请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告行业策略 房地产 Table_IndustryInfo 房地产2022年1月投资策略 超配 （维持评级） 2021年12月30日 一年该行业与沪深300走势比较 行业投资策略 重视行业阵痛期后的配置价值 行业：销售增幅继续收窄，土地溢价率持续下降 2021年 11 月，30大中城市商品房成交面积 1360万平方米，同比下降19%，环比上升 14%，单月销售环比上升，全年销售增幅持续收窄。土地溢价率持续下降，11 月 100 大中城市成交土地溢价率为 1.9%，其中一线、二线、三线城市成交土地溢价率分别为 3.6%、1.6%、1.2%。 公司：头部房企销售增幅持续收窄 2021 年 1-11 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30 房企累计销售额分别为 18526 亿元、26813 亿元、40235 亿元、60092 亿元、73141 亿元，分别同比下降 2.1%，上升 0.2%、1.9%、3.6%、4.8%，头部房企销售增幅持续收窄。 板块：估值略有修复，但仍处历史最低水平 自上期策略报告发布至今，房地产板块涨 4.8%，跑赢沪深 300指数4.3个百分点，在 28 个行业中排第 9 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2021年动态 PE为 4.9倍，比 2019年 1月 3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低20.0%，仍处历史最低水平。 投资建议：重视行业阵痛期后的配置价值 我们认为，虽然当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，但政策积极信号明显，经过一定时间传导后，供需两端流动性有望边际宽松。后危机时代三条投资主线值得关注，主线一：阵痛期后的行业变革；主线二：长久期业务更加受到重视；主线三：精品房企的价值重估（具体参见我们的年度策略报告）。在当前时点，经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松，既能抓住土地市场机会修复利润表，又能获得金融机构认可保障融资，具有显著比较优势，将在目前行业下行周期中充分受益，1 月推荐保利发展、金地集团。 风险提示 基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2021E 2022E 2021E 2022E 600048 保利发展 买入 15.05 1802 2.56 2.78 5.9 5.4 600383 金地集团 买入 12.36 558 2.46 2.70 5.0 4.6 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 房地产行业周报：第三批集中供地全面收官，多地发文支持合理购房需求 2021-12-28 房地产行业周报：鼓励加大房地产兼并收购，涉房贷款发放明显提速 2021-12-22 统计局 11 月房地产数据点评：政策纠偏持续推进，基本面初现修复苗头 2021-12-16 房地产行业周报：会议定调态度积极，满足合理需求促进良性循环 2021-12-14 重大事件快评：政策积极信号更加明显 2021-12-08 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.2J/21 M/21 M/21 J/21 S/21 N/21房地产 沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 行业：销售增幅继续收窄，土地溢价率持续下降 . 4 30大中城市11 月销售环比上升，全年销售增幅持续收窄 . 4 土地溢价率持续下降 . 4 公司：头部房企销售增幅持续收窄 . 6 板块：估值略有修复，但仍处历史最低水平 . 7 投资建议：重视行业阵痛期后的配置价值 . 9 风险提示 . 9 国信证券投资评级 . 10 分析师承诺 . 10 风险提示 . 10 证券投资咨询业务的说明 . 10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图表目录 图1：11 月单月商品房成交面积同比增速. 4 图2：1-11 月商品房成交面积累计同比增速 . 4 图3：不同能级城市成交面积单月同比增速 . 4 图4：不同能级城市成交面积单月环比增速 . 4 图5：一线城市土地成交情况 . 5 图6：二线城市土地成交情况 . 5 图7：三线城市土地成交情况 . 5 图8：100大中城市土地供应及成交情况 . 5 图9：百城土地成交面积/供应面积 . 6 图10：百城土地成交溢价率 . 6 图11：不同能级城市土地溢价率情况 . 6 图12：2021年1-11 月TOP30房企销售增速变化情况 . 7 图13：上期报告发布至今主流地产股涨幅 . 8 图14：上期报告发布至今各板块涨幅 . 8 图15：地产股PE仍处历史低位 . 8 表1：2021年1-11 月房企销售 TOP30一览 . 7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 行业：销售增幅继续收窄，土地溢价率持续下降 30大中城市11月销售环比上升，全年销售增幅持续收窄 2021 年 11 月，30 大中城市商品房成交面积 1360 万平方米，同比下降 19%，环比上升 14%；其中一线城市商品房成交面积 366 万平方米，同比下降 14%，环比上升 12%；二线城市商品房成交面积 660 万平方米，同比下降 11%，环比上升 25%；三线城市商品房成交面积 334 万平方米，同比下降 37%，环比下降1%。 2021 年 1-11 月，30 大中城市商品房累计成交面积 16777 万平方米，累计同比增长 9%；其中一线城市商品房累计成交面积 3978 万平方米，累计同比增长 19%；二线城市商品房累计成交面积 8285万平方米，累计同比增长 19%；三线城市商品房累计成交面积 4514万平方米，累计同比下降 12%。 图1：11月单月商品房成交面积同比增速 图2：1-11月商品房成交面积累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图3：不同能级城市成交面积单月同比增速 图4：不同能级城市成交面积单月环比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 土地溢价率持续下降 2021年 11 月，百城共推出住宅类土地规划建筑面积 14689万平方米，同比下降 17%，环比增长 105%；住宅类土地成交规划面积 4384 万平方米，同比下降 41%，环比上升 25%；成交面积/供应面积为 29%，较 2021 年 10 月下降19 个百分点。土地溢价率持续下降，11 月 100 大中城市成交土地溢价率为1.9%，其中一线、二线、三线城市成交土地溢价率分别为 3.6%、1.6%、1.2%。 7%50%-5%2%-19%-14% -11%-37%-40%-10%20%50%30大中城市 一线城市 二线城市 三线城市2020M11 2021M11-5%10%-11%-3%9%19% 19%-12%-20%-10%0%10%20%30大中城市 一线城市 二线城市 三线城市2020年1-11月 2021年1-11月-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/1130大中城市 一线城市二线城市 三线城市-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%2019/22019/42019/62019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/1030大中城市 一线城市二线城市 三线城市 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 图5：一线城市土地成交情况 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图6：二线城市土地成交情况 图7：三线城市土地成交情况 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图8：100大中城市土地供应及成交情况 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 020040060080010001200140005000100001500020000250003000035000400002016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10一线城市住宅类土地成交总价（亿元） 一线城市住宅类土地成交均价（元/平方米）05001000150020002500300035004000450050000100020003000400050006000700080009000100002016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/92020/12020/52020/92021/12021/52021/9二线城市住宅类土地成交总价（亿元）二线城市住宅类土地成交均价（元/平方米）05001000150020002500010002000300040005000600070002016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/92020/12020/52020/92021/12021/52021/9三线城市住宅类土地成交总价（亿元）三线城市住宅类土地成交均价（元/平方米）0100020003000400050006000700080009000100002016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/11百城住宅类土地供应建筑面积（万平方米） 百城住宅类土地成交建筑面积（万平方米） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 6 图9：百城土地成交面积/供应面积 图10：百城土地成交溢价率 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图11：不同能级城市土地溢价率情况 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 公司：头部房企销售增幅持续收窄 2021年 1-11 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30房企累计销售额分别为 18526 亿元、26813 亿元、40235 亿元、60092 亿元、73141 亿元，分别同比下降 2.1%，上升 0.2%、1.9%、3.6%、4.8%，头部房企销售增幅持续收窄。 0%50%100%150%200%250%2016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/92020/12020/52020/92021/12021/52021/9百城土地成交面积/供应面积01020304050607080901002016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/92020/12020/52020/92021/12021/52021/9百城住宅类土地成交溢价率（%）0204060801001201401602016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10一线城市住宅类土地成交溢价率（%） 二线城市住宅类土地成交溢价率（%）三线城市住宅类土地成交溢价率（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 7 图12：2021年1-11月TOP30房企销售增速变化情况 资料来源: 克而瑞研究中心、国信证券经济研究所整理 表1：2021年1-11月房企销售 TOP30一览 序号 企业简称 2021年 1-11月累计金额（亿元） 累计同比 2021年 11月单月金额（亿元） 单月同比 单月环比 1 碧桂园 7290.2 -5.4% 529.0 -33.9% -10.0% 2 万科地产 5740.7 -4.7% 530.0 -7.9% 26.3% 3 融创中国 5495.0 5.6% 367.0 -47.1% -28.0% 4 保利发展 4982.0 7.6% 380.0 -5.7% -24.0% 5 中海地产 3305.0 3.0% 280.2 -19.6% 3.1% 6 招商蛇口 2828.1 15.2% 253.0 -13.5% 52.9% 7 华润置地 2705.0 10.0% 202.8 -29.9% 1.0% 8 绿地控股 2667.2 -3.5% 155.0 -55.7% -26.3% 9 金地集团 2623.0 27.8% 170.8 12.2% 3.4% 10 世茂集团 2598.9 -1.1% 180.5 -42.7% -11.3% 11 龙湖集团 2504.0 3.1% 225.7 -20.7% -12.9% 12 绿城中国 2423.6 46.2% 220.6 -25.0% 5.6% 13 旭辉集团 2257.5 12.9% 165.0 -35.7% 1.9% 14 中国金茂 2136.2 6.7% 177.2 -11.3% -11.8% 15 新城控股 2130.4 -3.1% 201.2 -30.8% -8.9% 16 中南置地 1820.2 -6.7% 118.2 -55.8% -28.5% 17 金科集团 1746.6 -10.6% 130.6 -42.0% -14.6% 18 阳光城 1737.2 -7.6% 92.1 -48.7% -13.2% 19 中梁控股 1555.1 8.7% 97.4 -48.3% -26.0% 20 滨江集团 1545.7 5.2% 78.6 -55.5% -31.6% 21 龙光集团 1525.3 15.4% 80.1 -37.6% -20.8% 22 建发房产 1479.8 8.1% 120.1 8.7% 9.5% 23 融信集团 1452.8 11.2% 147.2 -8.6% -9.2% 24 正荣集团 1352.5 1.8% 71.5 -53.1% -29.4% 25 美的置业 1273.0 -11.4% 83.2 -47.2% -22.0% 26 雅居乐 1251.5 6.1% 48.7 -72.0% -57.0% 27 远洋集团 1204.0 8.2% 75.3 -26.3% -0.9% 28 佳兆业 1185.4 -1.0% 75.2 -25.0% -22.2% 29 中国铁建 1167.8 7.1% 9.2 -92.7% -88.8% 30 奥园集团 1157.8 12.5% 132.8 19.9% 26.1% 资料来源: 克而瑞研究中心、国信证券经济研究所整理 板块：估值略有修复，但仍处历史最低水平 自上期策略报告发布至今，房地产板块涨 4.8%，跑赢沪深 300 指数 4.3 个百分点，在 28 个行业中排第 9 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2021年动态 PE为 4.9倍，比 2019年 1月 3日的底部估值水平（6.1倍动-2.1%0.2%1.9%3.6%4.8%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%TOP3 TOP5 TOP10 TOP20 TOP302021年1-11月销售额累计同比 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 8 态PE）低20.0%，仍处历史最低水平。 图13：上期报告发布至今主流地产股涨幅 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图14：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图15：地产股PE仍处历史低位 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 注：每年股价最低时点按照当年申万房地产指数的最低时点；历史上每年最低点的 PE=每年股价最低点的总市值/当年归母净利润总和， 2021、2022年预测PE=当日收盘价板块的总市值/ WIND一致预期的归母净利润总和。 22.4%18.6%14.2%12.0%8.6% 8.0%5.9% 5.1% 4.3%3.4%-7.7%-10%-5%0%5%10%15%20%25%上期报告发布至今部分主流地产股涨幅（%）11.3% 10.3%7.1% 7.1% 6.9% 6.4% 6.3% 6.3%4.8% 4.0% 3.8%3.6% 3.3%1.6% 1.5% 0.9%0.5%-0.1% -0.4% -0.4% -0.5% -0.5% -0.7% -0.9%-1.3% -1.7%-4.8%-8.9%-11.0%-15%-10%-5%0%5%10%15%上期报告发布至今各行业板块涨幅（%）7.2 10.5 12.8 10.6 6.7 6.1 6.7 4.9 4.3 024681012142014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021E 2022E房地产板块PE 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 9 投资建议：重视行业阵痛期后的配置价值 我们认为，虽然当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，但政策积极信号明显，经过一定时间传导后，供需两端流动性有望边际宽松。后危机时代三条投资主线值得关注，主线一：阵痛期后的行业变革；主线二：长久期业务更加受到重视；主线三：精品房企的价值重估（具体参见我们的年度策略报告）。在当前时点，经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松，既能抓住土地市场机会修复利润表，又能获得金融机构认可保障融资，具有显著比较优势，将在目前行业下行周期中充分受益，1月推荐保利发展、金地集团。 风险提示 基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 10 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 买入 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数 10%之间 卖出 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 超配 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数 10%以上 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数 10%之间 低配 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数 10%以上 分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有，仅供我公司客户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。请务必参阅正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 国信证券经济研究所 深圳 深圳市罗湖区红岭中路1012 号国信证券大厦18 层 邮编：518001 总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1 号楼12 楼 邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6 号国信证券9 层 邮编：100032