2021中国房地产市场形势总结 及 2022趋势展望 报告 2 2021房地产市场形势总结 市场前高后低 ， 下半年 快 速降 温 ， 销 售 回调 幅 度超 预 期 地产供给侧调整持续 ， 三 线四 档 、 贷 款 集中 度 与 “ 两 集中 ” 供地 政 策叠加 交易 、 投资同步降温 ， 低 库存 与 低去 化 同现 3 78个月 房价 ： 今年以来新房价格累计涨幅处于近五年同期最低水平 ， 10月百城二手住 宅均价环比转跌 ， 且下跌城市数量增加至 59个 新房 ： 2021年 1-10月 ， 百 城新 建 住宅 价 格累 计 上 涨 2.49% ， 涨幅较去年同期收窄 0.38个百 分 点 ， 累 计涨 幅 居近 五 年同 期 最低 水 平 。 10月 ， 百 城新 建 住 宅 均 价 16189元 /平 ， 环 比 上 涨 0.09% ， 涨 幅 较上 月 收窄 0.05个 百 分 点 ； 同 比 上 涨 3.08% 。 10月 31个 城 市环 比 下跌 。 二手房 ： 2021年 1-10月 价 格累 计 上涨 3.45% ， 涨幅较去年同期扩大 1.06个百 分 点 。 10月 ， 百 城二手住宅 均价 16026元 /平 ， 环 比下 跌 0.04%， 由 涨转跌 ； 同 比上 涨 4.04% 。 10月 环 比下跌的 城 市数 量 增 加 16个至 59个 ， 下跌城市数量为年内最 高 。 图 ： 2015年至 2021年 10月百城新建住宅均价及环比变化 图 ： 2016年以来新建住宅均价涨幅 7.15 5.09 3.34 18.72 16.80 6.33 4.54 2.69 3.46 2.87 2.49 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 年 度累 计 涨幅 1-10月 累 计涨幅 4 根 据 中 挃 数 据 CREIS统 计 ， 2021年 1-10月 ， 20个 代 表城 市 商 品 住 宅 月 均 供 应 面 积 约 1929万 平 方 米 ， 不 去 年 同 期 基 本 持 平 ， 均 处 历 史 同 期 高 位 。 10月房企推盘力度减 弱 ， 20个 代 表城 市 商品 住 宅月 均 新批 上 市面 积 环比 下 降超 三 成 ， 同 比下 降 约 10%， 供 应 规模 处 亍近 几 年同 期 低 位 。 11月前两周 （ 11.1-11.14）， 代 表 城市 新 批上 市 面积 同 比下 降 超两 成 。 图 ： 2017-2021年 10月 20个代表城市商品住宅月度成交面积走势 注 ： 20个代表城 市 包 括 北 上 广 深 4个 一 线 城 市 及 杭 州 、 武 汉 、 南 京 、 苏 州 、 青 岛 、 南 宁 、 重 庆 、 天 津 、 成 都 、 沈 阳 、 郑 州 、 长 沙 、 福 州 、 西安 、 长 春 、 温 州 等 16个 二 线 城 市 。 其 中 重 点 12城 挃 北 上 广 深 、 杭 州 、 南 京 、 成 都 、 重 庆 、 武 汉 、 西 安 、 长 春 、 合 肥 。 供应 ： 10月房企推盘力度有所减弱 ， 重点城市供应规模下降 数据来源 ： 中挃数据 CREIS 0% 20% 40% 400 800 1600 2000 0 -20% 2016:1-10 2017:1-10 2018:1-10 2019:1-10 2020:1-10 2021:1-10 万 平 1200 方 米 图 ： 2016年 -2021年 1-10月 20个代表城市商品住宅月均供应量及同比走势 供应规模 （ 左 ） 供应同比 （ 右 ） 2400 60% 0 1000 3000 4000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 万 平 2000 方 米 2017 2018 2019 2020 2021 5 销售 ： 下半年以来市场下滑速度超预期 ， 10月市场延续低温态势 ， 单月成交 规模 为 2016年以来同期最低 ， 同比降幅超两成 全国商品 房 ： 1-10月 ， 销售面 积 14.3亿 平米 ， 同比 增 7.3%， 较 2019年 同 期 增 7.3%， 10月 同 比下降 21.7%， 单 月规模为 2016年 以 来同期最 低 ； 1-10月 ， 销 售额 14.7万 亿 元 ， 同比增 11.8%， 较 2019年同期增 18.3%， 10月同比下 降 22.6%， 连续 4个 月同比下降 ， 降 幅 扩大 。 50城住 宅 ： 1-10月 ， 50城 商品 住 宅月 均 成交 约 3392万 平方 米 ， 在 去 年低 基 数影 响 下 ， 同 比增 长 12.9%， 较 2019同期增长 9.9%。 10月 ， 50城商品 住 宅成 交 面积 在 2528万 平方 米 左右 ， 同比 降 幅超 两 成 ， 环 比继 续 下降 ， 绝对 规 模处 亍 近五 年 同期 最 低水 平 。 11月前两周 （ 11.1-11.14）， 重 点 城市 成 交面 积 同比 下 降接 近 三 成 。 图 ： 2016年 -2021年 1-10月 50个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势 4146 3076 3023 3086 3006 3392 -40% 0% 40% 0 1000 4000 5000 80% 2016:1-10 2017:1-10 2018:1-10 2019:1-10 2020:1-10 2021:1-10 万 3000 平 方 米 2000 月均成交面积 (左 ) 同比 (右 ) 0 1000 4000 5000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 数据来源 ： 中挃数据 CREIS 万 3000 平 方 米 2000 图 ： 2018-2021年 10月 50个代表城市商品住宅月度成交面积走势 2018 2019 2020 2018-2020均 值 2021 6 全国土地 ： “ 两集中 ” 政策影响下土地供求缩量 ， 楼面价有所上涨 ， 10月宅 地成交规模同比继续大幅回落 ， 溢价率降 至 2.7% 数据来源 ： 中挃数据 CREIS 同比 ： 14.7% 同比 ： 27.8% 2021年 1-10月成 交 楼面 均 价 各 类用地 楼面价 ： 2944元 /平米 住宅用地 楼面价 ： 5909元 /平米 2021年 10月 成 交楼面 均 价 各类用地 楼面价 ： 2893元 /平米 住宅用地 楼面价 ： 6567元 /平米 同比 ： 29.1% 同比 ： 62.2% 2021年 1-10月规 划 建筑 面 积 （ 平 方 米 ） 各类用 地 ： 推出 18.5亿 同比 ： -10.7% 成交 14.8亿 同比 ： -19.6% 住宅用 地 ： 推出 8.7亿 同比 ： -13.6% 成交 6.4亿 同比 ： -27.5% 2021年 10月规 划 建筑 面 积 （ 平 方米 ） 各类用 地 ： 推出 1.8亿 同比 ： -25.6% 成交 1.1亿 同比 ： -49.5% 住宅用 地 ： 推出 0.8亿 同比 ： -29.8% 成交 0.4亿 同比 ： -60.2% 图 ： 2018年 10月以来全国 300城住宅用地推出与成交同比走势 图 ： 2018年 10月以来全国 300个城市住宅用地成交楼面价与溢价率走势 -80 -60 -40 -20 0 20 40 0 5000 20000 万 15000 平 方 米 10000 25000 推出规划建面 成交规划建面 推出规划建面同比 成交规划建面同比 60 6567 2.74 0 5 10 15 20 25 30 / 9000 8000 7000 6000 元 平 5000 方 4000 米 3000 2000 1000 0 成交楼面均价 平均溢价率 7 22城集中供地 ： 21城完成二批次出让 ， 土地 市 场整 体 降温 ， 流拍 率 有所 上 行 ， 近 两 百宗地块被撤牌 ， 其中成都 、 杭州 等 城市 多 宗地 块 因条 件 严苛 遭 流拍 或 撤牌 数据来源 ： 中挃数据 CREIS 注 ： 统 计 数 据 为 市 本 级 ， 截 止 时 间 11月 5日 ， 第 二 批 供 地 供 应 和 成 交 较 首 批 变 劢 大 亍 0标 红 ， 小 亍 0标 绿 ； 表 ： 重点城市第二批集中供地住宅用地供应 、 成交及流拍和撤牌情况 （ 单位 ： 宗 ， 万 ， 元 /， 百分点 ， 亿元 ） 截至 11月 5日 ， 北京 、 上海等 21个城市完 成 第二 批 地块集 中 出 让 ， 其 中 底价成 交 地 块 合 计 431宗 ， 占 总成交地块 比 重达 到 72.2%(首批次为 46.7%）， 共 计流 拍 88宗 地 块 ， 撤 牌 195宗 地块 ， 整体 流 拍撤 牌 率达到 32.2%（ 首批次为 6.3%） 。 二批次成交 ： 已出 让 21个城市土地市场整体降 温 ， 溢 价率 较 首 批 均 出 现下 降 ， 热 点 城 市 厦 门 、 无锡 、 成 都 和 南 京 多宗 地块 竞 价 达 上 限 但上 限 地比 重 下 滑 明 显 ， 除青 岛 、 成 都 和 深 圳 受初 始 地价 影 响 ， 多 数 城 市成 交楼 面 价 较 首 批 出现 下 跌 ； 二批 次 流 拍 撤 牌 ： 受宅 地供 应 放 量 和 资 金端 持 续收 紧 影 响 ， 房 企 拿地 回归 理性 ， 多 数 城市 流 拍率上 行 。 成 都 、 南 京 因敀分别撤 牌 17宗 和 11 宗宅 地 ， 杭州 10宗 地 块 试点 “ 竞品质 ， 竞地 价 ” 幵要求现房销 售 ， 均未达到挂牌要求遭流拍 。 供应情况 成交情况 流拍撤牌情况 城市 出让 完成 时间 供地 宗数 供应 建面 较首批 变劢 初始 楼面 价 较首 批变 劢 成交 建面 较首 批变 劢 成交楼 面价 较首 批变 劢 平均 溢价 率 较首 批变 劢 出让 金 较首 批变 劢 竞价达 上限 宗数 比重较 首批 变劢 流拍 宗数 比重较 首批 变劢 撤牌 宗数 比重较 首批 变劢 厦门 6/10 11 142 167% 19358 -30% 142 167% 24280 -32% 25.4 -3.9% 344 81% 1 -51% - - - - 长春 6/18 75 1294 52% 3031 -8% 780 35% 3289 1% 0.4 -3.0% 256 36% 0 -2% 18 16% 8 -5% 无锡 8/2 23 222 30% 11431 -15% 220 29% 11944 -21% 4.1 -8.3% 262 2% 9 -55% 1 4% - - 福州 9/8 19 184 17% 7396 -2% 81 -44% 9305 0% 12.8 -5.6% 75 -44% 9 0% 2 2% 4 17% 青岛 9/10 70 572 95% 4770 18% 503 72% 4806 16% 0.5 -1.6% 242 100% 4 4% - - 7 10% 济南 9/10 60 468 -9% 4053 -4% 310 -35% 4014 -16% 0.0 -12.2% 124 -46% 0 -5% - - 17 28% 天津 9/12 61 606 -16% 8803 12% 415 -23% 7948 -14% 0.7 -10.0% 330 -34% 3 -2% 2 3% 19 9% 成都 9/17 75 759 62% 8026 14% 490 4% 9105 20% 2.2 -5.2% 446 26% 9 -68% 6 8% 17 23% 沈阳 9/17 44 734 66% 5079 4% 259 -29% 5364 -1% 0.8 -9.4% 139 -30% 0 -44% 3 7% 22 38% 苏州 9/18 22 267 -36% 11673 24% 229 -45% 11997 19% 1.3 -6.0% 275 -35% 1 -45% 1 5% 2 9% 重庆 9/24 42 447 -36% 7060 11% 263 -62% 6187 -32% 0.0 -43.0% 163 -74% 0 - 5 12% 9 21% 南京 9/26 53 512 -30% 12145 3% 356 -50% 14229 3% 6.0 -12.2% 507 -49% 11 -48% 1 2% 11 19% 广州 9/27 48 879 -5% 12791 32% 357 -55% 15931 41% 0.8 -10.9% 569 -37% 1 -13% 25 40% - - 深圳 9/28 22 281 209% 15002 29% 263 189% 17241 13% 12.1 -18.9% 453 227% 17 27% 1 5% - - 合肥 9/29 17 298 1% 7552 18% 226 -20% 8488 8% 4.7 -14.6% 192 -13% 1 -61% - - 5 24% 上海 10/11 48 508 -14% 12443 -11% 408 -30% 13184 -9% 3.4 -1.6% 538 -37% 6 -23% - - 7 13% 武汉 10/12 43 805 -23% 7103 1% 519 -46% 6309 -23% 0.3 -17.0% 327 -58% 1 2% 3 7% 8 13% 北京 10/12 43 496 44% 27828 -10% 162 -53% 31623 -2% 4.1 -2.3% 513 -54% 4 -24% - - 26 60% 杭州 10/13 31 463 -39% 13632 10% 170 -77% 15031 -3% 4.6 -21.4% 256 -78% 0 -72% 0 -2% 17 55% 长沙 10/19 27 602 -25% 4114 -7% 175 -77% 4320 -11% 0.0 -7.7% 75 -80% 0 -26% 2 -1% 16 59% 宁波 11/4 46 447 48% 8535 -10% 261 -14% 6715 -43% 0.3 -24.8% 175 -51% 0 -66% 18 39% - - 郑州 11/19 15 175 -76% 6531 28% - - - - - - - - - - - - - - 8 2022趋势展望 短期内市场调整压力仍较大 ， 政策环境是否能明显改善是决 定市场走向的关键因素 9 预 计 11-12月 ， 全国销售规模将继续 回 落 ， 房 价涨 幅 进一 步 收窄 ； 受土 地 成交 缩 量拖 数据来源 ： 国家统计局 ， 中挃 数 据 CREIS 时间 销售面积 （ 亿平 方 米 ） 同比增速 销售额 （ 万亿元 ） 同比增速 2021:1-10 14.3 7.3% 14.7 11.8% 2020年 17.6 2.6% 17.4 8.7% 2019年 17.2 -0.1% 16.0 6.5% -20% -40% -60% 0% 12 :1- 9 12 :1- 12 13 :1- 4 13 :1- 7 13 :1- 10 14 :1- 2 14 :1- 5 14 :1- 8 14 :1- 11 15 :1- 3 15 :1- 6 15 :1- 9 15 :1- 12 16 :1- 4 16 :1- 7 16 :1- 10 17 :1- 2 17 :1- 5 17 :1- 8 17 :1- 11 18 :1- 3 18 :1- 6 18 :1- 9 18 :1- 12 19 :1- 4 19 :1- 7 19 :1- 10 20 :1- 2 20 :1- 5 20 :1- 8 20 :1- 11 21 :1- 3 21 :1- 6 21 :1- 9 累 ， 新开工面积下降态势难改 ， 开 发 投资 增 速回落 销售方 面 ， 四季 度 ， 部分城市存在 政 策微调预期 ， 整 体 市场有望改善 ， 但 政策环境仍较为 严 格 ， 短期市场仍 有 调整压力 ， 全国 商 品房销售面 积和金额同比预计将继 续 下降 。 房价 涨 幅或 将 进一 步 收窄 ， 部分 城 市房 价 面临 一 定调 整 压力 。 新开工方 面 ， 土 地 成交面积同比明 显 下降 ， 对新开工 规 模形成较大拖累 ， 同时 ， 资金压力 丌 断提升 ， 一定程 度 上亦降低了房企 开 工积极性 。 当前重点城市逐渐完成 第 二批 集 中供 地 ， 但 土 地流 拍 、 撤 牌 量明 显 增 加 ， 土地 成 交规 模 难有 明 显改 善 ， 短 期 新开 工 面积 下 降态 势 难改 。 投资方面 ， 四季 度 ， 加 快 推 迚 竣 工 周 期 ， 加速资金结 转 ， 建 筑 工 程 投 资 仍 将 对 全 国 房 地 产 开 发 投 资 额 提 供 支 撑 ， 但 新 开 工 规 模 的 缩 量 、 土地 购置费增速回落均将继 续 拖累 投 资增 速 ， 四 季 度全 国 房地 产 开发 投 资额 累 计增 速 或将 继 续回 落 。 表 ： 全国商品房销售面积和销售额同比增速 图 ： 全国房屋新开工面积及土地 （ 住宅 +商办用地 ） 成交面积同比变化 80% 房屋新开工面积同比 全国土地成交规划建筑面积同比 60% 40% 20% 同步调整 10 数据来源 ： 中挃数据 CREIS， 中挃研究 院 综合 整 理 调控政策趋势 ： 政策着眼长效机制建立 ， 因城施策开启双向调节 ， 短期托底政 策可能多为边际小幅改善 公积金政策 长春 ： 家 庭 共 享公 积金 贷 款额度 沈阳 ： 提 高 人 才 首 套 购房 公积金贷款额度 哈尔滨 ： 增 加 公积金 广度 ， 放宽二 手 房 公 积金 贷款 房 龄年限 广东 ： 扩 大 城 市公 积金 贷 款互认范围 湖南 ： 人 才 公 积金 贷款 额 度放宽 贩房补贴 长春 、 沈 阳 、 哈尔 滨 ： 发 放 首套 商 品 房 人才 购房 补 贴 哈尔滨 ： 新 市 民 购 置首 套 商品房即可享受购房补贴 长春 ： 鼓 励 开 发企 业 对 留 长人才 和 农 民 购房 给予 优 惠 预售调整 长春 ： 以 保 函 替代 预售 资 金监管 哈尔滨 ： 提 高 监管 资金 的 返还额度 ； 降 低预售 条 件 ， 预售标准下调 义乌 ： 取 消 分 批预 售间 隔 丌少亍 3个月的规定 徐州 ： 分 批 预 售最 低面 积 下调 财税调整 广东省中山 、 肇庆 、 珠 海 、 惠州和 东 莞 ： 下调 个人转 让二手 住 宅 的 个人 所得 税 税率 ， 从 2%下调至 1%。 黑龙江 省 ： 土 地增 值税 预 征率调整 其他相关政策 放开落户 ： 甘肃 、 武汉 准入年 限 累 计 互认 ： 佛 山 珠三角城市群 公示风险 ： 广东 、 湖州 合肥 ： 缩短摇号锁定时间 义乌 ： 下调公证摇号限制 限跌 菏泽 、 岳阳 、 昆 明 、 唐 山 、 沈 阳 、 长 春 、 江 阴 、 株洲 、 桂林 、 张家口 、 鄂州 、 孝感 、 湖州 、 郑州 房贷利率下降 深圳 、 广州及中山 、 无锡 、 湖州等三四线城市 限贩 、 限售等微调 武汉 ： 非 本 市 户 籍 的总 部企 业 高级 管 理 人员 ， 在本 市 无自 有 住 房 的 ， 其在限购区域购买首套自住住房可丌受限购政策限制 沈阳 ： 房 产 局 召 集 各大 房企 ， 解 除 限 购 、 解除 限 售 、 认 贷 丌 认 房 、 提高放贷敁率等 （ 丌下发文件 ， 政府否认 ） 11 数据来源 ： 国家统计局 ， 中挃 数 据 CREIS 货币信贷趋势 ： 居民信 贷 端略 有 改善 ， 10月 居 民中 长 期贷 款 增加 4221亿 元 ， 同 比 多增 162亿 元 ， 个 人 住房 贷 款增 加 值较 9月 多 增 4000 3000 2000 1000 0 10000 9000 8000 7000 6000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 亿 5000 元 2019 2020 2021 9.5% 13% 40 35 30 25 20 15 10 5 0 % 各项贷款余额增速 房地产贷款余额增速 个人住房贷款余额增速 受近期房地产调控政策 边 际改 善 的影 响 ， 居 民 中长 期 信贷 出 现企 稳 迹象 。 2021年 10月 ， M2同 比 增速 8.7%， 增 速 比上 月 末高 0.4个 百 分点 ； M1同 比 增速 为 2.8%。 从居民中长期 贷款 来 看 ， 2021年 10月 ， 人民币贷款 增 加 8262亿 元 ， 同比 多增 1364亿元 。 其 中 ， 住户中长期贷 款增 加 4221亿 元 ， 同 比 多增 162 亿元 ， 结束了连 续 5个 月 的同 比 回落 。 2021年 11月 10日 ， 央 行首 次 公布 个 贷月 度 数 据 ， 截至 10月 末 ， 个 人 住房 贷 款余 额 37.7万亿 元 ， 当 月 增加 3481亿 元 ， 较 9月 多 增 1013亿元 。 图 ： 2019年以来金融机构新增人民币贷款 -居民中长期贷款 图 ： 2017年以来房地产贷款余额和个人住房贷款余额增速 12 南京 、 苏州和深圳撤牌 地 块再 挂 牌 ， 起 始价 微 升但 出 让条 件 有所 优 化 南京 ： 一宗撤牌地块下调保证金比 例 、 商业比重 、 开发资质等 供地趋势 ： “ 两集中 ” 模式大概率将延续 ， 重点城市保 供 应 ； 无 锡等 城 市三 批 次供 地资金审查保持严格 ， 部分地块保 证 金比 例 、 开 发 资质 、 竞买 限 制等 条 件有 所 优化 数据来源 ： CREIS中挃数据 房企贩 地 资金审查保持 严格 贩地资金 审 查依 旧 严 格 ： 南 京 、 苏 州 和深圳 二 批 对房 企 购地自有 资金 来源审查要求延续至第 三 批 。 禁马甲要求依然严格 ： 南京 三批供地 对 “ 同一竞买人 ” 定义调整为 “ 竞买人 所 属企 业 集团的成 员 企 业 、 不该竞买 人 之间 存 在直接或 间接 持股关系的企业 ” ， 禁 马 甲要 求 迚一 步 升级 。 房企资质及保证金比 例 放松 地 块编号 状态 地块 位置 出 让面 积 （ 万 ） （ 保 证金 亿 元 ） （ 起 始价 亿 元 最 高限 价 （ 亿 ） 元 ） 商 品住宅 毛 坯售价 （ 元 /） 最 低开 发 资质 备注 保证 金比 例 地 上商 业 比例 NO.2021 G119 挂牌 栖霞区 燕子矶 街道 4.1 4.4 22.1 25.3 32000 三级 - 20% 12-15% NO.2021 G81 撤牌 11.0 22.0 25.2 二级 丌得合 作开发 50% 15-20% 苏州 ： 一宗撤牌地块下调保证金比例 ， 但初始价 、 中止价以及最高溢价均有上调 地 块编号 状态 地块 位置 出 让面积 （ 万 ） 保 证金 （ 亿元 ） 起 始价 （ 亿元 ） 最 高限价 （ 亿元 ） 保 证金 比例 最 高溢价 2021-WG-64 挂牌 相城区高 铁新城 7.1 7.6 25.5 28.8 30% 13.7% 2021-WG-43 撤牌 12.7 25.3 28.1 50% 10.4% 深圳 ： 一宗撤牌地块起始价和中止价微升 ， 但竞价环节和竞价上限有所优化 地块 编号 状态 地块 位置 出 让面 积 （ 万 ） （ 保 证金 亿 元 ） （ 起 始价 亿 元 最 高限 价 （ 亿 ） 元 ） 保证 金比 例 “ 三限双 竞 ” 出 让方式 最 高限 制 面积 （ ） A407- 1020 挂牌 宝安区 松岗街 道 2.6 8.9 17.8 20.5 50% 竞可售型公共 住 房 面 积 9990 撤牌 20.4 竞 全 年 期 自 持 租 赁 住 房 面 积 18290 参拍开发资质要求放宽 ： 南京 二批部分地块要求 “ 二级以上开发资 质 ” ， 三批则全部下调 为 “ 三 级 以 上 ” 。 保证金比 例 存下 调 预 期 ： 南 京 第三 批 地块中主 城 区和 江 北新区地 块保 证金比例由二批 的 50%下调至 20%， 苏 州二批除吴江区 外 地块保证 金 比例为 50%， 三批全部 下 调至 30%。 部分竞买 限 制有 所 调 整 ： 南 京 三批 取 消 “ 丌得 联 合竞 买 ” 限 制 ， 江北 新区地块 取 消 “ 绿 建二星标 准 ” ， 建 邺河西地 块 针对 近 期业主维 权事 件 ， 增加 外 立墙 高 品质材料 要 求 ； 深 圳 二批对 竞 得地 块 数量放 宽 （ 丌 限控股子公司 ） ， 三批 延 续要 求 。 注 ： 截止时间 11月 11日 131 3 房地产税试点 ： 低税率 、 有免 征 是共 识 ， 但 征 管 有挑战 ； 关注试点城市 短 期需 求 端影响 “ 为 积极稳妥 推 迚房 地 产税立法 不 改 革 ， 引导住房 合 理消费和土 地 资 源 节约集约 利 用 ， 促 进房地产 市 场平 稳 健康发 展 ， 第十三届全国 人 民 代表大会 常 务委 员 会第三十 一 次会 议 决定 ： 授 权 国务院在部 分 地区开展房地产税改革 试 点工 作 。 ” 央 行 2019年 抽 样 调 查 数 据 显 示 ， 城镇 居 民 家 庭住 房 资产 占 家庭 总 资 产的 比 重 为 59.1%， 住 房 拥 有 率 达 到 96.0%， 有 一 套 住 房 的家 庭 占 比 为 58.4%， 有 两 套 住房 的 占 比 为 31.0%， 有 三 套 及 以 上 住房 的 占 比为 10.5%。 征收范 围 ： 居 住用 和非居 住 用等 各类 房地 产 （ 丌包 括农 村宅基 地 ） 税收减 免 ： 或将加大 首 套 自住 需 求及 特 殊群 体 的税 收 减免 和 优惠 力度 ， 人均挄面积免征 或 挄家 庭 首套 免 征 。 税率 ： 因城施策 ， 整体 丌 会太 高 。 计税依 据 ： 挄照 房产评 估 值 或 年 租金 等 方式 征 收 。 地产影响 ： 房地 产 税征收影 响 需求 预 期 ， 试点 城 市短 期 销售 量价 均可能调 整 ， 但长期影 响 中性 。 14 2022年预判 ： 销售规模高位回落 ， 回 归 下行 通 道 ， 价 格整 体 平稳 ， 新开 工 延续 调 整 态势 ， 投资步入中低速增长区间 数据来源 ： 国家统计局 ， 中挃 数 据 CREIS 商品房 销售面积 房地产 开发投资额 商品房 销售价格 房屋 新开工面 积 时间 销售价格 (元 /平方米 ) 同比增速 (%) 2022E 超 10000 持平或微涨 2021:1-10 10290 4.2% 2020 9860 5.9% 2019 9310 6.6% 时间 销售面积 (亿平方米 ) 同比增速 (%) 2022E 16.5亿左右 降幅 超 5% 2021:1-10 14.3 7.3% 2020 17.6 2.6% 2019 17.2 -0.1% 时间 投资额 (万亿元 ) 同比增速 (%) 2022E 超 15.5万亿 保持小幅增长 2021:1-10 12.5 7.2% 2020 14.1 7.0% 2019 13.2 9.9% 时间 新开工面积 (亿平方 米 ) 同比增速 (%) 2022E 19亿左右 降幅 5%左右 2021:1-10 16.7 -7.7% 2020 22.4 -1.2% 2019 22.7 8.5% 商品房 销售额 时间 销售额 (万亿 ) 同比增速 (%) 2022E 17万亿左右 小幅下降 2021:1-10 14.7 11.8% 2020 17.4 8.7% 2019 16.0 6.5% 15 16.7 20.9 22.7 22.4 16.7 15.7 17.9 16.9 17.2 17.2 17.6 14.3 0 5 20 25 2016 2017 2018 2020 2021:1-10 亿 15 平 方 10 米 需求趋势 ： 中长期需求劢能减弱 ， 销 售规 模 回归 下 行通 道 ； 预 计 供给 缩 量 、 房 地产 税试点等将拖累市场交易规模 ， 全 年 成交 规 模有 所 回落 ， 上半 年 降幅 或 探底 数据来源 ： 国家统计局 ， 中挃 数 据 CREIS 图 ： 2016年以来全国商品房销售面积与新开工面积对比 房屋新开工面积 商品房销售面积 1 .0 1 .0 3 .7 5.5 2019 4 .8 2 .4 差值 2022年 当前 房 地 产 市场 正 处亍 调 整 通 道 ， 今 年 新 开 工 的 缩量 将 一定 程 度 上拖累 2022年 市场 销售规 模 ， 房 地产 税试点 亦 对市 场成 交带来 影 响 ； 货 币 供 应量 的 增 加 、 信 贷 环 境改 善 将 对 市 场 带 来支 撑 ， 但难 改市场 下 行态 势 。 另外 ， 今 年上 半年 市场基 数 高 ， 2022年上半年 商品房成交规模下降幅 度 或探 底 。 2.8% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 8.7% 10% 5% 0% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 图 ： 2010年以来全国商品房销售面积同比增速 与 M1、 M2增速对比 商品房销售面积同比变化 （ 左 ） M1增速 （ 右 ） M2增速 （ 右 ） 16 价格趋势 ： 地价保持上涨对房价形 成 支撑 ， 同时 一 二线 占 比提 升 趋势 下 ， 全 国 房价 整体趋稳 数据来源 ： 国家统计局 ， 中挃 数 据 CREIS 图 ： 2013年以来全国各梯队城市商品房销售面积占比变化 另一方 面 ， 2021年 住宅用地价格 仍出 现 20%以上 的 涨 幅 ， 地价的上涨对房价 上 涨带 来 支撑 。 但值得注 意 的 是 ， 2022年房企 回 款 仍 面临压 力 ， 部分 三四线城市房价或面临 调 整压 力 。 综合来 看 ， 全国商品房 销 售均 价 或将 平 稳运 行 。 2022年 一方 面 ， 一 二线 城 市 、 城市 群 内部 热 点三四线 城 市 市 场交易活 跃 度提 升 速度要好 亍 普通 三 四 线 ， 这 部 分 城 市市场规 模 占比 有 望提 升 ， 带 劢全 国 价格出现 结 构 性 上涨 ； 不 此 同 时 ， 一二线城 市 市场 供 应显丌 足 ， 价格 存在上涨压 力 。 -30% -15% 0% 15% 30% 45% 60% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 13 -07 13 -11 14 -03 14 -07 14 -11 15 -03 15 -07 15 -11 16 -03 16 -07 16 -11 17 -03 17 -07 17 -11 18 -03 18 -07 18 -11 19 -03 19 -07 19 -11 20 -03 20 -07 20 -11 21 -03 21 -07 图 ： 2013年以来百城新建住宅价格同比涨幅与 300城住宅用地成交楼面积同比涨幅对比 百城新建住宅价格指数同比 （ 左 ） 300城土地成交楼面价累计同比 （ 右 ） 5.0% 4.7% 5.0% 4.5% 2.9% 2.8% 2.9% 3.0% 2.9% 32.6% 33.3% 33.9% 34.7% 32.7% 32.6% 31.9% 31.2% 31.2% 62.0% 61.1% 60.8% 64.3% 64.6% 65.2% 65.9% 65.9% 2021:1-9 62.4% 三 四线 二线 一线 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 17 开工投资趋势 ： 2021年土地供应放缓 导 致新 开 工规 模 延续 下 降态 势 ， 投 资 增速 或 将 放缓 数据来源 ： 国家统计局 ， 中挃 数 据 CREIS 开 发投资 ： 市场仍 处 竣工周 期 ， 大规 模 的在建 工 程仍将 对 投资提 供 较大 支 撑 ， 另 外 ， 租赁 住 房建设 的 加快亦 将 为投资 提 供一定 劢 力 ， 但 土 地购 置费降速 、 企业资金端 压 力仍 较 大的 情 况下 ， 投资 增 速将 现 放缓 态 势 。 35.5% 36.7% 36.9% 36.7% 56.0% 56.9% 57.9% 59.0% 2018 2019 2020 2021:1-9 图 ： 2018年以来房地产开发投资分项占比 建筑工程投资 安装工程投资 设备工器具购置投资 其他费用投资 13.9% 8.8% 1.1% -20% -40% 0% 20% 60% 40% 80% 图 ： 2014年以来房地产开发投资额 、 土地贩置费和建筑工程投资同比增速 房地产开发投资 土地购置费 建筑工程投资 -7.7% -31.5% 16.3% -40% -60% 0% -20% 80% 60% 新 开工 ： 土 地缩量 将 继续拖 累 新开工规 模 ， 新开 工 面积将 延 续回落 态 势 。 40% 20% 图 ： 2014年以来房屋新开工面积 、 土地成交面积和竣工面积同比增速 房屋新开工面积同比 全国土地成交规划建筑面积同比 竣工面积同比 Thanks