中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 欢 迎 登 陆 易 观 分 析 易 观 分 析 ： Tel： 4006-010-231 E-mail： 1本 产 品 保 密 并 受 到 版 权 法 保 护Confidential and Protected by Copyright Laws 中 国 物 流 地 产 市 场 年 度 综 合 分 析 2021 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 欢 迎 登 陆 易 观 分 析 易 观 分 析 ： Tel： 4006-010-231 E-mail： 2 研 究 背 景本 报 告 涉 及 的 关 键 字 ： 物 流 地 产本 报 告 研 究 范 畴 为 ： 中 国 物 流 地 产本 报 告 涉 及 的 厂 商 包 括 ： 普 洛 斯 、 万 纬 、 京 东 、 平 安 不 动 产 、 顺 丰 等 。本 报 告 研 究 的 国 家 和 区 域 主 要 包 括 ： 中 国 大 陆 ， 不 包 括 港 澳 台 地 区 。研 究 方 法本 报 告 主 要 通 过 定 性 和 定 量 方 法 ， 研 究 市 场 的 行 业 信 息 得 到 相 关 结 论 。本 报 告 的 数 据 和 信 息 主 要 有 两 个 来 源 ：第 一 个 来 源 ： 通 过 公 司 公 告 、 公 司 年 报 和 专 业 的 第 三 方 网 站 等 渠 道 获 得 的 相 关 业 务 经 营 数 据 。第 二 个 来 源 ： 通 过 阅 读 行 业 相 关 的 专 业 书 籍 ， 梳 理 物 流 地 产 产 业 链 各 环 节 涉 及 到 关 键 信息 。 相 关 信 息 如 下 ：专 有 名 字 解 释 ：高 标 仓 ： 指 面 积 更 大 、 仓 库 更 高 、 仓 库 手 续 齐 全 、 消 防 系 统 完 备 、 配 套 设 施 齐 全 、 具 备承 载 自 动 化 设 施 运 作 条 件 的 现 代 化 仓 储 。REITs: 全 称 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ Real Estate Investment Trusts） ， 是 一 种 以 发 行股 票 或 收 益 凭 证 的 方 式 汇 集 众 多 投 资 者 的 资 金 ， 由 专 门 投 资 机 构 进 行 房 地 产 投 资 经 营 管 理 ，并 将 投 资 综 合 收 益 按 比 例 分 配 给 投 资 者 的 一 种 信 托 基 金 。 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 欢 迎 登 陆 易 观 分 析 易 观 分 析 ： Tel： 4006-010-231 E-mail： 3 易 观 物 流 地 产 行 业 发 现 和 建 议易 观 发 现2020年 我 国 通 用 性 仓 储 面 积 已 达 11.5 亿 平 方 米 ， 但 经 营 性 高 标 仓 存 量 面 积 约 7198 万平 方 米 ， 高 标 仓 处 于 供 不 应 求 的 局 面 还 将 持 续 相 当 长 的 一 段 时 间 。 疫 情 影 响 ， 生 鲜 电 商 迎 来爆 发 式 增 长 ， 社 区 团 购 、 直 播 电 商 等 新 模 式 催 生 了 冷 链 高 标 仓 市 场 的 需 求 不 断 增 长 ， 行 业 的参 与 者 纷 纷 加 大 对 高 标 仓 的 投 资 建 设 力 度 。从 市 场 竞 争 格 局 来 看 ， 我 国 物 流 地 产 已 形 成 “ 一 超 多 强 ” 的 竞 争 局 面 ， 行 业 头 部 企 业 的投 资 并 购 在 持 续 加 快 ,市 场 进 入 优 化 调 正 阶 段 。 证 监 会 、 发 改 委 出 台 关 于 推 进 基 础 设 施 领域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 试 点 相 关 工 作 的 通 知 ， 鼓 励 支 持 物 流 地 产 园 区 等 基 础 设 施 开 展 资 产 证 券 化 业 务 。我 们 发 现 ， 物 流 地 产 的 发 展 未 来 市 场 竞 争 格 局 会 得 到 进 一 步 明 朗 ， 未 来 五 年 行 业 间 市 场出 清 的 手 段 主 要 是 各 厂 商 之 间 的 投 资 并 购 ， 行 业 的 头 部 效 应 会 进 一 步 放 大 。 高 标 仓 建 设 、 园区 数 智 化 、 REITs 等 方 面 仍 是 市 场 关 注 的 焦 点 。易 观 建 议通 过 对 物 流 地 产 行 业 的 发 展 趋 势 及 行 业 的 竞 争 格 局 分 析 ， 我 们 认 为 市 场 关 注 如 下 新 的 特点 ： 1、 高 标 仓 方 面 ： 高 标 仓 的 空 间 利 用 率 较 高 ， 可 以 大 幅 降 低 土 地 成 本 ； 同 时 高 标 仓 的 选址 要 求 严 格 ， 一 般 距 离 主 要 交 通 枢 纽 较 近 ， 能 够 有 效 降 低 运 输 成 。 此 外 高 标 仓 自 动 设 备 程 度高 ， 有 利 提 升 仓 内 的 运 作 效 率 ， 提 升 货 物 的 周 转 水 平 。 高 标 仓 的 投 资 可 以 为 为 企 业 最 大 程 度 上 降 本 增 效 。 且 高 标 仓 的 主 要 客 户 电 商 零 售 、 高 端 制 造 业 等 行 业 ， 客 户 的 付 费 能 力 强 。 消 费升 级 ， 生 鲜 电 商 需 求 持 续 爆 发 ， 人 口 老 龄 化 进 程 加 快 ， 使 得 生 鲜 、 医 药 冷 链 的 市 场 需 求 持 续高 增 长 ， 高 标 仓 的 需 求 的 度 仍 旧 非 常 强 劲 的 ， 其 投 资 热 度 丝 毫 未 呈 现 减 弱 的 迹 象 。2、 物 流 地 产 园 区 数 智 化 方 面 ： 物 流 地 产 园 区 的 主 要 投 放 的 设 备 有 自 动 化 货 架 、 AGV、 智能 叉 车 、 拣 选 机 器 人 、 搬 运 机 器 人 、 物 流 SaaS软 件 等 ， 通 过 园 区 的 数 智 化 建 设 ， 提 升 园 区的 综 合 运 营 效 率 ， 为 客 户 降 低 成 本 。 国 内 已 经 出 现 有 头 部 特 征 的 园 区 数 字 化 智 能 设 备 供 应 商 ：极 智 嘉 、 快 仓 、 音 飞 存 储 、 唯 智 信 息 、 旷 视 科 技 等 ， 物 流 地 产 商 通 过 外 购 或 者 自 研 的 方 式 对园 区 进 行 数 智 化 建 设 。3、 物 流 地 产 REITs 方 面 ： REITs 出 台 实 施 ， 为 中 国 的 物 流 地 产 带 来 历 史 性 机 遇 。 在 国内 资 管 新 规 和 大 力 发 展 资 本 市 场 背 景 下 ， 海 量 资 金 将 从 单 一 的 银 行 存 款 投 资 渠 道 中 释 放 后 ，会 选 择 进 入 新 的 投 资 渠 道 。 物 流 地 产 REITs 具 有 投 资 回 报 率 高 于 办 公 楼 物 业 和 无 风 险 收 益 产品 ， 回 报 稳 定 ， 同 时 获 得 股 权 增 值 的 收 益 ， 常 常 受 到 长 期 资 金 的 青 睐 ， 如 国 外 大 学 捐 赠 基 金 、 养 老 基 金 、 社 保 基 金 、 险 资 、 机 构 投 资 资 金 等 。 此 外 ， REITs有 助 于 物 流 地 产 商 的 投 资 资 金快 速 回 流 ， 对 项 目 拓 展 起 到 至 关 重 要 的 作 用 ， 有 助 于 贯 通 整 个 物 流 地 产 园 区 业 务 链 条 。 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 欢 迎 登 陆 易 观 分 析 易 观 分 析 ： Tel： 4006-010-231 E-mail： 4 正 文 目 录1 物 流 地 产 的 概 念 与 分 类 . 71.1物 流 地 产 的 相 关 概 念 . 71.2物 流 地 产 的 基 本 分 类 . 71.3研 究 范 畴 .72 中 国 物 流 地 产 市 场 宏 观 环 境 .92.1政 治 环 境 分 析 .92.2经 济 环 境 分 析 .92.3社 会 环 境 分 析 . 102.4技 术 环 境 分 析 . 113 中 国 物 流 地 产 市 场 发 展 阶 段 与 产 业 链 .123.1物 流 地 产 行 业 发 展 阶 段 分 析 .12 3.2物 流 地 产 产 业 链 分 析 . 123.2.1上 游 环 节 分 析 . 133.2.2中 游 环 节 分 析 . 143.2.3下 游 环 节 分 析 . 154 中 国 物 流 地 产 市 场 发 展 现 状 .174.1中 国 物 流 地 产 市 场 市 场 规 模 及 竞 争 格 局 .174.1.1中 国 物 流 地 产 的 市 场 规 模 分 析 .174.1.2中 国 物 流 地 产 市 场 竞 争 格 局 及 竞 争 梯 队 分 析 . 215 中 国 物 流 地 产 市 场 主 要 厂 商 研 究 .235.1普 洛 斯 .235.2万 纬 .255.3京 东 .275.4顺 丰 .29 5.5平 安 不 动 产 . 305.6中 国 物 流 地 产 企 业 的 发 展 特 点 总 结 .326 中 国 物 流 地 产 未 来 发 展 趋 势 预 测 .33易 观 分 析 版 权 声 明 2021.35关 于 易 观 分 析 .36 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 5 图 目 录图 2- 1 2011-2020 年 中 国 GDP规 模 及 增 速 .10图 3- 1 中 国 物 流 地 产 产 业 链 图 谱 . 13图 4- 1 2010-2019 年 中 国 物 流 保 管 费 用 及 增 速 .17图 4-2 2012-2020 年 中 国 仓 储 业 固 定 资 产 投 资 完 成 额 增 速 .17图 4- 3 2010-2021 年 中 国 网 络 零 售 交 易 额 及 增 速 .18图 4-4 2010-2021 年 中 国 快 递 业 务 量 及 增 速 .18图 4- 5 2012-2020 年 中 国 营 业 性 通 用 仓 库 面 积 及 增 速 .19图 4-6 2017年 全 国 物 流 园 区 状 态 图 .19图 4-7 2020年 我 国 高 标 仓 与 非 高 标 仓 面 积 占 比 .20图 4-8 2020年 中 国 非 保 税 区 高 标 仓 存 量 占 比 .20图 4-9 2020年 中 国 物 流 地 产 行 业 企 业 市 场 份 额 .21 图 5-1 2018-2020 年 普 洛 斯 中 国 营 收 及 净 利 润 .24图 5-2 2017-2020 年 万 纬 的 仓 储 新 增 及 可 租 赁 建 筑 面 积 .26图 5-3 2019-2020 年 万 纬 物 流 营 业 收 入 .26图 5-4 2019Q1-2021Q1 京 东 物 流 仓 库 面 积 及 数 量 变 化 .28图 5-5 2018-2020 年 京 东 物 流 营 业 收 入 及 净 利 润 .28图 5-6 2018-2020 年 顺 丰 房 托 营 业 收 入 及 净 利 润 .30图 5-7 2017-2019 年 平 安 不 动 产 营 业 收 入 及 工 业 收 入 情 况 .31 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 6 表 目 录表 1-1 物 流 地 产 概 念 表 .7表 4-1 物 流 地 产 区 域 分 布 表 . 21表 5-1 普 洛 斯 中 国 业 务 布 局 表 表 .23表 5-2 2018-2020 年 普 洛 斯 中 国 仓 储 物 流 等 资 产 组 合 表 .23表 5-3 2019-2020 年 普 洛 斯 中 国 资 产 及 负 债 等 核 心 指 标 表 .24 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 7 1 物 流 地 产 的 概 念 与 分 类1.1物 流 地 产 的 相 关 概 念根 据 客 户 的 需 求 ， 在 合 适 的 范 围 内 为 其 选 择 合 适 的 地 点 ， 投 资 建 设 高 效 优 质 的 物 流 仓 储设 施 ， 再 将 其 出 租 给 包 括 制 造 商 、 零 售 商 、 物 流 公 司 等 在 内 的 客 户 ， 并 为 其 提 供 物 业 管 理 服务 。 表 1-1 物 流 地 产 概 念物 流 地 产 概 念 概 念 内 容一 般 的 物 流 地 产 概 念 根 据 物 流 市 场 的 需 求 ， 选 择 合 适 的 地 点 ， 采 用 专 业 技 能 开 发 、 建 设 、 运 营 与 管 理专 用 物 流 设 施 ， 与 客 户 比 如 制 造 商 、 零 售 商 、 物 流 公 司 等 建 立 密 切 的 合 作 关 系 ，为 其 提 供 合 适 的 现 代 物 流 设 施 。狭 义 的 物 流 地产 概 念 用 于 物 流 产 业 的 房 产 和 地 产 ， 是 物 流 企 业 财 产 的 重 要 组 成 部 分 。广 义 的 物 流 地产 概 念 能 够 利 用 物 流 产 业 的 物 业 或 区 域 土 地 或 平 台 或 物 流 金 融 、 信 息 、 功 能 等 资 源 ， 通过 策 划 实 现 价 值 最 大 化 的 物 流 资 源 平 台 的 整 合 体 。1.2物 流 地 产 的 基 本 分 类 按 照 物 流 服 务 功 能 ， 参 考 全 国 物 流 园 区 发 展 规 划 (2013-2020 年 ) 中 对 物 流 园 区 的 分类 ， 物 流 地 产 包 括 商 贸 服 务 配 送 型 物 流 地 产 、 货 运 枢 纽 型 物 流 地 产 、 口 岸 服 务 型 物 流 地 产 和综 合 服 务 型 物 流 地 产 。按 运 营 模 式 ， 依 据 不 同 的 投 资 建 设 和 管 理 的 主 体 、 不 同 的 融 资 方 式 对 物 流 地 产 的 运 营 模式 进 行 划 分 ： 地 产 企 业 主 导 型 运 营 模 式 （ 普 洛 斯 、 万 纬 ） 、 物 流 企 业 主 导 型 运 营 模 式 、 地 产企 业 与 物 流 企 业 合 作 型 运 营 模 式 （ 中 储 股 份 与 普 洛 斯 的 合 作 ） 、 第 三 方 企 业 牵 头 型 运 营 模 式 。1.3研 究 范 畴本 报 告 主 要 研 究 物 流 地 产 行 业 的 企 业 ， 具 体 的 研 究 范 围 包 括 ：1 宏 观 环 境中 国 物 流 地 产 行 业 的 宏 观 分 析 ， 本 报 告 对 影 响 中 国 物 流 地 产 行 业 市 场 发 展 的 市 场 政 治 环 境 、 经 济 环 境 、 社 会 环 境 、 技 术 环 境 、 技 术 环 境 以 及 大 事 件 、 市 场 特 点 进 行 分 析 和 总 结 。2 行 业 发 展 阶 段中 国 物 流 地 产 行 业 的 发 展 阶 段 研 究 。 本 报 告 对 中 国 物 流 地 产 行 业 发 展 各 个 阶 段 进 行 解 释 ，对 不 同 阶 段 发 展 状 况 进 行 介 绍 和 分 析 。3 产 业 链 来 源 ： 中 物 策 官 网 、 易 观 分 析 2021 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 8 中 国 物 流 地 产 行 业 的 产 业 链 研 究 。 本 报 告 对 中 国 物 流 地 产 产 业 链 相 关 环 节 、 每 个 环 节 的参 与 者 、 产 业 链 上 下 游 之 间 的 合 作 关 系 等 进 行 分 析 。4 市 场 规 模 与 竞 争 格 局中 国 物 流 地 产 行 业 的 市 场 规 模 与 竞 争 格 局 介 绍 。 本 报 告 对 中 国 物 流 地 产 市 场 规 模 进 行 分析 ， 并 对 市 场 竞 争 格 局 和 竞 争 梯 队 进 行 分 析 。5 典 型 厂 商 研 究中 国 物 流 地 产 行 业 的 典 型 厂 商 研 究 。 本 报 告 针 对 中 国 物 流 地 产 行 业 的 5家 主 要 厂 商 发 展历 程 、 业 务 布 局 、 仓 储 物 流 面 积 、 财 务 状 况 、 未 来 发 展 规 划 等 进 行 阐 述 分 析 。6 发 展 趋 势 分 析 预 测中 国 物 流 地 产 行 业 的 发 展 趋 势 进 行 预 测 。 本 报 告 对 未 来 中 国 物 流 地 产 行 业 的 发 展 主 要 趋 势 特 征 及 原 因 进 行 分 析 。 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 9 2 中 国 物 流 地 产 市 场 宏 观 环 境2.1政 治 环 境 分 析 国 家 物 流 枢 纽 布 局 和 建 设 规 划 发 布 ， 物 流 地 产 迎 来 重 大 发 展 机 遇2018年 12 月 ， 国 家 发 展 改 革 委 和 交 通 运 输 部 印 发 国 家 物 流 枢 纽 布 局 和 建 设 规 划 ，旨 在 加 强 物 流 等 基 础 设 施 网 络 建 设 的 决 策 部 署 ， 为 实 现 物 流 资 源 优 化 配 置 和 物 流 活 动 系 统 优化 组 织 所 采 取 的 重 大 举 措 ， 对 构 建 现 代 化 物 流 体 系 有 着 重 大 而 深 远 的 影 响 意 义 。 其 中 明 确 规划 建 设 212 个 国 家 物 流 枢 纽 ， 包 括 41 个 陆 港 型 、 30 个 港 口 型 、 23 个 空 港 型 、 47 个 生 产 服务 型 、 55个 商 贸 服 务 型 和 16 个 陆 上 边 境 口 岸 型 国 家 物 流 枢 纽 ， 建 设 的 国 家 物 流 枢 纽 要 求 具备 区 位 条 件 良 好 、 空 间 布 局 集 约 、 存 量 设 施 优 先 、 开 放 性 公 共 性 强 、 服 务 功 能 完 善 、 统 筹 运营 管 理 、 区 域 协 同 联 动 等 条 件 ， 以 此 推 动 全 社 会 物 流 总 费 用 与 GDP的 比 率 得 以 合 理 性 下 降 。 REITs政 策 的 出 台 实 施 ， 为 物 流 地 产 的 资 本 化 运 作 打 开 新 通 道2020年 5 月 ， 证 监 会 、 国 家 发 展 改 革 委 ， 发 布 关 于 推 进 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信托 基 金 （ REITs） 试 点 相 关 工 作 的 通 知 ， 指 出 优 先 支 持 基 础 设 施 补 短 板 行 业 ， 包 括 仓 储 物 流 、收 费 公 路 等 交 通 设 施 等 项 目 。 鼓 励 信 息 网 络 等 新 型 基 础 设 施 ， 以 及 国 家 战 略 性 新 兴 产 业 集 群 、高 科 技 产 业 园 区 、 特 色 园 区 等 开 展 试 点 。 REITs 的 推 出 对 物 流 地 产 行 业 的 资 金 来 源 和 退 出 有了 新 的 通 道 ， 加 快 了 资 金 的 周 转 率 ， 物 流 地 产 商 不 仅 可 以 获 得 租 金 及 运 营 的 收 入 ， 还 可 以 获得 资 本 利 得 的 收 益 。 由 于 高 标 仓 的 投 资 回 报 率 高 且 稳 定 ， REITs可 以 吸 引 社 保 、 养 老 、 保 险等 长 线 资 金 入 场 ， 推 动 物 流 地 产 行 业 的 长 期 稳 健 发 展 。2.2经 济 环 境 分 析“ 碳 中 和 ” 成 为 全 球 共 识 ， 中 国 经 济 发 展 迈 入 新 征 程 2020年 的 新 冠 疫 情 肆 虐 ， 全 球 经 济 陷 入 停 摆 或 停 滞 状 态 ， 各 国 纷 纷 出 台 刺 激 性 政 策 ，度 过 经 济 发 展 难 关 。 中 国 政 府 强 大 的 管 理 能 力 ， 适 宜 的 产 业 发 展 支 持 政 策 ， 我 国 成 为 2020年 全 球 唯 一 的 正 增 长 的 国 家 。 步 入 2021 年 ， 中 国 的 “ 十 四 五 规 划 及 2035 年 远 景 展 望 ” 出 台 ，将 开 始 建 设 社 会 主 义 现 代 化 国 家 和 实 现 “ 第 二 个 百 年 ” 奋 斗 目 标 的 新 征 程 。 同 时 也 面 临 着 国际 国 内 复 杂 多 变 的 新 环 境 ， 中 国 需 要 主 动 应 对 新 挑 战 ， 坚 持 对 外 开 放 不 动 摇 ， 积 极 融 入 全 球经 济 发 展 体 系 中 ， 履 行 大 国 的 担 当 ， 为 推 动 全 球 “ 碳 中 和 ” 贡 献 自 己 的 力 量 。 同 时 ， 持 续 深化 供 给 侧 结 构 性 改 革 ， 构 建 “ 双 循 环 ” 的 发 展 新 格 局 ， 推 动 经 济 社 会 迈 入 新 的 高 质 量 发 展 阶段 。 疫 情 逐 渐 好 转 ， 经 济 增 长 回 归 正 常 态 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 10 图 2- 1 2011-2020年 中 国 GDP规 模 及 增 速2011-2015 年 ， 我 国 经 济 增 长 速 度 由 9.6%降 至 7%， 但 经 济 总 量 增 长 到 68.88 万 亿 元 ，比 2011年 增 加 了 20万 亿 元 。 在 此 阶 段 ， 我 国 经 济 处 在 增 长 速 度 换 挡 期 、 结 构 调 整 阵 痛 期 、前 期 刺 激 政 策 消 化 期 的 叠 加 效 应 ， 经 济 增 速 开 始 放 缓 。 2016-2020年 ， 我 国 经 济 发 展 达 到 新的 发 展 高 度 ， 取 得 了 全 方 位 、 开 创 性 历 史 成 就 ， 发 生 了 深 层 次 、 根 本 性 历 史 变 革 ， 为 开 启 全面 建 设 社 会 主 义 现 代 化 国 家 新 征 程 奠 定 了 坚 实 基 础 。 2020 年 在 新 冠 疫 情 的 影 响 下 ， 我 国 经济 总 量 突 破 100万 亿 元 ， 是 全 球 主 要 经 济 体 中 唯 一 实 现 经 济 正 增 长 的 国 家 ， 脱 贫 攻 坚 战 取 得全 面 胜 利 ， 决 胜 全 面 建 成 小 康 社 会 取 得 决 定 性 成 就 。2020年 我 国 全 年 为 市 场 主 体 减 负 超 过 2.6 万 亿 元 ， 其 中 减 免 社 保 费 1.7 万 亿 元 ， 注 重帮 扶 广 大 的 中 小 微 企 业 和 个 体 工 商 户 渡 难 关 、 稳 发 展 。 在 优 先 保 就 业 稳 民 生 方 面 ， 全 年 城 镇新 增 就 业 1186 万 人 ， 年 末 全 国 的 城 镇 调 查 失 业 率 降 到 5.2%， 人 民 的 生 活 得 到 切 实 保 障 。 在脱 贫 、 环 境 保 卫 、 生 态 系 统 保 护 与 修 复 三 大 攻 坚 战 方 面 ， 主 要 的 目 标 任 务 如 此 完 成 。 坚 定 不 移 推 进 改 革 开 放 ， 推 动 区 域 全 面 经 济 伙 伴 关 系 协 定 签 署 ， 完 成 中 欧 投 资 协 议 谈 判 ， 推 出 海 南自 由 贸 易 港 建 设 等 重 大 举 措 ， 促 进 外 贸 市 场 的 健 康 发 展 。 此 外 在 科 技 创 新 、 新 型 城 镇 化 与 乡村 振 兴 等 方 面 也 成 果 显 著 ， 为 “ 十 四 五 ” 的 开 局 之 年 奠 定 了 良 好 的 发 展 基 础 。2.3社 会 环 境 分 析产 业 结 构 调 整 ， 助 推 我 国 物 流 费 用 占 GDP比 重 变 动近 十 年 我 国 经 济 的 中 高 速 发 展 ， 得 益 于 全 国 交 通 基 础 设 施 的 逐 减 完 善 ， 物 流 的 运 作 效 率的 持 续 提 升 ， 我 国 的 物 流 费 用 占 GDP的 比 重 也 在 逐 步 优 化 中 ， 推 动 高 标 仓 的 建 设 力 度 ， 有 助于 我 国 物 流 费 用 的 下 降 ， 但 物 流 费 用 占 GDP 应 该 有 合 理 的 比 例 ， 并 非 占 比 越 低 越 好 ， 其 核 心原 因 取 决 于 产 业 结 构 的 变 动 。从 表 面 上 看 物 流 成 本 占 GDP 比 重 的 大 小 并 不 代 表 中 国 物 流 成 本 的 高 低 ， 物 流 成 本 追 求 的 目 标 是 ， 在 既 定 的 服 务 水 平 下 物 流 系 统 总 体 成 本 最 优 ， 脱 离 物 流 服 务 水 平 去 评 价 物 流 成 本 是不 合 适 宜 的 。 中 国 物 流 费 用 占 GDP 比 重 远 高 于 美 国 、 日 本 等 发 达 国 家 ， 但 并 不 代 表 中 国 物 流 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 11 成 本 高 于 美 国 、 日 本 等 国 。 物 流 费 用 物 流 成 本 占 GDP比 例 取 决 于 三 个 因 素 ： 单 位 GDP的 货 运量 、 平 均 运 距 、 物 流 费 率 ， 这 三 个 因 素 有 与 产 业 结 构 关 系 密 切 。 由 于 我 国 产 业 相 对 集 中 ， 导致 运 输 以 公 路 短 途 为 主 ， 加 上 单 位 GDP 货 量 大 约 是 美 国 、 日 本 等 发 达 国 家 的 4倍 ， 使 得 我 国物 流 费 用 占 GDP比 重 较 高 。 我 国 近 年 来 物 流 费 用 占 GDP 比 重 的 下 降 ， 主 要 原 因 是 产 业 结 构 调整 ， 经 济 转 型 升 级 带 来 的 影 响 。 随 着 我 国 经 济 结 构 调 整 ， 通 过 数 字 化 的 方 式 优 化 供 应 链 管 理水 平 ， 最 终 我 国 的 物 流 费 用 占 GDP比 重 会 趋 于 比 较 合 理 的 数 值 。2.4技 术 环 境 分 析“ 数 智 化 ” 时 代 ， 物 流 地 产 园 区 管 理 更 加 智 能 化随 着 人 工 智 能 、 大 数 据 、 云 计 算 、 SaaS等 先 进 管 理 工 具 投 入 到 物 流 地 产 园 区 运 营 中 去 ，必 将 使 得 园 区 的 管 控 水 平 和 运 营 效 率 再 上 新 的 台 阶 。 据 第 五 次 全 国 物 流 园 区 （ 基 地 ） 调 查 报 告 显 示 ， 我 国 物 流 园 区 的 信 息 化 和 智 能 化 的 平 均 值 仅 为 8.2%， 其 中 51%的 园 区 信 息 化 及 设 备投 资 占 园 区 投 资 总 额 在 5%以 下 。 相 比 之 下 ， 2017年 12月 ， 国 家 发 展 改 革 委 、 商 务 部 联 合 发布 的 京 东 、 顺 丰 、 菜 鸟 、 苏 宁 等 10 家 “ 国 家 智 能 化 仓 储 物 流 示 范 基 地 ” 中 ， 信 息 化 及 设 备投 资 占 比 均 值 在 25%以 上 。 可 见 我 国 物 流 园 区 信 息 化 、 智 能 化 水 平 还 有 很 大 发 展 空 间 。目 前 物 流 产 业 园 区 数 智 化 程 度 最 高 ， 还 是 以 专 业 化 的 外 资 物 流 地 产 商 为 主 。 比 如 普 洛 斯旗 下 数 字 科 技 平 台 际 链 科 技 与 资 产 服 务 运 营 平 台 （ ASP） 联 手 ， 围 绕 园 区 场 景 ， 打 造 了 智 慧园 区 、 智 慧 仓 库 、 能 源 管 理 和 节 能 减 碳 等 解 决 方 案 ， 并 在 普 洛 斯 园 区 广 泛 部 署 。 具 体 而 言 ，在 产 业 园 区 人 闸 、 车 闸 、 道 路 、 电 子 围 栏 、 月 台 、 库 内 等 各 类 物 流 运 输 场 景 之 间 ， 普 洛 斯 通过 人 工 智 能 的 机 器 视 觉 引 擎 实 现 数 据 流 转 、 智 慧 化 系 统 管 控 。 包 括 3 秒 入 园 的 智 能 道 闸 、 基于 云 的 智 慧 月 台 管 理 系 统 可 以 依 托 算 法 和 计 算 机 视 觉 ， 自 动 为 进 入 枢 纽 中 心 的 车 辆 排 队 ， 令车 辆 等 待 时 间 大 幅 减 少 90%。 在 自 动 化 仓 储 方 面 ， 普 洛 斯 在 物 流 设 备 搭 载 人 工 智 能 算 法 的 分拣 与 运 输 机 器 人 、 无 人 叉 车 等 自 动 化 设 备 解 决 方 案 的 应 用 ， 也 大 幅 提 升 库 内 运 营 效 率 。 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 12 3 中 国 物 流 地 产 市 场 发 展 阶 段 与 产 业 链3.1物 流 地 产 行 业 发 展 阶 段 分 析我 国 电 商 市 场 多 年 迅 猛 增 长 ， 使 得 中 国 物 流 地 产 市 场 达 到 相 当 的 规 模 ， 2020年 证 监 会 、国 家 发 展 改 革 委 推 出 REITs 试 点 ， 对 物 流 地 产 行 业 的 长 期 发 展 起 到 至 关 重 要 的 作 用 。 我 国 物流 地 产 领 域 经 过 多 年 发 展 ， 呈 现 出 “ 一 超 多 强 ” 的 竞 争 格 局 ， 伴 随 着 行 业 之 间 的 并 购 加 快 ，我 国 物 流 地 产 行 业 逐 步 进 入 成 熟 期 ， 行 业 之 间 的 竞 争 格 局 将 更 加 趋 于 稳 定 。中 国 物 流 地 产 市 场 大 致 分 为 以 下 几 个 阶 段 ：起 步 发 展 期 （ 1998年 -2007年 ） ： 起 步 期1998年 12月 ， 深 圳 龙 岗 平 湖 物 流 基 地 开 始 建 立 ， 国 内 第 一 家 物 流 基 地 。 随 后 全 国 各 地 陆 续 掀 起 各 种 建 设 园 区 的 热 潮 ， 使 得 大 多 数 的 园 区 建 设 不 符 合 当 地 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 2003年 ， 国 土 资 源 部 、 国 务 院 ， 先 后 发 文 清 理 不 合 规 的 产 业 园 区 ， 暂 停 审 批 各 类 产 业 园 区 ， 园 区的 建 设 热 潮 得 到 一 定 程 度 的 消 退 。2003年 ， 国 际 专 业 的 物 流 地 产 商 普 洛 斯 开 始 在 中 国 设 立 上 海 办 事 处 ， 后 续 接 着 丰 树 、盖 世 理 等 外 资 物 流 地 产 开 发 商 ， 陆 续 进 入 中 国 ， 国 内 的 物 流 地 产 市 场 迎 来 新 的 发 展 期 。成 长 期 （ 2007 年 -2014 年 ） ： 高 速 发 展 期2007年 以 后 ， 嘉 民 、 安 博 等 外 资 物 流 地 产 开 发 加 速 布 局 中 国 ， 宇 培 、 宝 湾 等 中 资 开 发商 也 加 快 布 局 物 流 地 产 领 域 。 叠 加 电 商 逐 步 开 始 高 速 增 长 ， 物 流 地 产 的 仓 储 需 求 度 进 一 步 提高 。 行 业 间 开 始 出 现 股 权 并 购 现 象 ， GIC 收 购 普 洛 斯 亚 洲 业 务 ， 中 投 集 团 入 股 嘉 民 等 ， 中 外企 业 双 方 之 间 展 开 更 为 紧 密 的 合 作 ， 共 同 发 力 物 流 地 产 领 域 ， 市 场 进 入 到 高 速 发 展 期 阶 段 。调 整 期 （ 2014 年 -至 今 ） ： 市 场 调 整 期 2014年 万 科 与 资 管 巨 头 黑 石 合 作 ， 拉 开 了 传 统 房 地 产 进 军 物 流 地 产 领 域 的 序 幕 。 2015年 金 融 保 险 巨 龙 平 安 也 进 军 物 流 地 产 领 域 。 2016 年 以 后 ， 宇 培 、 易 商 红 木 港 股 上 市 ， 普 洛斯 被 万 科 为 代 表 的 中 资 财 团 私 有 化 ， 国 内 推 出 REITs 政 策 试 点 ， 2021 年 普 洛 斯 中 金 REITs上 交 所 上 市 ， 顺 丰 房 托 港 股 上 市 ， 京 东 收 购 中 国 物 流 资 26%股 权 ， 头 部 企 业 资 产 证 券 化 、 行业 间 并 购 加 快 ， 市 场 迈 入 调 整 期 ， 行 业 出 清 后 ， 市 场 会 逐 步 进 入 成 熟 发 展 期 。3.2物 流 地 产 产 业 链 分 析国 内 物 流 地 产 行 业 产 业 链 上 游 的 参 与 者 由 设 备 、 建 材 供 应 商 、 土 地 资 源 提 供 方 （ 政 府 、地 产 商 等 ） 。 产 业 链 中 游 环 节 主 体 是 物 流 地 产 企 业 ， 有 专 业 的 物 流 地 产 企 业 、 传 统 房 地 产 企业 、 物 流 企 业 、 零 售 企 业 、 金 融 机 构 、 电 商 企 业 。 产 业 链 下 游 是 物 流 地 产 的 客 户 ， 包 括 电 商企 业 、 制 造 业 企 业 、 零 售 企 业 、 物 流 企 业 等 。 中 国 物 流 地 产 行 业 年 度 分 析 报 告 2021 2021 年 11 月 13 图 3-2 中 国 物 流 地 产 行 业 产 业 链 图 谱3.2.1 上 游 环 节 分 析国 内 物 流 地 产 行 业 产 业 链 上 游 的 参 与 者 由 设 备 、 建 材 供 应 商 、 土 地 等 资 源 提 供 方 （ 政 府 、地 产 商 等 ） 。3.2.2.1设 备 供 应 商设 备 方 面 ： 以 仓 储 自 动 化 设 备 来 看 ， 全 球 市 场 竞 争 格 局 呈 现 寡 头 化 ， 主 要 厂 商 集 中 在 德国 、 日 本 等 国 ， 如 大 福 公 司 、 范 德 兰 德 、 英 特 诺 等 ， 其 营 收 规 模 大 ， 产 品 种 类 全 ， 市 场 前五 的 企 业 收 入 总 额 占 全 球 前 20强 收 入 总 额 的 比 例 为 60%以 上 ， 头 部 企 业 在 系 统 集 成 能 力 、设 备 制 造 能 力 方 面 优 势 显 著 。 相 比 之 下 ， 我 国 的 仓 储 自 动 设 备 市 场 主 要 参 与 者 有 诺 力 股 份 、 今 天 国 际 、 音 飞 存 储 、 德 马 科 技 、 蓝 剑 智 能 等 ， 各 参 与 主 体 之 间 营 收 规 模 差 距 不 大 （ 3-10亿 元 ） ， 未 出 现 头 部 龙 头 ， 未 来 要 做 大 市 场 份 额 ， 厂 商