2021-2022房地产可持续发展研究报告 当前全球面临的种种危机正引领我们迈入一个更注重责任的 新时代。企业需要展示其为实现全球可持续发展并解决气候 变化和分配不公等长期性问题所做出的贡献。在各家公司推 进其可持续发展议程、引入系统性变革时，考虑到房地产的 全球属性，它往往会站在变革的最前沿。对任何企业而言， 在全球温室气体排放量中占据相当份额的房地产都是资源消 耗的“大户”。因此我们更有理由相信，从房地产端开启的 变革，是企业更负责任和可持续发展的重要立足点。 概述 中国： 自上而下的推动 在可持续发展行动中， 中国企业处于哪个 阶段？ 可持续发展最佳实践： 来自领先业主和投资者 的经验 总结 目录 将鼠标悬停在目录上，单击 首选主题 或通过单击左上角 的 左右箭头/页码 导航页面。 仲量联行针对亚太地区550多名企业不动产负责人 （包括478名租户和76名投资者）开展一项调查研 究，旨在深入了解企业如何通过对房地产的管理把可 持续发展的愿景转化为实际行动。来自中国的企业也 积极参与了本次调研，约占全部受访者的五分之一。 对房地产使用者、业主和投资者的调研表明，可持续 发展已成为企业实现业务发展的关键支柱。以可持续 和负责任的方式改造建筑环境，能够有效降低风险、 实现潜在资产价值和租金收益的提升、减少运营成 本，营造更高效的工作环境来吸引和留住人才，从而 为业主、投资者和租户创造出直观可见的价值。 在本报告中，我们将探讨私营领域在可持续发展进 程中的重要作用。中国已率先承诺在2060年前实现 “碳中和”，鉴于这个雄心勃勃的目标，实施可持续 发展战略已迫在眉睫。尽管人均碳排放量较低，但 2019年中国的碳排放量占全球总排放量的27，以 115亿吨的排放量居于全球首位。若要实现“碳中和” 的目标，需要迅速、大幅降低碳排放量 1 。中国政府 毋庸置疑的减排的决心在督促私营领域与其犹豫不 决、随波逐流或模仿他人，不如主动出击、引领各界 并锐意创新。 1 资料来源： ，荣鼎咨询 参与本次调研的中国受访者来自各行各业的本土企 业(34%)和跨国企业(66%)，且主要分布在以下五大 行业： 行业 在受访者中的占比 商业和金融服务 23% 制造业 21% 科技 11% 商业咨询 6% 消费品 5% 01 概述 | | | 亚太地区房地产可持续发展调研的六大亮点 1. 可持续发展已成社会主流认知，房地产在这一进程中占据核心地位 2. 在追求房地产行业可持续发展的过程中，领先企业正在为全行业建立规范 3. 房地产租户在可持续发展方面的表现领先于投资者 4. 对可持续发展的承诺催生对绿色建筑认证的需求 5. 与合作伙伴共筑生态系统是加速实现零排放的必备条件 6. 缩小技术和数据差距对房地产的可持续发展至关重要 尽管有可能租用使用多种房地产类型，但大多数受 访者(73%)表示其目前主要使用的是办公楼。另有三 分之一的受访者使用零售或工业地产。正因如此，办 公楼也成为了企业减排行动重点关注的领域。 图 1 房地产类型 73% 33% 21% 18% 14% 11% 3% 办公楼 33% 零售地产 工业地产 研发实验室 酒店与旅游地产 数据中 医疗 其他 | | | 2020年9月，中国国家主席习近平在联合国大会上宣 布中国将力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现 碳中和。这一郑重承诺使得实施可持续发展战略和脱 碳转型势在必行。然而需要关注的是，形势永远在动 态发展。未来10-15年，中国经济仍将以每年约5%的 速度增长。随着经济总量的扩大，能源消耗将不可避 免地增加。因此，为了减少或者至少减缓碳排放，全 面推进可持续发展已经刻不容缓，愈发严格的监管政 策必将会紧锣密鼓地出台。对私营领域而言，可持续 发展行动中的先行者或领军者将成为赢家。 02 中国：自上而下的推动 目前中国多个省市已相继出台相关措施和法规，促进上述目标的实现。相关政策大致分为几类： 政策范围 政策 相关省市 节能减排 减少或限制钢铁、不锈钢、水泥、甲醇等高能耗 产业的产能 对上述行业的新增产能从严审批 山西、广东、浙江、江苏、辽宁 差别电价 对高排放企业实行差别电价 山东、河北、江西、辽宁、西藏 能源替代 鼓励和发展新能源及相关基础设施 （风能、太阳能、氢能） 推广新能源汽车和相关基础设施 山西、广东、浙江、江苏、辽宁 技术升级 致力研发碳截存、碳捕集和存贮能力 开发能源互联网，推进节能技术与大数据、人工 智能及其他数字平台的整合 内蒙古、山西、天津、海南 生态碳汇 增加森林、湖泊、湿地总面积，以改善自然生 态系统 北京、辽宁、四川、天津、安徽 碳交易市场 试行 全国 | | | 03 在可持续发展行动中， 中国企业处于哪个阶段？ 根据我们对租户和投资者的成熟度评分（0分-100 分），不同企业在可持续发展进程中分处三个不同阶 段。结果显示，93%的中国企业处于“进行阶段” 或“领先阶段”，而在整个亚太地区，这一数字为 82%，这表明中国私营领域已经率先采取可持续发 展行动。其中，中国与亚太地区数据差别最大的是处 于“进行阶段”的企业。亚太地区的受访者中，61% 被归为此类，而中国企业的比例则高出许多。在规划 阶段，此类企业更多地采取战略性、而非临时性或相 对不系统的方法来限制或减少碳排放。 可持续发展进程的成熟 度越来越多的中国企业 已经开启可持续发展进程 | | | 图 2 可持续发展进程的成熟度 领先阶段 71+ 进行阶段 41-70 起步阶段 0-40 可持续发展进程 成熟度 领先阶段 进行阶段 起步阶段 21% 24% 18% 7% 61% 69% 亚太地区 中国 租户在可持续发展进程上 领先 于投资者 | | | 可持续发展成熟度：您的企业处于哪个阶段？ 领先阶段 将减排整合到公司可持续发展战略或房地产投资战略之中 已经提出详细的减排目标 针对实现可持续发展愿景有清晰的规划路线图 拥有领先的技术和数据能力 进行阶段 在确定详细的减排目标方面取得进展 目前采取临时性措施推进减排活动，未来将出台更具战略性的方法 正在开发技术和数据能力 起步阶段 减排不太可能纳入企业可持续发展战略或房地产投资战略 尽管有可能将减排列为长远计划，但目前尚未制定任何具体的减排目标 进行减排活动时更注重速效或低成本解决方案 技术和数据能力有限 | | | 图 3 中国企业不动产用户脱碳计划状态 20%的脱碳计划具有明确的战略目标 全面转型 实现脱碳承诺已经 成为企业 业务模式 的核心 7 % 临时性计划 在企业内部已制定脱碳计 划，但尚 未确立明确的战 略目标 22 % 计划制定 企业已 开始合理设计和规 划脱碳活动 ，以在企业内 部采取有关措施 59 % 计划优化 企业在 制定明确的脱碳战 略目标 方面展现出持续改 善进步 13 % 中国企业如何将绿色发展 意图有效落实为减排行动？ 尽管有80%的中国企业在调研中表示已经将减排纳 入可持续发展战略，但在制定脱碳计划的方面，仅有 20%的企业制定了具有战略目标以及持续进程的明确 脱碳计划。相比之下，在亚太地区，约有三分之一的 企业表示已经制定了战略性脱碳计划。为了缩小这一 差距，告别暂时性的减排计划对中国企业来说至关重 要。 * 因四舍五入原因，各项数据之和不等于100% | | | 图 4 房地产用户对于碳排放范围的采用 在严格实施有意义的减排行动方面，中国企业大致上 与亚太地区企业保持一致。令人欣喜的是，有44% 的中国受访者关注自身业务以外领域的碳排放（范围 3），领先于亚太地区受访者（36%）。然而，更多 企业需主动加入这一行列。只有当企业完全了解产品 和服务的全面影响时，才能与合作伙伴建立反馈循环 机制，从而真正实现减排目标。 *根据温室气体核算体系的定义，碳排放分为范围1、范围2和范围3。温室气体核算体系建立了 衡量和管理温室气体排放的全球标准化框架。 范围1 企业活动所产生的 所有直接排放 范围2 企业购买和使用的 能源所产生的间接排放 范围3 非企业拥有或控制的能源 所产生的其他间接排放 亚太地区 中国 71% 64% 63% 64% 36% 44% 低碳足迹不仅 有利于环 境 ，也有利于企业的发展 | | | 中国企业能否借助房地产 实现净零碳排放目标？ 有趣的是，与亚太地区的受访者（90%）相比，认为 房地产领域将在实现净零碳排放的进程中起决定性作 用的中国受访者较少（78%）；中国受访者似乎更关 注利用房地产来实现其可持续发展目标。66%的中国 受访者将减少碳排放纳入了其企业不动产战略，而在 亚太地区受访者中，这一比例为61%。绝大多数房地 产使用者(96%)认为他们会主动优先考虑有助于日后 减少碳排放的办公地点。这进一步证实：租户更有可 能被取得可持续性认证的办公楼所吸引，从而推动办 公楼项目录得更高的进驻率和租户保留率，为租金和 资产价值提供更有力的支撑。 | | | 中国企业也在寻求合作以实现 房地产可持续发展目标 与其他亚太地区企业一样，绝大多数中国企业认为城 市、投资者、开发商与租户之间的合作将有利于实现 建筑环境净零碳排放的目标。同时，旨在促进业主与 租户间合作沟通的绿色租赁模式正在业内日益普及。 绿色租赁模式主要涵盖包括数据共享、计量、节能环 保和循环利用的可用性、开展工程的权利以及在核定 租金时考虑租户帮助物业项目实现价值增值等方面。 目前，绿色租赁模式的应用比例正在上升。例如在 中国，已经有48%的租户采取这一模式，另有35% 的租户计划在2025年前采取绿色租赁模式。我们预 计，中国自上而下的净零碳排放行动将在未来数年让 企业加速实施高标准的可持续发展计划。对潜在协同 作用的认可将进一步推动企业主动与合作伙伴加强协 作，以实现这一目标。 | | | 利用技术加速促进房地产领域 的脱碳转型 在我们的调研中，大多数受访者认为，缺乏技术基础 设施是实现脱碳目标的主要障碍。作为加速实现净 零碳排放目标的一种手段，科技在推动碳排放测量和 报告标准方面蕴含巨大潜力。目前，缺乏一致和经过 验证的数据也对生成准确的碳排放报告构成了巨大挑 战。与亚太地区企业类似的是，近三分之二的中国企 业希望在支撑新型解决方案的技术方面进行投资，以 弥合技术差距。 除了采取行动改善自身的技术基础设施以推动脱碳进 程之外，44%的中国企业还希望业主积极应用数字巡 视和暖通空调分析等技术。 | | | 04 可持续发展最佳实践：来自领先业主和 投资者的经验 | | | 图 5 房地产可持续发展路线图 形 成 连 续 循 环 在 实 现 高 效 运 营 的 同 时 向 可 持 续 发 展 和 净 零 碳 排 放 转 型 释放价值 5 合作 参与构建合作伙伴生态系统， 以加速对可持续发展的共同影响 战 略 优 化 合 作 承 诺 投 资 优化 运用专业知识和技术，根据承诺和 目标监控和优化绩效 4 承诺 在企业内部达成一致，划定基准， 确立或重新确立承诺和目标 1 战略 将承诺转化为一份具有详细行动 计划的战略 2 投资 实施详细行动计划，包括对运营和资本 改进的投资 3 形 成 连 续 循 环 | | | 05 总结 我们的调研清楚地表明，中国企业普遍深知脱碳转型 的重要性。实际上，很多企业已经开始实施脱碳行 动。中国政府针对一系列环保目标做出了明确承诺， 为私营领域采取进一步脱碳转型增加了紧迫性。毋庸 置疑的是，愈加严格的政府监管旨在敦促企业严肃并 迅速地推进这项工作，对私营领域来说，更有利的做 法是尽快、积极、主动采取行动，而不是被动应对。 在推进可持续性发展的进程中，房地产领域能够提供 多种解决方案、并且能够在减少温室气体排放方面发 挥重大作用已经成为业内普遍达成的共识。为了加速 转型并部署稳健的路线图以实现可持续发展目标，建 立一个合作伙伴生态系统非常有必要。在建筑环境方 面，脱碳行动需要超越传统局限，将投资者、租户和 城市聚合在一起，共同朝着可持续发展目标努力。 | | | 作为气候行动高级别倡导者的支持方，仲量联 行激励建筑环境领域实现“奔向零碳 (Race to Zero)”承诺。我们与奥雅纳 (Arup)同获任命为 建筑环境和基础设施领域的领跑者，推动该领域 向实现净零碳的转型。 我们承诺在房地产领域立即采取脱碳行动，为全 球减排做出应有的贡献。在努力实现公司2040年 净零碳排放目标的同时，我们极力倡导客户加入 到“奔向零碳”行动中。通过分享知识和最佳实 践，我们全力支持客户做出承诺并采取行动。 | |