证券研究报告行业研究 银行 银行 行业 深度报告 Table_Main 房地产不良 突增 ， 会 冲击资产质量吗 ？ 增持 （ 维持 ） 引言： 2021 年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企 违约 风险暴露，银 行的房地产对公贷款不良也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质 量。我们认为，房地产贷款风险上行 需要重视 ，但从总量角度，对银行总体资 产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。 投资要点 房地产对公 不良 贷款明显“双升” ，拖累资产质量 。 2020 年疫情后，银行 业 大力处置 不良 资产， 截至 2021 年 6 月末， 41 家 A 股上市银行的合计不良 率 降低至 1.41%，较 2020年末下行 7BP。然而 形成鲜明反差的是，房地产 对公贷款 的 质量明显恶化。 我们统计 数据 完整的 26 家上市银行， 可以看到 房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从 2018 年末 的 0.93%上升至 2021 年 6月末的 1.77%，拖累总体资产质量 。 相比之下 ， 个人住房贷款 的 资产质 量 仍然 优异，与对公房地产贷款差别明显 ， 数据 完整的 18 家上市银行 2021 年上半年个人住房贷款不良 “双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回 落或保持低位。所以， 我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷 款，对个人住房贷款的资产质量 则 无需担忧 。 部分房企暴雷 +融资条件收紧，导致房地产 风险暴露。 今年以来，房地产市 场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难， 公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言， 部分 陷入债务违约的房地产公司 难以偿还 本息（诸如华夏幸福、蓝光发展等大 型房地产公司），同时从贷后管理的角度，银行也会主动 考量市场环境， 将 有潜在风险的房地产 公司 贷款纳入关注类或不良贷款的口径 。所以，房地 产对公贷款的不良“双升”是必然情形。 此外， “两道红线”严格限制房地 产贷款 额度， 导致 融资难度 加大 ， 而 融资条件收紧的预期形成后，各家银行 审批 也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力。 我们 根据 2021年 6 月末 的财务 指标估算 ， 仍有 15家上市银行未来 需要 继续降低房地产贷款 占比，所以我们 认为 房地产对公贷款 将 进一步 降速 甚至收缩 。 房地产 对公贷款占比较低， 对 总体 资产质量影响有限。 截至 2021 年 6 月 末， 41 家上市银行的对公房地产贷款占比 仅 6.35%，所以尽管 不良 贷款 突 增 ，但我们认为对上市银行总体资产质量 的 影响有限。 以 26 家数据完整的 上市银行为样本 组合 ， 截至 2021 年 6 月末，总不良贷款 金额 中 7.2%是 房 地产对公贷款 ， 其实 多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高 。 我们测算， 如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加 50%， 同时合理假设 2021 年末总贷款环比 6 月末增长 3%，则 对总不良 贷款 率的 边际提高幅度仅 1BP，即便极端假设下，房地产对公贷款的不良金额 翻番 ， 对总不良率的边际提高幅度也只有 6BP。 投资建议： 当前位置，我们认为优质的龙头银行股迎来反转机会，重点推 荐 ， 核心逻辑： 1）龙头银行本轮资产质量历史性出清，招商银行为代表的 头部银行表内外资产质量达到历史最佳状态，而房地产不良贷款的影响有 限； 2）随着财政政策发力及“宽信用”效果显现，我们预计 9 月起社融和 信贷增速将回升，对经济增长的预期也会企稳回升。个股方面，重点推荐： 资产质量达到历史最佳状态，财富管理业务保持高增长的行业龙头 招商 银行 ；估值大幅回调，但 2021年起资产质量及基本面拐点明确的 平安银 行 ； 2021年二季度净息差触底回升，基本面拐点确立的小微龙头 常熟银 行 。此外，建议关注业绩成长性优异的 杭州银行、成都银行 。 风险提示： 1）宏观经济下行造成资产质量再度波动 ； 2） 货币政策超预期宽 松导致净息差疲弱 ； 3） 对房地产及地方平台的监管冲击业务 。 Table_PicQuote 行业走势 Table_Report 相关研究 1、零售金融追踪：银行理财 2021年中报解析：如何应对新 的增长压力？ 2021-08-18 2、银行行业点评：资产质量 比利润高增长更重要 2021-08- 11 3、 2021Q2金融机构贷款投向 数据点评：信贷投放持续“重 制造，限房贷” 2021-08-01 Table_Author 2021 年 09 月 17 日 证券分析师 马祥云 执业证号： S0600519020002 021-60199793 -9% 0% 9% 17% 26% 34% 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 沪深 300 银行 (申万 ) 2 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 内容目录 1. 房地产对公贷款不良 “双升 ”， 拖累资产质量 . 4 2. 部分房企暴雷 +融资条件收紧，导致风险暴露 . 6 3. 总量角度，房地产对总体资产质量的影响有限 . 10 4. 投资建议：重点推荐资产质量最佳的龙头银行 .11 5. 风险提示 . 12 3 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 图表目录 图 1： 41 家 A股上市银行合计不良率降至 1.41% . 4 图 2： 26家上市银行房地产对公贷款的不良指标跃升 . 4 图 3： 18家上市银行 个人住房贷款不良 “双降 ” . 5 图 4：中大型银行的个人住房贷款不良率保持低位 . 5 图 5：房地产贷款增速较人民币贷款总增速继续走低 . 7 图 6： 2020年以来 房地产贷款占比已经开始下行 . 7 图 7： 2021 年 6月末上市银行的个人住房贷款占比距离各自监管上限的空间 . 8 图 8：上市银行的个人住房贷款占比仍保持高位 . 10 图 9：上市银行的对公房地产贷款占比开始明显回落 . 10 表 1： 26家数据完整的上市银行房地产对公不良贷款明细 . 4 表 2：部分房地产公司债务违约事件梳理 . 6 表 3：关于建立银行业金融机构房地 产贷款集中度管理制度的通知 . 7 表 4： 2020/062021/06上市银行的房地产贷款集中度指标估算值 . 8 表 5： 26家数据完整的上市银行总不良贷款及房地产对公不良贷款 . 11 4 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 1. 房地产对公贷款不良“双升”，拖累资产质量 2021 年上市银行总体不良率 持续改善 。 截至 2021 年 6 月末 ， A 股 41 家上市银行 的合计 不良贷款 金额 约 为 1.77 万 亿元， 尽管金额小幅上行，但 不良率降 低 至 1.41%， 较 2020 年末下行 7BP。 不良率的改善， 主要得益于 2020 年疫情后，银行大力 处 置 问题资 产 ， 包括 充分暴露不良，并 收回、 核销 、转出等 。同时，疫情后银行 的 贷款规模高速增 长以支持实体经济，所以分母端的 加速 扩张也造成不良率下行。 图 1： 41家 A股 上市银行 合计 不良率降至 1.41% 图 2： 26家上市银行房 地产 对公 贷款的不 良指标跃升 数据来源： 公司财报， 东吴证券研究所 测算 数据来源： 公司财报， 东吴证券研究所 测算 但 房地产 对公贷款不良明显“双升”。 与总体资产质量形成鲜明反差的是， 房地产 对公 贷款 质量明显恶化。 我们统计了 完整披露房地产贷款 数据的 26 家上市银行， 可以 看到房地产对公贷款的不良“双升”， 不良 贷款 率从 2018年末的 0.93%上升至 2021年 6 月末的 1.77%， 合计 不良 贷款 金额 则 明显上升至 1082亿元 ， 拖累总体资产质量 。 表 1： 26家数据完整的 上市银行 房地产对公 不良贷款明细 房地产对公不良贷款金额（亿元） 房地产对公 不良 贷款 率 2020/06 2020/12 2021/06 2021H1 变动 2020/06 2020/12 2021/06 2021H1 变动 工商银行 96.2 162.4 319.1 +156.7 1.41% 2.32% 4.29% +1.97 pct 建设银行 70.7 90.1 115.6 +25.5 0.92% 1.14% 1.36% +0.21 pct 农业银行 111.2 142.1 132.7 -9.4 1.41% 1.78% 1.47% -0.31 pct 邮储银行 0.1 0.2 0.1 -0.1 0.01% 0.02% 0.01% -0.01 pct 交通银行 45.9 47.1 64.6 +17.5 1.43% 1.35% 1.69% +0.34 pct 招商银行 14.0 11.9 43.3 +31.4 0.34% 0.30% 1.07% +0.77 pct 平安银行 8.9 5.7 16.6 +10.9 0.32% 0.21% 0.57% +0.36 pct 浦发银行 158.7 71.7 104.6 +32.9 4.40% 2.07% 3.03% +0.96 pct 中信银行 36.1 96.3 92.4 -4.0 1.23% 3.35% 3.11% -0.24 pct 兴业银行 22.9 29.2 24.1 -5.1 0.76% 0.92% 0.66% -0.26 pct 光大银行 9.6 16.3 13.7 -2.6 0.41% 0.73% 0.61% -0.12 pct 华夏银行 4.1 0.1 2.6 +2.4 0.25% 0.01% 0.17% +0.16 pct 民生银行 12.6 30.4 43.5 +13.1 0.25% 0.69% 1.04% +0.35 pct 浙商银行 3.6 1.5 10.4 +9.0 0.23% 0.09% 0.61% +0.52 pct 宁波银行 3.8 5.0 5.4 +0.4 1.17% 1.37% 1.48% +0.11 pct 上海银行 6.4 37.5 47.2 +9.7 0.43% 2.39% 2.73% +0.34 pct 1 . 4 1 % 1 . 2 5 % 1 . 3 0 % 1 . 3 5 % 1 . 4 0 % 1 . 4 5 % 1 . 5 0 % 1 . 5 5 % 1 . 6 0 % 1 . 6 5 % 1 . 7 0 % 0 2 , 0 0 0 4 , 0 0 0 6 , 0 0 0 8 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 2 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 1 6 , 0 0 0 1 8 , 0 0 0 41 家 A 股上市银行不良贷款总额（亿元） 41 家 A 股上市银行合计不良率（右轴） 0 . 9 3 % 0 . 9 9 % 1 . 0 8 % 1 .3 8 % 1 . 7 7 % 0 . 6 % 0 . 8 % 1 . 0 % 1 . 2 % 1 . 4 % 1 .6 % 1 . 8 % 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 ,0 0 0 1 , 2 0 0 2 0 1 8 /1 2 2 0 1 9 /1 2 2 0 2 0 /0 6 2 0 2 0 /1 2 2 0 2 1 /0 6 26 家上市银行对公房地产贷款：不良贷款额（亿元） 26 家上市银行对公房地产贷款：不良率（右轴） 5 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 杭州银行 0.6 12.8 10.9 -1.9 0.12% 2.79% 2.63% -0.16 pct 南京银行 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00% 0.00% 0.00% +0.00 pct 成都银行 0.04 0.04 0.0 0.0 0.02% 0.01% 0.00% -0.01 pct 苏州银行 0.3 0.9 0.9 0.0 0.43% 1.36% 1.23% -0.13 pct 重庆银行 2.5 5.6 8.1 +2.5 1.71% 3.88% 6.28% +2.40 pct 贵阳银行 4.7 10.2 8.2 -2.0 2.79% 6.33% 4.57% -1.76 pct 郑州银行 1.5 3.8 6.6 +2.7 0.47% 1.25% 1.89% +0.64 pct 齐鲁银行 0.3 0.3 0.3 0.0 0.26% 0.31% 0.29% -0.02 pct 青农商行 6.7 8.1 7.9 -0.3 1.84% 2.34% 2.39% +0.05 pct 渝农商行 0.0 0.0 3.4 +3.4 0.00% 0.00% 6.18% +6.18 pct 数据来源： 公司 财报 ， 东吴证券研究所 测算 具体银行来看： 1） 国有大行中， 工商银行房地产对公不良 贷款 明显“双升”， 2021 年 6 月末 不良率升至 4.29%。 2） 股份行中，多家银行的房地产对公不良贷款均明显“双 升” ，招商银行、浦发银行不良率分别从 2020年末的 0.30%、 2.07%上升至 2021年 6 月 末的 1.07%、 3.03%。 3）城 、 农 商行中，重庆银行调整房地产贷款策略，规模收缩后， 2021年 6月末不良率较 2020年末大幅上升 2.4pct至 6.28%；渝农商行 2021年 6 月末 不 良率也升至 6.18%， 2020年为零不良，风险暴露源于个别房地产公司流动性紧张 。 个人住房贷款 资产质量 保持优异。 个人住房贷款 历来是银行不良率最低的 优质 信贷 资产， 虽然疫情后不良率 小幅 上升（部分居民收入波动导致），但总体仍然保持优异，与 对公房地产贷款的资产质量差别明显 。 以完整披露数据的 18家上市银行 1为例，近五年 不良率中枢基本维持在 0.3%，截至 2021年 6月末， 合计 不良贷款金额为 709亿元，不 良率仅 0.29%，较 2020年末实现“双降” ，多数样本银行的个人住房贷款不良率也都回 落 或保持低位 。 所以， 我们认为对个人住房贷款的资产质量无需担忧，房地产贷款的风 险敞口主要集中在对公贷款 。 图 3： 18家上市银行 个人住房贷款不良 “双 降 ” 图 4： 中大型银行 的 个人住房贷款不良率 保持低位 数据来源： 公司 财报 ， 东吴证券研究所 测算 数据来源： 公司财报 ， 东吴证券研究所 测算 1 18家 上市 银行 包括 ： 工商银行、 建设银行、 农业银行、 交通银行、 邮储银行、 招商银行、 平安银行 、浦发银行、兴业银行、上海银行、 杭州银行、 苏州银行、成都银行、 重庆银行 、郑州银行、青岛银行、渝农商行、青农商行 0 .2 7 % 0 .3 1 % 0 . 3 1 % 0 . 2 9 % 0 .0 % 0 . 1 % 0 . 2 % 0 . 3 % 0 . 4 % 0 . 5 % 0 . 6 % 0 .7 % 0 . 8 % 0 .9 % 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 0 0 2 0 1 9 /1 2 2 0 2 0 /0 6 2 0 2 0 /1 2 2 0 2 1 /0 6 18 家上市银行个人住房贷款：不良贷款额（亿元） 18 家上市银行个人住房贷款：不良率（右轴） 0 . 0 % 0 . 1 % 0 . 2 % 0 . 3 % 0 . 4 % 0 . 5 % 0 . 6 % 2 0 1 9 /1 2 2 0 2 0 /0 6 2 0 2 0 /1 2 2 0 2 1 /0 6 工商银行 建设银行 农业银行 邮储银行 交通银行 招商银行 平安银行 浦发银行 兴业银行 6 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 2. 部分房企暴雷 +融资条件收紧， 导致风险暴露 “房住不炒”导向下地产公司风险暴露。 今年以来，房地产 市场 外部环境 压力明显 增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难， 公开市场 中 涉及房地产 企业 的债务 违约 也 频繁发生 。 对于银行而言， 部分陷入债务违约的房地产公司现金流 承压 ，影响贷 款本息偿还 （诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司） ，同时从贷后管理的角度，银 行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径 。 所以 ， 房地 产对公贷款的 不良“双升”是必然情形。 表 2：部分房地产公司债务违约事件梳理 时间 地产公司 债务违约具体情况 2021 年 2 月 7 月 华夏幸福 公司及下属子公司 多次出现 未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债 务形式的债务本息 ， 截至 9 月 4 日，公司 公告 累计未能如期偿还 的 债务本息 金额 合计 878.99 亿元 2021 年 5 月 协信远创 截至 5 月 25 日， 公司 及子公司债务逾期涉及本息金额 88.41 亿元，包括银行贷款、信托贷款、公司债券、关联方借款等债务形式 2021 年 7 月 9 月 蓝光发展 多次未能偿还到期债务本息， 截 至 9 月 3 日，公司累计到期未能偿 还的债务本息金额合计 186.64 亿元（包括银行贷款、信托贷款、 债务融资工具等债务形式） 2021 年 4 月 7 月 泰禾集团 截至 7 月 30 日，公司已到期未归还 的 借款金额为 436.93 亿元 ； 无法按期完成 多只 公司债券 的 本息兑付 2021 年 6 月 9 月 恒大集团 公司 多个 项目 存在 商票未及时兑付的情况 数据来源： 公司公告等 公开信息， 东吴证券研究所 整理 “两道红线” 严格 限制房地产贷款投放。 2020年 12 月 31日，央行及银保监会重磅 发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，政策设定了银 行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标（ 即“两道红线” ），上限按照 不同银行类型划分为五档。政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以 必须逐年压降比例。 虽然监管层对超标银行给予了 2 年或 4 年的调整过渡期，但相关银 行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度 2。 对于房地产公司而言，如果银行房地产贷 款集中度受限，新增贷款额度不足，则新增融资的难度就更大，而且融资条件收紧的市 场预期形成后，各家银行发放贷款 也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力， 影响资产质量。 2 “ 两道红线 ”的 具体 政策 分析请参考 我们 2021 年 1月 3日发布的 报告 详细测算：重磅 房 地产贷款新规，对招行等主要银行的影响 7 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 表 3： 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 监管指标计算公式 商业银行分档 房地产 总 贷款 占比上限 个人住房贷款占比上限 房地产贷款占比 = 房地产贷款余额人民币各项贷款余额 100% 个人住房贷款占比 = 个人住房贷款余额人民币各项贷款余额 100% 第一档：中资 大型银行 40% 32.5% 第二档：中资 中型银行 27.5% 20% 第三档：中资 小型银行和非 县域农合机构 22.5% 17.5% 第四档：县域 农合机构 17.5% 12.5% 第五档：村镇 银行 12.5% 7.5% 数据来源： 中国人民银行，银保监会， 东吴证券研究所 备注： 1）中资大型银行包括 6 大国有银行和国家开发银行； 2）中资中型银行包括 12 家股份行和农业发展银 行、进出口银行、北京银行、上海银行、江苏银行； 3）农合机构包括农商行、农村合作银行、农信社 房贷同比增速明显走低 +占比开始下行。 截至 2021年 6 月末，总人民币贷款同比增 速保持 12.3%， 但房地产总贷款的同比增速已明显降至 9.5%，显著低于总贷款增速，政 策效果很明显 。房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，因为居民端的按揭贷 款同比增长 13.0%，增速依然略高于总人民币贷款， 这 可能源于上半年房地产销售火热。 但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在走低， 2021年 6月末 的 同比增速较 3 月末已明 显收窄 1.5pct。从更直观的存量贷款 余额 占比来看， 2021 年 6 月末房地产总贷款占比已 降至 27.4%，比年初下降 1.3pct，其中住房按揭贷款 的 占比也比年初下降了 0.2pct 至 19.7%。 图 5： 房地产贷款增速较人民币贷款总增速继续走低 图 6： 2020年以来房地产贷款占比已经开始下行 数据来源： 中国人民银行， 东吴证券研究所 测算 数据来源： 中国人民银行， 东吴证券研究所 测算 上市银行中仍有 13家 个人住房 贷款 超标。 41 家 A股上市银行中，剔除 3家数据披 露不完整的银行，截 至 2021年 6 月末， 个人住房贷款占比超标 的银行为 13家，其中 4 家为大型银行、 3 家为中型银行、 5 家为小型银行、 1家为县域农商行。由于个人住房贷 款是 我国 银行多年以来的核心零售贷款产品，所以各类银行都存在超标 案例 ，尤其股份 行的代表招商银行、兴业银行，及城商行的代表成都银行，超标压力比较明显。对于少 数几家个人住房贷款存量占比很低的银行， 例如平安银行、宁波银行 、浙商银行等 ，虽 然 指标 的 额度非常充足，但考虑监管窗口指导的约束， 同样 无法大规模增加房贷， 只是 5% 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 3 0 % 3 5 % 人民币贷款同比增速 房地产总贷款同比增速 其中：个人住房贷款同比增速 1 9 . 6 % 1 9 .2 % 2 0 . 3 % 2 1 . 3 % 2 2 . 4 % 2 5 . 0 % 2 6 . 8 % 2 8 . 4 % 2 9 . 0 % 2 8 . 7 % 2 7 . 7 % 2 7 . 4 % 0% 5% 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 3 0 % 个人住房贷款存量占比 房地产开发贷存量占比 房地产贷款存量占比 8 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 在低基数基础上有一定的环比高增长空间 。所以，总体上个人住房贷款的额度仍处于严 格管控的状态，短期内居民购房 的 贷款放款节奏仍 然 会非常缓慢。 图 7： 2021年 6月末上市银行的个人住房贷款占比距离各自监管上限的空间 数据来源： 公司财报， 东吴证券研究所 测算 备注：由于个人住房贷款占比指标 的 分母“人民币贷款”不直接披露，因此对于部分中大型银行，我们 用贷款总额减报表披露的境外贷款作为估算值。不过，由于不同银行的披露口径不一致，所以该估算值 和实际情况可能存在差异 。 对公房地产贷款增速预计仍将走低。 从全口径 总 房地产贷款来看（个人住房贷款 + 对公房地产贷款）， 41家 A 股上市银行中，剔除 3家数据披露不完整的银行，截 至 2021 年 6 月末，也有 11 家银行占比超标。其中， 郑州银行和青农商行情况比较特殊，其个 人住房贷款的占比并未超标，主要是房地产对公贷款的占比很高（分别达到 12.9%、 14.1%），才导致总房地产贷款 的 占比超标 。对于多数国有大行、股份行、城商行，房地 产对公贷款的占比基本都落在 4%10%区间 ， 所以从总量角度，房地产对公贷款本身对 银行信贷业务的影响是有限的 。 总体上， 合计 15 家上市银行未来需要继续 降低房地产贷款在新增贷款中的 占比 ， 所以房地产贷款仍将降速 。 按不同类型银行来看，农商行涉及房地产业务的程度较低， 所以是受房地产监管影响最小的领域。 表 4： 2020/062021/06 上市银行 的房地产贷款集中度指标 估算值 红线一： 个人住房贷款占比 红线二： 房地产总贷款占比 2020/06 2020/12 2021/06 2021/06 是否超标 2020/06 2020/12 2021/06 2021/06 是否超标 第一档：大型银行 监管上限： 32.5% 监管上限： 40.0% 工商银行 33.5% 33.4% 32.7% 超标 39.3% 39.0% 38.2% 农业银行 31.5% 31.7% 30.8% 37.1% 37.1% 36.4% 中国银行 35.6% 34.7% 33.6% 超标 41.4% 40.3% 39.1% 建设银行 36.1% 36.8% 35.8% 超标 41.0% 41.8% 40.8% 超标 - 3 . 3 4 % - 5 . 9 5 % - 4 . 7 0 % - 8 . 8 8 % - 1 0 % - 5 % 0% 5% 1 0 % 1 5 % 建 设 银 行 中 国 银 行 邮 储 银 行 工 商 银 行 农 业 银 行 交 通 银 行 兴 业 银 行 招 商 银 行 中 信 银 行 浦 发 银 行 江 苏 银 行 光 大 银 行 民 生 银 行 华 夏 银 行 上 海 银 行 平 安 银 行 浙 商 银 行 成 都 银 行 齐 鲁 银 行 青 岛 银 行 厦 门 银 行 渝 农 商 行 长 沙 银 行 苏 州 银 行 郑 州 银 行 无 锡 银 行 杭 州 银 行 西 安 银 行 重 庆 银 行 青 农 商 行 南 京 银 行 苏 农 银 行 贵 阳 银 行 宁 波 银 行 瑞 丰 银 行 江 阴 银 行 张 家 港 行 常 熟 银 行 中型银行 （上限 20% ） 大型银行 （上限 32 .5% ） 县域农商行 （上限 12 .5 ） 小型银行 （上限 17 .5% ） 9 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 交通银行 22.4% 23.6% 23.2% 28.4% 29.9% 29.7% 邮储银行 33.6% 33.6% 33.0% 超标 35.2% 35.2% 35.1% 第二档：中型银行 监管上限： 20.0% 监管上限： 27.5% 中信银行 20.7% 21.8% 21.4% 超标 27.9% 28.6% 28.1% 超标 光大银行 15.6% 16.9% 17.1% 23.9% 24.6% 24.3% 招商银行 25.5% 26.0% 25.2% 超标 34.3% 34.0% 32.9% 超标 浦发银行 19.9% 19.5% 19.6% 28.7% 27.4% 27.2% 民生银行 12.8% 13.7% 14.1% 26.3% 25.4% 24.7% 华夏银行 12.0% 12.9% 13.9% 20.0% 20.1% 20.9% 平安银行 8.8% 9.0% 9.1% 20.0% 19.3% 19.3% 兴业银行 25.7% 26.6% 25.9% 超标 33.7% 34.6% 34.6% 超标 浙商银行 6.0% 6.3% 7.0% 20.4% 20.2% 20.6% 上海银行 10.2% 11.3% 12.2% 24.7% 25.5% 26.7% 江苏银行 17.7% 18.6% 17.8% 25.2% 26.1% 25.4% 第三档：小型银行 监管上限： 17.5% 监管上限： 22.5% 南京银行 10.6% 10.8% 10.5% 13.6% 14.2% 14.8% 宁波银行 1.1% 3.4% 4.3% 6.3% 8.7% 8.8% 杭州银行 14.4% 14.9% 14.3% 24.9% 24.4% 22.0% 长沙银行 15.5% 16.4% 16.6% 18.1% 20.4% 20.6% 贵阳银行 7.9% 7.3% 6.9% 15.8% 14.3% 14.2% 成都银行 26.0% 25.8% 22.2% 超标 35.8% 34.6% 29.4% 超标 郑州银行 18.4% 15.1% 14.6% 32.9% 28.0% 27.5% 超标 青岛银行 19.9% 19.6% 18.7% 超标 31.6% 29.8% 28.3% 超标 西安银行 11.8% 13.9% 14.2% 20.1% 21.4% 20.6% 苏州银行 13.3% 14.2% 14.9% 16.9% 17.7% 18.5% 厦门银行 18.8% 19.5% 18.7% 超标 26.9% 26.9% 24.9% 超标 无锡银行 10.9% 11.4% 14.3% 12.1% 12.4% 15.1% 苏农银行 8.9% 9.5% 9.6% 11.2% 11.8% 11.5% 青农商行 11.9% 13.1% 13.7% 30.0% 29.0% 27.8% 超标 渝农商行 16.9% 18.0% 17.7% 超标 18.4% 19.1% 18.6% 齐鲁银行 17.8% 19.0% 18.8% 超标 24.5% 24.2% 23.4% 超标 重庆银行 11.6% 12.6% 13.9% 17.2% 17.8% 18.1% 第四档：县域农商行 监管上限： 12.5% 监管上限： 17.5% 常熟银行 7.8% 7.7% 8.4% 8.9% 8.7% 9.2% 张家港行 9.3% 9.9% 10.1% 10.5% 10.9% 10.9% 江阴银行 9.1% 10.2% 11.0% 9.6% 10.6% 11.2% 瑞丰银行 - 22.3% 21.4% 超标 - 22.7% 21.8% 超标 数据来源： 公司财报， 东吴证券研究所 测算 备注：由于指标分母“人民币贷款”不直接披露，因此对于部分 中大型 银行，我们用贷款总额减报表披露的境外贷款 作为估算值。不过，由于 不同银行的 披露口径不一致，所以该估算值和实际情况 可能 存在差异 ； 2）剔除数据披露不 10 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 完整的北京银行、紫金银行、沪农商行。 3. 总量角度，房地产对总体资产质量的影响有限 上市银行的对公房地产贷款占比较低。 截至 2021年 6 月末， 41家上市银行的对公 房地产贷款占比为 6.35%，低于银行业整体的 7.7%。所以， 尽管对公房地产贷款的资产 质量恶化，但由于贷款总 量 占比有限，我们认为对上市银行的总体资产质量影响非常有 限 。个人住房贷款方面，上市银行的占比居高不下，因为 2021 年上半年住房按揭贷款 仍然实现可观增长，截 至 6 月末占比仍达到 26.1%。 不过，由于个人住房贷款的资产质 量仍然比较优异，所以对商业银行的资产质量影响 也非常有限 。 图 8： 上市银行的个人住房贷款占比仍保持高位 图 9： 上市银行的对公房地产贷款占比开始明显回落 数据来源： 公司财报， 东吴证券研究所 测算 数据来源： 公司财报， 东吴证券研究所 测算 房地产不良贷款对总资产质量影响有限。 以 26 家 数据完整的上市 银行 为 样本 ， 截 至 2021年 6 月末， 总不良贷款中 7.2%为房地产 对公贷款，其实对于多数银行，房地产 对公贷款对不良的贡献并不高 。 具体银行来看： 1）上海银行、杭州银行的房地产对公不良贷款占比高达 33.5%、 20.7%，主要因为这两家银行总体资产质量优异，不良金额很低，所以房地产对公贷款 成为不良的主要源头。 2） 浦发银行、中信银行、 重庆银行、 贵阳 银行的房地产对公不良 贷款占总不良贷款比例也达到 13.5%、 13.1%、 19.5%、 22.1%，这 批 银行的资产质量受 房地产拖累比较明显 。 3）郑州银行、青农商行的房地产对公不良贷款贡献比例也比较 高，主要是本身房地产贷款占比明显高于同业，同时资产质量也不算优秀。 从影响弹性角度， 我们 假设 如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额 进一 步 增加 50%，同时 保守 假设 2021年末总贷款 相较 6月末增长 3%，则对总不良率的边际 提高幅度仅 1BP，即便极端假设下，房地产对公不良贷款总金额 翻番 ，对总不良率的边 际提高幅度也只有 6BP。 所以，我们认为房地产对公贷款对银行总体资产质量的影响是 可控的。 1 9 .2 % 2 0 . 8 % 2 3 . 0 % 2 3 . 8 % 2 4 . 8 % 2 5 . 0 % 2 5 . 8 % 2 6 . 0 % 2 6 .5 % 2 6 . 1 % 2 6 . 6 % 2 6 . 1 % 1 5 % 1 7 % 1 9 % 2 1 % 2 3 % 2 5 % 2 7 % 2 9 % 41 家上市银行的个人住房贷款占比 41 家上市银行的个人住房贷款占比 6 . 9 3 % 6 .6 2 % 6 .0 8 % 5 . 9 8 % 6 . 0 8 % 6 . 1 7 % 6 .4 1 % 6 . 6 1 % 6 . 5 5 % 6 . 7 3 % 6 .4 5 % 6 .3 5 % 5 . 5 % 6 . 0 % 6 .5 % 7 . 0 % 7 . 5 % 41 家上市银行的对公房地产贷款占比 41 家上市银行的对公房地产贷款占比 11 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Table_Yemei 行业深度报告 表 5： 26 家 数据完整的 上市银行 总不良贷款及房地产对公不良贷款 总贷款 其中： 房地产对公贷款 贷款余额（亿元） 不良贷款 额（亿 元） 不良率 贷款余额（亿元） 不良贷款 额（亿 元） 不良率 不良贷款 额占比 工商银行 199,968 3,078 1.54% 7,443 319 4.29% 10.4% 建设银行 180,647 2,770 1.53% 8,524 116 1.36% 4.2% 农业银行 165,007 2,473 1.50% 9,047 133 1.47% 5.4% 邮储银行 61,924 512 0.83% 1,304 0 0.01% 0.0% 交通银行 63,467 1,014 1.60% 3,824 65 1.69% 6.4% 招商银行 53,830 545 1.01% 4,045 43 1.07% 7.9% 平安银行 28,749 310 1.08% 2,915 17 0.57% 5.4% 浦发银行 47,448 777 1.64% 3,454 105 3.03% 13.5% 中信银行 47,086 707 1.50% 2,967 92 3.11% 13.1% 兴业银行 42,060 483 1.15% 3,646 24 0.66% 5.0% 光大银行 32,386 441 1.36% 2,252 14 0.61% 3.1% 华夏银行 21,669 385 1.78% 1,499 3 0.17% 0.7% 民生银行 40,319 724 1.80% 4,169 43 1.04% 6.0% 浙商银行 12,721 191 1.50% 1,722 10 0.61% 5.4% 宁波银行 7,959 63 0.79% 363 5 1.48% 8.6% 上海银行 11,853 141 1.19% 1,728 47 2.73% 33.5% 杭州银行 5,400 53 0.98% 415 11 2.63% 20.7% 南京银行 7,682 70 0.91% 327 0 0.00% 0.0% 成都银行 3,436 38 1.10% 249 0 0.00% 0.0% 苏州银行 2,061 25 1.22% 72 1 1.23% 3.5% 重庆银行 3,081 42 1.35% 129 8 6.28% 19.5% 贵阳银行 2,467 37 1.51% 180 8 4.57% 22.1% 郑州银行 2,6