散售办公 物业遇 冷 ，如何破局 ？ 前言 作为商 业地 产行 业的 重要 组成部 分之 一， 办 公楼 在 商业活 动中 扮演 了重 要角 色。 除 了少 数企业 自持 办公 物业 ， 大 部分公司 都需 要租赁 或买 入办公 面积 来实 现办 公需 求。 据国 家统 计 局数据 ，全国 办公 楼新 开工 施 工面 积自 2008 年起 开始快 速增 长至 2014 年， 之后 每年 依然 保持在超 过 6,000 万 平方米 的 高位 ，在 2019 年达 到仅次 于 2014 年的水 平 ，并在 受到 疫情 冲击的 2020 年依 然录得 6,604 万平方米 ，全国 办公楼 建 设热 度不 减。 随 着使 用者的 品质 需 求不断 提高 ， 近年来 新入 市的项 目以 甲级 办公 楼为 主， 空间 分割 较为科 学 ， 楼宇硬 件愈 发先 进。 以北 京甲 级办 公楼 市 场为例 ， 2018 至 2020 年， 市场平均 每年 迎来 100 万平 方 米左 右的 新增供 应； 2021 年上 半年已 有约 50 万平 方 米的 新项目 入 市， 预计 全年 新入 市项 目 总面 积将 超过 110 万平 方米。 充足的 市 场供 应抬 高空 置率， 加 剧 市场 竞争， 但也 给租户 或 买家 提供 更 多选择 。 全国办公 楼新开 工施工 面 积（万平 方米） 及增速 数据来 源： 国家 统计 局， 贝 壳研究 院整 理 办公楼 销售 分为 整售 和散 售。 整 售针 对单 一业 权的 办公物 业， 整栋 出售 ， 不 可分割 ； 整 售项目 多为 位 于较 好地 段的 高 品质 持 有型 物业 ， 自身 估值受 楼内 租户 结构 和现 金流水 平影 响 较 大。 散 售则 类似住 宅销 售， 将楼 内的 办公面 积打 散出 售至 多位 买家 ， 多 为乙 级 或以 下等级 的办公 物业 ， 自身估 值由 地段 、 楼 层和 楼宇品 质决 定。 两种 销售 模式的 逻辑 和估值 方式 均 有 较大差 别。 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年上半年 全国办公楼新开工施工面积 增速整售市场局部火热 受益于 依旧 不断 增长 的高 端租户 需求 ， 今年 位 于一二 线 城市 核心 区域 的 优质 办公物 业整 售市场 继续 保持 活跃 。以 北京为 例，2021 年 3 月， 中国金 茂、 首开 股份 和高 和资本 联手 收 购位于 中关 村的 启迪 科技 大厦 D 座； 安狮 资产 在 5 月收购 北京 中关 村软 件园 钻石大 厦 ； 5 月 26 日， 和 谐健 康保 险股 份 有限公 司披 露公 告， 收购 SK 大 厦， 并在 6 月 1 日将公 告 公示 在其 官网。6 月 16 日， 黑石 集团 收购 SOHO 中国 91% 的股 份 ；被 收购 前，SOHO 中国持 有并 管 理约 130 万平 方米 的商 业物 业， 包括 八座 分别 位于京 沪 核心 地段 的单 一业 权商 办 物业，以 办 公性质 为主 。6 月 28 日， 平安人 寿保 险收 购凯 德集 团中国 来福 士资 产组 合的 部分股 权， 涉 及项目 （上 海来 福士 广场 、 北京 来福 士中 心、 宁波 来福士 广场 、 成 都来 福士 广场、 长宁 来福 士广场 、 杭州 来福士 中心 ） 均 为以 办公 用途为 主的 优质资 产 ， 并 位于国 内一 二线城 市的 核 心 区域。 和 住 宅不 同， 商业 地产 项目 对地 理位 置的 要求 更高 ， 部分 一二 线城 市严 格限 制市区 的商 办地块 出让 ， 加上 优 质办 公物业 的租 户结 构和 现金 流都较 为稳 定， 因此 核心 区域的 办公 存量 物业一 直处于 供不应 求的 状态， 老旧项 目也会 吸引 到资本 对其进 行翻新 。贝 壳研究 院认为， 当 前 的全 球经 济形 势尚 未明 朗， 购入 已经 产 生稳 定现 金流的 国内 核心 区域 优质 物业是 较为 稳 健的投 资选 择。 近 年来 部分 险资 和信 息技 术类 企业 倾向购 置优 质办 公物 业自 用， 在 免缴 高额 租金的 同时 静待 物业 升值 ，因此 京沪 也出 现多 宗以 自用为 主的 大宗 交易 。 近两年代 表性整 售办公 物 业交易明 细 成交时 段 项目名 称 城市 出让方 收购方 单价 （元每 平方 米） 2020 年 一季度 NAGA 上院 北京 景瑞控 股 迁安九 江电 线 有限公 司 82,524 双子座 大厦 北京 LG 集团 新加坡 政府 投资公 司 74,512 上海海 航大 厦 上海 上海 大新华 实业 中国信 达 44,064 2020 年 四季度 虹口星 外滩 5 号楼 上海 凯德集 团 百年人 寿 88,000 歌斐中 心 上海 歌斐 资产管 理 平安信 托 57,333 方恒时 尚中 心 北京 方恒集 团 字节跳 动 55,528 2021 年 一季度 绿地外 滩中 心 T4 栋 上海 绿地集 团 建信人 寿 94,389 长安国 际中 心 西安 华侨城 建银投 资 19,352 2021 年 二季度 SK 大厦 北京 SK 集团 和谐健 康保 险 84,180 启迪科 技大 厦 D 座 北京 阳光保 险 中国金 茂 首开股 份 高和资 本 74,648 钻石大 厦 北京 远洋资 本 安狮资 产 36,9572021 年 三季度 晶耀前 滩 T6 上海 N/A 前程无 忧 63,913 尚浦领 世 上海 铁狮门 字节跳 动 41,026 泛海创 业 中心大 厦 武汉 泛海控 股 长江证 券 12,000 数 据 来源： 贝壳 研究 院整 理 散售市场整体遇冷 和京沪 动辄 单价 5 万元 每平 方 米以 上的 高总 价整售 办公物 业相比 ，低总 价的 散售办 公 楼均价 依然 较 低， 并且 多 年保持 稳定 。 以北京 散售 办公楼 市场 为例 ， 全 市成 交均价 常 年稳定 在 2.8 万元 每平 方米 以下， 并且成 交单 价和 所在 商圈 的商务 氛围 并不 成正 比。 贝壳研 究院 梳 理 了自 2015 年以 来的 全市 散售办 公楼 成交 明细 ， 发现 除了 金 融街 （月 坛 ） 中心 和骏 豪 中央 公园广 场，即 使 是 位 于市 区成熟 商圈 的散售 办公 楼， 成交 均价 也通常 不会 超过 3 万元 每平 方 米。 北京近年 代表性 散售办 公 物业交易 明细 成交年份 项目名 称 所在商 圈 成交均 价 （元每 平方 米） 2015 年 金融街 （月 坛） 中心 金融街 60,416 东方银 座 东二环 30,053 中关村 科技 贸易 中心 中关村 25,000 华远 尚 都国 际中 心 CBD 10,549 2016 年 光 华路 soho 二期 CBD 24,751 雍和大 厦( 立骏 大厦) 雍和宫 16,886 电信大 厦 东二环 12,000 2017 年 富尔大 厦 CBD 35,000 天元港 中心 燕莎 24,590 海湾国 际中 心 中关村 11,990 2018 年 国瑞城 崇文门 16,639 凤凰城 燕莎 12,306 北京科 技会 展中 心 中关村 7,769 2019 年 金融街 （月 坛） 中心 金融街 110,000 骏豪中 央公 园广 场 CBD 105,298 银网中 心 中关村 22,800 京投发 展琨 御府 慈寿寺 5,860 2020 年 金融街 （月 坛） 中心 金融街 59,999 电子城 国际 电子 总部 酒仙桥 28,886 电 子城 IT 产业 园 酒仙桥 27,924华声国 际大 厦 东二环 14,000 2021 年 北京东 方文 化艺 术中 心 东二环 28,000 电 子城 A1 写字 楼 酒仙桥 22,991 融汇国 际大 厦 西直门 14,705 数 据 来源： 贝壳 研究 院整 理 北京散 售办 公楼 成交 均价 近十年 来保持 稳定 ， 平均 均价约 2.6 万元 每平 方米；2021 年 前 7 个 月的 均价 录得 2.7 万元每 平方 米， 和 2020 年全 年 对比 下降 11.5%。 去化 周期则 呈快 速 上升趋 势， 自 2017 年起 迅速 升高 ，并于 2020 年达 到顶 峰 ，为 近十 年最 高值 ；2021 年前 7 个月的 去化 周期 有所 降低 ，但 仍位 于 50 个月 的高 位， 市场 需求 较 为疲 软，可售 存 量和 潜在 供应仍 不断 增加 。 贝壳 研究 院 预计， 全 市散售 办公 楼市场 的去 化周 期未来 仍将 继 续升 高， 如 何有效 去化 存量 物业 成为 当务之 急。 北京历年 散售办 公楼成 交 均价（元 每平方 米）和 去 化周期（ 月） 数据来 源： 贝壳 研究 院整理 存量散售物业如何破局 20 世纪 90 年代 末期， 商 业地产 类 物业 开 始在 国内 主要城 市成 规模 出现 ， 以 办公楼 和百 货商场 为主 。以 北京 办公 楼市场 为例 ，2000 年 以前 的办公 项目 大多 为单 一业 权，主 要集 中 在东长 安街 、CBD 和 燕莎 区域， 租户 绝大 多数 以外 资企业 为主 ； 中国于 2001 年加入 世界 贸 易组织 ， 受到 之前 亚洲 金融 危 机影 响的 国内 商业 活动 迅 速升 温， 国内 外企 业均 在 大陆 地区 快 速扩张 ，办公 楼市 场因 此受 益 。以 SOHO 中国 为代 表的开 发商 作为 散售 办公 模式的 代表 ， 0 10 20 30 40 50 60 70 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 成交均价 去化周期在 21 世纪 初以售代 租迅速回 款 ，短 期内 取得 了一 定的 收 益。 和住宅 物 业的 “重 售轻 租” 不同， 商业 地产 行业 更重 运营， 无 论是 办公 还是 零售 物业 ， 自 身估值 主要 由租 户贡 献的 现金流 决定 ， 因 此“ 重租 轻 售” 。 散 售办 公楼 由于 产权分 散 ， 无 法进 行有效 管理 ，租 户品 质层 次不齐 ，本 质上 难以 产生 稳定的 租金 收入 。SOHO 中国也 在 2012 年公开 表示 ， “ 告 别散 售， 持 有 北京、 上海 有价 值的物 业 ”。 在过 去超 量的 投资开 发 和土 地供 给模式 之下 ， 近年来 整售 优质办 公物 业大量 入 市， 市场竞 争更加 激烈 ， 一 二线 城 市甲 级办公 楼的平 均租 金和 入住 率大多 呈 下降 趋势 ，散 售办 公楼 的 劣势 愈发 明显 。 除 了 硬件 劣势， 国内 散售办 公 物业 产权 交易 需要 缴纳 高 额土 地增 值税， 以 30%为起 点递 增，当 物业 增值 额超 过扣 除项目 金额 200%的部 分，税 率为 60% ，很 大程 度上也 限 制了 散售 办公面 积的 成交 价格 。 而 整售办 公物 业入 市时 即由 开发公 司持 有， 之后 的整 售交易 大多 通过 境内甚 至境 外股 权转 让方 式进行 ， 很 大程 度上 能够 合理规 避相 关税 款， 因此 优质整 售物 业的 增值幅 度并 不会 因税 费受 到太大 限制 。 以 位于 北京 CBD 商 圈的 SK 大 厦成 交为例 ， 据公 开消 息， 2008 年 凯德 集团 将该大 厦 出售 给韩国 SK 集 团， 当时成 交价 为 33.4 亿元 。 2021 年 6 月， 和谐健 康保 险股 份有 限公 司披露 公告 ，公 司采 用股 权方式 出资 约 90.6 亿元 收购 北 京新 锦城 房地产 经营 管理 有限 公司 100% 股权， 从而持 有北 京 SK 大厦 。 SK 大 厦在 13 年间 升值 57.2 亿 元 ，约 1.7 倍。 贝壳研 究院 认为 ，散 售办 公物业 亟需 破局 ，建 议如 下： 1. 收 回 分散 产权， 改造 后自持 出 租或 整栋 出售。 具 备 优越地 理位 置的 老旧 散售 物业具 有不可 替代 的稀 缺性 ， 通 过收回 分散 产权 并进 行硬 件改造 ， 将老 旧散 售物 业 打造成 单一业 权的 优质 物业 ， 可 以使项 目重 新焕 发生 机 。 以位于 北京 中关 村核 心地 段的鼎 好 大 厦为 例， 收购 方将 分 散业权 分批收 回 ，在 2019 年以 57.2 亿元 的价 格收 购大 厦 大 部 分股 权， 再 进行 硬件升 级， 改造 后的 项目 定位中关村 商圈 稀缺 的大 体量 甲级办 公 楼 ，将于 2021 年内 入市 。 2. 散售状 态下， 成立 业主 委 员会， 尽量 统一业 态， 向 整售物 业的 方向 发展。 在 产权暂 时无法 整体 收回 的情 况下 ， 成立类 似住 宅小 区的“ 业主 委员会” ， 行 使统 一的 运营权 ， 无 论 租赁 还是 自用， 尽量将 楼 内业 态统 一为 办公。 另聘请 专业 招商 团队 对非 自用面 积进行 高效 招租 ， 招募 专 业物业 团队 提供 标准 化服 务； 在合 适的 条件 下业 主 平摊费 用，对 自身 楼宇 硬件 进行 升级， 提升 竞争 力， 向整 售物业 的方 向发 展。 3. 减 少 散售 办公 面积 产权 转移 的 税款， 或补 贴类 似交易 ， 适当 放开 散售 办公 单 价的可 能性 。 高额 的产 权转 移税款 极 大限 制了 散售 办公 单价 的 上涨 空间， 缺乏 统一的 招 商 和物业 管理 也让 不少 潜在 租 户 望而 却步。 在销 售和租 赁 均遇 冷的 情况 下， 大量 散 售 办公区域 长 期空 置， 去化 周期常年 维 持高 位， 造成 资源浪 费。 适当 减少 相关 税款或 补贴类 似交 易， 可以 提振 出售和 购买 信心 ，有 效盘 活存量 物业 。结语 受到大 量新 项目 入市 以及 当前并 不明 朗的 经济 局势 的影响 ， 无论 是整 售还 是散 售办公 物 业， 均面 临较 大压力 。 但 对比硬 件条 件更 加完 备的 整售项目，散 售 办 公楼 受 制于分 散业 主和 高额出 让税 款的 现实 条件 ， 更 加难 以应 对激烈 的市 场竞争 。 以北 京市场 为例 ， 除 了极 少数 的 优质物 业单 价较 高， 大部 分散售 办公 物业 的单 价远 低于同 区 位的 整 售物 业， 无法产 生稳 定现 金流的 办公 楼较难 得到 投资 者 的关 注。 贝 壳研 究院 认为， 无论 是通 过收 回产 权打造 高品 质物 业、 散售 状态 下统一 管理 运营还 是呼 吁减 少产 权转 让的高 额税 费 ， 都旨 在盘 活存量 物业 ， 避 免资源 浪费 。 当 前不 少城市 的 商办 项目 严重 过剩， 国 务 院办 公厅在 2021 年 07 月 02 日发 布 的 关 于加 快发 展保 障性 租赁住 房的 意见 中 指出：“ 对闲置 和低 效利 用的 商业 办公、 旅馆 、 厂房、 仓储 、 科 研教 育等 非居住 存量 房屋 ， 经 城市 人民政 府同 意， 在符 合规 划原则 、 权 属不 变、 满 足安 全要 求、 尊重 群众意 愿的 前提 下， 允许 改建为 保障 性租 赁住 房； 用作保 障性 租赁 住房期间，不变更土地使 用性质，不补缴土地价款 。” 贝壳研究院认为，对亟需在供给端进 行结构 性调 整的办 公物 业在 合 适的 条件 下“ 办公 改租赁 ”， 符合 国家 政策 导向， 并可有 效拓宽 租赁房 源供 应渠 道， 缓解 我国大 城市 住房 租赁 市场 存在房 源有 效供 给不 足的 问题。 免责声 明 ： 本 文所载 信息 为研究 院分 析师 独立 观点 ， 不 代表 所在 机构意 见 ， 亦不保 证相 关信 息的准 确性 和完 整性 。 文 中所述 内容 和意 见仅 供参 考， 不构 成市 场交易 和投 资建议 。 本文 版 权为贝 壳研 究院 所有 ， 对 本文保 留一 切权 利， 未经 事先许 可， 任何 机构 和个 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