请务必阅读尾页重要声明 增持（维持） 行业 ： 房地产行业 日期： 2021 年 11 月 02 日 日 分析师： 金文曦 Tel： 021-53686142 E-mail： SAC 编 号： S0870521100003 近 6 个月 行业指数 与沪深 300 比较 第二批集中供地土拍降温明显，国企和 本地房企成拿地主力 主要观点 截 至 10 月 20 日， 20 城二批集中 供地收官，土拍市场降温明显。 截至 2021 年 10 月 20 日，除宁波、郑州外， 20 城第二批集中供地顺利结束。本次土 拍 20城累计 推出土地 1096宗，成交 605宗 ，成交土地规划建筑面积 6794.74 万平方米，总成交金额 6072 亿。从土拍交易结果来看， 20 城土地市场整 体降温明显，流拍率整体走高，底价成交地块 占比 明显提升。 多城细化土拍规则，控制溢价率上限。 此次土拍多地曾修改过土拍规则， 设置房企资质认证 、 资金来源审查 、 “竞品质 ”等细化规则 ， 控制土地溢价 率上限，此举一定程度上为地产开发留出一定的利润空间，稳定开发商利 润预期 。从第二批集中供地的成交结果来看， 整体 溢价率得到有效控制， 底价成交地块 数量增多 ，以长沙、重庆为例，长沙出让地块均为底价出售， 重庆推出的 57 宗土地中底价成交 54 块。 民营房企参拍积极性不高，地方国企和央企表现不俗。 分企业来看，碧桂 园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地， 融创中国仅在青岛拿下 2 宗土地， 与首批集中供地收获 52 宗土地相比大 幅下滑 。本土企业凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。国企央企 凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中国海外发展竞得 24宗 土地，华润置地收获 8 宗土地 。 预期三批土拍竞争趋于平稳，信贷环境改善条件下部分房企仍有补库存需 求。 22 城首次集中供地集中在上半年 4-6 月，拿地房企有望在年底开盘预 售，回笼资金，而第二批次土拍集中在下半年，竞得土地将占用本年度资 金。此外，由于第三批集中供地和下一年首批集中供地之间的空档期较长， 叠加上半年销售去化较好，在国内信贷环境改善的条件下，部分房企尚有 补库存的需求。 受益标的 第二批集中供地土拍整体降温，溢价率回落，民营房企参拍积极性不高。 下半年房地产市场信用重构加速，虽然出现个别风险事件，但总体风险可 控。由于第三批集中供地和下一 年首批集中供地时间空窗期较长，叠加上 半年销售去化较好，在资金面改善的情况下部分房企仍有补库存需求。推 荐关注：融资和成本优势较为突出的保利发展 （ 600048.SH） 、绿城中国 （ 3900.HK） 、万 科 A（ 000002.SZ） ；受集中供地政策影响较小， 定向招 拍挂 能力较强的房企，如新城控股 （ 601155.SH） 、宝龙地产 （ 1238.HK） 。 风险提示 房地产调控政策超预期；公司规模扩张不及预期。 证 券 研 究 报 告 行 业 研 究 行 业 深 度 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 2 目 录 一、土拍成交遇冷，溢价率整体下行 . 6 1.1 多地调整土拍规则，控制溢价率上限 . 6 1.2 成交整体表现平淡，底价成交占比较高 . 9 1.3.民营房企参拍积极性不 高，国企央企收获颇丰 . 12 二、城市：区域分化明显，热度整体下降 . 13 2.1 华东 ： 苏杭降温明显 ， 上海 “随机值 ”提升公平性 . 13 2.1.1 上海：溢价率平稳，新规成亮点 . 13 2.1.2 苏州：降温明显，国企成拿地主力 . 14 2.1.3 南京：土拍降温，本地房企表现积极 . 16 2.1.4 杭州：土拍热度骤降，流拍占比过半 . 17 2.1.5 无锡：土地供给增加，溢价率下滑明显 . 19 2.1.6 福州：多宗土地进入触顶摇号成交 . 21 2.1.7 厦门：土地供应增加，二轮土拍热度不减 . 22 2.2 华南：广州市场平淡，深圳竞争依旧激烈 . 24 2.2.1 广州 ： 流拍过半 ， 成交 “惨淡 ” . 24 2.2.2 深圳：供给增加，房企竞争激烈 . 25 2.3 华北：北京多宗土地延迟成交，天津低迷收官 . 28 2.3.1 北京：多宗土地延迟交易，国企占主导地位 . 28 2.3.2 天津：平淡收官，底价成交成主流 . 30 2.3.3 济南：全部地块 底价成交，溢价率为零 . 31 2.3.4 青岛：多数地块取消交易，龙头房企均有斩获 . 33 2.4 华中：底价成交较多，土拍竞争平淡 . 35 2.4.1 武汉：多数底价成交 ，本土房企收获多数土地 . 35 2.4.2 合肥：半数流拍，整体溢价率 6% . 37 2.4.3 长沙：全部底价成交，溢价率为零 . 39 2.5 西部地区：重庆溢价率下滑，成都供给增加 . 41 2.5.1 重庆：二轮土拍溢价率得到有效控制 . 41 2.5.2 成都：土地供给 增加，国企参拍积极 . 42 2.6 东北地区：平淡成交趋势延续 . 44 2.6.1 长春：平淡趋势延续，二轮供地再遇冷 . 44 2.6.2 沈阳：溢价率下滑明显，龙头企业悉数拿地 . 46 三、受益标的 . 47 四、风险提示 . 47 图 图 1 第二批集中供地各城市成交情况 . 9 图 2 第二批集中供地成交土地规划建筑面积（万平方米） 10 图 3 第二 批集中供地各城市成交金额（亿元） . 10 图 4 第二批集中供地成交土地楼面均价（元 /平方米） . 11 图 5 20 城一二批集中供地土地溢价率对比 . 11 图 6 龙头房企拿地情况 . 12 图 7 上海第二批集中供地成交状态 . 13 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 3 图 8 第二批集中供地供应及成交情况 . 14 图 9 第二批集中供地规划建面及成交均价 . 14 图 10 拿地企业占比 . 14 图 11 苏州二批集中供地成交状态 . 15 图 12 各区域推出土地数量（宗） . 15 图 13 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 . 15 图 14 苏州土拍企业拿地结果 . 16 图 15 南京二批集中供地成交状态 . 16 图 16 各区域推出土地数量（宗 ） . 17 图 17 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 . 17 图 18 南京本地房企、外来房企拿地占比 . 17 图 19 杭州第二批集中供地国企、民企拿地情况 . 19 图 20 杭州第二批集中供地本地房企拿地情况 . 19 图 21 无锡二批集 中供地成交状态 . 19 图 22 各区域推出土地数量 . 20 图 23 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 . 20 图 24 无锡本地房企、外来房企拿地占比 . 20 图 25 福州第二批集中供地成交情况 . 21 图 26 福州第二批集中供地 成交溢价率情况 . 21 图 27 各区域推出土地数量（宗） . 21 图 28 各区供给土地规划建筑面积 . 21 图 29 各区域推出土地数量（宗） . 23 图 30 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 . 23 图 31 国企、其他 房企拿地情况 . 23 图 32 广州二批集中供地成交状态 . 24 图 33 广州各区域推出土地数量 . 24 图 34 广州各区供给土地规划建筑面积及成交均价 . 24 图 35 广州第二批集中供地成交情况（分企业） . 25 图 36 深圳二批集中供地成交状态 . 26 图 37 各区域推出土地数量（宗） . 27 图 38 各区供给土地规划建筑面积 . 27 图 39 北京二批集中供地成交状态 . 29 图 40 各区域推出土地数量 . 29 图 41 各区供给土地规划建筑面积及 成交均价 . 29 图 42 北京第二批集中供地国企、民企拿地占比 . 30 图 43 天津二批集中供地成交状态 . 30 图 44 各区土地供给情况 . 31 图 45 各区土地成交结果 . 31 图 46 企业拿地数量 . 31 图 47 企业拿地规划建面 . 31 图 48 济南二批集中供地成交状态 . 32 图 49 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 32 图 50 第二批集中成交土地规划建面（分区域） . 32 图 51 青岛二批集 中供地成交状态 . 34 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 4 图 52 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 34 图 53 第二批集中成交土地规划建面（分区域） . 34 图 54 青岛二批集中供地部分企业拿地数量 . 35 图 55 青岛二批集中供地部分企业拿地均价 . 35 图 56 武汉二批集中供 地成交状态 . 35 图 57 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 36 图 58 第二批集中成交土地规划建面（分区域） . 36 图 59 合肥二批集中供地成交状态 . 38 图 60 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 38 图 61 第二批 集中供地规划建面（分区域） . 38 图 62 合肥二批供地成交结果 . 39 图 63 长沙二批集中供地成交状态 . 39 图 64 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 40 图 65 第二批集中供地规划建面（分区域） . 40 图 66 长沙第二批供地 成交结果 . 40 图 67 九大主城区二批集中供地成交状态 . 41 图 68 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 42 图 69 第二批集中供地规划建面（分区域） . 42 图 70 重庆二批主城区拿地企业分布 . 42 图 71 第二批集中供地供应 及成交情况（分区域） . 43 图 72 第二批集中供地规划建面（分区域） . 43 图 73 成都第二批土拍成交企业占比 . 44 图 74 长春二批集中供地成交状态 . 44 图 75 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 45 图 76 第二批 集中成交土地规划建面（分区域） . 45 图 77 长春二批集中供地部分企业拿地数量 . 45 图 78 长春二批集中供地部分企业拿地均价 . 45 图 79 沈阳二批集中供地成交状态 . 46 图 80 第二批集中供地供应及成交情况（分区域） . 46 图 81 第二批 集中供地规划建面（分区域） . 46 图 82 沈阳二批集中供地企业拿地数量 . 47 图 83 沈阳二批集中供地企业拿地均价 . 47 表 表 1 第二批集中供地部分城市土拍政策汇总 . 7 表 2 上海两轮集中供地对比 . 13 表 3 苏州两轮集中供地对比 . 15 表 4 南京两轮集中供地对比 . 16 表 5 杭州第二批集中供地相关公告 . 18 表 6 杭州一、二批集中供地相关 信息对比 . 18 表 7 无锡两轮集中供地对比 . 19 表 8 福州土拍拿地结果 . 22 表 9 厦门两轮集中供地对比 . 22 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 5 表 10 广州两轮集中供地对比 . 24 表 11 深圳两轮集中供地对比 . 26 表 12 深圳第二批集中供地土拍结果（部分） . 28 表 13 北京两轮集中供地对比 . 29 表 14 天津一、二批集中供地相关信息对比 . 30 表 15 济南一、二批集 中供地相关信息对比 . 32 表 16 济南第二批集中供地土拍结果（部分） . 33 表 17 青岛一、二批集中供地相关信息对比 . 34 表 18 武汉一、二批集中供地相关信息对比 . 35 表 19 武汉第二批集中供地土拍结果（部分） . 37 表 20 合肥一、二 批集中供地相关信息对比 . 38 表 21 长沙一、二批集中供地相关信息对比 . 39 表 22 重庆主城区一、二批集中供地相关信息对比 . 41 表 23 成都一二批集中供地成交结果对比 . 43 表 24 长春一、二批集中供地相关信息对比 . 44 表 25 沈阳一、二批集中供地相关信息对比 . 46 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 6 一、土拍成交遇冷，溢价率整体下行 1.1 多地调整土拍规则，控制溢价率上限 首批集中供地成交热度区域分化明显。 截至 2021年 6月 29日， 22 城首批集中供地顺利结束。首批集中供地 22 城累计供应土地占 地面积 5017.16 万平方米，累计成交金额 1.05 万亿。但各城市土拍 热度区域分化明显，杭州、北京成交金额超千亿，重庆、无锡、杭 州、厦门、杭州等城市土拍市场竞争激烈，市场情绪较高，长春、 青岛在本次土拍较为平淡。 土拍规则持续细化，提出“竞品质”等土拍新政，抑制地价非 理性上涨。 8 月 6 日，深圳宣布中止第二批集中供地，此后多个城 市纷纷加入土拍延期行列。 8 月 10 日，天津发布补充公告称第二批 集中供地挂 牌截止时间由 8 月 20 日调整为 9 月 10 日，另增加多个 补充条件，对房企资质、资金来源、保证金等条件设置限制。 8 月 11 日，青岛宣布土拍延期。此后，杭州、无锡等城市纷纷调整土拍 规则，杭州首次提出“竞品质”，竞品质地块要求现房销售，对开 发商资金销售提出进一步要求。 第二批集中供地成交遇冷，溢价率得到有效控制。 多个城市调 整第二批土拍规则，平抑土地整体溢价率，遏制地价非理性上涨。 下半年市场压力增大，政策调控常态化之下，房地产金融审慎管理 房企融资受限，第二批集中供地整体竞争程度不及首批集中供地。 武汉、长沙等多个城市土拍溢价 率明显降低，多数地块以底价成交。 本次土拍 20 城推出土地 1096 宗，成交 605 宗，成交土地规划建筑 面积 6794.74 万平方米，总成交金额 6072 亿。 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 7 表 1 第二批集中供地部分城市土拍政策汇总 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 8 城市 第一批竞拍规则 第二批竞拍规则（修改 后） 第一批保证金比例 第二批保证金比例 溢价率 限制 北京 限地价、限房价、 竞自持、竞配建、 竞人才房、 70/90 限制 限低价、限房价、竞政府 持有商品住房产权份额、 竞建设 方案； 6 项目试点 摇号； DX00-0102-0208- 6026、 6020 地块竞 “现房 销售面积 ” 20% 20% 整体 10%， 单宗 15% 上海 限地价、限房价、一次报价、禁马甲 限地价、限房价、禁马 甲、举牌报价 +一次书面 报价、购地主体不得改变 投资比例、随机数 20% 10% 广州 限地价、竞自持、 竞配建、竞人才 房、摇号 限地价、限房价、限制销 售对象、禁马甲、一次书 面报价（海珠两宗） 20%,50% 20% 15% 深圳 限地价、限房价、 竞自持、竞配建、 竞人才房、 70/90 限制 限地价、限房价、竞自持 +摇号；部分地块限地 价、限房价 +摇号 20%,50% 50% 15% 南京 限地价、限房价、 摇号、禁马甲 限房价、定品质、竞地 价、禁马甲、部分地块不 得合作开发 20%,30%,5 0% 20%-50% 15% 苏州 限地价、限房价、 竞配建、竞人才 房、一次报价、禁 马甲 限地价、限房价、禁马 甲、竞品质、一次书面报 价 30% 30%-50% 15% 杭州 限地价、限房价、 竞自持 限地价、限房价、摇号、竞品质 20%,80% 20% 15%， 竞品质 地块 5% 重庆 竞自持租赁住宅或者现场 拍卖 +竞自持租赁住宅 +竞 高品质住宅 20%,100% 20%-50% 15% 福州 限地价、限房价、 竞自持、竞配建、 摇号 限地价（下调溢价率限 制）、禁马甲、摇号 20%,100% 20%,100% 15% 成都 限地价、限房价、竞自持、竞人才房 限房价、定品质、竞地 价、竞人才房、部分地块 要求现房销售 20%-30% 20%-30% 10% 青岛 限地价、竞自持 限地价、竞品质、摇号、禁马甲 50%,100% 50%,100% 15% 济南 限地价、竞配建 限地价、禁马甲、摇号、 严查土地竞买金、部分地 块竞配建 20%-50% 15% 沈阳 限地价、竞配建 限地价、禁马甲、竞品质 20% 20% 15% 合肥 限地价、限房价、 竞配建、摇号、禁 马甲 价高者得 +竞装配率 +摇 号，价高者得 +竞品质 +摇 号两种方案 20%-30% 15% 长春 限地价、竞配建 限地价、竞配建 20%,100% 20%,100% 30% 天津 限地价、竞自持 限地价（下调溢价率限制）、摇号 20%-30% 20%-50% 15% 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 9 无锡 限地价、限房价、 竞人才房、摇号、 禁马甲 限低价、摇号、个别地块 限制房价 20%,30% 20%,30% 3-20% 数据来源：政府官网 上海证券研究所 1.2 成交整体表现平淡，底价成交占比较高 底价成交占比较大，取消交易、中止交易地块增多。 首批集中 供地 22 城累计成交土地占地面积 5017.16 万平方米，累计成交金额 1.05 万亿。重庆创溢价率之最，重庆主城区 46 宗地块成交总金额超 635 亿元，平均溢价率超 40%，最高溢价率达到 129.98%。第二批 集中供地土拍过程中，底价成交的地块增多，以四个一线城市为例， 北京推出 42 宗土地，成功出让 16 宗，底价成交 5 宗；上海共推出 48 宗土地，成交 41 宗，其中底价成交 32 宗，溢价成交 9 宗；深圳 共推出 44 宗土地，成功出让 21 宗，其中底价成交 4 宗底价成交。 图 1 第二批集中供地各城市成交情况 数据来源：中指院 上海证券研究所 青岛、成都、合肥、长春二批集中供地规划面积高于首批集中 供地。 从成交土地规划建筑面积来看，多数城市的成交土地规划建 筑面积较第一批集中供地有一定的回落。杭州第二批集中供地成交 土地规划建筑面积 174 万平方米，较第一批集中供地出让 757.2 万 平方米大幅回落；广州第二批集中供地成交土地规划建筑面积 357.4 万平方米，较第一批集中供地的 799.15 万平方米大幅下滑。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 上海 苏州 杭州 无锡 广州 深圳 北京 天津 济南 青岛 南京 长春 沈阳 重庆 成都 福州 厦门 武汉 长沙 合肥 底价成交（宗） 溢价成交（宗） 取消交易（宗） 流拍（宗） 中止交易（宗） 未成交（宗） 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 10 图 2 第二批集中供地成交土地规划建筑面积（万平方米） 数据来源：中指院 上海证券研究所 总成交金额减少。 首批集中供地竞拍激烈，多数城市溢价率高 企，杭州、北京的土地出让金突破千亿，上海、广州、南京、武汉 土地出让收入也达到接近千亿规模。二批集中供地总成交金额较首 批集中供地大幅下滑，杭州第二批土地总成交金额 257.5 亿元，不 及首批供地成交额的三分之一；南京第二批集中供地总成交金额 507 亿，约占首批集中供地总成交金额的一半左右。 图 3 第二批集中供地各城市成交金额（亿元） 数据来源：中指院 上海证券研究所 成交土地楼面均价整体稳定。 从现有成交结果来看，厦门成交 0 200 400 600 800 1000 1200 上海 苏州 杭州 无锡 广州 深圳 北京 天津 济南 青岛 南京 长春 沈阳 重庆 成都 福州 厦门 武汉 长沙 合肥 第一批 第二批 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 上海 苏州 杭州 无锡 广州 深圳 北京 天津 济南 青岛 南京 长春 沈阳 重庆 成都 福州 厦门 武汉 长沙 合肥 第一批 第二批 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 11 土地楼面均价有一定程度下滑，其他城市成交土地楼面均价则与首 批集中供地相比，整体变动不大。 图 4 第二批集中供地成交土地楼面均价（元 /平方米） 数据来源：中指院 上海证券研究所 溢价率整体回落。 在第二批集中供地出让之前，多个城市发布 公告延缓土拍，并调整相关土地出让政策，通过“竞品质”等一系 列细化土拍政策抑制土地价格非理性上涨。从成交结果来看，现有 20 个城市的土拍溢价率整体下滑，长沙所有出让地块全部底价成交。 重庆土拍溢价率从高于 40%下滑至不足 1%。 图 5 20 城一二批集中供地土地溢价率对比 数据来源：中指院 上海证券研究所 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 上海 苏州 杭州 无锡 广州 深圳 北京 天津 济南 青岛 南京 长春 沈阳 重庆 成都 福州 厦门 武汉 长沙 合肥 第一批 第二批 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 上海 苏州 杭州 无锡 广州 深圳 北京 天津 济南 青岛 南京 长春 沈阳 重庆 成都 福州 厦门 武汉 长沙 合肥 第一批 第二批 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 12 1.3.民营房企参拍积极性不高，国企央企收获颇丰 民营房企参拍热情整体不高。 第二批集中供地受到市场压力增 大，民营房企拿地积极性不及首批集中供地。中国恒大仅在长春收 获一宗，世茂股份、碧桂园、融创中国拿地均不超过 5 宗。国企中 国海外发展、华润置地凭借资金和成本优势，收获多宗土地，中国 海外发展拿下 24宗土地，成交土地规划建筑面积 307.58万平方米， 中国金茂收获 8 宗土地，万科拿下 4 宗土地，成交规划建筑面积 72.47 万平方米，绿城中国收获 9 宗土地，成交土地规划建筑面积 112.93 万平方米。 图 6 龙头房企拿地情况 数据来源：中指院 上海证券研究所（注：联合体拿地面积全部计算在龙头 房企之内） 本土房企凭借本地优势收获颇丰。 由于整体信贷环境和市场压 力增大等原因，此次土拍中国恒大、龙湖集团等全国化布局的龙头 房企布局参拍热情并没有首批集中供地那么高涨，土地房企和地方 城投平台凭借本土化成本和拿地优势，在此次供地中频频出手，斩 获多宗土地。以武汉为例，除龙湖集团收获一宗土地之外，其余地 块均被武汉本地企业收入囊中。 0 5 10 15 20 25 30 0 50 100 150 200 250 300 350 中国恒大 万科 保利发展 碧桂园 绿城中国 中国海外发展 华润置地 世茂股份 招商蛇口 新城发展 宝龙地产 金地集团 中国金茂 龙湖集团 融创中国 成交土地规划建筑面积（万平方米） 拿地数量（宗，右轴） 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 13 二、城市：区域分化明显，热度整体下降 2.1 华东：苏杭降温明显，上海“随机值”提升公平性 2.1.1 上海：溢价率平稳，新规成亮点 供地面积有所下降，溢价率整体稳定。 上海第二批集中供地推 出的 48 宗地中成功出让 41 宗，取消交易 7 宗。第一批集中供地推 出的 56 宗地 1 宗取消交易。从溢价率来看，第一批集中供地总计 揽金 852.17 亿元，溢价率 4.92%，第二批总成交金额 538.38 亿元， 整体溢价率下滑至 3.35% 表 2 上海两轮集中供地对比 图 7 上海第二批集中供地成交状态 时间 第一批 第二批 成交宗数 （宗） 55 41 推出宗数 （宗） 56 48 总成交建筑 面积（万平 方米） 585.73 408.37 总成交金额 （亿元） 852.17 538.38 平均溢价率 4.92% 3.35% 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 引入“随机值”，中标房企不确定性增加。 当竞价进入一次书 面报价的阶段时，一旦有报价相同，将产生一个介于中止价和最高 报价间 的随机值（万位整数），“随机值”纳入最后平均价的计算， 最接近平均价的较小出价竞得土地。“随机值”的加入使一次报价 平均值的不确定性提升，增加土拍结果的不确定性。 区域供给较为均衡， 7 宗地块取消交易。 第二批集中供地上海 累计推出 48 宗土地，成交 41 宗，其中，浦东新区推地力度较大， 达到 15 宗。从交易方面看，区域间略有差异，浦东新区成交数量和 成交规划建面均最多，达到 15 宗。 已成交 取消交易 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 14 图 8 第二批集中供地供应及成交情况 图 9 第二批集中供地规划 建面及成交均价 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 国企、央企拿地超七成，联合体拿地接近三成。 本次集中供地， 国企、央企共取得七成以上地块，成为拿地主力。而在资金紧张、 市场趋冷的情况下，抱团取暖的拿地方式可以有效抵御风险。在本 次集中供地中，联合体拿地 6 宗，占总成交数量的 28.57%。而这其 中，既有民企与国企“抱团取暖”，如杭州盛元与上海临港共同取 得 202111016 地块；同样也有国企联合拿地，如上海临港新城与上 海城开，共同取得 202111003 地块。 图 10 拿地企业占比 数据来源：中指院 上海证券研究所 2.1.2 苏州：降温明显，国企成拿地主力 供给量下降，总成交金额、溢价率均有明显下降。 苏州第二批 集中供地推出的 22 宗地中成功出让 19 宗，取消交易 2 宗，流拍 1 宗，第一批集中供地推出的 28 宗地全部成交。从溢价率来看，第一 0 2 4 6 8 10 12 14 16 推出地块（宗） 成交地块（宗） 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 0 50 100 150 200 闵行区 徐汇区 浦东新区 杨浦区 青浦区 嘉定区 奉贤区 金山区 宝山区 松江区 崇明区 静安区 成交土地规划建筑面积（万平方米） 成交均价（元 /平方米，右轴） 联合体 其他 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 15 批集中供地总计揽金 423.84 亿元，溢价率 7.23%，第二批总成交金 额 275.26 亿元，整体溢价率下滑至 1.26%。 表 3 苏州两轮集中供地对比 图 11 苏州二批集中供地成交状态 时间 第一批 第二批 成交宗数 （宗） 28 19 推出宗数 （宗） 28 22 总成交建筑面 积（万平方 米） 420.33 229.44 总成交金额 （亿元） 423.84 275.26 平均溢价率 7.23% 1.26% 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 区域供给较为均衡，吴江区推地数量较多。 第二批集中供地苏 州累计推出 48 宗土地，成交 39 宗，其中，吴江区推地力度较大， 达到 8 宗。从交易方面看，区域间差别较大，吴江区、相城区成交 数量最多，达到 6 宗。成交规划建筑面积方面，相城区最高，达到 109.89 万平米。成交均价则为苏州工业园区最高，达到 39507.95 元 /平米。 图 12 各区域推出土地数量（宗） 图 13 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 拿地企业八成为国企。 相较于民企，国企在融资、成本等方面 存在优势，在市场压力增大的情况下，民企拿地欲望下降。本轮集 中供地，所有拿地企业中，国企占到 84%，民企占比仅为 16%，国 企成为拿地主力。 已成交 取消交易 流拍 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 推出地块（宗） 成交地块（宗） 0 10000 20000 30000 40000 50000 0 20 40 60 80 100 120 成交土地规划建筑面积（万平方米） 成交均价（元 /平方米，右轴） 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 16 图 14 苏州土拍企业拿地结果 数据来源：中指院 上海证券研究所 2.1.3 南京：土拍降温，本地房企表现积极 降温明显，溢价率下滑幅度大。 南京第二批集中供地推出的 53 宗地中成功出让 41 宗，取消交易 11 宗，流拍 1 宗。第一批集中供 地推出的 52 宗土地成交 51 宗。从溢价率来看，第一批集中供地总 计揽金 992.52 亿元，溢价率 18.15%，第二批总成交金额 356.32 亿 元，整体溢价率下滑至 5.98%。 表 4 南京两轮集中供地对比 图 15 南京二批集中供地成交状态 时间 第一批 第二批 成交宗数 （宗） 51 41 推出宗数 （宗） 52 53 总成交建筑面 积（万平方 米） 716.05 356.32 总成交金额 （亿元） 992.52 507.00 平均溢价率 18.15% 5.98% 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 各区域间供给、成交差异分化大。 第二批集中供地南京累计推 出 53 宗土地，成交 41 宗，其中，浦口区推地力度较大，达到 13 宗。 从交易方面看，区域间略有差异，浦口区成交数量最多，达到 9 宗。 成交建面浦口区也为最高，达到 76.68 万平米。成交均价则为建邺 区最高，达到 73452.08 元 /平米。 国企 民企 取消交易 已成交 流拍 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 17 图 16 各区域推出土地数量（宗） 图 17 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 本地房企拿地积极性高，摘得约四成土地。 本次集中供地，南 京本地房企表现积极，成交涉宅地块中，约四成被南京本地房企摘 得。南京邑居建设发展（集团）有限公司、南京六合棠兴房地产开 发有限公司、南京溧水中山保障房建设有限公司均有不少斩获，其 中南京邑居建设发展拿地 3 宗，为本地房企拿地之首。 图 18 南京本地房企、外来房企拿地占比 数据来源：中指院 上海证券研究所 2.1.4 杭州：土拍热度骤降，流拍占比过半 出让公告一波三折，多次调整。 自 4 月份杭州市规划和自然资 源局发布公告称第二批集中供地出让公告将在 6 月发布，经历过多 次调整之后，第二批集中供地出让于 10 月 12 日、 13 日举行。 0 2 4 6 8 10 12 14 推出地块（宗） 成交地块（宗） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 江宁区 高淳区 六合区 建邺区 秦淮区 鼓楼区 浦口区 栖霞区 雨花台区 溧水区 成交土地规划建筑面积（万平方米） 成交均价（元 /平方米） 本地企业 其他企业 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 18 表 5 杭州第二批集中供地相关公告 时间 内容 4.07 杭州市规划和自然资源局发布公告显示第二批集中供地公告将在 6 月发布。 6.29 推 延 第二批宅地出让至 7 月 。 7.30 杭州第二批集中出让地块公告发布，出让活动定于 9 月 7 日 -8 日 。 8.18 7 月 31 日集中公告的第二批 31 宗住宅用地终止挂牌，将于 8 月 31 日前重新公告 。 8.26 发布公告调整土拍规则，首次试点竞品质，并于 10 月 12-13 日集中出让。 数据来源：中指院 上海证券研究所 规则首次试点“竞品质”，“竞品质”地块需现房交付。 本轮 集中供地在市城区试行“竞品质”，“竞品质”阶段建设品质模块 得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土 地竞得后的项目建设标准，引导房企提供高品质的住宅产品。试点 地块全部采用现房销售，通过备案验收后方可销售，实现“品质可 视化、标准可固化、指标可量化”的目标。 市场压力加大，土地成交降温明显。 杭州第二批集中供地共推 出 31 宗地块， 17 宗终止挂牌，成交 14 宗，总成交建筑面积 174 万 方，总成交金额达 257.5 亿元，平均楼面均价为 14795 元 /，平均 溢价率为 4.59%。与首批集中供地的结果相比，流拍 率、总成交面 积和成交金额大幅下滑，我们认为主要在于：（ 1）政策调控常态化 增加市场调整压力，叠加房地产金融审慎管理房企融资受限，从而 造成第二批集中供地市场表现冷淡；（ 2）杭州此次土拍政策趋于严 格， 20%的保障金和最多竞拍 5 块地的限制，促使房企采取更加审 慎的投资策略，倾向于选择收益相对确定、风险较低的地块。 表 6 杭州一、二批集中供地相关信息对比 时间 第一批 第二批 成交宗数（宗） 57 14 流拍率 1.75% 54.84% 总成交建筑面积 （万平方米） 757.2 174 总成交金额（亿元） 1178.2 257.5 平均楼面价 （元 /平方米） 15560 14795 平均溢价率 26.05% 4.59% 数据来源：中指院 上海证券研究所 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 19 国企和本土房企成为拿地主力，本地房企表现亮眼。 从 14 宗 已成交土地的出让结构来看，国资企业参与竞得地块 9 宗，成交金 额占比 82.1%； 14 宗地块中仅有两宗被中海、金隅竞得，其余均为 杭州本土企业竞得。 图 19 杭州第二批集中供地国企、民企拿地情况 图 20 杭州第二批集中供地本地房企拿地情况 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 2.1.5 无锡：土地供给增加，溢价率下滑明显 供给增加，溢价率下滑。 无锡第二批集中供地推出的 23 宗地中 成功出让 22 宗，取消交易 1 宗。第一批集中供地推出的 16 宗全部 成交。从溢价率来看，第一批集中供地总计揽金 255.96 亿元，溢价 率 12.39%，第二批总成交金额 262.24亿元，整体溢价率下滑至 4.12%。 表 7 无锡两轮集中供地对比 图 21 无锡二批集中供地成交状态 时间 第一批 第二批 成交宗数 （宗） 16 22 推出宗数 （宗） 16 23 总成交建筑面 积（万平方 米） 169.96 219.56 总成交金额 （亿元） 255.96 262.24 平均溢价率 12.39% 4.12% 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 新吴区成交土地规划建面最大，滨湖区成交均价较高。 第二批 国资企业 民企 本地房企 外来房企 已成交 取消交易 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 20 集中供地无锡累计推出 23 宗土地，成交 22 宗，其中，惠山推地力 度较大，达到 7 宗，成交数量最多，达到 6 宗。成交建面方面，新 吴区成交土地规划建筑面积 59.18 万平米。成交均价滨湖区最高， 达到 26850.86 元 /平米。 图 22 各区域推出土地数量 图 23 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：中指院 上海证券研究所 民企拿地过半，成本轮土拍主力。 与其他城市不同，无锡第二 次集中供地，民企积极参与，拿下多数地块，成为拍地主力。本轮 集中供地，共成交土地 22 宗，其中民营企业拿地 13 宗，占比达到 59%。 图 24 无锡本地房企、外来房企拿地占比 数据来源：中指院 上海证券研究所 0 1 2 3 4 5 6 7 8 惠山区 锡山区 梁溪区 滨湖区 新吴区 推出地块（宗） 成交地块（宗） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 10 20 30 40 50 60 70 惠山区 锡山区 梁溪区 滨湖区 新吴区 成交土地规划建筑面积（万平方米） 成交均价（元 /平方米，右轴） 非国企 国企 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 21 2.1.6 福州：多宗土地进入触顶摇号成交 土拍规则调整为“限地价、摇号”。 此次集中供地共推出 26 宗 涉宅地块，其中 2 宗宅地流拍， 6 宗中止交易， 17 宗成交，总出让 面积为 52.99 万平方米，规划建面 93.65 万平方米，总成交价 79.70 亿元，平均溢价率降低至 14.68%。但溢价率分化较明显，仅 3 宗以 底价成交 ,1 宗以 1.56%的溢价率成交，其余 13 宗都以逼近或触顶 15%的溢价率摇号成交。 图 25 福州第二批集中供地成交情况 图 26 福州第二批集中供地成交溢价率情况 数据来源：中指院 上海证券研究所 数据来源：