请务必阅读正文后的重要声明部分 Table_IndustryInfo 2021年 09月 15日 强于大市(维持) 证券研究报告行业研究房地产 房地产行业2021年中报总结 重点房企优势凸显，物管行业延续高增 投资要点 西南证券研究发展中心 Table_Author 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱： 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱： 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱： Table_QuotePic 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 Table_BaseData 股票家数 128 行业总市值（亿元） 18,139.63 流通市值（亿元） 17,483.40 行业市盈率TTM 8.38 沪深 300市盈率TTM 13.4 相关研究 Table_Report 1. 房地产行业周报（9.6-9.12）：第二批集 中供地降温，广宇发展进军新能源 (2021-09-12) 2. 房地产行业周报（8.30-9.5）：第二批集 中供地重启，完善住房保障体系 (2021-09-05) 3. 房地产行业周报（8.9-8.15）：供地规则 有望重构，住建部发布“限拆令” (2021-08-15) Table_Summary 短期盈利承压，龙头格局稳固。2021上半年A股申万地产板块122家公司合 计实现营业收入 12771亿元，同比增长 30.5%，实现归母净利润 682亿元， 同比下降19.4%。从结构上看，重点房企营收增速达32.0%，归母净利润增速 为 7.6%，均高于其他房企的 20.3%和-59.5%。2021上半年 A股申万地产板 块加权平均毛利率和净利率分别为 21.8%和 7.3%，受限价及土地溢价率抬升 影响，有一定程度下滑。2017-2020年 A股申万地产板块加权平均净负债率由 96%下降至 75%，重点房企财务稳健，2021上半年重点房企净负债率为59%， 而其他房企则为105%；现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为1.83和 0.72。 销售快速恢复，投资呈现分化。2021上半年全国商品住宅销售面积7.9亿方， 同比增长29.4%，商品住宅销售额8.5万亿元，同比增长41.9%，疫情后居民 购房需求得到快速释放。2021 上半年 TOP10、TOP20、TOP50 和 TOP100 房企市销售额同比增速分别为 25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，重点房企销 售增速较为稳定。上半年房企的投资力度有一定下降，财务稳健的“绿档”和 “黄档”房企明显更好，重点房企土储仍保持充足，去化周期多保持在 3以上。 部分中小型房企积极进行转型，在医美类领域，鲁商发展通过多赛道打造大健 康生态，奥园美谷布局医美全产业链综合平台；科技领域，西藏城投、广宇发 展布局新能源相关产业，万业企业转型半导体行业。 物管行业高速发展，盈利能力提升。2021H1 物业板块 37 家公司合计实现营 业收入 860亿元，同比大幅增长 55.7%，归母净利润达 133亿元，同比大幅 增长 65.1%。板块整体盈利水平提升，费用率大幅下降。2021H1物管板块加 权平均毛利率和净利率分别为28.8%和16.1%，较 2020年提升1.1pp和1.8pp， 加权平均费用率达8.8%，较2020年下降1.2pp。 物企在管规模持续提升，业务结构持续优化。2021H1 重点 14 家物管公司合 计在管面积达33.3亿平，同比提升 54.5%；合计合约面积达56.3亿平，同比 提升 41.4%。重点物管公司对母公司的依赖度持续下降，第三方项目面积占比 由2017年的15.5%持续提升至2021H1的53.1%。多元业态持续拓展，2021H1 重点物管公司非住宅业态在管面积占比为41.5%，并将服务边界拓展至城市服 务。社区增值服务呈现百花齐放，重点物企社区增值服务营收占比提升至 17.2%。同时，物企注重加强数字化建设，有利于降本增效，助力长远发展。 投资建议：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建 议适当增配，我们认为当前板块应当关注 3 条投资主线：1）均衡型房企：万 科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；2）特色型房企：新城控股、 华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等；3）转型房企：奥园美谷、苏宁 环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展等；4）物管企业：碧桂园 服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。 风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。 -27% -16% -6% 4% 15% 25% 20/9 20/11 21/1 21/3 21/5 21/7 21/9 房地产 沪深300 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 短期盈利承压，龙头格局稳固 . 1 1.1 板块盈利承压，业绩分化加剧. 1 1.2 盈利能力下滑，重点房企费用控制能力强 . 3 1.3 去杠杆成效明显，重点房企优势显著 . 5 2 销售快速恢复，投资呈现分化 . 7 2.1 销售呈现反弹，重点房企表现亮眼. 7 2.2 重点房企土储充足，投资力度呈现分化 . 8 2.3 部分房企另辟赛道，转型医美或科技 . 9 3 物管行业高速发展，业务结构持续优化 .12 3.1 物管公司营收利润双升，行业保持高增长 .12 3.2 管理规模持续提升，市场化能力不断加强 .15 3.3 多元业态持续拓展，增值服务百花齐放 .17 4 投资建议 .22 5 风险提示 .22 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 目 录 图 1：2017-2021H1 申万地产板块营业收入表现. 1 图 2：2017-2021H1 申万地产板块归母净利润表现 . 1 图 3：2017-2021H1 不同房企营业收入增速对比. 2 图 4：2017-2021H1 不同房企归母净利润增速对比 . 2 图 5：2021H1 重点房企归母净利润增速对比 . 2 图 6：2017-2021H1 申万地产板块公司预收账款表现. 2 图 7：2017-2021H1 年各类公司预收账款与收入比 . 2 图 8：2017-2021H1 申万地产板块加权平均毛利率/净利率 . 3 图 9：2017-2021H1 申万地产板块整体三线费用率 . 3 图 10：2021H1重点房企毛利率对比 . 3 图 11：2021H1重点房企归母净利率对比 . 4 图 12：2017-2021H1不同房企加权平均毛利率对比. 4 图 13：2017-2021H1不同房企加权平均净利率对比. 4 图 14：2017-2021H1不同房企加权平均费用率对比. 4 图 15：2016-2021H1申万地产板块有息负债规模 . 5 图 16：2016-2021H1申万地产板块剔除预收的资产负债率 . 5 图 17：2016-2021H1申万地产板块的净负债率. 5 图 18：2016-2021H1申万地产板块的现金短债比 . 5 图 19：2017-2021H1不同房企的净负债率. 6 图 20：2017-2021H1不同房企的现金短债比 . 6 图 21：2017-2021H1全国商品住宅销售金额 . 7 图 22：2017-2021H1全国商品住宅销售面积 . 7 图 23：2017-2021H1百强房企市占率. 7 图 24：2017-2021H1百强房企营收增速 . 7 图 25：2021H1 TOP20 房企销售金额及同比增速 . 8 图 26：2021H1重点房企拿地金额（全口径） . 8 图 27：2021H1重点房企总土储（全口径）. 9 图 28：2021H1鲁商发展药品收入同比增长 46% . 9 图 29：2021H1鲁商发展化妆品收入同比增长 224% . 9 图 30：2021H1连天美收入 3.0 亿元 .10 图 31：2021H1连天美净利润 5351万元 .10 图 32：苏宁环球医疗美容布局架构.11 图 33：2021H1鲁能新能源营收同比增长 50.6% .11 图 34：鲁能新能源的毛利率水平约为广宇发展的两倍 .11 图 35：西藏城投矿产投资业务结构.12 图 36：万业企业专用设备制造收入.12 图 37：2017-2021H1物业板块营业收入 .13 图 38：2017-2021H1物业板块归母净利润.13 图 39：2017-2021H1物业板块加权毛利率/净利率.13 图 40：2017-2021H1物业板块加权费用率.13 图 41：2018-2021H1不同物企的收入增速.14 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 42：2018-2021H1不同物企的归母净利润增速 .14 图 43：2017-2021H1不同物企的毛利率 .14 图 44：2017-2021H1不同物企的净利率 .14 图 45：2021H1部分重点物企的营收增速 .14 图 46：2021H1部分重点物企的归母净利润增速.14 图 47：2021H1部分重点物企的毛利率.15 图 48：2021H1部分重点物企的净利率.15 图 49：2017-2021H1重点物管企业在管面积 .15 图 50：2017-2021H1重点物管企业合同管理面积 .15 图 51：2021H1重点物管企业在管面积对比（百万平米） .16 图 52：2021H1重点物管企业合同管理面积对比（百万平米） .16 图 53：2017-2021H1重点物企第三方在管面积.16 图 54：2021H1部分重点物企第三方在管面积占比 .16 图 55：2021H1部分重点物企新增合约面积构成.16 图 56：2017-2021H1重点物企非住宅在管面积.18 图 57：2021H1部分重点物企非住宅在管面积占比 .18 图 58：2021H1部分重点物企城市服务收入（亿元） .18 图 59：2021H1部分重点物企签约城市服务项目金额（亿元） .18 图 60：2017-2021H1重点物企社区增值服务营收 .19 图 61：2021H1部分重点物企社区增值服务营收占比 .19 图 62：部分重点物企社区增值服务毛利占比 .19 图 63：部分重点物企社区增值服务毛利率 .19 图 64：部分重点物管公司单位面积社区增值服务收入 .19 图 65：空间运营服务收入及总营收占比（百万元）.20 图 66：美居服务收入及总营收占比（百万元）.20 图 67：便民服务收入及总营收占比（百万元）.20 图 68：经纪服务收入及总营收占比（百万元）.20 图 69：金科服务智慧科技服务收入.21 图 70：世茂服务智慧场景解决方案业务收入 .21 图 71：新城悦智慧园区业务收入 .21 表 目 录 表 1：本文房企样本范围 . 1 表 2：重点房企三道红线情况 . 6 表 3：本文物企样本范围 .12 表 4：2021年上半年部分物业服务企业收并购情况.17 表 5：部分物业服务企业社区增值服务内容 .20 表 6：房地产板块重点公司盈利预测与评级 .22 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 1 短期盈利承压，龙头格局稳固 上市房企 2021 年半年报已披露完毕，我们对申万房地产板块以及内房股重点公司进行 研究，为更好的进行对比分析，我们将地产相关公司分为 2 类：1）重点房企：A 股和港股 内房中的重点代表性房企，共计 30 家；2）其他房企： A 股房地产行业（申万）中除重点 房企范围内的其他房企，共计 108家。我们认为未来重点房企将更加具有竞争力。 表 1：本文房企样本范围 分类 范围 重点房企 A 股 万科 A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、金地集团、华侨城 A、金科股份、中南建设、华发股份、 荣盛发展、阳光城、滨江集团 港股 华润置地、龙湖集团、中国海外发展、碧桂园、融创中国、世茂集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国奥园、 宝龙地产、佳兆业集团、融信中国、绿城中国、雅居乐集团、建发国际集团、正荣地产、中梁控股 其他房企 A 股 除重点房企外的A股其他房企 数据来源：西南证券整理 1.1 板块盈利承压，业绩分化加剧 板块营业收入强势反弹，利润有所下滑，业绩分化加剧。2021 上半年A 股申万地产板 块 122 家公司合计实现营业收入 12771 亿元，同比增长 30.5%，随着疫情的控制板块营收 出现较大反弹；2021上半年A股申万地产板块归母净利润达 682亿元，同比下降 19.4%， 主要由于行业整体毛利率走低。从结构上看，30 家重点房企（含部分 H 股）业绩较其他房 企更有韧性，2021上半年重点房企营收增速达 32.0%，高于其他房企营收增速 20.3%；2021 上半年重点房企归母净利润增速为7.6%，高于其他房企归母净利润增速-59.5%。 图 1：2017-2021H1 申万地产板块营业收入表现 图 2：2017-2021H1 申万地产板块归母净利润表现 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 图 3：2017-2021H1 不同房企营业收入增速对比 图 4：2017-2021H1 不同房企归母净利润增速对比 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图 5：2021H1 重点房企归母净利润增速对比 数据来源：Wind，西南证券整理 板块预收账款规模增长明显，未来业绩确定性进一步提升。2021上半年 A股申万地产 板块预收账款总额达 3.7万亿元，同比增长 11.6%，增速依旧维持高位。预收账款/营收比值 则由2020年的1.18进一步提升至 1.31，行业未来业绩锁定性进一步提升（为增加数据可比 性，2021H1比值为2021年中预收款/2020年营收）。 图 6：2017-2021H1 申万地产板块公司预收账款表现 图 7：2017-2021H1 年各类公司预收账款与收入比 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 1.2 盈利能力下滑，重点房企费用控制能力强 板块整体盈利水平下滑，费用率有所增长。2021上半年 A股申万地产板块按营收加权 平均毛利率为 21.8%，受限价及土地溢价率抬升影响，有一定程度下滑，较 2020 年下降了 5.3pp。2021 上半年 A股申万地产板块按营收加权平均净利率为 7.3%，较 2020 年下降了 1.6pp。行业板块盈利能力下滑，费用率提升也是重要原因之一，2021上半年 A股申万地产 板块按营收加权平均费用率达 9.7%，较 2020年提升了 1.0pp。 图 8：2017-2021H1 申万地产板块加权平均毛利率/净利率 图 9：2017-2021H1 申万地产板块整体三线费用率 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图 10：2021H1 重点房企毛利率对比 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 4 图 11：2021H1 重点房企归母净利率对比 数据来源：Wind，西南证券整理 重点房企净利率更显韧性，费用控制能力强。2021 上半年重点房企和其他房企的加权 平均毛利率分别为 22.3%和 26.0%，相较 2020年均有所下滑，分别下滑了 2.9pp和 5.0pp； 2021上半年重点房企和其他房企的加权平均净利率则分别为 11.5%和 4.8%，重点房企下滑 1.7pp，其他房企由于 2020年受疫情冲击较严重，净利率提升 2.2pp，重点房企显示出更强 的业绩稳定性。从费用率来看，重点房企则表现出更强的费用控制能力，2021 上半年重点 房企和其他房企的费用率分别为 7.6%和 16.8%，重点房企仅增加 0.6pp，其他房企增加 2.7pp。 图 12：2017-2021H1 不同房企加权平均毛利率对比 图 13：2017-2021H1 不同房企加权平均净利率对比 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图 14：2017-2021H1 不同房企加权平均费用率对比 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 5 1.3 去杠杆成效明显，重点房企优势显著 板块整体去杠杆成效明显。2021上半年A股申万地产板块有息负债规模达36502亿元， 同比下降 0.7%。在三道红线和贷款“两集中”政策的作用下，行业去杠杆成效明显；2017-2020 年 A 股申万地产板块加权平均净负债率由 96%下降至 75%，2021 年中板块平均净负债率 76%，较 2020年末略微增加 1pp，剔除预收的资产负债率较 2020年末增长1pp，现金短债 比为 1.22，基本保持稳定。 图 15：2016-2021H1 申万地产板块有息负债规模 图 16：2016-2021H1 申万地产板块剔除预收的资产负债率 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图 17：2016-2021H1 申万地产板块的净负债率 图 18：2016-2021H1 申万地产板块的现金短债比 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 重点房企财务稳健，优势突出。分结构来看，2021 上半年重点房企净负债率为 59%， 而其他房企则为 105%；现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为 1.83 和 0.72，重点 房企凭借其业务、规模和品牌等多种优势，偿债能力大幅领先板块平均水平及其他房企。 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 6 图 19：2017-2021H1 不同房企的净负债率 图 20：2017-2021H1 不同房企的现金短债比 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 表 2：重点房企三道红线情况 公司名称 剔除预收的 资产负债率 净负债率 现金短债比 档位 公司名称 剔除预收的 资产负债率 净负债率 现金短债比 档位 万科 A 69.7% 20.2% 1.67 绿 融信中国 69.7% 75.0% 1.09 绿 保利地产 66.2% 58.7% 1.93 绿 建发国际集团 69.8% 85.1% 3.12 绿 招商蛇口 58.8% 28.8% 1.23 绿 新城控股 75.5% 60.5% 1.44 黄 龙湖集团 68.3% 46.0% 3.91 绿 阳光城 78.8% 93.8% 1.03 黄 华润置地 60.9% 37.4% 2.30 绿 中南建设 77.4% 95.3% 1.03 黄 金地集团 69.4% 69.6% 1.19 绿 绿城中国 73.5% 75.2% 2.00 黄 华侨城 A 69.2% 74.8% 3.18 绿 旭辉控股集团 72.1% 60.5% 2.70 黄 金科股份 69.6% 77.1% 1.36 绿 碧桂园 77.0% 49.7% 1.67 黄 中国海外发展 53.4% 33.8% 2.19 绿 融创中国 76.0% 86.6% 1.11 黄 世茂集团 68.0% 50.9% 1.19 绿 正荣地产 72.4% 57.2% 1.70 黄 中国金茂 68.9% 51.6% 1.26 绿 荣盛发展 70.8% 66.5% 1.16 黄 佳兆业 69.9% 93.7% 1.53 绿 中国奥园 78.5% 80.7% 1.17 黄 滨江集团 69.1% 91.2% 1.62 绿 中梁控股 79.3% 56.1% 1.20 黄 宝龙地产 70.0% 77.8% 1.09 绿 华发股份 75.3% 118.8% 1.80 橙 雅居乐集团 68.4% 45.3% 1.18 绿 绿地控股 82.8% 116.7% 1.00 橙 数据来源：wind，公司公告，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 7 2 销售快速恢复，投资呈现分化 2.1 销售呈现反弹，重点房企表现亮眼 上半年行业销售整体表现强劲，销售金额和销售面积均大幅反弹。2021 上半年全国商 品住宅销售面积 7.9亿方，同比增长29.4%，商品住宅销售额 8.5万亿元，同比增长41.9%， 2019H1-2021H1复合增速分别为9.3%和 17.5%，疫情后居民购房需求得到快速恢复。 图 21：2017-2021H1 全国商品住宅销售金额 图 22：2017-2021H1 全国商品住宅销售面积 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 行业集中度趋于平稳，重点房企销售稳定性更强。从克而瑞公布的百强房企销售数据统 计来看，2021上半年TOP10、TOP20、TOP50和 TOP100房企市占率分别为 31%、45.4%、 68.3%和 83.1%，行业集中度趋于平稳。2021上半年TOP10、TOP20、TOP50和 TOP100 房企市销售额同比增速分别为 25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，中小房企销售弹性更强， 重点房企销售增速较为稳定。 图 23：2017-2021H1 百强房企市占率 图 24：2017-2021H1 百强房企营收增速 数据来源：克而瑞，西南证券整理 数据来源：克而瑞，西南证券整理 TOP20房企销售增速亮眼。2021上半年TOP20房企的房企中，有 10家销售额增速在 40%以上，15 家销售额增速在 30%以上，其中增速前三的为中梁控股、龙湖集团和华润置 地，销售额增速分别为 49.6%、48.3%、48.1%。 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 8 图 25：2021H1 TOP20 房企销售金额及同比增速 数据来源：克而瑞，西南证券整理 2.2 重点房企土储充足，投资力度呈现分化 土地投资分化明显，财务稳健的房企更具优势。从上半年拿地情况来看，在三道红线和 集中供地等政策影响下，房企的投资力度有一定下降，财务稳健的“绿档”和“黄档”房企 明显更好。拿地金额位于前三的为融创中国、万科、绿城中国，分别为 2135 亿元（权益）、 1126 亿元和 1083 亿元，分别占上半年销售金额的比重为 67%、32%和 79%。从总土储来 看，重点房企土储仍保持充足，多数房企去化周期保持在 3以上。 图 26：2021H1 重点房企拿地金额（全口径） 数据来源：公司公告，克而瑞，西南证券整理。注：融创中国、碧桂园为权益口径 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 9 图 27：2021H1 重点房企总土储（全口径） 数据来源：公司公告，克而瑞，西南证券整理。注：不同公司披露口径可能存在差异，仅供参考 2.3 部分房企另辟赛道，转型医美或科技 在房地产供给侧改革的背景下，部分中小型房企另辟赛道，积极进行转型，取得了良好 的经营成效，主要分为两大类，即以鲁商发展、奥园美谷、苏宁环球为代表的医美类，和以 西藏城投、万业企业、广宇发展为代表的科技类。 鲁商发展：公司通过多赛道打造大健康生态。1）医药：公司旗下子公司福瑞达医药集 团 2021H1实现营收 9.5亿元，同比增长 114.3%，实现归母净利润 9,445.6万元，同比增长 299.3%。2）化妆品：公司积极拓展线上销售渠道，采用 CPS 推广等多种新型营销方式， 旗下瑷尔博士品牌实现营收 3.0亿元，同比增长 628%，线上占比 98%以上；卧莲品牌实现 销售收入 2.7 亿元，同比增长 141%，线上占比 95%。公司计划将围绕“玻尿酸+”产品理 念不断推新，向高端化妆品布局。 图 28：2021H1 鲁商发展药品收入同比增长46% 图 29：2021H1 鲁商发展化妆品收入同比增长224% 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 10 奥园美谷：公司采取“上游立足、中游切入、下游卡位”的策略，加速布局医美生态综 合平台。1）材料端：公司投资的 10万吨医美基材绿纤项目的一期 4万吨投产，医美基材销 量回升至 3.0 亿元，同比增长 59.0%。2）服务端：报告期内收购浙江连天美 55%股权，旗 下拥有 2家 5A 级医美机构，2021H1实现收入3.0亿元，净利润 5,351万元，净利率 17.8%； 两家医疗美容医院拥有超 33 万名会员，上半年活跃用户 4.56 万人。3）产品端：公司推出 富勒烯冷敷贴、胶原蛋白冻干粉、纳米载药冷敷贴三款医美新品，全力打造“妆”“械”“药” 字号系列产品矩阵，并与赛诺秀、KD Medical等公司达成战略合作，就医美产品和激光射频 仪器的市场推广、运用、研发深入合作。 图 30：2021H1 连天美收入3.0 亿元 图 31：2021H1 连天美净利润5351 万元 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 苏宁环球：坚定推进医美产业转型，项目逐步落地。7月 20日公司以 3.37亿现金收购 了镇江苏宁环球医美产业基金和环球股权投资持有的无锡苏亚、唐山苏亚和石家庄苏亚 3家 医美医院 100%股权，三家医院 2020年合计营收 1.3亿元，净利润 2094万元，净利率 16%， 2021H1合计营收6970万元，净利润 808万元，净利率 12%。预计未来公司医美产业项目 有望持续落地。 广宇发展：公司拟与鲁能集团进行资产置换，集中精力发展新能源业务。鲁能新能源主 打清洁能源科技，并已建立起“海陆齐发、多能互补”的绿色能源体系，业务已布局省份 12 个、运营电站 43个、装机容量 400万千瓦、年发电量 70亿千瓦时。2021年上半年实现营 收 17.6 亿元，同比增长 50.6%；归母净利润 8.2 亿元，同比增长 182.1%；扣非净利润 4.5 亿元，同比增长 56.1%。 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 11 图 32：苏宁环球医疗美容布局架构 数据来源：公司官网，天眼查，西南证券整理 图 33：2021H1 鲁能新能源营收同比增长50.6% 图 34：鲁能新能源的毛利率水平约为广宇发展的两倍 数据来源：上海清算所，西南证券整理 数据来源：上海清算所，Wind，西南证券整理 西藏城投：产业投资切入锂能产业。公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐 湖，合计碳酸锂储量 390万吨（储量大型），氯化钾 2800万吨（储量中型），硼（以三氧化 二硼）330 万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。旗下国能矿业将着手进行新工 艺提锂的规模化设计，对两湖提锂新工艺设计做出整体优化。北京北方国能科技有限公司一 方面保持单壁管、石墨烯杂化物、摻氮多壁管的现有产能，继续优化制备技术；另一方面着 力应用研发，在做好氟化碳体系一次电池、硅碳负极材料适配性验证同时，继续沿着导电、 防静电、PC等几个应用方向推进。 万业企业：背靠浦科投资，转型半导体行业。公司自 2015 年开始转向集成电路设备和 材料行业，先后入股上海半导体装备材料产业基金、收购国产离子注入机之光凯世通、参股 收购国际气体传输系统精密零部件领先供应商 Compart Systems。凯世通深耕离子注入机 领域 30 多年，开发面向前沿工艺的离子注入机（基于超越 7 纳米离子注入平台）。2021 上 半年公司首台低能大束流离子注入机确认收入，1台低能大束流重金属离子注入机和 1台低 能大束流超低温离子注入机已交付客户，并新增2台离子注入机订单。 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 12 图 35：西藏城投矿产投资业务结构 图 36：万业企业专用设备制造收入 数据来源：公司官网，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 3 物管行业高速发展，业务结构持续优化 上市物管企业 2021年半年报披露完毕，本文选取物业板块合计 37家公司作为样本（A 股 4家+H股 33家），取其中17家作为重点公司。 表 3：本文物企样本范围 分类 范围 重点物企 碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、华润万象生活、中海物业、世茂服务、融创服 务、金科服务、旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活、宝龙商业、正荣服务、越秀服务 其他物企 彩生活、卓越商企服务、远洋服务、时代邻里、中奥到家、佳兆业美好、合景悠活、南都物业、奥园健康、新大正、金 融街物业、特发服务、建发物业、银城生活服务、滨江服务、中骏商管、弘阳服务、德信服务集团、朗诗绿色生活、星 盛商业 数据来源：西南证券整理 3.1 物管公司营收利润双升，行业保持高增长 物业板块继续保持高增长，营收利润双升。2021H1 物业板块 37 家公司合计实现营业 收入860亿元，同比大幅增长 55.7%，继续保持高速发展，自 2017年以来增速持续保持在 35%以上；2021H1物业板块归母净利润达 133亿元，同比大幅增长65.1%，业绩表现亮眼。 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 13 图 37：2017-2021H1 物业板块营业收入 图 38：2017-2021H1 物业板块归母净利润 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 板块整体盈利水平提升，费用率大幅下降。2021H1 物管板块按营收加权平均毛利率为 28.8%，较2020年提升1.1pp，毛利率自2017年起保持连续增长，已累计提升6.1pp。2021H1 物管板块按营收加权平均净利率为 16.1%，较 2020 年提升 1.8pp，自 2017 年起累计提升 7.7pp。行业板块盈利能力提升，费用率持续下降也是重要原因之一，2021H1物管板块按营 收加权平均费用率达 8.8%，较 2020年下降1.2pp，控费提效为行业盈利提升做出了巨大贡 献。 图 39：2017-2021H1 物业板块加权毛利率/净利率 图 40：2017-2021H1 物业板块加权费用率 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 规模物企营收增速更快，盈利能力分化尚不明显。自 2019 年开重点物企营收及利润增 速明显高于其他物企，2021H1二者营收增速分别为 59.4%和 42.8%，从归母净利润的增速 来看，2021H1 二者增速分别为 67.4%和 56.7%。从盈利能力来看，其他物企毛利率较高， 这主要由于其中有较多如中骏商管、星盛商业、合景悠活等特色物企，其毛利率高于行业整 体水平。从净利率来看，重点物企与其他物企相近，二者未显示出明显分化。 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 14 图 41：2018-2021H1 不同物企的收入增速 图 42：2018-2021H1 不同物企的归母净利润增速 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图 43：2017-2021H1 不同物企的毛利率 图 44：2017-2021H1 不同物企的净利率 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 重点物企增速呈现较大差异，利润率呈现分化。重点物企中，营收增速位于前三的分别 为世茂服务、越秀服务、金科服务，增速分别为 171%、108%、89%；归母净利润增速位于 前三的分别为融创服务、华润万象生活、世茂服务，增速分别为 154%、138%、136%。从 盈利能力来看，毛利率位于前三的为恒大物业、越秀服务和正荣服务，分别为 37%、36%和 35%，净利率位于前三的分别为恒大物业、金科服务和雅生活服务，分别为 25%、21%、21%。 图 45：2021H1 部分重点物企的营收增速 图 46：2021H1 部分重点物企的归母净利润增速 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 15 图 47：2021H1 部分重点物企的毛利率 图 48：2021H1 部分重点物企的净利率 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 3.2 管理规模持续提升，市场化能力不断加强 物管企业在管规模持续提升，未来提升确定性强。2021H1 重点 14 家物管公司合计在 管面积达 33.3亿平（剔除部分未披露公司），同比提升54.5%；合计合约面积达 56.3亿平， 同比提升 41.4%。储备面积达 23.0亿平， 储备面积/在管面积高达 0.7，未来规模提升确定 性较高。其中管理面积位于前三的企业为碧桂园服务、恒大物业、保利物业，在管面积分别 为 6.44、4.50和 4.28亿平，合约面积分别为12.05、8.10、6.22亿平。 图 49：2017-2021H1 重点物管企业在管面积 图 50：2017-2021H1 重点物管企业合同管理面积 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 16 图 51：2021H1 重点物管企业在管面积对比（百万平米） 图 52：2021H1 重点物管企业合同管理面积对比（百万平米） 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 重点物管企业对母公司依赖度持续下降，第三方项目面积占比提升。2021H1 重点 12 家物管公司（剔除部分未披露公司）对母公司的依赖度持续下降，来自第三方项目的在管面 积已达 16.1亿平，第三方项目面积占比由 2017年的15.6%持续提升至 2021H1的 53.1%。 从重点物企新增合约面积的构成来看，市场化拓展和收并购成为扩大管理规模的重要来源。 图 53：2017-2021H1 重点物企第三方在管面积 图 54：2021H1 部分重点物企第三方在管面积占比 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 图 55：2021H1 部分重点物企新增合约面积构成 数据来源：公司公告，西南证券整理 房地产行业2021年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 17 上半年物管行业并购频发，行业加速整合。据中指院不完全统计，上半年物企并购事件 超 40 起，收并购总金额已近 133 亿元，超过了 2020 年全年的 100 亿元。并购是物业服务 企业扩张的重要手段，一方面可在短时间内提升规模，发挥规模效应，另一方面也可通过收 并购切入传统住宅物业外的其他赛道，实现业态的多元化布局。 表 4：2021年上半年部分物业服务企业收并购情况 公司名称 被收购公司 收购金额（亿元） 收购业务类型 收购股权比例 碧桂园服务 蓝光嘉宝服务 48.50 综合性物业服务 64.6% 恒大物业 宁波亚太酒店物业 15.00 酒店物业 100% 恒大保险经纪 0.39 保险经纪业务 100% 合景悠活 雪松智联科技 13.16 智慧城市运营服务 80% 龙湖智慧服务 亿达物业 12.73 产业园区，写字楼，公共服务，学校等物业服务 100% 正荣服务 正荣商业 8.91 商业运营 99% 融创服务 彰泰服务 7.30 住宅，酒店，文旅，写字楼，商业综合体等 80% 弘阳服务 汇得行服务 2.70 政府机关物业，高端住宅物业，写字楼 80% 高力物业及江苏高力美家 0.74 家居港及汽博城物业管理服务 80% 卓越商企服务 北京市环球财富物业 2.25 商业物业 75% 佳源服务 上海保集物业 1.41 综合性业务 100% 第一服务控股 上诚物业 1.36 写字楼，住宅，学校物业 100% 金融街物业 株洲宏达物业 1.32 政府机关物业，环卫，学校物业，写字楼，住宅等 65% 彩生活