房地产 行业 | 证券研究报告 行业深度 2021 年 10 月 27 日 Table_IndustryRank 中 性 公司名称 股票代码 股价 (人民币 ) 评级 金地集团 600383.SH 11.08 未有评级 保利地产 600048.SH 13.49 未有评级 万科 A 000002.SZ 20.59 未有评级 龙湖集团 0960.HK 39.10 未有评级 华润置地 1109.HK 33.45 未有评级 碧桂园服务 6098.HK 65.00 未有评级 永升生活服务 1995.HK 15.90 未有评级 华润万象生活 1209.HK 44.50 未有评级 融创服务 1516.HK 17.36 未有评级 新城悦服务 1755.HK 16.70 未有评级 宝龙商业 9909.HK 18.38 未有评级 星盛商业 6668.HK 3.86 未有评级 资料来源：万得，中银 证券 以 2021 年 10 月 25 日当地货币收市价为标准 主要催化剂 /事件 2021 年 10 月 15 日，习近平总书记在求是 发表文章，进一步强调 “积极稳妥推进房地产 税立法 和改革，做好试点工作 ”，加强对高收 入的规范和调节。 10 月 23 日，本次全国人大 常务委员会授权国务院在部分地区开展房地 产税改革试点工作，房地产税试点工作在加速 推进和落地。 相关研究报告 Table_relatedreport 房地产行业第 41 周周报（ 10 月 9 日 -10 月 15 日：央行再度表态稳地产预期，土地市场持续 趋冷 202111019 房地产 2021 年 9 月统计局数据点评：销售 开工持续下滑但降幅收窄，单月投资增速转 负 202111018 房地产行业第 40 周周报（ 10 月 2 日 -10 月 8 日：国庆楼 市整体成交下降 16%，一线回暖， 二三线持续下行 202111012 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 Table_Industry 房地产行业 Table_Analyser 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号： S1300521070005 联系人：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu 一般证券业务证书编号： S1300121070048 Table_Title 从路径、估算总额、预期影响、海外 经验来理解我国房地产税改革试点 Table_Summary 核心 观点 2021 年 10 月 23 日，全国人大常委 会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工 作，试点期限为五年 ，自国务院试点办法印发之日起算 ，试点实施启动时间由国务院 确定。 我们 预计 将于 2022 年开展试点征收工作，充分总结经验后再行 立法， 推出后有 望助力 房地产市场良性发展。 1）预计各地将在国务院制定的总体草案基础上，因地制 宜进行细则落地，包括征收范围、计税依据、税 率、税收优惠等。 2）作为地方税的一 种，试点阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。 3）试点城 市预计将优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高、供求矛盾 突出、房价涨幅较大、市场韧性较强的城市，例如深圳、杭州、宁波、南京、苏州等。 房产税收入短期难以替代土地出让收入。 据我们测算，全年房产税收入范围约为 0.342.27 万亿元，预计仅占土地出让收入的 4.6%30.7%。 在中性假设下为 1.42 万亿元 （假设房产税税率为 0.8%，整体免征比例为 50%）。 由于房价水平的差异，一线城市 平均房产税收入最高 。 据测算，一 /二 /三四线城市平均房产税收入分别为 1206/170/51 亿 元。 1） 4 个一线城市： 预估房产税 总计 4825 亿元，占预估全国房产税总收入的 34%； 2） 10 个二线城市代表：总计 1703 亿元，占全国 12%； 3） 12 个三四线城市代表：总计 617 亿元，占全国 4.4%。 房产税对居民支出整体影响不大，一线城市人均房产税税负相对较大。 在中性假设下， 2020 年全国城镇人均房产税支出约为 1570 元，约占当年人均可支配收入的 3.58%，比 重较低。其中一线城市该比例均值 9.4%，深圳高达 13.7%；二线城市 3%-8%；三四线城 市大多在 5%以内。 房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小。 1）短期： 对市场成交带来 一定压力，随着成交量的下行，价格或略有向下波动； 2）中期： 地方财政收入不再单 纯依赖卖地，可能带来地价下降从而影响房价。若房价下跌，基于 “评估值 ”的房产税会 随之减少，持房成本降低，对于中期量价走势预判是价跌量稳。 3）长期： 对房价不具 备决定作用，供求关系还是影响房价的最关键因素。 房产税国际经验：给予地方政府充分授权，征税对市场影响有限。 国际上，房产税大 致可以分为英美模式和日韩模式两种 ，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入， 而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。我们对美国、日本、韩 国、香港等四个国家和地区进行了分析，综合来看有以下特点： 1）按照评估值来征税； 2）需制定一些税收优惠，针对特殊对象给予一定的税收减免； 3）收入归属地方政府， 且地方具有充分自主权； 4）税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式； 5） 房产税是为稳定市场，扩充地方税源，整体赋税压力不大。 投资建议 目前 房地产税 处于立法推进的关键阶段，本次试点扩容并稳妥推进房地产税立法具备 “里程碑 ”意义，但总体仍 偏谨慎，全国范围内全面开征仍需要长时间循序渐进的沉淀。 与十年前开始上海试点的 “增量个人住房房产税 ”和重庆试点的 “高档住房房产税 ”相 比，或将 “存量个人住房 ”纳入到征收体系中。房地产税试点扩容短期内虽会对试点城 市的购房情绪及地产板块资本市场投资情绪产生冲击，但中长期影响有限，整体利于 现阶段 房地产行业的良性发展：一方面，有助于抑制投机性住房需求， 符合房地产长 效机制建立的目标；另一方面，在目前楼市、地市较冷的市场环境下，较为依赖土地 出让金的政府面临一定的财政压力，房产税或成为补充地方政府财政收入的一个来 源。我们认为 在目前地产行业 “政策 +基本面 ”双重底部的背景下，后续 Q4 通过供需端 的政策调整、信贷政策微调以对冲房地产税短期冲击的预期加强，我们仍然看好 Q4 的估值修复行情。 我们建议关注： 1）开发板块： 金地集团、保利地产、万科 A、龙湖 集团、华润置地。 2）物业板块： 碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服 务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 评级面临的主要风险 国内房 地 产税推出进程存在不确定性，长效机制建立过程中，其他政策对房价的影响 不可控 。 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 2 目录 1 中国房地产税几经更迭尚未完善，全国全面落地征收仍需等待长期经验 的反馈 . 5 1.1 “房产税 ”实际为 “房地产税 ”的一个子集 . 5 1.2 房地产 税的历史沿革：居民住房纳入征收体系、立法稳妥推进、试点扩容三阶段渐进迎来 房地产税的重要变革 . 5 1.3 房产税立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，因此这是一个相对慎重的过程 . 9 1.4 现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有 . 11 1.5 房产税在沪渝的试点：征收范围偏窄，推行效果不显著 . 13 1.6 房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，政府、企业、个人三方都有望 受益 . 15 2 中国房产税征收预计将赋予地方自主权，房产税收入短期难以替代土地 出让收入 . 17 2.1 中国房产税征收体系预计将采用以估值为基础，地方灵活确定税 . 17 2.2 房产税短期难以代替土地出让收入，预计一线城市税收贡献较大 . 17 3 房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用 . 20 3.1 房产税对居民支出整体影响不大，一线城市居民房产税负相对较重 . 20 3.2 房产税出台可能会引起市场短期 的波动，但长期影响较小 . 21 3.3 税负可能会转嫁至租赁，不过租赁供应量有望增加 . 22 4 美国、日本、韩国、中国香港房产税：地方充分授权，对市场影响有限 . 23 4.1 美国：州与地方政府分工明确，地方政府 “以需定收 ”确定税率 . 24 4.2 日本：地方具有房产税收立法权，居民税收负担不大 . 28 4.3 韩国：房产税作为调节房价的政策性工具，效果不及预期 . 31 4.4 中国香港： “房地分离 ”的财税制度，宽税基、低税率 . 32 5 投资建议 . 35 6 风险提示 . 36 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 3 图表 目录 图表 1. “房产税 ”实际为 “房地产税 ”的一个子集 . 5 图表 2. 房地产税税种划分逐步明确，其中房产税 从只对经营性住房征收到对居民 住房征收试点 . 6 图表 3. 中国房地产税的征收原则 . 7 图表 4. 房地产税在全国征收的相关政策表态 . 8 图表 5. 房产税的相关配套制度改革 . 10 图表 6. 截至 2020 年年初，深圳小产权房（不包括保障房、公寓、工业宿舍等）占 全市总住房套数的比例超过 52%，商品住宅占比仅为 17.47% . 11 图表 7. 中国房地产税收体系：按税收属性 . 11 图表 8. 中国房地产税收体系：按与地产关联程度 . 11 图表 9. 中国房地产税收体系：按课税环节 . 12 图表 10. 2004 年 -2021 年 1-9 月房地产税收情况（亿元） . 12 图表 11. 2004 年 -2021 年 1-9 月中国房地产业各环节税收占比 . 13 图表 12. 上海、重庆的房产税征收细则对比 . 14 图表 13. 上海 2011 年商品住宅量价走势 . 14 图表 14. 重庆（主城区） 2011 年商品住宅量价走势 . 14 图表 15. 房地产对政府、个人、企业三方良性循环的影响 . 15 图表 16. 中国地方政府财政收入构成 . 16 图表 17. 地方财政收入中土地出让金占比 . 16 图表 18. 2020 年 全国 国有 土地出让金收 8.41 万亿，占全国财政收入的 44.3% . 16 图表 19. 全国房产税一年可征税额测算 . 17 图表 20. 全国一年房产税收入敏感性分析 . 18 图表 21. 近三年全国土地出让金占地方财政收入比例 . 18 图表 22. 预计全国房产税收入 /近三年土地出让金均值 . 18 图表 23. 全国各城市 2020 年房产税收入测算 . 19 图表 24. 房产税对居民收支得影响测算（ 2020 年） . 20 图表 25. 2020 年全国城镇人均房产税支出敏感 性分析 . 20 图表 26. 2020 年全国城镇人均房产税支出占可支配收入比例 . 20 图表 27. 全国主要城市 2020 年城镇人均房产税支出及占人均可支配收入比例 . 21 图表 28. 从短中长期来看房产税对市场的量价影响 . 22 图表 29. 各地征税情况概览 . 23 图表 30. 美国、日本、韩国、中国香港房地产税收体系总结 . 23 图表 31. 财产税占 GDP 得比重：美国和 OECD 平均 . 24 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 4 图表 32. 房产税与财产税与税收比例（ 2015） . 25 图表 33. 各州财产税占税收收入比例（ 2018） . 25 图表 34. 美国各州财产税税率（ 2019） . 26 图表 35. 美国各州人均财产税税额（ 2018） . 26 图表 36. 2020 年美国 51 各州中房产税率排名前五名与后五名 . 26 图表 37. 美国现行的房产税体系 . 27 图表 38. 日本现行的房产税体系 . 29 图表 39. 日本主要的房产税种：固定资产税、城市规划税 . 29 图表 40. 日本不动产评估方法（房屋、土地） . 30 图表 41. 日本固定资产税和都市规划税的税收优惠举例 . 30 图表 42. 日本住宅价格指数变化趋势 . 31 图表 43. 日本住宅价格增速变化趋势 . 31 图表 44. 韩国现行的房产税体系 . 31 图表 45. 韩国房屋购买价格指数 . 32 图表 46. 韩国普通住宅财产税累进税率 . 32 图表 47. 韩国普通住宅综合不动产税累进税率 . 32 图表 48. 香港主要的三种持有环节房产税税种 . 33 图表 49. 香港财政支出的分类 . 34 图表 50. 香港恒生地产分类指数 . 34 图表 51. 报告中提及上市公司估值表 . 35 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 5 1 中国房地 产税几经更 迭 尚未完善 ， 全国全面落地征收仍需等 待长期经验的反馈 1.1 “房产税 ”实际为 “房地产税 ”的一个子集 房地产税 是一个综合性的概念， 一切与房地产经济活动过程有直接关系的税（包括房产税）都属于 房地产税，涉及房地产的各个环节 ：土地购置、 开发、保有 、交易 等 。其中 “房产税 ”是保有环节的 一种税收。 “房产税 ”实际为 “房地产税 ”的一个子集。 房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房 地产税征税对象既包括房产又包括土地。 图表 1. “房产税 ”实际为 “房地产税 ”的一个子 集 资料来源：财政部，中银证券 1.2 房地产税 的历史沿革：居民住房 纳入征收体系、立法稳妥推进、试点扩容三阶 段 渐进 迎来房地产税的重要变革 第一阶段： 房地产税 税种划分逐步明确，其中 房产税 从只对经营性住房征收到对居民住房 征收试点 中国的 “房地产税 ”概念最早于 1950 年提出，当时全国统一征收的 14 个税种就包括了房产税和地产 税， 1951 年合并为城市房地产税，并制定了相关税率。 1984 年，房地产税正式提出，并且开始了房 地产税税种的划分。 其中 我们现在所频繁提及的保有环节的 “房产税 ”是 1986 年全国人大授权国务院 依照中华人民共和国房产税暂行条例开征的税种，当时土地是国有的，没有拍卖和转让，土地 并没有价值，当时对个人非经营用房免纳房产税，征收对象为营业性房屋和出租房屋。 到了 2003 年 10 月的十六届三中全会，第一次提出对居民住房征税，当时提出叫做物业税 。因为在税 收法律里面对财产所得征税是比较严肃的。当时提出的框架核心点有： 1） 对居民住房征税； 2） 对 交易建设环节的税收要进行整合，保有环节增加、交易环节降低； 3） 隐含普遍征收作为地方税收的 来源。这几个核心点也是借鉴了欧美国家对于房产税的定位，也是借鉴其他国家上百年的经 验。在 这之后进行了所谓的空转试点，当时有北京的亦庄、宁夏、南京、丹东进行了试点。空转时点实质 上是对怎样评估房屋价值的试点，当时是按房产评估值征收。 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 6 2010 年 5 月，国务院首次明确提出 “逐步推进房产税改革 ”，并于 2011 年，上海和重庆两地，在房产 税的框架内启动了把居民住房的一部分纳入到征税范围的改革试点 。 从 2010 年 3 月开始，财政部税 政司地方税处， 对 1986 年出台的城镇房地产税暂行条例进行修订，取消其中关于对城镇住宅免 征城镇房地产税的优惠待遇 。 图表 2. 房地产税税种划分逐步明确，其中 房产税 从只对经营 性住房征收到对居民住房征收试点 资料来源：全球流通经济，中银证券 第二阶段：房地产税立法稳妥推进 2017 年 初步明确 “立法先行、充分授权、分步推进 ”的原则和 按照 “评估值 ”征收房 地 产税的办法 。 2017 年底，财政部部长 肖捷 在人民日报撰文提出 房 地 产税的征收要以 “立法 先行、充分授权、分步推 进 ”为原则 ,推进房 地 产税立法和实施，并对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房 地 产税 ,适当 降低建设、交易环节税费负担 ,逐步建立完善的现代房 地 产税制度。市场评估值是基于房屋的原值和 现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而得出相 应的纳税份额。 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 7 图表 3. 中国房 地 产税的征收原则 资料来源：财政部，中银证券 2018 年以来，不同层级不同部门 的领导不仅就房地产税的表态日益密集，其中也不乏具体配套政策 的落地。 随着房 地 产税立法进程的加快，房 地 产税全面开征也渐行渐近。 1） 首先，不动产登记平台 实现全国联网使得征税统计的技术性难点得以克服。 2018 年 6 月，不动产登记平台实现全国联网， 同年 7 月 国务院还将 “房产交易登记 ”纳入大督查文件内，范围涵盖 31 个省市区。 2） 其次， 房 地 产税 立法进程开始加快 ，试点工作在加速推进和落地 。 2018 年 3 月， 外交部党委书记、副部长 张业遂提 出 全国人大常委会明确了税收法定的改革路线图和时间表 。 2021 年 以来房地产税被高频提及： 5 月财 政 部等 4 部门召开房地产税改革试点工作座谈会， 8 月财政部指出积极稳妥推进房地产税立法和改 革， 10 月 23 日全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 3） 政府调 控房地产的意愿 持续，稳定房地产市场将成为房地产税出台的重要目的 。 2018 年 7 月， 国家统计局 新闻发言人毛盛勇表示：要进一步加强和完善宏观调控，同时供给侧要进一步发力，包括加快推进 房地产税相关的政策举措。 2021 年 10 月 23 日在全国人民代表大会常务委员会上再度明确了房地产 税的作用更多地是 引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市 场平稳健康发展，稳 定房地产市场是重要目的之一。 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 8 图表 4. 房地产 税在全国征收的相关政策表态 时间 事件 房地产税相关表态 2021年 10月 23日 第十三届全国人民代表大会常务委员会 为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用， 促进房地产市场平稳健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的 决定 2021年 8月 18日 财政部副部长许宏才国务院关于今年以来预算执行情况的报告 深化财税体制改革， 积极稳妥 推进房地产税立法和改革，配合做好增值 税法、消费税法、关税法等立法审核工作。 2021年 5月 11日 财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开 房地产税改革试点工作座谈会 。 2021年 5月 6日 财政部部长刘昆发表文章建立健全有利于高质量发展的现代财税体制 健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税 制度， 积极稳妥 推进房地产税立法和改革。 2021年 4月 7日 财政部财税司司长王建凡在贯彻落实 “十四 五 ”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会 上表示 积极稳妥 推进房地产税立法和改革。 2021年 3月 13日 “十四五 ”规划 推进 房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。 2020年 12月 财政部部长刘昆在人民日报上发文 按照 “立法先行、充分授权、分步推进 ”的原则， 积极稳妥 推进房地产税立法和改革 2020年 5月 18日 中共中央、国务院发布关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见 稳妥推进 房地产税立法 2019年 3月 14日 全国人大财经委 房地产税应设宽松免征面积，因城施策； 稳步推进 房地产税立法，确保如期完成。 2019年 3月 5日 政府工作报告 稳步推进 房地产税立法 2019年 3月 十三届全国人大第二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书表态 集中力量 落实 好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等 2018年 7月 国务院 针对房产交易进行调查 2018年 7月 统计局发言人 加快推进房地产税相关政策举措，更好实现 “房住不炒 ” 2018年 6月 自然资源部 不动产登记已实现全国联网 2018年 4月 自然资源部和税务总局 推动不动产登记信息与税收信息互联互通，不动产登记机构要将土地、房屋登记信息 实时传递给税务部门 2018年 3月 25日 财政部部长刘昆表态 按 “立法先行、充分授权、分步推进 ”的原则， 推进 房地产税立法和实施。 2018年 3月 7日 财政部记者会财政部副部长史耀斌表态 房地产税总体思路就是 “立法先行、充分授权、分步推进 ”。目前相关部门正在设计、完 善，同时再进行论证和听取意见。中国房地产税制度设计上会参考国际上共性的制度 性安排。 2018年 3月 5日 政府工作报告 推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转 移支付制度。健全地方税体系， 稳妥推进 房地产税立法。 2018年 3月 4日 十三届全国人大一次会议发言人张业遂表态 加快 房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财 政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征 求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。 2017年 11月 财政部部长肖捷在党的十九大报告辅导读本中撰文 房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。 按照 “立法先行、充分授权、分步推进 ”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房 地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担， 逐步 建立 完善的现代 房地产税制度。 2017年 10月 党的十九大报告 深化税收制度改革，健全地方税体系。 进一步 为房地产税改革做出 部署。 2016年 12月 国家税务总局发布 “十三五 ”时期税务系统全面推进依法治税工作规划 推动 环境保护税和房地产税立法 2016年 11月 “财政与国家治理暨财政智库 60年 ”研讨会时任财政部部长楼继伟表态 环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在 积极推进 2016年 3月 两会 将房地产税法列入为预备项目 2015年 8月 十二届全国人大常委会立法规划 房地产税法被正式纳入 十二届全国人大常委 会 立法规划 。 2014年 11月 国务院 不动产登记暂行条例发布 2014年 3月 政府工作报告 做好 房地产税、环境保护税立法相关工作 2013年 12月 十八届三中全会发布中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 加快 房地产税 立法并适时推进改革 2013年 11月 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 加快房地产税立法并适时推进改革 2013年 8月 财政部 将扩大个人住房房产税改革试点范围，研究完善对工商业等单位房产的房产税制度 2012年 8月 国家税务总局 由于对个人住房征税涉及 面广、且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定 2012年 3月 政府工作报告 改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展 2012年 3月 财政部部长 进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围 2011年 12月 财政部部长 继续推进房产税改革试点 2011年 3月 “十二五 ”规划纲要 研究推进 房地产税 改革 2011年 1月 28日 上海和重庆两地率先试点向居民住宅征收房产税 上海和重庆同时宣布启动房产税试点 ，对个人住房征收房产税。其中，上海针对增量住房进 行征税，税率为 0.6%；重庆则向豪宅进行征税，税率分 0.5%、 1%、 1.2%三档。 2010年 8月 发改委财政金融司司长 推进房产税改革，它的开征将为地方政府带来一项稳定的主体税种 2010年 4月 国务院 坚决遏制部分城市房价过快上涨，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 2010年 1月 十二五规划建议 未来五年房地产税改革仍将主要处于研究和试点阶段，在条件成熟时，将分布实施这 个税种的改革 2005年 3月 在 “中国发展高层论坛 ”中时任财政部副部长肖捷表态 今后一段时期将 重点推进 房地产税 改革 ， 有必要研究实施物业税改革。 资料来源：中国政府网，财政部，国土资源部，国家统计局，中银证券 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 9 第三阶段：试点扩容 ， 全面开征仍需经验沉淀 2021 年试点扩容， 房 地 产税处于立法推进 的重要 阶段 。 2011-2021 年的 十年间，只有上海和重庆两个 城市对居民住房进行了房产税征收试点 。 为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费 和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展， 2021 年 10 月 23 日全国人大常务委员会 授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作 ： “试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居 住用等各 类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房 地产税的纳税人。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务 院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定 试点地区。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。条件成熟时，及时制定法律 ”。 2021 年 “试点扩容 ”终兑现，具备 “里程碑 ”意义，但总体仍偏谨慎，全国范围内全面开征仍需要长时间循 序渐进的沉淀。 本轮房地产税试点将与 2011 年开始的沪渝房产税试点有以下不同。 1）从概念上看，本轮房地产税 试点范围更广，税种包括但不仅限于房产税，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。 2） 沪渝试点效果不显著，主因是存量住房并未纳入征税体系，且税率较低，免税面积较高。 与十年前 开始上海试点的 “增量个人住房房产税 ”和重庆试点的 “高档住房房产税 ”相比， 本轮房地产税可能会以 全部存量房为征税对象，税率也会因地调整。 3） 沪渝 试点本意是抑制房价过快上涨 和保障刚性需求， 从 调控目标 上来看， 上海主要是抑制 非刚需的 投资型需求 ； 重庆 主要是针对 高档住房 的过度消费。 本轮明确了房地产税的征收目的在于引导住房合 理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场 平稳健康发展。 我们预计将房地产税将采取 “先试点、后立法 ”的原则循序渐进，将于 2022 年开展试点征收工作。 本 次 授权试点期限为五年，待充分总结试点经验，条件成熟时及时制定法律。 因此，我们预计 2022-2026 年将开展分批试点工作， 2022 年将有首批城市开始征税，待充分总结试点经验后制定相关法律草案。 预计各地将在国务院及相关部门制定的总体草案基础上，因地制宜进行细则落地，包括征收范围、 计税依据、税率、税收优惠等。同时，作为地方税的一种，试点阶段预计之针对城市内部房产进 行 计算征收，暂不会跨城联网统计。 试点城市预计将优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高、房价涨幅较大的 核心二线城市，例如深圳、杭州、宁波、南京、苏州等，另外上海和重庆依然会被列入试点。 原因 有二： 1）核心一二线城市的市场容量较大，需求充足，保有环节房地产税开征后对需求端虽然会产 生一定的影响，但对刚需影响较小，叠加这些城市通常有较为严格的限购政策，整体的市场活力有 支撑； 2）核心一二线城市供求矛盾突出，保有环节房地产税开征有助于引导多套房产所有者出售或 出租房屋，解决大城市的住房困难问题。 1.3 房产税立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，因此这是一个相对慎重的 过程 1.3.1 房产税立法过程中的部分制度难题正在逐步解决 首先，土地使用权的权限拓宽有望突破房产税立法中的法理矛盾。 房产税的范围宽广，其征税对象 是房产加上土地，涵盖房产税、契税、印花税、土地增值税等等，不同于国外在土地私有的基础上 征税，中国的土地，在城市归国家所有，在农村则归集体所有，个人并没有土地的所有权，仅有土 地的使用权，同时在土地之上的房产也只有 70 年的产权，对国有土地上的房产征税存在法理上的矛 盾。但考虑到土地使用权属于用益物权 ，具有排他性和交易增值的特性，以及物权法中土地使 用权的 “自动续期 ”条款实施可能性，我们认为这一法理障碍最终能够被突破。 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 10 其次，相关的配套制度改革也为房产税推出做出了重要铺垫。 1）不动产登记： 2015 年 3 月开始实施 不动产登记暂行条例，同时，成立了专门的不动产登记机构，在完成新的房屋交易后买房者将 获取不动产证（取代房产证），并进入登记系统； 2）税收征管法： 2018 年在政府工作报告里修改税 收征管法，提出要将自然人纳入税收征管法的法律规范，意味着自然人产生的交易行为必须 申报，房产税是对家庭征收，主 要靠纳税人自行申报，否则税收征管法的惩罚措施会覆盖到自 然人； 3）房产税的征收的区域独立性：根据西方的经验，美国的房产税不是跨州联网征收的，房产 税是一个城市政府征收的税种，不会把几个城市的房产加起来进行征收，比如说在免税抵扣或是免 税计算的时候，对多个城市的房产如何选择免税，可能会引起地方政府之间的利益冲突； 4）关于房 地产评估值的问题：房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值 (即购房时价格 )，但由于近些年 房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。目前，针对工商业房产征收的房产税，计税方式是 对房产原值一次减 除 10%至 30%后的余值计算缴纳，不同的区域评估不一样，可能让地方选择适当 的评估模式、方法、基准，税率也可以由地方选择。 5）争议解决机制：在房产税征收评估过程中， 争议解决机制和法律文件对于解决纳税人个体对评估价格存有异议的情形有效。 最后，预计房产税还会被重新整合以 避免重复纳税风险。 按照原来 的房产税收体系， 2020 年全年， 全国 房产税收收入是 1.97 万亿 （包括全国经营性用房及上海与重庆的个人住房） ，占了 地方财政收 入 的 19.7%，占地方财政收入 +地方本级政府性基金收入的 10.4%。如 果把针对房地产的税种当成一个 税种的话 ，能在全国 18 个税种里排在 第三位。在征收房产税以后，预计城镇土地使用税、耕地占用 税、土地增值税可能会减少甚至取消，但这几个税种在房产税收来源中比重较大，其中，土 地增值 税是 6468 亿，城镇土地使用税 2058 亿，分别占比 33%和 10%，推出房产税之后，最后可能只保留一 个交易环节税种：契税。 图表 5. 房产税的相关配套制度改革 资料来源：国家税务总局，中银证券 1.3.2 主要的技术难点和历史遗留问题仍有待突破 我国房产信息不充分和不完整的问题仍然突出。 如何准确全面获取房屋信息，仍然是一项长期艰巨 的任务。例如，存在部分仍未能取得合法的产权证明的住房；有的经租房和原有私产因各种原因而 失去了产权证明；有的人为免交契税而长期不去办理登记；以企业名义购买但个人享用，还有代持 和无名却实际占有等等情况。 作为房产税征收基础的估值环节存在巨大难度，未来评估值和市场原值的差异也很难处理。 我国各 类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务、学区等不同，价格相差很大，是否缴纳土地出让金 和各种税费以及公共配套不同都有可能造成价值评估障碍。比如，学区房的房屋质量可能较差，但 交易价格却很高，对于原住户而言，其收入大多并不高，居住 面积狭小，如果基于换房而需缴纳高 昂房产税，对原住户可能是沉重负担。此外，一个小区里楼层朝向不同的同户型住宅，可能价格差 异较大。由于目前普遍缺乏专业化房产评估公司，真实市场交易价格与评估价之间差距很大。 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 11 重新整合房 地产 税是一个庞大的税制改革工程，且牵涉甚广，是房 地 产税改革的重要难点。 房 地 产 税是从房地产土地征收环节、开发环节、持有环节来综合征税，前两个环节也要 “清费立税 ”，开发商 代扣代缴的各类税费自然也要相应取消或者合并。现在的土地使用税、耕地占用税、契税等也需要 扣减合并，这是一个庞大的税制改革，并不是简简单 单针对房产而言。从建设、交易、持有，都会 和此前发生很大的变革，这里面还涉及到中央、及地方财税的改革。 特殊住房类型导致产权模糊，不仅增加了征税难度，还需考量公平性和对历史遗留问题重新做制度 设计。 由于历史原因，中国的房屋性质多种多样，除了正常有房产证和土地证两证的大产权房外， 还包括小产权房。小产权房又可分为：军产房、校产房、福利房、农村历史建筑、房改房、央产房、 经济适用房、两限房等等。在房地产市场发展最为成熟、最早启用土地招拍挂制度的 深圳， 根据深 圳住建部官方数据显示，截至 2020 年年初， 小产权房（不包括保障房 、公寓、工业宿舍 等）占全市 总住房套数的比例超过 52%，商品住宅在深圳现有住房体系中占比仅为 17.47%。 而北京的小产权房 种类更多，涉及到的产权以及建筑面积确认的难度也较高。 图表 6. 截至 2020 年年初，深圳小产权房（不包括保障房、公寓、工业宿舍等）占全市总住房套数的 比例超过 52%，商品住宅占比仅为 17.47% 资料来源：深圳住建部，中银证券 1.4 现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有 房地产相关的税种贯穿在地产的各个环节。 由于房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备、开 发销售和消费全 过程，横跨生产、交易和消费领域，虽以交易领域为主，但又参与房地产开发、经 营的决策、组织、管理，兼有勘察、设计、规划和上地开发等生产职能，并在消费过程中承担维修、 改造、保养、装饰等生产任务，甚至提供售后维修和物业管理服务。因此， “房地产税 ”主要包括房产 税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税（于 2016 年 5 月 1 日起由营业税改 称）、城市维护建设税（教育费附加）、印花税和企业所得税、个人所得税共 10 个税种。分类如下： 图表 7. 中国房地产税收体系：按税收属性 图表 8. 中国房地产税收体系：按与 地产关联程度 所属税种 房地产财 产税 房地产商 品税 房地产所得税 房地产其 他税 税种名称 房产税 增值税 土地增值税 契税 城镇土地 使用税 城市维护 建设税 （教育费 附加） 企业所得税 印花税 耕地占用 税 个人所得税 与房地产的关系 税种名称 与房地产直接相关 房产税、城镇土地使用税、耕地 占用税、土地增值税、契税 与房地产间接相关 增值税、城市维护建设税（教育 费附加）、企业所得税、个人所 得税、印花税 资料来源： 国家税务总局 ，中银证券 资料来源：国家税务总局 ，中银证券 2021 年 10 月 27 日 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 12 图 表 9. 中国房地产税收体系：按课税环节 环节 税种名称 税基 土地购置环节 耕地占用税 耕地占用面积 契税 土地房屋成交价 印花税 合同金额 开发环节 增值税 销售额 -其他扣除额 企业所得税 相关企业收入 印花税 合同金额 土地增值税 增值税 城市维护建设税（教育费附加） 增值税 保有环节 房产税 （ 1-扣除比率） *房屋原值 城镇土地使用税 土地使用面积 交易环节 增值税