F ORF U T U RE 2020年 广 州 房 地 产 市 场 总 结2021年 展 望 分 析 报 告 总 体 向 上 势 能 有 望 维 持 ， 成 交 量 保 持 1000+万 高 位 ， 中 心 区 、 近 郊 、 南 沙 价 格 有 一 定 上 涨 预 期 ； 但 全 国 信 贷 环 境 预 期 收 紧 ， 外 围 供 过 于 求 ， 整 体 市 场 较 难 达 到 过 热 态 势 ， 格 局 分 化 持 续 机 会点 ： 随 着 政 策 体 系 完 善 ， 旧 改 或 再 提 速 风 险 点 ： 南 沙 等 过 热 /价 格 上 涨明 显 区 域 人 才 购 房 等 政 策 有 一 定 收 紧 压 力 ； 全 国 层 面 房 企 /居 民 端 信 贷环 境 偏 紧近 远 郊 政 策 环 境 宽 松（ 黄 埔 、 番 禺 、 南 沙 、 花 都 人 才 购 房 政 策 放 松 ）土 地 市 场 热 度 传 导（ 中 心 四 区 、 南 沙 土 拍 热 度 高 ， 价 格 预 期 高 ）产 业 和 规 划 利 好（ 南 沙 、 黄 埔 等 区 利 好 多 ）莞 深 外 溢 客 群 增 量（ 南 沙 承 接 大 量 莞 深 外 溢 客 ， 增 城 承 接 少 量 ）供 应 放 量（ 2018-2019年 土 地 成 交 不 断 创 新 高 ）供 应 充 足2019-2020年 宅 地 成 交 1076、 1536万 ， 不 断 创 新 高 2020年 住 宅 市 场 升 温 明 显 ， 下 半 年 放 量 ， 年 度 供 应 创 历 史 新 高 ， 成 交 量 仅 次 于 16年 ， 为 历 史 第 二 高 位 新 建 商 品 住 宅 ： 下 半 年 供 求 明 显 放 量 2020年 供 应 1231万 ， 同 比 46%， 创 历 史 新 高 成 交 1091万 ， 同 比 27%， 稍 高 于 2015年 量 ， 仅 次 于 2016年 最 高 位 1403万 。 二 手 住 宅 ： 成 交 宗 数 13万 套 ， 同 比 22%， 成 交 1236万 ， 同 比 21%购 房 政 策 环 境 较 为 宽 松 分 区 、 板 块 市 场 分 化 明 显 ， 中 心 四 区 热 度 上 升 ， 价 格 上 涨 ； 近 郊 、 南 沙 核 心 板块 热 度 提 升 ； 增 城 、 从 化 等 外 围 板 块 上 半 年 加 大 以 价 换 量 力 度各 分 区 、 板 块 市 场 分 化展 望2021年复 盘2020年 开 启 向 上 新 周 期 核 心 区 域 引 领 激 发 交 投 活 力 以 上 均 为 新 建 商 品 住 宅 口 径 数 据 ； 宅 地 成 交 /新 建 商 品 住 宅 比 值 各 分 区 、 板 块 市 场 表 现 分 化中 心 四 区 、 近 郊 /南 沙 核 心 板 块 热 度 较 高 ； 增 城 /从 化 年 初 加 码 营 销 促 走 量特 点 分 区 人 才 政 策 供 应 放 量 地 市 热 度 传 导 规 划 、 产 业 利 好 2020年 市 场 热 度 变 化 /特 点 2020年 住 宅供 应 2020年 住 宅成 交 2020年底 住 宅 库存 量 库 存 去 化 周 期 2020年 宅 地成 交 量 2021年 市 场 预 判总 体 热 度 较 高 天 河 、 海 珠 、荔 湾 、 越秀 政 策 严 格 ， 新 房 供 不 应 求 ， 二 手 市 场 较 热 ， 价 格 上 涨 99 123 157 15.2 138 供 应 增 加 ， 保 值 /改 善 需 求 回 流 核 心 区 热 度 延 续 ， 地 价 高 企 驱 动 新 房 价 格 居 高核 心 板 块 热 度较 高 黄 埔 叠 加 天 河 热 度 传 导 ， 热 度 提 升 ， 近 天 河 板 块 热 度 更 高 207 180 112 7.5 103 强 劲 产 业 带 来 需 求 、 旧 改 加 速 释 放 拆 迁 户 购 房 需 求 总 体 成 交 势 能 延 续 ， 热 度 传 导 至 东部 板 块 南 沙 供 求 创 历 史 新 高 ， 板 块 分 化 明 显 231 199 166 10.0 305（ 1.53倍 ） 热 度 延 续 ， 但 人 才 政 策 存 一 定 收 紧 风 险 刚需 板 块 竞 争 激 烈 ， 改 善 板 块 价 格 有 上 涨 预 期番 禺 华 南 板 块 热 度 高 ， 其 他 平 稳 130 100 119 14.4 143 地 缘 改 善 需 求 持 续 释 放 ， 市 场 总 体 平 稳 运 行 ， 分 化 延 续 ， 配 套 完 善 的 华 南 板 块 热 度 高人 才 政 策 助 力 ， 总 体 市 场 平 稳 白 云 供 应 放 量 ， 库 存 压 力 大 ， 北 四 镇 出 现 以 价 换 量 109 50 94 22.6 158（ 3.16倍 ） 供 应 继 续 放 量 ， 库 存 压 力 加 剧 中 心区 稳 ， 北 部 四 镇 +白 云 湖 竞 争 压 力 大花 都 人 才 政 策 助 力 走 量 117 120 178 17.8 153 土 地 成 交 量 增 长 明 显 ， 供 应 充 足 ， 市 场 平 稳上 半 年 营 销 加 码 促 走 量 ， 目 前 价 格 稳 增 城 年 初 加 大 降 价 ， 叠 加 大 打 渠 道 、 莞深 客 补 位 促 走 量 ， 目 前 价 格 较 稳 286 268 225 10.1 440（ 1.64倍 ） 与 天 河 、 黄 埔 价 差 拉 大 增 加 外 溢 需 求 ， 供 应充 足 ， 隐 性 库 存 大 ， 有 望 维 持 走 量从 化 上 半 年 小 幅 降 价 走 量 ， 目 前 价 格 走 稳 52 52 63 14.7 96（ 1.85倍 ） 土 地 成 交 量 大 ， 供 应 充 足 ， 市 场 小 幅 扩 容 ， 价 格 平 稳 宏 观 和 政 策 环 境01.02.03. 土 地 市 场 特 征 及 趋 势 研 判商 品 房 市 场 特 征 及 趋 势 研判 PART ONE宏 观 政 策 环 境 7 01 宏 观 经 济 环 境 ： 1） 国 际 环 境疫 苗 进 程 影 响 全 球 经 济 修 复 速 度 ， 中 国 经 济 优 势 凸 显 30.0040.0050.0060.00 70.00 图 ： 主 要 经 济 体 制 造 业 PMI走 势 （ %)美 国 欧 元 区 英 国 中 国 图 ： 主 要 经 济 体 GDP增 速 走 势 美 国 洛 杉 矶 发 布 封 锁 令 意 大 利 所 有 酒 吧 和 餐 馆 必 须 在 下 午 6点 前 关 闭 ， 体 育 馆 、 游 泳 池 、 剧 院 和 电 影 院 也 将 关 门 西 班 牙 宣 布 全 国 宵 禁 ， 并 启 动 了 紧 急 状 态 英 国 、 葡 萄 牙 、 捷 克 、 日 本 等 国 也 在 近 期 推 出 更 严 格 的 防 疫 措 施 图 ： 全 球 疫 情 形 势 喜 忧 参 半疫 苗 研 发 加 快海 外 疫 情 反 扑 中 国 ： 已 有 5支 疫 苗 进 入 三 期 试 验 英 国 ： 批 准 疫 苗 上 市 ， 允 许 大 规 模 接 种 美 国 ： morderna疫 苗 计 划 开 展 儿 童 测 试 俄 罗 斯 ： 卫 星 V疫 苗 即 将 大 规 模 接 种 法 国 ： sonofi疫 苗 进 入 人 体 实 验 阶 段 日 韩 ： 投 入 大 规 模 预 算 购 买 疫 苗美 国 ： 57.5 英 国 ： 55.6 欧 元 区 ： 53.8 中 国 ： 52.1全 球 主 要 经 济 体 加 速 复 苏 ， PMI先 行 指 标 已 恢 复 至 景 气 区 间 ， 叠 加 疫 苗 取 得 突 破 性 进 展 ， 外 部 经 济 预 期 逐 渐 好 转 ， 但 由 于 疫 苗 落 地 进 程 尚 未 明 确 ， 2021年 全 球 经 济 修 复 速 度 仍 具 有 不 确 定 性 。 反 观 国 内 ， 得 益 于 有 效 的 防 疫 机 制 中 国 经 济 增 速 率 先 回 正 ， 预 计 是 当 前 唯 一 实 现 正 增 长 的 经 济 体 ， 未 来 对 全 球 资 金 的 吸 引 力 将 持 续 增 强 。注 ： 美 英 欧 全 年 数 据 为 IMF预 测 值国 家 /区 域 2019（ 全 年 ） 2020Q1（ 当 季 ） 2020Q2（ 当 季 ） 2020Q3（ 当 季 ） 2020（ 全 年 ）中 国 6.11 -6.8 3.2 4.9 2.3美 国 2.2 0.32 -9.03 -2.91 -4.3英 国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58 -9.8欧 元 区 1.3 -0.3 -14.9 -4.3 -8.3 01 宏 观 经 济 环 境 ： 2） 国 内 环 境经 济 复 苏 加 快 ， 房 地 产 是 重 要 抓 手 ； 货 币 环 境 中 性 趋 紧我 国 经 济 延 续 加 快 恢 复 态 势 ， 全 年 GDP增 速 2.3%， 其 中 四 季 度 增 长 6.5%， 经 济 预 期 持 续 好 转 带 动 居 民 收 入 预 期 向 好 。 房 地 产 、 基 建 在 疫 情 后 成 为 经 济 恢 复 的 重 要 抓 手 。 货 币 金 融 环 境 方 面 ， 疫 情 后 货 币 环 境 宽 松 ， M2增 速 上 涨 至 双 位 数 ， 年 中 政 策 环 境 趋 于 中 性 。 伴 随 宏 观 杠 杆率 快 速 攀 升 ， 当 前 政 策 站 位 发 生 明 显 转 变 ， “既 不 让 市 场 缺 钱 ,又 不 让 钱 溢 出 来 ”， 预 计 2021年 货 币 政 策 将 更 关 注 风 险 防 范 。图 ： 中 国 宏 观 指 标 最 新 数 据 图 ： 我 国 货 币 供 应 量 、 社 会 融 资 规 模 及 市 场 利 率 走 势 0.002.004.006.00010,00020,00030,000 利 率 走 低2020-01 2020-03新 增 社 会 融 资 规 模 （ 亿 元 ） 2020-05 2020-07 2020-09M2同 比 (%) SHIBOR:3个 月 (%)货 币 宽 松 货 币 稳 中 边 际 收 紧利 率 爬 升 宽 货 币 宽 财 政 宽 信 用 稳 货 币 以 稳 为 主 货 币 边 际 收 紧定 向 降 准 50bp 降 息 20bp 保 持流 动 性 合 理 充裕 创 新 工 具 宽信 用 未 提 降 息 降 准 更 加 灵 活 适 度 精 准 导 向全 面 降 准 50bp 降 息 10bp 货币 政 策 更 加 灵活 适 度 刘 鹤 ： 更 加 灵 活 适 度 保持 政 策 稳 定 易 纲 ： 明 年GDP增 速 回 升 后 ， 宏 观杠 杆 率 将 会 更 稳 一 些Q1新 增 社 融11万 亿 Q2新 增 社 融9.7万 亿 Q3新 增 社 融8.7万 亿经 济 指 标 10月 11月 全 年出 口 累 计 同 比 2% 3.3% 4%固 投 累 计 同 比 1.8% 2.6% 2.9%制 造 业 投 资 累 计 同 比 -5.3% -3.5% -2.2%制 造 业 PMI 51.4 52.1 51.9(12月 ) 连 续 10个 月 高 于 临 界 点财 新 服 务 业PMI 56.8 57.82010.5以 来 次 高 56.3(12月 ) 60,000 12.0050,000 M2增 速 达 双 位 数 10.00带 动 新 增 融 资 规 模 扩 大40,000 8.00 01 宏 观 经 济 环 境 ： 3） ”十 四 五 “规 划构 建 双 循 环 发 展 格 局 ， 地 产 与 金 融 、 实 体 均 衡 发 展“十 四 五 规 划 ”建 议 稿 中 提 出 ， 要 形 成 “内 循 环 +双 循 环 ”的 经 济 新 发 展 格 局 ， 都 市 圈 作 为 双 循 环 的 重 要 发 展 支 点 ， 预 计 未 来 都 市 圈 规 划 利 好 仍 将 继 续 释 放 ， 如 成 渝 、 长 江 中 游 等 ； 根 据 2025年 人 均 GDP将 达 到 高 收 入 国 家 标 准 (1.25万 美 元 )， 推 算 未 来 5年 经 济 增 速 5.5%左 右 。 政 治 局 会 议 提 出 注 重 需 求 侧 改 革 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 对 房 地 产 定 调 整 体 中 性 。2 图 ： ”十 四 五 “涉 及 房 地 产 相 关 表 述推 动 金 融 、 房 地 产 同 实 体 经 济 均 衡 发 展 实 现 上 下 游 、 产 供 销 有 效 衔 接 ， 促 进 农 业 、 制 造 业 、 服 务 业 、 能 源 资 源等 产 业 门 类 关 系 协 调 。1 促 进 住 房 消 费 健 康 发 展增 强 消 费 对 经 济 发 展 的 基 础 性 作 用 ， 顺 应 消 费 升 级 趋 势 ， 提 升 传 统 消 费 ， 促 进 住 房 消 费 健 康 发 展 。 3 有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给 ， 完 善 土 地 出 让 收 入 分 配 机 制 ， 探 索 支 持 利 用 集 体 建 设 用 地 按 照 规 划 建 设 租 赁 住 房 ， 完 善 长 租 房 政 策 ， 扩 大 保 障 性 租 赁 住 房 供 给 。4 推 进 以 人 为 核 心 的 新 型 城 镇 化 ， 建 设 现 代 化 都 市 圈 ，推 进 成 渝 经 济 圈 建 设 5 加 快 发 展 健 康 、 养 老 、 育 幼 、 文 化 、 旅 游 、 体 育 、 家 政 、 物 业 等 服 务 业 供 给图 ： 习 近 平 针 对 规 划 建 议 稿 中 部 分 重 要 观 点 的 说明关 于 “十 四 五 ”和 到 2035年 经 济 发 展 目 标关 于 以 推 动 高 质 量 发 展 为 主 题关 于 构 建 以 国 内 大 循 环 为 主 体 、 国 内 国 际 双 循 环 相 互促 进 的 新 发 展 格 局 2025年 ： 人 均 GDP达 到 高 收 入 国 家 标 准 。 推 算 未 来 五 年 的 经 济 增 速 约 5.5%； 2035年 ： 实 现 经 济 总 量 或 人 均 收 入 翻 一 番 。 推 算 未 来 15年 经 济 平 均 增 速 4.8% 当 前 ， 我 国 社 会 主 要 矛 盾 已 经 转 化 为 人 民 日 益 增 长 的 美 好 生 活 需 要 和 不 平 衡 不 充 分 的 发 展 之 间 的 矛 盾 ， 发 展 中 的 矛 盾 和 问 题 集 中 体 现 在 发 展 质 量 上 。 要 坚 持 供 给 侧 结 构 性 改 革 的 战 略 方 向 ， 形 成 需 求 牵 引 供 给 、 供 给 创 造 需 求 的 更 高 水 平 动 态 平 衡 。 推 动 形 成 国 内 经 济 循 环 ， 就 能 更 好 吸 引 全 球 资 源 要 素 ， 形 成 参 与 国 际 经 济 合 作 和 竞 争 新 优 势 。 50.0040.0030.0020.00 9.8010.00 9.100.00 -4.20 -20.00-30.00-10.00 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11固 定 资 产 投 资 累 计 同 比 社 会 消 费 品 零 售 总 额 累 计 同 比 出 口 累 计 同 比 广 州 经 济 持 续 恢 复 ， 投 资 、 出 口 持 续 回 暖 。 固 投 中 ， 基 建 投 资 年 底 涨 幅 逐 步 收 窄 （ 1-8月 同 比 增 9.5%） ， 房 地 产 开 发 投 资 累 计 同 比 增 长5.8%， 工 业 投 资 乏 力 ， 对 制 造 业 （ 尤 其 是 电 子 信 息 ） 的 投 资 仍 未 转 正 ， 但 对 金 融 业 的 投 资 翻 番 。 出 口 同 比 增 9.8%， 对 东 盟 国 家 同 比 增23.4%。 社 零 增 长 仍 未 转 正 ， 但 网 上 零 售 增 长 强 劲 。 工 业 生 产 稳 步 提 升 ， 规 上 工 业 产 值 及 三 大 支 柱 产 业 产 值 同 比 持 续 增 长 。图 ： 广 州 累 计 GDP增 速 水 平 （ %）01 宏 观 经 济 环 境 ： 4） 广 州 经 济经 济 持 续 恢 复 ， 房 地 产 开 发 投 资 持 续 增 长 ， 基 建 年 底 显 乏 力 ， 对 东 盟 出 口 、 金 融 业 投 资 亮 眼分 项 广 州 全 国固 投 9.1% 2.6% 出 口 9.8% 3.7%社 零 -4.2% -4.8%GDP累计 同 比 广 州 全 国 北 京 深 圳 上 海 杭 州 成 都Q1 -6.8 -6.8 -6.6 -6.6 -6.7 -4.8 -3.0Q2 -2.7 -1.6 -3.2 0.1 -2.6 1.5 0.6Q3 1.0 0.7 0.1 2.6 -0.3 3.2 2.6 02 基 建 及 产 业 发 展 环 境城 市 更 新 投 资 发 力 明 显 ， “十 四 五 ”规 划 持 续 推 进 东 拓 南 进 项 目图 ： 广 州 重 点 建 设 项 目 计 划 广 州 以 中 新 广 州 知 识 城 和 南 沙 科 学 城 为 极 点 ， 举 全 市 之 力 规 划 建 设 链 接 广 州 科 学 城 、 广 州 人 工 智 能 与 数 字 经 济 试 验 区 、 天 河 智 慧 城 、 南 沙 庆 盛 片 区 、 南 沙 明 珠 科 学 园 等 全 市 域 科 技 创 新 关 键 节 点 的 科 技 创 新 轴 ， 完 善 沿 线 产 业 规 划 、 基 础 设 施 和 生 活 配 套 抓 好 南 沙 “一 把 手 工 程 ”。 支 持 广 州 国 际 金 融 城 打 造 粤 港 澳 大 湾 区 金 融 合 作 示 范 区 全 面 实 施 中 新 广 州 知 识 城 总 体 发 展 规 划 ， 在 政 策 支 持 和 创 新 驱 动 上 下 更 大 功 夫 ， 发 展 全 球 顶 尖 的 生 物 制 药 、 集 成 电 路 、 新 能 源 汽 车 和 纳 米 科 技 产 业图 ： 2021年 建 成 工 程重 点 项 目 建 设 计 划 中 正 式 和 预 备 项 目 合 计 763个 ， 总 投 资 额 3311亿 元 ， 较 去 年 再 次 提 升 ， 财 政 发 力 点 在 新 旧 基 建 等 重 大 工 程 、 城 市 更 新 领 域 以 及 社 会 民 生 领 域 ， 2020年 多 条 轨 交 线 路 竣 工 、 动 工 ， 城 市 更 新 领 域 投 资 同 比 增 长 6成 余 ； 2021年 地 铁 7号 西 延 线 等 多 个 交 通 工 程 将 迎 来 竣 工 。 展 望 十 四 五 ， 广 州 继 续 发 力 东 拓 南 进 ， 黄 埔 、 南 沙 等 多 个 片 区 发 展 规 划 持 续 推 进 。广 州 “十 四 五 ”和 二 三 五 年 远 景 目 标 的 建 议分 类 2020年 2019年项 目 数 投 资 额 （ 亿 元 ） 投 资 额 同 比（ %） 项 目 数 投 资 额 （ 亿 元 ）总 投 资 力 度 763 3311 7% 592 3088基 础 设 施 项 目 226 1521 11% 167 1374产 业 建 设 项 目 289 1023 -8% 242 1108城 市 更 新 项 目 53 381 22% 52 313社 会 民 生 项 目 122 274 147% 51 111生 态 环 保 项 目 73 112 -38% 80 182 2020年 竣 工 工 程 ： 8号 线 北 延 线 （ 文 化 公 园 -滘 心 ） 、 广 清 城 际 广 州 北 站 至 清 远 站 （ 广 州 段 ） 、 广 州 东 环 城 际 （ 花 都 -白 云 机 场 ） 、 花 莞 高 速 一 期 、 广 佛 肇 高 速 广 州 段 、 洛 溪 大 桥 拓 宽 工 程 2020年 新 开 工 工 程 ： 白 云 机 场 3期 拓 展 工 程 、 琶 洲 港 澳 客 运 口 岸 项 目 、 增 (城 )天 (河 )高 速 、 18、 22号 线 北 延 线 、 28号 线 、 大 坦 沙 大 桥 城 市 更 新 投 资 同 比 增 长 6成 2021年 建 成 工 程 主 要 涉 及 区 域地 铁 7号 线 西 延 广 州 番 禺 （ 韦 涌 、 广 州 南 ） 、 佛 山 顺 德佛 (山 )清 (远 )从 (化 )高 速 广 州 段 花 都 （ 官 坑 ） 、 从 化 （ 鳌 头 镇 、 井 冈 ）机 场 第 二 高 速 花 都 （ 花 东 ） 、 白 云 （ 太 和 ） 、 黄 埔 （ 天 鹿 湖 枢 纽 ） 、 天 河（ 黄 陂 、 黄 村 ）广 州 北 站 综 合 交 通 枢 纽 一 体 化 工 程 花 都 北 站新 （ 塘 ） 白 （ 云 机 场 ） 广 （ 州 北 站 ） 城际 广 州 增 城 （ 新 塘 、 开 发 区 、 镇 龙 、 中 新 知 识 城 、 竹 料 ） 、 花 都（ 白 云 机 场 、 广 州 北 站 ）广 佛 环 城 际 （ 白 云 机 场 -广 州 南 站 ） 番 禺 （ 广 州 南 、 大 石 ） 、 黄 埔 （ 科 学 城 ） 、 天 河 （ 琶 洲 、 金 融 城 、 智 慧 城 ） 、 白 云 （ 大 源 、 太 和 ） 、 花 都 （ 白 云 机 场 ）广 州 港 南 沙 港 区 四 期 工 程 位 于 南 沙 龙 穴 岛 ， 广 州 、 佛 山 、 中 山 三 市 共 建知 识 城 重 大 产 业 平 台 及 配 套 设 施 黄 埔 知 识 城 02 基 建 及 产 业 发 展 环 境多 区 规 划 出 炉 ， 多 地 获 产 业 支 持 利 好区 域 规 划 方 面 ， 粤 港 合 作 、 广 佛 融 合 试 验 区 、 中 新 知 识 城 、 白 鹅 潭 商 务 区 、 大 坦 沙 健 康 岛 等 多 规 划 完 成 /发 布 。 产 业 发 展 方 面 ， 粤 港 澳 大 湾 区 金 融 支 持 、 人 工 智 能 试 验 区 、 区 块 链 示 范 区 、 天 河 智 慧 城 、 南 沙 进 口 促 进 区 等 有 新 的 推 进 动 态 。图 ： 广 州 产 业 发 展 动 向 、 图 ： 广 州 规 划 动 向区 域 规 划 /动 态 主 要 内 容 实 施 粤 港 合 作 框 架 协 议 2020年 重 点 工 作 发 布 推 动 香 港 居 民 在 粤 购 房 与 广 东 本 地 居 民 享 有 同 等 待 遇 规 划 在 南 沙 建 设 粤 港 深 度 合 作 园 支 持 香 港 金 融 机 构 在花 都 参 与 建 设 广 州 绿 色 金 融 改 革 试 验 区广 佛 高 质 量 发 展 融 合 试 验 区 建 设 总 体 规 划 基 本 完 成 规 划 落 实 186个 重 点 合 作 项 目 ， 建 设 29条 跨 市 衔 接 轨 道 ， 形 成 广 佛 一 体 化 交 通 网 络 ， 并 共 育 30个 产 业 平 台 。 先 导 区 为 广 州 南 站 -佛 山 三 龙 湾 -广 州 荔 湾 海 龙 片 区 ， 4片 区 是 指 荔 湾 -南 海 、 南 沙 -顺 德 、 白 云 -南 海 、 花 都 -三 水 试 验 区 中 新 广 州 知 识 城 总 体 发 展 规 划（ 20202035年 ） 获 批 复 重 点 打 造 世 界 级 生 物 医 药 园 、 智 能 网 联 汽 车 制 造 园 等 ， 加 快 推 进 科 教 创 新 区 等 ， 打 造 大 湾 区 科 创 重 要 载 体 此外 ， 知 识 城 计 划 纳 入 广 东 自 贸 区荔 湾 白 鹅 潭 商 务 区 一区 规 划 获 批 划 分 核 心 区 、 大 坦 沙 健 康 医 疗 区 等 5个 组 团 ， 其 中 提 出 适度 增 加 产 业 用 地 规 模 ， 推 动 产 业 发 展 提 速 和 规 划 落 地荔 湾 大 坦 沙 国 际 健 康 岛 2020-2030年 产 业 规 划 公 示 以 广 州 呼 吸 中 心 、 国 际 医 疗 服 务 为 核 心 打 造 医 、 疗 、 研 、 养 、 游 全 产 业 链 政 策 /动 态 主 要 内 容央 行 、 广 东 省 、 广 州 市 均 发 布 金 融 支 持 粤 港 澳 大 湾 区 建 设 的 意 见 期 交 所 和 保 险 业 开 放 逐 步 落 地 或 利 好 南 沙 明 珠 湾 起 步 区 绿 色金 融 试 验 区 加 快 发 展 ， 涉 及 花 都 迎 宾 大 道 沿 线 的 绿 色 金 融 街（ 期 交 所 已 进 入 实 质 筹 备 阶 段 ）国 家 科 技 部 支 持 广 州 建 设人 工 智 能 试 验 区 发 挥 科 教 资 源 和 产 业 集 群 优 势 ， 加 大 人 工 智 能 研 发 力 度 ， 聚 焦 医 疗 健 康 、 高 端 制 造 、 汽 车 交 通 等 技 术 集 成 和 融 合 应 用 。 涉 及 琶 洲 、 金 融 城 、 鱼 珠 板 块广 州 获 批 创 建 全 国 首 个 区 块 链 发 展 先 行 示 范 区 以 黄 埔 区 为 核 心 ， 已 经 形 成 四 大 载 体 ， 并 规 划 将 鱼 珠 片 区 打 造 以 区 块 链 为 特 色 的 中 国 软 件 名 城 示 范 区广 州 获 授 超 高 清 视 频 创 新 产 业 示 范 园 区 主 要 包 括 “一 山 一 港 ”， 即 越 秀 花 果 山 超 高 清 视 频 产 业 特 色 小 镇 和 海 珠 区 琶 洲 广 州 国 际 媒 体 港2020年 广 州 国 际 投 资 年 会 签 约 超 250个 ， 投 资 额 超 6000亿 元 ， 涉 及 人 工 智 能 、 数 字 经 济 金 融 服 务 、 总 部 经 济 、 冷 链 物 流 及 文 化 旅 游 等 。广 东 省 政 府 批 复 广 州 天 河 智 慧 城 为 省 级 高 新 区 重 点 发 展 软 件 及 信 息 服 务 业 、 新 一 代 信 息 技 术 、 智 能 网 联 新 能 源 汽 车 等 产 业 ， 主 要 涉 及 天 河 智 慧 城 核 心 区 和 广 氮 -奥 体 片 区南 沙 获 批 国 家 进 口 贸 易 促 进 创 新 示 范 区 成 为 省 内 唯 一 的 进 口 贸 易 促 进 创 新 示 范 区 ， 有 助 于 促 进 口 、 促 产 业 、 促 消 费 ， 主 要 涉 及 万 顷 沙 保 税 区 等天 河 区 推 动 经 济 高 质 量 发 展 的 若 干 政 策 意 见 将 重 点 发 展 金 融 、 新 一 代 信 息 技 术 等 主 导 产 业 ， 加 大 产 业 主 体 扶 持 力 度 ， 重 奖 人 才 ， 利 好 智 慧 城 、 金 融 城 区 疫 情 后 政 策 以 稳 预 期 为 主 ， 三 季 度 部 分 城 市 房 价 涨 幅 明 显 ， 政 策 基 调 转 向 中 性 偏 紧 ， 主 要 调 控 方 向 为 限 购 限 贷 收 紧 、 限 价 限 售 升 级 、 加 大 优 先 刚 需 房 源 比 例 等 。 下 半 年 随 着 “三 道 红 线 ”出 台 ， 融 资 环 境 进 一 步 趋 紧 。 12月 政 治 局 会 议 定 调 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 预 计 行 业 政 策 将 延 续 中 性 偏 紧 ， 各 地 延 续 定 向 调 控 ， 过 热 城 市 仍 有 加 码 风 险 ， 部 分 较 冷 城 市 如 北 方 、 中 部 存 边 际 优 化 空 间 。图 ： 2020年 房 地 产 调 控 政 策 时 间 轴03 行 业 政 策 环 境 ： 1） 全 国 趋 势从 边 际 放 松 到 中 性 偏 紧 ， 定 向 调 控 延 续 “有 保 有 压 ”， 融 资 环 境 趋 紧 安 、 福 州 、 南 昌 等降 低 预 售 条 件 无 锡 、 苏 州 、 福 州 、 厦 门 等 政 策 密 集 期 （ 7-10月 ） ， 调 控 过 热 城 市人 才 落 户 放 松 山 东 省 、 北 京 、 广 州 、 重 庆 、 中 山 、 宁 波苏 州 等 衡 阳 、 钦 州 、 杭 州 、 抚 州 、沈 阳 等 限 购 升 级 /补 丁提 高 首 付 比 例限 价 升 级限 售 升 级摇 号 向 无 房 家 庭 倾 斜 深 圳 、 东 莞 、 杭 州 、 宁 波 、 南 京 、 银 川无 锡 、 常 州 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山 东 莞 、 杭 州 、绍 兴 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山 、 徐 州 长 沙东 莞 、 杭 州 、 常 州南 京 、 宁 波 、 杭 州 、 成 都购 房 补 贴 政 策 进 入 平 稳 期 （ 11-12月 ） ， 有 松 有 紧深 圳 限 购 年 限 增 加 至 三 年 成 都 实 行 购 房 资 格预 审 ， 再 提 无 房 家 庭 优 先 比过 热 收 紧 例西 安 提 高 二 套 首 付 比 例宁 波 提 高 二 套 首 付 比 例 ， 收 紧 限 购 限 售 范 围较 冷 放 松 哈 尔 滨 鼓 励 房 企 打 折 促 销 让 利 销 售 新 房二 手 房 增 值 税 免 征 年 限 延 长 沈 阳 、 成 都土 拍 限 制 宁 波 、 南 京 、 唐 山 、 绍 兴 、 长 沙 、 衢 州 、 台 州上 半 年 ： 支 持 性 政 策 为 主 边 际 放 松 ， 刺 激 需 求土 地 市 场 支 持 湖 北 省 、 江 苏 省 、 深 圳 、 上 海 、 天 津 、 西 下 半 年 ： 定 向 调 控2020.4.17重 提 房 住 不 炒促 进 平 稳 健 康 发 展 2020.7.24中 央 座 谈 会 紧 绷 这 根 弦2020.8.26定 向 约 谈 房 价 涨 幅 较 快 城 市稳 预 期 资 金 、 楼 市 监 管 并 行2020.6 严 查 资 金 违 规 流 入 房 地 产2020.8 “三 道 红 线 ”2020.9 防 止 房 地 产 过 度 金 融 化中 央 基 调地 方趋 势 2020.12.11 政 治 局 会 议 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展2020.12.11 经 济 工 作 会 议 解 决 好 大 城 市 住 房 突 出 问 题 03 行 业 政 策 环 境 ： 2） 广 州 环 境广 州 近 远 郊 多 区 降 低 人 才 购 房 要 求 ， 南 沙 门 槛 低 白 云天 河越 秀海 珠荔 湾 黄 埔 从 化花 都 增 城番 禺 南 沙花 都 区 ： 211本 科 /大 专 以 上 企 业 中 高 层 管 理 +半 年 社 保2019.7 人 才 绿 卡 持 有 者 享 本 市 户 籍 居 民 购 房 待 遇 ： 211/全 球 前 500国 外 本 科 、 大 专 且 在 花 都 企 业 担 任 中 高 层 管 理 和 技 术 骨 干 ； 区 人 才 绿 卡 持 有 人 直 系 亲 属 ， 区 内 无 房 的 ， 可 在 区 内 购 买 1套 在 上 半 年 绿 卡 办 理 放 松 半 年 社 保 要 求 ， 8月 重 提 办 理花 都 人 才 绿 卡 须 在 区 内 购 买 半 年 社 保白 云 区 ： 北 部 四 镇 大 专 以 上 +1年 社 保 ， 全 区 双 一 流 研 究 生 +6个 月 社 保2020.3 北 部 四 镇 范 围 内 大 专 以 上 人 才 +1年 社 保 购 房 享 受 广 州 市 户 籍 同 等 待 遇2020.8 只 要 在 区 内 工 作 、 创 业 超 6个 月 ， 具 有 白 云 人 才 卡 或 双 一 流 全 日 制 研 究 生 以 上 学 历 等 ， 可 在 白 云 购 房荔 湾 区 ： 双 一 流 硕 士 以 上 +6个 月 社 保2020.8 在 荔 湾 工 作 、 创 业 超 6个 月 ， 具 有 研 究 生 学 历 并 有 博 士 学 位 、 具 有 双 一 流 大 学 硕 士 学 位 、 或 全 球 前 500境 外 一 流 大 学 全 日 制 硕 士 学 位 人 才 ， 可 在 区 内 购 房番 禺 区 ： 大 学 城 在 读 /应 届 生 、 双 一 流 本 科 以 上 、 大 专 学 历 以 上 大 型 企 业 中 高 管 1、 大 学 城 高 校 全 日 制在 读 或 应 届 毕 业 生2、 双 一 流 大 学 全 日 制 本 科 毕 业 且 在 区 内 工 作 创 业3、 大 专 学 历 ， 且 在 区 内 缴 足 1年 社 保 并 在 区 内 “四 上 ”企 业 担 任 中 高 级 管 理 职 务 全 市 落 户 政 策 ： 双 一 流 本 科 直 接 落 户 、 外 围 7区 大 专 +12个 月 社 保 可 落 户 各 区 符 合 条件 满 半 年 社 保 的 人 才 绿 卡 持 有 人 ， 非 广 州 市 本 地居 民 可 享 受 与 本 地 户 籍 居 民 相 同 购 房 待 遇 港 澳 台同 胞 、 外 国 人 等 可 购 买 1套 房2020.12 差 别 化 入 户 征 求 意 见 ： 除 中 心 四 区 外 ，28岁 以 下 大 专 以 上 学 历 ， 连 续 缴 纳 12月 社 保 可 落户“双 一 流 ” 高 校 全 日 制 本 科 及 以 上 学 历 人 才 ， 参 加 社 保 即 可 落 户 广 州 南 沙 区 ： 人 才 绿 卡 、 中 级 职 称 、 本 科 以 上 学 历 、 符 合 资 格 的 大 专 以 上 学 历 人 才 1、拥 有 人 才 绿 卡 即 可 享 受 广 州 户 口 一 样 购 房 资 格2、 拥 有 中 级 职 称 +区 内 工 作 也 可 在 区 内 购 买 1套 房3、 本 科 以 上 学 历 ， 在 区 内 工 作 能 买 1套 房4、 广 州 户 口 ， 并 为 本 科 以 上 学 历 ， 南 沙 工 作 且 在 南 沙 无 房 的 可 在 南 沙 购 买 1套 5、 符 合 11类 申 报 单位 类 别 ， 大 专 以 上 学 历 +3个 月 社 保 ， 可 申 请 落 户黄 埔 区 ： 本 科 以 上 +半 年 工 作 、 人 才 绿 卡 1、 经 区 认 定 的 黄 埔 区 连 续 工 作 半 年 以 上 的 本 科 以 上 学 历 各 种 人 才 ， 可 在 区 内 购 买 1套 商 品 房 2、 在区 内 工 作 且 持 有 广 州 人 才 绿 卡 或 经 区 认 定 的 杰 出人 才 ，