全 国 宏 观 环 境 2 01.02.03. 成 都 市 场 现 状未 来 机 会 预 判 FORFUTURE PART 1全 国 宏 观 环 境 3 全 球 主 要 经 济 体 加 速 复 苏 ， 叠 加 疫 苗 取 得 突 破 性 进 展 ， PMI先 行 指 标 已 恢 复 至 景 气 区 间 ， 但 海 外 疫 情 反 复 ， 明 年 全 球 经 济 修 复 速 度 仍 具 有 不 确 定 性 。 反 观 国 内 ， 得 益 于 有 效 的 防 疫 机 制 中 国 经 济 增 速 率 先 回 正 ， 是 当 前 唯 一 实 现 正 增 长 的 经 济 体 ， 未 来 对 全 球 资 金 的 吸 引 力 将 持 续 增 强 。 60.0055.0050.0045.0040.0035.0030.0065.0070.00 图 ： 世 界 主 要 经 济 体 制 造 业 PMI走 势 （ %)美 国 欧 元 区 英 国 中 国 图 ： 世 界 主 要 经 济 体 GDP增 速 走 势 美 国 ： 57.5 英 国 ： 55.6 欧 元 区 ： 53.8 中 国 ： 52.1 经 济 指 标 10月 11月出 口 同 比 11.4% 14.9%固 投 累 计 同 比 1.8% 2.6%制 造 业 PMI 51.4 52.1 连 续 9个 月 高 于 临 界 点财 新 服 务 业 PMI 56.8 57.8 2010年 5月 以 来 次 高 图 ： 中 国 宏 观 指 标 最 新 数 据国 家 /区 域 2019（ 全 年 ） 2020Q1（ 当 季 ） 2020Q2（ 当 季 ） 2020Q3（ 当 季 ）中 国 6.11 -6.8 3.2 4.9美 国 2.2 0.32 -9.03 -2.91英 国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58欧 元 区 1.3 -0.3 -14.9 -4.301 宏 观 经 济 环 境 ： 1） 国 内 外 环 境 疫 情 影 响 下 全 球 经 济 经 济 逐 步 修 复 ， 中 国 经 济 优 势 凸 显 01 宏 观 经 济 环 境 ： 2） ”十 四 五 “规 划 构 建 双 循 环 发 展 格 局 ， 地 产 与 金 融 、 实 体 均 衡 发 展“十 四 五 规 划 ”建 议 稿 中 提 出 ， 要 形 成 “内 循 环 +双 循 环 ”的 经 济 新 发 展 格 局 ， 都 市 圈 作 为 双 循 环 的 重 要 发 展 支 点 ， 预 计 未 来 都 市 圈 规 划 利 好 仍 将 继 续 释 放 ， 如 成 渝 、 长 江 中 游 等 ； 根 据 2025年 人 均 GDP将 达 到 高 收 入 国 家 标 准 (1.25万 美 元 )， 推算 未 来 5年 经 济 增 速 5.5%左 右 。 政 治 局 会 议 提 出 注 重 需 求 侧 改 革 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 对 房 地 产 定 调 整 体 中 性 。2 图 ： ”十 四 五 “涉 及 房 地 产 相 关 表 述推 动 金 融 、 房 地 产 同 实 体 经 济 均 衡 发 展实 现 上 下 游 、 产 供 销 有 效 衔 接 ， 促 进 农 业 、 制 造 业 、 服 务 业 、 能 源 资 源 等 产 业 门 类 关 系 协 调 。1 促 进 住 房 消 费 健 康 发 展增 强 消 费 对 经 济 发 展 的 基 础 性 作 用 ， 顺 应 消 费 升 级 趋 势 ， 提 升 传 统 消 费 ， 促 进 住 房 消 费 健 康 发 展 。 3 有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给 ， 完 善 土 地 出 让 收 入 分 配 机 制 ， 探 索 支 持 利 用 集 体 建 设 用 地 按 照 规 划 建 设 租 赁 住 房 ， 完 善 长 租 房 政 策 ， 扩 大 保 障 性 租 赁 住 房 供 给 。4 推 进 以 人 为 核 心 的 新 型 城 镇 化 ， 建 设 现 代 化 都 市 圈 ， 推 进 成 渝 经 济 圈 建 设 5 加 快 发 展 健 康 、 养 老 、 育 幼 、 文 化 、 旅 游 、 体 育 、家 政 、 物 业 等 服 务 业 供 给图 ： 习 近 平 针 对 规 划 建 议 稿 中 部 分 重 要 观 点 的 说明关 于 “十 四 五 ”和 到 2035年 经 济 发 展 目 标关 于 以 推 动 高 质 量 发 展 为 主 题关 于 构 建 以 国 内 大 循 环 为 主 体 、 国 内 国 际 双 循 环 相 互促 进 的 新 发 展 格 局 2025年 ： 人 均 GDP达 到 高 收 入 国 家 标 准 。 推 算 未 来 五 年 的 经 济 增 速 约 5.5%； 2035年 ： 实 现 经 济 总 量 或 人 均 收 入 翻 一 番 。 推 算 未 来 15年 经 济 平 均 增 速 4.8% 当 前 ， 我 国 社 会 主 要 矛 盾 已 经 转 化 为 人 民 日 益 增 长 的 美 好 生 活 需 要 和 不 平 衡 不 充 分 的 发 展 之 间 的 矛 盾 ， 发 展 中 的 矛 盾 和 问 题 集 中 体 现 在 发 展 质 量 上 。 要 坚 持 供 给 侧 结 构 性 改 革 的 战 略 方 向 ， 形 成 需 求 牵 引 供 给 、 供 给 创 造 需 求 的 更 高 水 平 动 态 平 衡 。 推 动 形 成 国 内 经 济 循 环 ， 就 能 更 好 吸 引 全 球 资 源 要 素 ， 形 成 参 与 国 际 经 济 合 作 和 竞 争 新 优 势 。 02 行 业 政 策 环 境 ： 1） 中 央 基 调 由 稳 预 期 转 向 中 性 偏 紧 ， 房 地 产 金 融 风 险 关 注 度 提 升疫 情 后 政 策 以 稳 预 期 为 主 ， 三 季 度 部 分 城 市 房 价 涨 幅 明 显 ， 政 策 基 调 转 向 中 性 偏 紧 。 在 对 十 四 五 解 读 中 ， 国 务 院 副 总 经 理 表 示 “房 地 产 影 响 投 资 和 消 费 ， 事 关 民 生 和 发 展 ”， 银 保 监 会 主 席 表 示 “房 地 产 是 中 国 金 融 风 险 最 大 的 灰 犀 牛 ”， 后 市 对 房 地 产 资 金 流 入 仍 保 持 敏 感 性 ， 12月 政 治 局 会 议 定 调 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 预 计 行 业 政 策 将 延 续 中 性 偏 紧 。6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.0 8.0 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3图 ： 近 年 中 央 会 议 对 房 地 产 的 表 述2018.4推 动 楼 市 健 康 发 展2018.7.31坚 决 遏 制 房 价 上 涨 2018.10/12未 提 及 2019.4重 提 房 住 不 炒 2019.7首 提 不 将 房 地 产 作 为 短 期 刺 激 经 济 的 手 段GDP当 季 增 速 2020.4.17重 提 房 住 不 炒促 进 平 稳 健 康 发展 2020.7.24中 央 座 谈 会 紧 绷 这 根 弦 2020.8.26定 向 约 谈 房 价 涨 幅 较 快 城 市 2020.12.11 政 治 局 会 议促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展2020.12.11 经 济 工 作 会 议 解 决 好 大 城 市 住 房 突 出 问 题2020.3未 提 及 稳 预 期 资 金 、 楼 市 监 管 并 行2020.6 严 查 资 金 违 规 流 入 房 地 产2020.8 “三 道 红 线 ”2020.9 防 止 房 地 产 过 度 金 融 化 上 半 年 地 方 楼 市 以 支 持 性 政 策 为 主 ， 从 支 持 房 企 端 到 边 际 刺 激 需 求 端 ； 下 半 年 部 分 城 市 过 热 引 发 调 控 收 紧 ， 三 季 度 政 策 进 入 密 集 期 ， 主 要 调 控 方 向 为 限 购 限 贷 收 紧 、 限 价 限 售 升 级 、 加 大 优 先 刚 需 房 源 比 例 等 ； 四 季 度 趋 于 缓 和 ， 政 策 有 松 有 紧 。 预 计 后 市 各 地 延 续 定 向 调 控 ， 过 热 城 市 仍 有 加 码 风 险 ， 部 分 较 冷 城 市 如 北 方 、 中 部 存 边 际 优 化 空 间 。图 ： 2020年 房 地 产 地 方 性 调 控 政 策 时 间 轴上 半 年 ： 支 持 性 政 策 为 主02 行 业 政 策 环 境 ： 2） 地 方 趋 势 从 边 际 放 松 到 中 性 偏 紧 ， 定 向 调 控 延 续 “有 保 有 压 ”边 际 放 松 ， 刺 激 需 求 下 半 年 ： 定 向 调 控土 地 市 场 支 持 湖 北 省 、 江 苏 省 、 深 圳 、 上 海 、 天 津 、 西 安 、 福 州 、 南 昌 等 降 低 预 售 条 件 无 锡 、 苏 州 、 福 州 、 厦 门 等 政 策 密 集 期 （ 7-10月 ） ， 调 控 过 热 城 市人 才 落 户 放 松 山 东 省 、 北 京 、 广 州 、 重 庆 、 中 山 、 宁 波苏 州 等 限 购 升 级 /补 丁 深 圳 、 东 莞 、 杭 州 、 宁 波 、 南 京 、 银 川购 房 补 贴 衡 阳 、 钦 州 、 杭 州 、 抚 州 、 沈 阳 等 提 高 首 付 比 例 无 锡 、 常 州 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山限 价 升 级 东 莞 、 杭 州 、 绍 兴 、 沈 阳 、 长 春 、 唐 山 、 徐 州 、 长 沙限 售 升 级 东 莞 、 杭 州 、 常 州 政 策 进 入 平 稳 期 （ 11-12月 ） ， 有 松 有 紧摇 号 向 无 房 家 庭 倾 斜 南 京 、 宁 波 、 杭 州 、 成 都 深 圳 限 购 年 限 增 加 至 三 年二 手 房 增 值 税 免 征 年 限 延 长 沈 阳 、 成 都 过 热 收 紧 成 都 实 行 购 房 资 格 预 审 ， 再 提 无 房 家 庭 优 先比 例土 拍 限 制 宁 波 、 南 京 、 唐 山 、 绍 兴 、 长 沙 、 衢 州 、 台 州 西 安 提 高 二 套 首 付 比 例宁 波 提 高 二 套 首 付 比 例 ， 收 紧 限 购 限 售 范 围 较 冷 放 松 哈 尔 滨 鼓 励 房 企 打 折 促 销 让 利 销 售 新 房 8 02 行 业 政 策 环 境 ： 3） 地 产 金 融 融 资 环 境 趋 紧 ， “三 道 红 线 ”持 续 影 响 高 杠 杆 房 企上 半 年 融 资 环 境 整 体 较 宽 松 ， 房 企 发 债 处 于 高 位 ； 下 半 年 随 着 “三 道 红 线 ”出 台 ， 引 导 房 企 减 少 表 外 融 资 ， 对 于 银 行 新 增 涉 房 贷 款 要 限 制 在 贷 款 总 量 的 30%， 同 时 信 托 在 现 有 规 模 上 压 降 20%， 融 资 环 境 进 一 步 趋 紧 。 年 内 融 资 环 境 的 变 化 影 响 土 地 市 场 走 势 ， 上 半 年 溢 价 率 走 高 ， 下 半 年 呈 现 回 落 ， 预 计 明 年 融 资 环 境 收 紧 将 对 高 杠 杆 房 企 经 营 投 资 策 略 造 成 影 响 。 010203040506070 80 02004006008001,0001,2001,400 1,6001,800 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月 图 ： 房 企 发 债 总 量 及 全 国 土 拍 溢 价 率 （ 亿 元 ， %） 房 企 发 债 规 模 （ 亿 元 ） 平 均 溢 价 率 (%) 发 债 规 模 上 涨 土 拍 溢 价 明 显 发 债 规 模 上 涨土 拍 溢 价 明 显 发 债 规 模 上 涨土 拍 溢 价 明 显三 道 红 线 出 台 后 ， 融 资 收 紧 ， 溢 价 率 下 调 ； 同 时 发 债 作 为 融 资 渠 道 的 重 要 补 充 ， 规 模 同 比 保 持 上 涨 。 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0.000.501.001.502.002.503.003.50 2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03房 地 产 资 金 信 托 余 额 （ 万 亿 元 ） 新 增 信 托 同 比 （ %） 图 ： 房 企 信 托 融 资 情 况 5月 不 得 向 不 满 足 432条 件 房 企 提 供 融 资 8月 坚 决 一 直 房 地 产 信 托过 快 增 长 势 头 5月 违 规 开 展 房 地 产 信 托业 务 被 列 入 检 查 要 点 中 央 监 管 重 点 ： 影 子 银 行 、 地 方 债 务 、 房 地 产 融 资 地 方 债 、 信 托 融 资目 前 基 本 管 控 到 位 （ 房 地 产 信 托 规 模 进 入 负 增 长 ） ， 下 阶 段 重 点 在 房地 产 方 面 ， 当 前 出 台 “三 道 红 线 ”给 房 企 去 杠 杆 房 地 产 在 疫 情 后 成 为 经 济 恢 复 的 “压 舱 石 ”。 开 发 投 资 额 累 计 增 速 6.8%， 单 月 增 速 上 涨 11%至 近 三 年 高 位 ， 新 开 工 面 积 累 计 同 比 下 降 2.7%， 不 及 去 年 同 期 ， 但 降 幅 收 窄 ， 持 续 修 复 。 年 初 受 疫 情 拖 累 ， 全 国 商 品 住 宅 销 售 额 同 比 处 于 负 值 区 间 ， 二 季 度 起 需 求 持 续 释 放 ， 单 月 增 速 维 持 两 位 数 增 长 ， 11月 同 比 增 长 20.1%， 累 计 同 比 扩 大 至 9.5%。03 全 国 市 场 走 势 ： 1） 全 国 特 征 ： 行 业 韧 性 较 强 ， 住 宅 销 售 额 累 计 增 幅 扩 大 至 9.5%图 ： 我 国 商 品 住 宅 销 售 额 月 度 同 比 增 速 （ %）图 ： 我 国 房 地 产 开 发 投 资 、 新 开 工 及 商 品 住 宅 销 售 累 计 增 速 （ %） -50-40-30-20-1001020 304050 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 房 屋 新 开 工 面 积 :住 宅 商 品 住 宅 销 售 面 积 -60%-40%-20%0%20% 40%60%80% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月疫 情 拖 累2017年 2018年 增 速 高 于 往 年2019年 2020年开 发 投 资 额 ： 6.8%， 去 年 同 期 ： 10.2%新 开 工 面 积 ： -2.7%， 去 年 同 期 ： 9.3%住 宅 销 售 面 积 ： 1.9%， 去 年 同 期 ： 1.6% 时 间 2017年 2018年 2019年 2020年9月 -2% 11% 13% 18%10月 -3% 10% 15% 26%11月 12% 13% 10% 20% 03 全 国 市 场 走 势 ： 2） 分 线 特 征 ： 一 线 率 先 修 复 持 续 走 高 ， 二 三 四 线 分 化 加 剧 (100) 一 线 同 比 二 线 同 比 三 线 同 比备 注 ： 30大 中 城 市 为 北 京 、 上 海 、 广 州 、 深 圳 、 杭 州 、 南 京 、 武 汉 、 南 昌 、 成 都 、 青 岛 、 苏 州 、 福 州 、 厦 门 、 长 沙 、 哈 尔 滨 、 长 春 、 无 锡 、 东 莞 、 昆 明 、 石 家 庄 、 惠 州 、 包 头 、 扬 州 、 安 庆 、 岳 阳 、 韶 关 、 南 宁 、 兰 州 、 江 阴 、 佛 山 。(50)050 100150 2014-12 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 图 ： 30城 分 线 月 度 商 品 房 成 交 面 积 及 同 比 变 化 （ 万 ； %）全 国 成 交 规 模 年 初 同 比 大 幅 回 落 ， 随 疫 情 影 响 减 弱 ， 二 季 度 出 现 技 术 性 反 弹 ， 热 点 城 市 带 动 成 交 回 暖 。 分 线 看 ， 一 线 城 市 表 现 突 出 ， 上 半 年 率 先 恢 复 ， 成 交 持 续 走 高 ， 前 11月 累 计 同 比 上 涨 9%， 月 均 成 交 量 高 达 303万 至 近 年 新 高 。 二 三 四 线 城 市 分 化 加 剧 ， 部 分 热 点 城 市 供 求 表 现 较 好 ， 高 性 价 比 项 目 维 持 热 度 ， 其 余 城 市 市 场 承 压 、 以 价 换 量 仍 是 主 流 。2017年 月 均 一 线 ： 2 5 9万 二 线 ： 8 0 6万 三 四 线 ： 450万 2018年 月 均 一 线 ： 2 5 2万 二 线 ： 7 3 3万 三 四 线 ： 451万 2019年 月 均 一 线 ： 2 8 1万 二 线 ： 7 3 2万 三 四 线 ： 487万 2020年 月 均 一线 ： 303万 二线 ： 635万 三四 线 ： 462万 总 结 宏观 行 业 需 求 侧 改 革 、 警 惕 “灰 犀 牛 ”风 险 继 续 发 挥 经 济 发 展 “压 舱 石 ”作 用 调 控 政 策 延 续 稳 定 性 、 定 向 调 节 地 产 是 金 融 政 策 重 要 敏 感 点 之 一展 望 2021 中 央 定 调 将 从 需 求 侧 改 革 、 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发展 预 计 后 市 行 业 政 策 将 维 持 “有 保 有 压 ”， 都 市 圈 建 设 仍 有 持 续利 好 “三 道 红 线 ”持 续 影 响 高 杠 杆 房 企 ， 居 民 房 贷 环 境 趋 收 敛全 球 经 济 预 期 逐 渐 好 转疫 苗 进 程 影 响 经 济 修 复 速 度经 济 复 苏 势 头 加 快 构 建 双 循 环 发 展 格局外 围国内 行 业 站 位 与 金 融 、 实 体 经 济 均 衡 发 展推 进 都 市 圈 建 设转 向 中 性 偏 紧 关 注 地 产 金 融 风险中 性 趋 紧 ， 宏 观 杠 杆 率 较 快 抬 升 下 关 注 风 险 防 范货 币 金 融 政 策+ 行 业政 策 FORFUTURE PART 2成 都 市 场 现 状 12 土 地 市 场住 宅 市 场商 办 市 场 0100030001000 20000500 受 疫 情 影 响 ， 成 都 2020年 实 际 供 应 较 计 划 有 所 下 滑 。 二 季 度 开 始 土 地 市 场 迅 速 恢 复 ， 楼 面 地 价 受 产 业 地 块 影 响 波 动 较 大 。 成 都 历 年 土 地 在 下 半 年 集 中 供 应 ， 年 末 冲 刺 政 府 推 出 大 量 优 质 土 地 ， 12月 份 达 到 全 年 土 拍 高 潮 。2019-2020年 大 成 都 土 地 市 场 供 销 及 成 交 楼 面 价 走 势 40005000600080003000 700090001000015002000250035004000 供 应 面 积 (亩 ) 成 交 面 积 （ 亩 ） 成 交 楼 面 地 价 (元 /平 米 ) 01 供 销 水 平 ： 恢 复 迅 速 ， 年 末 优 质 土 地 供 应 下 现 土 拍 高 潮时 间 2017 2018 2019 2020整 体 供 应 计 划 （ 亩 ） 16000 16300 21700 26435实 际 供 应 情 况（ 亩 ） 16140 23953 22044 21989完 成 率 100.9% 147% 101.6% 83% 02 圈 层 分 化 ： 土 拍 重 心 逐 步 回 流 中 心 城 区 ， 主 城 价 值 推 高 成 都 市 经 营 性 用 地 供 应 年 度 计 划 （ 含 商 业 ）三 圈 层 仍 是 是 成 都 市 土 地 市 场 供 销 主 力 ， 中 心 城 区 土 地 出 让 占 比 达 到 55%， 同 比 上 升 约 10%， 其 中 天 府 新 区 整 体 供 销 热 度上 升 明 显 ， 占 全 市 土 体 成 交 量 12.5%， 高 新 、 锦 江 为 全 市 最 高 楼 面 价 区 域 1000080006000400020000 120001400016000 招 商 、 轨 交 多 次 产 业 拿 地 ， 拉 低 天 府 新 区 整 体 均 价 1800025002000150010005000 主 城 5+1 天 府 新 区 近 郊 远 郊2020年 成 都 市 各 区 涉 宅 地 块 土 地 供 销 情 况供 应 面 积 (亩 ) 成 交 面 积 (亩 ) 楼 面 地 价 (元 / )33% 26% 30% 25% 27% 29% 10% 22% 22%37%0% 0% 21% 22% 29% 18% 22% 18%5% 23%9%47% 32% 30% 24% 31% 25%29% 27% 17% 23% 21% 21% 43% 55% 45%120%100%80%60%40%20%0% 成 都 历 年 分 圈 层 土 地 成 交 占 比 （ 住 宅 、 商 住 类 ） 45% 55%10% 圈 层 行 政 区 计 划 供 应（ 亩 ） 已 推 出（ 亩 ） 已 成 交（ 亩 ） 完 成 率主 城 5+2 锦 江 区 1272 656 643 52%成 华 区 1954 1204 818 62%金 牛 区 527 1000 698 190%青 羊 区 396 396 武 侯 区 1774 616 322 35%高 新 区 723 813 天 府 新 区 2450 2514 2391 104%5+2合 计 7977 7109 6081 89%近 郊 温 江 区 2252 662 581 29%双 流 区 1609 1669 1202 103% 龙 泉 驿 区 2414 1593 1487 66%郫 都 区 780 520 658 67%新 都 区 1335 1190 989 89%近 郊 合 计 8390 5634 4917 67%远 郊 合 计 10068 9246 8080 92%合 计 26435 21989 19077 83% 03 竞 拍 规 则 ： “控 地 价 、 限 溢 价 、 限 房 价 ”为 核 心 ， 加 大 开 发 商 拿 地 难 度政 策 端 增 加 住 宅 用 地 供 应 ， 精 细 化 调 控 土 拍 与 新 区 、 新 产 业 结 合 ， 如 人 才 公 寓 、 TOD用 地 等 ， “限 地 价 +限 房 价 +竞 配 建 ”合 理 控 制 土 地 价 格 ， 利 润 空 间 被 压 缩 ， 对 开 发 企 业 成 本 控 制 要 求 提 升 ， 大 幅 增 加 了 拿 地 开 发 难 度 。政 策 /规 则 主 要 说 明 政 策 指 向 政 策 影 响9.14新政 1.住 宅 用 地 占 经 营 性 用 地 的 比 重 不 低 于 60%， 供 需 紧 张 区 域 不 低 于 70%， 优 先 确 保 保 障 性 住 房 用 地 供 应 2.建 立 房 价 地 价 联 动 机 制 ， 有 效 调 控 土 地 价格3.坚 决 打 击 捂 地 、 捂 盘 行 为 优 化 市 场 供 需 ， 调 节 供 需 ， 打 击 捂 地 、 捂 盘 ， 房 价 地 价 联 动 调 控 新 政 后 ， 住 宅 用 地 供 应 量 明 显 增 大 如 青 羊 、 锦 江 ， 多 个 低 价 楼 盘 扎 堆 入 市 竞 拍 规 则 1.设 置 “最 高 限 价 +竞 配 建 并 无 偿 移 交 租 赁 住 房 面 积 比 例 ”2.配 建 并 无 偿 移 交 统 筹 住 房 固 定 套 数 +限 定 清 水 房 最 高 销 售 均 价 +设 置 土 地 最 高 限 价 +续 竞 配 建 并 无 偿 移 交 统 筹 住 房 套 数 3.限 定 商 品 住 房 清 水 均 价 +设 置 土 地 最 高 限 价 +竞 配 建 并 无 偿 移 交 统 筹 住 房 面 积 比 例 ， 限 精 装 、 限 别墅 4.设 置 底 价 +最 高 限 价 +竞 配 建 并 无 偿 移 交 统 筹 住 房 面 积 比 例5、 年 末 多 个 土 地 公 告 对 成 品 房 不 做 要 求 双 限 地 横 空 出 世控 制 最 高 限 价 溢 价 率 ， 有 效 控 制 土 地 价 格 的 同 时 控 制 房 价 增 加 实 际 拿 地 成 本 ， 加 大 开 发 商 拿 地 难 度 ， 开 发 商 利 润 空 间 收 窄 04 房 企 拿 地 ： 轨 交 居 首 ， 品 开 审 慎 ， 本 土 优 质 企 业 及 平 台 拿 地 稳 健TOD地 块 持 续 占 据 首 位 ， 成 都 轨 交 拿 地 宗 数 、 成 交 面 积 与 金 额 均 位 列 第 一 ； 品 牌 开 发 商 在 利 润 及 成 本 考 量 下 拿 地 审 慎 ， 仅招 商 、 龙 湖 、 保 利 等 上 榜 ； 本 地 平 台 公 司 如 人 居 、 天 投 等 及 品 质 房 企 德 商 拿 地 稳 步 推 进 。排 名 房 企 宗 数 面 积 总 金 额（ 亿 元 ） 可 开 发 体 量（ 万 ） 排 名 房 企 宗 数 面 积 总 金 额（ 亿 元 ） 可 开 发 体 量（ 万 ）1 成 都 市 轨道 交 通 11 1194 138.9 185 1 成 都 市 轨 道交 通 11 1194 185138.92 招 商 蛇 口 7 788 54.1 178 2 招 商 蛇 口 7 788 54.1 178 3 华 侨 城 5 659 30.0 94 3 人 居 置 业 5 317 4649.94 成 都 天 投 2 509 26.5 104 4 厦 门 建 发 1 131 2446.85 龙 湖 6 426 43.5 72 5 龙 湖 6 426 43.5 726 港 中 旅 4 387 29.8 51 6 德 商 4 291 36.2 407 智 汇 新 城 3 349 19.0 57 7 隆 基 泰 和 3 209 30.9 288 保 利 发 展 3 329 25.7 39 8 华 侨 城 5 659 30.0 949 高 投 建 设 开 发 4 11.1 54322 9 港 中 旅 4 387 29.8 5110 人 居 置 业 5 317 49.9 46 10 成 都 天 投 2 509 26.5 104 土 地 市 场住 宅 市 场商 办 市 场 01 政 策 背 景 ： 成 都 因 房 价 上 涨 过 快 、 局 部 过 热 等 问 题 再 次 被 约 谈 ， 调 控 全 面 升 级成 都 楼 市 调 控 政 策 一 直 紧 跟 中 央 定 调 。 2018年 5月 成 都 自 被 约 谈 后 即 颁 布 最 严 515新 政 ， 去 年 底 天 府 新 区 “因 地 制 宜 ” 对 五 城 区 、 天 府 新 区 、 高 新 区 限 购 区 域 进 行 调 整 ， 利 好 楼 市 。 而 在 今 年 8月 底 ， 成 都 再 次 因 为 区 域 房 价 上 涨 过 快 、 多 个 楼 盘 热 度 突 出 等 问 题 被 约 谈 。 两 度 被 约 谈 ， 政 策 警 醒 的 效 果 可 见 一 斑 。2020年 5月2019年 12月限 购 区 域 调 整 五 城区 、 天 新 、 高 新 限购 条 件 有 所 放 松 2020年 9月2020年 8月 10月 初 国 庆 期 间 住 宅 销 售 预 售 、 备 案 延 迟 ，10.13恢 复 房 地 产 相 关 业 务 。 开 发 商 销 售节 奏 部 分 延 迟 ， “金 九 银 十 ”受 到 一 定 影 响 2020年 11月全 国 范 围 内 多 个 城 市 被 中 央 约 谈 ， 成 都 召 开 通 气 会 ， 对 开 发 商 内 部 划 线 ， 主 城 清 水 售 价 不 得 超 过 3万 元 / ， 主 城 精 装 不 得 超 过 4200元 /在 成 都 被 点 名 约 谈 后 即 颁 布 “914”楼 市 新 政 “十 五 条 ”， 核 心 为 颁 布 房 价 地 价 联 动 机 制 ， 个 人 住 房 转 让 增 值 税 征 免 年 限 由 2年 调 整 到 5年 ； 棚 改 摇 号 比 例 由 10%提 升 至 20%，刚 需 比 例 由 50%提 升 至 60% 登 记 购 房 人 数 超 当 期 准 售 房 源 数 3倍 的 楼 盘 ， 全 部 房 源 向 无 房 家 庭 及 棚 改 货 币 化 安 置 住 户 销 售 ， 无 房 居 民 家 庭 占 比 70%， 剩 余 房 源 用 于 棚 改 用 户 选 购 。 通 过 四 类 顺 位 排 序 的 方 式 进 行 人 数 筛 选 后 进 行 摇 号 ， 人 数 3倍 封 顶精 装 限 价 调 控 升 级局 部 放 松 开 发 商 根 据 政 府 要 求 开 始 实 施 主 城 、 近 郊 精 装 限 价 分 别 4200元 / 、 3800元 / 标 准防 止 价 格 上 涨 过 快 二 手 增 值 税 政 策 调 整 影 响 大 修 订 摇 号 政 策 ， 三 倍 封 顶市 场 过 热 被 约 谈 2020年 10月持 续 从 严 ， 保 障 刚 需 ， 抑 制 投 机 2020年 12月预 售 款 全 部 直 接 存 入 开 发 商 预 售 合 同 约 定 的 监 管 账 户 ； 根 据 工 程 进 度 进 行 明 确 资 金 余 额 管 理 要 求 ； 资 金 监 管 额 度 与 企 业 信 用 和 额 度 直 接 挂 钩加 强 预 售 监 管防 止 烂 尾 楼 出 现调 控 政 策 全 方 面 “补 漏 ” 02 政 策 影 响 ： 二 手 增 值 税 调 整 对 成 都 二 手 市 场 交 易 、 新 房 置 换 改 善 影 响 较 大今 年 9月 推 出 的 房 产 新 政 “十 五 条 ”明 确 将 个 人 住 房 转 让 增 值 税 征 免 年 限 由 2年 调 整 到 5年 ， 一 方 面 对 二 手 市 场 降 温 明 显 ， 另 一 方 面 也 导 致 二 手 换 房 改 善 的 资 金 和 房 票 发 生 断 裂 ， 影 响 新 房 市 场 改 善 容 量 增 长 有 限 。 2020年 成 都 二 手 房 成 交 1545 万 ， 环 比 下 跌 58%， 914新 政 后 ， 连 续 三 个 月 成 交 处 于 低 位 ， 目 前 二 手 房 市 场 房 源 充 足 ， 供 远 大 于 求 。成 都 新 房 及 二 手 市 场 联 动 变 化 1260012800130001320013400136001380014000500450400350300250200150100500 二 手 住 宅 成 交 面 积 （ 万 ） 新 房 住 宅 成 交 面 积 （ 万 ） 二 手 均 价 （ 元 / ）914新 政二 手 增 值 税 调 整疫 情 强 烈 冲 击 年 末 低 价 盘 助 推 新 房 成 交 02 政 策 影 响 ： 打 击 捂 地 、 捂 盘 惜 售 行 为 ， 叠 加 摇 号 新 政 “护 航 ”， 催 促 低 价 存 量 物 业 去 化持 续 保 障 刚 需 ， 坚 持 “房 住 不 炒 ”。 切 实 采 取 有 效 措 施 ， 盘 活 存 量 ， 加 大 已 供 未 开 发 商 品 住 宅 用 地 促 建 力 度 ， 监 管 捂 盘 惜 售 现 象 。 同 时 为 了 防 止 出 现 “网 红 盘 万 人 摇 号 、 投 机 热 度 ”现 象 ， 颁 布 了 摇 号 新 政 ， 有 效 保 障 刚 需 。 年 末 多 个 高 剪 刀 差 项 目 扎 堆 入 市 ， 基 本 开 盘 出 清 ， 低 价 存 量 快 速 减 少 ， 但 仍 有 约 3.7万 套 低 价 房 源 将 于 2021年 入 市 。成 都 房 产 新 政 15条 节 选 ： 全 面 清 理 已 供 未 开 发 的 土 地 情 况 并 向 社 会 公 布 ， 加 大 已 供 未 开 发 土 地 的 促 建 力 度 ， 严 格 落 实 闲 置 土 地 处 置 规 定 ， 坚 决 打 击 捂 地 、 捂 盘 行 为 持 续 开 展 房 地 产 市 场 秩 序 整 顿 工 作 ， 对 涉 嫌 存 在 捂 盘 惜 售 、 价 外 加 价 、 虚 假 广 告 、 捏 造 和 散 布 不 实 言 论 、 哄 抬 房 价 .的 房 企 中 介 及 从 业 人 员 等 ， 依 法 依 规 严 肃 处 理成 都 摇 号 新 政 概 述 ： 11.24摇 号 政 策 “三 倍 封 顶 机 制 ”， 即 当 报 名 人 数 在 房 源 数 的 3 倍 以 上 时 ， 这 个 楼 盘 即