2021-2022科技互联网西甲级办公 楼企业客户 Top50报告 目录 0 1 04 前言 金融业 逆全球化时代的 “ 零和博弈 ” 困境 要素优势赋能金融行业需求持续提升 0 2 05 华西 Top50 科技互联网 Top10：谨慎乐观的互联网行业新赛道 Top50企业选址策略的主被动因分析 瞬息万变的科技互联网市场引领西部办公楼市场变革 分化与趋同：企业生命周期视角下的选址逻辑 0 3 06 产业 展望 经济与人口基本面构筑西部三城办公楼市场稳健需求 “ 双循环 ” 下的需求回暖与结构迭代 楼宇经济 3.0时期的供给侧变革破局之路 0 1 前言 逆全球化时代的 “ 零和博弈 ” 困境 1 999年， “ 西部大开发 ” 首次出现于新闻中，其 溯，一场向 “ 零和博弈 ” 越走越近的逆全球化趋 背后根基在于邓小平同志提出的 “ 两个大局 ” 的 势在全球范围愈演愈烈。 这给尝试在微笑曲线两 地区发展战略构想，即优先发展东部沿海地区， 端攀爬的世界工厂 中国带来巨大挑战。 再发展中西部地区。这一时期，西部大开发发展 的目的在于缩小内陆与沿海发达地区的差距。数 为应对当前复杂多变的国际形势，中国尝试以 据显示， 1999-2019年西部 12省市自治区的 GDP总 “ 双循环 ” 发展格局破局求新，并尝试在欧亚大 量从 1.5万亿元提升至 20.5万亿元，在全国 GDP总 陆建立互利互惠的国际贸易体系。 这一时期，承 量的占比累计提升 3.3个百分点，由 17.5%升至 接产业链转移，扩大市场内需，衔接对外贸易窗 2 0.8%。足见，这一历史任务卓见成效。 口， “ 西部大开发 ” 被赋予全新的时代定义 。 伴随中国经济体量在全球的占比从 3.4%（ 1999年） 为进一步解读区域经济与产业演变趋势，仲量联 升至 16.3%（ 2019年），中国对全球经济的影响 行首次发布区域维度的 “ Top50榜单 ” 西部 亦大幅提升。千禧年后，全球经济增速长期维持 三城，即成都、重庆、西安。 从需求端切入，围 在 2-4%水平，主要经济体偶有负增长的情形出现， 绕 金融、科技互联网 两大需求支柱，细探背后随 经济发展的可持续性仍具挑战。 “ 增量 ” 时代仿 时代演变的扩张动因以及随之迭代的选址策略。 佛在全球市场已成过去时。发达国家通过科技研 此外，本报告还尝试从新冠疫情后市场短期需求 发占据产业价值链顶端，拉动经济发展。 然而在 结构变化、人口流动、区位特征等视角，解读西 新冠疫情后，世界经济复苏艰难，产业上下游回 部地区企业战略布局的全新趋势及策略建议。 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 2 本次调研的描述性 统计数据 3 157 920万 7,271 覆盖西部三大城市 成都、重庆、西安 甲级办公楼样 本数 甲级办公楼样 本总建筑面积 / 平方米 甲级办公楼进 驻企业客户样 本数 调研样本： 面积定义： 根据仲量联行办公楼等级划分标准， 综合品质达到甲级办公楼水准且于 本文租赁面积均指建筑面积。如果一 个企业选址多个办公楼，统计面积将 对其所有面积汇总计算。 2 021年 6月已交付使用的 成都 、 重庆 、 西安 办公楼项目纳入此次统计样本范 围。样本应以办公属性为基础，办公 裙楼或底商等商用属性面积不纳入样 本考虑。 负面清单： 榜单仅涵盖一级租赁市场终端企业的 租赁面积和购置自用（剔除整栋总部 楼宇）面积，不包含业主自用需求以 及二级租赁市场分析。 研究对象（ Top50企业客户）： 在符合以上标准的甲级办公楼项目中， 按企业的承用面积排序，排名前 50的 企业即为研究对象。 统计时间截至： 2021年第二季度 数据来源： 0 2 华西 Top50 仲量联行 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50榜单 排名 企业名称 成都 重庆 西安 排名 企业名称 成都 重庆 西安 字节跳动持续重 仓西部三大城市， 位居榜单首位。 1 2 3 4 5 26 27 28 29 30 字节跳动 平安保险 猿辅导 遂宁银行 深圳平安综合金融服务 网易有道 好未来 盈科律所 作业帮 恒大 3 1 6 7 8 9 广发银行 招商银行 中国人寿 德勤 新华人寿 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 平安普惠 重庆市住房公积金管理中心 浦发银行 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 哈尔滨银行 新东方 书声科技 广东南粤银行 长安国际信托 重庆富民银行 爱齐科技 安诚保险 乐山商业银行 中国人保 华为 西安市财政局 美团 泰康人寿 融创中国 长安汽车 高途课堂 OPPO 中国电建 Apple 新欧鹏 中国银保监会重庆监管局 陕西煤业化工 建设银行 中国太平保险 华夏银行 咪咕音乐 中国石油 中建三局 川酒集团 中国移动 中建八局 ， 2021年 6月 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 4 0 2 基于西部三城进驻甲级办公楼市场的 7,000余家企业客户，我们梳理出承用面积排名前 50的头部企业。 字节跳动 以甲级办公楼超 11万平方米的总面积位列西部榜单首位。 2015年，字节跳动进入成都，陆续选址多个优质办 公楼宇。 2018年，字节跳动跃升至成都 Top50榜单首位。行业高速发展推动头部产业持续扩张。进入 2020年后，字节 跳动更是先后于成都高新区、西安沣东新城设立创新业务中心以及西部创新中心，而重庆今日头条科技有限公司也于 华西 Top50 2 021年 5月成立。西部劳动力、运营成本以及庞大的消费市场优势，成为该类主要服务于 C端消费者的科技互联网企业 重仓西部的最主要原因。榜单中，除保险、银行等传统头部行业外，在线教育首次在西部榜单中超越银行等金融机构， 领跑榜单，这一现象在过去几年的榜单中极为少见。以 猿辅导 、 作业帮 及 好未来 为代表的全新赛道头部企业正在西部 甲级办公楼市场中扮演着不可忽视的角色。 Top50企业客户在三个城市的总承用面积总计 107.2万平方米，其中总部企业 相对聚集的重庆，在贡献率上高于成都和西安，达到 40.4%；成都和西安的 占比分别为 33.9%、 25.7%。假设甲级楼宇的单层面积平均为 2,000平方米， 统计指标 总面积 平均值 中位数 最大值 最小值 Top50/平方米 107.2万 5 .7万平方米作为西部甲级单体办公楼体量来算（当前市场平均值），半栋以 21,449 上需求占到 4.3%， 5层（ 10,000平方米）以上需求占比 45.7%。 1 6,740 1 13,813 8,508 若将 Top50企业放回至城市层面来看，头部企业的城市布局具有普遍性，超 半数的企业选址两个城市以上甲级物业，有 14家企业布局西部三个城市，单 个城市平均租赁面积达 11,409平方米。 ， 2021年 6月 5 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 华西 Top10 Top50榜单中企业客户承用面积的平均值明显高于中位数，表示排名靠前的企业的办公面积过大，极值影响明显。榜 单中 Top10企业面积占比实现 43.5%。 聚焦 Top10榜单，除银行、保险外，值得关注的是 2020年走入视野的全新领域：在线教育。当疫情爆发后，在线教育 行业在全国范围扩张迅猛。在资本驱动下，以猿辅导、好未来和作业帮等品牌为代表的头部企业加速全国布局。仅 谨慎乐观的互联网 行业新赛道 2 020年西部三城在线教育成交面积总计达 26.6万平方米。在行业的高速扩张时期，多个企业空降华西 Top50榜单前十。 在今年 5月关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见的颁布后，该新兴赛道短期内将面 临业务结构调整。但就长远来看，究其本质，利用互联网技术颠覆传统教育行业的时代意义，即公平教育与效率提升， 仍然存在。类似于早年间的共享经济，当资本冷静后，其仍然将在办公楼领域占领一席之地。 2 021年华西区 Top10城市分布 科技互联网 字节跳动 平安保险 猿辅导 传统金融 科技互联网 科技互联网 科技互联网 传统金融 传统金融 传统金融 专业服务 传统金融 好未来 作业帮 广发银行 招商银行 中国人寿 德勤 成都 重庆 西安 哈尔滨银行 万平方米 0 2 4 6 8 10 12 ， 2021年 6月 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 6 Top50企业选址策略 主动因分析 2 021年华西 Top50企业物业偏好 在每个办公楼市场，我们都观察到不同产业、不同生命 周期、不同资方背景企业的最终办公选址方案往往大相 径庭，抑或不被行业所理解。那么，为什么会出现较大 的选址逻辑差异呢？我们将以 Top50企业选址的两大动 因进行解析，即 主动因素和被动因素 。 甲级办公面积占比 非甲级办公面积占比 1 00% 9 8 7 0% 0% 0% 主动因素源自企业经营和办公选址策略偏好，这往往受 企业所属行业、生命周期、资金实力与背景等诸多因素 影响，同时也与企业规模及其职能部门规模存在一定关 系。 以传统金融行业为例，金融总部、后台中心多偏好 独栋办公楼，交通、硬件以及商务氛围等因素对其选址 影响较大。对于带有营业网点职能的办公场所而言，其 选址更加看重终端消费市场所在板块。物业分布多呈分 散状，通达性往往是关注焦点。正因如此，西部榜单中 的金融企业选择承租甲级办公楼的占比相对较少，但本 身金融业对办公楼的支柱价值毋庸置疑。此外， 市场也 在整合空间和分散办公的两大并行趋势中不断发展 。部 分企业出于行业发展预期开始整合办公场所，节省运营 成本；相反，另外一些企业也是出于成本节省的考虑， 将部分后台职能部门拆分至更具性价比的楼宇。这也是 导致多元办公策略出现的原因之一。 60% 5 4 3 0% 0% 0% 89% 20% 10% 41% 3 5% 3 0% 28% 2 2% 0 % 专 业 服 务 科 技 互 联 网 新 兴 金 融 房 地 产 建 筑 消 费 服 务 传 统 金 融 备注：该面积统计仅针对办公面积 包含所有商业和产业办公。 数据来源：， 2021年 6月 7 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 被动因分析 被动因素则由市场现状决定，现状也包括产业办公与商业办公楼宇的替代关系、商办整体市场 供需关系、地理区域供需结构、产品供需结构、业权供需结构等诸多维度。 首先，西部较低的土地、建装和人力成本为甲级办公楼租金较一线城市低廉的基础逻辑，加之 西部三城在经历集中供应的周期后，市场租金长期承压。因此，西部三城的租金水平不及一线 城市一半水平，甚至 1/3。加上劳动力成本优势，这都是对成本敏感的科技互联网公司的吸引力。 故，在西部地区，头部互联网企业仍愿意选择甲级办公楼，而不局限于产业园区。在西部榜单 中，互联网企业选址甲级办公楼占比达 41%，这一现象尚难在一线城市出现。 其次，再以区位为例，核心商务区土地稀缺，可租赁面积较少，尤其是大面积空间。头部企业 如非强商圈粘性，往往选择供应充足的新兴区域，或降低物业标准。成都的头部互联网企业的 租赁面积水平集中于 5,000-20,000平方米，而成都当前甲级办公楼市场空置率已跌至 22.1%，核 心区域供应已相对稀缺。针对未来预期相较乐观的科技互联网产业，未来的增量项目将成为兵 家必争之地。 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 8 0 3 产业 从宏观数据来看， 2021年第一季度，成渝两市的 GDP分别实现 4,552.8、 5,995.3亿元，再次位列 1.5线城市上位圈。而西 安 GDP总值在 2020年也是首次跨入万亿俱乐部，成为西北地区的领头羊。最新数据显示，重庆 3,205.4万人（主城都市 区 2,112.2万人）、成都常住人口 2,093.8万人、西安 1,295.3万人，分别位列全国第一（主城都市区第三）、第四与第八。 在 Top50榜单中，传统金融与科技互联网以 73.8%的占比成为甲级办公楼中头部企业绝对行业代表。而三大城市经济 的绝对优势以及庞大的人口红利则是支撑两大行业长效发展的基础逻辑。 经济与人口基本面 构筑西部三城办公 楼市场稳健需求 全国主要城市 2020年 GDP与第七次人口普查数 千亿元 万 2020年 GDP（左轴 ) 40 30 20 10 0 4,000 3,000 2,000 1,000 0 第七次人口普查常住人口（右轴） 上 海 北 京 深 圳 广 州 重 庆 苏 州 重 庆 主 城 都 市 区 成 都 杭 州 武 汉 南 京 天 津 宁 波 长 沙 郑 州 合 肥 西 安 大 连 昆 明 长 春 沈 阳 厦 门 石 家 庄 南 昌 哈 尔 滨 南 宁 贵 阳 太 原 呼 和 浩 特 数据来源：城市统计局， 2021年 6月 9 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 金融业 020年，成都、重庆与西安金融机构本外币存款余额分别实现 43,654.5亿 元、 42,854.31亿元与 26,045.9亿元，全国排名第五、六与第十三。相对稳 健的金融需求确保了以银行、保险为代表的传统金融行业在办公楼市场的 领军地位。回到 Top50榜单，我们观测到在西部三城中，传统金融行业占 比均位列首位，其中银行业占比达 18.1%，而保险业为 21.2%。 科技互联网 2 在 2015年成都 Top50榜单中，入榜科技互联网公司仅 2家：三星和百度，面 积占比不到 8%。过去六年间，科技互联网行业迅猛发展。 2021年西部榜 单中，科技互联网企业上榜数量高达 13家，面积占比升至 36.2%。入榜企 业不仅有行业龙头华为与 OPPO等，还有着全新赛道的新媒体、在线教育 以及 O2O企业。 另一方面， 2020年成都获批全国金融科技创新监管试点，法定数字货币试 点工作居全国前列。重庆在跨境结算和小额贷款领域发展势头强劲。 2020 年跨境人民币实际收付金额达 1,687.0亿元，结算量居中西部城市首位。 尽管西部三城科技互联网占比均超过了 1/3，但三个城市行业细分则不尽 相同。例如在线教育领域，重庆超一半科技企业需求来自该细分，而这一 比例于西安市场则有将近 7成。甚至出现单个项目内在线教育占比近 90%。 考虑到当前该领域属于发展初期，行业不确定性较高，办公楼市场风险系 数或高于其他城市。 2 021年第一季度，重庆小额贷款余额 1,620.3亿元，超过排名第二、第三的 江苏省、广东省一倍以上。以非传统业务的高速成长预计将成为未来金融 行业办公需求新触点。 | 10 2 021年华西甲级办公楼 Top50企业客户行业分布 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 备注：平均面积保留至百位。 万平方米 成都 传统金融： 38.7% 科技互联网： 39.3% 7 3.8% 面积来自传统金融和科技互联网行业 重庆 传统金融： 36.6% 科技互联网： 34.0% 1 8 13 6 2 3 2 2 1 1 1 1 企业个数 平均面积 * （ 2 平方米） 2,400 29,900 13,500 21,700 11,300 15,300 13,300 25,100 20,600 10,600 9,300 传 统 金 融 科 技 互 联 网 房 地 产 建 筑 专 业 服 务 公 共 机 构 新 兴 金 融 能 源 及 公 共 事 业 消 费 服 务 消 费 品 制 造 业 医 药 及 生 命 科 学 零 售 贸 易 西安 传统金融： 38.1% 科技互联网： 35.5% 数据来源：， 2021年 6月 1 1 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 0 趋势一 4 广袤的内需市场及经济腹地是西部地区产业招引的立足点。近年来随着逆全球化时代的到来， “ 内循环体系 ” 逐渐成 型。越来越多的企业选择布局西部，也不仅仅是看重市场规模，人力、财力以及科研实力的提升也正在影响企业的在 华布局。尤其对于金融业而言，从早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的创新中心、研发中心。 2019年至今， 西部共录得该类新增优质办公需求近 10万平方米。 金融行业的职能外延逐步成为西部办公楼市场不可忽视的需求来源。 从产业发展的角度来看，本身银行、保险等产品和服务同质化问题明显，伴随金融行业开放度提升，传统金融行业的 商业模式被迫从规模扩张的粗放模式提升为关注效率、质量与后台服务的精细化运营。因此，各银行陆续建立集中式 后台中心，以呼叫中心、客服中心为代表的办公增量需求开始出现于市场。 西部要素优势赋能 金融行业 需求持续 提升 在区域布局方面，沿海一线城市凭借地缘、上游产业聚集等优势，成为金融离岸外包机构的主要目的地。而西安、成 都以及重庆也通过政府优惠政策，较低的人力成本、运营成本陆续承接金融在岸与离岸需求，形成了 “ 东强西弱 ” 的 梯次转移格局。早年间西部较东部沿海城市而言，高等人才较为稀缺，外包企业类型多为业务流程外包，如呼叫中心、 信用卡中心等。物业选址层面，成本的高度敏感成为当时企业难以进入甲级办公楼的最主要原因。然而， 近年来随着 越来越多的同类型企业市场进入，行业内部环境竞争加剧。对人才的争取促使该类企业愈加关注办公空间福祉问题。 西部金融行业外延需求占比及选址特征 1 7% 32% 传统金融 银行、保险 （ 2019年 -至今金融行业增量需求占比） （ 2019年 -至今金融行业增量需求占比） 证券、基金等 业务流程职能外延 信息技术职能外延 选址驱动： 呼叫中心 创新中心 商务氛围 独栋楼宇 交通便利 信用卡服务中心等 研发中心等 选址驱动： 选址驱动： 成本 面积 食堂 办公空间福祉（新） 靠近金融总部 技术人员聚集 面积 配套 数据来源：， 2021年 6月 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 12 在 “ 互联网 +金融 ” 时代，银行业竞争加剧。为满足当 下大数据时代进一步精细化服务与风控诉求，银行业科 技投入持续加大。 IDC数据显示， 2013年银行业科技投资 仅为 680.9亿元，而这一数值到 2019年已经升至 1,230.9亿 元，年均复合增长率达到了 10.4%。而大量的科技投入 为信息技术外包提供了广大的成长空间。 在这一阶段，西部信息产业不断成熟，相关人才聚集为 区域信息技术后台的成长提供了先决条件。 从早年间较 低附加值的呼叫中心到今天的数据中心，企业承租能力 大幅提升。进入 2019年后，越来越多的金融信息类企业 进入甲级物业中，且在每年增量需求上均保持了较大占 比。 从供应端来看，该类型企业人均办公面积约在 8-10 平方米，相对较低的人员流动也使得甲级办公业主更愿 意将这一个业态安置于楼宇中。而从选址驱动层面来看， 靠近上游金融总部、劳动力聚集以及较大的可租赁面积 成为选址的主要考虑因素。 1 3 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 1 2 0 趋势二 5 当前科技互联网行业呈现两大特征： 发展速度极快，涉及领域多元 。 不仅仅是头部企业，科技互联网行业对西部三城的办公楼市场的影响力逐年增加。尤其是后疫情时代，行业的高速发 展助力其成为办公楼市场最大的增量需求来源。从去年到 2021年上半年，西部科技互联网行业新成交的占比高达 2 7.6%。其中，重庆市场更是凭借在线教育、新媒体头部企业的加速扩张，甲级办公楼统计样本的增量需求居三个城 市首位。 瞬息万变的 科技互 联网 引领西部办公 楼市场变革 随着科技持续赋能传统行业，越来越多带着互联网基因的新兴领域出现，特别在专注于 C端消费的互联网赛道。依托 中国庞大的消费市场，在资本的推动下，该类型企业成长速度极快。同时，由于产品服务高速迭代，市场玩家结构频 繁发生变化。对办公楼租赁市场而言，这一行业的多元性变化远高于其他行业。 正如同金融行业可以被细分至银行、保险、基金等多个子领域，多元赛道下的科技互联网亦如此，单一的企业画像概 括往往以偏概全。以在线教育为例，尽管具有一定的互联网基因，但其办公策略更接近于劳动密集型的服务业。因此， 为进一步细探科技细分行业的办公楼差异化表现， 我们将分析样本回归至甲级办公楼所有企业 。除前文已经涉及的在 线教育（西部占比达 26.9%），其他科技细分领域包括科技制造、企业信息系统、生活服务、新媒体、游戏等。除此 之外，通讯（ 2.4%）、电商（ 2.2%）、物联网（ 1.4%）以及区块链（ 0.7%）等板块虽然当前市场份额较小，但其行 业影响力不容小觑。 2 020-2021上半年华西区城市甲级办公楼市场科技互联网增量 成都 重庆 西安 万平方米 0 20 40 60 80 100 120 在线教育 其他科技互联网 其它 数据来源：， 2021年 6月 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 14 西部甲级办公楼中科技互联网细分行业占比 在线教育 新媒体 依赖互联网技术进行教育类活动企业。获 益于新冠疫情所带来的宅家经济，该领域 于 2020年扩张势头明显。头部企业包含作 业帮、猿辅导、好未来等。 利用互联网媒介进行内容传导的企业。主 要包含文字客户端以及各类音频、短视频、 视频、直播类公司等。其中，西部最为知 名的便是字节跳动。疫情事件后，各类音 频、直播类行业获益明显，这一细分市场 正在逐步壮大，例如快手、爱奇艺等。 2 6.9% 19.2% 16.0% 企业信息系统 科技制造 多为政府、学校、医疗结构以及企业提供 数字化解决方案的科技公司。既有服务于 全行业底层操作系统的微软、甲骨文，也 包含专注于垂直行业应用的企业如：医渡 云、客如云等。 以实体生产为主的高端制造业，包含从半 导体零部件生产（芯片、传导器等），到 成品生产（电脑、手机、机器人）企业。 西部城市中重庆、西安作为强制造业城市， 该类型需求明显旺盛，代表企业包括：英 特尔、华为、三星等。 1 7.2% 生活服务 游戏 服务于个人消费者的科技类企业。除了传 统的信息分享平台，如百度、智联招聘等。 近一两年，在疫情事件催化下， O2O类企 业发展迅猛，该类型企业快速占领办公楼 市场，其中的代表企业为美团、携程等。 成都作为中国游戏第四城，不仅聚集全国 大厂，如腾讯、完美世界、三七互娱、育 碧、 IGG等。经历近二十年发展，成都市 场产业、人才聚集优势明显，成功孵化本 土知名企业如 tab4fun、天象互动以及天 上友嘉等。 8.8% 5 .1% 数据来源：， 2021年 6月 1 5 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 成都的三产基因和科技人才孕育出互联网产业的发展热土。相 较于其他两个城市，成都甲级办公楼中的科技互联网企业不仅 从总量上达到另外两个城市的总和，且细分领域呈多元发展的 良性态势。 多元、均衡的租户组合也有效优化互联网领域于办 公楼中的系统性风险。 西部城市内科技互联网各细分领域占比 细分领域 新媒体 成都 20.1% 20.5% 17.5% 12.3% 8.9% 重庆 33.3% 12.2% 6.9% 7.9% 1.5% 西安 1.3% 16.2% 23.5% 2.5% 1.5% 企业信息系统 科技制造 生活服务 游戏 重庆、西安作为传统制造业基地，通讯、电子等科技制造业租 赁需求持续活跃。以西安市场为例，截至目前甲级存量中科技 制造占比达 23.5%，仅次于近几年快速扩张的在线教育行业。 而重庆市场，由于两江新区的产业办公楼强有力的区位、硬件 以及政策补贴优势，极大分流商业楼宇的相关需求。 面积段分布及高新区占比 高新区占比 /非高新区占比 3 00 500 1,000 2,000 （平方米 ) 5 3 6 6 2 5 0.8%/49.2% 3.2%/66.8% 7.1%/32.9% 4.4%/35.6% 2.8%/77.2% 8.1%/41.9% 在线教育 生活服务 游戏 企业信息系统 新媒体 科技制造 0 % 20% 40% 60% 80% 100% 数据来源：， 2021年 6月 备注：高新区包含成都高新区、重庆两江新区照母山板块以及西安高新区。 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 16 “ 分化与趋同 ” ： 企业生命周期视角下的选址逻辑 初创期 成长期 成熟期 共性 个性 独 具 一 格 头部企业共性与个性的 “ 二元性 ” 大 同 小 异 成熟期的企业已经历优胜劣汰，走 到最后的都是 “ 王者 ” 。 “ 王者 ” 自然需彰显其企业形象及其对行业 和产业链上下游的影响力。伴随业 务规模几何增长，企业职能部门不 断壮大且数量庞大。因此头部企业 的房地产策略往往需要定制化服务， 中资与外资企业具有一定差异。尽 管差异存在，但大企业的基础性诉 求往往接近，房地产策略又再次趋 于一致，但共性中又须兼具个性。 成长企业的诉求独具一格 迈入成长期后的企业面临的发展路 径开始分化。在资本推动下，不同 赛道的企业的选址逻辑随行业、城 市等多元因素呈现不同特征。此时， 针对企业特定诉求的办公策略服务 乃重点，因地制宜、因城施策。 小微企业的痛点大同小异 初创时期的企业必然重视企业的成 长和业务推广，其办公策略自然以 成本节省为导向，减少固定资产和 房地产策略的投入是重点关切，但 又强调基础性的政务、企业服务。 1 7 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 初创期 大同小异 专注于技术与产品的研发，各类初创期企业的痛点大同小异。第一、人员 与业务方向的不确定性导致该类型公司很难签订长期固定合约。第二、由 于前期资本欠缺，办公空间的租金考量成为选址第一要务。第三、由于生 产上游融资端以及中下游行政、运营、销售等端口的缺失问题，拥有政策 扶持的产业园区以及孵化器成为这一阶段主要选址目的地。于楼宇设施配 置方面，较长工作时间带来的 24小时空调成为必须。而针对有特殊生产需 求的企业，电力、承重等因素均成为重点考虑因素。 初创期 24 机房电力 产业园区 小 孵化平台 承重 行政外包 时 空 调 成本敏感 政策 决策链短 融资 灵活 政务服务 | 18 成长期 独具一格 进入快速成长阶段后，市场份额的抢占成为企业关注重点，多数企业或将 产生由劳动力激增带来的办公扩张。 快速的供需匹配成为第一难点，而以 劳动力聚集为主的选址驱动成为这一阶段的主要特征。 进入成长期后，科 技企业通常也面临一个新命题，即劳动力的高流动性。本身处于高速发展 的科技互联网行业，各类企业均面临着来自内部与外部的发展压力。因此， 为有效提升员工归属感，保证工作运转的流畅性与高效性，于房地产策略 方面，交通、配套以及其他办公空间福利（如健身房、图书室、食堂等） 重要性快速提升。而品牌强化则成为这一阶段企业重要战略之一。 因此，正是在这一阶段，商业办公楼市场开始承接互联网行业需求。有 意思的是，当对西部城市甲级办公楼中所有科技互联网企业进行选址分 析时，并非所有行业呈现高新区聚集的现象。其中，服务于 C端的 生活服 务 （且多为 O2O）这一阶段更多在于市场扩容，在选址上更愿意靠近最 终线下消费市场（非高新区占比达 66.8%）。而以 新媒体、在线教育 类企 业则更关注生产容量的提升，选址上则主要以相应劳动力聚集为导向 （艺人、老师等）。值得关注的是， 游戏行业 却并非如此走向。其主要 原因在于，这一细分领域当前发行、营销渠道更依赖线上，且多掌握于 头部企业中。因此，针对不着重考虑营销端职能的游戏行业，其选址仍 首先考虑研发职能，于地理上则尽可能靠近大厂。 从职能角度来看，伴随产品服务的相对成熟，这一阶段企业营销端比重逐 步上升。但由于销售目的地在地理上往往远离生产以及研发端。在这一阶 段企业将出现 职能拆分 的现象。特别在 科技制造 领域，由于其生产属性， 早期选址多为远离市区的厂房、产业园区等。与传统商务区较大的交通距 离常常导致其第二办公点的设立，服务于营销与行政管理职能。因此，就 房地产策略而言：相对较少的工位需求导致该类公司办公面积普遍较小， 当前西部市场平均租赁面积仅在 310平方米左右；而另一方面，出于对消费 目的地的考虑以及品牌形象的追求，较好的楼宇形象，成熟的商务氛围成 为该类型企业选址关键。 1 9 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 西部城市科技互联网各细分领域选址特征 选址驱动 除员工招聘因素外） 人均办公面 积 /平方米 细分行业 在线教育 主要成长职能部门 空间驱动 （ 租赁成本 通达性 工位排列 内容 运营 企业文化展示 员工福祉 5-7 双回路电路 通达性 工位排列 会议室 内容 7-8 新媒体 生活服务 租赁成本 周边配套 渠道商务 电话间 租赁成本 通达性 工位排列 会议室 渠道 运营 7-10 24小时空调 企业文化展示 通达性 会议室 营销 研发 8-12 企业信息系统 楼宇品质 24小时空调 工位排列 员工福祉 通达性 企业文化展示 员工福祉 会议室 研发 设计 游戏 24小时空调 双回路电路 9-12 商务氛围 通达性 企业文化展示 商务洽谈 职能拆分 12-15 科技制造 （商务楼宇：营销； 厂房 *：生产） 楼宇品质 员工福祉 数据来源：， 2021年 6月 备注：本报告暂不分析厂房需求特征。 驱动因素均按优先级展现前三名。 员工福祉包含健身房、盥洗室、休息间等。 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 20 稳定期 “ 二元性 ” 进入稳定发展期后，头部企业为保持长效增长，于房地产策略上呈现较 大趋同性： 第一，多元领域投资。 在瞬息万变的互联网领域，多赛道与全产业链 的投资保证了企业于市场中高效应变性。因此，办公空间往往需同时 覆盖不同细分领域、不同发展阶段的所有职能需求。例如榜单首位字 节跳动，当下这位头部企业除今日头条、抖音等新媒体领域，还涉及 电商、在线教育、企业服务平台、游戏等。 从空间容量上看，多元的需求很难在有限空间中全面呈现，整合性的 总部楼宇成为头部企业发展的下一步特征。而从内部环境上来看，由 于需求的复杂性呈现以及企业对于员工福祉、办公效率等方面的持续 关注，越来越多的企业将空间数据管理纳入可持续发展策略之一。 第二，全国（全球）战略布局。 头部科技企业于近几年快速去化 1.5线 城市办公面积，而其选址特征则很大取决于其目的为跨区域市场的抢 占还是企业运营成本的转移。前者更注重消费市场的布局，后者则更 考虑劳动力的分布。而这也是我们未来研究的重要课题之一。 另一方面，企业文化以及企业战略的差异化发展将导致每家头部企业存 在极强个性化特征。小到工作形态、办公环境，大到企业品牌、组织架 构以及战略布局，不同企业于房地产策略上仍存在差异表现。 2 1 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 产业分析 | 小结 2 014年 9月夏季达沃斯论坛上，李克强总理提出中国 “ 双创 ” 战略时，很难想象今时今 日的中国办公楼市场开始被科技互联网行业所主宰。双循环下的中国经济的产业迭代速 度开始呈现几何级倍数增长。给行业研究提出更高要求的同时，也让市场主体须 “ 敏捷 ” 应对，不可固步自封。科技互联网行业开始与金融业、现代服务业、房地产建筑业媲美， 构筑办公需求的基础，且前者更是增量需求的首要来源，其未来前景可期。 宏观经济基本面奠定了未来办公市场预期向好的基调。西部市场庞大的经济、人口基数 支撑行业的可持续发展，构筑产业招引的基石。就增量需求来看，传统金融行业在信息 化职能发展的需求在当下时代赋予办公楼市场新动能，老行业焕发新生机。而科技互联 网这一当红产业正经历高速发展的迭代时期，产业发展所带来的市场红利将持续影响办 公楼市场。这便是未来办公楼市场产业发展的两大主线 金融 +科技互联网，也是本文 及 Top50榜单呈现的必然趋势。 面对这样的大趋势，市场看到的不仅是科技互联网时代的来临，更是它的领头羊作用。 在增量端，科技互联网及其他战略新兴产业从后来居上到一枝独秀，几乎垄断了办公楼 市场尤其是中西部市场的需求来源。因此，为承接产业落地，供应端的空间承接能力便 是关键。对市场而言，重新审视科技互联网产业本身的需求便是现阶段提升楼宇的产业 承载能力的关键所在。因此，我们从企业生命周期的视角去剖析科技互联网企业的办公 需求，在这个急需增量的时代显得更有意义。从收敛到多元分散，再到 “ 二元性 ” 的共 性与个性并行不悖，我们相信楼宇经济在后疫情时代被贴上 “ 强互联网 ” 属性标签的同 时，也应拥抱互联网时代的敏捷思维，重新探索行业的办公空间打造，以满足客户的真 实诉求。这便体现出本文花大量篇幅聚焦科技互联网产业的价值所在。 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 22 0 6 展望 需求端 “ 双循环 ” 下的需求回暖与结构迭代 供应端 楼宇经济 3.0时期的供给侧变革破局之路 2 3 | 2021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 需求端 “ 双循环 ” 下的需求回暖与结构迭代 一场疫情的黑天鹅事件冲击全球经济， 生产版图重新划分、产业结构加速调整。 2 第三产业两年平均增速 021年第一季度 时隔一年，站在今天，我们尝试去回答 两个问题： 第一，办公楼市场需求恢复情况如何？ 第二，进入中长期恢复阶段的西部市场， 产业结构又呈现出何种趋势，核心驱动 力是什么？ 7.0% 5.6% 4.7% 成都 重庆 西安 需求回暖 8.5% 5.8% 7.8% 回答问题一，三产是显著关联办公楼市 场需求的宏观经济指标。 2021年第一季 度，西部三城（成都、重庆、西安）的 第三产业增加值两年的平均增速分别达 2019年第一季度 第三产业同比增速 7 2 .0%， 5.6%与 4.7%。经济增速尽管较 019年同期相比，仍有所降低，但整体 恢复态势良好。 数据来源：各城市统计局， 从经济的总量水平看，办公楼市场需求 规模的确与宏观经济指标高度相关。 2 021年上半年，西部三城的办公楼市场 活跃度整体回暖明显，其中以三产具有 优势的成都市场表现最优，租金止跌企 稳。上半年，成都净吸纳量接近 14万平 方米，超 2020年全年以及 2019年同期水 平（不含自用）。而重庆与西安两市有 望在下半年恢复至疫情前水平。 2 021年华西甲级办公楼企业客户 Top50报告 | 24 2 020-2021上半年西部三城甲级办公楼新租需求行业占比 结构迭代 科技互联网 27.6% 一个城市的产业结构对办公楼需求的影响同样深远。成 渝两市的经济规模和人均产出接近，但两个市场的办公 楼需求仍存在一定差距，这便是涉及问题二，即产业结 构对一个城市办公需求的影响。从增量结构上看，西部 三城的科技互联网以 27.6%的绝对性优势领先于其他行 业。毫无疑问，这便是这一时期市场的破局之道。因此， 哪个市场的增量需求更踩准 “ 十四五 ” 时期的战略新兴 产业，我们对这个市场的未来预期将更有信心。 金融业 房地产及建筑业 服务业 18.3% 16.8% 13.9% 零售贸易 4.5% 4.2% 制造业 针对受疫情冲击行业（如零售贸易、消费服务、交通运 输、酒店餐饮、娱乐传媒），其 2020年房地产策略多为 谨慎。进入 2021年后，尽管偶有地区性事件发生，但整 体疫情情况可控，且随着疫苗的全面接种，市场消费信 心恢复良好。 4月我国服务业 PMI上升明显，特别是在航 空运输、住宿、铁路运输、电信服务、邮政以及餐饮等 领域， PMI指数均表现在 55%以上。线下消费市场的反 弹式回暖推动贸易零售、酒店餐饮、 OTA类企业运营状 态向好，其办公问询、成交量较 2020年也存在明显上升 态势。鉴于当前西部市场稳健的消费基础，该类需求预 期将在短期内呈现回暖上扬趋势。 能源及公共事业 医药及生命科学 政府机构及公共组织 第三方办公服务运营 文体娱乐 3.6% 2.7% 1.9%