地产 杂谈系列之十六 社区增值服务模式初探 行 业 动 态 跟 踪 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 09 月 11 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业动态跟踪 报告 *地产 *地产杂谈 系列之十五 ： 业绩多维高成长，拓展 运营双提效 2021-09-06 行业动态跟踪 报告 *地产 *地产杂谈 系列之十四 ： 结算毛利率持续探底， 积极降档优化财务 2021-09-01 行业深度 报告 *地产 *地产杂谈系列 之十三 ： 细说物业管理第三方拓展之 道 2021-08-18 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之十二：两大隐忧制约板块估值， 优选财务稳健龙头 2021-08-09 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之十一：首次集中供地与 50 强 房企上半年拿地观察 2021-07-29 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之十：二手房“限价”效果显著， 试点城市有望扩围 2021-07-19 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 投资要点 社区增值风帆正起，经营品类 日益 丰富： 社区增值服务 是 基于客户资源 再挖掘而产生 的新的社区服务模式，作为物管行业第二增长曲线，有望 创造增量收入并改善单盘盈利模型， 重要性 持续提升。 随着物管公司持 续探索， 近年 社区增值服务延续高增势头，成 为利润贡献重要来源。 2021H1 11 家主流物企社区增值服务收入 78.5 亿元，同比增长 113.2%， 毛利润 33.7 亿元，同比增长 104.9%；收入占比均值 升 至 18.2%，毛利 润占比均值升至 26.9%。 同时 社区增值服务 细分 赛道 持续丰富 ，现有品 类 涉及社区 传媒、 园区 空间运营、 社区零售、美居、房产经纪等。 规模为纲服务为本，自营合作模式各异 ： 社区 增值服务细分赛道 筛选 上， 需 综合 考虑业主 需求关联度、 赛道 空间广度、格局可优化程度， 同时 关 注是否具备利用规模 优势 进行集采、 推动规模 效应 实现 等特点， 即 以 规 模为纲 、 以 服务为本。 物企 对于 自营 /合作 模式 并无明显偏好 。 通常自 营类业务具有资源属性强、经营门槛低等特点 ；合作类业务 具有产业链 条较长、专业化程度 较 高 等 特征 。 物企存在通过收并购提升专业能力及 规模可能，社区增值服务 各 细分赛道亦存在联动可能。考虑当前 渗透程 度偏低， 社区 增值服务发展仍 旧 大有 可为， 其中业主需求关联度高、房 地产产业链契合度较好 领域或 更具发展潜力。 从具体细分 业务 经营 模式 来看， 社区传媒及社区空间运营 以自营 为主， 两者 结合下 物企 逐步形成 社区 营销 全链条布局； 社区 零售、美居 更偏 平台化， 其中 社区零售特点 在于 便民核心下的差异化 选品 ， 美居在 于 通过 集采优势争取更具性价 比 的 家装 、 家居产品 ；房产经纪服务 当前发展重点则为 提升专业能力。 优质物企崭露头角，细分赛道各有所长 ： 11 家主流物企中 碧桂园服务、 世茂服务、绿城服务等具备一定规模优势， 2021H1 收入 14、 13.9、 11.5 亿元，毛利润 9.3、 5.1、 3.1 亿元 。细分赛道对比来看，碧桂园服务发 展相对均衡， 2021H1 社区传媒、社区零售、美居、房产经纪收入 4.2、 3.8、 2.1、 1.2 亿元 ； 绿城服务社区零售、房产经纪 相对突出 ， 2021H1 收入 4.4、 3 亿元 ；旭辉永升服务美居、房产经纪 发展相对靠前 ， 2021H1 收入 2.8、 1.5 亿元 ； 保利 物业美居相对 较好 ， 2021H1 收入 2.4 亿元 。 投资 建议： 作为 物管行业第二增长曲线 ，社区 增值服务发展重要 性 持续 提升 。 随着 各物企 积极 探索 ， 持续发挥“最后一公里”优势， 增值 服务 收入有望 延续高增势头 ，细分 品类亦 将 持续丰富 。考虑当前渗透程度偏 低，看好社区增值服务后续发展，建议关注 拓展 社区增值服务具备相对 优势 、综合实力突出物企，如碧桂园服务、保利物业、 新城悦服务、金 科服务、融创服务 等。 风险提示： 1）社区增值服务推进进度不及预期 ： 2）细分赛道竞争环境 恶化风险； 3） 若 自营 、 合作 模式 偏好转变， 综合毛利率存在下行 风险。 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% Sep-20 Dec-20 Mar-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 12 正文目录 一、 社区增值风帆正起，经营品类日益丰富 .4 二、 规模为纲服务为本，自营合作模式各异 .5 三、 优质物企崭露头角，细分赛道各有所长 .8 四、 投资建议 . 11 五、 风险提示 . 11 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 12 图表 目录 图表 1 主流物企社区增值服务收入占总收入比例提升 . 4 图表 2 主流物企社区增值服务毛利占总毛利比例提升 . 4 图表 3 主流物企社区 增值服务细分赛道布局 . 4 图表 4 社区营销链条下的社区传媒及空间运营流程 . 5 图表 5 社区零售业务流程 . 6 图表 6 主流物企社区零售品牌 . 6 图表 7 美居业务流程 . 7 图表 8 主流物企美居品牌 . 7 图表 9 房产经纪业务流程 . 7 图表 10 主流物企房产经纪品牌 . 8 图表 11 主流物企社区增值服务收入规模 . 8 图表 12 主流物企社区增值服务毛利润规模 . 8 图表 13 主流物企社区增值服务毛利率 . 9 图表 14 社区传媒业务收入规模 . 9 图表 15 园区空间运营业务收入规模 . 9 图表 16 社区零售业务收入规模 . 10 图表 17 美居业务收入规模 . 10 图表 18 房产经纪业务收入规模 . 10 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 12 一、 社区增值风帆正起 ，经营品类 日益 丰富 社区增值服务是一种基于客户资源再挖掘而产生的新 的 社区服务模式 ， 作为物管行业第二增长曲线， 其发展不仅能够创造增量收入，亦有望改善单盘盈利模型，重要程度持续提升。近年随着物管公司 持续探索，社区增值服务延续高增势头 ，并成长为利润贡献重要来源。 2021 年上半年 11 家主流物 企社区增值服务收入达 78.5 亿元，同比增长 113.2%，毛利润达 33.7 亿元，同比增长 104.9%；收 入占比均值由 2020 年的 16%提升至 18.2%，毛利润占比均值由 2020 年的 24.4%提升至 26.9%。 图表 1 主流物企社区增值服务收入占总收入比例提升 图表 2 主流物企社区增值服务毛利 占 总毛利比例 提升 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 注： 11 家主流物企为新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、滨江服 务、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、时代邻里、世茂服务、金 科服务、融创服务 ，下同 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 伴随规模增长 ， 社区增值服务 细分 赛道 持续 丰富，服务品类已 从固定资源依赖度较高的园区空间运 营、车位管理，拓展至解决业主高频、偏刚性需求的社区家政、社区零售， 并 进一步拓展至满足美 好生活需求、 服务 专业度偏高的美居、经纪、旅游 等 。 图表 3 主流物企社区增值服务细分赛道 布局 社区零售 美居 社区传媒及 空间运营 家政 车位管理 房屋经纪 团餐 教育 旅游 校园增值 新城悦服务 旭辉永升服务 绿城服务 滨江服务 雅生活服务 保利物业 碧桂园服务 时代邻里 世茂服务 金科服务 融创服务 资料来源： 公司公告， 平安证券研究所 14.0% 16.0% 18.2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 2019 2020 2021H1 11家主流物企社区增值服务收入占比均值 23.8% 24.4% 26.9% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2019 2020 2021H1 11家主流物企社区增值服务毛利润占比均值 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 12 二、 规模为纲服务为本，自营合作模式各异 社区增值服务细分赛道 选择 上 ， 物管公司 大多倾向 空间广、 与业主关联度高的 行业， 即 筛选标准 以 规模为纲、服务为本： 规模为纲一方面体现为注重所选赛道发展空间，关注天花板高、延展性强、 竞争 格局可进一步 优化领域 ；另一方面还隐含物企对于规模效应的追求，即倾向所选赛道具备利用规模优势进行 集中采购、 统筹布局 特点 。 服务为本即 立足业主需求，坚守服务本源。 关注细分 赛道 是否具备围绕业主资源再挖掘潜力， 能否 提升业主满意度 、 帮助业主 实现 资产 增值 等 。以物企布局的零售、旅游业务为例，尽管属 于传统行业，但 物业视角下 社区 零售 基于业主需求进行差异化 选品 ， 旅游业务 基于邻里文化 打 造 邻里出游 ，均 反映服务至上思路。 经营 模式 选择 上 ， 物企卡位 空间 服务“最后一公里” ，其 角色定位主要 在于 最大化 自身优势 ，同时 推 动 产业链 共赢， 对于 自营 /合作 模式并无明显偏好 。 通常自营类业务具有 资源属性强、 经营 门槛低 等 特点， 例如 社区空间运营、车位管理 等 ； 合作类业务链条 相对较长、专业化 程度相对更高 ， 例如 社 区 零售 、 美居 、 房产 经纪 等 。物企也会 通过收并购 迅速 提升专业能力、扩大 覆盖 规模， 如碧桂园服 务收购楼宇媒体广告商城市纵横、世茂服务收购浙大新宇 并 获取团餐经营能力。此外，社区增值服 务 各 细分 赛道 之间亦 存在联动 可能 ， 例如 团餐供应链 建立 可反哺社区零售 ，社区 传媒客户可由社区 零售、美居业务供应商 产生 等。 发展空间方面 ， 考虑 当前 渗透程度 偏低 ， 社区增值服务仍大有可为，其中 业主 需求 关联度高 、 房地 产产业链 契合度 好 的 领域 将更具发展 潜力。 以下以社区传媒及空间运营、社区零售、美居、房产经纪为例， 分析 各 业务 经营模式及 特点 。 社区传媒及空间运营： 逐步形成 社区营销全链条布局 。 园区空间 运营服务 主要 为 社区场地 利用， 包 括 广告 投放 、 公区 活动 、充电桩服务 等 。 其中广告 投放与社区营销紧密相关 ，物企 主要从中抽取 场 地 租赁费用分成， 比例 30%-50%不等。 近年亦有部分 物企 通过 收并购等方式 向 上游广告商业务延伸 ， 该模式 下 不仅 可 收取 租赁费 分成，还可 获得营销 方案 设计 等 广告 商业务收入 ，收入 来源随之拓宽。 同时还可与社区零售等业务形成联动，为 供应商提供 从广告设计、 产品 营销到终端销售等一揽子服 务。 整体看 ， 物管 企业 正 逐步形成社区营销 全 链条布局 ， 建立 社区营销 综合服务能力。 图表 4 社区 营销链条下的 社区传媒及空间运营 流程 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 社区零售：便民核心下的 差异化选品 。 物企 开展社区零售业务 ，更多以资源整合、平台化为主，通 过前期搭建的线上、线下渠道，实现产品推广与销售；也会针对米面粮油等高频、刚需类 产品 搭建 前置 仓储 ， 以方便及时 配送 ，但 整体经营 思路 仍以轻资产为主 ， 销售额提成比例 大致 8-15%。 未来 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 12 不排除 通过 开展 团餐业务 ，搭建及完善 供应 链 ，反哺社区零售业务可能。 物企 社区零售与 传统 电商 区别 在于 ： 1）差异化选品，物企 更倾向于 选择契合业主刚性需求的产品品种 ， 如生鲜、果蔬，以及 酒类、月饼等爆款类、时令性消费品 ； 2）便捷化服务， 如通过搭建前置仓储、上门配送，进一步提 升响应速度，将“最后一公里”缩短至“最后一米”，以及根据业主需求 采用 产地直供等。 图表 5 社区零售业务流程 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 图表 6 主流物企社区零售品牌 品牌 绿城服务 绿橙 世茂服务 世集 金科服务 金科金选 时代邻里 邻里星选 资料来源： 公司 公告， 平安证券研究所 美居：房屋装修的集中采购。 与社区零售类似，当前 物管企业 开展美居业务更偏向平台 化、 资源整 合 ，提成比例 10%左右 。 服务类型涉及毛坯房整装、精装房软装、二手房 翻新 等。部分企业通过主 材、设备、家具、家居日用品等全品类供应链搭建， 向中小房企、物企、装企等 B 端客户赋能。部 分物企在毛坯整装服务上偏向自营，但主要担任监理角色，整体 模式较轻 。物企开展美居业务的契 合度主要在于： 1）可以 凭借 大规模、集中采购优势， 为客户 争取更具性价比产品； 2） 相比垂直领 域竞争者， 可提前与新房 购置客户 建立联系， 方便深入了解并满足其需求， 获客成本更低， 同时有 助于 缩短 交付后入住 等待时长 。 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 12 图表 7 美居业务流程 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 图表 8 主流物企美居品牌 品牌 旭辉永升服务 旭惠美家 世茂服务 世茂美凯龙 金科服务 金科悦家 新城悦服务 新橙居 碧桂园服务 凤凰筑家 资料来源： 公司公告， 平安证券研究所 房产经纪：专业能力提升正在路上 。 当前物企房产经纪业务开展范围主要 为 自有 小区， 业务 类型以 二手房租赁 、销售为主 ，新房分销为辅， 业务规模 较 专业经纪公司 偏低。 物企开展房产经纪业务优 势主要在于对房源 、社区 的 深入了解、 可 更好 提供 售后 服务 ，但同时也面临业务成熟度、专业度 有 待 提升 等 问题 。 对于相关 难点 的 解决 ，物企一般选择组建专业团队 ，设立专业品牌 ，与 专业经纪公 司合作， 或者对 专业经纪公司进行收购 。整体看 ， 物企 房产经纪业务能力 正 处于持续提升 通道 中 。 图表 9 房产 经纪业务流程 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 12 图表 10 主流 物企房产 经纪品牌 品牌 碧桂园服务 有瓦 绿城服务 绿城置换 旭辉永升服务 租售中心 资料来源： 公司公告， 平安证券研究所 三、 优质物企崭露头角，细分赛道各有所长 进一步 考察 行业参与者社区增值服务推进程度 ，仍旧 选择 前文提及的 11 家 初具规模 主流物企 为研究 对象。 具体 包括 新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、滨江服务、雅生活服务、保利物业、碧桂 园服务、时代邻里、世 茂服务、金科服务、融创服务 。 碧桂园服务、世茂服务、绿城服务 由于管理规模 占优 、存量业务逐步成熟 、服务边界 持续 拓宽，社 区增值服务 规模已具备一定优势 。 2020年 收入分别为 17.3亿元、 16亿元、 21.8亿元，毛利润分别 为 11.3亿元、 6.4亿元、 6.1亿元； 2021H1收入分别为 14亿元、 13.9亿元、 11.5亿元，毛利润分 别为 9.3 亿元、 5.1 亿元、 3.1 亿元。 图表 11 主流物企社区增值服务收入规模 图表 12 主流物企社区增值服务毛利润规模 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 注： 主流物企收入 确认方式可能存在差异，导致收入及利润率水平不 一定可比，下同 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 21.8 17.517.316.0 10.5 7.9 5.0 4.1 1.9 1.8 0.9 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% 0 5 10 15 20 25 绿 城 服 务 保 利 物 业 碧 桂 园 服 务 世 茂 服 务 雅 生 活 服 务 旭 辉 永 升 服 务 新 城 悦 服 务 金 科 服 务 时 代 邻 里 融 创 服 务 滨 江 服 务 亿元 2020收入 2021H1收入 2020增速 (右 ) 2021H1增速 (右 ) 11.3 6.4 6.1 5.6 5.3 3.9 2.1 1.5 0.9 0.8 0.5 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% 0 2 4 6 8 10 12 碧 桂 园 服 务 世 茂 服 务 绿 城 服 务 雅 生 活 服 务 保 利 物 业 旭 辉 永 升 服 务 新 城 悦 服 务 金 科 服 务 时 代 邻 里 融 创 服 务 滨 江 服 务 亿元 2020毛利 2021H1毛利 2020增速 (右 ) 2021H1增速 (右 ) 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 12 图表 13 主流物企社区增值服务毛利率 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 细分赛道方面， 从 11 家主流物企中明确披露 子业务数据企业来看， 碧桂园服务发展相对均衡 ， 2020 年社区传媒、社区零售、美居 、房产经纪收入分别为 3.5亿元、 5.3亿元、 2.4亿元、 1.8亿元； 2021H1 分别为 4.2亿元、 3.8亿元、 2.1亿元、 1.2亿元。 绿城服务社区零售、房产经纪业务相对突出 ， 2020 年收入分别为 8.1 亿元、 7.1 亿元， 2021H1 分别为 4.4 亿元、 3 亿元。 旭辉永升服务美居、房产经 纪业务相对突出 ， 2020年收入分别为 4.5亿元、 1.9亿元， 2021H1 分别为 2.8亿元、 1.5亿元。 保 利物业美居业务相对突出 ， 2020 年收入 4.1 亿元 ， 2021H1 收入 2.4 亿元。 图表 14 社区传媒业务收入规模 图表 15 园区空间 运营 业务收入规模 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 65.1% 55.0% 53.2% 51.0% 49.6% 46.3% 43.0% 40.1% 35.9% 30.3% 28.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 碧 桂 园 服 务 滨 江 服 务 雅 生 活 服 务 时 代 邻 里 旭 辉 永 升 服 务 融 创 服 务 新 城 悦 服 务 世 茂 服 务 金 科 服 务 保 利 物 业 绿 城 服 务 2020 2021H1 3.5 4.2 0.9 1.2 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 2020 2021H1 亿元 碧桂园服务 保利物业 1.9 1.3 1.2 0.6 0.4 1.0 1.0 0.9 0.6 0.3 0 1 1 2 2 3 绿城服务 碧桂园服务 保利物业 融创服务 旭辉永升服 务 亿元 2020 2021H1 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 12 图表 16 社区零售业务收入规模 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 图表 17 美居业务收入规模 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 注：旭辉永升生活服务美居业务收入中还包括家政、团购及设施设备维修专项服务 图表 18 房产经纪业务收入规模 资料来源 :公司公告， 平安证券研究所 注： 绿城服务房产经纪业务收入包含置换服务与车位等资产管理服务，滨江服务房产经纪业务收入包含物业代理、销 售代理、车位及储藏室服务 8.1 5.3 3.9 2.5 1.0 4.4 3.8 2.9 1.3 2.0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 绿城服务 碧桂园服务 保利物业 金科服务 世茂服务 亿元 2020 2021H1 4.5 4.1 2.4 1.5 1.2 0.3 0.3 0.2 2.8 2.4 2.1 0.5 1.3 0.3 0.5 0.01 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 旭辉永升服务 保利物业 碧桂园服务 世茂服务 雅生活服务 融创服务 金科服务 滨江服务 亿元 2020 2021H1 7.1 1.9 1.8 0.4 0.3 3.0 1.5 1.2 0.5 0.3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 绿城服务 旭辉永升服务 碧桂园服务 滨江服务 融创服务 亿元 2020 2021H1 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 12 四、 投资建议 作为物管行业第二增长曲线，社区增值服务发展重要性持续提升。随着各物企积极探索，持续发挥 “最后一公里”优势，增速服务收入有望延续高 增势头，细分品类亦将持续丰富。考虑当前渗透程 度偏低，看好社区增值服务后续发展，建议关注拓展社区增值服务具备相对优势、综合实力突出物 企，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等 。 五、 风险提示 1） 社区 增值服务推进进度不及预期风险 ： 尽管近年 社区增值服务持续快速发展，但整体看当前仍处 量变积累过程， 存在发展进程不及预期风险 ； 2） 细分 赛道竞争环境恶化风险 ： 当前 各 物企所选 社区 增值服务 细分赛道 重合度较高，且同时面临垂 直领域专业公司竞争， 社区增值服务细分赛道竞争环境存在恶化风险； 3）社区增值服务 综合毛利率 存在 下行风险 ： 当前 社区增值服务经营模式包括自营、合作两类 ， 综合 毛利率水平整体较高， 若后续经营模式发生转变，社区增值服务综合毛利率存在下行风险。 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 : 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对沪深 300 指数在 10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上） 行业投资评级 : 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对沪深 300 指数在 5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上） 公司 声明及风险提示 ： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研 究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上 述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的， 本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给 平安证券股份有限公司 （以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面 明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其 他 人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料 而引致的损 失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅 依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、 见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券 的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2021 版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话： 4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层 邮编： 518033 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融 大厦 26 楼 邮编： 200120 传真：（ 021） 33830395 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街 中心北楼 16 层 邮编： 100033