附件2-122010-2018年度龙归保障性住房重点项目绩效评价简要报告广东省国际工程咨询有限公司1、 评价概况受广州市财政局委托，我公司对2010-2018年度龙归保障性住房项目财政支出情况实施了第三方绩效评价，形成评价报告。项目由广州市住房保障办公室依据广东省人民政府关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见（粤府20083号）等政策文件组织实施。本项目的资金来源中财政资金为235,598.57万元，其中：中央基础配套补助资金1,000万元，公共租赁住房资金64,536.06万元，廉租房资金74,024.33万元，中央补助资金96,038.18万元。实施单位自筹资金为149,395.45万元。2010-2018年度项目资金合计384,994.02万元。2010-2018年实际支出金额384,994.02万元，预算完成率100%，用于支持2010-2018年度龙归保障性住房建设项目。本项目的绩效目标是：总建筑面积108万平方米，建设各类型保障房32栋12437套保障房，其中：公租房6913套、经适房1652套、拆迁安置房3872套。本次评价采取书面评价、现场评价及满意度调查等方法，围绕2010-2018年度龙归保障性住房项目的产出、效益、客户满意度及可持续性等指标实施。经评价，本项目绩效等级为“良”。2、 项目绩效项目实际完成：总建筑面积108万平方米，实际建设各类型保障房32栋12500套保障房，其中：公租房7027套、经适房1736套、建设拆迁安置房3737套（已于2013年6月交付给白云区政府）。项目具有良好的经济效益、社会效益、环境效益、可持续影响以及社会公众或服务对象满意度。（一）对周边地铁、房地产价值提升作用。项目的建成增加了广州市的住宅供应量，不仅解决了广州市不少夹心层群体的住房困难，所提供的安置房和经适房还直接缓解商品住房的需求压力，促进房地产市场平稳健康发展。另一方面，龙归项目的落成，由于其选址偏远，交通不便，政府经过商讨后龙归项目于地铁14号线设有站点，并于小区东南角设置了多个出入口，另本项目配套有较为完善的教育、广场等市政公用设施以及商业综合体，对周边地块及房地产有相当程度的提升作用。随着本项目的建成和投入使用，本项目周边也聚集了一些商业房地产项目（如锦洲花园、东湖映月），项目带动了人流引入，促进了地块周边的土地升值和房地产开发建设。（二）增加就业机会，提升城市形象。本项目在建设和运营期间均有效的增加相关就业机会。一方面，项目建设期间带动地区的建筑材料供应、劳动力、能源交通等产生不同程度的需求，增加就业机会。而项目建设教育、医疗、商业等一系列住宅配套设施，也为广州市民提供大量就业机会，推动地区经济繁荣。另一方面，作为后续运营管理的珠江公司定期组织住户参与就业培训，同时为住户提供保障房片区物业、商业配套项目的就业机会。龙归项目不仅能为中低收入家庭提供住房保障，更期望从根源上提高住户收入，使得住户的住房和就业问题得到了较好的解决。而且，本项目使户籍中等偏下收入家庭、新就业无房职工和来穗务工人员得以安居，体现了政府执政为民的思想，是市政府构建“幸福广州”的重大举措，更是有效提升城市形象的民生工程，不仅为住房困难家庭提供了优美的城市人居环境，同时拉动片区发展。（三）环境互适性良好，满足居民和谐宜居需求。龙归项目整体设计现代、典雅、人性化，有风雨连廊、小区天桥、各种园林小品和盲人道等，外观为橙红色坡屋顶与米黄色外墙面相结合，体现岭南元素文化品味、营造和谐居住环境。一般的商品房小区比较注重私密性，组团空间较为分散，而龙归城的组团空间则相对开放和集中。组团绿地布置休闲小广场，同时设置绿化小品，美化小区环境，创造良好的居民活动空间，增加公屋居住的舒适性，形成良好的生活环境。根据组团配置完善的公共服务设施，使居民生活便利。大量的室外活动场地能满足居民的生活需要，同时增加居民的相互接触与交流，创造舒适宜人的生活环境与和谐的邻里关系，营造清新的绿化景观节点，与周边环境互适性良好。（四）项目可持续性较好，满意度较高。在国家有关政策指引下，作为地方政府的广州市，积极承担“主体责任”，认真贯彻“因地施策”，先后颁布了广州市解决城镇双特困户住房实施方案（2004年）、广州市城市廉租住房保障制度实施办法（2007年）、广州市经济适用住房制度实施办法（2007年）、广州市保障性住房土地储备办法（2009年）、广州市保障性住房小区管理扣分办法（试行）（2011年）、广州市保障性住房设计指引（2013年）、广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）（2013年）等政策性文件，并制定了广州市保障性住房土地储备规划（20112015），初步形成了具有一定地方特色的保障性住房体系。与其他一些地方的保障性住房政策相比，广州市的保障性住房在政策对象上有一个明显的变化，就是在基本解决了最低收入群体的住房困难后，逐步向优秀外来务工人员、新就业的大中专毕业生等群体扩展。政府为此还每年制定具体的保障性住房建设计划，以使保障性住房政策得到更好的贯彻执行。项目的政策可持续性较好，可以确保项目长期稳定运营。而且，为了解受益对象对龙归项目建设实施、运营管理等情况的满意度，本次对项目入住居民、运营管理单位以及项目主管单位发放了项目绩效评价调查问卷，调查结果显示：受益对象对项目的整体满意度相对较高。3、 存在问题（一）项目绩效指标不足。本项目于2010年立项，立项时相关财政绩效工作要求和政策未能覆盖本项目。项目的的绩效目标主要为可研批复、发改委批复的投资计划等。未能设置较为明确完整的绩效目标体系，效益指标不足。导致项目的后期绩效管理和绩效评价工作开展，只能依托与项目的立项文件和相关政府部门的批复文件，对主要的绩效产出目标和效益进行分析。难以对比其申报前与实际完成的效益指标进行对比分析，确定本项目的效益实现程度。（二）项目完工日期存在延迟。项目的各个标段的完成及时率均较预期的工期存在一定程度的延迟。根据监理报告出具的项目完工日期，其均晚于项目的承包合同日期和开工报告日期，其中最长延迟日期为标段四、标段五，延迟日期约为600天，最短延迟日期为标段九、十，延迟日期为190天。平均延迟日期约为389天。根据竣工报告出具的项目完工日期，也均晚于项目的承包合同日期和开工报告日期，其中最长延迟日期为标段四、标段七，延迟日期约为640天，最短延迟日期为标段九、十，延迟日期为200天。平均延迟日期约为422天。主要有项目前期策划阶段不可预见因素、项目实施管理以及其他不可预见因素等方面的原因。（三）项目后续运维配套管理跟进不到位。项目已按投资立项设计完成功能布局，硬件建设完成，但项目后续运维配套管理跟进不到位。通过现场走访和问卷调查，不少居民表示龙归项目仅配套有教育设施。而本项目设置的商业配套设施等，仍然在进行招商工作，未能如期同步开放，为居民提供服务。目前仅开放了一层的综合菜市场和公交站场，二层以上的部分未能开放，因此对居民的生活造成一定的不便。目前，商业体承租方在免租期内，未产生租金，各层仍是毛胚和围闭状态，不具备商业经营条件。本项目实际建设各类型保障房32栋1.25万套保障房，规划入住人口约3.5万人，服务人口众多，但内部未设置与人口规模相适应的医院、银行、社区服务中心等，对居民日常生活带来了极大不便。上述的商业综合体、医院、银行、社区服务中心等是居民生活中不可或缺的配套实施，其缺少必然导致居民对本项目的生活质量下降和对本项目的满意度降低。（四）日常管理维护工作存在不足。通过现场走访和问卷调查，居民对日常管理工作主要意见集中在：第一，加强文明养犬管理，加强公共卫生管理；第二，积极跟进墙屋漏水、渗水、天花掉灰维修工作。第三，居住地方树木遮光，影响室内光照，需要加强绿化管养工作。从上述居民意见可以看出，本项目的日常管理和维护工作存在不足，影响了居民对本项目的满意度。4、 相关建议（一）加快配套设施招商和建设，提高居民生活便捷程度。建议加快项目的配套商业综合体等项目的招商，确保入住的居民能够享受到便捷的购物服务。在配套设施方面，居民最关心的是教育、医疗和商业等设施，每个家庭都追求良好的教育设施，而医疗设施是基本的保障，商业设施直接关系着住区的生活便利程度。因此，对在建或己形成的保障房区域，应制定合理的公共住房政策，加大公共投入，加快完善住区周边的各类配套服务设施提供优质的公共产品服务，如教育、医疗设施、商业配套、文化娱乐活动设施等，让入住居民同样能够享受适宜的居住生活环境。（二）改善社区环境，提高居民满意度。从居民问卷调查情况来看，居民对社区环境的不满意比例较高，不满意程度较项目其他方面也较高。说明本项目的社区环境确实存在相应的不足，切实需要改善，以提高居民满意程度。建议针对居民提出较多的问题进一步研讨，多方面多渠道听取居民意见，认真分析问题产生的根本原因。找准症结，提出有针对性对策，建立长效机制。切实改善社区环境，提升社区居民的环境意识和环境维护的参与度，使得龙归社会的环境能够得到持续改善和提高，最终提高居民的满意度。达到居民满意、物业和谐、社会环境多赢的局面。（三）完善准入、监督、退出机制。首先，明确准入条件实现“准入有章”。随着社会经济的发展，人们的居住条件也相应得到改善，住房保障覆盖面也将逐步扩大。为此，应通过准入标准的细化，科学合理地计算符合条件的家庭数来划定保障覆盖面，实现“准入有章”，有效防止多头占房。其次，做到“监督到位”，最大化利用住房资源。主管部门和物业公司，在负责物业管理及服务的同时，对经济适用住房的使用状况（如出租、转让和空置）进行管理和监查，也可实行政府与现有物业公司的联合监查。对查出有上述情况的家庭，制定明确的处罚规定，保证经济适用住房资源的最大化利用。第三，完善退出机制，实现“退出有度”。随家庭经济条件的改善，部分家庭已不再满足经济适用住房的保障条件，因此需要确立并完善的回购和上市管理的政策法规，收回这类家庭经济适用住房，建立二手经济适用住房分配体系。9