片区开发项目投后过程管理 二十一问 让合作更简单 城市运营事业部 领先的城市综合开发运营专家 主研方向 荣邦瑞明城市运营事业部专注于城市综合开 发运营咨询服务 。 我们专业的顾问团队为地 方政府和投资企业提供定制化的城市综合开 发项目的策略设计 、 投资策划 、 产业研究 ， 投后管理咨询 、 城市运营咨询等专业服务 。 我们拥有先进的城市综合开发运营投融资规 划方法和专业化的服务体系 ， 自主研发了 “ GIS+片区开发策略管理平台 ” ， 为客户提 供多层次立体化的顾问服务 ， 已为数十个城 市开发项目提供投资策划或开发策略的定制 服务 。 规划实 施评估 开发策 略设计 开发过 程评估 产业发 展服务 投后管 理及增 值服务 Expert of Urban Development and Operation 让合作更简单 目录 做好片区综合开发项目投后过程管理的二十一问 片区开发实施主体的理想与现实01 1. 地方政府及母公司如何从管理上赋能片区开发实施主体？ 2. 如何正确认识实施主体在片区开发中的职能定位？ 3. 实施片区综合开发项目应该具备怎样的投资思维？ 片区开发项目的投前与投后02 4. 有 投资可研 ，为什么中标后，投资企业仍需开展投资策划 或开发策略研究工作？ 5. 项目中标后，哪些边界条件容易与中标前产生差异？ 片区开发项目的投资策划 &开发策略03 6. 什么是城市开发项目的投资策划？什么项目需要做好投资策划？ 7. 如何做好项目投资策划工作？ 8. 什么是片区开发策略？如何做好片区项目的开发策略研究工作？ 9. 开发策略与“土地征收成片开发”及“做地计划”的关系？ 10. 好的开发策略（或投资策划）具备哪些特征？ 让合作更简单 目录 做好片区综合开发项目投后过程管理的二十一问 做好片区开发策略研究的几个标准动作04 11. 项目现状研究重点关注什么？ 12. 项目规划研究重点关注什么？ 13. 土地市场研究重点关注什么？ 14. 什么是“滚动开发” ？实现 “滚动开发”的投资方法有哪些？ 15. 片区开发策略财务评价关注哪些指标？ 16. 信息化平台如何赋能开发策略管理工作？ 做好片区开发项目投后管理工作的方法05 17. 如何做好开发计划管理？ 18. 如何做好回款管理工作？ 19. 如何做好图纸管理工作？ 20. 如何做好与政府相关部门的业务衔接工作？ 21. 如何做好产业招商管理工作？ 让合作更简单 前言 随着大量片区综合开发项目进入实施阶段 ， 做好片区开发项目投后过程管理工作是 项目价值实现的抓手 。 做好投后过程管理：成就好项目，挽救问题项目。 在实现区域价值最大化 、 控制投资风险以及保障合理投资回报之间寻求平衡 ， 是投 后过程管理始终关注的核心问题 。 投资企业负责事项 我们总结了片区开发投后过程管理服务中咨询 频次最高的二十一个核心问题，集结成册，希 望能对参与片区开发项目的城市运营商有所帮 助。 “问题项目”则需要投 后过程管理来挽救。 “好项目”需要投后过 程管理来实现价值。 边界条件稳定； 收益有保障； 实施有弹性。 边界条件变化大； 投入产出平衡性差； 实施缺乏弹性空间。 让合作更简单 第一问 如何从管理上赋能片区开发项目实施主体？ 管控体制下如何给一线 实施主体赋能 谁是片区综合开发项目实施主体？ 01 项目综合，专业需求多，人才少 片区综合开发项目投资内容多，专业门类广， 所需人才涉及土地、规划、项目管理、施工等。 实施主体往往专业人才配置不全。上级单位人 员专业配置上应给予相应的支持，并允许实施 主体在专业能力不足时，可寻求专业机构的帮 助。 02 双重管理、监管要求多、支持少 政府和上级公司对实施主体实施双重监管，管 控内容多且具体，而给予的支持和资源有限。 地方政府和上级公司在对项目实施主体的监管 和放权中需要寻求平衡，给予实施主体相应的 自主权，从管控思维转向赋能思维，用资源支 持赋能城市开发。 03 融资困难，资金需求大，渠道少 当前，片区综合开发项目融资政策强监管，然 而项目开发资金需求大，项目融资落地困难， 融资渠道少。上级单位应给与实施主体必要的 资金支持以及金融资源，帮助实施主体对接各 类金融机构，寻求融资落地。 政府投 资平台 项目 公司 投资企 业 实施路径：专业指导 开发资源：支持匹配 政府合作：弹性自主 公共职能：服务嫁接 直 面 实 施 的 现 实 困 难 让合作更简单 第二问 如何正确认识实施主体 在 片区开发中的职能定位？ 投融资管理 建设管理 产业招商运营服务政企合作管理 土地资源利用管理 片区总体开发策略的制定者 政企合作具体事项的落实者 产业招商运营服务的提供者 项目建设资金的统筹者 土地资源利用的整合者 工程设计、建设管理者 地方政府 平台公司 社会资本 管理责任 实施主体授权 对社会资本的投资建 设、开发、管理、安 全、质量等进行监督 协助履行项目审批的 相关批复 土地收储、出让 计划管控 规划实施管理 建设管理 进行绩效评价，并按考 核结果付费 争取相关的专项扶持资 金和相关优惠政策 派出人员管理项目公 司，同时接受平台公 司和政府相关职能部 门的监管 项目公司的运营管理 工作 投资责任 其他政府保留的投 资事项 市场化、准市场化、带 动型、起步阶段项目投 资 产业投资开发 产业导入 规划设计 基础设施、公共服务 费设施、生态环境、 土地征拆 产业投资开发 片区综合开发项目地方政府、平台公司与社会资本的 角色分工 实施主体核心职能 让合作更简单 第三问 实施片区综合开发项目应该具备怎样的投资思维？ 实施片区综合开发项目 应当具备通过整合规划 、 工程建设 、 资金 、 土地指标 、 产业等要素资源 ， 依据城市价值实现的内在逻辑 ， 在有效管理项目投资风险的前 提下 ， 科学制定片区的开发计划 ， 合理安排各项工程投资建设 ， 实现区域价值有 序释放的投资思维 。 工程思维 思维转变 通过追求工程量和工程规模 ， 赚取施工利润 ， 本质上是 “ 多干活 ” 的思维 。 投资思维 通过投资 ， 增加城市服务功 能 ， 提升区域价值 ， 同时做 好投资风险管控 ， 确保投资 收益实现 。 管控风险 建立风险监测与评估机制 识别风险因素 制定风险防控措施 形成风险处置方案 创造价值 让合作更简单 第四问 片区开发项目有 投资可研 ，为什么中标后，投资企业仍需开展项目的投资策划或开发策略研究工作？ 中标前： 投资可研 目标：评价项目投资价值 审批：企业投资决策要件 特点：关注项目投资收益指标 编制部门：投资拓展部门 VS 中标后： 开发策略 /投资策划 目标：指导项目开发实施 审批：项目投资开发管理的依据 特点：强调项目全周期的风险管理 编制部门：项目公司（ SPV） 片区综合开发 项目中标前 ， 企业用于投资决策的 投资可研 以 获取项目 为核心诉求 ， 更加关注投资收益指标是否满足企业的投资要求 。 中标后，更加关注落地性 投资策划关注 “三大管理” 风险管理： 强化集团公司 、 项目公 司对片区开发实施过程的风险管控 价值管理 ： 积极做好常态化的投资 价值评估 ， 应对实施阶段边界条件变化 的影响 合作管理： 以提升区域价值为目标 ， 统筹各方开发诉求 ， 推动政企双方就片 区开发策略达成共识 ， 建立片区综合开 发实施的投资纪律 让合作更简单 第五问 项目中标后，哪些边界条件容易与中标前产生差异？ 01 企业中标前 ， 项目信息不 对称 02 中标前 ， 政企双方为达成 合作 ， 主观上容易忽视项 目的隐含风险 03 项目规划等基础资料在投 后仍需要更新优化 ？ 投资企业应认识到城市综合开发项目中标前后边界条件变化是客观存在的 ， 究其 原因有三： 针对边界条件变化，投资企业 要做好项目的投资价值再评估 工作，充分认识这种变化对投 资价值和项目风险的影响，并 在项目开发大规模启动前与地 方政府达成共识，为实现片区 可持续开发奠定基础 应对之策 投资企业中标片区综合开发项目前后 ， 边界条件经常会发生变化 ， 我们梳理了目 前常见的几种类型： 过程稿 让合作更简单 第六问 什么是城市开发项目的投资策划？ 什么项目需要做好投资策划？ 城市开发项目投资策划： “产品 +目标 +路径” 是指通过市场调查和研究 ， 在明确市场需求的基础上 ， 确 定项目应提供的产品或服务类型 ， 明确各阶段的开发目标 ， 并结合项目实际情况和城市发展规律 ， 规划出适合有利于项 目实施的投资开发路径 ， 形成具体的投资计划和各项投资计 划落地实施的前置条件 ， 用于指导项目的投资开发工作 ， 以 实现项目各阶段的开发目标 。 针对文旅开发 ， 产城融合等类型的片区综合开发项目 ， 项目价值的实现高度依靠市场 ， 而非完全依靠土地变现 ， 项目投资形成的产品和服务 、 设施规模 ， 要基于市场的需求确定 ， 与依靠土地出让变现作为收入来源的片区综合开发项目相比 ， 具有以下鲜明特点： 项目价值实现链条长 项目价值实现的链条很长 ， 从前期策划 、 一级开发 、 二级开发以及项目运营等多 重环节 。 必须分解成不同的阶段去实现 ， 各阶段开发工作都是承上启下的 。 项目开发 ， 需要同步并行实施和串行实 施的项目较多 ， 项目之间价值关系的分 解很难描述清楚 。 开发路径选择难 不同角度出发有不同的开发路径 开发项目难度：项目子功能可分成容易实 现的 、 可能实现的和较难实现的 。 风险偏好：区域子项目可分成稳定收益的 、 伴随风险的和高风险高收益的 。 价值链分析：区域子项目可分成价值链前 端的 、 后端的和附加型的 。 资源获取难度：项目资源可分为已经取得 的 ， 可能取得的和可能拿不到的 。 需统筹的利益主体多 项目开发所涉及的利益主体既包括当地 居民 、 地方政府 、 平台公司 、 一级开发 企业 、 二级开发企业 、 城市运营服务企 业 、 策划 、 咨询 、 规划机构 、 勘察设计 、 城市运营商 、 消费者等 。 各主体如何参与项目 ， 何时参与 ， 利益 关系分配等 ， 都需要统筹安排 。 项目不确定性因素多 支持项目的总体开发设想的资源尚未完 全控制 ， 与项目价值实现相关的资源能 否获取存在不确定性 。 项目片区规划和具体产业的策划尚未定 型 ， 其规划和具体产业的策划需要服从 于整体的开发设想 。 让合作更简单 第七问 如何做好项目投资策划工作？ 项目核心价值实现不会因为局部 功能或外部条件不良而受到重大 影响 。 以总体设想和推进路径为基础 ， 研究具体项目的投资及退出 ， 并 通过该项目的价值评估和经济评 价来验证其可行性 。 项目不会因为部分推进目标无法 实现而使项目整体设想失去意义 。 投资策划与其他策划 （ 业态策划等 ） 的区别 ， 本质是根据市场需求在空间和时间上进 行的投资组合策划 ， 旨在投资风险可控的同时 ， 最大化提高项目的产出价值 ， 因此投 资策划工作应遵循以下 基本原则 ： 投资策划工作要构建从 “ 最小化设计 ” 作为基础投资内容 ， 到 “ 最大化设计 ” 作为理 想的开发目标之间的实施路径 。 形成 项目核心价值开发为基础 ， 弹性价值择时开发 的 基本原则 。 掌握开发工作的主动性 ， 构建项目实施的弹性空间 。 最小化 设计 终点：理想开发目标，完整开发起点：核心价值，最简开发 弹性价值导向， 构建实现条件， 分步实施投资 。 弹性价值 让合作更简单 第八问 什么是片区开发策略？如何做好片区项目的开发策略研究工作？ 片区开发策略 是以片区整体价值提升为目标 ， 在客 观分析待开发片区所处的环境 （ 或条件 ） 的基础上 ， 结合各方开发诉求 ， 确定项目开发思路 ， 并转化为双 方可执行的开发计划 ， 用于指导具体的开发工作 。 片区开发策略研究： 掌握基础 情况 生态环境、政策趋势、规划定位、场地现状、开发条件 识别主要矛盾 生态安全、交通落后、配套不足、征拆困难、资金需求大 制定开发策略 确定开发模式（ SODEODTOD等）、集成各方开发诉求、开 发策略反复研讨验证、制定投资开发计划 过程优化调整 记录开发过程、监测土地市场行情、优化调整开发计划、评估 计划调整结果 开发策略研究目标： 通过对项目开发环节的系统策划 ， 进一步明确项目的开发思路 ， 为实 现项目开发预期目标奠定基础 。 让合作更简单 开发策略与“土地成片开发”及“做地计划”的关系？ 土地征收成片开发 指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中 建设区 ， 由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的 综合性开发建设活动 ， 开发面积一般为几十亩到几百亩 。 做地计划是杭州、石家庄、郑州等城市为科学统筹城市的土地开 发，而进行的制度创新。 做地是指对拟储备土地进行土地征收、 旧城改造、安置补偿、土地前期开发等，使土地达到开发建设条 件的过程。 开发策略可从投资角度统筹土地征收成片开发方案和做地计划的编制及实施，而土地 征收成片开发或做地计划可推动开发策略规范实施。 土地征收成片开发 做地计划 开发策略 土地征收成片 开发方案或 做地计划 统筹协调 规范落实 vs 开发策略 土地征收成片开发 或做地计划 土地征收成片开发和做地计划的出台 是政府为规范地方的土地开发行为， 统筹城乡开发工作进行的制度安排。 开发周期偏短，开发范围较小，开发 内容相比较而言偏少，公益性更强。 开发策略以片区开发现金流管理为 落脚点 ， 将各类开发计划落实到具 体项目的投资安排 。 本质上是投资 开发的指导性文件 。 开发策略研究的开发周期更长 ， 开 发范围更广 ， 开发内容更丰富 ， 经 济可行性论证更为系统全面 。 第九问 让合作更简单 第十问 好的开发策略（或投资策划）具备哪些特征？ 好的开发策略和投资策划 首先 ， 能够因地制宜 ， 通过集中投入快速提升区域 价值；其次 ， 兼顾政府与企业的发展诉求 ， 形成策略共识；再次 ， 能够有效指导开发 实施 ， 留足一定的弹性空间 ， 项目实施风险能够有效识别 。 属地政府诉求 资金整体平衡，不新增存量财政负担； 前期加大投入，快速完善城市功能； 满足项目形象进度和政绩考核要求。 投资企业诉求 产投平衡 ， 收益有保障； 滚动开发 ， 资金不断链； 投资峰值不超自身承受能力； 建安产值要达标 02共识 好的开发策略应有效落实 了各方诉求 ， 达成共识 。 政企双方在规 划认识 、 开发难点 、 项目投资价值 、 开 发计划等方面均要达成共识 ， 同时双方 需建立平等的对话机制 ， 有利于快速解 决片区开发过程中的各种现实问题 。 03弹性 好的开发策略必须能够为 项目实施过程中可能面临的各种风险 、 困难制定相应的防控措施 ， 为项目推 进和投资收益的实现预留充足的弹性 空间 ， 有助于实施主体在实施中掌握 主动 。 好的开 发策略 让合作更简单 第十一问 片区综合开发项目现状研究重点关注什么？ 现状研究工作是片区综合开发项目的基础性工作，是对项目现状进行全面系统 的梳理和调研，实施主体要做到心中有数。现状研究重点关注以下几方面内容： 01投资决策相关成果 国土三调数据、地形数据等 现状（或在建）基础设施情况 现状（或在建）公服配套情况 现状（或在建）商业配套情况 村庄人口、户数、宅基地面积统计 工厂、企业及村集体建设用地统计 区域内现状已征及报批土地情况 其他现状情况 02土地利用现状调研 项目所处的地理位置 片区的地势、地貌特点 城市的气候特点 城市的产业特点 片区与主城区位置关系及交通 城市的外部交通情况 03人文地理环境研究 04相关政策研究 针对本项目实施给予的专项政策 居民征地拆迁安置补偿政策 工矿企业拆迁安置补偿政策 城市更新、招商引资等政策 生态保护区、永农保护区等政策 项目实施方案 投资可行性研究报告 招投标文件 投资合作协议 相关批复及决策文件 全面了解决策背 景 、 投资内容及 回报机制 深入研究项目土 地利用现状 、 城 镇化政策 、 区域 地理气候特点等 让合作更简单 第十二问 片区综合开发项目规划研究重点关注什么？ 基础设施及公服配套 经营性用地规模 道路工程 水系绿化 公建配套 住宅用地 商业用地 工业用地 控规研究是规划研究的核心 ， 需要重点研究控规方案的核心思想 ， 分析规划的 功能结构及空间分布 ， 了解规划实施面临的现实困难 ， 评估规划的经济可行性 。 国土空间规划 将主体功能区规划 、 土地利用规划 、 城乡规划等融合为统一的国土 空间规划 ， 实现 “ 多规合一 ” 。 通过国土空间规划研究 ， 了解拟开发片区在城市中 的功能定位 、 与城市其他板块的关系 、 用地指标规模及指标获取途径 。 专项规划研究 发掘片区内不同功能 单元的核心价值要素。 交通专项规划 产业专项规划 规划基本思想 规划功能结构 规划实施面临的 现实困难 让合作更简单 第十三问 片区综合开发项目土地市场研究重点关注什么？ 土地及房地产市场研究的目的是为科学合理确定区域的土地起步价格和年度土地市场 供应规模提供参考 ， 形成区域未来土地市场的基本预期 。 重点关注以下几方面： 研究项目所在城市的现状城镇化水平和未来 5-10 年的城镇化目标 ， 测算城市未来较长一段时间内 城镇化人口规模及建设用地需求 。 根据城市年度城镇化率增长情况和人口流入情况 ， 测算未来若干年度的建设用地需求规模 。 研究项目所在城市其他在开发或拟开发的新城 、 新区的开发规模及对人口的吸纳能力 。 1 所在城市的城镇化率水平及增速 详细研究过去 3-5年 ， 项目所在城市的其他板块的土 地及新房的成交价格 ， 重点关注本区域及临近区域 的土地和新房价格 ， 为确定区域内土地的起步价格 提供参考； 对各板块的区位 、 交通设施 、 医疗 、 教育 、 公园 、 商业以及行政配套等进行全面分析 ， 综合评估各版 块的内生价值 ， 为项目区域土地价格提供参照 。 2 片区周边板块房地产市场情况 土地市场受国家和地方政府的调控政策影响 较大，实施主体要持续做好本区域土地市场 的监测评价，充分掌握项目所在城市主要房 地产开发商的土地囤积情况，房地产整体去 化能力，并根据土地市场变化情况及时调整 土地的出让节奏。 3 持续做好土地市场的监测评价 51.27% 60.6% 2019年2011年 全国城镇化率 让合作更简单 第十四问 什么是“滚动开发” ？实现片区“滚动开发”的投资方法有哪些？ 滚动开发是投资企业通过投资提升片区土地价值 ， 实现项目自身收入满足下一期开发 投资需求，投资人不再额外投入资金的一种开发模式 。 有助于后续开发、反映人民关切、带 动效应最大的项目应最优先安排。 最大带动原则 分块集中原则 遵循分块集中开发、滚动投资的原则， 投资一片成熟一片。回收资金后再用 于其他地块的开发，提高资金周转率。 价值实现原则 优先安排能够完善城市功能，实现城 市价值的项目，并通过对其正外部性 影响范围内地区的集中开发回收成本。 财务持续原则 优先选择低开发成本、高投资回报的 区域，确保投资主体财务可持续性。 实现滚动开发的常用投资开发方法包括： 实现滚动开发重点关注以下工作： 让合作更简单 第十五问 片区综合开发项目开发策略财务评价关注哪些指标？ 片区综合开发项目，投资企业投资决策阶段和中标后的项目开发实施阶段都需要关注 以下财务指标，特别关注 投后管理阶段财务指标能否满足决策阶段批复的指 标要求 ， 并对差异进行详细分析说明 。 让合作更简单 第十六问 信息化平台如何赋能片区开发项目的策略管理工作？ 利用 GIS+片区开发策略管理平台 ， 能够帮助地方政府和投资企业在片区综合开发或园 区开发项目中更好的进行合同管理 、 更加便捷的进行开发策略研讨 、 更加精准的进行 产业资源筛选与分析 、 进一步强化整体的投资风险管理 ， 为片区开发项目提供 项目管 理 ， 计划管理和经济管理 一张图服务 。 02 详细记 录土地 开发信 息 03 动态设 计调整 &展示 开发时 序 04 生成可 执行的 全面开 发计划 05 动态追 踪和调 整开发 计划 01 多角度 展示片 区开发 关键信 息 06 实时反 馈不同 开发时 序下的 财务结 果 让合作更简单 第十七问 如何做好片区综合开发项目的计划管理工作？ 土地是片区开发的核心产品 ： 片区 综合开发项目本质上是通过对划定范 围内的土地进行基础设施 、 生态环境 工程和公共服务配套设施的建设 ， 提 升经营性用地的使用价值 ， 以此收回 投资成本并获得合理的回报 。 开发计划应以土地供应计划 为引领 ， 统筹兼顾各方开发 诉求 ， 科学制定片区征地拆迁 计划 、 基础设施建设计划 、 生 态环境建设计划 、 公共服务配 套建设计划等 。 开发计划要为项目实施留足弹性空间 ， 使得项目实施主体有足够缓冲空间应对 区域土地市场恶化 、 项目征拆进展缓慢 等实施风险 ， 能够及时调整项目的开发 计划 ， 掌握项目实施的主动性 ， 降低项 目实施难度 。 让合作更简单 如何做好片区综合开发项目的回款管理工作？ 片区综合开发项目的 回款管理工作 是项目实施主体最关切的 核心工作 ， 做好回款管 理工作本质上是做好项目收入在不同阶段的风险管控工作 。 基于总体开发计划 ， 按时熟化土地 ， 加强和规划 、 国土等部门的 沟通 ， 推动相关地块按期挂牌上市； 加强区域土地市场研究和二级房地产开发企业的调研 ， 根据土地 市场变化情况 ， 及时调整开发计划 。 严格遵循政府财政预算审批等程序 ， 将区域内的建设运营成本支 出和形成的土地出让收入 、 税收等按计划纳入当年财政预算和三 年财政规划； 项目建设运营成本结算应与财政部门的一般公共预算和基金预算 等支出科目相对应 。 设置专人跟踪片区内的土地出让信息及开发商的土地出让金的 缴纳情况 ， 及时跟踪资金的流向； 明确结算资金若被相关方挪用 ， 违约方应承担相应的违约责任； 设立合约双方的共管账户 ， 约定相关结算款资金必须进入共管 账户 ， 强化资金使用监管 。 土地使用 权出让收 入收支管 理的相关 政策。 第十八问 让合作更简单 如何做好片区综合开发项目的图纸管理工作？ 针对片区开发项目的工作特征 ， 荣邦瑞明旗下信余科技有限公司 ， 率先研发信息化 的图文管理系统 ， 提高项目图文管理工作效率 ， 一站式解决片区综合开发项目的图 纸管理难题 。 多项目同时启动设计 多单位同时参与，设计院、施工总包方、监理方、政府部门、项目公司等 形成片区项目联动的交叉网络。 跨部门、跨单位之间存在密切业务 流转及协同共享 图纸资料多版本迭代 缺乏更加安全保险的管理 机制 传统管理方法工作量大、任务重 片区综合开发项目的图纸管理工作是实施主体的建设管理部门非常重要的工作 ， 但 由于片区开发项目的复杂性 ， 也使项目图纸管理工作变得异常繁琐： 图纸版本管理 ， 实现图纸版本 修订后可追踪 图纸查询及统计 ， 实现图纸一 键可查 业务通知及催办 ， 强化过 程管控 ， 提升协同效率 图纸分发管理 ， 实现多部 门 、 多主体协同作业多项功能直 击痛点问题 第十九问 让合作更简单 如何做好与政府相关部门的业务衔接工作？ 片区综合开发项目实施单位负责区域范围内基础设施和公共服务配套建设 、 生态 环境治理 、 产业招商 、 城市运营 、 土地出让 、 征拆及建设资金筹集等工作的统筹 主体 ， 本质上代理履行了地方政府的部分建设管理职能 ， 其在部门设置上应与政 府管理习惯紧密衔接 。 依据片区综合开发项目相关业务类型 ， 主要涉及政府管理的 “ 四大核心程 序 ” ， 这些程序涉及的政府监督管理 部门主要包括：自规部门 、 发改委 、 征拆办 、 住建部门 、 商务部门 、 公共 资源交易中心 、 财政部门等相关业务 。 第二十问 让合作更简单 第二十一问 如何做好片区综合开发项目产业招商管理工作？ 务实确定招 商目标 畅通对 话机制 规范决策 程序 正确评估招 商效益 招商只是产业落地的前期环节 ， 地方政府和实施主体 （ 城市运营商 ） 要真正实现 产业落地 ， 在 “ 招 ” 商的动作之外 ， 还需建立起正确的 招商观念和落地机制 。 正确评估区域的产业环境和产业要素 ， 制定务实的招 商引资目标 ， 避免招商诉求过度超前或过高 。 地方政府和城市运营商需要 构建起规范的协商和决策 程序 ， 避免决策的随意性 ， 提升产业企业对地方政府 和城市运营商执行力的信心 。 应当在地方政府 、 城市运营商与产业企业之间达成互 相理解和共识的对话机制 ， 真正理解产业落地所需要 的各类要素资源 ， 而不是单纯的依赖土地优惠 、 财政 补贴等政策条件 ， 这些条件是必要条件 ， 却不是充分 条件 。 地方政府和城市运营商要正确评估产业企业对本地经 济发展的带动作用 ， 面对其提出的诉求能够正确的回 应 ， 同时 避免做出无法实现的承诺 。 让合作更简单 关于我们 整合“智慧 +科技 +资本”， 推动城市科学发展 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 成立于 2011年 ， 核心 团队专注城市综合开发运营领域的投融资管理与顾问服务十余 年 。 荣邦瑞明取 “ 信行天下 ” 之意 ， 以 “ 信用的昌明 ， 促进国 家繁荣兴盛为理想；秉承 “ 让合作更简单 ” 的经营理念；坚持 “ 智慧 +科技 +资本 ” 的发展路线 ， 集咨询顾问 、 投资管理 、 科技研发于一体 。 随着科技的不断进步和应用 ， 荣邦瑞明引入了 “ 科技 ” 赋 能咨询服务的全新概念 ， 开启了科技赋能咨询的全新时代 。 用 科技对区域开发 、 基础设施 、 投行等领域的咨询服务进行智慧 升级 。 目前有三项科技产品已在各行业得到广泛应用 ， 并得到 高度认可 。 荣邦瑞明致力于为客户提供更好的产品 、 更专业的服务 ， 也将助力行业发展 。 让合作更简单 我们是城市综合开发运营专家 荣邦瑞明针对城市综合运营 ， 提供涵盖从投前 到投后的投资开发全流程服务 ， 以基于大数据的投 资决策方法 ， 构建专业的企业投资评估体系 ， 打造 片区开发项目标杆 。 让合作更简单 我们的服务项目遍布全国 公司成立以来 ， 陆续在全国 27个省 、 自治区 、 直辖市的 200多个市 、 县 、 区 、 镇实施了数百个咨 询服务项目 ， 服务项目的总投资额超过万亿元 。 典型项目分布 10000+ 服务项目投资额（亿元） 300+ 200+ 落地项目数量 项目分布城市 1000+ 100+ 80+30+ 服务项目数量 涉及行业 服务地方政府 服务大型企业 让合作更简单 我们聚集了一批优秀的专业人才 我们长期专注于城市综合开发运营服务 ， 拥有近 百人的专家顾问团队 ， 项目数量 、 质量 、 落地率稳居 行业前列 。 让合作更简单 我们不断创新咨询方法和工具 投融资规划重点解决问题 投融资规划编制遵循原则 投融资规划是系统工程方法在城市 建设投融资领域的创新利用 ， 由荣邦瑞 明董事长李伟先生于 2005年创立 。 如 今已经成为业界公认的方法论和指导工 具 ， 并在城市建设 、 片区综合开发 、 城 市运营等领域得到广泛应用 。 投融资规划就是以城市规划为基础 ， 以科学落实城市发展战略为目标 ， 以系 统工程方法为手段 ， 以城市开发建设所 涉及的各类资源资产及各类基础设施 、 公共服务项目的投资 、 融资 、 建设工 作为统筹对象 ， 以政策 、 法规 、 资金 等为输入 ， 以管理体制设计 、 参与主 体分工机制建立 、 参与主体利益平衡 、 各类建设时序安排 、 各种融资方式等 为输出的系统方法论 。 投融资规划方法 让合作更简单 EP矩阵方法是服务企业投前决策和投后管理的二 维四象限系统化工具 。 基于投资项目和城市大数据 ， 以项目投资环境和项目内在条件作为评价项目的两个 主要维度 。 针对企业已投资项目 ， 分析其在 EP矩阵中 的分布情况 ， 并就不同象限的项目分布 ， 结合项目所 在行业 、 区域 、 阶段等因素 ， 进一步调整投资策略 。 EP矩阵方法及应用场景 四个象限呈现的特征及投资策略 项目所在的城市发展环境比较优 良 ， 但往往城市竞争比较激烈 ， 政府给出的条件相对比较苛刻 ， 收益空间相对较低 。 项目所处的城市投资环境稳定 ， 发展能力很强 ， 而项目本身跟政 府约定的合同条件也比较良好 。 项目利润少 ， 条件苛刻 ， 整体运 作风险较高 。 在这类项目中很难 获得项目内在利润 。 项目位于城市发展排名较后的地 区 ， 为了招商引资 ， 地方政府给 出的项目基本条件相对较好 。 项目内在条件 项目投资环境 我们不断创新咨询方法和工具 让合作更简单 我们服务范围覆盖城市建设全领域 荣邦瑞明秉承 “ 让合作更简单 ” 的理念 ， 为政府 和投资企业在区域开发 、 基础设施 、 投资顾问 、 城市 运营服务 、 科技服务等多领域提供专业的咨询服务 ， 促成双方合作 。 让合作更简单 业务板块 片区综合开发 片区综合开发是一项多专业统筹工作 。 荣邦瑞 明利用自主研发的投融资规划方法和 GIS+产城综合 运营服务平台 ， 为产业园区 、 产业新城 、 大型城市 更新等区域综合开发工作 ， 提供从选址 、 规划可投 资性评估 、 投资模式设计 、 开发策略制定 、 投融资 规划 、 政企合作方案设计 、 产业策划和导入 、 项目 开发过程管理等全过程咨询服务 。 投融资规划 城市建设需求分析 城市资源盘整 财务模型搭建 整体投融资项目包装 整体投融资规划设计 城市更新 &再生顾问 再生计划战略愿景 经营对象发展目标 投资边界分工 资源承载能力识别 核心项目筛选 投融资计划与财政规划管理 片区综合开发 PPP顾问 投资方案设计 投资合同编制 开发策略设计 开发过程管理 产业招商服务 招商政策研究 产业规划优化 招商地图 产业大数据 招商代理 片区开发服务 主研行业 让合作更简单 业务板块 基础设施 投资企业战略顾问 投资项目运作方案设计 投资企业投资标准编制 投资项目企业投标服务 投资项目大数据评估 投资项目中期评估 投资项目后评价 平台企业转型 历史合同继承和债务化解 企业经营市场化方案设计 本地项目包装及模式研究 体制机制管理咨询 战略项目研究及模式设计 战略资源招商及合同管理 政企合作关系管理 基础设施 PPP顾问 PPP方案设计 两评一案编制 建模和财务评估 PPP合同及采购服务 绩效评估 针对市政公用 、 生态环保 、 交通运输 、 公共服 务等大型基础设施项目 ， 面向政企合作 ， 提供全生 命周期 的 PPP咨询服务；针对地方平台公司发展面 临的挑战和 市场化转型 诉求 ， 提供系统化解决方案 与实施路径指导 。 针对各类投资企业的业务发展需要 ， 结合公司 EP矩阵 、 大数据投资决策支持方法 ， 从项目内部投 资价值和项目外部投资环境两个维度 ， 协助投资企 业做出投资决策 。 主研行业 让合作更简单 业务板块 投资顾问服务 专注于城市建设领域的投行服务 ， 针对央企及 其子公司 、 地方国企 、 大型民企 、 投资基金公司 ， 开展投前决策支持 、 项目推进顾问 、 财务顾问 、 投 后管理等工作 ， 帮助企业快速实现投资决策和推进 交易达成 。 目前 ， 投资顾问部已建立完善的大数据 平台和全行业财务评估模型 ， 有数十家大型企业超 500个项目的服务经验 。 投资决策支持 项目尽职调查 投资环境评估 财务模型搭建 投资可行性分析及报告编制 财务顾问及融资服务 定制化的投融资解决方案 股权或基金融资财务顾问 银行类债权融资综合服务 专项债或资产证券化财务顾问 项目推进顾问 政企和银企资源对接 投资策略及模式设计 投资条件优化 项目谈判支持 投后管理及增值服务 投资公司企业管理咨询 过程服务及日常政策咨询 资源导入及运营管理服务 大数据 &综合培训 投资顾问服务 让合作更简单 业务板块 城市运营服务 城市运营服务 荣邦瑞明城市运营事业部专注于城市综合开发 运营咨询服务 。 我们专业的顾问团队为地方政府和 投资企业提供定制化的城市综合开发项目的策略设 计 、 投资策划 、 产业研究 ， 投后管理咨询 、 城市运 营咨询等专业服务 。 我们拥有先进的城市综合开发运营投融资规划 方法和专业化的服务体系 ， 自主研发了 “ GIS+片区 开发策略管理平台 ” ， 为客户提供多层次立体化的 顾问服务 ， 已为数十个城市开发项目提供投资策划 或开发策略的定制服务 。 主研行业 规划实施评估 规划功能结构评估 规划实施效果评估 规划实施经济效益评估 规划实施建议 开发过程评估 投资计划执行情况评估 投资环境及政策监测 开发计划调整优化 争议及问题解决 开发策略设计 现状及规划情况摸底 财务模型搭建 开发策略设计 开发计划制定 土地出让策划 投后管理及增值服务 项目管理规划 产业发展服务 土地包装策划 城市营销服务 投融资咨询服务 让合作更简单 业务板块 产业服务与股权投资 依托片区综合开发 、 城市运营等基础服务 ， 为 合作政府 、 城市运营商等开展产业定位策划 、 产业 落地实施体系搭建 、 产业资源导入等服务 。 有效利 用地方政府 、 新城片区 、 小城镇 、 产业园区 、 集体 物业等信息 ， 助力企业选址落地 、 产业政策优化 、 落地投后管理 ， 推动区域高质量发展和企业拓展 。 以科技创新为基础 ， 以价值投资为导向 ， 一是 发挥资产配置能力和产业服务经验 ， 开展以新科技 、 新基建 、 新能源 、 新业态版块为主的企业股权投资 业务；二是根据合作政府及城市运营商需求 ， 搭建 产业投资基金模式协助重大招商产业落地 ， 参与项 目前期的论证 、 基金组建 、 管理 、 运营 、 退出全流 程工作 。 产业服务与股权投资 产业落地服务 产业落地策略 产业导入落地服务 存量产业载体盘活 产业投资基金搭建 园区运营 股权投资 股权投资 基金模式搭建 基金管理和项目管理全流程服 务 企业投资拓展 企业选址研究 空间 +资本 +产业链延展系统 策划 企业投融资规划服务 地方政府合作推进服务 金融创新 双碳产业金融 存量资产包装 金融科技等 让合作更简单 我们用科技引领行业 为帮助客户更加便捷参与城市开发 策略研讨和科学决策，我们通过组 建信息化团队，即北京信余科技有 限公司，专注于城市开发与基建投 资领域的大数据及软件服务，自主 研发了“有略 GIS+片区开发策略 管理平台”“片区开发图纸管理平 台” 等科技化产品，为行业大型 投资决策、招商引资、城市运营等 提供专业技术支持。 避免大型投资企业做出过于理想化的 投资标准。 检视企业的投资标准 辅助投后管理决策 针对执行周期很长，在宏观层面上帮 助企业检视早期的投资决策，及早做 出应对措施。 监测投资环境变化 企业可随时监测自身持有项目资产的 价值变化趋势，尽快做出管理预警或 者投资处置判断。 让合作更简单 科技引领 “有略”片区开发策略管理平台 基于 “ GIS+” 一个平台 ， 多个模块 ， 在大型区域综合开发和园区等项目中 ， 为政府和投资企业提供项目投融资管理 、 项目管理 、 过程管理和经济管理一张图 等服务 。 产品介绍 产品整合 GIS 空间分析技术 ， 投资决策 模型和产业大数据 ， 为政府 、 投资企业 等提供人机交互平台 ， 研讨和制定区域 开发演进路径 ， 展示产业空间和发展 ， 提供研讨环境和及时评估反馈 。 服务方向 适用大规模区域、产业新城和园区等 片区开发项目的各类计划制定。 兼顾政企目标，优化开发时序，促进 双方合作。 产业空间识别与展示，与大数据交互 分析。 让合作更简单 科技引领 片区开发图纸管理系统 针对片区开发项目的工作特征 ， 以更 加 “ 智能化 ” 的方式 ， 提高项目图文 管理工作效率 ， 用更加 “ 轻量化 ” 的 平台体系 ， 协助企业