房地产 行业 | 证券研究报告 行业深度 2021 年 8 月 24 日 Table_IndustryRank 中 性 公司名称 股票代码 股价 (人民币 ) 评级 金地集团 600383.SH 11.38 未有评级 万科 A 000002.SZ 22.75 未有评级 保利地产 600048.SH 12.12 未有评级 龙湖集团 0960.HK 36.45 未有评级 佳兆业集团 1638.HK 2.22 未有评级 碧桂园服务 6098.HK 53.95 未 有评级 永升生活服务 1995.HK 14.68 未有评级 华润万象生活 1209.HK 38.55 未有评级 融创服务 1516.HK 18.64 未有评级 新城悦服务 1755.HK 15.70 未有评级 宝龙商业 9909.HK 22.35 未有评级 星盛商业 6668.HK 3.79 未有评级 资料来源：万得，中银 证券 以 2021 年 8 月 20 日当地货币收市价为标准 主要催化剂 /事件 与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政 府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。随着 首批集 中土地出让全部落地，政策影响及未来走向逐 渐明朗。 相关研究报告 Table_relatedreport 房地产 2021 年 7 月统计局数据点评：单月增速转 负，新开工降幅扩大，土地 +建安双降拉低投资 20210816 房地产行业第 32 周周报（ 8 月 7 日 -8 月 13 日）： 集中供地政策调整，房企利润率有望回升，地产估 值有望修复 20210816 房地产行业 7 月月报：楼市成交热度明显回落， 地市供应断档成交量价齐跌 20210810 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 Table_Industry 房地产行业 Table_Analyser 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号： S1300521070005 联系人：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu 一般证券业务证书编号： S1300121070048 Table_Title 对首次集中供地的深度分 析 与对后续的“ 七 点猜想” Table_Summary 作为 2021 年房地产行业的新 政，土拍两集中从 供给端 改变了土地市场的运作逻 辑。截至 6 月末， 22 城已全部结束首批集中成交，新政落地有以下五大特征 ： 整体市场 量价齐涨、热度不减 ： 1） 首轮供地节奏各异，广州最积极（首批供地占全年计划的 54%）， 深圳、厦门较 保守（ 占比 10%） ， Q3 进入供应空窗期 。 2） 首批集中出让成交总价 破万亿， 根据 我们的 测算 ， 22 城今年住宅土地出让金 或达 2.4 万亿 。 3） 22 个重点城市首批集中出让合计成交 785 宗地，成交 总建面 1.05 亿平 ；楼面均价 9993 元 /平，较 去年 增长 20.7%；平均溢价率 15.3%，较去年 提升了 1.6 个百 分点， 整体热度较高的主 因 在于开发商急于在上半年补货以求年内实现销售及回款。 4） 房企仍将重点 放在重点 22 城土拍上，非热点城市仅聚焦长三角。 城市地价普涨、溢价分化、流拍多有下降 ： 1） 近七成城市地价上涨 ，重庆和厦门地价涨幅超 80%、 溢 价率超 30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州 底 价成交地块占比超 75%。 2） 45%的城市溢价率高于均值 ， 市场热度不一，其影响因素城市基本面 供地质量 限定竞得方式 严厉程 度 。 流拍率下降 城市居多，长春、 天津因房企参与度低 出现较 多 撤牌 。 短期供应波动较大；部分城市最高限价低于去年同期 ： 1） 8 城平均限价低于去年同期销售价格， 较 2021 年 1-7 月的实际销售均价低 7.3%。 同时我们认为，对于原本库存相对较低、去化周期较短的城市，政策 利好于后期的供应增长， 销售量价将平稳提升。 2） 高标准商品住宅方案评选叠加户型限制条件调整， 未来产品供应结构将兼顾刚需及改善型需求，同时产品品质的要求也更高。 土地资源集中度显著提升，规模房企以及国企央企成最大赢家 ： 1） 22 城保证金合计 2500 亿 ，在高额保 证金集中缴纳的压力下， 土地集中度大幅提升 10 个百分点。 TOP30 房企的保证金规模 1070 亿，平均保 证金比例为 25.7%。 2） TOP30 房企平均在 5 个城市获地，获地率高达 39.7%，近三成位于长三角。 3） 首 批共有 224 个房企拍得土地， 拿地金额 超 100 亿的 有 28家，超 500 亿元的 有 融创 、招蛇和保利 。 首批热点城市静态利润率下行；限竞房项目减少为房企的利润空间提供了一定的保障 ： 1） 22 个城市的 平均静态毛利率为 34%，较去年下降了 8 个百分点， 高自持与高配建 进一步 拉低预期毛利率 6 个百分点。 一线城市 因严控地价 +准入条件高 ， 盈利空间有保障 （ 39%） ， 市场热度较高 +部分不设地 价上限 的 强二 线预期毛利 率较低 （ 23%） ， 城市基本面相对不强的 弱二线城市 房企参拍热情相对不高 ， 溢价率较低， 平均静态毛利率 达 38.6%。 2） 一梯队房企 多布局一线 +弱二线， 二梯队 68%的地块布局弱二线，侧重于 在自身擅长且有利可图的城市布局，利润率 均超 30%。 二梯队房企 在各线城市的毛利率均衡度及整体利 润率（ 34%）均是最高的。 三梯队房企 利润率均衡度显著较弱，重仓强二线（ 63%的地块），整体毛利率 （ 24%）不及一、二梯队。 一线城市中 ，三梯队房企获地不多 但静态毛利率最高，不过深圳考虑配建后 毛利率会被摊薄。 强二线城市中 ， 因资金实力 +区域深耕，一、二梯队房企预期利润率显著高于三梯队 房企；二梯队略高于一梯队 4-6 个百分点。 弱二线城市中，各梯队房企毛利率相差不大且相对较高，预 计市场空间会被进一步打开。 3）有限竞房的城市数量从 11 个减少至 8 个 ， 北京、广州、苏州今年集中 供地后取消限竞房， 预期 盈利空间 改善 。 基于首批集中供地政策落地的情况，我们 对 二三批次集中土拍 提出 七 点猜想： 从政策角度： 1） 严格限制 地价和溢价 率 。 2）为 配合“摇号”和“一次性合理报价”，“禁马甲”政策将 进一步优化“打补丁” 。 3）拿地 规则渗透到 “前中后” 全流程管控。 4） 在配套政策利好下， 租赁住房 供应力度大幅提升，新房市场结构逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房、商业配套结构转变。 5）品质竞争成 新常态。 从行业角度 ： 由“控表面地价”向“控实际地价”转变， 后续集中 土拍热度下降，行业 利润空间 有改善 预期 。 从房企角度： 上半年拿地较为积极的龙头房企投资强度或有所缓和； 中小企业获地概率提升，但龙头房 企的综合拿地实力更强 。 投资建议 与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。随 着首批集中土地出让全部落地，政策影响及未来走向逐渐明朗。虽然 首批集中土地出让的政策效果不及 预期，但我们认为二三批次集中土拍，尤其是第三批次集中土地出让的预期利润率将有回升的空间，带 动估值修复。供给端政策多管齐下完善房地产长效机制，行业进入发展新阶段，落实了从融资端到投资 端的透明化管理，持续助推行业向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、 营销能力等综合实力强劲的头部房企 。 我们建议关注： 1）开发板块： 金地集团、万科 A、保利地产、 龙湖集团、佳兆业集团。 2）物业板块： 碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城 悦服务、宝龙商业、星盛商业。 评级面临的主要风险 政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2021 年 8 月 24 日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 2 目录 前言 . 8 1 首批集中出让量价齐涨，市场热度不减；预计今年 22 城住宅土地出让 金达 2.4 万亿 . 10 1.1 首轮供地广州最积极，深圳、厦门较为保守； Q3 进入供应空窗期 . 10 1.2 首批 22 城住宅土地成交总价破万亿，预计全年 2.4 万亿 . 12 1.3 首批 22 城集中 土拍成交建面 1.05 亿平；楼面均价近万元，溢价率达 15% . 13 1.4 房企仍聚焦重点城市土拍，非重点城市仅聚焦长三角 . 15 2 从具体城市看，地价普涨、溢价分化、流拍率多有下降 . 17 2.1 渝厦楼面价涨幅超 80%，湘渝汉新地王诞生 . 17 2.2 城市间市场热度分化，影响因素城市基本面 供地质量 限定竞得方式 . 18 2.2.1 城市基本面：东北二城较弱，房企看好城市群中热点城市 . 21 2.2.2 供地质量：重庆、合肥、厦门四成以上的优质土地供应显著拉升土地溢价率 . 21 2.2.3 限定竞得方式： “两限三高”降溢价；北京最为严苛，重庆、武汉最宽松 . 23 2.3 多数重点城市流拍率下降，仅长沙、济南、南京略有提升 . 25 3 对楼市的影响：短期供应波动较大；部分城市最高限价低于去年同期 27 3.1 首批项目集中入市后，市场供应充裕起来，利好库存与去化周期较低的城市 . 27 3.2 产品供应结构将兼顾刚需及改善型需求，产品品质被提到重要高度 . 28 4 房企分析：土地资源集中度显著提升，规模房企以及国企央企成最大赢 家 . 30 4.1 首批 22 城近 2500 亿的土地保证金使得房企谨慎做好“多选题”； TOP30 保证金规模 1070 亿， 平均保证金比例 25.7% . 30 4.2 TOP30 房企平均进驻 5 个重点城市，获地率高达 40%，近三成地块位于长三角 . 32 4.3 土地资源集中度提升幅度超 10 个百分点，国企与头部房企优 势尽显 . 33 4.4 高热城市以合作形式拿地的占比超 20%，中小房企通过合作拿地破局 . 35 5 盈利空间分析：首批热点城市静态利润率下行；限竞房项目减少为房企 的利润空间提供了一定的保障 . 38 5.1 首批 22 城平均静态毛利率 34%；部分城市高配建、高自持、无偿代建压缩毛利率 6 个百分点； 一线盈利空间有保障，强二线利润率较低 . 38 5.2 二梯队房企在各能级城市的毛利率均衡度更高，预计弱二线城市的市场空间会被进一步打开 . 40 5.3 限竞房项目城市从 11 个减少至 8 个，北京、广州、苏州取消后盈利空间有保障 . 43 2021 年 8 月 24 日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 3 6 猜想：供地政策向“控实际地价”调整，预计二三批次集中土拍热度将 下降，房企盈利空间有望改善 . 44 6.1 从政策角度：土拍规则的调整方向主要聚焦严控实际地价 、“禁马甲”打补丁、加强拿地全 流程管控、提升租赁住房用地占比和促良性品质竞争 . 44 6.1.1 部分首批高热城市将面临严格限地价和溢价的土拍规则升级，从源头杜绝高溢价 44 6.1.2 “禁马甲”政策配合“摇号”和“一次性合理报价”的竞得方式进一步优化调整 45 6.1.3 拿地全流程管控或加强，组合拳式的土地出让规则具备借鉴意义 . 45 6.1.4 配套政策利好下，租赁住房用地占比有望持续上升 . 46 6.1.5 品质竞争成为新常态，北京和杭州先行试点 . 47 6.2 从行业角度：鉴于项目开发周期、三道红线和供地政策调整等因素，预计后续集中出让热度 或下降，行业利润空间有所改善 . 48 6.3 从房企角度：“摇号”、“一次性合理报价”或使中小企业获地概率提升，但龙头房企 的拿 地能力仍更具竞争力 . 50 7 投资建议 . 53 8 风险提示 . 54 2021 年 8 月 24 日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 4 图表 目录 图表 1. 22 城首批集中土拍基本情况梳理 . 8 图表 2. 新政落地后的首批集中土地出让的五大特征，后续二三批次的土拍的几点 猜想 . 9 图表 3. 22 城平均房价增速为 7.1%，高于全国销售均价 5.9%的增速 . 9 图表 4. 22 城住宅用地成交规划建面占百城比例近四成 . 9 图表 5. 重点城市首批土地集中出让分布在 4 月中旬到 6 月 . 10 图表 6. 重点城市首轮集中供地节奏广州最为积极，深圳、厦门较为 保守 . 11 图表 7. 广州首批成交面积占全年供地计划的比重为 54%，长春和沈阳三批次出地 量约占全年供地计划的比重或仅为 17%和 1% . 11 图表 8. 2021 年首批集中出让土地的成交总价排名前三的城市为北京、杭州和广州 12 图表 9. 2021H1 厦门、长沙、上海、南京、郑州、长春、广州上半年土地成交总价 较 2019、 2020 年同期增速超 50% . 12 图表 10. 预计 2021 年厦门、合肥、南京、长沙土地成交总价将实现超 70%的高速增 长 . 12 图表 11. 按照我们的测算，今年 22 个重点城市土地出让金合计超 2.41 万亿元，较 2019-2020 年均值增长 8.6% . 13 图表 12. 2021 年上半年 22 个重点城市住宅类用地成交建面同比增长 11.5%，较 2020 年增速有所提升 . 13 图表 13. 2021 年首批集中出让土地的成交总建面排名前三的城市为武汉、南京和长 沙 . 14 图表 14. 2021H1 土地成交量较去年同期有明显增长的城市有厦门、长沙、长春、南 京、合肥和上海 . 14 图表 15. 2021 年首批 22 个重点城市住宅类用地成交楼面均 价为 9993 元 /平，较 2020 年增长 20.7% . 15 图表 16. 从 4 月开始重点城市陆续开始首批集中土地出让，非重点城市土地供应节 奏放缓 . 16 图表 17. 非重点城市的楼面均价居高不下，或与非重点城市供应优质土地有关 . 16 图表 18. 重点城市开始集中土拍后，非重点城市的平均土地溢价率有所下滑 . 16 图表 19. 多数城市地价上涨表现依旧突出，尤其是重庆和厦门，地价涨幅超过 80% . 17 图表 20. 重庆 、长沙、武汉三城诞生新的单价地王 . 18 图表 21. 22 城平均土地溢价率为 15.3%，较 2020 年全年平均小幅提升了 1.6 个百分 点 . 19 图表 22. 无锡、北京、杭州、南京、宁波和厦门的触顶成交率较高，长春、青岛和 郑州的底价成交率较高 . 19 2021 年 8 月 24 日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 5 图表 23. 无锡、北京、杭州、南京、宁波和厦门的触顶成交率较高，长春、青岛和 郑州的底价成交率较高 . 20 图表 24. 对于土地溢价率的影响， 城市基本面 供地质量 限定竞得方式的严厉程度 . 20 图表 25. 22 个重点城市基本面数据一览 . 21 图表 26. 从供地区域来看，重庆、郑州、合肥、厦门四城供地质量较高 . 22 图表 27. 重庆首批集中供地主城区地块供应占比明显增多，从 2020 年的 60.9%提升 至 69.7% . 22 图表 28.厦门、郑州、无锡、天津、重庆、南京、北京、武汉、上海、青岛的供地 质量相较于去年有所提升 . 22 图表 29. 各地首批集中土地限定竞得方式因城施策，其中北京最为严厉 . 23 图表 30. 由于上海首轮土拍竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从 源头上杜绝了高溢价的可能性 . 23 图表 31. 合肥、厦门的平均配建比例较高，成都和无锡自持比例超过 10%，杭州自 持比例达 9% . 24 图表 32. 部分城市对土地 保证金和出让金缴纳的规则有所放宽 . 24 图表 33. 广州、福州、杭州“分期付款”时间最长可达 1 年，武汉、长春放松了付 款周期的要求 . 25 图表 34. 重点 22 城整体流拍率下降，仅长沙、济南、南京流拍率略有提升 . 26 图表 35. 首批集中出让的项目中宁波、成都、南京、杭州、深圳销售最高限价均值 均低于 2021 年 1-7 月的住宅销售均价 . 27 图表 36. 对于原本库存相对较低、去化周期较短的城市，政策利好于后期的供应增 长 . 28 图表 37. 2021 年上半年北京商品住宅成交中 90 平米以下的户型成交套数占比为 63.7% . 28 图表 38. 2021 年上半年深圳商品住宅成交中 90 平米以下的户型成交套数占比为 53.0% . 28 图表 39. 多数重点城市向低容积率转变，产品居住舒适度 明显提升 . 29 图表 40. 各地对产品品质提出了更细致的要求 . 29 图表 41. TOP20 房企的土地保证金多在 50-300 亿之间 . 30 图 表 42. TOP30 房企首批集中土地出让保证金合计 1070 亿元，平均保证金比例为 25.7% . 31 图表 43. 青岛、郑州和长沙首批集中土地出让中土地保证金平均比例高达 91%、 50% 和 49% . 31 图表 44. TOP30 房企平均进驻 5 个重点城市 . 32 图表 45. TOP30 房企在 22 个重点城市的平均获地率为 39.7% . 32 图表 46. TOP30 房企在首批集中拿地中主要分布在长三角区域（拿地建面占比为 27.6%） . 32 2021 年 8 月 24 日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 6 图表 47. 集中土拍下， CR30 土地集中度高达 68.2%（按拿地金额分） . 33 图表 48. 集中土拍下， CR30 土地集中度高达 57.0%（按拿地建面分） . 33 图表 49. 拿地金额超过 100 亿元的房企达到 28 家，融创中国（ 755 亿元）、招商蛇口 （ 521 亿元）和保利地产（ 516 亿元）位居前三 . 33 图表 50. 拿地宗数超过 10 宗的房企达 15 家，融创中国（ 44 宗）、万科（ 35 宗）和 保利地产（ 26 宗）位居前三 . 34 图表 51. 首批集中土地出让中，融创中国、保利地产和万科相对较为积极 . 34 图表 52. 国企在 22 城平均的拿地数量占比为 49%；本地企业平均的拿地数量比例为 37% . 35 图表 53. 国企获取地块的平均土地溢价率为 14.3%，低于非国企（ 16.7%） . 35 图表 54. 首批集中土拍中北京、深圳、宁波、武汉等地合作拿地的地块占比超过 20% . 36 图表 55. 合作拿地主要是以中小房企间合作或者龙头房企与中小房企合作为主 . 36 图表 56. 中南建设、滨江集团、金科股份超过一半的地均是通过合作拿地取得的 36 图表 57. 首批土拍 22 城平均静态预期毛利率在 33.9% . 38 图表 58. 土拍市场表现相对平稳的城市毛利率相对较高，土拍情绪高涨、地价明显 上涨的城市毛利率处于较低水平 . 38 图表 59. 考虑配建和自持后的 13 城的预期毛利率平均拉低 6 个百分点 . 39 图表 60. 以深圳为例，仅有的两块普通居住用地因高配建利润空间被压缩 . 39 图表 61. 一线城市、强二线城市、弱二线城市静态毛利率分别为 39.1%、 23.0%和 38.6% . 40 图表 62. 二梯队房企毛利率均衡度更高，三梯队的房企均衡度显著较弱 . 41 图表 63. 一、二梯队房企布局在弱二线城市较多，三梯队房企主要布局在强二线城 市 . 41 图表 64. 在首轮集中土地出让中获得的地块，中南建设、世茂集团和雅居乐集团的 预期毛利率相对较高 . 42 图表 65. 绿城中国、绿地控股在强二线城市毛利率相对较高，雅居乐、阳光城、佳 兆业、招商蛇口在一线城市毛利率相对较高 . 42 图表 66. 今年首批中北京、广州和苏州不再有限竞房项目，一定程度上保障了房企 的盈利空间 . 43 图表 67. 长沙和厦门的最高毛利率有所提升 . 43 图表 68. 首批管控政策覆盖度相对较低且土拍热度较高的城市：宁波、厦门、重庆、 武汉二、三批次升级的概率较 大 . 44 图表 69. 二批集中土地出让较首批集中土地出让的规则变化 . 45 图表 70. 拿地全流程管控，上海对拿地前中后期均设明确要求和限制 . 45 图表 71. 北京组合拳式的土地出让规则 . 46 2021 年 8 月 24 日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 7 图表 72. 重点城市年度供地计划中租赁住房用地占整体住宅用地的比例不得低于 10%，北京占三成 . 47 图表 73. 成都发布奖补办法支持房企新建和自持经营租赁用房 . 47 图表 74. 北京先竞价再竞品质，杭州先竞品质再竞价 . 48 图表 75. 二批次出地量较首批大幅提升的城市有厦门、沈阳和无锡 . 49 图表 76. 厦门、长春、无锡二批次成交土地平均溢价率 有所下降 . 49 图表 77. 厦门二批次项目预期毛利率有所提升 . 49 图表 78.由首轮的“控表面地价”向“控实际地价”转变，行业利润空间有望回升 50 图表 79. 2021 年上半年试点房企权益拿地销售比超过 40%红线的房企有华润置地、 华侨城和新城控股 . 51 图表 80. 上海“ 135 打分”机制各细项图解 . 52 图表 81. 报告中提及上市公司估值表 . 53 2021 年 8 月 24 日 对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 8 前言 2021 年 2 月 25 日，自然资源开发利用司正式发布 2021 年住宅用地供应分类调控相关工作要点。 政策要求 重点城市合理安排招拍挂出让住宅用地时序，实行“两集中”同步公开出让。 1）集中发布 出让公告。 原则上发布出让公告全年不得超过 3 次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时， 应公告本年度公告的发布时序安排。 2）集中组织出让活动。 同批次公告出让的土地以挂牌方式交易 的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。根据本地区 房地产市场实际情况，合理确定供地规模。 进一步 加大住宅用地供应， 2021 年公告供应量不得低于 近五年（ 20162020 年）平均完成交易量。 参与的城市包括 22 个重点城市，分别为北京、上海、广 州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、 沈阳、宁波、长春、天津、无锡。 作为 2021 年房地产行业的新政，在一定程度上改变了土地市场的 运作逻辑， 22 个重点城市也率先进入了土地市场发展的新阶段。截至 6 月末， 22 城已全部结束首批 集中成交，至此土地“两集中”政策平稳落地，新阶段下土地市场的特征和走向逐渐明朗。 图表 1. 22 城首 批集中土拍基本情况梳理 资料来源：各城市政府官网，中银证券 本报告将从 22 城首批土拍情况入手，从 地市、城市分化 、 楼市 、房企机会、盈利空间等多维角度分 析新政落地 后的五大特征 ， 并对后续二三批次的土拍提出 猜想： 2021 年 8 月 24 日 对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 9 图表 2. 新政落地后的首批集中土地出让的五大特征，后续二三批次的土拍的几点猜想 资料来源： 国土资源局， 中银证券 22 城基本覆盖国内一线城市及核心二线城市。此次土地“两集中”政策实施城市均为全国重点城 市。 从城市基本面来看， 22 城 2019 年合计人口净流入 349 万人 ； GDP 高达 34.9 万亿，占全国 总 GDP 比重为 35.4%。可以看出 22 城总体呈人口正流入态势，且贡献 GDP 超三分之一的全国 GDP，城市发 展普遍优于全国。从房地产角度来看，根据我们的计算， 2020 年 22 城商品房住宅销售金额占全国比 重 19.9%， 22 城住宅用地成交规划建面占百城比例约为四成。 22 城平均楼面均价为 8283 元 /平，同比 增长 6.1%，高于百城楼面均价增长（ 5.0%）； 22 城平均房价为 24036 元 /平，同比增长 7.1%，高于全 国销售均价增速（ 5.9%）。由此可以看出， 土地“两集中”所覆盖的 22 城基本上为全国直辖市、省 会等重点城市，基本 覆盖全国经济发展较快的城市区域，房价、地价增速均高于全国平均，需政策 调控以稳定房地产市场。 图表 3. 22城平均房价增速为 7.1%，高于全国销售均价 5.9% 的增速 图表 4. 22 城住宅用地成交规划建面占百城比例近四成 7.1 % 6.1 %5.9 % 5.0 % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 房价增速 楼面均价增速 22 城房价和楼面均价增速高于全国 22 城 全国 资料来源：万得， 克而瑞， 中银证券 资料来源：万得，中银证券 2021 年 8 月 24 日 对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 10 1 首批 集中出让 量价齐涨 ，市场热度不减 ；预计今年 22 城 住宅 土地出让金 达 2.4 万亿 1.1 首轮供地广州最积极，深圳、厦门较为保守 ； Q3 进入供应空窗期 重点城市首批土地集中出让 主要 分布在 4 月中旬到 6 月底，其中有 四 个明显的城市土地成交集中期： 1）四城集中在 4 月 27 日 -4 月 30 日出让：广州、无锡、重庆、沈阳； 2）七城集中在 5 月 8 日 -5 月 13 日出让：杭州、北京、天津、福州、青岛、深圳、厦门； 3）三城集中在 5 月 20 日 -5 月 26 日出让： 南京、济南、宁波； 4）四城集中在 6 月 1 日 -6 月 3 日出让：长沙、苏州、郑州、合肥 。 1-3 月、 7-8 月是土地集中出让的空窗断档期。 截至目前，厦门、长春和无锡结束了第二批次的土地集中出让， 其余城市的二批次土拍均在 9 月以后进行。 图表 5. 重点城市首批土地集中出让分布在 4 月中旬到 6 月 22 城 首批成 交时间 首批挂牌时间 第二批成交时间 第二批挂牌时间 预计第三批挂牌时间 长春 2021/4/15 2021/3/15 2021/6/17-18 2021/5/17 8 月 广州 2021/4/26-27 2021/3/26 6-7 月 9-10月 无锡 2021/4/28 2021/3/29 2021/8/2 2021/7/2 9 月 重庆 2021/4/28-30 2021/4/7 7-8 月 9-10月 沈阳 2021/4/30 2021/4/10 2021/7/30（延期） 10 月 杭州 2021/5/7-8 2021/4/7 2021/7/30（延期） 12 月 北京 2021/4/23-5/11 2021/3/31 7 月 11 月 深圳 2021/5/13 2021/4/14 6-7 月 9-10月 厦门 2021/5/13 2021/4/21 2021/6/10 2021/5/24 8 月 福州 2021/5/12-13 2021/4/15 2021/7/23（延期） 10 月 青岛 2021/5/12-14 2021/4/20 2021/7/30（延期） 11 月 天津 2021/5/13-15 2021/3/31 2021/7/21（延期） 9 月 南京 2021/5/20-22 2021/4/9 7 月 10 月 济南 2021/5/23-24 2021/4/23 2021/7/29（延期） 10 月 宁波 2021/5/26-27 2021/4/29 7 月 10 月 长沙 2021/6/1 2021/4/30 7 月 10 月 苏州 2021/5/31-6/2 2021/4/27 2021/7/30（延期） 10 月 郑州 2021/6/3 2021/4/30 8 月 10 月 合肥 2021/6/3 2021/5/12 7-8 月 10-11 月 成都 2021/6/7-11 2021/5/8 7 月 10 月 上海 2021/6/18-25 2021/5/20 8-9 月 10-11 月 武汉 2021/6/25-6/29 2021/5/26 8 月 10-11 月 资料来源：国土资源局，中银证券 全国核心城市土地市场联动，首轮集中供地节奏各异；广州最为积极，深圳、厦门较为保守。 深圳 和厦门首次集中出让地块面积仅占全年计划 供应量的 10%，这也与近半年来其市场的表现有关。由 于市场过热，一度引起住建部的约谈，为了避免土地市场过热，因此首批集中供地“量少质减”。 例如，深圳单价最贵的一块地位于宝安尖岗山，起拍价约 2.6 万元 /平，限制最高地价约 3.78 万元 /平， 整体质量明显低于往年平均水平。 对于北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城 市，首场土拍竞争比较激烈 。 2021 年 8 月 24 日 对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 11 图表 6. 重点城市首轮集中供地节奏广州最为积极，深圳、厦门较为保守 资料来源： 国土资源局 ，中银证券 注：计算方法为首批实际成交面积 /全年计划供地面积 对于 首 轮的出地量占全年计划的比重较高 的 城市 而言，错过首批土地集中出让，二、三批次房企在 该城市的 补货选择空间 将缩小 。 例如， 广州首批集中 成交 的土地占全年供地计划的比重高达 54%， 意味着房企若错过本轮土拍机会，房企在广州的补货将要等到 6-7 月公告的第二批土地或 9-10 月的 第三批土地。因此虽然广州此轮集中供地的土地质量欠佳，远郊供应占比近七成（ 69%），房企的参 与度仍然不减，平均竞拍轮次为 19 次，平均土地溢价率为 14.6%，较 2020 年全年提升 7.2 个百分点。 根据首批实际成交情况和二批次的挂牌情况，长春和沈阳三批次的出地 量占全年供地计划的比重或 仅为 17%和 1%，错过一、二批次的集中土地出让活动后，房企在这两个城市的补货选择空间或大大 缩小。 图表 7. 广州首批成交面积占全年供地计划的比重为 54%，长春和沈阳三批次出地量约占全年供地计 划的比重或仅为 17%和 1% 0% 2 0 % 4 0 % 6 0 % 8 0 % 1 0 0 % 沈阳 长春 广州 无锡 苏州 济南 杭州 厦门 各城市三批次出地量占比 三批占比 二批占比 首批占比 资料来源：各地国土资源局，中银证券 注：首批占比 =首批实际成交面积 /全年供地计划；二批占比（无锡、长春、厦门） =二批实际成交面积 /全年供地计划；二批占 比（沈阳、广州、苏州、济南、杭州） =二批供地面积 /全年供地计划；三批占比 =1-首批占比 -二批占比 2021 年 8 月 24 日 对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 12 1.2 首批 22 城 住宅 土地 成交总价 破万亿， 预计全年 2.4 万亿 22 城首批集中出让的土地成交 总价 合计 1.05 万亿元 ， 其中 成交总价最高的五城为杭州、北京、南京、 广州、武汉，成交总价分别为 1178、 1110、 993、 906 和 788 亿元。 22 城首批集中出让的土地成交总 价占整体上半年 22 城合计住宅类用地成交总价的比重为 79%（首批集中出让前存在部分在 2020 年年 末及 2021 年年初挂牌的土地出让） ， 上半年 22 城土地成交总价同比增长 18.9%，较 2019、 2020 年同 期均值增长 27.2%。 其中，厦门、长沙、 上海、南京、郑州、长春、广州 上半年土地出让金较 2019、 2020 年同期增速超 50%。 我们对 22 城今年全年的 住宅 土地出让金做了一个测算。 我们根据 实际 已 成交地块的成交总价 +预计 后续成交量 *2021 年首批 各城市 平均容积率 *2021 年首批 各城市 成交楼面均价 *0.8 来计算 （根据近期的 政策方向，预计二三批次土拍热度及楼面均价大概率下滑，因此我们乘以一个 0.8 作为系数对其进行 调整），其中 预计后续成交量 =各城市全年计划供地量 *（ 2020 年实际成交量 /2020 年计划供地量） - 已成交量 ， 初步推算出 2021 年全年各城市住宅用地的土地出让金总额，预计 2021 年 南京、上海、 北 京、杭州、重庆 将分别以 2985、 2558、 1844、 1797 和 1779 亿 元排名前五 。 厦门、合肥、 长沙、南京 将实现超 70%的高速增长。同时，按照我们的测算， 今年 22 个城市 住宅土地成交总价 或达 2.41 万亿， 同比增速可达 2.2%，较 2019-2020 年均值增长 8.6%。 过去两年 22 城土地出让金占全国的比重近三成。 图表 8. 2021 年首批集中出让土地的成交总价排名前三的 城市为北京、杭州和广州 图表 9. 2021H1 厦门、长沙、上海、南京、郑州、长春、广 州上半年土地成交总价 较 2019、 2020 年同期增速超 50% 1178 1110 993 906 788 774 635 499 424 414 381 358 355 256 244 198 194 190 164 158 138 121 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 1 4 0 0 杭州 北京 南京 广州 武汉 上海 重庆 天津 苏州 郑州 长沙 宁波 成都 无锡 济南 沈阳 长春 厦门 合肥 福州 深圳 青岛 2021 年首批集中出让土地的成交总价 2021 年首批成交总价（亿元） 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 1 4 0 0 1 6 0 0 1 8 0 0 上海 北京 南京 广州 杭州 武汉 重庆 天津 苏州 厦门 郑州 长春 长沙 宁波 成都 无锡 合肥 济南 沈阳 福州 青岛 深圳 22 个重点城市成交土地总价（亿元） 2 0 1 9 H 1 2 0 2 0 H 1 2 0 2 1 H 1 资料来源：国土资源局，中银证券 资料来源：万得 ，中银证券 图表 10. 预计 2021 年 厦门、合肥、南京、长沙土地 成交总价 将实现超 70%的高速增长 - 1 0 0 % 0% 1 0 0 % 2 0 0 % 3 0 0 % 0 5 0 0 1 , 0 0 0 1 , 5 0 0 2 , 0 0 0 2 , 5 0 0 3 , 0 0 0 南京 上海 北京 杭州 重庆 武汉 厦门 广州 天津 成都 合肥 长沙 苏州 郑州 宁波 济南 无锡 深圳 青岛 沈阳 长春 福州 预计 2 0 2 1 年 重点 22 城住宅土地出让金 及增速 推算 2021 年全年土地出让金 较 2019 、 2020 年均值增速 （亿元） 资料来源：万得， 各地国土资源局，中银证券 2021 年 8 月 24 日 对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 13 图表 11. 按照我们的测算，今年 22 个重点城市土地出让金合计超 2.41 万亿元， 较 2019-2020 年均值增 长 8.6% - 5 0 % 0% 5 0 % 1 0 0 % 1 5 0 % 2 0 0 % 2 5 0 % 0 5 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 5 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 2 5 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 3 5 , 0 0 0 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 2 0 2 1 E 22 个重点城市历年住宅土地出让金 及增速 22 个重点城市住宅土地出让金（亿元）