2021-2022大湾区第三季度的旧改 大数据与新趋势分析报告 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 广东省三旧改造协会行业发展研究中心成立背景 2020年 4月 15日，广东省三旧改造协会与合 一城市更新集团联合成立了 广东省三旧改造 行业发展研究中心， 共同编制广东省“三旧” 改造（城市更新）行业简讯（包括季报和周 报），为行业及会员提供最前沿资讯信息。 第三季度湾区旧改现状总览01 第三季度湾区重点城市旧改现状02 第三季度湾区旧改发展的新趋势03 Chapter 01 第三季度湾区旧改现状总览 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 1、数量： 156个 ，环比上升 37%。 广州、深圳 发布 最多，频次最高，珠海、佛山、惠州次之。 2、特点： 高频次、政策频出， 政策发布仍然延续着完善原有政策和出台新政策的组合拳模式。 湾区九市政策数量 湾区九市政策数量占比 第 三 季度湾区旧改现状总览 政策动态（一） 11 13 36 32 15 9 10 11 11 6 2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 国家 广东市 广州市 深圳市 珠海市 中山市 东莞市 佛山市 惠州市 江门市 肇庆市 国家 7% 广东市 8% 广州市 23% 深圳市 21% 珠海市 10% 中山市 6% 东莞市 6% 佛山市 7% 惠州市 7% 江门市 4% 肇庆市 1% 国家 广东市 广州市 深圳市 珠海市 中山市 东莞市 佛山市 惠州市 江门市 肇庆市 114 156 第二季度 第三季度 第三季度政策数量比第二季度上 升 37% 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 政策动态（一） 特点与趋势： 1、 城镇老旧小区改造是本季度的政策与行业热点 ， 国家 、 省 、 湾区九市政策多次提到要加强加快老旧小区改造 。 2、 多城相继出台城市更新条例 （ 征求意见稿 ） 、 城市更新管 理办法等效力层级较高的纲领性城市更新文件 。 3、 国家发文明确在城市更新工作中应始终把历史文化保护放 在第一位 ， 延续历史文化名城的传统格局和风貌 。 4、 试行行政裁决解决城市更新拆迁难题 。 本季度的政策关键词： 城镇老旧小区改造、城市更新条例、历史文化保护、 历史遗留违法建筑处理、 城市更新行政裁决、 新型产业用地（ M0） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 政策动态（一） 重点政策 1 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 2 自然资源部 农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知 3 广东省土地管理改革 2020年度工作方案 4 广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知 5 广东省发布关于推动工业园区高质量发展的实施方案 6 广州市城中村改造合作企业引入及退出指引（征求意见稿） 7 广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引 8 深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿） 9 深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局发布关于停止商务公寓审批的通知 10 深圳市拆除重建类城市更新项目清退用地处置规定（征求意见稿） 11 珠海市自然资源局关于印发应对新冠肺炎疫情促进城市更新相关工作的通知 12 珠海经济特区城市更新条例（征求意见稿） 13 佛山市关于解决不动产登记历史遗留及疑难问题的意见（征求公众意见稿） 14 佛山市城市更新单元计划管理规定（征求意见稿） 15 东莞市人民政府关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通告 16 中山市城市更新管理办法（征求意见稿） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 行业动态（二） 本期，大湾区内九市共监测到 104条行业动态，需重点关注的行业动态共 33条。 主要聚焦于房地产调控、城镇老旧小区改造、城市间区域融合发展、各城市城市更新的突破发展等方面。 中央重申“房住不炒”，保持调控基调不变，加强地产资金监管和融资监管 各地加快推进老旧小区改造，工作成果初现 粤港澳大湾区城际铁路建设规划出炉，区域交通 与区域融合 一体化提速 国家层面 广东省自然资源厅组织开展百个重大建设项目“百日攻坚”专项行动 广东部署八项土地管理改革攻坚举措，积极探索土地管理改革新路子 广东省部署开展农村占用耕地建房摸排工作，严守耕地保护线 广东省积极推进城镇老旧小区改造工作 广东省层面 广州、佛山两市将共建“广佛高质量发展融合试验区”，推动广佛全域同城化 广州新一轮城市更新政策公布，未来 5年将改造 183条城中村，广州城市更新驶入“快车道” 深圳市加快开展国土空间提质增效十大专项行动 佛山市大力推进城市更新， 1-8月新增启动“三旧”改造项目 101个，各区加大村级工业园改造工作力度 惠州市积极推进仲恺高新区仲恺大道沿线成片连片改造工作 东莞市计划推动南部临深片区 9镇与深圳融合发展，打造“深莞深度融合发展示范区” 东莞市首宗城市更新 M0用地公开挂牌出让并成交，单一主体挂牌招商制度取得重要进展 地方市级层面 大湾区内九市项目 数量 总览 12 大湾区内九市项目面积总览 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 项目动态（三） 1257个“三旧”改造（城市更新）项目动态，环比上升 55.8% 其中 531个新增进入初期阶段 ， 721个取得进展， 5个调出 /取消。新增面积规模约为 2320万 m，面积环比上升 80.5%。 广州 、 深圳、东莞 项目最多 ： 深圳 273个项目动态 广州 272个项目动态 东莞 221个项目动态 佛山 、 东莞 新增面积规模最大 ： 佛山新增 “三旧”改造 面积 690万 m 东莞新增 “三旧”改造 面积 450万 m 272 273 26 132 82 221 98 7 146 383.2 248.8 2.8 689.9 77.8 450.4 259.2 20.7 205 广州 深圳 珠海 佛山 惠州 东莞 中山 江门 肇庆 项目数 新增“三旧”改造面积规模（万 m） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 项目动态（三） 重点房企项目战绩 1、 共有 32家 重点房企 的 92个“三旧”改造（城市更新）项目取得进展 ，数量环比增长 5.7% 2、 华润置地、佳兆业集团、星河控股、万科集团 等 会员单位取得进展的项目较多 3、主要集中在 深圳、广州 和 东莞 ， 占项目进展的 78% 注：季报统计的企业主要为广东省三旧改造协会会员单位，战绩为不完全统计 重点房企项目 战绩及数量分布图 第二季度与第三季度重点房企项目进展数量 TOP10 其他 , 17 华润置地 , 13 佳兆业集团 , 10 星河控股 , 8万科集团 , 7 升龙集团 , 6 时代中国 , 6 碧桂园集团 , 5 保利集团 , 4 卓越集团 , 4 富力集团 , 3 京基集团 , 3 鸿荣源集团 , 2 绿景集团 , 2中国奥园 , 2 珠海高新建投 , 2 21 17 16 14 12 11 10 9 8 8 0 5 10 15 20 25 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 土地市场动态（四） 1、 土地市场共 成交 1005宗， 数量环比上升 9.1%； 成交 地块总面积约 2200万 m， 面积环比增长 19.1%； 成交金额人民币约 1780亿元 ， 总金额环比下降 14.1%。 2、佛山市成交的数量最多，惠州市成交土地面积最大，广州市土地成交金额最大。 3、土地均价中， 广州市 城镇住宅用地、商业服务业用地 土地均价最高， 佛山市 工业及物流仓储用地出让均价最高； 惠州市 城镇 住宅用地出让土地均价最低， 肇庆市 工业及物流仓储用地、商业服务业用地均价最低。 75 98 33 338 162 65 24 72 138 220.0 264.0 179.1 395.0 395.2 261.8 149.4 254.2 80.8 472.3 241.2 96.8 377.5 90.1 342.4 74.9 61.4 22.4 广州市 深圳市 珠海市 佛山市 惠州市 东莞市 中山市 江门市 肇庆市 土地成交总宗数（宗） 土地成交总面积（万 m） 土地成交总金额（亿元） 40935 17314 18544 24839 8096 25116 16467 8691 9072 1632 3388 500 950 835 1049 848 499 461 43740 34284 4641 17649 9204 5849 8448 4483 3531 广州市 深圳市 珠海市 佛山市 惠州市 东莞市 中山市 江门市 肇庆市 城镇住宅用地土地均价（元 /m） 工业及物流仓储用地出让土地均价（元 /m） 商业服务业用地出让土地均价（元 /m） 第三季度大湾区内九市土地成交统计图 第三季度大湾区内九市各类型用地出让土地均价统计图 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区旧改现状总览 土地市场动态（四） 1、采用 招拍挂出让 的宗地共 405宗，供应面积约 1759.1万 m；采用 协议出让 供应的宗地共 600宗，供应面积约 440.6万 m。 2、 按供应用途分， 城镇住宅用地 共 582宗，面积约 648.7万 m； 工业用地 共 276宗，面积约 1090.2万 m； 商业用地 共 74宗， 面积约 139.2万 m。 住宅用地与工业用地成交仍是主流。 214.6 71.4 171.0 342.2 332.6 192.9 148.7 226.7 59.0 5.5 192.5 8.1 52.8 62.6 68.9 0.7 27.5 21.8 71 19 32 47 83 45 23 53 32 4 79 1 291 79 20 1 19 106 广州市 深圳市 珠海市 佛山市 惠州市 东莞市 中山市 江门市 肇庆市 招拍挂出让面积（万 m） 协议出让面积（万 m） 招拍挂出让数量 协议出让数量 71.7 98.6 42.0 134.4 69.3 129.9 26.7 54.5 21.6 86.0 42.0 107.9 220.8 265.9 96.2 69.0 145.7 56.7 35.0 15.6 29.2 10.4 8.0 5.8 25.8 9.0 0.4 广州市 深圳市 珠海市 佛山市 惠州市 东莞市 中山市 江门市 肇庆市 城镇住宅用地出让面积（万 m） 工业及物流仓储用地出让面积（万 m） 商业用地出让面积（万 m） 大湾区内九市招拍挂及协议方式 成交 面积统计图 大湾区内九市各类型用地成交面积统计图 Chapter 02 湾区重点城市旧改现状与趋势 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 广州 共发布 272个项目动态 ，数量环比上升 92.9%，新增标图建库的地块面积约 383.2万 m， 规模环比上升 177.5% 广州市在统计期内共成功招引合作企业 8个，项目面积规模约 444万 m 黄埔 区 和 白云 区 发布的项目动态较多 广州市项目总览 169 1 1 26 10 8 2 10 9 26 1 5 1 3 标 图 建 库 合 作 意 向 企 业 招 标 合 作 意 向 企 业 结 果 基 础 数 据 合 作 企 业 公 开 招 引 合 作 企 业 招 引 结 果 片 区 策 划 方 案 控 规 调 整 方 案 实 施 建 设 工 程 规 划 公 示 三 旧 改 造 用 地 审 批 微 改 造 留 用 地 挂 牌 出 让 留 用 地 挂 牌 成 交 广州项目动态数量（个） 383.2 18.6 30.7 858.3 444.0 126.5 1323.3 468.9 108.9 0.2 7.0 11.0 22.6 标 图 建 库 合 作 意 向 企 业 招 标 合 作 意 向 企 业 结 果 合 作 企 业 公 开 招 引 合 作 企 业 招 引 结 果 片 区 策 划 方 案 控 规 调 整 方 案 实 施 建 设 工 程 规 划 公 示 三 旧 改 造 用 地 审 批 微 改 造 留 用 地 挂 牌 出 让 留 用 地 挂 牌 成 交 广州项目 面积 （万 m） 43.4% 20.4% 18.6% 4.4% 4.0% 2.6% 1.8% 1.5% 1.5%1.1%0.7% 黄埔区 白云区 番禺区 南沙区 增城区 天河区 海珠区 从化区 荔湾区 花都区 越秀区 广州市各区项目数量占比 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 广州城市更新 发展历程 改革开放 2006年 2009年 2012年 2015年政府出资 政府建设 政府出资引入房 地产企业产生系 列弊端 1999年 限制房企进入转由政府投 资建设 ， 难以支撑 。 松口、中调、允许社会 资金参与先安置、后改 造的改造工作 三旧政策出台 58号文 、 78号文 强化政府主导 规划先行，应储尽储 成片改造、节约集约 国内首个更新局成立 政府主导、市场运作 2019年 旧村改造，采取协 议供地 2020年 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 广州 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 广州市城市更新办法 广州市旧村庄更新实施办法 广州市旧城镇更新实施办法 广州市旧厂房更新实施办法 关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见 广州市提高工业用地利用效率实施办法 广州 深入推进城市更新工作的实施细则 广州市旧村庄全面改造成本核算 方 法 关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见 广州市城市更新基础数据调查和管理办法 广州市城市更新安置房管理办法 关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见 广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案 广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引 广州市城市更新单元设施配建指引 广州市城市更新单元详细规划报批指引 广州市城市更新单元详细规划编制指引 广州市关于深入推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引 广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿） 广州城市更新 政策体系 现在： “1+1+N” 新 政策体系 2020年 8月， 关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见 、 广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案 审议通过，随后 广 州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引 等与城市更新相关的若干配 套指引正在陆续制定印发，初步形成了广州市 城市更新 “ 1+1+N” 新 政策体 系 。 本轮政策提出了“ 2025年前先行推进重点地区更新、 2030年前全面推进 城市集中建成区更新、 2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标， 广州将在近 3年对 83条城中村实施改造，近 5年计划完成 183条城中村改造，近 10年推进约 400条城中村改造。彻底打破城乡二元结构，解决城乡发展不平衡、 不充分问题。 原来“ 1+3+N” 的政策体系 即 广州市城市更新办法 为核心， 广州市旧村庄更新实施办法 、 广州市旧城镇更新实施办法 、 广州市旧厂房更新实施办法 3个政策文 件，以及“ N” 代表的三旧更新地块改造方案或规划控制导则等相互结合，为 旧改市场提供政策支持。 2019年 4月， 广州市深入推进城市更新工作实施细则 印发实施，涵盖 了城市更新工作的各领域各阶段。 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 广州 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 共发布 221个项目动态 ，数量环比上升 72.7%。 新增标图建库的面积为 450.4万 m 东城街道 、 凤岗镇 和 麻涌镇 发布的项目动态较多 东莞市项目动态数量总览 东莞市各镇街项目数量占比 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 东莞 66 3 53 53 1 12 10 2 1 17 1 2 标 图 建 库 权 籍 调 查 前 期 服 务 商 招 引 采 购 前 期 服 务 商 招 引 采 购 结 果 土 地 整 备 综 合 服 务 更 新 单 元 划 定 前 期 研 究 报 告 更 新 单 一 主 体 挂 牌 招 商 更 新 单 一 主 体 挂 牌 招 商 结 果 1 +N 方 案 土 规 调 整 三 旧 改 造 用 地 审 批 东莞项目动态（个） 450.4 6.9 1339.4 1172.3 152.9 204.7 135.9 19.8 5.9 66.8 0.3 11.3 标 图 建 库 权 籍 调 查 前 期 服 务 商 招 引 采 购 前 期 服 务 商 招 引 结 果 土 地 整 备 综 合 服 务 更 新 单 元 划 定 前 期 研 究 报 告 更 新 单 一 主 体 挂 牌 招 商 更 新 单 一 主 体 挂 牌 结 果 1 +N 方 案 土 规 调 整 三 旧 改 造 用 地 审 批 东莞项目动态（万 m） 28.5% 10.9% 5.4% 5.0%5.0% 4.5% 4.1% 3.6% 3.2% 29.9% 东城街道 凤岗镇 麻涌镇 黄江镇 万江街道 大岭山镇 洪梅镇 寮步镇 清溪镇 其他 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 东莞前期服务商情况 自 2018年起算，截止到 10月 31日 ，东莞前期服务商共成交 224个，涉及的土地总面积 6563万 m 。其中， 2020年 共成交 136 个，涉及的土地面积 3358万 m 。 各镇街中， 万江街道 、 中堂镇 、 虎门镇 、 南城街道 和 黄江镇 的前期服务商成交数量较多 东莞市 2020年前期服务商成交数量各镇街 占比分布 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 东莞 2018-2020东莞市前期服务商成交数量及面积（ 万 m） 分布图 万江街道 7% 中堂镇 7% 虎门镇 6% 南城街道 6% 黄江镇 6% 清溪镇 5% 大岭山镇 5%长安镇 5% 谢岗镇 4% 企石镇 4% 桥头镇 4% 凤岗镇 4% 常平镇 3% 塘厦镇 3% 麻涌镇 3% 洪梅镇 3% 石排镇 2% 寮步镇 2% 厚街镇 2% 横沥镇 2% 东坑镇 2% 其他 13% 126 3080 3358 7 81 136 2018 2019 2020 面积 数量 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 东莞前期服务商 2020年情况 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 东莞 1、按改造类型分 ， 村改项目占比 41%，工改项目 占比 59%， 工改工随报随批 2、按企业类型分，仅有 3%的项目前期服务商类型是国企，其余 97%的项目前期服务商均为民营企业 3、前期服务商为上市企业的项目占比 24% 4、前期服务商中涉及前置融资的 占 19%，其中涉及股权质押的占 7% 村改 41% 工改 59% 国企 3% 民企 97% 非上市企业 76% 上市企业 24% 前置融资 19% 非前置融资 81% 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案 （东府 2014 147号） 东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质 的意见 （东府 2018 102号） 东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引 东莞市城市更新（“三旧”改造）标图建库申报和审查指引 （修订） 东莞市更新单元容率计算指引 东莞市 2018年重点更新单元容积率计算指引 东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行） “1+N” 总体实施方案审批操作细则 关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见 东莞市更新单元公共设施配置指引 东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订） 进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策 东莞城市规划管理技术规定（ 2020年文件汇编） 2018年以后，集体经济组织公开选取前期服务商，要 统一纳入镇政府监管，实行层级备案， 市场主体参与 东莞村改类项目空间会被压缩。 在挂牌招商模式下，参与挂牌主体要在挂牌后 六个月 内完成要约收购 ，也即需要和城市更新单元范围内的 物业权利人达成协议。采取何种方式提前介入特定项 目，以及如何通过挂牌招商的方式锁定项目，将是非 常复杂的问题。 东莞城市更新 政策体系及趋势 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 东莞 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 佛山市项目总览 共发布 132个项目动态 ，数量环比上升 46.7% 佛山市新增标图建库的面积为 689.9万 m， 批复的更新单元计划面积合计约 1422.5万 m， 实施方案 面积 224.8万 m 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 佛山 31 1 9 4 24 1 14 20 4 21 1 2 标 图 建 库 改 造 意 愿 前 期 服 务 招 标 采 购 前 期 服 务 机 构 确 认 更 新 单 元 计 划 更 新 单 元 规 划 改 造 方 案 表 决 实 施 方 案 土 规 调 整 三 旧 用 地 审 批 留 用 地 挂 牌 出 让 留 用 地 挂 牌 成 交 佛山项目动态（个） 689.9 99.1 38.6 1422.5 123.1 289.5 224.8 156.9 121.8 4.2 15.5 标 图 建 库 前 期 服 务 招 标 采 购 前 期 服 务 机 构 确 认 更 新 单 元 计 划 更 新 单 元 规 划 改 造 方 案 表 决 实 施 方 案 土 规 调 整 三 旧 用 地 审 批 留 用 地 挂 牌 出 让 留 用 地 挂 牌 成 交 佛山项目动态（万 m） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 佛山市是广东省“三旧”改造的起源地和示范市， 2007年 6月在全省率先提出“旧城镇、旧厂房、旧村居”的“三旧”改造概念 佛山城市更新发展历程 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 佛山 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 佛山市“三旧”改造专项规划（ 2009-2020） 印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及 3个指导意见的通知 印发加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造补充意见的通知 （ 2008） 印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见 （ 2009） 印发佛山市国土资源局“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法的通 知 （ 2010） 佛山市三旧改造项目规划建设管理指导意见（试行） （ 2010） 佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展市级专项奖励资金管理办法 （ 2011） 贯彻落实关于通过“三旧”改造促进工业提升发展若干意见的通知 （ 2011） 印发关于加快推进“三旧”改造促进城市升级工作意见的通知 （ 2012） 佛山市城市治理三年行动计划 （ 2017） 关于印发佛山市城市棕线管理办法的通知 （ 2018） 佛山市人民政府办公室关于推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见 （试行） （ 2018） 佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（ ” 三旧 ” 改造）促进高质 量发展的实施意见（公示稿） （ 2019） 佛山市城市更新（“三旧”改造）全流程管理实施指引（试行） （ 2020） 佛山城市更新政策体系 趋势： 1、一个主体三个方向： 一是以村级工业园综合提升为主导方向。二 是以中心城区旧村居改造为主要区域。三是鼓励连片改造和确保公 益性用地落实。 2、 提出新目标： 一是加强市级统筹，建立全市统一政策、规划、管 理体系。二是进一步激发市场活力，政府与市场协力加快推进“三 旧”改造。三是进一步聚焦产保区内工业提升和中心城区旧城改造， 提升佛山城市形态。 “ 1+3”文件： 2019年 11月，佛山市人民政府发布 佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新 （“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见 ，更新了此前佛山市人民政府于 2018 年发布的 佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施 意见（试行） ，逐步建立起佛山市城市更新政策体系。 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 佛山 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 惠州 市项目总览 共发布 82个项目动态 ，数量环比上升 20.6% 惠州市 新增 标图建库的地块面积约 77.8万 m 惠州共有 15个城市更新单元地块挂牌出让，面积规模约 120万 m； 12个城市更新单元地块挂牌成交，面积规模约 98.5万 m 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 惠州 19 1 1 1 2 3 13 15 12 9 6 标 图 建 库 前 期 服 务 单 位 招 标 前 期 服 务 单 位 招 标 结 果 村 企 合 作 改 造 主 体 招 标 村 企 合 作 改 造 主 体 招 标 结 果 规 划 设 计 条 件 实 施 主 体 认 定 城 市 更 新 单 元 土 地 挂 牌 出 让 城 市 更 新 单 元 土 地 挂 牌 出 让 成 交 留 用 地 土 地 公 告 留 用 地 土 地 成 交 惠州项目动态（个） 77.8 12.0 2.0 7.8 13.5 8.9 4.6 120.0 98.5 5.7 15.3 标 图 建 库 前 期 服 务 单 位 招 标 前 期 服 务 单 位 招 标 结 果 村 企 合 作 改 造 主 体 招 标 村 企 合 作 改 造 主 体 招 标 结 果 规 划 设 计 条 件 实 施 主 体 认 定 城 市 更 新 单 元 土 地 挂 牌 出 让 城 市 更 新 单 元 土 地 挂 牌 出 让 成 交 留 用 地 土 地 公 告 留 用 地 土 地 成 交 惠州项目动态（万 m） 一站式城市更新咨询服务商 | 城市更新 产业运营 政策智库 2.碧桂园 成交总价 11.77亿元 1.星河 成交总价 13.9亿 元 6.信鸿集团 成交总价 5.69亿元 8.新力 成交总价 4.89亿元 10.昊翔源 成交总价 14.38亿元 12.星河 成交总价 12.24亿元 13.卓越 成交总价 6.09亿元 16.时代瑞誉 成交总价 5.71亿元 15.天益投资 成交总价 10.92亿元 3.鑫月实业 成交总价 5.01亿元 7、 9.恒大 成交总价 7亿元 11.佳兆业 成交总价 15.94亿元 14.天益投资 成交总价 3.22亿元 17.碧桂园 成交总价 8.06亿元 仲恺高新区 2019城市更新实施计划 1.冠球工业园片区改造项目 2.惠环轻轨站北片区成片连片改造项目 3.惠环轻轨站南片区成片连片改造项目 4.长丰汽车片区改造项目 5.宝柏片区改造项目 6.岭南影音片区改造项目 7.ZKA33-01片区改造项目 8.科融大厦片区改造项目 9. ZKA33-02片区改造项目 10.陈江五一村北片区成片连片改造项目 11.平南片区改造项目 12.陈江双一、双二、双三村旧村庄改造 项目 13.德赛陈江工业区改造项目 14.仲恺轻轨站南片区改造项目 15. 仲恺轻轨站北片区改造项目 16.白云山村片区改造项目 17.大陂村片区改造项目 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 惠州市城市更新概况 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 惠州 年份 政策 2010 惠州市人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见 惠州市惠城区“三旧”改造项目认定、管理办法 博罗县推进“三旧”改造工作实施方案 2011 惠州市土地节约集约利用考核办法（试行） 关于进一步促进节约集约用地的实施意见 惠州市惠城区“三旧”改造项目认定程序和需提供的资料 2015 惠州市农村危房改造实施方案 2016 惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定 2017 惠州市城乡规划管理技术规定 关于惠州市政府购买棚户区改造服务的管理办法 惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法 惠州市集体土地征收与补偿暂行办法 2018 关于加快“三旧”改造提高改造完成率的通知 惠州市“三旧”改造实施办法（征求意见稿） 关于明确“三旧”改造项目涉及无偿移交 15%比例公建公益性用地有关问题的通知 惠州市惠阳区“三旧”改造实施暂行办法 惠州市大亚湾区三旧改造实施细则（征求意见稿） 2019 惠州市“三旧”改造实施办法（第二次征求意见稿） 惠州市新型产业用地（ M0）管理暂行办法（征求意见稿） 惠州市惠城中心区“ 三旧” 改造专项规划（征求意见稿） 仲恺大道沿线城市更新工作的实施意见 仲恺高新区新型产业用地（ M0）管理暂行办法 2020 惠州市城乡规划管理技术规定（局部条款修订）（草案） 惠州仲恺高新区城市更新专项规划（草案） 惠州市惠阳区新型产业用地（ M0）管理实施细则 惠州市“旧改”改造体系以 惠州市人民政府关于推进“三旧”改造 促进节约集约用地的实施意见 为总纲 ， 惠州市人民政府办公室关 于进一步促进节约集约用地的实施意见 惠州市土地节约集约利用 考核办法（试行） 惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出 让金办法 为其配套文件。 趋势： 惠州市国土资源局 2019年公示征求社会意见的 惠州市“三旧”改造实施 办法（第二征求意见稿） （以下简称改造办法） 有望带来“加速度” 。 明确了旧厂房、旧村庄和城镇各改造土地类型的改造主体和实施方式，同时 划定改造单元未成片连片改造创造基础，推动实现规模化改造，全面改造改 造片区的人居环境和城市品质。此外，对于“工改工”、“工改文”等产业 项目的嘉奖机制又将推动产业赋能，推动“三旧”改造项目产业和形态的多 元化。 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 共发布 26个项目动态 ，数量环比下降 18.8% 珠海市确认申报主体的项目面积共计约 2.8万 m，城市更新单元规划面积规模约 2.2万 m；已进行实施主体公示的面积规模约 16.7万 m 珠海 市项目总览 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 珠海 1 3 2 10 1 3 4 1 1 更 新 意 愿 表 决 结 果 申 报 主 体 公 示 更 新 单 元 规 划 控 划 修 改 建 筑 工 程 公 示 土 地 协 议 出 让 结 果 实 施 主 体 资 格 认 定 用 地 规 划 公 示 地 价 评 估 公 示 珠海项目动态（个） 2.8 2.2 113.1 0.9 12.6 16.7 0.7 申 报 主 体 公 示 更 新 单 元 规 划 控 划 修 改 建 筑 工 程 公 示 土 地 协 议 出 让 结 果 实 施 主 体 资 格 认 定 用 地 规 划 公 示 珠海项目动态（万 m） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 珠海城市更新概况 “一二三 +N” 政策框架体系： 1个“总纲”， 2个“配套文件”， 3个“分类指导文件”， N个操作办法和细则 。 趋势： 慎用“大拆大建”（拆建类城市更新）；少用“小拆小建”（改建类城市更新）；多用“不拆不建”（整治类城市更新） 1993年 2000年 2008年 2009年 2012年 2016年 珠海市提出加快城镇旧 区改建，出台了旧城拆 建改造政策，开始探索 实施旧城镇片区、城中 旧村整体拆除重建。 珠海市提出“改造城中旧 村、建设文明社区”的行 动，全面铺开香洲城区 26条城中旧村整体拆除 重建改造工作。 结合 广东省人民政府关 于加快发展我省服务业的 实施意见 （ 粤府 2008 66号 ） ， 探索开展旧厂房 通过临时改变建筑使用功 能发展第三产业 。 结合省“三旧”改造工作部 署，依据省“三旧”改造政 策，稳步推进了旧厂房、旧 城镇和旧村庄的改造工作。 成立实体机构 “ 珠海市城 市 更 新 管 理 办 公 室 ” （ 2014年并入市住规建 局 ） ， 探索建立可持续发 展的城市更新机制 ， 启动 了新一轮城市更新工作 。 构建形成以 珠海经济特区 城市更新管理办法 （市政 府令第 114号）为总纲的 “一 二三 +N” 政策框架体系 。 全面推进“放管 服”，城市更新 项目审批事项全 部下放区政府 （管委会）。 2017年 2019年 关于深化改革加快推动 “ 三旧 ” 改造促进高质量发展的指导意见 （ 粤府 （ 2019） 71号 ） 深入 推进节 约集约用地示范省建设 ， 全面推进 土地供给侧结构性改革 ， 优化旧改 市场化运作机制 。 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 珠海 2020年 珠海经济特区城市 更新条例 与 珠海 经济特区城市更新管 理办法 征求意见， 通过立法进行城市更 新制度创新，解决现 有项目的推进困局 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 中山 市项目总览 共发布 98个项目动态 ，数量环比上升 44.1% 纳入标图建库的地块面积规模共计约 259.2万 m，进行改造方案公示的项目面积规模约 47.4万 m 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 中山 84 1 3 10 标 图 建 库 前 期 服 务 商 结 果 城 市 更 新 意 愿 征 集 改 造 方 案 中山项目动态（个） 259.2 16.9 47.4 标 图 建 库 前 期 服 务 商 结 果 改 造 方 案 中山项目动态（万 m） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 政策导向更加明晰，更加注重公益性，工改项目支持力度变大；地价、土地收益补偿更加优惠、透明 2010年 2011年 2015年 2017年 2018年 “三旧”改造专项规划（ 2010-2015年） （已废止） 关于“三旧”改造工作的若干意见 （已废止） 中山市“三旧”改造实施细则（试行） （已废止） 关于进一步推进我市“三旧” 改造工作的意见 中山市 “ 三旧 ” 改造专项规划 修编 （ 2015-2020年 ） 中山市“三旧”改造实施细则 （修订） 中山市 “ 三旧 ” 改造实施办法 （ 试行 ） 中山市旧村庄全面改造实施细则 （ 试行 ） 中山市旧厂房全面改造实施细则 （ 试行 ） 中山市旧城镇全面改造实施细则 （ 试行 ） 重新梳理全市“三旧”资源、调整改造 规划结构、对“三旧”资源合理配置， 以实现城市建设向内涵集约式挖潜转变。 注： 关于“三旧”改造工作的若干意见 及 中山市“三旧”改造实施细则 现已废止，于 2018年起试行 中山市“三旧”改造实施办法 中山市 “ 三旧 ” 改造三个配套文件 ， 形成了 “ 1+3” 的文件体系 ， 三旧改造逐步走向规范化 。 中山按照边实施边探索 、 边评估边完善的思路 ， 按照 “ 三旧 ” 用地前期整理 （ 整备 ） 主体及用地出让方 式不同 ， “ 三旧 ” 改造可分为 政府主导改造 、 权属人自行改造和村企合作改造 3种模式 。 中山城市更新概况 第二季度湾区重点城市旧改现状分析 中山 中山市城市更新管理办法 （征求意见稿） 中山市旧村庄旧城镇全面改 造实施细则（征求意见稿） 中山市旧厂房升级改造实施 细则（征求意见稿） 中山市城市更新项目地价款 计收规定（征求意见稿） 2020年 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 第三季度湾区重点城市旧改现状分析 江门、肇庆 江门市 共发布 7个项目动态 ，数量环比下 36.4% 三旧改造单元规划面积规模约 20.7万 m 肇庆市 共发布 146个项目动态 ，数量环比上升 440.7% 新增 标图建库的地块面积规模共计约 205万 m，进行改造方案公 示的项目面积规模约 4.9万 m 1 1 2 1 2 三 旧 改 造 决 议 公 告 单 元 规 划 公 开 征 集 合 作 主 体 （ 结 果 ） 改 造 申 请 三 旧 改 造 项 目 挂 牌 出 让 江门项目动态（个） 25.0 20.7 38.6 1.5 1.0 三 旧 改 造 决 议 公 告 单 元 规 划 公 开 征 集 合 作 主 体 （ 结 果 ） 改 造 申 请 三 旧 改 造 项 目 挂 牌 出 让 江门项目动