F O R F U T U R E 保利投顾研究院 西安市场部 2021年 1月 2020年西安楼市年报 地房俱热受严控，新政加码迎变局 F O R F U T U R E 版块划分和数据说明 板块划分图 数据说明 数据统计范围 西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞 ) 西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港） 近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良） 大西安（西安主城区 +西咸新区 +近郊 ) 数据统计口径 商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公 商品住宅：包含普通住宅、别墅 数据来源 土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局 市场监测数据：保利投顾西安市场部统计 F O R F U T U R E 2020年核心动态回顾 宏观经济环境 城市土地层面 房企布局动态 房地产主基调 楼市市场特征 全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局，国内经济韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复。 行业基调中性处理、以稳为主，再放宽可能性较小。 虽受疫情影响，但全年土地供求量均有不同幅度上涨。 延续楼面价上涨态势，成交楼面价为 3891元 / ，同比上涨 8.2%，价格再上新台阶。 主城区商品房量跌价涨 ， 住宅处于健康态势 ， 商业市场持续收缩 。 沣东 、 沣西 、 秦汉新城市场表现优异 ， 领跑西咸 。 TOP10房企市场占有率依然高居不下 ， 本土房企彻底淡出榜单 。 上半年线上营销动作频出 ， 下半年营销动作回归常态化 。 贝壳已成为项目走量首选 。 F O R F U T U R E 2021年楼市展望 政策层面 土地层面 房企动态 市场层面 房价 零增长 作为短期调控方向，保障刚需自住客户。 主城 一地难求 ，西咸、咸阳将成为土拍激战场。 供求 节奏放缓 ， 需求端短期 难以释放。 刚需客 一步到位置业 倾向加重，刚改、炒房客受抑。 房企迈入 产品力对抗时代 ，抢滩布局西咸、咸阳。 F O R F U T U R E 宏观行业大势环境01 西安楼市表现 02 03 政策解读及后势预判04 番外篇 咸阳、渭南、榆林 全国楼市及后势预判 05 F O R F U T U R E F O R F U T U R E 宏观行业大势环境 全国宏观环境 宏观经济环境 行业政策环境 西安宏观环境 F O R F U T U R E 01 宏观经济环境 -外围环境 疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显 30 40 50 60 70 图：主要经济体制造业 PMI走势（ %) 美国 欧元区 英国 中国 国家 /区域 2019（全年） 2020Q1（当季） 2020Q2（当季） 2020Q3（当季） 中国 6.11 -6.8 3.2 4.9 美国 2.2 0.32 -9.03 -2.91 英国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58 欧元区 1.3 -0.3 -14.9 -4.3 图：主要经济体 GDP增速走势 美国洛杉矶发布封锁令 意大利所有酒吧和餐馆必须在下午 6点前关闭， 体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门 西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态 英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出 更严格的防疫措施 图：全球疫情形势喜忧参半 疫 苗 研 发 加 快 海 外 疫 情 反 扑 中国：已有 5支疫苗进入三期试验 英国：批准疫苗上市，允许大规模接种 美国： morderna疫苗计划开展儿童测试 俄罗斯：卫星 V疫苗即将大规模接种 法国： sonofi疫苗进入人体实验阶段 日韩：投入大规模预算购买疫苗 美国： 57.5 英国： 55.6 欧元区 ： 53.8 中国： 52.1 全球主要经济体加速复苏 ， PMI先行指标已恢复至景气区间 ， 叠加疫苗取得突破性进展 ， 外部经济预期逐渐好转 ， 但由 于疫苗落地进程尚未明确 ， 明年全球经济修复速度仍具有不确定性 。 反观国内 ， 得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回 正 ， 是当前唯一实现正增长的经济体 ， 未来对全球资金的吸引力将持续增强 。 数据来源： wind，保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 01 宏观经济环境 -国内环境 经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石” 我国经济延续加快恢复态势 ， 前三季度 GDP累计增速 0.7%， 实现同比转正 ， 三驾马车延续全面回升态势 ， 出口增幅扩大 3.5个百分点至 14.9%， 预计明年出口将保持较好势头 ， 经济预期持续好转带动居民收入预期向好 。 房地产 、 基建在疫情后成为 经济恢复的重要抓手 ， 房地产开发投资率先恢复正增长 ， 前 11月固投累计增速 2.6%， 其中地产投资累计增速 6.8%。 经济指标 10月 11月 GDP增速 3.2%（二季度）-1.6%（前二季度累计） 4.9%（三季度）0.7%（前三季度累计） 出口同比 11.4% 14.9% 社零同比 4.3% 5.0% 固投累计同比 1.8% 2.6% 房投累计同比 6.3% 6.8% 制造业 PMI 51.4 52.1连续 9个月高于临界点 财新制造业 PMI 53.6 54.92010年 12月以来新高 财新服务业 PMI 56.8 57.82010年 5月以来次高 图：中国宏观指标最新数据 6.80 -3.50 3.32 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 20 14 -0 2 20 14 -0 5 20 14 -0 8 20 14 -1 1 20 15 -0 2 20 15 -0 5 20 15 -0 8 20 15 -1 1 20 16 -0 2 20 16 -0 5 20 16 -0 8 20 16 -1 1 20 17 -0 2 20 17 -0 5 20 17 -0 8 20 17 -1 1 20 18 -0 2 20 18 -0 5 20 18 -0 8 20 18 -1 1 20 19 -0 2 20 19 -0 5 20 19 -0 8 20 19 -1 1 20 20 -0 2 20 20 -0 5 20 20 -0 8 20 20 -1 1 图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况 房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资 数据来源： wind，保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 01 宏观经济环境 -” 十四五“规划 构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展 “ 十四五规划 ” 建议稿中提出 ， 要形成 “ 内循环 +双循环 ” 的经济新发展格局 ， 都市圈作为双循环的重要发展支点 ， 预计 未来都市圈规划利好仍将继续释放 ， 如成渝 、 长江中游等 ；根据 2025年人均 GDP将达到高收入国家标准 (1.25万美元 )， 推算未 来 5年经济增速 5.5%左右 。 政治局会议提出 注重需求侧改革 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 对房地产定调整体中性 。 图： ” 十四五“涉及房地产相关表述 1 推动金融、房地产同实体经济均衡发展 2 促进住房消费健康发展 3 有效增加保障性住房供给 4 推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设 5 加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、 物业等服务业供给 实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源 等产业门类关系协调。 增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消 费， 促进住房消费健康发展。 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集 体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住 房供给。 图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明 关于“十四五”和到 2035年经济 发展目标 关于以推动 高质量发展 为主题 关于构建以 国内大循环 为主体、 国内国际双循环 相互促 进的新发展格局 2025年：人均 GDP达到 高收入国家标准 。推算未来五年的经济增速约 5.5%； 2035年：实现 经济总量或人均收入翻一番 。推算未来 15年经济平均增速 4.8% 当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平 衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。 要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更 高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成 参与国际经济合作和竞争新优势。 数据来源：保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 8.40 11.10 10.50 2.88 1.40 2.83 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势 新增社会融资规模（亿元） M2同比 (%) SHIBOR:3个月 (%) 01 宏观经济环境 -货币金融环境 中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范 疫情后货币环境宽松 ， M2增速上涨至双位数 ， shibor持续走低至 1.4%， 年中政策环境趋于中性 。 伴随宏观杠杆率快速 攀升 （ 18-19年度上升 6BP， 今年以来已上升 25BP） ， 当前政策站位发生明显转变 ， 三季度货币政策报告中 ， 央行表达对财 政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧 ， “ 既不让市场缺钱 ,又不让钱溢出来 ” ， 预计明年货币政策将更关注风险防范 。 货币宽松 利率走低 货币稳中边际收紧 利率爬升 宽货币 宽财政宽信用 稳货币 以稳为主货币边际收紧 定向降准 50bp 降息 20bp 保持流动性合理 充裕 创新工具宽信用 未提降息降准 更加灵活适度 精准导向 全面降准 50bp 降息 10bp 货币政策更加 灵活适度 刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定 易纲：明年 GDP增速回升 后， 宏观杠杆率将会更稳 一些 M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大 Q1新增社融 11万亿 Q2新增社融 9.7万亿 Q3新增社融 8.7万亿 央行累计降准 150bp、降息 5bp 中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法 货币相对宽松 数据来源： wind，保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 02 行业政策环境 -中央基调 由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升 疫情后政策 以稳预期为主 ， 三季度部分城市房价涨幅明显 ， 政策基调转向中性偏紧 。 在对十四五解读中 ， 国务院副总经理 表示 “ 房地产影响投资和消费 ， 事关民生和发展 ” ， 银保监会主席表示 “ 房地产是中国金融风险最大的灰犀牛 ” ， 后市对房地产 资金流入仍保持敏感性 ， 12月政治局会议定调 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 预计行业政策将延续中性偏紧 。 6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0) (6.0) (4.0) (2.0) 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 图：近年中央会议对房地产的表述 2018.4 推动楼市健康发展 2018.7.31 坚决遏制房价上涨 2018.10/12 未提及 2019.4 重提房住不炒 2019.7 首提不将房地产作为 短期刺激经济的手段 GDP当季增速 2020.4.17 重提房住不炒 促进平稳健康发展 2020.7.24 中央座谈会 紧绷这根弦 2020.8.26 定向约谈 房价涨幅较快城市 2020.12.11 政治局会议 促进房地产市场平稳健康发展 2020.12.11 经济工作会议 解决好大城市住房突出问题 2020.3 未提及 稳预期 资金、楼市监管并行 2020.6 严查资金违规流入房地产 2020.8 “三道红线” 2020.9 防止房地产过度金融化 数据来源：保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 144 253 195 156 1167 1093 1436 1464 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2017年 2018年 2019年 2020年 租赁用地建面 商住用地建面 2017.7.4 上海首次挂牌两宗租赁住房用地 规定只租不售，自持 70年，禁止改变用途、 转租等，租金不高于市场水平 02 行业政策环境 -中央基调 解决大城市住房问题，或推行单设租赁用地计划 年末中央经济工作会议召开 ， 首提 “ 解决好大城市住房突出问题 ” ， 高度重视保障性租赁住房建设 ， 提出单列租赁住房 用地计划等举措 。 上海于 2017年 7月首推租赁住房用地 ， 试行租赁住房与商品房双轨并行 ， 租赁用地年均成交规模维持 150 万 ， 未对商住用地形成挤压 ， 更好地补足住房保障缺口 。 预计人口持续净流入的大城市或推行单列租赁住房用地计划 。 数据来源：保利投顾研究院整理 针对扩大内需 实施城市更新行动，推进城镇老旧， 建设现代物流体系 针对首提“解决好大城市住房突出问题 坚持“房住不炒”、因地制宜、多策并举， 促进房地产市场平稳健 康发展 高度重视保障性租赁住房建设 使 租购住房在享受公共服务上具有同等权利 ，规范发展长租房市场 土地供应向租赁住房建设倾斜， 单列租赁住房用地计划 ，探索利用 集体建设用地和其实也单位自有闲置土地建设租赁住房，国、民企 都要发挥功能作用 降低租赁住房税费负担 ，整顿租赁市场秩序， 合理调控租金水平 图： 本次经济工作会议针对房地产内容要点 图： 上海租赁用地 vs商住用地成交建面（万） 租赁用地主要集中于外围区域，其中浦东 (30%)、闵行 (17%)、青浦 (13%)；传统主城区占比约 2.5成。 目前租赁用地暂无项目入市、运营。 F O R F U T U R E 上半年地方楼市以支持性政策为主 ， 从支持房企端到边际刺激需求端； 下半年部分城市过热引发调控收紧 ， 三季度政策 进入密集期 ， 主要调控方向 为限购限贷收紧 、 限价限售升级 、 加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和 ， 政策有松有紧 。 预计后市各地延续定向调控 ， 过热城市仍有加码风险 ， 部分较冷城市如北方 、 中部存边际优化空间 。 02 行业政策环境 -地方趋势 从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压” 图： 2020年房地产地方性调控政策时间轴 边际放松，刺激需求 土地市场支持 湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等 降低预售条件 无锡、苏州、福州、厦门等 政策密集期（ 7-10月），调控过热城市 人才落户放松 山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等 限购升级 /补丁 深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川 购房补贴 衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等 提高首付比例 无锡、常州、沈阳、长春、唐山 限价升级 东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙 限售升级 东莞、杭州、常州 政策进入平稳期（ 11-12月），有松有紧 摇号向无房家庭倾斜 南京、宁波、杭州、成都 过热收紧 深圳限购年限增加至三年 二手房增值税免征年限 延长 沈阳、成都 成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先 比例 土拍限制 宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州 西安提高二套首付比例 宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围 较冷放松 哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房 上半年：支持性政策为主 下半年：定向调控 数据来源：保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 02 行业政策环境 -地产金融 融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企 上半年融资环境整体较宽松 ， 房企发债处于高位； 下半年随着 “ 三道红线 ” 出台 ， 引导房企减少表外融资 ， 对于 银行新 增涉房贷款要限制在贷款总量的 30%， 同时信托在现有规模上压降 20%， 融资环境进一步趋紧 。 年内融资环境的变化影响土 地市场走势 ， 上半年溢价率走高 ， 下半年呈现回落 ， 预计明年融资环境收紧将对 高杠杆房企经营投资策略造成影响 。 数据来源： wind，平均溢价率为 300城口径，保利投顾研究院监测整理 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2016 年 1月 2016 年 4月 2016 年 7月 2016 年 10 月 2017 年 1月 2017 年 4月 2017 年 7月 2017 年 10 月 2018 年 1月 2018 年 4月 2018 年 7月 2018 年 10 月 2019 年 1月 2019 年 4月 2019 年 7月 2019 年 10 月 2020 年 1月 2020 年 4月 2020 年 7月 2020 年 10 月 图：房企发债 总量 及全国土拍溢价率 （亿元 ， %） 房企发债规模（亿元） 平均溢价率 (%) 发债规模上涨 土拍溢价明显 发债规模上涨 土拍溢价明显 发债规模上涨 土拍溢价明显 三道红线出台后，融资收紧， 溢价率下调；同时发债 作为融 资渠道的重要补充，规模 同比 -60.0% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 20 15 -0 3 20 15 -0 7 20 15 -1 1 20 16 -0 3 20 16 -0 7 20 16 -1 1 20 17 -0 3 20 17 -0 7 20 17 -1 1 20 18 -0 3 20 18 -0 7 20 18 -1 1 20 19 -0 3 20 19 -0 7 20 19 -1 1 20 20 -0 3 房地产资金信托余额（万亿元） 新增信托同比（ %） 图：房企信托融资情况 5月不得向不满足 432条 件房企提供融资 8月坚决一直房地产信托 过快增长势头 5月违规开展房地产信托 业务被列入检查要点 中央监管重点：影子银行、地方债务、房地产融资 地方债、信托融资目前基本管控到位（房地产信托规模进入负增长）， 下阶段重点在房地产方面，当前出台“三道红线”给房企去杠杆 F O R F U T U R E 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 20 11 H1 20 11 H2 20 12 H1 20 12 H2 20 13 H1 20 13 H2 20 14 H1 20 14 H2 20 15 H1 20 15 H2 20 16 H1 20 16 H2 20 17 H1 20 17 H2 20 18 H1 20 18 H2 20 19 H1 20 19 H2 20 20 H1 20 20 Q3 居民中长期新增贷款增速 商品住宅销售额增速 人民币贷款加权平均利率 02 行业政策环境 -地产金融 趋收敛，热点城市或有限贷升级风险 上半年 ， 房贷利率下调 10-15BP， 新增中长期贷款同比增长 10%， 而同期住宅销售额下降 3%， 疫情期间的货币宽松带 来居民部门的资产型通胀预期升温 ；下半年房贷利率进入平稳期 ， 房贷相对增速亦有放缓 。 居民杠杆率抬升背景之下 ， 监管 层保持高敏感度 ， 预计明年居民端金融环境将保持平稳 ， 部分热点城市限贷或有升级 。 图：居民新增中长期贷款总额与商品房销售额（亿元） 居民新增中长期贷款走高 ： 2020 年 Q3同比上涨 11% 贷款利率走低 ： 由 2019年 5.69%下降至 5.12% 数据来源： wind，保利投顾研究院整理 245 270 56 61 151164 38 450 50 100 150 200 250 300 20 05 -0 3 20 05 -1 2 20 06 -0 9 20 07 -0 6 20 08 -0 3 20 08 -1 2 20 09 -0 9 20 10 -0 6 20 11 -0 3 20 11 -1 2 20 12 -0 9 20 13 -0 6 20 14 -0 3 20 14 -1 2 20 15 -0 9 20 16 -0 6 20 17 -0 3 20 17 -1 2 20 18 -0 9 20 19 -0 6 20 20 -0 3 宏观杠杆率 居民杠杆率 非金融企业杠杆率 政府部门杠杆率 宏观杠杆率 ： 18-19年上升 6BP，今年以来上升 25BP 居民杠杆率 ： 18-19年上升 4BP，今年以来上升 6BP 图：宏观杠杆率分项走势（ %） F O R F U T U R E 02 行业政策环境 -地产金融 城市分化扩大，核心城市吸金能力进一步强化 数据来源： wind，央行官网；保利投顾研究院整理 备注：土地出让金数据统计时间截止至 2020.12.11 图：国内主要城市居民贷款规模走势（亿元） 分拆结构 ， 城市吸金能力进一步分化：从居民端看 ， 核心城市居民端呈现扩张 ， 今年以来核心一二线城市居民贷款规模 持续走高 ， 其中 深圳 、 宁波 上涨明显；从投资端看 ， 一线城市北上广 、 华东核心城市纷纷上榜 TOP10全国土地出让金榜单 。 截止目前 ， 上海 以 2792万亿元出让金位居全国榜首 ， 广州 较上年出让规模提升显著 ， 同比增长超 30%。 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 北京 上海 深圳 石家庄 厦门 宁波 2017年上半年 下半年 2018年上半年 下半年 2019年上半年 下半年 2020年上半年 三季度 排名 2020年 2019年 城市 土地出让金 （亿元） 建面（万） 城市 土地出让金 （亿元） 建面（万） 1 上海市 2792 3267 杭州市 2840 4500 2 杭州市 2661 3735 上海市 1995 2543 3 广州市 2249 3558 苏州市 1850 4010 4 南京市 1899 3515 武汉市 1766 4387 5 北京市 1807 810 广州市 1701 3763 6 苏州市 1789 5381 北京市 1701 914 7 宁波市 1727 3795 南京市 1697 3177 8 重庆市 1590 8763 重庆市 1593 9832 9 武汉市 1404 3352 宁波市 1405 4928 10 南通市 1317 5259 成都市 1383 5894 图： 2019-2020年全国主要城市土地出让金排行榜 F O R F U T U R E 全国宏观环境小结 行业环境 外围环境 国内环境 全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局， 通过出口 -制造业向我国传导压力 影响 经济： 韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持 续边际修复、制造业行业分化 政策 ：宽货币转向宽财政 +宽信用，流动性最 宽松的时点或已过去 影响 基调： 中性处理 、 以稳为主 ， 再放宽可能性较小 行业政策思路转变： 房企端支持 需求端刺激 有松有紧；近期大部分城市以人才 /落户政策边际 松动 ， 部分较热城市政策边际收紧 地产金融环境： 房企融资量升价跌 ， 带动土地市 场火热；居民房贷利率随大势环境维持非对称下 调 ， 限贷放宽是政策红线 、 短期空间较小 展望下半年宏观行业环境 宏观经济形势仍存不确定性，对房地产行业的传导机制是双向的 。 行业韧性较强，中央采取中性政策基调 。 宏观经济环境 F O R F U T U R E 总结 需求侧改革、警惕“灰犀牛”风险 继续发挥经济发展“压舱石”作用 调控政策延续稳定性、定向调节 地产是金融政策重要敏感点之一 全球经济预期逐渐好转 疫苗进程影响经济修复速度 经济复苏势头加快 构建双循环发展格局 外 围 国 内 行业 站位 与金融、实体经济均衡发展 推进都市圈建设 转向中性偏紧 关注地产金融风险 宏观行业 中性趋紧，宏观杠杆率较 快抬升下关注风险防范 货币金融政策 + 行业 政策 展望 2021： 中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展 解决大城市住房突出问题，或推行单列租赁用地计划 预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好 “三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛 F O R F U T U R E F O R F U T U R E 宏观行业大势环境 全国宏观环境 西安宏观环境 宏观经济 城市规划 城市 建设 城市人口 F O R F U T U R E 01 西安经济走势 -整体特征 经济复苏动能强劲，基建投资成为稳经济的重要因素，整体经济形势向好 疫情肆虐 ， 第一季度经济按下暂停键 ， 西安经济复苏 动能强劲 ， 前三季度经济总量达到 7075亿元 ， GDP同比增速 4.5%， 现阶段三大产业均已回正 ， 经济呈 “ 稳中向好 、 稳中加快 ” 态势 。 2020年加快基建投资建设 ， 固投及房投作为经济压舱石持续 发力 ， 助推经济稳定发展 ， 消费层面虽未回正 ， 但回暖迹象明显 。 数据来源：保利投顾西安市场部整理 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 近一年来 西安市三驾马车同比增速（ %） 房地产投资额累计同比（ %） 固投投资累计值同比（ %） 社消累计值同比（ %） 社消同比 -1.5% 房地产投资同比 7.0% 固投同比 12.5% 9321 7075 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1-9月 2016-2020年 前三季度 西安市 GDP及三产同比增速（ %） GDP总量（亿元） GDP同比增幅（右轴） 第一产业同比 第二产业同比 第三产业同比 一产同比 2.5% 三产同比 3.6% 二产同比 6.3% GDP同比 4.5% 2020年前三季度 ， 陕西居民人均可支配收入 19694元 ， 同比增长 5.7%， 居 民可支配收入增速快于全国平均增速 ， 其中 ， 城镇居民人均可支配收入 28618元 ， 同比增长 4.6%。 另外人均生活消费支出 12447元 ， 同比下降 3.3%。 F O R F U T U R E 01 西安经济走势 -对标新一线城市 西安 GDP增速处于高位水平，作为西北地区核心枢纽，具备发展潜力 17707 12876 10519 11567 10095 10601 7075 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 重庆 成都 武汉 杭州 天津 南京 西安 2020年前三季度重点新一线城市 GDP及 GDP增速对比分析 GDP总值（亿元） GDP增速同比（ %） GDP增速 同比 4.5% 62.76 63.92 71.05 71.92 73.65 79.9 80.36 87.41 88.74 100 长沙 郑州 南京 苏州 天津 西安 武汉 杭州 重庆 成都 新一线城市排名 69.97 70.24 70.97 72.8 77.04 83.85 91.01 92.17 99.71 100 南京 沈阳 郑州 天津 长沙 杭州 武汉 重庆 成都 西安 城市枢纽性排名 对标新一线城市 ， 西安 202年前三季度 GDP增速达到 4.5%， 经济增长处于高位水平 ； 从新一线城市综合排名来看 ， 西安位居第 5位 ， 处于中位水平 ， 因西安城市 枢纽能级很高 ， 因此未来具备强劲发展潜力 。 数据来源：保利投顾西安市场部整理 F O R F U T U R E 02 西安城市规划 -十四五规划建议 -发展目标 西安及周边区域展开深度合作，合力实现“十四五”发展目标 城市 发展处于 重要战略机遇期 ， 面对新的机遇与挑战 ， 西安及周边区域 深度融入共建 “ 一带一路 ” 新时代 、 推进西部大开 发形成新格局 、 黄河流域生态保护和高质量发展 等国家重大战略 ， 为城市发展提供重要机遇 ， 并以此为契机将推动实现 “ 十四 五 ” 期间经济 、 文化 、 生态 、 民生等六大发展目标及 2035年基本实现社会主义现代化的远景目标 。 1 经济高质量发展迈出更大步伐 。 2 3 4 5 6 改革开放实现重大突破 。 文化强省建设取得显著进展 。 生态环境质量持续好转 。 民生福祉得到更大改善 。 治理效能得到大幅提升 。 “ 十四五 ” 时期 城市 发展主要目标城市 所处的发展时期的基本定位 2035年远景目标：基本实现社会主义 现代化 2035年将 基本实现社会主义现代化 远景目标 ， 综 合实力大幅跃升 ， 人均生产总值达到中等发达国 家水平 ， 现代化 、 对外开放 、 法治水平 、 生态环 境 、 城乡差距 、 人民生活水平等方面达到取得更 大实质性进展 。 陕西省正处在 从工业化中期向后期跨越的关键时 期 ， 处在创新驱动与投资拉动并重的阶段 ， 发展 动力加快转换 ， 发展空间拓展优化 ， 发展路径更 加清晰 。 F O R F U T U R E 02 西安城市规划 -十四五规划建议 -发展方向 西安仍为关中发展强核心，协同区域发展 “ 十四五规划 ” 中提出 “ 优化国土空间布局 ， 推进区域协调发展和新型城镇化 ” ， 陕西以城市群和都市圈建设为重点 ， 统 筹区域联动协作 ， 推动城乡融合发展 ， 加快形成统筹有力 、 竞争有序 、 绿色协调 、 共享共赢的区域协调发展新局面 。 在推动 关 中平原城市群发展 、 加快西安都市圈建设 基础上 ， 西咸一体化建设及关中陕北陕南区际建设 将进一步被推进 。 推进以人为核心的新型城镇化 推动关中平原城市群高质量发展 ， 加强与成渝城市 群协同联动 ， 打造引领西部地区开放开发的核心引 擎 。 加快西安都市圈建设 ， 促进西安与铜川 、 渭南 、 商洛等周边城市统筹规划 、 一体建设 、 融合发展 。 加快西咸一体化发展 推动关中陕北陕南区域协调发展 围绕西安国家中心城市建设 ， 加强省级层面统筹 ， 建立健全互助合作 、 利益共享等机制 ， 推动西安 、 咸阳两市空间规划无缝对接 ， 优化西咸新区管理体 制机制 ， 创新西咸新区城市发展方式 。 加强区际开放合作 ， 推动汉江生态经济带高质量建 设 ， 支持陕南三市深度融入关中平原城市群和成渝 地区双城经济圈 。 积极推进呼包鄂榆城市群建设 ， 加快榆林交通枢纽城市和区域中心城市建设 。 F O R F U T U R E 02 西安城市规划 -十四五规划建议 -产业体系 以发展实体经济为核心目标，推进优势产业高端化、战略性新兴产业规模化、服务业现代化 “ 十四五 ” 期间西安以 做实做强做优实体经济为发展目标 ， 加快推进供给侧结构性改革 ， 坚持把产业转型升级作为主攻方 向 ， 加快推进 优势产业高端化 、 战略性新兴产业规模化 、 服务业现代化 ， 构建特色鲜明 、 结构合理 、 链群完整 、 竞争力强的现 代产业体系 。 以 “ 6+5+6+1” 的现代产业体系 为核心 ， 聚焦 先进制造业基地 、 服务业 、 数字陕西 等五大方面的产业建设 。 “十四五”规划之现代产业体系 核心思想 做实做强做优实体经济，构建富有陕西特色的现代产业体系 内容 打造全国重要的先进制 造业基地 建设关中先进制造业大走廊 ， 形成万亿级先进制造业集群 。 推动能源化工产业清洁 化高端化发展 着力构建万亿级能源化工产业集群 ， 打造世界一流的高端能源化 工基地 。 提升产业链供应链水平 坚持锻长板补短板 ， 实施产业基础再造和产业链提升工程 ， 推动 电子信息 、 汽车 、 光伏 、 煤化工 、 新材料 、 中医药 、 富硒食品等 优势产业补链强链 。 大力发展现代服务业 坚持跨界融合 、 模式创新 ， 促进现代服务业扩大规模 、 拓展空间 、优质高效发展 。 加快数字陕西建设 建设西安新一代人工智能创新发展试验区 、 西咸新区国家级大数 据和云计算产业基地 、 全省能源大数据中心 ， 创建国家数字经济 创新发展试验区 。 6 做强电子信息制造 、 汽车 、 航空航天 、 高端装备 、 新 材料新能源 、 生物医药 。 5 做大人工智能 、 机器人 、 5G技术 、 增材制造 （ 3D 打印 ） 、 大数据与云计算 。 6 做优现代金融 、 现代物流 、 研发设计 、 检验检测认证 、 软件和信息服务 、 会议会展 。 1 推进文化和旅游产业转 型升级 。 F O R F U T U R E 03 西安城市 建设 -重点项目建设 全年 完成投资近 3700亿元，带动固定资产投资保持高位增长 2020年西安将重点项目建设作为经济高质量发展的 “ 强引擎 ” 及 “ 硬支撑 ” ， 提前三个月完成全年投资目标任务 ， 在建项 目投资进度和新开工项目建设 两项任务均创近年最好水平 ， 全年 328个在建项目共完成投资近 3700亿元 ， 其中竣工投运的项目 预计释放产能超过 1200亿元 。 全市 328个市级重点在建项目完成投资 3696.72亿元 ， 达到年计划 131%， 带动全 市固定资产投资保持高位增长 。 458个市 、 区两级重点项目竣工投运 （ 其中 ， 当 年开工且竣工项目 151个 ） ， 预计将释放产能超过 1200亿元 。 1.重点项目建设情况 2.分产业建设情况 先进制造业项目 55个 ， 共完成投资 671.19亿元 ， 达到年计划的 130%。 服务业项目 85个 ， 完成投资 586.58亿元 ， 达到年计划的 119%。 文化旅游类项目 22个 ， 完成投资 215.66亿元 ， 达到年计划的 128%。 城建及基础设施项目 43个 ， 完成投资 868.25亿元 ， 达到年计划的 138%。 生态环保项目 34个 ， 完成投资 255.43亿元 ， 达到年计划的 126%。 社会事业和民生保障项目 89个 ， 完成投资 1099.61亿元 ， 达到年计划 136%。 先进制造业 现代服务业及文化旅游业 强工业 ， 补短板 ， 出台 22条政策 支持建设先进制造业强市 。 87 个先进制造业及其他工业项目竣工投用 。 比亚迪年产 10GWh动 力电池生产基地 、 三星二期 、 隆基 5GW、 吉利汽车 、 博世力士 乐 、 奕斯伟一期等重大产业项目相继竣工投产 ， 成为了工业稳 增长 “ 动力源 ” ， 进一步加快构建 “ 6+5+6+1” 现代产业体系 。 28个现代服务业项目和 16个文化旅游项目竣工投用 。 国际会议 中心 、 会展中心 、 杜邑文化旅游景区等相继开放 ， 成为西安对 外交流展示的重要窗口 。 与此同时 ， 易俗文化旅游片区建设启 动 ， 浐灞中华千古情隆重开演 ， 千年古都 常来长安系列活动持 续开展 。 F O R F U T U R E 03 西安城市 建设 -新基建 新基建元年迎来完美收官，总投资 900亿元，重点布局 5G、新能源汽车充电桩及大数据中心 2020年作为新基建元年 ， 西安市加速布局新基建项目 ， 全年共规划 97个新基建项目 ， 其中共 74个新基建在建项目完成投 资 900余亿元 ， 达到年计划的 115.5%， 超