中指研究院 目 录 一、 研究背景与方法 体系 . 1 （一）研究背景 . 1 （二）研究方法体系 . 1 二、 主要 研究成果 . 7 （一） 综合实力评价结果 . . 7 （二） 分项评价结果 . . 8 三、 产业新城运营商 发展特点 分析 . 15 （一） 产业发展 能力分析 . 15 （二）城市建设 能力分析 . 21 （三）企业经营 能力分析 . 24 专题 产城运营的城市机遇及 发展 趋势 . 26 研究主持： 中指研究院 主要成员： 莫天全：中指研究院院长 黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 中指研究院：刘水、彭澧丽、古超、陶淑茹、孙小东、李彦、张冉、王怀泉、王琳、蒋金丽、 高枫沐、 叶知民、 王琦、 汪勇、 黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊朋飞、赵玉国、薛建行、黄雪、王玲、袁彬彬、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐 爽、唐懿 、 朱晶晶 1 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 一、研究背景与方法体系 （一）研究背景 2020 年，受疫情防控常态化和经济压力加大影响，我国产业转型步伐加快 。 在此背景下， 以 数字经济、智能制造、新 材料等 为代表的战略性新 兴 产业 ，成为拉动我国经济 增长 的 新引擎 。 与此同时， 城市群、都市圈作为我国最具代表性和发 展潜力的区域， 在区域 一体化发展的加速深化 下 ， 内部 逐渐 形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同 发展 ， 塑造 了 区域协同发展新格局 。 2021 年 3 月， “十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国 建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力 资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略， 发展壮大城市群和都市 圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。 4 月， 发改委印 发 2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务，强调增强城市群和 都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发 展等， 这些均为产业新城的发展提供了 更大的发展契机。 随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决 定了项目未来的发展态势，因此优秀 产业新城 运营商的发展经验更值得借鉴。 在此背景下 ， 中指研究院 以客观、公正、准 确、全面的研究原则，连续第 六 年开展“中国产业新城运营商评价研究 ” ， 我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、 城市 建设、 企业 经营能力 三方面进行综合评价， 结合大数据方法， 发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商 。我们 希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示 范作用，为政府、 业界 提供更多参考依据及经验 借鉴，进一步推动行业发展。 （二） 研究方法体系 当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城 发展 成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的 作用。 以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此， 2016 年 ， 中指研究院 首次提出并建立产 业新城运营商综合实力评价体系， 2021 年， 我们进一步优化适用于国内产业新城 运营商发展特色的 研究方法和评价指标体系，以期 能 成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与主体提供参 考依据，进一步推动产业新城建设的长足发展 。 1 研究对象 （ 1） 产业新城样本项目筛选 针对研究对象 ，我们认为产业新城运营商 的 核心价值仍 体现 在其所运营的产业 新城 项目 上 ， 特别是 相对于企业 来说 ， 项目的筛选 、观测 更加直观和 清晰， 因此我们 选择 从产业新城项目入手去 寻找 符合 研究 标准的运营商样本。 基于 大量 的理论研究 和 实践 观察 ，我们认为 产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其 2 中指研究院 产生反磁 力 作用 的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。 因此，对于产业新城项目的筛选我们设 立以下 3 个标准： 基于以上 3 个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及 中指 研究院各 地方分院推荐的优秀 项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺 。 在 2021 年的研究中， 我们 继续 优化样本项目 ， 最终筛选出 98 个项目 作为产业新城研究对象。 （ 2） 新城运营商研究对象的确定 一方面，通过筛选出的产业新城项目，我们 深入 发掘其背后的开发运营主体 ； 另一方面， 根据我们对 产业新城运营商 的定义 来确定研究对象 ， 即 产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业 新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。 综合 以上 两方面的考量，我们 在 上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本， 最终确定了 东湖高新、湖北高投、 华南城、启迪协信、上海临港 、 市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、 中新集团 、 中国五 矿 、 中国宏泰 、 中国金茂 等 62 家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。 在产业新城运营商评价研究中 ，我们希望 竭 尽所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未 纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这 并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及 资源利用方面更具优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范 围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概 念，但根据我们对 产业新城运营商的理解并结合实际情况，也 将这部分企业列为研究对象 。 2 评价模型及指标体系 （ 1） 在评价模型的构建过程中， 中指研究院 始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研 究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表 项目 调研 ，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。 （ 2） 2016 年 3 月 1 日，我们 召开 了 “中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系 进行鉴定，并 在综合各位专家意见 的 基础 上 完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。 01 以市场化运营机制为导向； 受到中心城市或城市中心的辐射带动，并能够 对 中心城市或城区中心产生 反磁力作用； 02 03 产业新城除了具有良好的产业基础外，还要具备完 整的城市服务功能，并以实现产城融合为目标。 3 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 （ 3） 我们独创性地 建立 “一核两翼”评价模型 ， 以此评价各产业新城运营 商 的综合实力。 其中，“一核”指我们评价 的核心主体，即产业新城运营商； “两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力， 其中 产业 发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体； 同时，运营商经营 能力 是其实际运营 水平 与成 效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商 综合 实力 。 “一 核两翼 ”评价模型 （ 4） 依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、产业新城发展实践，我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应 用的关键指标，围绕产业发展能力、城市建设能力及 企业经营能力 三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括 13 项二级指标以及 30 余项三级指标。我们对反映核心要素的评价体系和具体指标进行了反复验证和修正， 并吸纳专家鉴定 会上各位 权威 专家的中肯建议， 在全面性、客观性、科学性、可行性原则的指导下，搭建形成 “ 中国产业新城运营商综合 实力评价体系 ” 。 近 年来 ，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重 资产 运营效率的 提升 。 2021 年，我们在 继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果以及经验的基础之上，并结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的交 流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系， 如 2020 年， 证监会和发改委联合发布了关于推进基础设 施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知 ，聚焦优质项目的稳定性 。因此， 我们 在项目评价中， 新增了 “ 经营 现金流 量净额 ” 指标 ，以反映产业新城的 市场化 运营能力 。 产业 新城 运营商 企业经营能力 运营商经营能力是其实 际运营水平与经营成效 最直观的体现 产业发展是产业新城 发展的核心驱动力 ， 是新城活力之源 城市建设能力产业发展能力 城市配套建设是产业新 城各项生产 、 生活要素 赖以发生发展的载体 4 中指研究院 产业发展能力： 产业的 健康发 展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统 。在评价运营 商 产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、创新发展三个方面出发，最终以产业发 展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。 城市建设能力： 产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体，评价运营商的城市建设能力时，我们首先对 产业新城内基础设施以及公共配 套的完善程度进行评价；同时基于园区 对 人口的吸纳程度以及生活宜居性 ， 衡量产业新城 运营商 满足人们生活需求、提升居民生活水平的能力。 产业新城运营商综合实力评价体系 产业发展能力 产 业 导 入 产 业 培 育 创 新 发 展 经 济 贡 献 城市建设能力 基 础 设 施 公 共 服 务 人 口 集 聚 生 活 宜 居 企业经营能力 经 营 规 模 盈 利 能 力 融 资 能 力 财 务 稳 健 产业发展 能力 纳税额 5 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 企业经营能力： 从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼 顾经营规模的同时保证运营绩效，另一 方面在争取成长速度的同时保证财务稳健， 同时考虑到产业新城项目的开发周期长 、 资金需求量大，极为考验运营企业的 融资能力， 因此将 企业经营能力 分解为“经营规模”、“盈利能力” 、 “融资能力” 、 “财务稳健性” 、“运营效率”五 个部分。 考虑到运营商的产业发展能力和城市建设能力更多的是从其具体运营的产业新城项目中体现出来，因此，在评价这两 方面能力时，从运营商的产业新城项目入手，每家运营商挑选 1-3 个典型产业新城项目，并赋予项目不同权重，从项目的 运营数据来评价运营商的产业发展和城市建设能力。至于企业经营能力，则直接分析运营商财务数据，同时考量其信用水 平、合作模式创新等方面，综合评价其经营能力。 3数据来源 本次 研究的资料 及 数据 一方面通过 公开 渠道获取 ， 同时为了夯实 数据 研究根基， 中指研究院 组织总部及 各地机构 数十 位分析师， 对全国范围内 41 座城市、 102 个产业新城项目及 62 家运营企业进行 调研 ， 收集了大量的园区产值、产业导入、 招商运营、新城建设 等方面数据及 调研 资料，另有园内 入驻企业、 就业员工调查问卷。在 调研 过程中， 行业 从业者 丰富 的 专业 知识以及对行业 发展 的思考 使 我们受益匪浅， 他们对 产业新城 项目 的 一线运营 经验 反馈 也 为 我们 数次修正 评价体系 提供 了 重要 参考。此外 ，我们 还 征询 了部分行业专家的意见 ， 他们 从 更加宏观 和 广阔 的视角为我们 的 研究 提出 宝贵 建议 。 生活宜居 15 分钟生活圈覆盖度职住平衡度、环境污染等事故发生次数 人口聚集 吸纳总人口、吸纳人口本外埠比例 公共服务 商业、酒店、医院、教育等配套档次文化生活丰富度 及参与频率 基础设施 基础设施完善度、人均道路面积、绿化覆盖率、 无线局域网络覆盖范围、监控设备数量经营规模 总资产及增速 营业收入及增速 总市值 盈利能力 净利润 净 利润率 融资能力 企业信用评级 融资模式创新 筹资活动现金流入 财务稳健 净资产负债 率 运营效率 总资产周转率 存货周转率 质 X 量 6 中指研究院 4 评价 步骤 （ 1） 指标赋权 在运用指标体系进行评价时，需要使用科学合理的赋权方法对各个指标赋予不同的权重，为了克服不同赋权方法固有 的缺陷，本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法对评价体系各指标进行赋权，以使评价结构更具合理 性和准确性。本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各指标权重。 （ 2） 指标的标准化处理 各项三级指标中，对于定量指标，由于各个指标单位不同 ， 不能直接比较，需要对数据进行无量纲 化 处理，消除数据 之间存在的差异，我们将数值标准化为 0 至 100，从而得到该指标的得分。对于定性描述型的指标，我们主要采用德尔菲 法进行评价，各指标打分采用百分制。 （ 3） 计算综合得分 对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标权重 加权 平均计算，最后获得各运营商综合 实力 评价 结果 。 在线 访谈 41 个 城市 102 个 项目 62 家 企业 企业填报 根据评价体系制作企业及 项目数据信息表，发送至 相关企业及项目填报 公开资料 上市公司年报、招股说明 书、企业官网等途径获得 企业公开资料 176 个 访谈对象 2900 余 份 调研问卷 1600 余 份 图片资料 49 56 62 74 90 102 7 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 二 、 主要研究成果 （一） 综合实力评价结果 从评价结果来看，行业竞争态势愈演愈烈，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营商也在发展模式和方 向探索上 愈 加成熟。多数产业新城运营商在产业发展和产业转型升级上较去年有了进一步的提升。一些优秀的产业新城运 营商始终坚持“以人为本 ”的理念，持续探索完善城市功能的抓手，提升产业新引力，助力产业转型升级，推动城市发展， 为新时代城市建设提供源源不断 的 动力。在此基础上，我们发布产业新城运营商综合实力评价研究，持续挖掘行业标杆运 营商发展模式、成功经验，为产城运营的各类参与主体带来更多的启发与借鉴，推动行业持续健康稳定发展。 2021 中国产业新城运营商综合实力 TOP10 企业名称 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 上海张江高科技园区开发股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 启迪协信科技城投资集团有限公司 上海临港经济发展（集团）有限公司 深圳市星河产业投资发展集团有限公司 珠海华发城市运营投资控股有限公司 荣盛兴城投资有限责任公司 粤港湾控股有限公司 苏州新建元控股集团有限公司 从综合得分来看， 中新集团、 张江高科、招商蛇口 综合实力位居前三。从 2021 年中国产业新城运营商综合实力评价 研究结果来看， 中新集团 积极融入国家战略，不断借鉴创新、复制推广中新合作成功经验，确立了“立足苏州、深耕长三 角、关注全国重点城市、适度探索一带一路”的布局战略 ， 将不断聚集园区开发运营的核心资源要素，强化高水平产 城融合 的战略平台建设，全面提升核心竞争力，致力成为中国园区开发运营领军企业。 张江高科 打造全生命周期的空间载 体，为企业提供 从孵化到产出全链条式服务，同时发挥国企在资金方面的优势，成立专项基金和项目直投，带动企业发展。 招商蛇口 聚焦 产业园区，赋能产业，为企业提供人才、资金、技术全反面的支持，同时，在城市升级方面，注重教育和医 疗方面的导入，争做美好生活的承载者。 启迪协信 响应国家号召，以科技资源聚集的产业高地为导向，建立五大城市圈新 网点，为企业孵化、企业成果转化提供新动力。 上海临港 以国际高水平制造标准为目标，聚焦高端制造、 智能制造，打造 8 中指研究院 以高端 装备 制造、新能源汽车制造、集成电路芯片制造为一体的世界级产业集群。 星河产业集团 战略布局 粤港澳大湾区 、 长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群，以“产城融投”创新运营模式，致力打造“聚人才、集产业、共成长” 的产业高地，聚焦高端装备制造、新一代信息技术、文化创意、生命健康、科技金融五大核心产业集群发展，实现与入驻 企业、合作伙伴、区域经济社会的共创共享共赢 。 华发城市运营 一方面继续深耕原有产城一体、产融结合的 业务 模式 ， 另 一方面，立足于珠海，整合集团内部资源，实现多元化发展，加快成果转化，推动产业升级。 荣盛产业新城 以“深耕、外 拓、创新、合作”为发展理念，聚焦现有园区、新拓展园区、新业态三大核心业务，不断完善全生命周期运营体系，打造 产业集聚、面向未来、智慧互联、宜业宜居的新家园和高科技企业孵化基地。 践行 集团的“ 3+x”战略完善服务体系，在 园区建设上导入龙头企业，引进新兴产业企业入园，加快新型园区建设，不断探索产业和城市同步发展的新模式。 粤港湾 控股 传承“以产促城、繁荣城市”的企业基因，成功战略升级和产业转型，全新定位为“新生态 产城服务商”，聚焦粤港 澳大湾区，以“产业引领”为发展理念，坚持以产促城，以城兴产，大力促进产城融合、城乡融合、乡村振兴。 新建元控 股集团 依托自身“产城融合、集成服务”独有优势，开创“三位一体”的区域综合开发“新建元模式”，创新构建全程服 务体系和新基建数字平台，成功布局六大“飞地”园区项目，成为复制推广、丰富扩展苏州工业园区先进经验的践行者。 （二） 分项评价结果 1特色运营商评价结果 2020 年 ，随着越来越多的企业投入到城市更新和产业转型的建设中，产业新城 步入了新的发展阶段 。一方面，运营 商整合现有资源，融合企业自身 优势及企业发展战略， 发掘运营商发展潜力 ，在原有产业基础上进行转型升级；另一方面， 产业新城运营商积极拓展新领域，响应国家号召，引入国内外优质资源 ， 发展新兴产业，多元化发展不仅为企业在运营中 规避了风险，同时也为城市的可持续性发展打下基础。 通过研究，我们筛选出具有代表意义的特色产业新城运营优秀企业，这些企业在土地开发整理、产业招商、特色产业 培育、城市建设等一个或多个领域表现突出，随着这些企业不断发展壮大，核心竞争力也将不断提升，发展潜力较大。 2021 中国 特色 产业新城运营 优秀企业 企业名称 产业新城运营特色 企业名称 产业新城运营特色 新鸥鹏产业集团 特色教育小镇开发运营 宝能城市发展建设集团有限公司 产城综合运营 华南城控股有限公司 现代化综合商贸物流 上海市北高新股份有限公司 大数据云计算 天安数码城（集团）有限公司 创新企业生态圈运营 重庆高科集团有限公司 产业综合运营 四川恒邦双林实业集团有限公司 产城综合运营 苏州新区高新技术产业股份有限公司 产业综合运营 重庆融汇地产（集团）有限公司 温泉产业开发运营 鸿荣源置业集团（深圳 ） 有限公司 产业综合运营 新 鸥 鹏 专注于 教育产业的发展，做到从教育中来，到教育中去，整合教育上下游资源，不断完善教育产业链，近年更 是将教育与旅游有机结合，在多个项目中体现出宜学、宜游的理念，助推国内教育产业发展，实现科教兴国。 宝能城发 坚 9 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 持以产兴城的发展理念，围绕城市发展目标，发挥自身产业优势，秉承满足人民美好生活的目标，将产业和城市结合起来， 打造生活宜居的城市配套，让城市和产业共同作用，在产业发展的同时促进城市进步。 华南城 致力于增加就业机会、推动 区域经济发展，将区域经济发展和客户利益放在首位，通过整合当地零售、批发、电商资源，形成新业态，融合“一 产、 二产、三产”相关要素，形成集产业配套、生活宜居于一体的现代综合商贸物流城。 市 北高 新 以打造世界数据之都为目标， 围绕产业运营、产业孵化和产业服务为核心业务，聚焦数字经济产业领域，借助资本力量投资孵化企业，确保企业能够孵 化成功。 天 安数码城 关注智慧园区和金融平台建设，运用智能化平台对孵化企业进行多维度观测，全生命周期的为企业提 供服务，金控平台为企业发展、企业再投资提供了有力的输出，促进企业在园区茁壮成长。 重庆高科集团 以“打造卓越企 业生态家园”为使命，坚持“产业承载商”和“园区运营商”基本定位，积极承担国企责任，竭诚服务政府、服务企业、 服务社会。 恒邦双林集团 将产业与生态有机结合，以创新作为发展驱动力，不断进取，目前产业已覆盖产城、地产、文旅、 教育四大领域，坚持以产业升级城市的发展战略，致力于提供产业发展和生态宜居共生的解决方案。 苏高新股份 响应国家 号召，以创新地产、节能环保、战略性新兴产业为发展主线，辅以非银金融做支撑，形成独有的“ 3+1”模式，为培育高 新技术产业和创造社会价值增添力量。 融汇集团 整合社会资源，以地产为载体， 产业为依托，形成集地产开发、温泉运营、 特色商业运营的“三合一”开发模式，助力区域经济发展。 鸿荣源 立足于粤港澳大湾区，深耕于粤港澳大湾区，历经多年 发展形成集全产业链综合开发、商业运营、产业发展为核心的三大板块，经过不断摸索，总结出自身在大型连片开发、产 业升级和 TOD 综合开发的优势，为城市可持续性发展打下基础。 2园区运营商评价结果 2021 中国产业园区运营商综合实力 TOP10 企业名称 北京联东投资（集团）有限公司 中节能实业发展有限公司 中南高科产业集团 苏州苏高新集团有限公司 亿达中国控股有限公司 金科产业投资有限公司 荣盛兴城投资有限责任公司 中国宏泰产业市镇发展有限公司 中电光谷联合控股有限公司 鼎瓯文化旅游发展集团 有限公司 10 中指研究院 产业园区作为产业发展的重要载体， 既是 地区经济发展的推动者，同时也是区域经济提升后的受益者。随着越来越多 的企业进驻产业园区的开发中， 一些 在产业招商、产业培育以及发展理念上突出的企业开始涌现。通过研究，我们筛选出 具有代表意义的园区优秀运营商，这些企业在环境保护、产业融合、产业培育等一个或多个领域表现突出，不断提升核心 竞争力，未来发展潜力较大。 联东集团 致力于打造最具影响力的产业服务平台，在园区打造上不断引进新兴制造产业企业和科技型企业，构建专业 的园区运营服务体系，为中国实体经济发展贡献力量。 中节能实业 以保护 环境 、节能减排为己任，积极发展以绿色产业园、 绿色商务园为载体的园区经济，在长期的发展和运营中确立了以“绿色园区开发、绿建科技服务、绿建运营服务”为目标 的发展战略。 中南高科 是中国领先的以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、 产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。 苏高新集团 秉持“让城市生活更美好”的品牌理念，将业务领域 聚焦城市运营、综合开发、产业投资三个方向，深度参与片区开发、教育医疗体育等设施代建、水务、物业、精品住宅、 写字楼、商业综合体、主题产业园区等建设、运营与服务，为城乡建设发展、高端产业集聚、人民安居乐业提供综合高效 的解决方案。 亿达中国 多年来深耕三大城市群及中西部经济活跃地区，秉承“以产促成，产城融合”的发展理念，结合智 慧产业和企业在园区开发、园区运营、工程建设、物业管理一系列优势，打造智慧城市。 金科产业 围绕智能制造、数字科 技、健康科技、总部经济、文旅康养等产业，构 建产业综合运营服务体系，同时整合国内外优质资源，强强联合，实现产 业结构升级，打造中国一流的产业综合运营商。 中国宏泰 发展 集健康、航空、工业设计、智能制造、新能源等新兴产业于 一体，打造国内一流的产业市镇综合发展商，在战略极响应国家“一带一路”政策，借助自身商业运营优势，培育新兴产 业，助推区域发展。 中电光谷 以中国电子网信产业资源为依托，以全生命周期园区运营服务为基础，打造以产业集群化、 服务智能化、投资网络化为特征的产业资源共享平台。 鼎瓯集团 以“美好生命、幸福生活”为品牌理念，致力于通过“大 健康、大文旅、新教育、体 验农业、生态住区”五大产业资源，打造全龄段、全维度、全周期的“瓯客生活方式”。为中 国家庭提供“身、心、智”一体化的美好生活场景及健康生活服务，成为健康生活服务行业的开拓者、创新者和引领者。 3城市运营优秀企业评价结果 2021 中国 城市 运营优秀企业 企业 名称 中国金茂 中冶置业 鑫创科技有限公司 富康城控股 卓尔控股 近年来，国家多次发文促进劳动力等要素合理有序流动，强调新型城镇化建设要以放开放宽城市落户门槛为着力点， 11 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 促进人力资源优化配置，未来随着城市间落户门槛持续下降乃至取消落户门槛，人口以及人才流动将更加自由。在此趋势 下，不同能级城市发展方向出现分化：一方面，一二线城市凭借经济、文化、科技、医疗、交通等方面的优势，在吸引全 国或全省人力资源不断集聚的同时，面临着综合承载能力不足和资源配置效率不高的问题；另一方面，三四线城市受限于 区位条件及资源禀赋，现有城市功能与居民对美好生活的向往出现“断层”。运营商以产城运营服务模式为突破口，以现 代服务业运营为抓手，致力于入驻城市功能及形象焕新。 中国金茂 以“释放城市未来生命力”为己 任，始终坚持高端定位和精品路线，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战 略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。 中冶置业 全力打造以项目开发 能力、资本整合能力、产业整合能力为基础的核心竞争力，坚持走精品化、专业化、品牌化的发展路径，全面布局三大经 济圈热点城市，开创了统一品牌与区域化经营相结合的发展新纪元。 鑫创科技 专注于产城运营业务，在业内首提科技城市 发展模式（ IOD），构建了“海外创新中心 加速器 科技城市”的全链条孵化体系，提供科技城市规划 -投资 -建设 -招商 - 运营一体化服务 ，在国家重要城市群和大都市圈的核心城市持续打造科技城市产品。 富康城控股 秉承“产城运营服务商” 的战略定位，注重项目后期运营与服务，以现代服务业为核心，通过商业、酒店、办公、会展等经营性物业的自持运营， 带动商贸零售、金融商务、旅游消费，助力解决城市空间结构、产业结构、社会结构共生发展。 卓尔控股 不断探索创新商 业模式、发展壮大企业规模，自创立以来围绕三大产业生态，打造集先进制造业、现代服务业融合发展的综合型产业集团， 为所在区域整体发展奉献企业力量。 4产业 项目 运营评价结果 2021 中国产业 运营优秀项目 项目名称 深圳星河 WORLD 贵阳宝能国际会展城 中节能湖州绿色智造生态科技城 启迪协信天津科技园 北京西国贸园区 龙港智造新城 中南高科仲恺高端电子信息产业园 苏高新南大创新园 苏州 2.5 产业园 富康 金州体育城 12 中指研究院 产业运营项目同样作为产业发展的载体，在地区产业升级和树立城市良好形象上发挥着重要作用，因此产业项目的选 择至关重要，优质的产业运营项目亦是区域发展的风向标。 深圳 星河 W ORLD 深 是集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多种业态配套的产 融联盟新城 ，园区 占据福田 CBD、深圳北站商务区和坂雪岗科技城三角鼎立优势区位 ， 定位 “园区 +金融”双闭环总部基地。项目 全面 建成后 ， 将 集 聚超 2000 家企业，提供 7.5 万就业机会，创造年产值逾 1000 亿元，新增税收 100 亿元。 贵阳宝能国际会展城 位于国家 级临空经济示范区，总规划面积 200 万，构建国际商务核心区、国际商务休闲区、高端生态居住区、多功能补充区、城 市功能配套区五大功能板块，涉及国际会展中心、大数据科技园、五星级酒店、双语幼儿园、商业办公、高端住宅公寓等 配套设施，打造地标级城市综合体。 中节能湖州绿色智造生态科技城 是湖州市重点项目，项 目自开工以来就制定了“三 生融合”的发展思路，分别是生态山清水秀，生活宜居健康，生产集约高效，同时融合 EOD 城市开发理念，累计投资 600 亿元，着力打造湖州“两山一城”的绿色发展模式，为湖州绿色发展赋能。 启迪协信天津科技园 依托启迪协信集团的资本优 势、人才优势和国际化视野，致力于为京津冀区域中小型科技创新企业搭建良好发展平台，为地方政府营造创新创业的产业氛 围，形成全面的科技创新产业集群发展格局，使之成为环渤海湾的创新创业高地。 北京 西国贸园区 以汽车服务基地为基础和依 托，打造以汽车文化为龙头，以汽车后服务为拉动，以配套服务体系为支撑 的 汽车文化智慧生活小镇。同时提供商务写字 楼租赁与企业创新创业孵化、餐饮、生活配套等服务。目前已初步形成聚集文化、科技、金融、互联网 +等优质文化科技 企业的融合产业园。 龙港智造新城 位于龙港新城产业聚集区，总占地面积 466 亩，总建筑面积 75 万 ，园区以印刷包装 和塑料制品为产业发展战略，集高标准厂房、员工宿舍、配套商业、研发办公于一体，打造一站式产业运营平台。 中南高 科仲恺高端电子信息产业园 聚焦北斗、半导体、人工智能、物联网等 电子信息新兴产业，大力发展涵盖电子信息产业的 上下游配套环节，建设集生产制造、研发设计、中试成果转换、生产企业总部、产品展示和生产配套等功能区于一体，具 有全球竞争力的电子信息产业高地。 苏高新南大创新园 位于江苏省中关村高新技术产业开发区，规划面积 609 亩，是苏高 新集团改革重组后首个区外产业园项目。目前园区已入驻企业有 57 家， 2020 年园内企业总产值超 15 亿元。园区集众创 空间、孵化器、加速器全孵化链为一体，招商紧扣“环保、创新、科技”三大主题，深耕新能源、节能环保、高端制造三 大产业，已建设成为了当地一处气质鲜明、 配套齐全的产业发展“新风景”。 苏州 2.5 产业园 是苏州工业园区“积极培育 新兴产业增长点”的重要载体，项目以发展高端制造业相匹配的第三产业为方向， 45 万方体量汇聚创新型企业 200 家， 建立和壮大特色新兴产业集群，打造“中国服务 苏州创新”的产业园品牌。 富康 金州体育城 项目 规划面积 1900 亩，建 筑面积 550 万方，总投资 120 亿元。是贵州省“ 5 个 100”工程中先期重点实施的 22 个特大型城市综合体之一。融金融商 务、生活居住、商业购物、体育运动、休闲娱乐、文化教育、会议会展、公园游憩为一体，是富康第一个践行产城运营 服 务的项目。项目是从 2014 年进入开发阶段，本着“建设一个项目，带动一方发展，用心服务社会”的宗旨，规划“一轴 两带”的空间布局，自持运营梦乐城、欢乐城、万湖汇，大商汇、印象兴义等核心商业街区 100 万方，运营状况良好。如 今，金州体育城已经成为兴义城市建设的示范区，城市商圈的核心区，城市人流的聚集区，城市服务的集中区，城市繁荣 的中心区。 通过研究分析，我们发现优质的产业新城项目更加注重产业发展趋势的把握，在项目前期选址时应对上位规划及产业 发展方向进行预判，并且就如何进行产业定位及可能形成产业高地的区域进行思考。 对于不同区域的项目要因地制宜，以 便更好的融入当地的产业氛围，从而促成产业新城项目落地。 13 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 5综合商贸市场评价结果 商品交易市场是商贸物流的重要载体，对提振经济、扩大内需、推动商贸流通业发展以及产业振兴均有重要推动作用。 过去一段时期，我国 基本形成 了 城乡协调、区域协同、国内外有效衔接的商贸物流网络 ， 一批 综合商贸市场 的 建设 为推动 国民经济提质增效升级和平稳较快发展提供了有力支撑 。 在促进国内国际 经济 双循环 大 背景下，商品交易市场 迎来 广阔发 展空间。“十四五” 规划明确指出“ 鼓励商贸流通业态与模式创新，推进数字化智能化改造和 跨界融合，线上线下全渠道 满足消费需求 ” 。 因此，深化市场主体研究、把握行业发展脉络，对于科学把握商品交易市场运营规律、提升商贸物流产 业具有重要意义。 中指研究院基于客观、公正、准确、全面的研究原则，开展中国综合商贸市场研究，从经营规模及效益、综合服务能 力、创新发展能力、产业带动能力四个方面，挖掘适应经济高质量发展要求、规模绩效突出、软硬件设施完善、区域影响 力大、对城市产业提升贡献大 、 在改革创新方面表现优异的综合商贸市场 ，总结其发展经验，以期能够给各类市场参与主 体提供参考借鉴， 提升行业经营水平。 2021 中国综合商贸市场 TOP10 项目名称 中国义乌国际商贸城 汉口北国际商品交易中心 俊发新螺蛳湾国际商贸城 湖南高桥大市场 成都国际商贸城 贵阳西南国际商贸城 广州国际轻纺城 沈阳五爱市场 福建涵江国际商贸城 河北 白沟国际商贸城 中国义乌国际商贸城 是浙江义乌国际小商品城的主体部分，是义乌商城集团顺应国际化发展需求建造的全新理念的 现代化专业市场，也是 义乌建设国际性商贸城市的标志性建筑、小商品市场的现代化延伸 。中国义乌国际商贸城自开业以 来已建成五区，其中中国义乌国际商贸城一区市场是浙江省旅游局指定的购物旅游定点单位，被省工商局授予全省首个 “ 五星级市场 ” 称号 ； 二区市场 2005 年通过了国家 “AAAA”级旅游景点评审 ； 四区市场是国内科技含量最高 、 国际化水平 最高的商品批发交易市场之一，同时也是义乌 小商品 市场现代化的标志性建筑。 14 中指研究院 作为重要的全国性商贸物流节点城市之一，昆明致力于建设立足西南、面向全国、辐射南亚东南亚的区域性国际经济 贸易中心，商贸物流产业发展举足轻重。 俊发 新螺蛳湾国际商贸城 地处昆明主城与呈贡新区间的核心位 置 ， 项目拥有近 330 万方市场体量，拥有商户 3 万余户，直接就业人员约 15 万人，日均客流量约为 30 万人。辐射面遍及云南、四川、 贵州、广西等省市，远达南亚、东南亚等片区。整个商品批发交易市场涵盖了近 50 个大类 170 万种商品，满足大型采购 批发商和普通消费群体的需求。 2020 年 9 月 15 日，国家七部委联合发文正式批复昆明俊发 新螺蛳湾国际商贸城为全国 第五批市场采购贸易方式试点 。 10 月 29 日 ， 昆明俊发 新螺蛳湾国际商贸城市场采购贸易方式试点完成 “首单 ”首试 ， 为全 国第五批 17 个市场采购贸易试点城市 “首票 ”转关出口业务 。 湖南 高桥大市场 位于湖南省长沙市雨花区，是 中国（湖南）自由贸易试验区长沙片区的重要区块 ， 千亿级商贸产业集 群 、 国家级 “市场采购贸易方式试点市场 ”， 占地面积 1000 亩 ， 经营商户 8000 多家 ， 经营从业人员超过 20 万 ， 经营商品 种类超过 170 万种，年人流量超过 5 亿人次， 2020 年交易额超 1480 亿元。高桥大市场深耕上下游渠道，走线上线下融 合 、 内贸外贸一体化 、 商贸产业联动的发展模式 ， 构建 了 “高桥全球商贸价值共享平台 ”， 服务中国以及全球的消费者 、 贸 易商和生产商 。 高桥大市场以 “国际高桥 世界商港 ”为战略愿景 ， 以 “品牌化 、 专业 化 、 信息化 、 产业化 、 国际化 ”为发展方 向，努力推动 形成国内国际双循环新格局，发展成为“买卖全球”的现代化国际市场。 15 中国产业新城运营商评价研究报告 2021 三、 产业新城运营商发展特点分析 2020 年以来，为应对新冠疫情的冲击，提振国内经济，中央频发新基建、产业集 群等利好政策，从政策层面彰显了 我国对产业发展的支持力度，产业新城 迎来政策发展窗口期；同时 ， 全国 300 城 工业用地推出、 成交 分别增长 12.1%、 5.6%， 市场仍存较大发展空间。 2020 年，产业新城步入新的发