01 宅地集中供应，新房“内卷”好像更厉害了？ 5 月 20 日，上海土地市场公示了 2021 年上海市第一批集中出让宅地的详细出让公告，包含 6 幅“城中村”改造用地 ， 14 幅征收安置房用地 ， 8 幅租赁住房用地 和 28 幅含普通住房的用地 。 02 其中，有 28 幅含普通住房的用地将实施限价竞价规则。这些地块设定的最高溢价率基本控制在 10%以内，仅一幅位于崇明陈家镇的宅地溢价率放宽到 15%，而普陀万里地块最高溢价率不超过 5%、 是本批次含普通住房的用地中可溢价空间最少的。 03 本次集中出让地块中，中心城区宅地数量不多，仅有 4 幅含普通住房的用地位于中环以内，对 于供应稀缺的市区来说，这几幅地块有望吸引众多开发商角逐竞争。 杨浦定海社区地块 该地块是此次中环内唯一的一幅纯宅地。以最高报价折算，地块楼面均价最高为 64501 元 / ， 明显低于相近的、于 2020 年 7 月成交的江浦社区住宅地块。 地块所在区域正不断推进城市更新，目前周边存量住宅普遍老旧，低端物业接近 80%、房龄在 10 年以内的不足 20%。现有的几个品质较好的小区中，均价最高的超过 11 万元 / 。 04 新静安灵石社区地块 该地块位于新静安大宁板块，其中普通商品房占比不超过 70%。板块各项配套成熟，近年来含 普通住宅的用地供应数量不多。距离最接近的彭浦板块的市北高新园区于 2019 年成交一幅纯宅地， 成交楼面价接近 5 万元 / ，以最高报价折算，本次出让地块楼面均价最高为 51932 元 / ，与 2019 年相比差异不大。 地块周边存量住宅普遍较新，房龄基本都在 20 年以内， 10 年以内占到一半，且小区整体档次 较高。目前该区域价格最高的小区均价在 14 万元 / 以上，周边存量住宅均价也超过 11 万元 / ， 高于房地联动价 。 05 徐汇黄浦江南延伸地块 该地块位于徐汇龙华板块，是商住办一体的综合用地，普通商品房占比不超过 30%。其南侧是 2020 年以 310.5 亿元总价出让的大体量综合地块，当时得到市场强烈关注。 地块周边存量住宅品质一般，低端小区占比超六成，房龄在 30 年以上的小区超过 50%，个别高 品质小区均价超过 11 万元 / 。不过以整体龙华板块来看，个别小区最新均价高达 16 万元 / ，所 以该地块按房地联动价格推出的新房仍具有一定的性价比 。 06 普陀万里社区板块 该地块集商业、办公、住宅于一体，普通商品房占比不超过 29.5%。地块所在的万里板块虽然 区域面积不大，但配套、环境等方面都较为不错，是普陀区适宜居住的成熟板块之一，改善需求集 中。 地块周边存量住宅相对较新，房龄在 20 年以内的小区超过 80%，品质较好的小区占七成以上。 周边存量住宅均价在 8 万元 / 以上，价格最高的小区最新均价 9.6 万元 / ，与房地联动价相当 。 07 以 28 幅地块的房地联动价格来看，未来一二手住宅价格倒挂的情况仍会持续。在稳房价、稳预 期，促进房地产市场平稳健康发展的大背景下，房价地价联动机制能在一定程度上放慢整体房价的 上涨速度，但同时也会加剧新房竞争，在买新房这件事情上内卷程度可能会进一步提升。为了获得 摇号的机会，可能需要提前做好准备，在力所能及的范围内为提高“积分”努努力 ，实在没办法的， 就只能退而求其次去买二手房了。 08 注：选取地块半径 500m 范围内的小区计算周边次新公寓均价，个别郊区地块选区范围扩大到 1km。 主办单位：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、 15-18F 邮编： 200003 网址： 电子邮箱： 电话： 86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用 。 本刊 分析内 容 并不反映个别情况， 对于特定项目 读者应自行寻求专业意见。 城市测量师 行 保留一切版权，未经许可，不得转载 。 城市测量师行 2021 年 更多 楼市资讯、 研究报告 可 以 扫描下方 二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下 方二维码查询、使用