前言 根据第七次全国人口普查结果，截至2020年末，我国城镇常住人口约90199万人，占总人口比 重为63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化 的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现 在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间。因此，在“十四五”期间，我国城镇化仍将保 持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级 较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市 ，在人口流动上表现出较强的“虹吸”效应；而那些产业基础不具优势的城市，人口外流现象 仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现 在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。 对于选择在一线、新一线及二线城市置业的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？表现在人 群特征上，置业人群在购房年龄、性别分布、资金来源，甚至是租买意愿上有何特点？表现在 房源端，在居住空间、居室结构等方面有有何特点？ 除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进 行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市、15个新一线城市及16个 二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数。从区域、城市群及城市角度看，竞争力指数 又表现出怎样的特征？ 来到大城市定居，抛开收入谈论房价并不合理，贝壳研究院基于收入数据测算了房价收入比及 房租收入比，并以此测算出了居住负担指数，以此来衡量不同城市的居住难易程度。 同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口 的流动性高低。在此基础上，区域、城市群及城市在该指数上表现出怎样的特征？ 带着这些疑问，贝壳研究院发布2021年新一线城市居住报告，从置业特征、居住竞争力、 居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公 众描绘出相对形象的城市居住画像。 目录 contents PART1 置业特征篇 PART2 居住竞争力篇 PART3 居住负担篇 1.1 购房年龄 1.2 性别分析 1.3 贷款情况 1.4 居室结构 1.5 楼盘名称 1.6 空间居住偏好 1.7 租买意愿 2.1 指标解释 2.2 居住竞争力榜单 3.1 居住负担 3.2 购房价格 3.3 租房痛点 3.4 住房焦虑 3.5 房价与新一线城市排名相关性分析 PART4 移民城市篇 4.1 移民指数排名 4.2 大湾区重点城市移民指数 4.3 省内购房客群分析 置业特征篇 PART 1 置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换群体及90后刚需群体，在产品及配套 选择上，差异性是明显的。 向“居者优其屋”迈进 01 02 根据第七次全国人口普查结果显示，截至2020年11月，全国人口共141178万人，与2010年第六次全国人口普查数据相 比，增加7206万人，增长5.38%。同时，“七普”数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为 68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人，而“六普”男性比女性多3398万人。如果从总人口性别比（以女 性为100，男性对女性的比例）看，当前比值为105.07，与2010年基本持平。除了性别比例失衡，“七普”数据同样反 映出了家庭小型化、老龄化加速、人口增速放缓及人口区域迁徙等趋势。人口趋势的变化，对于居住消费有着显著影响。 具体而言，客群因年龄、性别差异，表现在购房偏好方面，也表现出一些显著趋势。 1.1 购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高 置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换群体及 90后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。 分区域看，置业人群年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无 论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二 手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市 1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄 约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。 受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往 需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在年龄 结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 二线新一线一线 图：不同城市能级置业年龄对比情况 二手-平均年龄（岁） 新房-平均年龄（岁） 36.6 37.2 35.0 34.0 36.0 34.5 根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线 城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高，并且随着城 市能级下降，居住负担指数也依次下降，两者呈强相关关系。 在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低 于二手房。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房 为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分城市有政策上的倾斜。因此，刚需购房人 群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。 对于一线城市而言，已经进入了存量房市场，趋势刚好相反，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群 。因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。 如果从城市角度考虑，在35个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而 言，买二手房产的多为置换人群，天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购 房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。 03 1.1 购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高 从新房市场看，新房购房年龄相对较高的城市为珠海、北京、深圳、宁波及上海等。对于北京、深圳及上海而言，新房 购房成本相对较高且多为置换人群购置，因此置业人群年龄延迟比较明显。对于珠海而言，作为我国五个经济特区之 一，珠海东与香港隔海相望，南与澳门相连，优异的自然环境，让旅游业成为珠海的重要产业之一，因此吸引了外地 人群在此旅游置业。在置业特征上，本地置业人群比例相对较低。根据最新的“移民城市指数”显示，在35个样本城 市中，珠海的指数约为98.5，仅次于深圳。也就是说，珠海的房子多是被外地人买走了，而选择珠海置业的外地人群 ，购房目的多以投资旅游为主，经济实力相对较强，体现在购房年龄上，年龄相对滞后。 天津 38.3 34.6 38.3 33.4 37.2 36.4 35.8 38.3 36.1 34 35 32.6 39.5 37.5 32.8 31.1 33.9 33.6 33.6 33.6 34.9 34.4 34.1 32 30.5 36.6 33.2 34.1 34 32.6 33.8 33.5 33.2 33.2 36 34.9 37.6 37.3 36.9 36.9 36.6 36.5 36.5 36.5 36.3 36.3 36 36 36 36 35.9 35.6 35.6 35.5 35.4 35.4 35.4 35.4 35.3 35 35 34.7 34.7 34.6 34.5 34.3 34.2 34.1 33.8 33.5 北京 哈尔滨 上海 福州 厦门 深圳 大连 烟台 昆明 长春 珠海 宁波 南昌 贵阳 南宁 东莞 南京 济南 广州 无锡 青岛 武汉 沈阳 杭州 长沙 佛山 苏州 太原 重庆 石家庄 郑州 合肥 西安 成都 城市 新房-平均年龄二手-平均年龄 图：35城市客群购房年龄对比情况 二手-平均年龄（岁） 新房-平均年龄（岁） 04 “七普”数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%； 女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多 3490万人。而“六普”男性比女性多3398万人。 在高学历女性占比提升，独生子女政策影响及传统婚 姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及 社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经 正式到来。在居住领域，女性置业的百分占比也 在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市， 最新的数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比 增速相对明显，21年度，该占比达到48.79%。新一线及 二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。 同样，根据贝壳研究院发布的女性居住现状调查报告（2021 1.2 性别分析：女性置业人群持续走高 新青年租赁痛点影响因子分布 年）显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。 当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢？女性受访者中，认为“房子比婚姻更让人有安全感”“在家庭 和婚姻里更加有底气”“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感 上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。 2019年 47.16% 2020年 47.81% 2021年 48.79% 2019年 47.62% 2021年 47.88% 2020年 47.88% 2020年 47.62% 2021年 47.43% 2019年 46.37% 图：近三年女性购房 百分占比情况 一线城市 新一线城市 二线城市 45.07 0 10 20 30 40 50 2020年2019年2018年 0 10 20 30 40 50 2020年2019年2018年 0 10 20 30 40 50 2020年2019年2018年 0 10 20 30 40 50 2020年2019年2018年 46.37 46.83 47.67 42.02 43.08 45.49 46.11 46.76 51.69 54.22 54.64 图：一线城市女性购房百分占比变化情况 北京 上海 广州 深圳 数据说明：2021年数据截至 2021年5月20日 05 1.3 贷款情况：买房贷款还是一次性付清? “买房贷款还是一次性付清?” 看似是个选择题，但更多考量的是城市购房群体的经济实力。对于大多 数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅31.8%的住房 消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。 有13.6%的受访者还清了贷款，对于这部分受访者进一步询问，其中 65.7%的受访者是提前还款，仅34.3%的受访者属于按正常计划还清贷 款。具体细分看，在已还清贷款受访者中，90后提前还款的占比为 68.52%，70后提前还款的占比为60.78%，相差7.74个百分点；分城 市看，已还清贷款购房者，属于提前还款的占比一线城市略低于其他城 市，且城市能级越低提前还款的占比越高。 “七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。除了受到人口流动，独 生子女政策，婚姻观念改变因素影响外，生育率下降、失独家庭增多及 主动独居等也是重要影响因素。贝壳研究院以35个城市为研究样本， 按户型结构统计成交百分占比情况。研究发现，两居室成为主力交易户 型。 如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易 占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型 。以沈阳为例，贝壳研究院数据显示，20年度新增挂牌房源量中，两 居室的挂牌房源量百分占比达到54%。另外，以北京、上海为代表的 一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需 求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。 除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中， 佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外 ，这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例，最新的居住负担指数 约为54.44，是个典型的房价友好型城市，置业人群就有选择余地，毕 竟三居才是理想户型。根据贝壳研究院发布的理想三居报告显示， 47.97%的受访者表示三居室才是最理想的居住状态。 除了受到居住负担影响，以珠海为代表的旅居型城市，对居住适宜性要 求更高，决定了其成交的主力户型为三居室。 1.4 居室结构：两居室小户型为主力交易户型 影响因子 百分占比 无贷款 31.8% 公积金 22.6% 商贷 21.3% 已还清 13.6% 组合贷 10.7% 您的房屋目前贷款情况？ 影响因子 百分占比 是 65.7% 否 34.3% 对于已还清贷款的受访者，是否提前还贷？ 0 20 40 60 80 100 哈尔滨 天津 上海 长春 大连 北京 沈阳 青岛 石家庄 无锡 深圳 西安 南京 太原 厦门 济南 重庆 苏州 成都 烟台 广州 昆明 武汉 宁波 福州 南宁 东莞 杭州 合肥 郑州 珠海 贵阳 长沙 南昌 佛山 图：35城成交户型百分占比情况 一居% 三居%二居% 四居% 四居及以上% 06 1.5 小区名字：藏着哪些秘密？ 楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的 无尽想象，也成为开发商进行房地产 营销的重要手段。从重点城市楼盘名 称中出现频率最高的30个词来看，小 区名称命名集中呈现出花园家园范、 国际范、奢华范、山水诗情范等特点 ，其中“花园”、“家园”两个词享 尽各城市开发商的恩宠，在小区名称 榜单里占据绝对的领先地位，体现出 浓浓的居住气息，符合人们对美好居 住生活的向往。此外，各家开发商们 也喜欢用自己的品牌名来定义楼 盘名称，其中要数万科、中海、绿地及碧桂园最为典型。 从年代角度看，小区名称表现出显著的差异性，从侧面反映出时代背景下，消费者心理的变化历程。上世纪70年代之 前，小区的名字主要以街道命名，比如和平街出现频率最多，其次是垂杨柳、西街；到了80年代，花园、家园高居前 两名，开始感受到人们对居住的审美需求，其余的则多为中里、北街等等。1990年初，我国进入商品房时代，诞生 了以万科为代表的第一批房地产开发企业。房子的商品属性不断强化，起个好名字便成了开发商的必选动作。“小区 ”被山庄、别墅取代，而形容词也开始出现国际、阳光的字眼。进入21世纪，小区中多出现了“洋名”，“每个中国 城市都有一个曼哈顿、两个华尔街和三个香榭丽舍；能下点儿雪的就是瑞士小镇；能洒点儿阳光的就是加州别苑；挨 着一水泡子就是维多利亚港湾；隔着条臭水沟就敢叫塞纳河畔；又有水泡子又有臭水沟的不用问，那肯定是威尼斯没 跑了。”成为了调侃。 从城市角度看，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。北京国际范与复古调并存，修饰 词“国际”被广泛采用，“胡同”、“二里”体现出老北京典型的复古特色；上海“村”味气息浓厚，“新村”、“ 一村”、“街坊”、“二村”、“四村”等词出现频率最高，承载着上海90年代一批住宅新村崛起的记忆；深圳高端 大气范十足，作为国际化大都市，深圳开发商们在楼盘命名上也毫不逊色，“国际”、“中心”、“世纪”、“东方 ”等次被普遍使用。 其实，小区名称也是城市地名的一部分，它代表着城市形象和文化符号，反映着当地的人文或自然地理特征。小区名 称的变化，背后反映了开发商营销策略及消费心理的变化，而洋名泛滥，刻意夸大，小区名重复及寓意不明等不规范 问题的出现，对城市形象造成了负面影响。 2018年底，民政部、公安部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部和国家市场监管总局等6部委发布了关于 进一步清理整治不规范地名的通知（民发2018146号）。基于此，多地陆续出台了管理办法，重点清理整治“ 大、重、怪、洋”等不规范建筑物、住宅区名称，规范楼盘命名。 1.6 空间居住偏好：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进 社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映 在居住消费领域，人们从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，对住房的认识正在逐渐深化。 调查显示，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。 在被问及“改善性购房时，最关注哪类居住空间？”有30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，人们 对于睡眠环境的要求排在首位。其次，“温馨有设计感的厨房”“能用于种植、休息的阳台”“能和朋友聚会的大 客厅”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了14.2%、11.7%和11.1%。分性别看，男性比女性更想要 有一个“能和朋友聚会的大客厅”，占比比女性高出4.93个百分点；而女性比男性更想要一个“安静没有噪音的卧 室”，占比比男性高出4.39个百分点。年长者对于“能用于种植、休息的阳台”“能和朋友聚会的大客厅”的需求 比年轻人更大。此外，也有一些小众居住功能空间需求在调查中被受访者选中，例如“专门设计的宠物房”“精心 设计，可以泡澡的卫生间”“咖啡角或小吧台”，在受访者中占比分别为1.1%、2.6%和3%。 影响因子 女性 安静没有噪音的卧室 32.4% 能和朋友聚会的大客厅 9.02% 温馨有设计感的厨房 14.83% 能用于种植、休息的阳台 11.12% 专业的书房 5.96% 8.03% 4.68% 7.32% 2.82% 2.62% 1.2% 男性 28.01% 13.95% 13.36% 12.68% 8.52% 6.43% 5.61% 4.67% 3.26% 2.58% 0.92% 专门的储物间 家庭室内健身房 专门的衣帽间 咖啡角或小吧台 精心设计，可以泡澡的卫生间 专门设计的宠物房 改善性购房时，您最关注以下哪类居住空间？ 影响因子 百分占比 安静没有噪音的卧室 30.4% 温馨有设计感的厨房 14.2% 能用于种植、休息的阳台 11.7% 能和朋友聚会的大客厅 11.1% 专门的储物间 7.3% 7.0% 6.2% 5.1% 3.0% 2.6% 1.1% 0.1% 专业的书房 专门的衣帽间 家庭室内健身房 咖啡角或小吧台 精心设计，可以泡澡的卫生间 专门设计的宠物房 改善性购房时，您最关注以下哪类居住空间？ 其他 买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。有人认为有房子的地方才是自己的家，也有人觉得买房就给自己往后几 十年的生活增加了包袱。在此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感；有 39.2%的受访者认为房价太高买不如租，可以接受长期租房。 对待“房租不买”的态度有趋多趋强的势头。调查显示，对于大多数仍遵从着传统婚姻观的90后而言，房子仍然是未 来生活的必备。有40.73%的90后表示可以接受长期租房不买房，而70后接受“房租不买”的比例仅26.69%，相差 14.04个百分点。 不过，选择“房租不买”可能更多受现实条件，比如租售不同权导致的居住权益差异、租客权益保障制度完善程度、 维权渠道顺畅性、家庭经济收入水平及安全感等因素影响。在调查中，一线城市不能接受长期租房不买房的比例最低 ，女性不能接受的比例比男性高，低收入群体不能接受的占比也最低 。 1.7 租买意愿： 近半数受访者不接受长租不买 影响因子 百分占比 不能接受，有房才有安全感 49.8% 可以接受，房价太高买不如租 39.2% 无所谓，不可一概而论 11% 长期租房不买房，您怎么看这种居住态度？ 影响因子 90后 不能接受，有房才有安全感 47.79% 可以接受，房价太高买不如租 40.73% 无所谓，不可一概而论 11.48% 80后 53.89% 38.02% 8.09% 70后 59.76% 26.69% 13.55% 65后 50% 25% 25% 长期租房不买房，您怎么看这种居住态度？ 07 居住竞争力篇 PART 2 08 2.1 计算方法 居住竞争力指数计算方法： 第一步，以2021年Q1各城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中所列出的一级和二级指标，采 集小区周边1公里（部分POI重要性较高，比如医院，学校等，会扩展到3公里）POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧 式距离，比如小区A与综合医院的平均距离。 第二步，采用高斯衰减函数，方法如右图所示，Dkj 是指 小区与POI的平均距离，D0是指距离范围，我们定义的范围在1000 或3000米。成人步行1000米的时长大概在15分钟，也可以称之为15分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则 上是，POI距离小区越近，指数越高，值域在0-1之间。高于指定距离，值为0。 第三步，依照上两步，计算出每个小区对应POI的指数，之后采用熵权法对各POI计算权重，权重之和为100，如表2所示， 为计算所得权重，之后主观进行微调。 第四步，对各维度通过加权平均计算出居住生活便利性指数，最后聚合计算出城市均值。居住品质指数，依照类似方法进行 计算。 第五步，对于各指数再次进行加权平均，得到居住竞争力指数。 指标解释： 居住品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质； 居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重， 建立指标模型得出便利性指数； 居住成本：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化 房价收入比+1/3*标准化房租收入比）； 人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出 。 基于2020年居住竞争力指数，贝壳研究院对一级指标、权重及二级指标做出了部分调整。一级指标中，增加了人居环境指数 ；二级指标中，增加了房屋中介、百货商场、加油站及宠物服务，去除了洗浴按摩、快捷酒店、咖啡厅及酒吧。 通过专家打分法，对一级指标权重进行了调整，二级指标权重采用熵权法计算得出。同时，将出行距离上限缩短至1.5公里 。 09 2021 城市居住竞争力指标体系 居住成本指数 房价收入比 房租收入比 楼龄 容积率 绿化率 物业水平 居住生活便利指数 公园 地铁 公交站 医院 诊所 药店 幼儿园 小学 中学 图书馆 中餐馆 影院 便利店 超市 房屋中介 购物中心 百货商场 银行 加油加气站 宠物服务 绿地率 空气质量 高峰拥堵 居住品质指数 人居环境指数 注：采用高斯衰减函数计算小区周边不同距离范围内配套POI的衰减指数，通过加权求和得到居住竞争力指数。 一级指标 二级指标 指标说明 权重 0.1 权重 0.4 权重 0.4 权重 0.1 采集小区周边1公里（学校、医院、公园等重要性较高，扩 展到1.5公里）范围内的POI信息，计算该类POI位置与楼盘 的平均欧氏距离，依据高斯衰减函数确定相应的指数值。 提取相应小区的建成年代、容积率绿化率、物业服务费等。 套均总价/（家庭人均可支配收入 * 户均人口数） 单间（套）均租金/月平均薪酬 公开资料整理 10 2.2 居住竞争力榜单 贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个 一线城市、15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数，那么，今年的榜单，表现出怎样的特 征？ 分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市。一线城市居住竞争力指数均值为85.5、新一线城市约 为70.2、二线城市约为63.2。一线城市居住竞争力指数明显较高，并且随着城市能级下降，该指数也依次下降，两者表现出 强相关关系。 如果从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为78.0；成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门） 则紧随其后，城市竞争力指数约为76.7及73.7。大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在人居适宜性方 面，同样表现出较高的竞争力。把35个城市按区域划分，最终纳入到12个城市群中，研究发现，城市群间在居住竞争力指 数上分化比较显著。粤港澳、成渝及海峡西岸城市群指数较高，辽中南及哈长指数较低。除此之外，城市群内部分化也比较 显著，粤港澳、京津冀及长三角比较显著。粤港澳中，深圳及广州指数较高，东莞指数相对较低；京津冀中，北京居住竞争 力指数位居前列，但石家庄相对较低，分化现象明显；长三角中，杭州、上海、苏州较高，但无锡、合肥相对较低。 如果我们对指数按照25%-50%-75%分位数的方式划分出一、二、三及四梯队。从统计结果发现，一梯队包括深圳、广州、 杭州等城市，以粤港澳和长三角城市居多；二梯队包括福州、厦门及重庆等城市，海峡西岸及粤港澳城市居多。 分城市看，35个城市中，深圳居住竞争力指数较高，且指数得分明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居 于首位，与20年排名一致。从细分的指标维度看，深圳虽然在居住负担上不友好，但其在楼盘品质度和居住生活便利度方 面表现突出。 深圳相较完善的社区内部规划配置、多维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施.共同构建 起深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中名列前茅。 在一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括深圳、广州，其次是北京和上海。在楼盘品质及居住便利方面，深圳排名较 高；在居住负担方面，广州居住负担较小；在人居环境方面，排名比较靠前的仍是广州。北京在人均环境方面排名较低，上 海在楼盘品质方面比较靠后，导致这两个城市在一线城市居住竞争力方面并不靠前，但在35城中排名仍居于前位。 在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等。在楼盘品质方面，东莞、佛山、杭州 、长沙及苏州等城市排名较高；在居住便利性方面，成都、杭州、苏州、武汉及南京等城市排名较高；在居住负担方面，长 沙、沈阳、佛山、郑州及苏州等城市居住负担较小；在人居环境方面，郑州、苏州、合肥、佛山及武汉等城市排名较高。 二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。在楼盘品质方面，佛州、宁波、太原、厦 门及大连等城市排名较高；在居住便利性方面，珠海厦门、南宁、烟台及大连等城市排名较高；在居住负担方面，烟台、南 昌、无锡、哈尔滨及贵阳等城市居住负担较小；在人居环境方面，太原、无锡、石家庄、烟台及宁波等城市排名较高。 11 2.2 居住竞争力榜单 表 35城居住竞争力榜单 城市 居住品质排名 居住便利排名 居住竞争力榜单 梯队 深圳 1 1 99.5 一 广州 17 5 84.48 一 杭州 8 6 83.45 一 成都 29 3 80.35 一 北京 6 4 79.82 一 上海 25 2 78.17 一 苏州 10 7 76.53 一 武汉 28 8 75.74 一 长沙 9 15 74.59 一 福州 3 18 74.26 二 厦门 12 12 73.15 二 重庆 27 11 73.01 二 南京 21 9 72.95 二 郑州 11 21 72.47 二 珠海 20 10 72.26 二 佛山 5 23 71.38 二 烟台 16 16 71.04 二 宁波 4 28 69.54 二 大连 14 17 67.5 三 南宁 34 14 66.53 三 西安 33 13 65.24 三 青岛 13 20 64.68 三 合肥 18 24 64.09 三 太原 7 35 63.59 三 济南 15 26 63.56 三 天津 30 19 63.2 三 南昌 35 22 62.71 四 东莞 2 31 62.45 四 无锡 22 33 59.34 四 石家庄 31 34 56.37 四 昆明 19 25 54.64 四 哈尔滨 32 30 54.21 四 沈阳 24 32 53.57 四 长春 26 29 53.02 四 贵阳 23 27 50.1 四 12 2.2 居住竞争力榜单 0 20 40 60 80 100 贵 阳 长 春 沈 阳 哈 尔 滨 昆 明 石 家 庄 无 锡 东 莞 南 昌 天 津 济 南 太 原 合 肥 青 岛 西 安 南 宁 大 连 宁 波 烟 台 佛 山 珠 海 郑 州 南 京 重 庆 厦 门 福 州 长 沙 武 汉 苏 州 上 海 北 京 成 都 杭 州 广 州 深 圳 图：35城居住竞争力指数分布情况 99.5 84.48 83.45 80.35 79.82 78.17 76.53 75.74 74.59 74.26 指标解释： 居住品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质； 居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数 居住成本：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收 入比）； 人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出。 基于2020年居住竞争力指数，贝壳研究院对一级指标、权重及二级指标做出了部分调整。一级指标中，增加了人居环境指数；二级指标中，增加了房屋中 介、百货商场、加油站及宠物服务，去除了洗浴按摩、快捷酒店、咖啡厅及酒吧。 通过专家打分法，对一级指标权重进行了调整，二级指标权重采用熵权法计算得出。同时，将出行距离上限缩短至1.5公里。 指数说明： 居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）； 房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数）； 房租收入比=套均租金/家庭月平均收入 居住负担篇 PART 3 13 贝壳研究院通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出全国114 个城市的居住负担情况。 总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、 杭州、广州、珠海、天津及嘉兴，其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。 房子对你意味着什么？ 14 我国哪些城市的居住负担较高？贝壳研究院通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计 出全国114个城市的居住负担情况。 总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、 天津及嘉兴。其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。 分城市群看，居住负担较高的城市群包括粤港澳大湾区（居住负担指数均值约为68.3）、京津冀（居住负担指数均 值约为66.8）、长三角（居住负担指数均值约为64.2）、海峡西岸（居住负担指数均值约为63.7）及北部湾城市群 （居住负担指数均值约为62.3）。 分城市级别看，一线城市居住负担明显高于其他城市级别，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城 市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。表现出的特征为，城市级别越高，居住 负担相应越高。 对于新青年群体而言，面对一线城市相对高企的上车门槛，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人 才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入，也带来了购房需求，在房住不炒的政 策影响下，那些人才涌入较多的城市，房地产市场保持着较高活力。 在百城中，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会 等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在居住 自由上无可挑剔。而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企。二线城市厦门、 珠海、嘉兴、福州及长春等区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居住成本，居 住负担指数相对于其他城市较高。 3.1 居住负担：深京沪亚厦居住负担较高 0 20 40 60 80 100 东莞武汉大连廊坊湛江长春邯郸南京泰安福州嘉兴天津珠海广州杭州厦门三亚上海北京深圳 图：居住负担指数TOP20城市 指数说明： 居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）； 房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数）； 房租收入比=套均租金/家庭月平均收入 家庭可支配收入数据来自各城市国民经济和社会发展公报，户均人口按照2020年统计年鉴发布平均家庭户规模计算 15 城市家庭房价收入比家庭房租收入比家庭居住负担指数 深圳27.09 35.05 99.5 北京25.14 30.62 94.03 上海22.28 37.09 92.59 三亚17.45 46.58 89.41 厦门20.7 21.05 81.84 杭州15.43 28.5 76.91 广州14.64 20.68 71.65 珠海13.69 22.16 70.82 天津13.89 20.93 70.53 嘉兴13.57 19.55 69.29 福州13.76 18.39 69.02 泰安12.84 20.65 68.66 南京13.14 19.22 68.43 邯郸12.44 21.35 68.34 长春10.8 26.43 68.2 湛江10.51 26.95 67.99 廊坊13.21 17.86 67.85 大连10.89 24.7 67.47 武汉12.22 19.73 67.17 东莞12.78 17.49 66.96 温州12.17 19.2 66.8 海口10.77 23.41 66.64 西安11.84 19.59 66.47 盐城11.83 18.51 65.9 合肥11.72 17.63 65.27 济南11.2 19.15 65.18 重庆10.48 21.04 64.95 青岛11.08 18.96 64.89 成都10.46 20.72 64.75 南宁9.79 22.39 64.5 台州11.64 16.28 64.46 苏州11.48 16.65 64.38 徐州17.37 63.95 昆明10.9 17.63 63.91 漳州10.78 17.33 63.56 石家庄11.29 15.37 63.42 太原10.05 19.33 63.37 菏泽8.91 22.56 63.12 宁波10.45 16.17 62.43 南充8.89 20.92 62.26 郑州9.67 18.34 62.24 济宁10.32 15.86 62.05 赣州9.12 19.4 61.88 佛山9.87 16.23 61.5 保定10.12 14.93 61.26 绍兴10.35 14.03 61.18 临沂10.34 13.83 61.06 贵阳8.43 19.52 60.79 连云港9.29 16.46 60.66 金华9.81 14.24 60.39 清远8.62 17.97 60.32 襄阳8.62 17.79 60.23 芜湖10.12 12.69 60.12 宜宾7.85 20.06 60.11 咸阳9.18 15.66 60.07 哈尔滨8.4 18.1 60.02 常州9.99 12.43 59.77 乌鲁木齐7.45 20.69 59.75 无锡9.64 13.25 59.61 江门7.57 19.99 59.6 城市家庭房价收入比家庭房租收入比家庭居住负担指数 江门7.57 19.99 59.6 南通9.8 12.64 59.56 兰州8.17 17.7 59.44 呼和浩特8.59 15.78 59.16 宜昌7.43 19.3 59.03 惠州8.97 13.95 58.87 沈阳8.08 16.7 58.78 马鞍山8.76 14.47 58.77 信阳7.78 17.52 58.7 黄冈7.64 17.88