电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来” 话 说东北区域首批集中供地 “同省异梦” 话 说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？ 话 说环渤海四城首批 集中供地 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号 ) 王玲 w18705580201（微信号） 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） 文 婧 windaxia0799（微信号） 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 6 月 18 日 集中供地系列 岛外 放量， 市场出现 降温 厦门 第二批 集中供地深度解读 核心观点： 1.由于岛外供应大幅上升， 厦门 第二批集中 供地 市场表 现有所降温，但是仍保持 着 一定的 热度。 依照年度商品住宅供地计划，后续供地区域将集中在集 美、翔安、同安，市场表现将维持或继续下行。 2.岛内 热度 有增无减 ， 岛外集美 或将成为第三批供地主 力 。 岛内热度有增无减，年内恐 再无供地；岛外集美热度依 然最高，但目前为止供地不多，第三批或将成为供地主力区 域。 3.地块热度分化存在，但依然不是很严重，地块地货比 普遍较高，考验房企运作能力。 4.闽系企业始终处于主导地位，但具体 企业的发力存在 分化。 本土建发、外来中海目前表现强劲，正荣选择深耕集美， 中骏后续动向令人关注。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言 6 月 10 日 ，厦门率先开启第二批集中供地 出让， 与其第一批集中出让 相隔 不到一个月。 第一批 供应保守的厦门第二批 供应 是否明显放量？ 此次 供应和成交 表现 如何，与第一批相比 又有哪些特征？ 本文 将 全面 分析 厦门 第二批集中供地出让供应与成交， 并 得出结论。 目录 一、 岛外放量带动整体供应大幅上升，岛内供出年内计划最后一宗 . 2 1.1 第二批明显放量，岛内供地至此完成 . 2 1.2 岛外放量才能真放量，海沧、同安两区供应最多 . 2 1.3 地块建面 有所上升，质量出现分化 . 3 1.4 出让方式和规则维持不变，岛内湖里地块车位不得捆绑销售 . 3 1.5 岛外地块占比大幅上升后起始楼面价水平下降超 20% . 3 二、 市场表现出现降温，闽系房企内部发力存在差异 . 4 2.1 岛内、岛外集美供地少热度高 . 4 2.2 闽系房企主场作战优势明显 ，企业发力有放有收 . 5 2.3 地块热度分化存在但不严重，地货比普遍较高 . 6 三、 结语：岛内彻底缺席之后，后续市场表现仍有下行空间 . 7 一、 岛外 放量带动整体供应 大幅 上升， 岛内 供出年内计划 最后一宗 1.1 第二批明显放量，岛内供地至此完成 相较 第一批 仅供出 5 宗地 ， 厦门第二批集中供地明显放量， 共 供出 11 宗地，较计划 还 多出 2 宗，出让面积共 49.5 万方， 宗数 、面积 分别占商品住宅全年计划 的 55%、 66%。 按照厦门市 2021 年度 商品住宅供应计划，第三批仅剩下 4 宗地， 同时 ， 加上此次湖里 1 宗地，岛内今年供地 计划 至此已经完成 。 1.2 岛外放量才能真放量 ，海沧、同安两区供应最多 第二批 集中供地 中 ， 除岛内思明外五区均有供应，岛外 供应 大幅上升， 承担绝大部分供 应，岛内 仅 湖里 供 1 宗 ， 较第一批 减少 了 1 宗 。岛外四区中，海沧、同安供应最 多，翔安次 之，热点区域集美此次也仅供应 1 宗小 体量 地块。 图表 ： 厦门 第二批集中供地 区域 分布 区域 供应 宗数 供应面积（万方） 岛内 1 3.4 湖里区 1 3.4 岛外 10 46.1 同安区 4 14.3 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 区域 供应 宗数 供应面积（万方） 海沧区 3 18.6 翔安 2 11.2 集美区 1 2.0 合计 11 49.5 注 ： 供应面积指 该地块出让 占地 面积 。 1.3 地块建面有所上升，质量出现分化 第二批 11 宗地 平均建面 12 万方，较第一批有所上升，海沧、同安各有 1 宗超大体量地 块，建面在 25 万方上下 ， 同时 同安 还有 2 宗超小 地块， 建面 仅 在 3 万方 上下 。 此次地块质量整体依然 不错 ， 但 相较第一批 此次地块 质量 出现了 明显的分化， 岛内湖里 宗地区位和配套均为上乘， 但 岛外翔安、同安 的部分地块 区位和配套都一般。 图表 ： 厦门第二批 集中供地地块质量分化情况 地块 编号 区域 地块区位 、配套情况 2021P04 岛内湖里 地处 岛内 宜居度最高的 人居板块之一 五缘湾片区 的 腹地，交通、 教育、商业、休闲配套都 非常 便利 和 成熟 。 T2021P03 岛外 同安 地块 邻近多个 工业园 产区， 缺乏 优质教育资源，周边环境 及 其 他配套 也 一般 。 2021XP02 岛外 翔安 地块所在片区为新城生活片区，临近火炬 （ 翔安 ） 产业区 等重 点产业片区， 未来 有一定 置业 需求 保障，但目前地块配套和居 住氛围都 很一般 。 1.4 出让方式 和规则维持不变 ， 岛内 湖里地块 车位 不得捆绑销售 厦门 第二批集中供地出让方式和规则 与第一批 相同。 地块 出让均采取限地价 +竞配建拍 卖的方式， 岛内 地块同时限房价， 岛内 地价 限制幅度 24%，岛外 平均 48%， 与 第一批 宗地 的 限价幅度 大体 一致。 保证金 比例方面， 所有 地块均为 20%， 与 第一批相同。 值得 注意的是， 岛内 湖里宗地 房价 上限为 71800 元 /平 ， 略高于板块当前新房在售均价， 但是远低于地块周边二手房均价，周边二手房目前均价在 90000 元 /平上下 ， 地块 本身 质量 高加之价格倒挂 ， 未来去化 完全不是问题 。 除此之外，此次 出让地块 还 对 住宅 套数 上限做出了明确规定， 岛内 湖里地块还 规定套均 面积 要在 118 平 左右， 同时 车位不得捆绑销售 ，地块配套车位销售价格接受政府有关部门指 导。 1.5 岛外 地块占比大幅上升后起始楼面价水平下 降超 20% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 厦门 第二批集中供地 11 宗地起始总价 274.3 亿元，最低为同安区一宗超小地块， 5.2 亿元，最高为湖里宗地，达 42.7 亿元，相较第一批 高达 74 亿元的 思明地块 下降许多 。 同时 由于 岛外地块 占比 大幅上升， 第二批 地块 平均起始价较第一批下降近 5 亿元 ， 起始 楼面均价 也 较第一批下降 21%，为 21473 元 /平 。 结构方面， 岛内起始楼面价 仍旧 超 4 万 /平， 岛外平均 19580 元 /平， 较 第一批有所上升， 由于 除同安一宗 地 在 14000 元 /平外，岛外地块 起始楼面价 均 在 18000 元 /平或 20000 元 /平以上， 因此 虽然岛外放量 拉低 了整体起始 楼面 价 水平，但 却 带动 了 岛外 起始 楼面价水平 上升 。 二、 市场表现 出现降温 ， 闽系房企内部发力存在 差异 厦门 第二批集中供地 11 宗地均成功出让， 市场 表现和热度较首批集中 供地 有所下降。 11 宗地 成交总价 344 亿元，平均楼面价 26858 元 /平 ，较首批 集中 供地 下降 25%。岛内市场 热度依旧， 但 由于岛外供应大幅上升整体市场热度有所下降，第二批集中供地共吸引超 20 家房企参拍，平均溢价率 24%，较首批下降 30%， 11 宗中仅岛内一宗触顶成交，竞配建比例 27%，较首批 集中 供地 岛内竞配建比例有所上升。 2.1 岛内 、 岛外 集美 供地少 热度高 楼面价 水平来看 ，第一梯队 是 岛内湖里，楼面价超过 5 万 元 /平，第二梯队 是 岛外海沧、 集美，接近 3 万 元 /平，第三梯队翔安、同安， 在 2 万 -2 万 1 千 元 /平 间。 与首批 集中供地 相比 ，湖里变化不大，海沧、同安 楼面价 水平 有所上升，集美有所下降，翔安相比 2020 年 平均水平略有 上升。 图表 ： 厦门两批 集中 供地区域 楼面价水平 区域 第二批 平均楼面价 （元 /平） 首批平均 楼面价 （元 /平） 变化 思明区 - 50589 - 湖里区 50519 50577 变化 不大 海沧区 29683 27422 上升 8% 集美区 29149 31470 下降 7% 翔安区 21823 - - 同安区 20768 18697 上升 11% 平均楼面价 26858 35751 下降 25% 热度方面，岛 内年内计划最后一宗地受到激烈追逐，最终竞配建比例超过了首批岛内 两 宗地 的 水平 ；岛外来看，集美 依然 是 供地少热度高，所供 1 宗地溢价率达到 40%，海沧供地 相对多热度次之， 3 宗地平均溢价率 30%，同安供地 多但热度最低，平均溢价率仅 16%。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 图表 ： 厦门第二批 集中供地区域热度情况 区域 成交宗数 平均溢价率 最高 限价水平 竞配建 比例 湖里区 1 24% 24% 27% 集美区 1 40% 49% - 海沧区 3 30% 47% - 翔安区 2 21% 49% - 同安区 4 16% 49% - 总计 /平均 11 24% 46% - 2.2 闽系 房企 主场 作战 优势 明显， 企业 发力有放有收 此次 集中供地 竞得 企业可以分为 两大阵营 ： 闽系房企，头部央企。闽系房企优势依旧非 常明显， 其中 本土国企占据主导地位。 11 宗地中， 闽系房企竞得 7 宗 ，其中 5 宗由本土国 企竞得 ， 这 7 宗 地 中包括唯一一宗岛内地以及热度第二的集美宗地 ，闽系 房企 在 本土市场的 拿地实力 十分稳固 。 闽系房企 中，建发主导地位依旧，击败众多强劲对手再次竞得 岛内地块，最终岛内岛外 各拿一宗，拿地建面第一，拿地金额 更是一骑绝尘。除建发外，正荣再次落子集美，特房集 团、厦门住宅集团也各有所获。 外来头部央企中，中海是表现最好的企业， 此次 拿地表现仅次于建发。中国金茂、保利 发展各获一宗岛外地，溢价率 分别为 19%、 25%。 图表 ： 厦门第二批集中供地企业拿地表现（按 拿地 金额 降序 ） 企业 拿地宗数 拿地 建面（ 万方 ） 拿地 金额（ 亿元 ） 说明 建发 房产 2 37.5 101.2 本土 国企 中海 地产 2 32.6 62.3 头部 央企 保利 发展 1 17.2 49.7 头部 央企 中国 金茂 1 18.6 40.1 头部 央企 厦门住宅集团 1 12.1 34.9 本土 国企 弘发智悦 1 12.2 27.1 本土 民企 正荣 集团 1 5.4 15.7 本土 民企 主攻福州 特房集团 2 6.1 13.1 本土 国企 注： 以上拿地指标均指全口径 纵观厦门两批集中供地 ， 建发 表现最为亮眼，位列拿地排行榜前二，更为重要的是，岛 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 内年内 仅 供出 3 宗地建发就拿走了 2 宗，对比 2020 年 4 宗仅拿 1 宗，建发岛内拿地的决心 和实力增强；主攻福州市场的 正荣 也借 集中供地在厦门 布局 ， 2016 年 至集中供地前 ， 正荣 在厦门仅 拿 3 宗 地，而 两批 集中 供地则 各拿一宗 。正荣在 厦门的拿地 策略是 选择次热点深 耕 ，集中供地两子均落集美， 2016 年至今所拿 5 宗地中，共有 3 宗在集美，海沧、翔安各 1 宗，未涉足岛内。 相比于势头强劲的建发 和 伺机而动的正荣 ， 2020 年厦门 2 个项目就贡献近两成合同销 售、 近年 岛内拿地 强势的 中骏 ，至今还没有在厦门集中供地中实现拿地。 回顾 2020 年 ， 中 骏力压建发， 拿下 一半岛内 供地 ，但今年的集中供地 ，中 骏报名数量不在少数，不过 仍未有 收获 。 眼 下岛内已无公开市场机会，中骏 只能寻求其他拿地渠道或者合作机会。 中海 是 今年 厦门 外来企业中表现最好的企业，拿地指标目前均列第一， 且所获 3 宗地中 与国贸合作的一宗超大体量 地块 位于岛内，对比 2020 年仅在集美获得 1 宗地，中海 2021 年 在厦门市场的投资发力非常明显。 图表 ： 厦门 前 两批集中供地企业拿地表现 序 号 企业 拿地 宗数 序 号 企业 拿地 建面 （ 万方 ） 序 号 企业 拿地 金额 （ 亿元 ） 1 建发 房产 3 1 中海 地产 51.3 1 中海 地产 154.6 2 中海 地产 3 2 建发 房产 43.1 2 建发 房产 127.5 3 特房集团 2 3 国贸 地产 18.7 3 国贸 地产 92.3 4 正荣 集团 2 4 中国 金茂 18.6 4 保利 发展 49.7 5 国贸 地产 1 5 保利 发展 17.2 5 中国 金茂 40.1 6 厦门住宅 集团 1 6 远洋 集团 13.9 6 厦门住宅 集团 34.9 7 远洋 集团 1 7 弘发智悦 12.2 7 正荣 集团 34.5 8 弘发智悦 1 8 厦门住宅 集团 12.1 8 弘发智悦 27.1 9 保利 发展 1 9 正荣 集团 11.4 9 联发 集团 26.6 10 中国 金茂 1 10 联发 集团 10.1 10 远洋 集团 26.1 11 联发 集团 1 11 特房集团 6.1 11 特房集团 13.1 注： 以上拿地指标均指全口径 2.3 地块 热度分化 存在但 不 严重 ， 地货比 普遍较高 与 首批集中供地一样， 地块热度存在分化，但不 太 严重，热度 低的 地块 主要 由于所处 区 域以及本身质量 和 条件 不是 很好 ， 例如 翔安 区 2021XP02 目前 周边配套一般 ， 溢价率 低于 同 区另一宗地块， 同安区地块热度 整体较低 ，其中 2021TP01、 2021TP02 由于体量 太小 全场 热 度 垫底 ， 溢价率 分别 仅为 9%、 15%， T2021P03 目前 配套 一般 ， 但 低起始 楼面 价 加上 邻近 产业 园区带来的潜在置业需求，溢价 率 较同区其他地块高 。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 此次 集中供地 整体 地货比 仍然 较高，平均达到 0.8， 尤其 是 建发 拿的 湖里 五缘湾宗地， 盈利 空间预计有限。 该地块 限房价 下 地货比 为 0.7， 竞配建 比例 达 27%， 且 需 配建 18 班 幼儿 园 并留出 3%面积 的 零售商业， 同时 地块 住宅 套数 、 套均面积 以及 车位销售 均 被 限制 ， 配建 多加之操作空间被限制， 去化 虽然不成问题，但如何才能保住 利润 则 非常 考验企业 的 运作能 力。 三、 结语 ： 岛内 彻底 缺席 之后 ， 后续 市场表现 仍有 下行空间 纵观 厦门 第二批 集中 供地 ， 我们 能够得出以下结论 和 展望： 1.由于岛外供应大幅上升，市场表现有所降温，但是仍保持热度 。依照 厦门 2021 年 年 度 商品住宅供地计划，后续 供地 区域 将 集中在集美、翔安、同安，市场表现将维持或继续下 行。 2.岛内热度有增无减 ，年内恐再无供地； 岛外集美热度 依然最 高，但目前 为止 供地不多， 第三批或将成为供地主力区域。 3.地块热度分化存在，但依然不是很严重 ，地块 地货比 普遍 较高， 考验 房企 运作 能力。 4.闽系企业 始终 处于主导地位 ，本土建发、外来中海目前表现强劲，正荣选择深耕集美， 中骏后续动向令人关注。 图表： 厦门第二批集中供地 出让结果 编 号 地块编号 区域 建面（万 平） 成交 总 价（ 亿 元 ） 成交楼 面价 （ 元 / 平 ） 溢价率 竞 配建 面积 （平） 竞得方 1 2021P04 湖里区 10.5 53.1 50519 24% 28300 建发 2 2021HP01 海沧区 17.2 49.7 28775 25% - 保利 3 2021HP02 海沧区 12.1 34.9 28801 27% - 厦门住宅 集团 4 2021HP03 海沧区 27.0 48.1 31473 38% - 建发 5 2021JP01 集美区 5.4 15.7 29149 40% - 正荣 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8 编 号 地块编号 区域 建面（万 平） 成交 总 价（ 亿 元 ） 成交楼 面价 （ 元 / 平 ） 溢价率 竞 配建 面积 （平） 竞得方 6 2021XP02 翔安区 18.6 40.1 21552 19% - 金茂 7 X2021P01 翔安区 12.2 27.1 22094 23% - 弘发智悦 8 2021TP01 同安区 2.8 5.7 20481 9% - 特房集团 9 2021TP02 同安区 3.4 7.5 21977 15% - 特房集团 10 2021TP03 同安区 8.1 18.6 22844 14% - 中海 11 T2021P03 同安区 24.5 43.7 17770 27% - 中海 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 9 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公 告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰 智库不保证所载信息的完全准确和全部 完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿 翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的 意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或 建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推 测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分， 请严格注明相关出处及来源且不得修改报 告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修 改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不 承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶 属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、 资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对 接平台。 亿翰智库二维码