中国 | 2021 年第一季度 大中华区物业摘要 开局稳健 引领增长13 疫情下香港冷链物流市场快速崛起 52 北京 53 上海 54 广州 55 成都 57 北京 58 上海 59 广州 60 深圳 61 香港 15 北京 16 上海 17 广州 18 深圳 19 成都 20 天津 21 青岛 22 重庆 23 沈阳 24 武汉 25 西安 26 杭州 27 南京 28 香港 29 台北 31 北京 32 上海 33 广州 34 深圳 35 成都 36 天津 37 青岛 38 重庆 39 沈阳 40 武汉 41 西安 42 杭州 43 南京 45 北京 46 上海 47 广州 48 深圳 49 香港 50 澳门 目录 07 北京办公楼市场租金倒挂，窗口期如何 把握？ 11 广州奢侈品品牌低进驻率如何破局 专题文章 办公楼 住宅 物流地产 酒店 零售地产 09 公共交通提速发展，增强新兴板块 联动性 2 二零二一年第一季度大中华区物业摘要2021年第一季度中国GDP同比增长18.3%，这是1992年有季度GDP统计数据以 来的最高值。但不可否认，这一数据受到上年较低基数等不可比因素影响较 大。从另一方面看，一季度GDP环比增长0.6%，较2019年一季度增长10.3%， 两年平均增长5.0%，经济稳定恢复。 2021年一季度，社会消费品零售总额同比增长33.9%，环比增长1.86%，两年 平均增长4.2%。从商品类别看，一季度限额以上单位商品零售额中，18个商 品类别同比增速均超过10%，其中体育娱乐用品类和通讯器材类商品同比分 别增长45.2%、42.4%，两年平均分别增长17.4%、17.1%，居民消费升级表现 明显。一季度，全国固定资产投资（不含农户）同比增长25.6%，环比增长 2.06%；两年平均增长2.9%。值得一提的是高技术产业投资同比增长37.3%， 两年平均增长9.9%，远高于整体投资增速。此外，受疫情影响，医疗相关行 业投资增长明显加快，例如医疗仪器设备及仪器仪表制造业和社会领域投资 中卫生投资同比增速均在50.0%左右。2021年一季度，货物进出口总额同比增 长29.2%，贸易顺差7,593亿元，贸易结构继续优化。 总体来看，一季度中国经济呈现持续稳定恢复的态势，市场信心正在增强。 但同时也要看到，全球疫情仍在蔓延，国际环境错综复杂，具有较强的不确 定、不稳定性。2021年，政府或将继续实行宽松的财政政策，保持货币政策 连续性，稳步扩大金融市场双向开放，将在市场准入、业务范围和营商环境 等方面进一步加大开放力度，以保持经济在合理区间运行，推动经济高质量 发展。 编者按 吴菲 中国区研究部总监 3 二零二一年第一季度大中华区物业摘要经济和政策动态 2021年一季度中国GDP同比增长18.3%，为自1992年中国发布季度GDP以来的最高值。剔除去年疫情所造成的“低基数 效应，第一季度中国GDP增速较2019年一季度增长10.3%，反映了中国强劲的经济复苏势头，远高于其他世界主要经 济体。一季度中国出口同比增长38.7%，进口同比增长19.3%，外需的增长也带动了工业产出回暖。消费市场也同样 在疫情得到有效控制后强烈反弹。一季度中国社会消费品零售总额 (社零总额) 同比增长33.9%，达到105,221亿元。 放眼世界，在各种超常规刺激政策、疫苗接种等因素的共同作用下，全球经济和贸易活动正在复苏市场信心正在增 强，不过形势仍然复杂严峻。再看内部环境，中国经济持续复苏也许会受到房地产调控收紧和出口需求逐渐转型带来 的下行压力，但在中国经济开局良好的支持下，我们认为中国全年经济增速有望稳健运行在8%以上，高于2020年的 2.3%增长。 甲级办公楼市场： 2021年伊始，国内疫情已得到有效控 制、经济活动持续恢复。今年3月全国“ 两会”政府工作报告提出，2021年全国 GDP增长预期目标定于6%以上，即预计 将回到2018-2019年经济运行增长水平（ 分别为6.6%和6.1%）。作为“十四五”的 开局之年，这一增长预期将为全国科技 创新和高质量发展提供空间，推动办公 楼租赁需求回暖，带动市场回归疫情前 的发展曲线。 全国主要城市2021年首季度净吸纳量录 得125万平方米，在连续多年供大于求的 趋势下，本季度全国整体净吸纳量高于 新增供应水平，实现市场供需的基本均 衡。其中，四个一线城市甲级办公楼净 吸纳量合计达到89万平方米，已达去年 全年总值的60%以上。企业的升级和搬 迁类需求驱动市场租赁活动回升，成本 集约和总部整合型需求较为活跃。北京 净吸纳量首季度录得21万平方米，较去 年全年水平高出3倍以上；上海净吸纳量 录得29万平方米，需求主要集中于非中 央商务区；广州本季度净吸纳量达到11 万平方米，市场租赁活跃度已经达到甚 至超过疫情前水平；而深圳也已基本摆 脱疫情影响，一季度迎来开门红，净吸 纳量较2019年同期基本翻一番。1.5线及 二线城市办公楼市场也有不同程度的回 暖，第一季度净吸纳量共录得36万平方 米，市场信心有所提振。本季度，杭州 甲级办公楼市场录得净吸纳量近6万平方 米，较疫情前2019年同期增长近133%， 其中未来科技城需求强劲。成、渝两市 净吸纳量分别达到5.5万和6.3万平方米且 市场带看量明显提升，企业对发展前景 信心满满，为办公楼租赁市场传递出积 极信号。 2021年，稳步扩大金融市场双向开放已 是新发展格局的必然要求。我国将在市 场准入、业务范围和营商环境等方面进 一步加大开放力度，而国务院金融委也 将在近期推出信用评级行业对内对外开 放等新举措。对于外资金融机构的开放 将为国内金融市场注入新的发展动能， 我们看到各类外资金融企业和机构都在 全国重点城市中筹建、新设、全面发 展。与此同时，内资金融行业也在强势 扩张、发力布局，基金证券类企业表现 活跃。 进入“十四五”时期，我国进一步发力科 技创新增长和高质量发展，为TMT行业 带来历史性的发展机遇。第一季度，已 有一批标杆性的TMT行业IPO项目在A 股、港股和美股三地相继落地。而普华 永道则预测，上海科创板2021年IPO融资 额或将突破2,000亿元，远超A股其他板 块。 在一线城市中，“科技中心”是北京“四 个中心”建设的重要部分，IT企业作为市 场需求的中坚力量，本季度租赁活动不 断外溢、辐射全市；广州持续聚集数字 化赋能高质量发展，传统优势行业在疫 情后加快数字化转型，而互联网平台及 车联网等企业也在琶洲积极寻求扩张与 升级机会；在深圳，金融科技、智慧城 市、电商、线上教育等以数字经济为核 心的产业也在短期持续迎来新的业务增 长点，对办公空间的需求不断提升。 此外，科技行业成为成都本季度办公楼 市场最大驱动力，新租占比约1/3，居 4 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 各行业首位；杭州头部TMT企业持续迅 猛扩租，交易占比达46%的高值，黄龙 及武林板块均录得大量新增租赁交易， 未来科技城交易面积过万；重庆持续打 造“智慧名城”，过去几年TMT行业已逐 渐成为其新的支柱行业；延续2020年趋 势，武汉在线教育行业扩张步伐并未停 止，光谷继续录得大面积扩张案例；而 青岛新媒体行业受政策引导培育保持上 扬趋势，活跃的需求主要来自头部企业 扩张。 部分原计划去年落成、但因疫情影响导 致工程延迟的项目，于2021年第一季度 先后竣工入市。一季度全国新增供应达 到99万平方米；其中，一线城市占比高 达80%。一季度一线城市新增供应中， 有多栋办公楼宇为总部型自用物业，因 此对市场供需关系造成压力较小。北京 第一季度共有三座甲级项目入市，其中 两座由企业全部自用；深圳仅一座甲级 办公楼竣工，为全自用总部办公楼。 1.5线及二线城市甲级市场新增供应整 体保持低位，需求回暖的稳健步伐有助 于推动市场空置率进一步下降。西安供 应进入缓行期，预计全年新增面积约28 万平方米，单一业权的甲级办公楼供应 相对紧缺，市场表现向好。成都第一季 度甲级办公楼市场出现供应暂停，金融 城、大源板块空置率降至20%以下，板 块内供需呈现短暂均衡。此外，也有部 分城市将于今明两年迎来大规模供应放 量，或将加剧市场竞争，如武汉、青岛 均将迎来多个大体量优质办公项目竣工 入市，不同品质项目的资产表现将有明 显的分化趋势。 随着经济持续复苏、办公楼租赁需求持 续回暖，全国范围内甲级市场租金走势 逐步回升。本季度，四个一线城市中， 上海、广州、深圳环比租金增长率均 转入正区间，处于基本平稳水平（0.0- 0.2%），其中深圳甲级办公楼租金在经 历了9个季度的下跌后在本季度回稳。 与此同时，在需求回暖的驱动下，北京 本季度租金降幅也有所收窄。1.5线及二 线城市也已基本实现租金止跌企稳或降 幅收窄。本季度，成都租金下跌速度放 缓，环比下降0.2%，业主大多对市场 持谨慎但乐观的态度，优惠空间明显压 缩。杭州甲级租金在连续7个季度下行后 首次回正，环比上升0.3%。此前受到疫 情和经济下行压力的双重影响，市场中 的大部分项目不断通过降低租金吸引企 业入驻。本季度，随着市场需求持续回 升，出租率高、经营表现稳定的项目信 心上扬，部分项目开始调整租赁策略、 小幅提升租金。 优质零售物业市场： 2021年1-3月，中国社零总额实现 105,221亿元，同比增长33.9%，两年平 均增速为4.2%。3月，中国社零总额同 比增长34.2%，实现35,484亿元，扣除 价格因素，实际增长率为33%，两年平 均增长4.4%。今年春节长假，受疫情影 响，“就地过节”的倡议让不少在一二线 城市工作的消费者未返乡过节，刺激城 市春节消费市场。除夕至正月初六（2 月11日17日），全国重点零售和餐饮 企业实现销售额约8,210亿元，比2020年 春节黄金周增长28.7，比2019年同期 仍增长4.9。 “箭式”城市群引领中国经济发展的同时， 也是消费市场的主引擎。北上广深四大一 线城市与长江经济带六大城市杭州、苏 州、南京、武汉、重庆、成都，共同跻身 中国社零消费Top 10行列。作为疫情中心 的武汉，由于前一年经济活动几近停滞， 导致基期数据低，因此今年1-2月的社零 消费回升势头迅猛，在Top 10城市中社零 增速位居首位，高达56.9%。重庆和上海 紧随其后，分别以48.5%、48.3%的增速 排名二、三位，足见两大直辖市经济复苏 势能与消费活力。 业态方面，零售、餐饮等各项细分业态 消费均实现正增长。消费弹性较低的基 本品消费增速相对较低，例如粮油、食 品、药品、日用品等。相反，金银珠宝 消费增速几近翻倍，汽车、餐饮、家具 等业态消费在经历2020年下跌后，于 2021年初强势反弹。这样的消费结构预 示着中国经济的复苏与消费市场“回归常 态”。1-3月，餐饮收入增速在疫情后首 次超过商品零售，这也预示着餐饮业态 的经营逐步企稳，也为后续零售物业项 目的招商运营增添信心。 一季度，中国主要一二线城市优质零售 物业市场新增供应明显回落，北上广深 四大一线城市以及多个二线城市未录得 新增供应。主要供应集中于武汉、重 甲级办公楼租金，2021第一季度增长值（环比） *无锡、宁波每半年更新一次 数据来源：仲量联行 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡 * 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波 * 2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 20城市优质零售物业供求指标 千平方米 净吸纳量 新增供应 空置率 百分比 5 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 庆、成都、郑州、宁波、无锡。其中， 武汉恒隆广场的开业备受行业关注，也 将对武汉核心商圈的竞争格局产生重大 影响。 需求方面，疫情受控极大利好只能走线 下渠道的餐饮业态，餐饮品牌退租减 少、运营企稳对于降低零售物业市场空 置率起到关键作用。餐饮细分业态中， 中小面积的商铺租赁更加活跃，例如餐 饮、甜点、蛋糕等业态因店铺面积小， 坪效更高；相反，超过200平方米的正 餐在运营成本和客流稳定性方面均面临 更大挑战。仲量联行数据显示，一季度 中国13个主要城市优质零售物业市场平 均空置率报9.6%，按同口径算环比下跌 0.2个百分点。 一季度，中国主要城市零售物业市场租 金企稳，城市层面的走势普遍保持一 致，而差异主要体现在项目层面。 从三级商业体系分析，核心商圈的资产 表现更加稳健且优异，扛风险能力更 强。尤其在春节期间，主要商圈的客流 回升，成为推动销售增长的主要动力。 相反，近郊区域的商业整体表现则喜忧 参半，市场的整体性回升仍有待时间检 验，因此部分运营能力相对有限的购物 中心仍面临商家退租、人流稀缺的困 难，未来社区商业生态体系的建立仍有 待强化和丰富。 从商业定位视角分析，拥有高端奢侈品 加持的购物中心整体表现优异，而中端 定位、大众消费为主的项目则出现分 化。中端购物中心由于消费客群不稳 定，因此其经营性风险取决于其所在的 竞争市场。而市场供需关系、整体商业 氛围、交通通达性以及跨区域之间的客 群分流都可能导致零售项目表现出现分 化。因此，不同档次、不同定位的商业 项目的整体表现亦大相径庭，优胜劣汰 实属大势所趋。 住宅市场： 进入2021年一季度，“两会”再次确认了住 房的民生属性，表明“房住不炒”仍将是未 来楼市的稳健基调。1月以来，热点城市 楼市调控加码，从土地市场、信贷政策、 限购、限售等多方面进行楼市调控升级。 从全国来看，一季度楼市资金端收紧，央 行明确房地产贷款集中度管理，旨在防止 房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重 偏离合理水平，防范风险敞口过于集中。 与此同时，一线城市严查经营贷、消费贷 等资金违规流入房地产市场，居民端信贷 环境有所收紧。 二十城市大众住宅市场季度成交额 注：1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大 连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重 庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。 数据来源：中国房地产指数系统 成交面积 （万 平方米） 个一线城市 个二线城市 个城市季度平均成交量 从城市层面来看，多地对现有楼市政策 收紧或“补漏”。1月21日，上海出台楼市 调控“沪十条”, 堵住了例如假离婚买房等 政策漏洞，并对新房实行积分制摇号，优 先满足“无房家庭”自住购房需求。在上海 打响了2021年楼市调控第一枪后，多地跟 进出台楼市调控。目前，北上广深四个一 线城市以及杭州、成都、合肥、南京等多 个二线城市将法拍房纳入了限购范围。深 圳、成都等城市建立二手房成交参考价格 发布机制。 仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市 一手住宅成交数据显示，重点城市在一季 度保持了良好的销售势头。一季度20城 市一手住宅成交面积合计约5,390万平方 米，同比增长99%，与疫情前2019年一季 度相比仍增长了33%。其中，一线城市 涨幅较大，四个一线城市合计成交面积约 1,070万平方米，同比大增203%，较2019 年的一季度增长96%，并成为2008年以 来成交量最高的第一季度。 在价格方面，国家统计局数字显示，2021 年3月份70个大中城市新建商品住宅销售 价格环比涨幅基本稳定。3月份，4个一 线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31 个二线城市新建商品住宅价格环比均上涨 0.5%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。 展望2021年全年，在国内疫情能得以持续 有效控制的前提下，国内经济有望继续稳 步复苏。全年货币政策“稳”字当头，可能 从去年相对宽松稳步回归常态。房地产金 融监管将继续强化，落实“三条红线”和房 地产贷款集中度管理制度，防范和化解金 融风险。 在成交结构方面，随着和地方楼市调控 的升级和政策“补漏”，投机需求将得到抑 制，进而利好真正的自住刚性需求。在成 交量方面，2020年整体市场成交已创新 高，2021年住房信贷环境的收紧可能抑制 整体成交量的进一步增长。总体而言，预 计今年整体住宅市场将保持一定热度，在 挤去投机“水分”后，市场需求释放将更为 理性，整体楼市有望更为健康。在现有政 策环境下，预计2021年整体住宅成交量与 2020年基本持平或小幅回落。 6 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 在经济下行、新冠疫情等因素的压 力之下，2020年北京办公楼市场租 金加速下行，推动市场进入了调整 期。截至今年一季度，北京甲级办 公楼市场录得连续9个季度的租金下 跌，同比跌幅高达8.4%。连续的租 金下跌使得市场环境转变为租户市 场，低租金和租赁选择的增加触发 了市场中搬迁升级类需求的出现。 通过对2020年1月至今的893宗租赁 成交分析，我们发现56%以上的成 交来自于搬迁需求。 基于此，我们对于市场中租户续租 和搬迁的租金进行了深入研究和比 较，发现项目租金倒挂的情况（即 新租租金低于续租租金）在市场调 整期普遍存在，对市场的转变起到 推动性作用，同时也带来了诸多机 遇与挑战。从市场层面、租赁成 交、市场参与者三个层面入手，我 们对租金倒挂的原因进行了分析。 市场层面 我们对北京租赁市场中约130栋甲级 办公楼当前新租和续租成交的租金 北京办公楼市场 租金倒挂，窗口 期如何把握？ 进行对比，并计算出各子市场出现 租金倒挂情况的楼宇占比。 就新租而言 以CBD为首的包括东长安街、第三使 馆区在内的子市场，租金倒挂项目所 占比例均达到90%左右，甚至其中表 现较为优秀的超甲级办公楼也未能“ 幸免”。主要原因是在经济下行和疫 情影响的双重压力下，租赁市场需求 大幅减弱，迫使业主通过连续降低项 目新租租金来吸引租户，这也使得区 域内新租价格持续走低； 东二环路虽为传统国有总部企业的聚 集地，区域内市场化的甲级办公楼数 量较为有限，但蔓延 的负面情绪使得业主 对未来期望降低，也 采取了降低项目新租 租金的方式积极应对 当前市场环境； 中关村和金融街则基 本没有项目出现租金 倒挂的现象，韧性较 强的头部内资金融企 业和在政策利好下持 续扩张的TMT企业有 效支撑了区域内的需 求，使得项目新租租 金在下行压力下仍旧 保持正向增长。 就续租而言 市场压力迫使业主放弃对现有租户 原计划平均10%-15%的年度租金涨 幅，以稳定项目内的高品质租户。 因此，续租的租金水平基本持平或 微降。 租赁成交层面 通过分析市场近千条的租赁成交， 我们发现平均续租价格均高于新租 价格差距最大的为CBD子市场，由于 区域内存量较高且CBD核心区的新增 供给为业主带来额外压力，加剧区 域内竞争，续租租金约高于同一项 目新租租金的16%；其他子市场情况 市场调整期下的租金倒挂现象普遍 北京多个子市场租金倒挂，中关村和金融街强势“破局” 数据来源: 仲量联行研究部 97% 98% 88% 97% 30% 3% 2% 85% CBD 丽泽 中关村 金融街 第三使馆区 东长安街 东二环路 奥林匹克 望京 C B D 区域内有9 7 % 的项目出现租金 “ 倒挂” 的情况 中关村区域内仅有 2 %的项目有租金 “ 倒挂” 的情况产生 资料来源：仲量联行研究 部 北京各办公楼子市场租金倒挂项目比 例 2 北京各办公楼子市场续租与新租平均租金对比 出现租金倒挂的子市场 未出现租金倒挂的子市场 资料来源：仲量联行研究 部 数据来源: 仲量联行研究部 7 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 刘闵心 北京研究部经理 与CBD基本相似，同一项目新租和续 租租金的差距较大； 中关村和金融街子市场则没有发生 租金倒挂现象，区域内办公楼项目 的新租租金高于续租租金4%-6%。 即使在动荡的市场环境中，两个子 市场在政府强劲政策的支持和引导 下表现较为稳定，并持续受益于IT和 金融行业集群效应的影响，市场空 置率始终维持在4%以下。业主市场 依旧存续，业主作为市场的主导者 拥有了持续提升新租租金的机会， 也使得这两个区域在众多子市场中 独树一帜。 市场参与者层面 租赁市场的参与者租户和业 主，往往对市场情绪和走向产生最 为直接的影响。原址续租和搬迁对 于租户来说一直都是租约到期时同 时考量的两种租赁选项，但租金并 不是租赁成本的唯一构成部分。 对于有搬迁需求的租户来说，搬迁 成本=新项目租金+装修成本+恢复原 址装修成本+其他费用，所以租金与 总体实际支出间存在一定程度的差 异，额外的成本使得部分企业不得 不搁置搬迁意向。另外通过租赁实 例计算，项目新租和续租的净有效 租金部分价格差距基本在15%-20% 左右，与上述租赁成交分析的新租 与续租租金倒挂价差基本相似。 搬迁成本的高企迫使租户寻求更低 的租金，尤其是在当前的市场情况 下，较强的议价能力使得租户有更 高的可能性控制租赁成本，满足他 们搬迁的需求。 对于业主方来说，包括装修成本、 恢复原址装修成本在内的额外支出 增加了租户的压力，同时给予了业 主维持项目续租租金的机会。此 外，目前维持项目出租率和项目稳 定性被业主视为重中之重，从而迫 使业主降低租金，增加项目对此类 有搬迁意向的租户的吸引力。 回暖在即 市场参与者抓住机会窗口 2021年市场迎来了良好开局，各 方参与者都已积极做出调整，市场 情绪和整体环境在不断改善。我们 预计，今年年底租赁市场将在诸多 利好的大环境下进一步回暖，市场 净吸纳量以及租赁需求都将有较为 明显的回升。市场释放的诸多积极 信号使得业主对于未来发展信心增 强，业主的谈判能力也将逐渐恢复 至疫情前的水平。与此同时，年底 租金也将触底反弹，迎来久违的正 向增长，目前市场中已有5%-8%的 项目出现租金回探的迹象。经济和 疫情双重影响下的租金调整期为租 户带来的机会窗口也将逐渐关闭， 留给租户的时间十分有限。 租金倒挂也为市场参与者提供了不 可多得的机会。我们看到一些具有 前瞻性的租户充分利用低租金、多 选择的市场优势，充分了解市场现 状及发展趋势，抓住市场机遇，寻 求适合的搬迁整合机会，并与业主 方协商，争取更为积极的解决方 案。 与此同时，我们也看到了部分业主 牺牲部分租金收益锁定品质较高的 租户，为项目未来的稳定发展打下 良好的基础。对于有搬迁意向的租 户来说，装修费用的一次性大额支 出是较大的负担，一些较为积极的 业主选择提供定制化的装修方案， 来分担部分租户的成本压力，在租 金优惠之外，为客户解决所面临的 问题这种更为积极的招商策略 将推动更多成交落地。 搬迁成本或成租金倒挂主要原因 数据来源: 仲量联行研究部 3 8 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 随着轨道交通的不断发展，非中 央商务区的轨道交通密度正逐步提 高，向中央商务区靠拢。非中央商 务区的地铁总长在过去五年中不断 增加。根据仲量联行地理信息平台 系统MapIT的计算，至2025年底， 非中央商务区范围内的地铁总长将 从2020年的230公里增长将近1.5倍 至329公里（见图1）。 公共交通提速发 展，增强新兴板 块联动性 非中央商务区楼宇通达性持续改善 新地铁线路的竣工将提升非中央商 务区板块轨交覆盖度，同时，非中 央商务区板块内，单个楼宇与到地 铁站的距离也将缩短，便于办公人 群的日常通勤（见图2）。中央商务 区的轨交配套已较为成熟，未来五 年将保持在平均距离约为400米的水 平，新建成的地铁将继续提升板块 内轨交覆盖的交汇站的交通能级。 而非中央商务区楼宇与地铁站的平 均距离则逐步缩短。更为便捷的轨 道交通为非中央商务区办公楼解决 了出行不够便利的痛点，项目通达 性提升吸引了更多租户向非中央商 务区迁移。租户向非中央商务区的 搬迁整合与新项目的不断竣工形成 了聚集效应，为板块带来了新的动 能。在过去五年，非中央商务区的 办公楼与最近地铁站的平均距离从 628米缩短至491米，缩短了近22% 。在此期间，我们观察到大量的企 业搬迁整合至非中央商务区的高品 质新建楼宇。到2025年，我们预计 平均距离将进一步缩短至456米，进 一步拉近与中央商务区的差距；多 中心发展以及非中央商务区化趋势 将会深化，非中央商务区内板块日 益成熟。 另一方面，许多开发商更深刻地意 识到交通配套的重要性，在未来办 公项目的选址上倾向于毗邻地铁站 的区位。TOD发展模式能帮助新项目 提升去化速度，进而增强板块经济 活力。 图1：商务办公板块内地铁线路总长度 数据来源: 仲量联行研究部 数据来源: 仲量联行研究部 图2：办公楼与最近的地铁站的平均直线距离 9 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 新地铁线路提升区域联动性 根据中国交通运输部的统计，上海 是全国地铁网络最长的城市。便捷 的交通连接起了上海各商务板块， 助力上海多中心的发展模式，提升 了板块间的通勤时间，增强各类经 济活动效率。例如，2021年1月竣 工的15号线连接了漕河泾的9号线 与12号线，为换乘提供了更便捷的 方案。新地铁线不仅缩短了换乘时 间，也缩短了板块间的通勤时间。 未来五年，上海将有更多线路竣 工，包括贯穿中央商务区的14号线， 以及联通杨浦、虹口和浦东各商务 板块的18号线。我们根据地理信息系 统，计算出了当前需要的公共交通 通行时间及未来14、18、19号线开通 后，各板块间通勤时间的改善幅度（ 见图3）。几乎每一个板块都有改善 的潜力，届时，这些板块因更便捷的 交通而更受租户青睐。尤其使北外滩 与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟 以内，这将拔高北外滩的金融与物流 航运中心地位，并使得其与外滩、陆 家嘴形成的“黄金三角”地位更稳固。 周亦潘 上海研究部资深分析师 图3：轨道交通14、18和19号线竣工后，沿线重点板块之间的通勤改善程度 数据来源: 仲量联行研究部 10 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 2020年，在出境旅游受限的情况 下，境内奢侈品消费增长喜人。由于 内地疫情防控得力，不少奢侈品品牌 在中国内地市场的销售额快速反弹。 对于广州这个一线城市中奢侈品牌渗 透率最低的市场而言，也有一些新的 变化出现。 广州消费者信心明显恢复。2020年4 月，爱马仕广州太古汇旗舰店重启开 业，开业当天销售额便高达1,900万元 人民币，创其内地门店开业首日业绩 新高。不仅如此，太古汇内的一些奢 侈品门店甚至在工作日都大排长龙。 而在疫情发生前，这一现象在广州比 较多出现于网红餐厅而非奢侈品门 店。巨大的人流带来销售额的增长， 作为广州聚集最多奢侈品品牌的顶流 购物中心，太古汇的销售额从一季度 同比下跌21.2%强势反弹，2020年全年 销售额取得了同比36.0%的显著增长。 许多奢侈品品牌可能低估了广州奢侈 品消费的增长潜力。Y世代已成为中 国奢侈品消费的主力军，Z世代也在 广州奢侈品品牌 低进驻率如何破 局 近几年迅速崛起成为奢侈品消费的重 要客群，广州也不例外。广州政府近 年来持续优化人才引进政策，越来越 多年轻人的到来为广州高端商业蓬勃 发展注入了动力。随着Y世代和Z世 代影响力的上升，我们也看到越来越 多的奢侈品品牌通过联名款、限量版 和定制商品等方式来迎合这些消费者 的需求。另外，广州作为珠三角零售 中心，除吸引本市高端消费群体外， 还辐射省内众多城市。随着粤港澳大 湾区的崛起，区域内奢侈品消费规模 有望获得强劲增长。 然而，广州的奢侈品品牌门店数量在 全国主要城市间仍处于落后位置。不 少奢侈品品牌还暂未进入广州零售市 场。同时，已进入广州市场的奢侈品 品牌渗透率也相对较低并几乎集中在 一个购物中心，即太古汇。即使目前 不少奢侈品品牌开始发展其数字化销 售渠道，线下消费在可预见的未来仍 然是奢侈品消费的主要渠道。我们预 计未来更多奢侈品品牌会亮相广州， 在广州已设立门店且业绩表现强劲的 品牌将有机会在广州市场加大投入， 开设更多门店。 然而，广州所面临的主要挑战是：能 够承载奢侈品品牌的优质商业载体相 当稀缺。 太古汇内已经几乎没有空置面积，抑 制了部分奢侈品品牌开广州首店的 需求。而已有奢侈品品牌若需继续拓 展，其选择也非常有限，在太古汇一 定距离外的其他中高端购物中心能满 足品牌开店需求的位置并不多。简单 而言，供应在很大程度上制约了这部 分需求。我们认为，广州缺乏优质载 体的原因主要有以下三点： 许多现有购物中心硬件条件未达理 想状态，例如建筑的单层面积较小 或形态不太规则，动线设计有缺陷 或店面展示面欠佳； 许多高端购物中心开发商，例如九 龙仓集团或恒隆集团尚未进入广州 市场。国际奢侈品百货品牌，例如 老佛爷、巴黎春天等，也属于广州 的市场空白； 广州在开发具有设计感、开放式、 定位高端的创新购物空间形态方面 仍是空白。 图1：主要奢侈品品牌：在广州已开设精品店 vs 在广州暂无精品店 数据来源: 各品牌官网，仲量联行 11 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 曾丽 华南区研究部总监 因此，面对高端购物中心开发的迫切 需求，广州应如何发力？据我们的调 查，目前中国内地业绩领先的高端购 可以在临近市中心的新兴区域的未来 规划中，提供形态较为方正的商业用 地以引进有经验的高端购物中心开发 商或奢侈品百货运营商。 另外，老城区的城市更新进程也可为 开发商提供探索新形态购物中心的机 遇。广州作为“千年商都”，文化历史 底蕴深厚，历史文化街区密布，已形 成较好的文旅产业基础。建议糅合历 史与文化建筑、精品时装、美食等， 以现代手法演绎传统建筑风格，并在 彰显文化的同时，培育特色商业街等 更广阔的消费空间，为老城区重新赋 能。通过对于设计语言和设计形式的 持续探索，实现文化的显性利用、隐 形传承，打造高层次且有温度的商业 体。我们相信更多高端购物中心的 落成不仅将提升广州零售市场整体形 象，也将加快广州创建国际消费中心 城市的进程。 数据来源: 各品牌官网，仲量联行 注：门店数量不包括奥特莱斯门店及机场门店 图2：20个主流奢侈品品牌在中国大陆主要城市门店数量 物中心一般户型较为方正且单层建筑 面积超过20,000平方米，尤其是那些 近年落成的项目。我们建议广州政府 12 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 相比全球主要经济体，香港的网购 渗透率仍处低位。截至2020年，香 港零售总额中仅有5.7来自线上， 而全球平均水平为13.7。在网购早 已成为生活一部分的内地，该数字 则高达30%以上。该差距恰恰表明 香港在电商方面的巨大发展潜力， 而疫情时代已然是最好的推手。 疫情极大地改变了人们的消费行 为，消费者对网购的态度和看法 疫情下香港冷链 物流市场快速崛 起 亦悄然转变。出于安全与卫生的 考量，以及对社交距离的保持， 日用品及生鲜产品的网购应声崛 起。例如，香港本地在线购物平台 HKTVMall去年披露，在2020年第1季 度，网站每日收到订单数在该季度 环比暴涨超过一倍，其中日用杂货 产品占商品总销量的44。 结合消费零售端的利好，叠加疫情 下来自生物医药需求（疫苗运输与 存储）的助力，香港冷链物流板块 日渐受到投资者的关注与追捧。 作为一类物流板块资产，冷藏与冷 冻仓的租对比干仓存在溢价。根据 仲量联行与市场研究，在香港，冷 藏与冷冻仓的平均尺租相较于传统 仓库高出约20-30。疫情时代下， 对于功能完善的高标冷链设施的需 求激增，该溢价进一步扩大。冷冻 库的吸引力亦在于较长租期及稳定 的租金收入。租户一旦确定合适的 仓库，基本不会出现频繁搬迁的情 况，租金收益由此受到保障。 尽管冷冻仓回报可观，但市场上可 考的投资交易仍属少数，主要由于 资产本身的稀缺性，专业知识门槛 及较高的建造成本。 目前香港的冷冻仓市场尚未完全成 熟，已受政府批准持牌的总供应约 达400万平方尺，仅占高标仓库总 存量约8；此外，市场高度分化， 主要由运营方和终端用户主导，使 新入局者进一步发展的机会有限； 不同于传统仓库，冷冻仓的独特性 质需要投资者对专业知识（温度控 制、承重结构及电量供应等）有一 定掌握。同时，高昂的造价成本（ 每平方尺约港币700-1,000元，建筑 成本另计）也是令投资者望而却步 的理由之一。 综上所述，投资冷冻仓虽存在诸多 挑战，但基于资产本身的稀缺性及 电商崛起的大趋势，相信冷链物流 板块将加速发展，中长期内仍受资 本看好。 数据来源: 立法会秘书处资料研究组 (2020年6月) 庞预 香港研究部分析员 各国(地区)互联网零售额占总零售额百分比(2019年) 13 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 办公楼 二零二一年第一季度大中华区物业摘要 14 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 硬性指标 价格指数 “大健康行业的升级与 IT企业的扩张支撑了租 赁需求的回升。” 米阳，华北区研究部总监 升级和搬迁需求的增加推动了市场复苏。 在经历了2020整年的需求疲软之后，本季度租赁需求的回升帮助缓解了部分市场 压力。其中，升级与搬迁类需求成为租赁市场的主力军。 本季度，大健康行业的活跃度增加使其在租赁活动中占据一席之地；同时，IT公 司仍为市场需求的中坚力量，本季度IT企业租赁活动从传统科技行业聚集区进一 步外溢，辐射至全市范围。 本季度三个新增项目自用面积占比较大。 本季度有三个新增项目入市，包括位于丽泽区域的两个纯自用项目和位于奥林匹克区 域的部分自用项目。新项目中仅有相对较小的空置面积未被吸纳，限制了新增供应为 市场带来的压力。 本季度，市场整体空置率呈现小幅下降，微降0.4个百分点至15%。升级与搬迁类需求 的增长与新入市项目中的自用面积共同推高本季度净吸纳量，缓解了部分业主面临的 空置压力。 市场租金降幅有所收窄。 本季度租金持续下探，但下降幅度有所收窄，整体市场租金环比下降1.9%，同比 下降8.4%。过去几个季度内，部分项目业主不断通过较低租金吸引租户入驻，目 前已实现稳定的项目表现。随着本季度市场需求的回升，此类项目对未来复苏前 景抱有信心。 投资者持续对北京商业地产的市场投资机会保持高度关注。高和资本、首开股份 与中国金茂据悉以26.5亿元人民币联合收购位于中关村的启迪科技大厦D座（火 炬大厦）。 租金水平将在2021年底呈现复苏态势。 预计2021全年，整体市场态势将有所改善，租金水平将在小幅下跌后于年末趋于 平缓。同时，持续复苏的租赁需求将继续缓解市场上的部分供给压力。 本年度超过半数的新增供应将来自丽泽区域，新兴的丽泽子市场预计将成为2021 年的关注重点。城市轨道交通的逐渐完善与优惠政策环境的存续，将进一步加强 该区域对于租户的市场吸引力。 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 349元 -10.7% 租金周期 跌幅 放缓 北京 备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。 *CBD甲级办公楼租金。 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指中央商务区的价格指数 资料来源: 仲量联行 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度 值，未来供应是年底预计值。 资料来源：仲量联行 租值指数 资本值指数 指数 总建筑面积 千平方米 百分比 净吸纳量 落成量 未来供应 空置率 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 15 二零二一年第一季