研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 细水长流 下的信贷 规模总量 有保 障，预计 全年市场 交易规模 增长超 过 10% 核心结 论： 1. 上半年中国 房地 产市场 整体保持 快速增长 ， 二手房 市 场 交易 量 比去 年 下半年 增长 12% ， 新 房交易 额创 2016 年以来 同期最 高， 重点 二线城市 及城市 圈内二 三 线城市增 长 速度较快 。 2. 二季度以 来部分 城市信 贷额度紧 张， 原 因是房 地 产贷款集中 度 管理 下， 金 融信贷 额度分配 与房地 产市场 热 度之间出现 时间 的错 配， 这会在短 期影响 市场交 易 节奏， 但 不 会影响交 易需求 。 3. 下半年金 融环境 仍然保 持宽松， 居民部 门新增 中长 期 贷款 仍将有 超过 3 万 亿左右 的额度， 预计房 地产市 场 交易规模 将比 2020 年 增长 10% 以上。 2021 年上半年市场报告研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 一、上半年房地产市场规模保持较快增长 根据贝壳 研究 院监 测，2021 年上 半年 重点 50 城 1 二手房整 体成 交量 同比 增长 约六成 ， 较去年 下半 年增 长 12% 。 上 半 年重点 50 城 二手 房交易 额 （GMV ） 同比 增长 约 65%，较 去 年 下 半年 增长约 14% 。 图：贝壳 50 城二 手房 半年成交量 及环 比 图： 贝壳 50 城二 手房 季度 成交 量 及环比 来源： 贝壳 研究 院 与去年 下半 年相 比， 重点 50 城中 超过 60% 的城 市上 半年二 手房 成交 量实 现增 长， 城 市 多为重 点二 线城 市及 长三 角区域 较发 达的 三线 城市 。 其 中福 州、 绍兴 、 合 肥 、 苏州等 成交 量 增 速在 40% 以 上， 长沙 、重 庆 、泉 州、 常州等 17 个城 市 增速在 20%-40%之间 。 图：2021 年 上半 年重 点城 市二手 房成 交量 较去 年下 半年增 幅 1 重点 50 城包 括： 北京 、上 海、 深圳 、广州 、成 都、 大连 、福 州、 贵阳 、 哈尔滨 、杭 州、 合肥 、呼 和浩 特、 济 南、昆 明、兰 州、 南昌 、南 京、 宁波 、青 岛 、厦门 、沈 阳、 石家 庄、 苏州 、太 原 、天津 、温 州、 武汉 、西 安、 银川 、 长春、 长沙 、郑 州、重 庆、常 州、 东莞 、佛 山、 淮安、 惠 州、 嘉兴 、廊 坊、 洛阳 、南 通、泉 州 、绍 兴、 无锡 、芜 湖、 徐州 、烟台 、 中山 、珠 海。 13% 44% 12% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 H1 H2 H1 2020 2021 成交量 环比 -43% 191% -2% -3% 12% 1% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2020 2021 成交量 环比研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 来源： 贝壳 研究 院 新房市 场销 售规 模增 长速度 超 过二 手房。 根据 国家统 计 局数 据，2021 年 1-5 月全国 商 品住宅 销售 面积 、 销售 额 （GMV） 分别为 5.97 亿、6.46 万亿 元， 同 比分 别增 长 39.0% 、 56.5% （ 去年 同期 基数 较低） ， 比 2019 年 同期 分别 增长 22.6% 、 43.4% ， 绝对 规模 均为 2016 年以来 历史 同期 最高 。 图：全 国商 品住 宅销 售面 积及同 比增 速 来源： 国 家统 计局 图：全 国商 品住 宅销 售额 及同比 增速 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 福州市 绍兴市 合肥市 苏州市 长沙市 重庆市 泉州市 常州市 徐州市 大连市 济南市 南京市 银川市 温州市 廊坊市 青岛市 贵阳市 嘉兴市 无锡市 北京市 珠海市 佛山市 厦门市 西安市 成都市 郑州市 昆明市 天津市 洛阳市 武汉市 烟台市 39% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 商品住宅销售面积（亿） 同比增速研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 来源： 贝壳 研究 院 二、信贷额度管控，局部市场出现退烧，房价涨幅收窄 2021 年 1 月 1 日起 ， 房地 产贷款 集中 度管 理制度 正式 实 施， 要求 银 行业 金融机 构 房地 产贷款 余额 占比 及个 人住 房贷款 余额 占比 不得 高于 人民银 行 、 银 保监 会设定的相应 上限 ， 超 过 的 银行 限期 进行 压降， 目 的 是防 止房 地产 占用 过多 的 社会 信贷 资源。 在此政 策 之下， 今年 银行对 房地 产贷 款采 取了 精准额 度控 制。 今 年 一季 度， 房 地产 市场热 度 较高， 核心 城市 入学需 求 比往 年更 为强 烈， 二手 房 市场 交 易 增 长较 快， 也 带动 信贷扩 张。 央行 公布 的金 融数据 显 示， 一 季度 居民 部门新增中 长期 贷款 达到 1.98 万亿 ， 规模 创近 10 年同 期历 史新 高。 由于一 季度 使用 了较 大额 度的信 贷资 源 ， 到了 半年考 核 时期， 部分 银行 主动调 整 信贷 投 放速度 ， 导致 二 季度 部分城 市 出现 了额 度紧 张的 情况 ， 市 场端 出现 房贷 利率提升 、 放款 周期 拉长等 情况 。6 月份 ，贝 壳研究 院监 测的 72 城主 流首套 房贷 利率 为 5.52% ，二套 利率 为 5.77%，比 5 月分 别上 浮 5 个、 4 个基 点； 6 月 72 个重点 城市 平均 放款 周期 延长 至 50 天。 分季度 看， 二季 度首 套、 二 套房贷 利率 分别 累计 上 涨 17 、 15 个 基 点， 加息 幅度超 过 一季 度。 合 肥、 杭州、 成都 等前期 市场较 热的 城市 ， 上半 年 信贷额 度投放 较多， 为 迎接 半 年考 核， 部 56.5% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 商品住宅销售额（万亿元） 同比增速研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 分银行 阶 段性 减少 或暂停 发放个 人按 揭贷 款。 图：贝壳 72 城主 流房 贷利率 2 走势 来源： 贝壳 研究 院 图：贝壳 72 城平 均房 贷放款 周期 3 （ 天） 来源： 贝壳 研究 院 由于贷款 发放延迟 或暂停 ，部分城 市二手房 交易量 阶段性下 降，房价 涨幅收 窄至趋稳 。 二手房 客源 交易 周期 拉长 导致成 交量 回调 ，6 月贝壳 50 城 二手 房成 交量 环 比下降 约 20% 。 重点城 市二 手房 价格 在一 季度阶段 性较快 上涨 后逐 步趋稳 ，4-6 月贝壳 50 城市 二 手房 价格 指数环 比涨幅 持续 收窄 ，6 月涨幅 收窄 至 0.2%。要注 意 的是 ，一 般每 年二 季度 二 手房 交易 2 主流房贷利率指统计期内房贷 成交最集中的利率点位。 3 放款周期指签订贷款合同到最 终放款的自然日数。 4.00% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.50% 201901 201904 201907 201910 202001 202004 202007 202010 202101 202104 首套主流利率 二套主流利率 5 年期以上LPR 0 10 20 30 40 50 60 70 80 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 202105 202106研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 量都会 比一 季度 下降 ，今 年 6 月份 回调 到去 年月 均 水平， 市场 并未 出现 方向 性转变 。 图：贝壳 50 城二 手房 价格指 数 及环 比涨 跌幅 （2018 年 11 月 为基 期， 基期=100 ） 来源： 贝壳 研究 院 图：贝 壳 50 城二 手房 月度成 交 量指数 及环 比（2020 年 1 月为 基期 ，基 期值=100 ） 来源： 贝壳 研究 院 三、信贷额度管控对市场规模影响不大，全年规模稳超去年 根据过 去多 年的 历史 经验 研究 ， 信 贷扩 张是 支持 房 地产市 场需 求的 最关 键因 素。 信贷 的 可获得 性 （首 付比 ） 以及 信贷的 成本 （ 贷款 利率 ） 调整对 市场 走势 具有 决定 性作用 。 判断 未 来短期 市场 的走 势， 主要 观察下 一阶 段金 融环 境的 变化： （1 ） 货币 环境 保持 稳健 。6 月 25 日央 行召开 2021 年第二 季度 例会， 会 议强调 “ 稳健 -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 90 95 100 105 110 115 120 201811 201812 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 202105 202106 贝壳50 城二手房价格指数 环比（右） -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 成交套数 环比（右研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 的 货 币政 策要 灵活 精准、 合 理 适度， 把握 好政 策时度 效， 保持 流动 性合 理充裕 ， 保 持货 币供 应量和 社会 融资 规模 增速 同名义 经济 增速 基本 匹配 ， 保 持宏 观杠 杆率 基本 稳 定， 维护 经济 大 局总体平 稳，增强 经济发 展韧性“ 。货币政 策整体 稳健下， 房地产贷 款总量 不会失速 下滑 。 图：居 民部 门新 增中 长期 贷款规 模（ 亿元 ） 来源： 贝壳 研究 院 图：1998 年以 来 5 年以 上 中长期 贷款 利率 走势 （% ） 注：2019 年 8 月开始央行公 布贷款市场报价利率（LPR）， 同 年 10 月起商业性个人住房贷款利率以最近 一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形。 数据来源：中国人民银行，贝壳研究院整理。 在相对 宽松 的流 动性 下 ， 房地产 仍然 是居 民配 置家 庭财富 的主 要渠 道 。 国 外 的情况 也是 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 35,000.00 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 1-5 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 1998-01 1998-11 1999-09 2000-07 2001-05 2002-03 2003-01 2003-11 2004-09 2005-07 2006-05 2007-03 2008-01 2008-11 2009-09 2010-07 2011-05 2012-03 2013-01 2013-11 2014-09 2015-07 2016-05 2017-03 2018-01 2018-11 2019-09 2020-07 2021-05研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 如 此， 疫情 发生 以来 德国、 美国 、 日 本房 价都 出现了 较 大幅 度的 上涨。 据德国 联 邦统 计局 数 据，2021 年第 一季 度德国 的 房价 比去 年同 期增 长了 9.4% ，达 到十 多年 来 的最大 涨幅 。其 中， 房价 上涨 最厉 害的 是 柏林 、 汉 堡、 慕尼 黑等 大 城市的 公寓 和郊 区的 独栋 住宅及 两户 式住 宅，同 比涨 幅均 达到 了 11.3% 。 （2 ） 涉 房信贷 集中度 管 理并不 导致信 贷规 模收缩 ，全年 房地产 信贷 规模总 量有保 障。 房地产 贷款 集中 度管 理主要 是 控制 银行 的涉 房贷 款比 例， 不会 导致 整体 房贷额 度 缩减。 对于 居民部门 ，只要居 民贷款 总额（分 母）扩张 ，居民 新增中 长期 贷款的 总额就 可以保持 增长 。 实际上 ，今年 1-5 月， 居民 部 门新 增信 贷规 模达到 3.7 万亿 ，比 2019 年 增长 24% ，其中 居民部 门新增 中长 期贷款 2.9 万亿 ，较 2019 年 增长 29% 左右 ，这 表明 截止 目前银行 的信 贷投放 总量 并未 受到 少数 银行压 降比例 的影 响。 2020 年全 年居民 部门 新增 中长期 贷款 约 6 万亿 ， 如果 考 虑信 贷规 模与 名义 经济 增 长速 度相匹 配， 预计 今年 居民 部门新增 中长 期贷 款增长 6%-8% ， 大概有 6.4-6.5 万亿 左右 的额 度 ， 去掉 上半年 3 万亿 左右 的 已使 用额 度， 下 半年 还将有 超过 3 万亿 左右 的信 贷 额度 。即 使今年 居民 部门 新增 中长 期贷款 额度 与去 年持 平， 那下半 年也有 2.8 万亿-3 万亿的 居民 新 增中长 期贷 款。 综上，过 了上半年 考核节点 后 ，下 半年银行 信贷投 放额度及 放款周期 将逐步 恢复常态 ， 市场交 易规 模将 保持 量增 价稳的 增长 势头 。 我们 预计 下半 年二 手房 市场 交易 量增速 放 缓， 全 年新房 、二手 房交易 规模 比去年 增长 超过 10% ，市场 规 模超过 25 万 亿。研究报 告 2021 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分