物管企业 2020-2021业绩回顾与 投资 展望分析报告 2 2021年物业股投 资 策略 物业股 2021年至今的股价表现较为分化 。 展望 2021年余下时间 ， 我们对物管 行 业的判断 ： (1)行业并购潮 持 续进 行 ， 并 步 入 “ 超级大 鱼 吃大 鱼 ” 的 时 代 ， 行业集中 度加 速 提 升 ； (2)物企在 疫情 常态下持 续挖 掘多元服 务潜 力 ， 开辟 业务 新增长点 ； (3) 物企加速布局细分业态业务 。 我们认 为 ， 内房今年 交 付高峰将为 物 管行业规模 扩 张提供了良 好 基 础 ， 辅之于 强劲的外 部扩 张势 头 ， 头部 物企未来 业绩 将可维持 高速 增长态 势 ， 叠 加现时市场 环 境下 资 金偏 好 具有 业 绩增 长 空间 明 确特 质 之投 资 标 的 ， 当前 的 估值 有 望继 续 获 支 撑 ， 其业绩以及股价表现在 2021年整体而言将优于大市 。 我们对物管板块 2021年 主要选股策 略 ： (1)拥有较 强 的关连开发 商 背景的物企 ； (2)外 部 扩 张势 头强 劲 的 物企 ； (3)2020年底 储备 面 积规 模 较 大 和 在手 现 金较 充 裕的 物 企 ； 推荐 碧桂 园服 务 (6098.HK)、 绿城服务 (2869.HK)、 恒 大物 业 (6666.HK)、 雅生活 服务 (3319.HK)、 华润万象 生 活 (1209.HK)、 融创服务 (1516.HK)、 世茂 服 务 (0873.HK)。 目 录 1 行业快速 增长 ， 集中度 持续 提 升 2 香港 上市物 管 公司 2020年 经 营表现 回顾 3 4 物管企业 赴港 上 市潮持 续 5 香港上市 物管 公司市场 表现 回 顾 扩规模 、 多业 态 、 多元 服务 是 行业发 展三 大 趋 势 三大因素 将持 续利好物 业板 块股价表 现 6 7 3 香港上市 物管 股份推荐 第 一节 行业快速增长 ， 集中度持续提升 4 中国物管 行业 正处于高 增长期 中国 物管 行 业随 着 首家 物 管公 司 （ 即 深 圳市 物 业所 服 务管 理 公司 ） 在 1981年成 立 而正 式 起步 ， 并先 后 经历 四 阶段 ： 第一 阶段 ： 导入 期 （ 1981-2003年 ）； 第二 阶段 ： 规范 化 发展 的 成长 期 （ 2003-2012年 ）； 第三 阶段 ： 以基 础 服务 为 基本 ， 探索 增 值服 务 为新 业 务增 长 点的 转 型期 （ 2012-2017年 ）； 第四 阶 段 ： 加 速 资 本 化 的 高增 长 期 （ 2017年 至 今 ） 。 发展 事项 行业 特征 中国物 管 行业 发展 沿革 导入期 (1981-2003年 ) 1981年 ， 中 国 首 家 物管公 司 （ 深 圳物 业 ） 成 立 ； 1994年 ， 建 设 部 发 布 城 市 新建 住宅 小区管 理 办 法 成长期 (2003-2012年 ) 2003年 ， 国 务 院 公 布 物 业 管理 条 例 ； 2007年 ， 物权 法 的实施 ， 以及 物 业管理 条 例 因应 作出修订 转型期 (2012-2017年 ) 2014年 ， 国 家 发 改 委印发 关于 放开 部分服 务 价格 意见 的通知 ； 2015年 ， 国 务 院 颁 布 关 于 加快 发展 生活性 服 务业 促进 消费结 构 升级 的指 导意见 增长期 (2017年至 今 ) 2018年 ， 住 建 部 取 消物业 服 务企 业资 质 ； 2017年 至今 ， 物 管 企业加 速 资本 化进 程 ， 利 好 行业 借助 资本市 场 融资 ， 促 进业务 扩展 -只提 供 基 础物 业 服务 ； -行业 集 中 度非 常 低 ； -收入 由 在 管面 积 增加 所驱 动 -以提供 基 础物 业 服务 为主 ， 增值服 务 逐 渐 出 现 ； -行业 集 中 度 仍 处 于 低 位 ； -收入 主 要 仍 由 在 管 面 积 增 加所驱 动 ， 管 理 费 上 调受 约束 -增值 服 务 开始 成 为行 业收 入新增 长 点 ； -行业 集 中 度逐 步 提高 ； -物管 企 业 整体 盈 利能 力提 升 -基础 物业服 务 为本 ， 加 大 力度扩 展 多元 业 务 ； -增值 服 务 已成 为 行业 收入 及利润 新 增长 点 ； -行业 加 速 整 合 ， 行业 集中 度进一 步 提 升 数据源 ： 政府网站 、 公开讯息 、 5 物管企业 主要 业务是提 供物 业管理服务 及 增值服 务 物管企 业 的业 务线 主要包 括 三大 服务 范畴 ： 物业 管理 服 务 ： 为 业主 、 住户 以 及物 业 开发 商 提供 物 业管 理 服务 ， 包括保 安 、 清 洁 、 绿 化 、 园 艺 及维 修 保 养 ； 非业 主增 值 服务 ： 向非 业 主 （ 主 要为 物 业开 发 商 ） 提 供案 场 协销 服 务及 其 他非 业 主增值 服务 ； 社区增 值 服务 ： 向 所管理 物 业的 业主 及住户 提 供小 区增 值服务 ， 包括 小区 生活服 务 及小 区资 产增值 服 务 。 物 业 管 理 费 的 模式 主 要 按 包 干 制 或酬 金 制 收 取 。 中 国 物 管 企 业 主要 业 务简 介 物 业 管 理 收 费 模 式 数据源 ： 保利物业招股书 、 6 物业 管理 服务 社 区增 值 服务 非业主 增值服务 主流收费方式 ， 决 策效 率较高 所有物业管理费 确 认为 物管企业的收入 , 而费 用由其承担 包干 制 非住宅物业逐渐 开 始采 用酬金制 物业管理费的预 定 比例 确认为物管企业 的 收入 ， 其余用作营运资 金 ， 客 户承担管理有关 物 业的 开支 酬金 制 城镇化 、 渗透 率提升和 消费 升级是行 业发 展三大驱 动因素 城镇化 进 一步 推进 、 存量 物 业渗 透率 提升 、 居 民消 费升 级 ， 将 是 推动 未来 物管行 业 收入 增长 的三个 主 要因 素 。 驱动物管行业 持续发展要素 数据源 ： 7 基础服务 增 量物 业 带 动 需求 ( 城镇 化 推 动 下销 售 及 新 增竣 工 面 积 增 加 ) 潜 在总 物 管 规 模持 续 壮大 存 量 物 业 带 动 需求 ( 物管 渗 透 率 提 升 以及 “ 老旧 改 ” 项 目 ) 在 管面积 持 续提升 非业主增值 服务 城 镇化 推 动 下 发展 商 销 售 面积 稳 定 增 加 向 物业 开 发 商 提供 案 场协 销 服 务 及非 业 主 增 值服 务 增加 社区增值 服务 消 费升级 (居民 对 生 活 各项 增 值 服 务 需 求 增 加 ) 增 值服务 需 求提升 驱动物 管 行业 持续 发展三 大 要素 在城镇 化 进程 提速 、 渗透 率 提升 和消 费升 级 的 驱动 下 ， 中国物 管 行业 整体 在管总 面 积录 得较 快增 长 ： 中国 物管 企 业在 管 总面 积 由 2014年约 165亿增长 至 2020年约 259亿 平 方米 ， 年复 合 增长 率 (CAGR)为 7.8%； 百强 物管 企 业在 管 面积 增 幅显 著 高于 行 业 ， 由 2014年约 32亿增长 至 2020年约 129亿 平 方米 ， CAGR为 26.1%； 百强 物管 企 业在 管 面积 的 集中 度 由 2014年约 19.5%大幅上 升 至 2020年约 49.7%， 反映 马 太效 应 愈见 明 显 。 行业集中 度持续 提 升 ， 马太效 应 愈见 明显 中国物 管 企业 在管 总面积 、 百强 物管 企业在 管 总面 积及 市占表现 16.5 17.5 18.5 19.5 21.1 23.9 25.9 3.2 5 5.5 6.3 8.2 10.4 12.9 19.5% 28.4% 29.4% 32.4% 38.9% 43.6% 49.7% 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 物管百强企业在管总面积 （ 十亿 平 方米 ） 2019年 2020年 物管百强企业按在管面积划分的 市 场份额 数据源 ： 中指 院 、 第 一 服务 控 股 上 市申请 文 件 、 8 中国物管企业在管总面积 （ 十亿 平 方米 ） 9 第 二节 物管企业赴港上市潮持续 数据源 ： 港交所 、 公司招股文件及公告 、 中指院 、 房天下 、 10 物管企业 独立 上市热 潮 持续 中国物 管 企业 在港 上市数量 香港上 市 物管 企业 简介 2018年以 来 ， 内 房 企业 在 房地 产 行业 融 资受 限 的背 景 下拓 宽 融资 渠 道 ， 分 拆体 系 内的 物 管公 司 在港 上 市 已 形 成 热潮 。 步 入 2021年 ， 物 管 企业 赴 港上 市 潮仍 持 续 。 截 止 2021年 3月底 ， 再有 3家 物 管企 业 赴港 上 市 ， 带 动在 港 上 市物 管 企 业 数 量 进 一 步 上 升 至 40家 。 其 中 ， 37家 均 是 有 关 连 开 发 商 背 景 的 ， 而 3家 则 是 独 立 物 管 企 业 。 2021年 3月 ： 3家已上市 2020年 ： 17家 2019年 ： 9家 2018年 ： 5家 2014-17年 ： 6家 彩生 活 (1778.HK) 30/6/2014 全国 性 花样 年 6 7 中海物 业 (2669.HK) 23/10/2015 全国 性 中国海外发 展 8 中奥到 家 (1538.HK) 25/11/2015 杭 州 15 15 绿城服 务 (2869.HK) 12/7/2016 全国 性 绿城中 国 2 3 祈福生活服 务 (3686.HK) 8/11/2016 番 禺 浦江中 国 (1417.HK) 11/12/2017 上 海 雅生活服 务 (3319.HK) 9/2/2018 全国 性 雅居乐 、 绿 地 4 4 碧桂园服 务 (6098.HK) 19/6/2018 全国 性 碧桂 园 1 1 新城悦服 务 (1755.HK) 6/11/2018 长三 角 新城控 股 11 11 佳兆业美 好 (2168.HK) 6/12/2018 深 圳 佳兆 业 11 12 永升生活服 务 (1995.HK) 17/12/2018 上 海 旭 辉 12 11 滨江服 务 (3316.HK) 15/3/2019 杭 州 滨 江 26 17 奥园健 康 (3662.HK) 18/3/2019 广东 省 中国奥 园 15 14 和泓服 务 (6093.HK) 12/7/2019 北 京 和泓置 业 40 38 鑫苑服 务 (1895.HK) 11/10/2019 河 南 鑫苑地 产 15 蓝光嘉宝服 务 (2606.HK) 18/10/2019 四 川 蓝光发 展 11 11 银城生活服 务 (1922.HK) 6/11/2019 南 京 银 城 24 18 保利物 业 (6049.HK) 19/12/2019 全国 性 保利地 产 3 5 时代邻 里 (9928.HK) 19/12/2019 广东 省 时代中 国 12 12 宝龙商 业 (9909.HK) 30/12/2019 长三 角 宝龙地 产 兴业物 联 (9916.HK) 9/3/2020 河南 省 正 商 60 49 烨星集 团 (1941.HK) 13/3/2020 北 京 鸿 坤 44 40 建业新生 活 (9983.HK) 15/5/2020 河南 省 建业地 产 12 11 金融街物 业 (1502.HK) 6/7/2020 北 京 金融街集 团 16 16 弘阳服 务 (1971.HK) 7/7/2020 南 京 弘阳地 产 25 19 正荣服 务 (6958.HK) 10/7/2020 长三 角 正荣地 产 19 18 卓越商企服 务 (6989.HK) 19/10/2020 广东 省 卓 越 14 14 第一服 务 (2107.HK) 22/10/2020 湖南 省 当代置 业 31 23 世茂服 务 (0873.HK) 30/10/2020 全国 性 世 茂 12 合景悠 活 (3913.HK) 30/10/2020 广东 省 合景泰 富 17 15 金科服 务 (9666.HK) 17/11/2020 全国 性 金 科 10 10 融创服 务 (1516.HK) 19/11/2020 全国 性 融创中 国 6 恒大物 业 (6666.HK) 2/12/2020 全国 性 恒 大 5 2 佳源服 务 (1153.HK) 9/12/2020 长三 角 佳 源 35 29 华润万象生 活 (1209.HK) 9/12/2020 全国 性 华 润 11 10 远洋服 务 (6677.HK) 17/12/2020 京津 冀 远 洋 13 12 建发物 业 (2156.HK) 31/12/2020 厦 门 建 发 36 32 荣万 家 (2146.HK) 15/1/2021 环渤 海 荣盛发 展 19 17 宋都服 务 (9608.HK) 18/1/2021 杭 州 宋都股 份 56 49 星盛商 业 (6668.HK) 26/1/2021 深 圳 星河控 股 公司名 称 上市时 间 主 要 经营 地 关连发展 商 名 称 2020年 百强排 名 2021年 百强排 名 小型 (百万级组 别 ) 中 型 (千万级组 别 ) 大 型 (亿级组别 ) 香港上市 物管 企 业 在管 面积 多以 “ 中 型 ” 规模 为 主 以 2020年 底 在管 面 积划 分 ， 香 港 上市 物 管企 业 大概 可 以分 为 大型 、 中型 和 小型 三 大组 别 ， 分 别 代表 在 管面 积 已 超越 亿 、 千 万和 百 万平 方 米 ； 当 前 ， 除 了浦 江 中国 (1417.HK)和 鑫 苑服 务 (1895.HK)没有公 布 相关 数 据外 ， 大型 、 中型 和 小 型 香 港 上 市 物 管 企 业 的 数 量 分 别 为 15、 18及 5家 。 香港上 市 主要 物管 企业按 就 在管 面积 划分的 三 个组别 数据源 ： 公司公告 、 公司网站 、 11 12 第 三节 扩规模 、 多业态 、 多元服务是行业发展三大趋势 外拓方式 扩规 模已成为 当前 物管企 业 发展 的核心战 略 中国 物管 行 业实 现 在管 面 积和 储 备面 积 的扩 张 主要 有 三大 手 段 ， 包 括 (i) 承接关 连 内房 开 发商 的 新交 付 项目 ； (ii) 项目 竞标 ； (iii)并购 ； 外拓 已成 为 物管 行 业提 升 经营 规 模 的 重 要手 段 。 根 据 中指 院 数据 显 示 ， 2020年 ， 新增 管 理面 积 中超 过 5 成来 源于 市场化 拓 展 ， 其中 ， 并购 和 通过 项目 竞标的 增 长贡 献各 半 。 并 购 优质 标的 不仅能 快 速 、 有效 提升管 理 规模 ， 还 能 丰 富 管 理 业 态 、 补 足 区 域 竞 争 短板 ， 多 维 度 优 化 战略 布 局 ， 推 动 高 质量 规 模 化 发 展 。 中国物 管 企业 拓展 规模之 三 大手段 拓展 规模 借助 关连 开发商 拓展 第三 方市场 并购 物管 企业 承接关连內房 开 发商的新交付 项目 收 益于 关 连 发 展商 对 市 场 布局 进 一 步 推展 而 同 时 大幅 增 加的 开 发建 筑 面积 可 依托 开 发 商 强大 的 品 牌 及地 域 性 经 营优势 项目竞标 物 管企 业 内 生 式扩 规 模 的 方式 优 质物 管 企 业 可以 依 托 其 高品 质 服 务 ， 增 强 市 场 竞争 力 ， 有 效 提升 第 三 方 物业 项 目 竞 标成 功 率 并购 可 以通 过 收 购 优质 企 业 快 速提 升 业 务 规模 的 同 时 ， 也 可 以吸 纳 标的 企 业 在 品牌 及 资 源 等方 面 的 优 势 并 购与 主 业 有 协同 效 应 的 业务 领 域 之 优秀 企 业 ， 藉以 丰 富覆 盖 物业 服 务 的 价值链 数据源 ： 中指院 、 13 加速非住 宅细 分 业态布局 百强企 业 住宅 和非 住宅业 态 的管 理面 积占比 百强 物管 企 业按 物 业类 型 2020年月均 物 业服 务 费 (元 )表现 当前 ， 中 国 物管 企 业的 主 要服 务 业态 仍 是住 宅 物业 ， 但非 住 宅物 业 服务 业 态的 发 展速 度 更为 明 显 ； 2020年 ， 百 强企 业非 住 宅业 态 管理 面 积占 比 由 2019年的 31.09%进 一 步上 升 至 33.70%； 相较 于住 宅 物业 ， 非住 宅 业态 物 业费 普 遍较 高 。 2020年 ， 百 强企 业 管理 项 目 每 平 方米 月 均物 业 费为 3.84元 ， 其 中 ， 办公 物 业 、 商 业物 业 、 医 院 物业 服 务费 分 别为 6.93元 、 6.23 元 、 6.24 元 ； 公 众 物 业 、 产 业园 区 物业 、 学 校物 业 及 其 他 物 业 服 务 费 分 别 为 3.41 元 、 3.29 元 、 3 .26 元 、 4.01 元 ； 住 宅 物 业 服 务 费 最 低 ， 为 2. 05元 ； 2020 年 ， 城市服 务 市场作 为 未 来 行 业发 展 的蓝 海 ， 吸 引 众多 优 秀物 业 服务 企 业 在 城 市服 务 领域 领 先布 局 。 68.91% 31.09% 66.30% 33.70% 住宅业 态 管理 面 积占 比 2019年 非住宅 业 态管 理 面积 占比 2020年 2.05 3.26 3.29 3.41 4.01 6.23 6.24 6.93 数据源 ： 中指院 、 积极深挖 增值 服 务 百 强 物 管 企 业 经历 数 年 摸 索 后 ， 对增 值 服 务 业 务 拓 展策 略 成效 明 显 ， 实 现 了 良 好 的 收 入 和盈 利增长 ： 百强 物管 企 业基 础 服务 收 入 、 多 种经 营 收入 均 值分 别 由 2016年约 5.19亿 、 1.08亿上 升 至 2020年约 9.14亿 、 2.59亿 元 。 多种 经 营收 入 均值 的 占比 由 2016年 17.28%上升 至 2020年 22.07%； 受益于 收 入规 模上 升摊薄 总 成本 、 增 值服务 业 务利 润率 较高等 因 素 ， 百强 物管企 业 基础 服务 净利润 、 多种 经 营 净利 润均 值 分别 由 2016年约 2,782万 、 1,797万上 升 至 2020年约 5,405万 、 5,050万 元 。 多 种 经营 净 利润 均 值的 占 比 由 2016年 的 39.24%上升 至 2020年 48.30%。 百 强 物 管 企 业 基础 服 务 、 多 种 经 营收 入 及 净 利 润 均 值 及 占比 51934 60704 71328 81704 91443 10849 13506 17289 22311 25897 17.28% 18.20% 19.51% 21.45% 22.07% 2016年 2017年 基 础 物业服 务 收入均值 (万 元 ) 多种经营收入均值占比 2018年 2019年 2020年 多 种 经营收 入 均值 (万 元 ) 2,782 3,344 4,023 4,904 5,405 1,797 2,390 3,199 4,208 5,050 39.24% 41.68% 44.30% 46.18% 48.30% 2016年 2017年 基 础 物业服 务 盈利均值 (万 元 ) 多种经营盈利占比 数据源 ： 中指院 、 2018年 2019年 2020年 多 种 经营盈 利 均值 (万 元 ) 16 第 四节 香港上市物管公司 2020年经营表现回顾 2020年在 管 面积同 比 平均 增 长 49%， 15家同 比 增幅逾 行 业均 值 156.2 146.1 135.1 129.9 119.9 101.6 101.4 100.0 68.8 65.6 59.7 57.5 32.0 31.5 27.0 25.6 24.7 卓 越商 企服 务 (6989.HK) 佳 源服 务 (1153.HK) 弘 阳服 务 (1971.HK) 建 发物 业 (2156.HK) 金 融街 物 业 (1502.HK) 宝 龙商 业 (9909.HK) 23.0 滨 江服 务 (3316.HK) 20.0 第 一服 务 (2107.HK) 19.1 和 泓服 务 (6093.HK) 17.9 祈 福生 活服 务 (3686.HK) 9.7 宋 都服 务 (9608.HK) 8.2 烨 星集 团 (1941.HK) 7.6 星 盛商 业 (6668.HK) 3.3 兴 业物 联 (9916.HK) 3.1 金 科服 务 (9666.HK) 世 茂服 务 (0873.HK) 融 创服 务 (1516.HK) 蓝 光 嘉 宝服 务 (2606.HK) 华 润万 象生 活 (1209.HK) 永 升生 活服 务 (1995.HK) 新 城悦 服 务 (1755.HK) 建 业新 生 活 (9983.HK) 时 代邻 里 (9928.HK) 中 奥到 家 (1538.HK) 荣 万 家 (2146.HK) 佳 兆业 美 好 (2168.HK) 29.6% 114.2% 155.1% 81.1% 16.7% 55.9% 68.4% 75.5% 79.1% 0.3% 18.7% 24.4% 36.1% 20.7% 71.4% 24.0% 24.5% 24.4% 38.9% 39.4% 117.0% 0.5% 37.9% 55.2% 10.6% 29.2% 金 科服 务 (9666.HK) 世 茂服 务 (0873.HK) 融 创服 务 (1516.HK) 蓝 光嘉 宝服 务 (2606.HK) 华 润万 象生 活 (1209.HK) 永 升生 活服 务 (1995.HK) 新 城悦 服务 (1755.HK) 建 业新 生活 (9983.HK) 时 代邻 里 (9928.HK) 中 奥到 家 (1538.HK) 荣 万 家 (2146.HK) 佳 兆业 美好 (2168.HK) 卓 越商 企服 务 (6989.HK) 佳 源服 务 (1153.HK) 弘 阳服 务 (1971.HK) 建 发物 业 (2156.HK) 金 融街 物业 (1502.HK) 宝 龙商 业 (9909.HK) 滨 江服 务 (3316.HK) 第 一服 务 (2107.HK) 和 泓 服 务 (6093.HK) 祈 福生 活服 务 (3686.HK) 宋 都 服 务 (9608.HK) 烨 星集 团 (1941.HK) 星 盛商 业 (6668.HK) 兴 业物 联 (9916.HK) 2020年在管面积 同 比 变化 数据源 ： 公司公告 、 2020年 底 在管面 积 (百 万 平 方米 ) 远 洋服 务控 股 (6677.HK) 45.5 远 洋服 务控 股 (6677.HK) 12.3% 奥 园健 康 (3662.HK) 42.2 奥 园健 康 (3662.HK) 166.2% 合 景悠 活 (3913.HK) 41.6 合 景悠 活 (3913.HK) 92.3% 正 荣服 务 (6958.HK) 41.3 正 荣服 务 (6958.HK) 80.0% 银 城生 活服 务 (1922.HK) 39.1 银 城生 活服 务 (1922.HK) 50.1% 保 利物 业 (6049.HK) 380.1 保 利物 业 (6049.HK) 32.5% 碧 桂园 服 务 (6098.HK) 377.3 碧 桂园 服务 (6098.HK) 36.7% 雅 生活 服 务 (3319.HK) 374.8 雅 生活 服务 (3319.HK) 60.2% 彩 生活 (1778.HK) 361.0 彩 生 活 (1778.HK) 0.4% 恒 大物 业 (6666.HK) 300.0 恒 大物 业 (6666.HK) 26.1% 绿 城服 务 (2869.HK) 250.5 绿 城服 务 (2869.HK) 17.9% 中 海物 业 (2669.HK) 182.3 中 海物 业 (2669.HK) 20.4% 2020年底 ， 9家 香 港上 市 物管 企 业储备 面 积超 越 1亿平方米 443.2 284.3 265.0 202.4 187.1 147.8 128.7 121.0 25.6 21.6 19.8 18.2 18.2 15.5 12.9 12.9 12.7 11.8 11.5 6.4 4.6 3.6 3.4 3.4 3.1 1.7 碧 桂园 服务 (6098.HK) 绿 城服 务 (2869.HK) 恒 大物 业 (6666.HK) 彩 生活 (1778.HK) 保 利物 业 (6049.HK) 雅 生活 服务 (3319.HK) 融 创服 务 (1516.HK) 金 科服 务 (9666.HK) 远 洋服 务控 股 (6677.HK) 建 发物 业 (2156.HK) 佳 兆业 美好 (2168.HK) 佳 源服 务 (1153.HK) 第 一 服 务 (2107.HK) 滨 江服 务 (3316.HK) 弘 阳服 务 (1971.HK) 时 代邻 里 (9928.HK) 卓 越商 企服 务 (6989.HK) 合 景悠 活 (3913.HK) 宝 龙商 业 (9909.HK) 中 奥到 家 (1538.HK) 和 泓服 务 (6093.HK) 银 城生 活服 务 (1922.HK) 金 融街 物 业 (1502.HK) 烨 星集 团 (1941.HK) 宋 都服 务 (9608.HK) 兴 业物 联 (9916.HK) 2020年底储备面 积 (百 万 平 方米 ) 1.17 1.13 0.88 0.56 0.49 0.39 0.95 0.77 0.56 0.84 0.34 0.58 0.95 0.78 0.48 0.19 0.40 0.28 0.50 0.10 0.26 0.09 0.14 0.44 0.38 0.55 碧 桂园 服 务 (6098.HK) 绿 城服 务 (2869.HK) 恒 大物 业 (6666.HK) 彩 生活 (1778.HK) 保 利物 业 (6049.HK) 雅 生活 服 务 (3319.HK) 融 创服 务 (1516.HK) 金 科服 务 (9666.HK) 远 洋服 务控 股 (6677.HK) 建 发物 业 (2156.HK) 佳 兆业 美 好 (2168.HK) 佳 源服 务 (1153.HK) 第 一 服 务 (2107.HK) 滨 江服 务 (3316.HK) 弘 阳服 务 (1971.HK) 时 代邻 里 (9928.HK) 卓 越商 企服 务 (6989.HK) 合 景悠 活 (3913.HK) 宝 龙商 业 (9909.HK) 中 奥到 家 (1538.HK) 和 泓服 务 (6093.HK) 银 城生 活服 务 (1922.HK) 金 融街 物 业 (1502.HK) 烨 星集 团 (1941.HK) 宋 都服 务 (9608.HK) 兴 业物 联 (9916.HK) 2020年底储备面 积 /在 管 面 积 比 数据源 ： 公司公告 、 新 城悦 服务 (1755.HK) 101.7 新 城悦 服 务 (1755.HK) 1.00 建 业新 生活 (9983.HK) 86.6 建 业新 生 活 (9983.HK) 0.87 蓝 光嘉 宝服 务 (2606.HK) 83.8 蓝 光嘉 宝服 务 (2606.HK) 0.65 永 升生 活服 务 (1995.HK) 79.6 永 升生 活服 务 (1995.HK) 0.78 世 茂服 务 (0873.HK) 55.0 世 茂服 务 (0873.HK) 0.38 正 荣服 务 (6958.HK) 46.1 正 荣服 务 (6958.HK) 1.12 华 润万 象生 活 (1209.HK) 42.3 华 润万 象生 活 (1209.HK) 0.35 荣 万家 (2146.HK) 30.5 荣 万家 (2146.HK) 0.51 总收 入同比 平 均增长 37%， 碧桂园服 务 排名第 一 ， 世 茂 服务实 现 翻 倍 156.0 105.1 67.8 65.4 烨 星集 团 (1941.HK) 2.6 宋 都服 务 (9608.HK) 2.6 兴 业物 联 (9916.HK) 2.1 恒 大物 业 (6666.HK) 华 润万 象生 活 (1209.HK) 中 海物 业 (2669.HK) 碧 桂园 服 务 (6098.HK) 2020年收入 (亿元人 民 币 )表现 61.7% 43.3% 15.5% 19.7% -4.5% 15.4% 15.8% 碧 桂园 服务 (6098.HK) 恒 大物 业 (6666.HK) 华 润万 象生 活 (1209.HK) 中 海物 业 (2669.HK) 烨 星集 团 (1941.HK) 宋 都服 务 (9608.HK) 兴 业物 联 (9916.HK) 2020年收入同比 变动 *中海物 业 (2669.HK)货币是以港元计算 数据源 ： 公司公告 、 绿 城服 务 (2869.HK) 100.3 绿 城服 务 (2869.HK) 16.9% 雅 生活 服 务 (3319.HK) 100.3 雅 生活 服务 (3319.HK) 95.5% 保 利物 业 (6049.HK) 80.4 保 利物 业 (6049.HK) 34.7% 世 茂服 务 (0873.HK) 50.3 世 茂服 务 (0873.HK) 101.9% 融 创服 务 (1516.HK) 46.2 融 创服 务 (1516.HK) 63.5% 彩 生活 (1778.HK) 36.0 彩 生 活 (1778.HK) -6.5% 金 科服 务 (9666.HK) 33.6 金 科服 务 (9666.HK) 44.3% 永 升生 活服 务 (1995.HK) 31.2 永 升生 活服 务 (1995.HK) 66.1% 新 城悦 服 务 (1755.HK) 28.7 新 城悦 服务 (1755.HK) 41.6% 蓝 光嘉 宝服 务 (2606.HK) 27.3 蓝 光嘉 宝服 务 (2606.HK) 30.2% 建 业新 生 活 (9983.HK) 26.5 建 业新 生活 (9983.HK) 51.3% 卓 越商 企服 务 (6989.HK) 25.3 卓 越商 企服 务 (6989.HK) 37.5% 远 洋服 务 控 股 (6677.HK) 20.2 远 洋服 务控 股 (6677.HK) 10.6% 宝 龙商 业 (9909.HK) 19.2 宝 龙商 业 (9909.HK) 18.6% 荣 万家 (2146.HK) 18.1 荣 万 家 (2146.HK) 41.0% 时 代邻 里 (9928.HK) 17.6 时 代邻 里 (9928.HK) 62.6% 中 奥到 家 (1538.HK) 17.5 中 奥到 家 (1538.HK) 15.3% 佳 兆业 美 好 (2168.HK) 17.3 佳 兆业 美好 (2168.HK) 37.1% 合 景悠 活 (3913.HK) 15.2 合 景悠 活 (3913.HK) 34.9% 奥 园健 康 (3662.HK) 14.1 奥 园健 康 (3662.HK) 56.3% 金 融街 物 业 (1502.HK) 11.3 金 融街 物业 (1502.HK) 13.4% 正 荣服 务 (6958.HK) 11.0 正 荣服 务 (6958.HK) 54.0% 建 发物 业 (2156.HK) 10.3 建 发物 业 (2156.HK) 28.4% 银 城生 活服 务 (1922.HK) 9.6 银 城生 活服 务 (1922.HK) 38.3% 滨 江服 务 (3316.HK) 9.6 滨 江服 务 (3316.HK) 36.8% 第 一服 务 (2107.HK) 7.7 第 一服 务 (2107.HK) 23.6% 弘 阳服 务 (1971.HK) 7.7 弘 阳服 务 (1971.HK) 52.7% 浦 江中 国 (1417.HK) 7.6 浦 江中 国 (1417.HK) 58.6% 佳 源服 务 (1153.HK) 6.2 佳 源服 务 (1153.HK) 35.2% 星 盛商 业 (6668.HK) 4.4 星 盛商 业 (6668.HK) 14.1% 祈 福生 活服 务 (3686.HK) 4.2 祈 福生 活服 务 (3686.HK) 6.2% 和 泓服 务 6093 4.2 和 泓服 务 6093. 67.5% 业主增值 服务 收入增速 最为 显 著 2020年收入 占比分布 2020年收入 同 比 增 长表现 数据源 ： 公司演示材料 、 公司公告 、 公司名称 物管服务 非业主增值服务 业主增值服务 其他 彩生活 (1778.HK) 89.5% 1.8% 7.1% 1.5% 公司名称 物管服务 非业主增值服务 业主增值服务 其他 融创服务 (1516.HK) 141.6% 6.4% 65.2% 华润万象生 活 (1209.HK) 85.8% 8.5% 5.7% 雅生活服务 (3319.HK) 129.1% 37.5% 116.9% 卓越商企服 务 (6989.HK) 83.6% 14.2% 2.2% 世茂服务 (0873.HK) 126.1% 11.2% 146.8% 佳源服务 (1153.HK) 82.5% 11.8% 5.6% 永升生活服 务 (1995.HK) 64.2% 76.1% 63.8% -25.5% 银城生活服 务 (1922.HK) 80.2% 19.7% 碧桂园服务 (6098.HK) 61.7% -3.7% 100.1% 117.0% 宝龙商业 (9909.HK) 74.9% 21.4% 3.8% 和泓服务 (6093.HK) 54.0% 208.2% 42.5% 中海物业 (2669.HK) 74.2% 17.9% 7.6% 0.3% 奥园健康 (3662.HK) 51.0% 53.2% 120.8% 22.1% 兴业物联 (9916.HK) 74.1% 3.3% 22.6% 时代邻里 (9928.HK) 48.9% 53.3% 135.2% 187.5% 烨星集团 (1941.HK) 73.4% 17.5% 9.1% 新城悦服务 (1755.HK) 47.8% 11.9% 118.6% 29.8% 金融街物业 (1502.HK) 73.0% 24.5% 2.5% 建业新生活 (9983.HK) 45.2% 54.1% 118.9% 10.3% 中奥到家 (1538.HK) 70.9% 15.9% 4.8% 8.5% 正荣服务 (6958.HK) 42.2% 58.4% 79.7% 浦江中国 (1417.HK) 67.3% 32.7% 佳兆业美好 (2168.HK) 41.9% 33.3% 11.4% 56.8% 远洋服务控 股 (6677.HK) 66.2% 18.2% 15.6% 弘阳服务 (1971.HK) 39.9% 32.8% 310.9% 碧桂园服务 (6098.HK) 65.0% 8.8% 11.1% 15.1% 银城生活服 务 (1922.HK) 39.6% 33.1% 雅生活服务 (3319.HK) 64.7%