地产杂谈系列之八 人口流入叠加财富累积，大城市群发展可期 行 业 动 态 跟 踪 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 07 月 02 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业深度报告 *地产 *地产杂谈系列 之 七 ： 从凯德模式寻商管成功之鉴 2021-06-27 行业深度报告 *地产 *地产杂谈系列 之六：从主流房企对比观龙湖高估值 之谜 2021-06-11 行业深度报告 *地产 *地产杂谈系列 之五：细数主流商管企业，经营发展 各有千秋 2021-06-03 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之四： 2021年新开工持续低迷之 惑 2021-05-27 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之三：商业物管与住宅物管差异 之辨 2021-05-19 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之二：顺丰房托上市在即， REITs 架构与资产如何？ 2021-05-12 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之一：业绩增速放缓，“三条红 线”指标改善 2021-05-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 投资要点 楼市表现分化 ， 依靠 城市能级 判断楼市 潜力 或并不恰当 。 疫情 后 全国楼 市 快 复苏 背景 下 ， 城市能级间及内部分化明显。 沪深等东部核心城市 楼 市表现 明显 好于天津、沈阳等北方核心城市； 东部三四线、西部三四线 表现 则 优于一二线 及其它 三四线， 意味着一二线、三四线楼市间并 非 绝 对孰优孰劣，且内部亦存在分化， 因此 根据传统城市能级判断城市发展 潜力、房企布局质量 或 并不恰当 。在此背景下，考虑 人口、购买力 为 决 定城市房地产需求的核心因素， 我们从人口流动与居民财富两个维度， 探讨中长期视角下区域 城市 发展前景。 人口持续往大城市群集聚， 购房 需求更具支撑。 近年全国人口增长放缓 背景下，东部 地区 尤其长三角、珠三角城市群人口显著流入。分四大区 域看， 2010-2020 年 东部人口占比 提升 2.15pct 至 39.9%，中部、东北 分别降 0.8pct、 1.2pct。分城市群看， 珠三角（广东） 、长三角、京津 冀、成渝人口占比达 41.7%，较 2010 年提升 1.6pct； 其中，深广等 城 市群 一二线人口大幅流入，长三角、珠三角 部分 三四线人口流入亦多， 如 佛山、东莞、嘉兴等人口增量远高于哈尔滨、西宁等一二线城市。 从 国际经验看， 20 世纪 60 年代以来美国、日本、韩国人口超过 100 万的 城市群人口占比持续提升， 十四五 规划亦提出“发展壮大城市群和都市 圈”，未来人口或继续向大城市群集聚，对区域楼市发展形成支撑 。 大 城市群经济发展快速， “藏富于民” 现象 普遍 。 从居民收入看，大城 市群经济发展 质量高 、 居民人均产值高 ， 2020 年人均 GDP 前十省份中 有六个位于长三角、珠三角、京津冀 三大城市群 。从财富存量看， 三大 城市群富裕家庭（ 600 万以上资产）、高净值家庭（千万以上资产）数 量 全国占比达 六成 。 佛山等 4 个珠三角三四线城市富裕家庭数量达 17 万户，绍兴等 9 个长三角三四线城市富裕家庭达 27 万户， 而 18 个中 西部、东北部一二线城市富裕家庭仅 18 万户 ，表明 大 城市群 “ 藏富于 民 ”更普遍 ，部分三四线 居民财富 亦 不逊于一二线， 潜在 购买力 有支撑 。 投资建议： 我们认为由于城市发展、资源禀赋的差异，当前城市间及内 部楼市分化日益加剧，传统城市能级划分或无法真实反映区域发展潜 力。从人口流入及居民财富的角度来看，结合国际经验及十四五规划， 未来人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚；同 时大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象更普遍，充足购买力将对 区域楼市发展形成支撑。综上我们看好长三角、珠三角等大城市群未来 楼市发展前景，建议关注积极布局长三角及珠三角等城市群、善于挖掘 城市发展潜力的优质龙头房企，如万科 A、保利地产、新城控股、金科 股份、龙光集团等 。 风险提示 ： 1）地价高企而房价上涨放缓导致行业毛利率下行风险 ； 2） 房企大规模减值风险 ； 3）行业金融监管力度超预期风险。 -40% -20% 0% 20% 40% Jul-20 Oct-20 Jan-21 Apr-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 13 正文目录 一、 楼市表现分化，传统城市能级难以反映区域潜力 .4 二、 人口持续往大城市群集聚，购房需求更具支撑 .6 三、 大城市群经济发 展快速， “藏富于民 ”现象普遍 .10 四、 投资建议 .12 五、 风险提示 .12 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 13 图表 目录 图表 1 全国商品房销售面积、销售额 1-5 月累计分别同比增 36.3%、 52.4% . 4 图表 2 分区域销售面积累计同比情况 . 4 图表 3 分区域销售金额累计同比情况 . 4 图表 4 2020 年各城市楼市表现有所分化 . 5 图表 5 40 城与非 40 城历年 销售面积同比 . 5 图表 6 分具体区域历年销售面积同比 . 5 图表 7 大连等部分一二线城市商品房库存去化周期远大于泰州等三四线城市（单位：个月） 6 图表 8 历次人口普查人口总量变化 . 6 图表 9 历次人口普查城镇化率变化 . 6 图表 10 全国人口普查各区域占比及变化 . 7 图表 11 过去十年珠三角、长三角人口占比增加 . 7 图表 12 各省市 2010-2020 年人口增量情况 . 8 图表 13 深圳、广州等核心城市人口增量排名靠前 . 8 图表 14 20 世纪 60 年代以来美、日、韩人口往大城市群集聚 . 9 图表 15 十四五规划关于城镇化空间格局示意图 . 9 图表 16 2020 年各省 市 GDP 与人均 GDP 情况 . 10 图表 17 600 万人民币资产 “富裕家庭 ”所处省市分布 . 10 图表 18 千万人民币资产 “高净值家庭 ”所处省市分布 . 11 图表 19 中国 600 万人民币资产 “富裕家庭 ”城市分布排名（不包括 4 个一线城市） . 11 图表 20 三大城市群人口流入与居民财富积累较多 . 12 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 13 一、 楼市 表现分化， 传统城市能级难以反映 区域 潜力 受益流动性宽松、改善型需求释放等，疫情后 全国楼市 快速复苏。 2020年 全国 商品房销售面积、销 售额分别同比增 2.6%、 8.7%，显著好于市场预期 ； 2021 年 1-5月 ， 商品房销售面积、销售额分别 同比增 36.3%、 52.4%，比 2019 年同期增 19.6%、 36.2%，整体延续良好表现 。 图表 1 全国商品房销售面积、销售额 1-5月累计分别同比增 36.3%、 52.4% 资料来源： 国家统计局，平安证券研究所 尽管 全国楼市 表现 仍优 ，但 区域 分化 明显 ，东部优于中西部、东北部，一二线与三四线内部亦分化。 从四大区域看，东部 楼市 表现优异，东北相对较弱。 2020年 东部、中部、西部、东北部地区商品房 销售面积分别同比增长 7%、减少 2%、增长 3%、减少 6%； 2021年 1-5 月 东部、中部、西部、东 北部分别同比增 43%、 41%、 25%、 22%，较 2019 年同期增 28%、增 17%、增 13%、 降 5%。 图表 2 分区域销售面积累计同比情况 图表 3 分区域销售金额累计同比情况 资料来源 ： 国家统计局， 平安证券研究所 资料来源 ： 国家统计局， 平安证券研究所 从城市能级看，一二线 与 三四线 楼市 内部分化 ， 部分三四线楼市发展优于部分一二线城市 。 按照 40 个大中城市为一二线、 全国 其余城市为三四线 的传统城市能级划分方法 ， 一二线城市中， 深圳 、广 州、上海 等 为代表的 东部 城市 2020年以来 楼市 热度较高 ， 但 沈阳 、长春 等东北 城市 表现较弱 ； 三四 线城市中 ，东部三四线与西部三四线 2020年销售面积分别增 9.0%、 5.3%，显著优于一二线与其他 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 销售面积同比 销售金额同比 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2020/11 2020/12 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05 东部销售面积同比 中部销售面积同比 西部销售面积同比 东北销售面积同比 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2020/11 2020/12 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05 东部销售金额同比 中部销售金额同比 西部销售金额同比 东北销售金额同比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 13 三四线 。同时从库存角度来看， 泰州、芜湖等 三四线 城市库存压力亦远低于大连、沈阳等一二线 ， 表明一二线、三四线 城市 内部亦有分化， 部分三四线楼市 表现甚至 优于 一些 一二线城市。 因此， 根 据 传统 的一二 线、 三四 线 城市能级判断城市房地产市场发展潜力、房企布局质量 或 并不恰当 。近年 来多家 房企亦淡化一二三四线概念，强调挖掘城市发展潜力。 图表 4 2020 年各城市楼市表现有所分化 资料来源： 中指院 ，平安证券研究所 注： 杭州含萧山 、 余杭 、 富阳 、 临安 ， 南京含溧水 、 高淳 图表 5 40 城与非 40城历年销售面积同比 图表 6 分具体区域历年销售面积同比 资料来源 ： 国家统计局， 平安证券研究所 资料来源 ： 国家统计局， 平安证券研究所 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 廊 坊 东 莞 合 肥 佛 山 广 州 常 州 惠 州 芜 湖 苏 州 上 海 泰 州 无 锡 珠 海 三 亚 长 沙 张 家 港 成 都 绍 兴 杭 州 江 阴 宁 波 北 京 扬 州 舟 山 泉 州 盐 城 福 州 湖 州 衡 水 中 山 武 汉 郑 州 重 庆 西 安 沈 阳 长 春 镇 江 常 熟 2020年销售额同比 2020年销售额同比 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 全国 40城 非 40城 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2017 2018 2019 2020 2021M1-4 东部三四线 中部三四线 西部三四线 东北三四线 东部核心 18城 中部核心 6城 西部核心 12城 东北核心 4城 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 13 图表 7 大连等部分一二线城市商品房库存去化周期远大于 泰州 等三四线城市 （单位：个月） 资料来源： 中指院 ，平安证券研究所 注：时间截至 2021年 4月末 考虑 传统城市能级难以 反映 真实 楼市 情况 、 判断城市 发展 潜力 ， 而人口、购买力 为 决定城市房地产 需求的核心因素 。 在 人口老龄化 加剧限制 房地产需求 、 热点城市房价高企制约居民购买力 的背景下 ， 我们从人口流动与居民财富两个维度，探讨中长期视角下 区域 、 城市 楼市 发展潜力 。 二、 人口 持续 往 大 城市群集聚 ， 购房 需求更具支撑 全国 人口增长放缓， 未来房地产或 呈现 总量稳定 。 第七次人口普查数据显示，全国人口保持低速增 长态势， 2020年总人口 141178万人，与 2010年相比累计增长 5.38%，年均增长 0.53%，比 2000-2010 年的年均增长率 0.57%下降 0.04个百分点。 2020年城镇化率 63.89%，较 2010年提升 14.19个百 分点，增幅高于 2000-2010 年（ 13.5 个百分点）。尽管低出生率、低人口增速及高城镇化背景下， 房地产增量空间受限 ， 但根据纳瑟姆曲线，我国当前城镇化率相比 70%以上的成熟阶段存在一定距 离，对应房地产需求仍旧具备支撑 ，未来行业或呈现总量稳定 的特征 。 图表 8 历次人口普查人口总量变化 图表 9 历次人口普查城镇化率变化 资料来源 ： 国家统计局， 平安证券研究所 资料来源 ： 国家统计局， 平安证券研究所 0 10 20 30 40 50 60 大 连 沈 阳 成 都 福 州 厦 门 长 春 济 南 青 岛 中 山 镇 江 扬 州 太 仓 岳 阳 宜 兴 无 锡 合 肥 北 京 西 安 珠 海 淮 北 常 熟 惠 州 郑 州 张 家 港 常 州 莆 田 佛 山 上 海 重 庆 广 州 池 州 绍 兴 苏 州 长 沙 泉 州 昆 山 深 圳 温 州 三 明 黄 冈 芜 湖 泰 州 杭 州 5943569458 100818 113368 126583133972 141178 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 1953 1964 1982 1990 2000 2010 2020 总人口（万人） 36.20 49.70 63.89 0 10 20 30 40 50 60 70 2000 2010 2020 城镇化率（ %）城镇化率（ %） 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 13 人口增长放缓背景下，区域表现明显分化，东部地区尤其长三角、珠三角 等 城市 群 人口 显著 流入。 一方面 是由于 长三角、珠三角 、京津冀、成渝等 城市群 的 经济 、产业 基本面好， 就业创造与 人口吸 附能力强 ； 另一方面， 随着国家新型城镇化建设不断推进，落户政策逐步放开， 对劳动力吸引力亦 进一步增强 。 分 四大区域 看， 东部地区人口占比显著提升，中部、东北地区人口占比下滑 。 2020年末 东部地区 常 住 人口占 39.93%，中部地区占 25.83%，西部地区占 27.12%，东北地区占 6.98%，与 2010年相比， 东部地区人口所占比重上升 2.15个百分点，中部地区下降 0.79个百分点，西部地区上升 0.22个百 分点，东北地区下降 1.20 个百分点。 图表 10 全国 人口普查各区域占比及变化 资料来源： 国家统计局，平安证券研究所 注：人口均为常住人口口径，下同 分城市群看， 珠三角、长三角人口 占比 明显 增加 。 2020 年 末 珠三角（ 仅指 广东） 、 长三角（江苏、 浙江、上海、安徽）、京津冀（北京、天津、河北）、成渝（四川、重庆） 四大城市群 人口 分别占比 8.94%、 16.68%、 7.83%、 8.21%，较 2010年末增 1.11pct、 增 0.51 pct、 减 0.005pct、 增 0.01pct， 四大城市群 合计 人口占比达 41.66%， 其中 京津冀人口占比下滑主要因河北人口占比下滑 0.10pct。 图表 11 过去十年珠三角、长三角人口占比 增加 资料来源： 国家统计局，平安证券研究所 分 省市 看， 粤浙苏人口流入排行前列， 六 省人口 负增长 。 广东、浙江、江苏 作为长三角 与 珠三角 核 心省份 ， 2010-2020年 三 省人口 增量排名全国前三， 分别增加 2171 万人 、 1014万人 、 609万人 ； 39.93% 25.83% 27.12% 6.98% 2.15 -0.79 0.22 -1.20 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 东部地区 中部地区 西部地区 东北地区 2020年人口占比 较 2010年变化（ pct，右轴） -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 珠 三 角 （ 广 东 ） 长 三 角 （ 江 苏 、 浙 江 、 上 海 、 安 徽 ） 京 津 冀 （ 北 京 、 天 津 、 河 北 ） 成 渝 （ 四 川 、 重 庆 ） 长 江 中 游 （ 湖 南 、 湖 北 、 江 西 ） 东 北 （ 黑 龙 江 、 吉 林 、 辽 宁 ） 2020年末人口占比 较 2010年变化（ PCT，右轴） 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 13 甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江 六 省人口分别减少 56万人、 66万人、 79万人、 116万 人、 339 万人、 646 万人 ，东北三省人口流出情况最为严重 。 图表 12 各省市 2010-2020 年 人口增量情况 资料来源： 国家统计局，平安证券研究所 分城市看， 深广 等核心 一二 城市 人口大幅流入 ， 长三角、珠三角 部分 三四线 人口 流入亦多 。 2010-2020 年 深圳、广州、成都 三个核心 人口分别增加 714 万人、 598 万人、 582 万人 ，人口增量 在国内 排名 前列 ； 此外， 长三角、珠三角部分三四线城市人口流入亦 较 多，佛山、东莞、嘉兴、珠海、常州 2010-2020 年 分别增加 230万人、 225万人、 90万人、 88万人、 69万人，高于哈尔滨（ -63万人）、西宁（ 26 万人）、长春（ 30 万人）等一二线城市。 图表 13 深圳、广州等核心城市人口增量排名靠前 资料来源： 国家统计局，平安证券研究所 结合国际经验 与十四五规划 看，未来 国内 人口或继续向大城市群集聚，对区域楼市发展形成支撑。 从国际经验看 ， 1960-2019 年，美国人口超过 100万的城市群人口占总人口比重从 39%提升至 46%，日本从 41%提升至 65%，韩国从 22%提升至 50%，人口持续往城市群集聚 。 -1000 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 广 东 浙 江 江 苏 山 东 河 南 福 建 广 西 新 疆 贵 州 四 川 重 庆 河 北 北 京 陕 西 上 海 安 徽 海 南 云 南 天 津 宁 夏 湖 南 西 藏 江 西 湖 北 青 海 甘 肃 内 蒙 古 山 西 辽 宁 吉 林 黑 龙 江 2010-2020年人口增量（万人） -200 -100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 深 圳 广 州 成 都 郑 州 乌 鲁 木 齐 杭 州 重 庆 武 汉 佛 山 北 京 东 莞 上 海 南 京 太 原 沈 阳 天 津 嘉 兴 珠 海 兰 州 常 州 台 州 泉 州 义 乌 呼 和 浩 特 徐 州 南 通 绍 兴 长 春 西 宁 哈 尔 滨 2010-2020年人口增量（万人） 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 13 图表 14 20 世纪 60年代以来 美 、 日 、 韩人口往 大 城市 群 集聚 资料来源： Wind，平安证券研究所 从国家规划看 ， 十四五规划明确提出“发展壮大城市群和都市圈，进一步优化城市群内部空间 结构，构筑生态和安全屏障，形成多中心、多层次、多节点的网络型城市群” ，“ 优化提升京津 冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关 中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州 西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。 ”在经济产业、落户政策等推动下，未来国内人口有望 继续 向 大 城市群集聚，人口支撑下对应区域房地产市场或更具潜力及韧性。 图表 15 十四五规划关于城镇化空间格局示意图 资料来源： 十四五规划 ，平安证券研究所 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 19601963196619691972197519781981198419871990199319961999200220052008201120142017 日本 :人口超过 100万的城市群人口 :占总人口比重 韩国 :人口超过 100万的城市群人口 :占总人口比重 美国 :人口超过 100万的城市群人口 :占总人口比重 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 13 三、 大城市群经济发展快速， “藏富于民” 现象普遍 居民收入 方面 ， 大城市群经济发展 质量高 ，人均 产值 水平高 。 从 各省市 人均 GDP 情况看， 2020年 北京、上海、江苏、福建、天津、浙江、广东、重庆、湖北、山东 位列 国内前十，其中六个位于 长 三角、珠三角 、 京津冀 三大城市群 。在 政策 积极 支持、人口与资本集聚等 因素 推动下 ， 大城市群 经 济发展 更具潜力， 有望 带动居民收入维持较高水平，亦 为居民购买力 释放 提供坚实基础 。 图表 16 2020 年各省市 GDP 与人均 GDP情况 资料来源： 国家统计局，平安证券研究所 居民 财富存量 方面 ，大 城市群 “藏富于民” 现象普遍 ，购买力更具保障 。 从城市群整体看， 三 大 核心 城市群 “富裕家庭” 、“高净值家庭” 数量占比 达 六成 。 根据 2020方太胡 润财富报告 ， 全 国 600 万人民币资产 “富裕家庭” 中，长三角（江苏、浙江、上海、安徽）、珠三 角（广东）、京津冀（北京、天津、河北）三大城市群 的 数量 占比分别 为 29.2%、 13.8%、 16.6%， 合计占比 59.6%； 千万人民币资产 “高净值家庭” 中， 三大城市群的 数量占比分别为 29.0%、 14.4%、 16.8%，合计占比 60.3%。 若 将 香港、澳门 纳入珠 三角计算 ， 则 三大核心城市群“富裕家庭”、“高 净值家庭”数量占比分别升至 70.9%、 71.6%。 图表 17 600 万人民币资产“富裕家庭” 所处省市分布 资料来源： 胡润研究院 ， 平安证券研究所 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 2 4 6 8 10 12 北 京 上 海 江 苏 福 建 天 津 浙 江 广 东 重 庆 湖 北 山 东 内 蒙 古 陕 西 安 徽 湖 南 辽 宁 四 川 江 西 河 南 海 南 宁 夏 新 疆 西 藏 云 南 青 海 吉 林 山 西 河 北 贵 州 广 西 黑 龙 江 甘 肃 2020年 GDP（万亿元） 2020年人均 GDP（万元，右轴） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 北 京 广 东 上 海 香 港 浙 江 台 湾 江 苏 福 建 山 东 四 川 辽 宁 河 南 天 津 湖 南 河 北 山 西 湖 北 重 庆 陕 西 内 蒙 古 安 徽 黑 龙 江 江 西 吉 林 云 南 广 西 澳 门 海 南 贵 州 新 疆 宁 夏 青 海 甘 肃 西 藏 600万人民币资产 “富裕家庭 ”数量（万户） 占比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 13 图表 18 千万人民币资产“高净值家庭” 所处省市分布 资料来源： 胡润研究院 ， 平安证券研究所 从城市群内部看， 珠三角、长三角部分 三四线城市富裕家庭数量 远多于中西部 、东北部 一二线城市 。 从城市群看， 佛山等 4个 珠三角 三四线城市富裕家庭数量达 17.07万户，绍兴等 9个 长三角三四线 城市 富裕家庭数量达 26.76万户 ，相比之下， 18个中西部、东北部一二线城市富裕家庭仅 18.38万 户 ；从具体城市看， 佛山、东莞、绍兴、嘉兴、台州 富裕家庭 分别为 7.47 万户、 5.87 万户、 5.25 万户 、 4.54 万户、 4.52 万户 ，在全国富裕家庭城市排名中位列 第 7、第 10、第 12、第 14、第 15 （不含港澳台） ，远高于兰州 （ 830 户 ） 、西宁 （ 1160 户） 、三亚 （ 1470 户） 、银川 （ 1620 户） 、乌 鲁木齐 （ 2940 户） 等 一二线城市 。 图表 19 中国 600万人民币资产 “富裕家庭” 城市分布排名 （ 不 包括 4个一线城市） 资料来源： 胡润研究院 ，平安证券研究所 注：北京、上海、深圳、广州富裕家庭数量分别为 71.5万户、 61.1万户、 17.4 万户、 16.6万户，远多 于 其他城市，为方便看图，图中未包括这四个一线城市 整体来看， 受益 人口持续流入 、 经济发展快速、 居民 富裕 ，大城市群楼市发展 或 更具 潜力 。 人口方 面，结合国际经验与 十四五规划 看，未来 国内 人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城 市群集聚， 居民财富方面， 大城市群经济发展快速， “藏富于民” 现象普遍 ， 部分三四线居民财富不 逊色于一二线 城市 ， 潜在 购买力 具备 保障 ，对区域楼市发展形成 有力 支撑。 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 5 10 15 20 25 30 35 北 京 广 东 上 海 香 港 浙 江 台 湾 江 苏 福 建 山 东 四 川 辽 宁 河 南 天 津 湖 南 湖 北 河 北 陕 西 重 庆 山 西 江 西 安 徽 内 蒙 古 黑 龙 江 云 南 吉 林 广 西 澳 门 海 南 贵 州 新 疆 宁 夏 青 海 甘 肃 西 藏 千万人民币资产 “高净值家庭 ”数量（万户） 占比 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 杭 州 宁 波 佛 山 天 津 苏 州 东 莞 温 州 绍 兴 重 庆 嘉 兴 台 州 南 京 无 锡 泉 州 成 都 福 州 大 连 南 通 青 岛 徐 州 常 州 厦 门 沈 阳 珠 海 武 汉 汕 头 扬 州 盐 城 西 安 长 沙 泰 州 烟 台 哈 尔 滨 郑 州 潍 坊 太 原 唐 山 淄 博 济 宁 石 家 庄 临 沂 长 春 东 营 鄂 尔 多 斯 合 肥 南 昌 威 海 包 头 洛 阳 呼 和 浩 特 昆 明 南 宁 海 口 贵 阳 乌 鲁 木 齐 银 川 三 亚 西 宁 兰 州 600万人民币资产 “富裕家庭 ”数量（户） 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 13 图表 20 三大城市群人口流入与居民财富积累较多 资料来源： 胡润研究院 ， 国家统计局， 平安证券研究所 四、 投资建议 我们认为由于城市发展、资源禀赋的差异，当前城市间及内部楼市分化日益加剧，传统城市能级划 分或无法真实反映区域发展潜力。从人口流入及居民财富的角度来看， 结合国际经验 及 十四五规划， 未来人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚 ； 同时 大城市群经济发展快速， “藏 富于民”现象更普遍， 充足 购买力 将 对区域楼市发展形成支撑 。 综上我们看好长三角、珠三角等大 城市群未来楼市发展前景 ， 建议关注积极布局 长三角及珠三角等城市群 、善于挖掘城市发展潜力的 优质龙头房企 ，如万科 A、保利地产、新城控股、金科股份、龙光集团等 。 五、 风险提 示 1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企 而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。 2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持 续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值风险。 3）行业金融监管力度超预期风险： 若后续融资 收紧 力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 -1000 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 广 东 浙 江 江 苏 山 东 河 南 福 建 广 西 新 疆 贵 州 四 川 重 庆 河 北 北 京 陕 西 上 海 安 徽 海 南 云 南 天 津 宁 夏 湖 南 西 藏 江 西 湖 北 青 海 甘 肃 内 蒙 古 山 西 辽 宁 吉 林 黑 龙 江 2010-2020年人口增量（万人） 600万人民币资产富裕家庭数量（万户，右轴） 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 : 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对沪深 300 指数在 10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上） 行业投资评级 : 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对沪深 300 指数在 5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上） 公司 声明及风险提示 ： 负责撰写此报告的分析师（一人或多 人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研 究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上 述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给 平安证券股份有限公司 （以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面 明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其 他 人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料 而引致的损 失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅 依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、 见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券 的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2021 版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话： 4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层 邮编： 518033 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融 大厦 26 楼 邮编： 200120 传真：（ 021） 33830395 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街 中心北楼 15 层 邮编： 100033