逐城解读首批集中供地 土地成交热度分化，头部房企优势明显 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 仅供机构投资者使用 证券研究报告 |房地产报告 华西证券房地产组 由子沛（ SAC NO： S1120519100005） /侯希得 /肖峰 2021年 7月 22日 1 01 各城首批集中供地成交分析 广州第一批集中供地分析 北京第一批集中供地分析 杭州第一批集中供地分析 重庆第一批集中供地分析 长春第一批集中供地分析 无锡第一批集中供地分析 深圳第一批集中供地分析 福州第一批集中供地分析 厦门第一批集中供地分析 青岛第一批集中供地分析 天津第一批集中供地分析 济南第一批集中供地分析 南京第一批集中供地分析 郑州第一批集中供地分析 苏州第一批集中供地分析 合肥第一批集中供地分析 长沙第一批集中供地分析 宁波第一批集中供地分析 成都第一批集中供地分析 上海第一批集中供地分析 武汉第一批集中供地分析 沈阳第一批集中供地分析 8 4 5 2 4315 16 白云区 从化区 番禺区 海珠区 花都区 黄埔区 荔湾区 南沙区 增城区 2 有望超美 广州第一批集中供地分析 年度计划供地微增 。 本年全年共计划出让住宅用地占地面积约 628.6万 ， 同比微增 1.7%。 首批供应量占全年计划的六成 ， 区域分化明显 。 本次一共推出 48宗住宅用地 ， 总占地面积约 280.3万 ， 占全年住宅用地供应计划的 44.6%， 总供应建筑面积达 928.5万 。 从区域来看 ， 本次推出的地块主要分布在增城 、 南沙 、 从化 、 花都等外围区域 ， “ 供地大区 ” 增城区挂牌 地块宗数居首位 ， 黄埔区仅有 3宗地块 。 表 1 广州 2021年集中供地面积情况 图 1 广州不同区域推出宅地宗数 资料来源： CREIS数据库 ， 广州市规划和自然资源局 ， 华西证券研究所 首批供应量占全年计划近一半，主要分布于外围区域 延续以往“限地价 +竞配建 +摇号”的出让方式 从竞拍规则来看 ， 本批次集中供应地块均采用 “ 限地价 +竞配建 +摇号 ” 的方式进行出让 ， 竞 拍保证金比例为 20%。 部分地块对竞得企业进行了限制 ， 如要求竞得人配建公交首末站 、 公路客运配客站等公共配 套 ， 按规定进行定向用地 ， 或规定自持物业比例等 。 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 44.6% 55.4% 第一批 第二批和第三批 有望超美 广州第一批集中供地分析 图 3 广州本批次土地溢价率水平及宗数 20 4 3 7 8 底价成交 0-10% 10%-20% 20%-40% 40%以上 本批次土地溢价率水平及宗数 本次集中供地共成功出让 42宗地块 ， 总成交建筑面积约 799.2万 ， 总成交金额达 906亿元 ， 其中有 4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段 ， 另外有 6宗地块流拍 。 近半数地块有溢价 。 20宗地块底价成交 ， 22宗地块有溢价成交 ， 其中溢价率超 40%的地块有 8 宗 ， 溢价率在 20%-40%的有 7宗 ， 溢价率在 10%-20%的有 3宗 ， 溢价率低于 10%的有 4宗 。 相比去 年 8.7%的平均溢价率 ， 今年溢价率增长 4.1pct， 达到 12.8%。 成交宗数 42宗，近 半数地块溢价成交 图 2 广州分区域成交宗数及规划建面 3 中心区优质地块竞争激烈 ， 溢价率相对较高 。 黄埔 、 南沙 、 番禺 、 荔湾区成交溢价率高于其 他区 。 尤其黄埔区推出的三宗地块均超过最高限价进入封顶摇号阶段 。 非热点地块反响平平甚至无人问津 ， 更可能底价成交 。 增城区多宗地块仅获得一轮报价 ， 截 止竞拍前夕 ， 增城有 5宗地块无人报价 ， 从化有 2宗无人报价 ， 花都 、 白云各有一宗无人报价 。 区域热度 分化明显，优质 地块竞争激烈 资料来源： CREIS数据库 ， 华西 证券研究所 232.6 171.6 148.9 124.4 64.3 23.9 21.5 12.1 14 4 5 7 5 3 3 1 02 4 6 8 10 12 14 16 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 增城 花都 番禺 白云 南沙 黄埔 从化 荔湾 规划建筑面积（万） 成交地块宗数 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 4 有望超美 广州第一批集中供地分析 多家房企均有所获，头部房企更关注优质地块，本地房企中越秀成最大赢家 多家房企均有所获 ， 独立拿地更为普遍 。 本轮供地吸引近 60家房企参与竞拍 ， 共 32家企 业有所收获 。 拿地金额前十的企业分别为广州地铁 、 港中旅 、 新鸿基 、 招商蛇口 、 正荣地 产 、 融创中古 、 卓越集团 、 珠江投资 、 广州城市建设开发和中国铁建 ， 头部房企和本地企 业均有所获 。 其中 ， 9宗地块涉及合作拿地 ， 其余均为企业独立拿地 。 头部企业更关注优质地块 。 本次供地头部房企的参与度明显提高 ， 招商 、 融创 、 金地等 头部房企均有拿地 ， 其中 ， 正荣更是首次进入广州市场；从拿地区域来看 ， 头部企业更关 注优质地块 ， 华润置地以总价 21.3亿元 、 溢价率 45%竞得白云区金沙洲地块 ， 招商以总价 41.3亿元 、 溢价率 35.84%竞得南沙区庆盛枢纽区块地块 ， 融创以总价 10.1亿元 、 溢价率 24.69%竞得南沙区进港大道南地块等 。 非热点地块大都由本地企业竞得 ， 且溢价率不高 。 本地房企中越秀成最大赢家 ， 拿下荔 湾 、 白云 、 南沙 、 番禺 、 增城共 6宗地块 ， 合计规划建面为 133.7万平米 ， 总金额达 107.7 亿元；增城区 2宗 、 花都区 1宗地块被金地收入囊中 ， 总金额为 59.2亿 。 北京第一批集中供地分析 首批供应量占全年计划的三成 ， 区域供应规模更趋平衡发展 。 本次一共推出 30宗住宅用地 ， 总占地面积 168万 ， 规划建筑面积达 345万 ， 占全年住宅用地供应计划的 33%（ 按占地面积 计算 ） 。 从城市区域分布来看 ， 中心城区供应 15宗 ， 多点及副中心供应 11宗 ， 生态涵养区供 应 4宗 。 从区域供应规模上来看 ， 加大了朝阳 、 昌平的供应力度 ， 尤其是朝阳 ， 供应规模占比 约 28%。 图 4 北京近四年年供地面积情况 图 5 北京不同区域推出宅地宗数 首批供应量占全年计划 的三成，区域 供应规模更趋平衡发展 创新性调整土地出让方式 组合拳，限 地价、 限房价，明确 利润空间 北京首批集中供地中的土地出让方式涉及设定地价上限 、 竞建高标准商品住宅 、 竞政府持有 产权份额 、 套内 70/90及房屋销售价格引导等七大类土地竞拍规则 ， 多宗地块叠加两种以上竞 拍规则 。 同时 ， 在原有限地价的基础上 ， 提前公布地块合理上限价格；限地价 、 限房价 、 竞 公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控 ， 有利于房企根据合理利润空间理性拿地 。 5资料来源： CREIS数据库 ， 北京市 规划和 自然资源委员会 ， 华西 证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 北京第一批集中供地分析 图 6 北京历年土地溢价率水平走势 本次集中供地共成功出让 30宗地块 ， 总成交建筑面积 345万 ， 总成交金额达 1110亿元 ， 19 宗挂牌用地已成交 ， 其余 10宗挂牌用地进入了高标准商品住宅建设方案投报程序 。 此外有 1宗 地块早在 4月就完成了招标出让 。 此次土拍首次实施 “ 房地联动 、 一地一策 ” 机制 ， 在地价上限及其他严密的土拍规则约束下 ， 此次 29宗宅地整体成交平均溢价率为 6.4%， 相比去年 13.4%的平均溢价率 ， 今年溢价率下降 7.0pct。 表 2 北京分区域竞拍火热程度 优质地块竞争激烈 ， 多宗地块触及上限 。 房企在核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一 步增强 ， 丰台 、 海淀 、 朝阳等核心区域地块竞争相对激烈 ， 平均每宗土地综合竞拍次数均在 35次以上 ， 而怀柔区域平均每宗土地综合竞拍次数仅 1次 ， 土地市场分化进一步加剧 。 区域热度分化明显，优质地块竞争激烈 区域 土地 宗数 平均 竞拍 次数 平均 竞价 次数 区域 土地 宗数 平均 竞拍 次数 平均 竞价 次数 丰台 2 57 7 大兴 4 17 4 海淀 2 47 6 通州 3 14 6 朝阳 10 39 11 延庆 1 12 4 昌平 3 33 10 石景山 1 10 4 密云 1 30 5 怀柔 1 1 1 24.2% 13.7% 9.4% 13.4% 6.4% 0% 20% 40% 2017 2018 2019 2020 2021 成交宗数 30宗，整体溢价率处于较低水平 6 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， Wind， 华西证券研究所 7 北京第一批集中供地分析 北京第一批供地已成交的 30宗地块中 ， 融创集团 、 卓越集团和金地集团位列 TOP3， 拿地金额 分别为 212.2亿元 、 187.3亿元和 127.6亿元 。 卓越此次在北京拿地积极 ， 获得 4宗地 。 首开股 份和北京城建为北京本土房企 ， 分别获得 5宗和 3宗地 。 金地集团此前仅在广州获得 2宗地块 ， 总地价 27亿元 ， 此次在北京拿地明显更为积极 。 融创集团在北京获取 4块地 ， 延续在前期热点 城市的积极拿地态势 。 联合拿地占比超过 1/3。 在成交的 30宗地中 ， 联合体拿地 11宗 ， 单独拿地 19宗 ， 联合体拿地 占比超过 1/3， 很多房企在进入北京市场时更希望能以合作优势助推拿地 。 北京首次提出竞报高标准商品住宅方案阶段 。 10宗地的高标准结果各有分化 ， 海淀区树村两 地块备受关注 ， 最终均由融创竞得；而位于朝阳区的王四营三地块则在报高标准住宅建设方 案环节热度冷却 ， 较少企业参与竞争 。 资料来源： CREIS数据库 ， 华西 证券研究所 图 7 北京拿地金额（亿元） top10企业 212.2 187.3 127.6 119.1 117.8 97.0 96.7 86.0 85.3 82.4 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 拿地金额（亿元） 8 有望超美 杭州第一批集中供地分析 2021年杭州市计划供应住宅土地约 708.4万 ， 同比 +22.3%。 其中第一批集中供地共包含 57宗地块 ， 总出 让面积 301.8万 ， 约占全年计划供应面积的 42.6%， 占 2020年供应宅地面积的 50.55%， 首批供地占比较高 。 本次土地供应主要分布在主城区周边区域 ， 余杭区 、 萧山区和临安区分别供应土地 7、 12、 12宗 ， 总出让 面积占比 57.1%。 其中余杭区虽供应土地数量相对较少 ， 但出让面积为 89.5万平方米 ， 占比高达 29.7%， 位 列榜首 ， 供应体量较大 。 主城区供应相对较少 ， 共供应 11宗土地 ， 总出让面积 61.75万 ， 占比 20.5%。 首批供地占全年 42.6%，集中 分布于主城区周边区域 表 3 2021年杭州市集中供地计划 批次 出让面积（万） 占比 第一批 301.80 42.60% 第二批 233.33 32.93% 第三批 173.33 24.47% 图 8 2021年杭州集中供地面积分布（万） 图 9 2021年杭州集中供地数量分布（块） 资料来源： CREIS数据库 ， 杭州市规划和自然资源局 ， 华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 121.7 136.5 27.0 64.5 76.6 112.1 63.4 52.1 84.6 18.4 余杭区 萧山区 西湖区 上城区 钱塘区 临平区 临安区 拱墅区 富阳区 滨江区 3 12 3 3 74 12 5 6 2 余杭区 萧山区 西湖区 上城区 钱塘区 临平区 临安区 拱墅区 富阳区 滨江区 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 9 有望超美 杭州第一批集中供地分析 本次集中供应土地于 5月 7日和 5月 8日完成竞拍 ， 57宗土地全部出让 ， 成交热度较高 。 总成交建筑面积 759.25万 ， 总成交金额达 1187.94亿元 。 本次成交地块平均溢价率 25.7%， 相较于去年提升 8.1pct， 溢价率有所上升 。 总体来说各区域热度均衡 ， 其中主城区热度较高 ， 江干区 、 下城区 、 拱墅区平均溢价率分别为 29.9%、 29.7%、 29.6%， 接近 30%。 临安 区 、 萧山区 、 余杭区平均溢价率较低 ， 皆因特殊地块底价成交所致 ， 剔除该影响因素后各区平均溢价率表 现均衡 。 本次共有 6块土地底价成交 ， 但皆为特殊地块 ， 其中 2宗为人才租赁用房 ， 2宗土地要求竞买人需具备轨道 交通线路建设及运营技术能力 ， 1宗为政府与北京华联合作意向地块 ， 其余一宗为小宗地块 。 全区域成交 热度较高，平均 溢价率 25.7% 图 10 杭州各行政区成交溢价率 地块名称 溢价率 出让面积 (万） 竞得单位 临安经济开发区控规单元 B5-04-02地块 0.00% 2.61 浙江青山湖科 研 临安经济开发区中部地区地 块 0.00% 0.27 临安曙光 钱江文化单元地块 0.00% 4.17 萧山国际科创 世纪城核心区块单元地块 0.00% 9.31 华联集团 杭州地铁 4号线二期工程勾 庄车辆段上盖物业综合开发 项目地块 0.00% 16.49 杭州地铁集团 杭州地铁 9号线邱山大街站 上盖物业地块 0.00% 2.69 杭州地铁集团 表 4 杭州本次底价成交地块 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 23.3% 19.1% 29.0% 29.9% 24.4% 27.9% 29.0% 29.8% 27.2% 29.8% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 余杭区 萧山区 西湖区 上城区 钱塘区 临平区 临安区 拱墅区 富阳区 滨江区 有望超美 杭州第一批集中供地分析 10 本次竞拍中有 44家企业竞得土地 ， 包括合作拿地 。 就拿地金额来看 ， 融信地产位列第一 ， 独 立竞得土地 3宗 ， 金额 56.0亿元 ， 与滨江集团联合拿地 4宗 ， 金额 172.5亿元 ， 总拿地金额 228.5亿元 。 杭州滨江位于第二名 ， 共竞得 5宗土地 ， 拿地金额 182.6亿元 。 融创中国位列第三 ， 竞得 4宗土地 ， 拿地金额 126.9亿元 。 三家房企拿地金额占总成交金额的 45.7%， 土地资源较为 集中 。 总体来看 ， 大型房企竞得大部分优质地块 ， 但由于勾地制度降低参与门槛 ， 使得小型房企获 得机会 ， 小型房企避免核心地块竞争 ， 多参与地段较偏 、 总价较低的地块竞拍 。 例如 ， 义乌 天钲置业竞得临安太阳镇的地块等 。 融信位列拿 地榜首，土地资源 集中大型房企 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 图 11 杭州拿地面积 top10的企业 图 12 杭州拿地金额 top10的企业 228.5 182.6 126.9111.6 91.0 77.6 54.3 52.5 45.8 42.1 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 拿地金额（亿元） 81.4 78.6 67.8 66.1 56.5 55.2 47.0 35.6 33.3 31.3 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 拿地面积（万） 11 有望超美 重庆第一批集中供地分析 供地情况：出让总用地面积占全年 计划五成 ， 挂牌 总价超 444亿元 2021年中心城区计划供应商品住宅用地 867公顷 (13005亩 )， 2020年计划供应面积为 933公顷 (13995亩 )， 同比下跌 7.07%， 低于大重庆整体跌幅 。 中心城区供应地块 46宗 ， 占地 6399亩 (426.58万 )， 计容建面 695.31万 m2， 占 3次集中供地总量的 50%， 起始总价 444.13亿元 ， 约 占 2020年土地成交金的 39%， 保证金合计约 100亿元 。 分区域来看 ， 此次供地多数为优质地块 ， 供地主要集中在重庆重点发展的北区及西区 。 北区 的渝北区 、 两江新区合计占比 45%， 西区的高新区 、 沙坪坝区合计占比 18%。 图 14 重庆 (主城 )2021年第一批集中供地区域分布情况图 13 重庆 (主城 )2021年三批集中供地量情况（占地面积） 资料来源： CREIS数据库 ， 重庆市规划和自然资源局 ,华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 12 重庆第一批集中供地分析 出让 条件调整 ， 抑制 土地出让热度 为避免房企非理性拿地 ， 此次土拍出让采取了三种措施进行地价抑制 。 1、 土地出让起始价提高 ， 相比 2020年地价上涨了约 25%。 2、 取消之前不可后期入股条件的规定 ， 仅大渡口区茄子溪两宗地块有明确要求 ， 以促进房企加强 合作 ， 减少非理性竞争 。 3、 根据地块热度设溢价竞买限制条件 ， 主要方式为宗地出让价款支付节奏缩短 （ 未设置最高限地 价 、 竞配建 、 摇号等 ） ， 通过资金压力抑制参拍房企 。 地块根据关注热度的不同在出让时规定不一样 ， 部分地块溢价达 50%后 ， 宗地出让价款支付节奏进一步缩短 。 类型 土地位置 用途 50%溢价以下 达 50%溢价后 一般地块 渝北区唐家沱组团 C分区C2-3-2、 C3-2-6地块 纯住宅 在签订本合同之日起 30日内付至土地出让价款的 50%，剩余 价款在签订本合同之日起 90日内付清 较优质地块 九龙坡区大杨石组团 G分区 G12-4-2/06、 G12-3/05地块 纯住宅 在签订本合同之日起 30日内 付至土地出让价款的 50%，剩 余 价款在签订本合同之日起 90日内付清 在签订本合同之日起 30日内付 至土地出让价款的 50%，剩余 价 款在签订本合同之日起 45日内 付清 渝北区两路组团分区 S22-1/02、 S22-3/02地块 纯住宅 热度高地块 九龙坡区大杨石组团 K分区 K08-3-1-2/06地块 纯住宅 签订出让合同之日起 30日内 付清全部土地价款 签订出让合同之日起 15日内付 清全部土地价款渝北区观音桥组团 C分区 C20-1/04地块 纯住宅 表 5 重庆 2021年第一批集中供地地块出让价款支付节奏规定参考示例 资料来源： CREIS数据库 ， 华西 证券研究所 13 重庆第一批集中供地分析 成交情况：土地 市场火热 ， 溢 价率攀升 本次成交土地溢价率 44%，相较于去年提升 36pct，溢价率大幅攀升。 此次成交的 46宗土地 中除 6宗带有严苛出让限制条件的土地挂牌成交外，其余正常出让的 40宗均以拍卖方式成 交。其中 31宗（占比 77%）土地溢价率在 40%以上，最高溢价地块为招商西永地块，溢价率 达到 130%。 图 15 重庆各区域土地推出建面及起价 图 16 重庆各区域成交楼面起价及溢价率 资料来源： CREIS数据库 ， 华西 证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 14 重庆第一批集中供地分析 成交情况：土地 市场火热 ， 溢 价率攀升 成交体量 TOP10和成交金额 TOP10的房企中，多为国企 /央企， 他们有更低的融资成本，在 集中供地中占据较大资金优势。另一类房企则是重庆本土龙头房企，如龙湖、金科、华 宇，他们深耕多年，对重庆楼市有深刻独到的预判，也愿意将大本营持续发展壮大。本次 集中供地，融创成为最大赢家，独立拿地 4宗，总体量为 80万。此外，融创联合象屿、 大发、海伦堡等企业拿地的数量也有 5块，体量共计 86万平。 排名 企业 投资额（亿元） 平均楼面价（元 / ） 排名 企业 投资额（亿元） 平均楼面价（元 / ） 1 融创 99.09 8126 11 美的 23.00 12950 2 龙湖 96.64 7409 12 康田 20.79 7280 3 中交 48.00 10290 13 佳兆业 19.20 11141 4 广阳岛 44.91 9459 14 旭辉 19.00 12337 5 保利 41.60 14545 15 绿地 18.00 4559 6 金科 36.00 10527 16 华宇 14.80 11450 7 招商 35.75 10628 17 海成 11.48 12603 8 中铁建 29.40 9621 18 弘阳 11.29 4523 9 象屿 25.40 12655 19 中梁 11.29 4523 10 佳源 24.70 9390 20 花样年 10.30 12007 表 6 重庆各房企拿地成交价格 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 15 长春第一批集中供地分析 首个集中挂牌城市 。 长春 3月 15日发布公告 ， 公布了 53宗地块信息 ， 其中 50宗为住宅用地 。 4 月 13日终止 11宗土地出让 ， 其中包括 10宗住宅用地 ， 15日剩余的 42宗土地进行集中出让 。 首 批供应土地 390.5万平 ， 占 2021年供地面积的 23%， 首轮供地力度较低 。 首轮供地实际成交 371.2万平 。 从区域来看 ， 热门区域南关区 和 二道区 仅 分别供应 2宗地块 ， 朝阳区 供应的 13宗 地块需配合政府进行大型配套建设 。 总体来看 ， 热门区域供应占比较低 。 图 17 长春首次集中供地成交情况 首批供应量占全年计划的 23%，成交 热度不高 13 2 46 5 5 2 3 朝阳 二道 静月 宽城 莲花山 绿园 南关 新区 竞拍方式发生明显变化 。 首次提出了 “ 限地价 ， 竞配建 ” 的 竞地模式 ， 但仅宽城区一宗地触 及最高限价 。 大量地块底价成交 ， 成交热度不高 。 34宗地块底价成交 ， 6宗地块有溢价成交 ， 整体溢价率 3.3%， 较 2020年全年下滑了 1.7pct。 溢价的 6宗地块中 ， 新区和宽城区各有一宗 ， 溢价率分别 为 18%和 29%；剩余 4宗位于净月区 ， 平均溢价率 8.7%， 优质区域溢价率仍较高 。 图 18 长春土地溢价率变化趋势 25.0% 13.2% 20.3% 4.9% 5.0% 3.3% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2016 2017 2018 2019 2020 本次供地 整体溢价率 资料来源： CREIS数据库 ， 长春市规划和自然资源局 ， 华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， Wind， 华西证券研究所 长春第一批集中供地分析 龙头房企 参与较少，更 关注 优质地块，中 铁底价取得 13宗地块 龙头房企参与较少 。 长春本次供地 仅吸引了华润 、 保利 、 万科 3家头部房企关注 。 但在优质地 块的竞争中 ， 头部房企优势明显 。 其中华润是唯一触发限价并用竞租赁面积的方式取得地块 的房企 ， 取得 的地块位于 宽城区 ， 溢 价率 29.4%， 为 本轮供地的最高溢价率 。 保利 、 万科各取 得 1宗住宅 用地 ， 溢 价率保持在 4%以下 。 中铁取得 13宗地 ， 成 拿地最多房企 。 从拿地 区域来看 ， 头部 企业更关注优质地块 。 中铁置业 在本次土拍中总投资达 44亿元 （ 其中 39亿元用于住宅用 地 ） ， 共 取得 13宗地块 （ 其中 11宗住 宅用 地 ） ， 所有 地块均为 底价成交 ， 成交 平均楼面价为 2912元 /平方米 。 非热点地块大多由本地房企 竞得 ， 且 多数为底价成交 。 16 17 无锡第一批集中供地分析 计划供应商品住宅面积与 20年持平 ， 首次 供地占全年供应的 27%。 无锡市 2021年计划供应住 宅用地面积 352万 ， 其中 商品住宅 300万 ， 与 20年持平 。 首次集中供地共 16宗地 ， 共计 94.93万 ， 占 全面供应量的 27%。 远 城区居多 ， 地块 质量优良 。 本次六区均有 供地 ， 远 城区是本次集中供地 的主力 ， 供 地宗数 占比接近 70%。 经开区属于无锡的 价格高地 ， 此次 供地 3宗 ， 占据 起始楼面价前三位 。 本次出 让土地均为净 地出让 ， 多数 地块周围有 配套设施 ， 具备发展潜力 ， 质量 良好 。 表 7 无锡 2021年集中供地面积情况 图 19 无锡首次集中供地区域分布宗数 产权住宅用地 309公顷 其中：商品住宅 300公顷 共有产权住宅 9公顷 租赁住宅用地 32公顷 其他住宅用地 11公顷 合计 352公顷 首批供应量占全年计划的 27%，远 城区居多 6 31 2 3 1 惠山区 经开区 梁溪区 锡山区 新吴区 滨湖区 竞拍方式 以限价 +竞自持租赁面积为主 首次要求竞租赁住房建筑面积 ， 16宗地中有 14宗采取限价 +竞自持租赁住房面积的方式出让 ， 其余 2宗热点地块采取限价 +摇号的方式进行 。 同一宗地块 ， 一家房企仅可报名一次 。 资料来源： CREIS数据库 ， 无锡市自然资源和规划局 ， 华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 18 无锡第一批集中供地分析 房企参与度高 ， 头部房企优势明显 。 无锡本次出让共吸引了 260次报名 ， 超 80家房企 参与 。 16宗地块中 11宗地块吸引了超过 10家房企参与 ， 10宗竞得人为头部房企 。 融创报名 12宗 ， 竞得 4宗 ， 位居榜首 。 平均溢价率约 16%， 基本与去年持平 。 拍出土地中 ， 15宗触及最高限价 ， 10宗刷新周边成 交楼面价 ， 总金额 255.5亿元 ， 平均楼面价 13283元 /平 ， 溢价率最高 20%、 最低 6%， 平均溢 价率 16%， 平均自持比例达 10%。 房企参与度高，平均溢价率达 16% 本次集中供地共出让 16宗地块 ， 全部 拍出 ， 仅 新吴区 1宗未触及 最高限价 ， 总 成交额达 255.5亿元 ， 总 建筑面积约 170万 。 出让价格 差异大 ， 最低 起始楼面价 6063元 /平 ， 最高 17713元 /平；限价最 低 7200元 /平 ， 最高 19500元 /平 。 受 限 价影响 ， 成交 溢价率均未超过 20%。 16宗地累计成交 256亿元，仅 1宗未触限价 图 20 无锡分区域成交宗数及规划建面 1 6 3 1 2 3 6.59 53.64 30.51 22.92 37.45 18.85 0 10 20 30 40 50 60 滨湖区 惠山区 经开区 梁溪区 锡山区 新吴区 成交数量 规划建面（万平方米） 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 19 无锡第一批集中供地分析 此次集中供地中地块热度分化明显 ， 中心城区以及远城区部分板块依旧是热点 。 受最高限价 设置影响 ， 竞租赁面积成为房企竞争的主要方式 。 在采用 “ 限价 +竞自持租赁面积 ” 方式出让 的 14宗地块中 ， 5宗地竞租赁面积超过万平 ， 4宗地块最终自持比例超过 10%， 其中经开区南外 南地块 、 崇安中储地块自持比例高达 39%和 22%。 地块盈利水平总体在合理区间 。 此次出让地块的地价房价比主要集中于 0.6-0.7， 加上 3000- 5000元的建安成本 ， 大部分地块的盈利空间在 40%-20%之间 ， 较为合理 。 经开区热度高 ， 多地块刷新周报楼面价 。 此次出让中 ， 各区平均楼面价均超 10000元 / ， 其 中经开区以 19267元居首 ， 3宗地块均触及限价 ， 吸引众多房企参与 。 此外 ， 滨湖区 、 新吴区 均刷新周边楼面价 ， 惠山区地价持续稳步上涨 ， 均触顶成交 ， 大多刷新周边楼面价 。 区域热度 分化明显，自持 租赁面积最高超总建 面三成，多 地块刷新周报楼面价 区域 出让宗数 用地面积（万 平方米 ） 规划建筑面积（万平方米 ） 平均楼面价 （元 /） 平均溢价率 （ %） 平均自持比例 （ %） 经开区 3 19.31 30.51 19267 12 21 滨湖区 1 3.88 6.59 18000 20 7 梁溪区 1 14.88 22.92 13868 5 22 锡山区 2 20.81 37.45 12419 13 6 新吴区 3 11.93 18.85 11606 19 3 惠山区 6 24.13 53.64 10533 18 8 表 8 无锡 2021年首批集中供地分区域成交情况 资料来源： CREIS数据库 ， 华西 证券研究所 20 有望超美 深圳第一批集中供地分析 年度供地计划微增 ， 但供地仍稀缺 。 第一批次计划供地 36.19万 ， 占到全年计划的 9.96%， 首批供地的总规划建筑面积达 91.01万 ， 起拍总价 105.8亿元 。 首批供地仅占全年计划一成 。 首批计划供地 36.19万 ， 占全年计划的 9.96%（ 按占地面积计 )， 共推出 6宗宅地 ， 总规划建筑面积达 91.01万 ， 起拍总价 105.8亿元 。 从供地质量来看 ， 既有 核心区域地块 ， 也有外围区域地块 ， 分化明显 。 图 21 深圳集中供地首批规模占比 图 22 深圳不同区域推出宅地宗数 土地 供应稀缺，地块 区域分化 “ 限价 +竞配建 +含人才住房” 政策推出，参 拍门槛高 从竞拍规则来看 ， 深圳市本批次集中供应地块主要应用 “ 限地价 、 限房价 、 竞配建 、 含人才 住房 ” 中的两种以上组合政策 。 为响应深圳大力引入人才的政策 ， 所有地块均具有配建公共 住房要求 ， 且南山区和龙华区的地块建设住宅类型均为出售的人才住房 。 深圳部分地块要求交纳的竞拍保证金普遍是起拍价的 50%， 参拍门槛高 ， 竞拍保证金总额达 38.6亿元 。 9.96% 90.04% 第一批 第二批及第三批 1 1 11 2 宝安区 光明区 龙华区 南山区 深汕合作区 资料来源： CREIS数据库 ， 深圳市规划和自然资源局 ， 华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 有望超美 深圳第一批集中供地分析 图 24 深圳历年宅地成交溢价率水平 本次集中供地的 6宗地块均 成功出让 ， 总 成交占地面积 36.2万 ， 起 拍总价 105.8亿元 ， 总 成 交金额达 138.4亿元 。 溢价率两极分化 。 龙华区 、 深汕合作区的 3宗地块 底价成交 ， 而 宝安区 、 光明区和南山区的 3 宗地块溢价率均高达 45%， 两极分化 十分显著 。 本次供地平均溢价率达 30.9%， 相比往年有增 无减 ， 比 2020年 23.9%的宅地溢价率提升了 7.0pct。 供应地块 均成交，溢 价率两极分化 图 23 深圳本批次各区域地块溢价率水平 21 位于光明区和宝安区的 2宗 西部区域的地块吸引大量企业参与 ， 竞拍热度高 ， 激烈竞争推高 溢价率 。 与之形成鲜明对比的 ， 则是深汕合作区的 2宗地块和龙华区的地块均仅有 1家企业参拍 ， 因此 开拍后迅速 底价成交 。 西部地块 竞争激烈，深 汕地块纷纷却步 45.04% 45.07% 0.00% 44.96% 0.00% 0.00% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 15.3% 24.8% 34.9% 23.9% 30.9% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 2017 2018 2019 2020 2021首批 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 资料来源： CREIS数据库 ， Wind， 华西 证券研究所 22 有望超美 深圳第一批集中供地分析 头部房企 积极出手，中 小房企参与 意愿低，龙光 收获最大 头部房企积极出手 ， 中小房企参与意愿低 。 由于深圳此次土拍参拍门槛高 、 竞争热度高 ， 许多资金体量小的中小房企被逼退 ， 而资金雄厚的国企 、 头部房企则积极出手 ， 激烈竞争 优质地块 。 四家房企有所获 ， 龙光收获最大 。 本次供地人才住房热度也较高 ， 深圳人才安居集团充 分发挥所长 ， 轻松拿下 1地；中铁 &武汉交投联合体以独到的商业眼光竞得深汕合作区两宗 地块 ， 总价仅 21.61亿元；佳兆业和龙光集团深耕粤港澳大湾区 ， 此次积极参与竞拍 ， 最 终佳兆业竞得 1宗地块 ， 龙光竞得 2宗核心区域地块 ， 合计规划建面为 33.26万 ， 总金额 达 79.88亿元 ， 较顺利地实现重点布局深圳的愿景 。 表 9 深圳首批集中供地竞得企业信息 竞得企业 拿地金额 （亿元） 拿地面积 （万平米） 拿地宗数 （块） 佳兆业 25.44 6.74 1 龙光 79.88 33.26 2 深圳人才安居集团 11.51 13.22 1 中铁 &武汉交投联合体 21.61 37.79 2 资料来源： CREIS数据库 ， 华西 证券研究所 23 有望超美 福州第一批集中供地分析 推出不同用地性质地块 ， 首批规模适中 。 2021年度福州市城区土地计划供应总量中 ， 商服用 地 64公顷 ， 工矿仓储用地 140公顷 ， 住宅用地 323公顷 。 首批供地中宅地 84.7万 ， 占全年计 划 26%， 商服用地 13.9万 ， 占全年计划 22%。 总规划建面 184.3万 ， 起拍总价 138.5亿元 。 四城区占比大 。 仓山区 、 鼓楼区 、 晋安区 、 台江区占比较大 ， 共推出 22宗地块 ， 马尾区和长 乐区共推出 9宗地块 。 图 25 福州集中供地首批规模占比 图 26 福州不同区域推出地块宗数 不同性质地块首批 规模适中，四 城区占比大 出让方式包括招投标 和拍卖， 2宗地块取消交易 从出让 方式来看 ， 福州市 本批次集中供应地块除了应用 拍卖方式 ， 还有 4宗地块应用招投标方 式 。 从竞拍 规则来看 ， 主要 应用 “ 限房价 +限地价 +竞配建 ” 方式 ， 部分 地块还需摇号 。 在 出让前 ， 2宗地块由于出让条件优化而 取消交易 ， 其中 1宗招投标地块 、 1宗拍卖地块 。 最终 共有 31宗地块进行出让 。 资料来源： CREIS数据库 ， 福州市 自然资源和 规划局 ， 华西 证券研究所 10 1 8 1 3 8 仓山区 鼓楼区 晋安区 马尾区 台江区 长乐区 87% 38% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 50 100 150 200 250 300 住宅类 商服 首批（公顷） 首批占比（ %） 资料来源： CREIS数据库 ， 华西证券研究所 福州第一批集中供地分析 本次集中供地成功出让 29宗地块 ， 其中住宅类用地 20宗 、 商服用地 7宗 、 工业用地 1宗 、 其他 用地 1宗 。 总成交规划建面为 176.3万 ， 成交总价 161.3亿元 。 福州市六个区分别有地块成交 ， 四城区地块全部成功出让 。 具体而言 ， 仓山区和晋安区成交地块宗数最多 ， 分别为 10宗和 8宗； 长乐区和晋安区成交建面最多 ， 分别为 69.9万和 47.3万 。 共有 2宗地块流拍 ， 均为长乐区 宅地 。 各区域平均溢价率均较高 。 其中台江区以 37.5%的平均溢价率居于首位 ， 马尾区尽管不是中 心城区 ， 但其溢价率仍然很高 ， 位于第二 。 而长乐区由于 1宗招投标地块溢价率高达 109%， 因 此全区的平均溢价率也不低 。 其余区域溢价率均在