月酝知 风之地产 行 业 新房销售维 持高 位 ， 多 地 完善 土 拍制度 平 安 证 券 研 究 所 地 产 研 究 团 队 2021年 6月 18日 请 务 必 阅 读 正 文 后 免 责 条 款 2 核心摘要 本 月观 点 ： 5月 四 部 委 联 合 召 开 房 地 产 税 改 革 试 点 座 谈 会 ， 释 放 部 分 城 市 先 行 试 点 房 地 产 税 信 号 ； 政 策 再 次 聚 焦 鼓 励 保 障 性 租 赁 住 房 建 设 ； 地 市 热 度高 企下多地完 善土 拍 制度 。 5月 取 证 推 盘 节 奏 阶 段 性 回 调 ， 但 房 企 年 中 冲 刺 下 ， 预 计 整 体 推 盘 量 将 稳 中 有 增 。 新 房 销售 成 交仍 维 持较 高 景气 度 ， 主 流 房企 销售保持双 位数 增 长 ； 5月集中供 地 城 市 热 度 较 高 ， 房 企 拿 地 积 极 性 有 所 提 升 ， 但 仍 不 及 上 年 同 期 ， 预 计 下 半 年 土 拍 热 度 或 趋 于 平 稳 ， 行 业 拿地 隐 含毛 利 率有 望 逐步 企 稳 。 投 资建 议 方面 ， 由于 拿 地毛 利 率仍 未 见企 稳 ， 短 期 开发 类 房企 估 值仍 将 承压 ， 下半 年 关注 二 、 三 批 次集 中 供地 可 能 降 温带 来 的开发 类房企估值 修复 ， 建议 关 注万 科 A、 保 利地 产 、 新 城 控股 、 龙光 集 团等 ； 相比 开 发类 房 企 ， 我 们更 看 好具 备 行业 空 间广 阔 、 业 绩 及规 模 维 持 高增 的 物管 龙 头 ， 如 碧桂 园 服务 、 融创 服 务 、 新 城悦 服 务 、 金 科服 务 等 ； 以 及具 备 “ 房 、 客 、 人 ” 优 势 的经 纪 行业 龙 头企 业 如我 爱 我家 。 政 策 ： 延 续 偏紧 基 调 ， 土 拍政 策 优化 。 5月 涉 房 类 政 策 共 28项 ， 环 比 降 31.7%； 其中 偏 紧 类 19项 ， 偏 松 类 4项 。 四 部 委召 开 房地 产 税改 革 试 点 座谈会 ， 政 策 再次 聚 焦鼓 励 保障 性 租赁 住 房建 设 ， 国 有 土地 使 用权 出 让收 入 划转 税 务部 门 征收 。 地方 层 面 ， 成 都 、 绍 兴 、 宁 波 、 湖 州 、 南 京等 地 出 台 新政 ， 跟进 此 前 的楼 市 调控 政 策 ， 深 圳拟 提 高落 户 门槛 ， 抑制 借 落户 投 机性 炒 房现 象 ， 土 拍 制度 亦 在持 续 完善 优 化 。 资 金 ： 信 贷 投放 边 际收 敛 ， 境 内 债融 资 利率 下 行 。 5月 M2增速环比 升 0.2个百 分 点 ， 社 融 存量 增 速环 比 回 落 0.7个百 分 点 ， 5月 新 增 居民中长期贷款为今 年 以来首度同 比少 增 ， 预 计 行业 融 资环 境 仍维 持 偏紧 状 态 。 5月房 企境 内 信用 债 、 境 外 债 、 集 合信 托 发行 规 模 ， 环 比分 别 降 50.2%、 升 74.8%、 升 12.5%。 由于多数房 企积 极 降档 改 善财 务 状况 ， 5月 房企 境 内债 平 均发 行 利率 环 比 降 0.33pct， 境内债融 资 利 率连 续 3个 月下 行 。 楼 市 ： 新 房 二手 房 成交 呈 现分 化 ， 取 证 推盘 节 奏阶 段 性回 调 。 5月 重 点 50城新 房 、 20城二手房月 日 均 成交 同 比增 长 10.5%、 降 12.3%， 二手房成 交已显 现楼市调控 效果 。 推盘 节 奏在 “ 金三 银 四 ” 后 迎来 阶 段性 回 调 ， 重 点城 市 周均 推 盘环 比 降 3.8%， 35城商品 房 平 均批 准 上市 面 积环 比 降 31.3%， 随 着 房企 年中销售冲 刺季 来 临 ， 预 计整 体 推盘 量 将稳 中 有增 。 当前 新 房销 售 仍维 持 较高 景 气度 ， 35城商 品房 销 供比 环 比 升 26.3个百分 点 ， 出清 周 期 18.7个 月 ， 处 2020年以来最低位 。 地 市 ： 成 交 量跌 价 升 ， 溢 价率 整 体回 落 。 5月百城土 地供 应 建面 环 比 降 48%， 成交 建 面 环比 降 15.2%， 成交 均 价 环比 升 63.9%， 土地 溢 价 率环 比 降 8.4 个 百分点 。 5月迎 来京 深 杭等 核 心城 市 集中 供 地 ， 供 地城 市 热度 较 4月 更 高 ， 推 动 成 交 价 走 高 ， 且 核心 城 市出 让 地块 大 多设 置 上限 价 格 ， 土 地溢 价 率 整 体 受 限 。 随 着 房企 补 库存 意 愿淡 化 ， 资 金 调配 程 度减 弱 ， 且 后 续拍 地 难以 转 化为 年 内销 售 ， 预 计 第二 批 、 第 三 批集 中 供地 竞 争激 烈 程度 或 将 下 滑 ， 房 企 拿地 毛 利率 有 望企 稳 。 房 企 ： 销 售保 持 双位 数 增长 ， 单月 拿 地销 售 比回 升 。 百强房 企 5月 单 月 销 售 面 积 、 销 售 额 分 别 同 比 增 长 14.1%、 18.5%， 较 2019年同 期 增 长 22.3%、 33%。 5月集中供地城 市 热 度 更 高 ， 房 企 拿 地 积 极 性 有 所 提 升 ， 50强房 企 拿 地 销 售 金 额 比 53%、 拿地 销 售 面 积 比 64%， 环 比 分 别升 17.2pct、 0.7pct， 整体看 ， 国 企及 绿 档房 企 拿地 相 对积 极 。 板 块 表 现 ： 5月 申 万 地 产 板 块 上 涨 1.77%， 跑输沪 深 300（ 4.06%）。 截 至 6月 17日 ， 当前 地 产 板 块 PE（ TTM） 7.97倍 ， 估值 处于近五 年 0.49%分位 。 风 险提 示 ： 1） 三四 线 楼市 下 行风 险 ； 2） 房 企 大规 模 减值 风 险 ； 3） 行 业金 融 监管 力 度超 预 期 风 险 。 本月报告精 选之 一 ： 2021年 新开 工 持续 低 迷之惑 3 报 告主要 观 点 ： 2021年 新 开 工 持 续 偏 弱 ， 与 销 售 韧 性 十 足 形 成 反 差 。 1-4月 全 国房 屋 新开 工 同比 增 12.8%， 比 2019年 同 期 降 7.9%， 而 全国 商 品房销 售 表现 持续 较 好 ， 1-4月销 售 面积 同 比 增 48.1%， 比 2019年同 期 增 19.5%。 优先 拿 地 及 复 工 、 销 售 难 言 持 续 乐 观 为 市 场 主 流 解 释 ： 1） 2020年 下 半 年 以 来 融 资 持 续 收 紧 ， 叠 加 2021年 2月 22城 推 行 供 地 两 集 中 新 政 ， 房企 或 选择 减 少开 工 以保 障 拿地 资 金 ； 2） 疫 情冲 击 背景 下 ， 房 企 选择 加 快复 工 致使 新 开工 减 少 ； 3） 对 楼市 未 来预 期 相对 谨 慎 ， 以 三 四 线 为 主 的 中 西 部 、 东 北 地 区 销 售 表 现 较 弱 ， 制 约 房 企 开 工 意 愿 。 拿地 及复 工 解释 有 限 ， 中 长期 销 售预 期 谨慎 或 是主 因 ： 我 们 认为 减 少开 工 用于 拿 地存 在 三方 面 制约 ： 1） 资金 链 紧张 但 销售 尚 可背景 下 ， 房 企 往 往 暂 缓 竣 工 而 非 减 少 开 工 ； 2） 供地 新 政 于 2021年 2月 推 出 ， 但 1-2月 新 开工 已 表现 较 弱 ； 3） 年 内 主 流 房 企 拿 地 规 模 有 限 ， 1-4月 50强 房 企整 体 拿地 销 售金 额 比仅 为 20.3%。 对 于 优 先 复 工 ， 我 们 测 算 2021年 3-4月 复 工 规 模 有 所 增 加 ， 但 考 虑 上 年 同 期 疫 情 下净 复工 亦 有 所 增 加 ， 且 2020H2疫 情 控制 以 来房 企 已加 快 赶工 ， 复工 增 加难 以 有力 解 释新 开 工低 迷 。 我 们 认为 中 长期 销 售预 期 谨慎或 为 新开工 主 要制 约 因素 ， 一方 面 ， 以 三 四线 为 主的 中 西部 、 东北 地 区销 售 表现 弱 于东 部 ， 东 部 、 西 部 已开 工 未售 库 存快 速 上 升 ； 另 一方 面 ， 随 着 调 控 效 果 显 现 、 房 贷 利 率 持 续 抬 升 ， 房 企 对 后 续 楼 市 看 法 仍 相 对 谨 慎 ， 注 重 库 存 去 化 与 资 金 回 笼 ， 招 保 万 金 等 7家 主 流 房 企 中仅 保 利 2021年 开 工计 划 同比 增 加 ， 其 中中 南 、 金 地 降幅 超 过 30%。 预 计 新 开 工 单 月 增 速 或 延 续 低 位 ， 全 年 同 比 持 平 或 略 降 。 整 体 来 看 ， 我 们 认 为 融 资 收 紧 下 房 企 减 少 开 工 用 于 集 中 拿 地 的 解 释 性 较 弱 ， 加 快 复 工 或 能 部 分 解 释 年 内 新 开 工 趋 弱 ， 但 中 长 期 销 售 预 期 谨 慎 、 部 分 区 域 库 存 累 积 加 快 或 是 新 开 工 趋 弱 的 主 因 。 展 望 全 年 ， 考 虑调 控效 果 逐 步 显 现 、 楼 市 热 度 趋 稳 ， 叠 加 上 年 基 数 逐 步 抬 升 ， 我 们 判 断 后 续 新 开 工 单 月 增 速 或 延 续 低 位 ， 预 计 2021年新开 工 增速 呈 现 前 高后 低 态 势 、 全 年 同 比 持 平 或 略 降 ， 同 时 需 要 关 注 开 工 持 续 弱 势 对 下 半 年 及 2022年 楼 市 供 给 端 的 影 响 。 更 多报告 内 容 参 见 ： 地 产 杂 谈 系 列 之 四 ： 2021年新 开 工 持 续 低 迷 之 惑 本月报告精 选之 二 ： 细 数 主流 商 管企 业 ， 经 营 发展 各 有千秋 更多 报 告 内 容 参 见 ： 地 产 杂 谈 系 列 之 五 ： 细 数 主 流 商 管 企 业 ， 经 营 发 展 各 有 千 秋 4 报 告主要 观 点 ： 业务构 成 ： 多 业 态并 行 ， 华 润 及宝 龙 规模 靠 前 。 华 润 万 象 生 活 、 宝 龙 商 业 、 合 景 悠 活 住 宅 物 管 与 商 管 业 务 兼 具 ， 星 盛 商 业 仅 从 事 购物 中心 运营 管 理 ， 卓 越商 企 服务 侧 重于 写 字楼 等 商务 综 合体 服 务 。 2020年 华 润 万 象 生 活 商 业 运 营 及 物 业 管 理 服 务 收 入 占 比 43%、 宝 龙商 业的 商业 运 营服 务 收入 占 比 81%、 合 景 悠活 非 住宅 物 业管 理 及商 业 运营 服 务收 入 占 比 30%、 卓 越商 企 服务 商 务物 管 收入 占 比 62%。 华 润万 象生 活 2020年 总 在 管 面积 1.2亿 平 米 ， 远 超 其 余 商 管 企 业 。 分 业 态 看 ， 华 润 万 象 生 活 及 宝 龙 商 业 已 开 业 购 物 中 心 达 59个和 68 个 ， 相对 较多 ； 卓越 商 企在 管 商务 物 业 0.17亿 平 米 ， 相 对 靠 前 。 经营差 异 ： 布 局 各有 侧 重 ， 关 联方 支 持力 度 不同 。 星 盛 商 业 、 卓 越商 企 服务 当 前布 局 以大 湾 区为 主 ， 宝 龙 商业 以 长三 角 为 主 ， 华润万 象生活 基 于规 模 优势 ， 布局 更 广 、 更 均衡 。 各企 业 均建 立 完善 零 售物 业 产品 体 系 ， 全 方位 满 足消 费 需求 。 品牌 对 比来 看 ， 宝 龙商业品 牌库 已容 纳 7100个 品 牌 ， 规 模 靠 前 ， 华 润 万 象 生 活 已 与 国 际 及 本 土 优 质 品 牌 建 立 合 作 ， 综 合 品 质 相 对 更 高 。 消 费 者 对 比 来 看 ， 华 润万 象生 活拥 有 更大 会 员规 模 （ 1340万 人 ） ， 有 助 于 提 升 购 物 粘 性 。 华 润 万 象 生 活 、 星 盛 商 业 、 合 景 悠 活 购 物 中 心 出 租 率 稳 定 90%以上 ， 宝龙 商业 逐 年改 善 ， 2020年升 至 89.9%。 2020年 华 润万 象 生活 、 卓越 商 企服 务 商务 物 管费 收 缴率 分 别 为 97.6%、 92%。 各企 业 关联 方 支持存 在 差异 ， 宝龙 商 业零 售 物业 、 华润 万 象生 活 购物 中 心 、 华 润万 象 生活 写 字楼 、 星盛 商 业 、 卓 越商 企 服务 商 务物 业 第 三 方面积 占 比分 别 为 5.3%、 12.3%、 12.9%、 58.1%、 82.7%。 未来 发展 ： 短期 业 绩保 障 度普 遍 较高 ， 中长 期 关注 综 合能 力 。 2020年末 五 大主 流 商管 企 业总 合 约在 管 比均 大 于 1， 短 期 业绩 保 障度 普 遍较 高 。 2020年 末 华润 万 象生 活 在手 现 金 103亿 元 ， 远 超 其余 商 企 ， 关 联房 企 土储 规 模 6809万平 米 ， 优 势 相对 更 大 。 考 虑行 业 空 间可 观格局 分 散 、 优 质运 营 稀缺 ， 且各 商 企普 遍 设定 较 高增 长 目标 ， 轻资 产 输出 或 成为 规 模扩 张 重要 推 手 ， 中 长期 看 品牌 力 、 服 务 力与专 业化运 营 能力 重 要性 持 续提 升 。 本月报告精 选之 三 ： 房 地 产税 改 革渐 行 渐近 ， 全面 开 征或 仍 需时日 5 更 多 报 告 内 容 参 见 ： 地 产 政 策 洞 察 系 列 之 二 ： 房 地 产 税 改 革 渐 行 渐 近 ， 全 面 开 征 或 仍 需 时 日 报 告主要 观 点 ： 立法改革进展 ： 房 地 产税立法与改 革 渐行渐 近 。 广 义 房 地 产 税 包 括 一 切 与 房 地 产 经 济 运 动 过 程 有 直 接 关 系 的 税 ， 狭义的房 地 产税通常指 房产税 。 2019年全国狭义 房 产税收入 为 2988亿 ， 仅为全国公共财政税收 的 1.9%。 2013年 11月 ， 十八届三中全会提 出 “ 加 快 房地产税立 法并适时推进改 革 ” ， 拉开房地产税立法改 革 的序幕 ； 2021年 5月 ， 四部委联合召开房地产税改革试点座谈 会 ， 释 放 出部 分 城市先行试 点的信 号 。 我 们 认 为 房 地 产 税 立 法 环 节 较 多 、 周 期 较 长 ， 短期全 面 开征可能性 较 小 ， 未 来 房 地 产 税 或 可 能 先 试 点 后 立 法 或 试 点 与 立 法 并 行 。 立 法改 革 背景 ： 三 大因 素 推动 房 地产 税 立法及 改 革 。 2019年 国 内 6大 房地产 相 关税 收 合 计 2.53万 亿 ， 其 中 持有 环 节税收占 比 仅 20% ， “ 轻持 有 、 重交 易 ” 特征 明 显 ； 2020年 国 内 土 地 出 让 金 占 地 方 本 级 财 政 收 入 的 84%， 土 地 财 政 依 赖 明 显 ， 而 2019年经 合 组 织 房产税 平 均 税收占比 为 5.6%， 美英占比更 超 12%； 房 产 为 居 民 主 要 财 富 资 产 ， 加 快 房地产 税 改革和 立 法 ， 亦 有 助 于 发 挥 其 调 节 个 人 收 入 分 配 ， 缓解 贫富差 距 的功 能 。 国内试点经验 ： 免征范围大且税率 低 ， 沪渝房产税试点对 税 收及楼市影响可 控 。 2011年 1月沪 、 渝开展房产税试 点 ， 2011年两地房产税 收入占同 期 地方 公 共财 政 收入比 重 分别 为 2.1%和 1.4%， 较 2010年 基 本 持 平 和 下降 0.1pct； 2011年 两 地 商 品 房 销 售 面 积 同 比 降 13.8%和 增 5.1%， 同期全国 增 4.4%， 我们认为上海销售 下 行更多为受限 购 等冲击 ； 中长期 看 ， 2020年沪 、 渝住宅均价 较 2010年上涨 98%和 61%， 同期 百城 住 宅均 价 上 涨 68%， 两 地并 未 因房 产 税出 台 影响 区 域楼 市 中长 期 表 现 。 海外经验借鉴 ： 房产税出台未改中长期趋 势 ， 供需仍是决定区域楼市主 因 。 1993年 4月征收市政税 后 ， 英 国 NationalWide平均房价指数 到 1993年 11月累计下跌 2.1%， 但 1996年英国房价重回上涨通道 ； 2005年 8月韩国开征综合不动产 税 ， 10月 、 11月韩国房屋购买价格指 数环比分别 降 0.03%、 0.01%， 但随后迅速 回 到上涨通 道 ， 2005年 12月房屋购买价格 指 数同比 上 涨 4.0%。 尽 管 房 产 税 出 台 能 对 短 期 楼 市 形成 一定 影 响 ， 从 主 要 国 家 来 看 ， 短 期 楼 市 更 多 受 到 流 动 性 影 响 ， 中长 期 来看 人 口及 收 入等 供 需因 素 等是 决 定楼 市 走向 的 主 因 。 本月报告精 选之 四 ： 从 主 流房 企 对比 观 龙湖 高 估值 之 谜 6 报 告主要 观 点 ： 龙湖 估值 、 股价 表 现远 优 于其 它 主流 房 企 。 据 Wind一 致 预 期 ， 截 至 6月 7日 ， 龙 湖 PE（ 2021E） 8.8倍 ， 在 20家 主 流 房 企 中 排 名 第 1； 过 去一 年股 价 涨 幅 24.8%， 20家房企 平 均涨 幅 为 -5.7%， 龙 湖 排 名第 3； 过 去 3年股 价 涨 幅 103.2%， 20家房 企 平均 涨 幅 为 5.6%， 龙 湖 排 名 第 1。 为解答龙 湖 股价 靓 丽 、 估 值高 企 之谜 ， 我们 从 地产 开 发 、 多 元化 等 维度 对 比龙 湖 与万 科 、 保 利 、 招 蛇 、 金 科 四家 主 流房 企 的异 同 。 房地 产开 发 领域 ， 龙湖 为 典型 的 “ 三 好 学生 ” 。 1） 相 比 万 科 、 保 利 等 行 业 龙 头 ， 龙 湖 规 模 增 长 速 度 占 优 ， 2016-2020年销售额 CAGR为 32.4%， 高于 万 科 （ 17.9%）、 保 利 （ 24.4%） ， 土 储 充 足 、 优 质 亦 保 障 未 来 销 售 继 续 增 长 ， 龙 湖 当 前 土 储 覆 盖 2020年销 售 4.6倍 ， 高 于 万科 、 金 科 、 招 蛇 。 2） 相 比 保利 、 招蛇 等 央企 国 企 ， 龙 湖作 为 民企 、 管理 机 制灵 活 ， 不 仅 在业 内 较早 引 入职 业 经理 人 ， 还 形 成较 为 完 善 的激 励机 制 ， 管 理 团队 稳 定性 较 强 。 3） 相 比金 科 等民 企 ， 龙 湖 债务 长 期稳 健 、 融 资 成本 极 具优 势 ， 2020年平 均 融资 成 本 仅 4.39%， 甚 至低于 保 利 （ 4.77%） 、 招 蛇 （ 4.7%） 。 4） 龙 湖长 期 聚焦 一 二线 城 市 ， 土 储更 加 优质 安 全 ， 2020年 末 龙 湖 一 二 线 土 储 货 值 占 比 达 87% 。 多元化 领 域 ， 龙 湖多 元 业态 厚 积薄 发 ， 商 业 住宅 相 辅相 成 。 从 规 模 体 量 看 ， 龙 湖 在 商 业 、 物 业 、 公 寓 领 域 处 行 业 前 列 ， 以 “ 天 街 ” 为 主 的 商业 品 牌与 运 营实 力 俱佳 ， 充分 助 力 TOD项目拓展 ， 目前 开 业总 建 面 达 481万 方 ； 龙 湖 智 慧 服 务 在 管 规 模 1.7亿平 ， 亦 处行 业第一 梯 队 ； 冠寓 已开 业 房源 位 列行 业 TOP3。 从增 长 速度 看 ， 2016-2020年龙湖 非 开发 业 务收 入 CAGR达 42%， 显 著 高于 万 科 、 保 利 。 随 着多 元 业务 模式逐 渐 成熟 ， 未来 收 入贡 献 有望 持 续提 升 ， 助 力 龙湖 打 开收 入 增长 新 空间 。 更 多 报 告 内 容 参 见 ： 地 产 政 策 洞 察 系 列 之 六 ： 从 主 流 房 企 对 比 观 龙 湖 高 估 值 之 谜 楼市政策 ： 延续 偏 紧基 调 ， 提 出 房地 产 税改 革 试点 据不完全统 计 ， 5月 涉 房 类 政 策 （ 含 中 央 及 地 方 ） 共 28项 ， 环 比降 31.7%； 其 中 偏 紧 类 19项 ， 占 比 68%， 偏 松 类 4 项 ， 占 比 14%。 四 部委联 合 召 开 房 地 产 税 改 革 试 点 座 谈 会 ， 政 策 再 次 聚 焦 鼓 励 保 障 性 租 赁 住 房 建 设 。 5月 11日 ， 四 部委 联 合召 开 房地 产 税 改 革 试 点 座 谈 会 ， 释 放 部 分 城 市 先 行 试 点 房 地 产 税 信 号 。 政 策 再 次 聚 焦 保 障 性 租 赁 住 房 ， 40城 将 大 力 发 展 保 障 性 租 赁 住 房 ， 并 支 持 人 口 净 流 入 的 大 城 市 新 建 、 改 建 保 障 性 租 赁 住 房 。 同 时 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 划 转 税 务 部 门征 收 ， 但 预 计 短 期 对 地 产 行 业 影 响 有 限 。 5月涉房类政策仍以偏紧为主 5月以来中央层面主要政策 、 会议 时间 文件 /会议 名 称 主要内容 5月 11日 房 地产 税 改革 试 点工 作 座谈会 财 政部 等 4部 委 负 责 同 志 听 取 部 分 城 市 人 民 政 府 负 责 同 志 及部 分 专家 学 者对 房 地产 税 改革 试 点工 作 的意 见 。 5月 24日 40个 城 市 发 展 保 障 性 租 赁 住 房 工 作 座 谈会 40个 城 市 将 大 力 发 展 保 障 性 租 赁 住 房 ， 促 进 解 决 住 房难 问题 6月 1日 中 国银 保 监会 新 闻发 布 会 对 新增 房 地产 贷 款占 比 较高 的 银行 实 施名 单 制管 理 ； 成 立 专门 工 作 组 ,坚 决 遏 制 经 营 贷 违 规 流 入 房 地 产 苗头 6月 2日 保 障 性 租 赁 住 房 中 央 预 算 内 投 资 专 项 管理 暂 行办 法 支 持人 口 净流 入 的大 城 市新 建 、 改 建 保障 性 租赁 住 房及 其 配套 基 础设 施 建设 6月 4日 关于 将 国有 土 地使 用 权出 让 收入 、 矿 产资 源 专项 收 入 、 海 域使 用 金 、 无 居 民海 岛 使用 金 四项 政 府非 税 收入 划 转 税务 部 门征 收 有关 问 题的 通 知 国 有土 地 使用 权 出让 收 入划 转 税务 部 门征收 8 10 23 13 17 10 18 19 21 13 27 31 19 14 11 6 8 5 5 4 15 7 9 10 5 4 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 项 中性 偏松 偏紧 7 资料来源 ： 各政府网站 ， 平安证券研究所 近期地方楼市调控政策汇总 8 资料来源 ： 各政府网站 ， 平安证券研究所 楼市政策 ： 调控 政 策跟 进 ， 土 拍 政策 优 化 , 5月以来 ， 成 都 、 绍 兴 、 宁 波 、 湖 州 、 南京 等 地出 台 新政 ， 跟进 此 前的 楼 市调 控 政策 。 成 都 效 仿 深 圳 ， 出 台 各 小 区 二 手 房 参 考 价 格 ； 绍 兴 、 宁 波 、 湖 州 相 继 设 立 或 提 高 限 售 年 限 ； 南 京 优 化 无 房 家 庭 购 房 资 格 ， 精 细 化 调 控 成 为 常 态 。 此 外 ， 深 圳 拟 提 高 落 户 门 槛 ， 有 助 于 抑 制 借 落 户 投 机 性 炒 房 现 象 。 土 拍 政 策 方 面 ， 成 都 、 南 昌 、 东 莞 等 地出 台 土 拍 新 政 ， 涉 及 禁 止 踩 中 “ 三 道 红 线 ” 的 红 档 房 企 参 与 土 拍 、 严 格 限 制 关 联 公司 参 加 同 一 宗 住 宅 用 地 竞 买 、 禁 止 新 注 册空 壳 公 司 拍 地 等 。 鉴 于 首 次 土 拍 热 度 较 高 ， “ 两 集 中 ” 落 实 效 果 与 政 策 出 台 意 愿 相 悖 ， 后 续 或 有 更 多 相 关 政 策 出 台 ， 持 续 完 善土 拍 制 度 。 时间 城市 主要内容 5月 6日 成都 就 “ 代持 ” 等商品房交易相关风险提示 5月 7日 成都 对于登记购房人数在当期准售房源 数 3倍及以上的商品住房项目 ， 明确 按 3 个要求进行购房资格复核 、 公证摇号排序和选房 5月 8日 绍兴 加大住宅用地供应 ； 试行公证摇号公开销售 ； 提高预售许可条件 ； 建立健 全房地联动机制 ； 加强房地产市场秩序整治 5月 12日 南昌 在 2022年 1月 1日以后取得房产 证 ,房产从上次作为入学依据使用至本次使用 相隔时间不能少 于 4年 (2022年 )、 5年 (2023年 )、 6年 (2024年及以后 ) 5月 13日 成都 提高二手住房信息透明度 、 促进理性交易 ， 下架虚高价格房源 5月 18日 海口 已取证或现房备案的项目 ， 房企须 于 5月 18日前一次性公开销售全部可售房 源 ； 未在规定时间内签订买卖合同的房源 ， 解除预订房源应及时公开销售 5月 18日 湖州 对热点区域实行 “ 限房价 、 限地价 、 竞配建 、 竞自持 ” ； 在中心城市范围 内 ， 新购住房取证 满 2年方可转让 ； “ 人房比 ” 大 于 1楼盘实行公证摇号销 售 ； 严格合同更名管理 5月 21日 宁波 市六区内国有土地上住房被征收人 ， 以及集体土地上住宅被拆迁人以无房 家庭优先认购新房 ， 所购住房自取证后限 售 5年 5月 26日 深圳 拟修订户籍迁入规定 ， 人才底线要求调整为全日制本科 ； 夫妻投靠要求由 结婚时间及被投靠人入深户时间 满 2年调整为 满 5年 ； 老人随迁将子女入深 户时间要求 由 8年调整为 15年 ， 并增加子女在深圳缴纳社保连续 满 15年要求 5月 28日 成都 成都二手住房成交参考价格发布 5月 28日 南京 优化无房家庭购房资格 ； 加大无房家庭房源供应比例 6月 3日 绍兴 完善房价地价联动机制 ， 实行区域限购 ， 提高限售年限 至 3年 6月 7日 成都 禁止踩中 “ 三道红线 ” 的红档房企参与土拍 6月 9日 南昌 严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买 6月 11日 东莞 禁止新注册空壳公司拍地 资金 ： 信贷 投放 边 际收 敛 ， 行 业 融资 维 持偏紧 5月 M2同 比 增 长 8.3%， 增 速 环 比 升 0.2个 百 分 点 ， 主 要 因 基 数 抬 升 影 响 减 弱 ； 社 融 存 量 同 比 增 长 11%， 增 速 环 比 回 落 0.7个 百分 点 。 5月 20日 1年 期 LPR、 5年 期 及以 上 LPR最 新 报 价 3.85%、 4.65%， 连 续 14个 月 不 变 。 6月 1日 银 保监 新 闻发 布 会称 ， 截 至 4月 末 ， 银 行 业房 地 产贷 款 同比 增 长 10.5%， 增速 创 8年 新低 。 房地 产 信托余 额 和投 向 房 地 产 的 理 财 产 品 规 模 持 续 下 降 ， 其 中 投 向 房 地 产 非 标 资 产 的 理 财 产 品 规 模 同 比 下 降 36%。 同 时 5月新 增 居 民 中长 期 贷 款 为 今 年 以 来 首 度 同 比 少 增 ， 随 着 “ 三 条 红 线 ” 、 房 贷 集 中 度 新 规 在 资 金 需 求 端 、 供 给 端 共 同 发 力 ， 高 频 监 测 下 预 计 融 资 环 境 维 持 偏 紧 状 态 。 5月 M2同比增速环比回落 5月社融存量增速环比回落 LPR报价连续 14个月持稳 6 7 8 9 10 11 12 % 2018-05 2018-11 2019-05 2019-11 2020-05 2020-11 2021-05 M2:同比 M2:同比 4.8 4.6 4.4 4.2 4.0 3.8 10% 3.6 3.4 3.2 8% 3.0 9% 11% 12% 13% 14% 200 220 240 260 280 300 320 2018-12 2019-06 2019-12 2020-06 2020-12 万亿元 社会融资规模存量 同比 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 % 贷款市场报价利 率 (LPR):1年 贷款市场报价利 率 (LPR):5年 9 资料来源 ： Wind， 平安证券研究所 资金 ： 境内 债融 资 利率 下 行 ， 房 贷利 率 环比 上 浮 5月 全 国 首 套 、 二 套 房 贷 平 均 利 率 分 别 为 5.33%、 5.61%， 环 比 均 升 0.02pct， 主 要 受 热 点 城 市 房 贷 收 紧 、 房 贷 利 率上 调 等 影 响 。 考 虑 5年 期及 以 上 LPR报 价 连 续 未 调 整 ， 后 续 房 贷 利 率 走 势 预 计 整 体 稳 定 ， 个 别 热 点 城 市 仍 有 房 贷 利 率上 行 压 力 。 尽 管 融 资 端 政 策 环 境 收 紧 ， 但 由 于 多 数 房 企 积 极 降 档 改 善 财 务 状 况 ， 5月 房 企 境 内 债 、 境 外 债 平 均 发 行 利 率 、 集 合 信 托 平 均 年 收 益 率 分 别 为 3.96%、 6.19%、 7.31%， 环比 分 别 降 0.33pct、 升 0.16pct、 升 0.06pct， 境 内 债 融 资 利 率 连 续 3 个 月下 行 。 首套及二套房贷平均利率走势 房企境内债 、 境外债与信托发行成本 5.9 5.8 5.7 5.6 5.5 5.4 5.3 5.2 5.1 5.0 4.9 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 % 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 8.40 8.20 8.00 7.80 7.60 7.40 7.20 7.00 6.80 6.60 4 5 6 7 8 9 10 11 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 % % 境内债平均发行利率 集合信托平均年收益率 （ 右轴 ） 10 资料来源 ： Wind， 用益信托网 ， 平安证券研究所 境外债平均发行利率 资金 ： 境内 债单 月 发行 大 幅下 滑 ， 短 期 融资 分 化或 加 剧 11 5月 房 企 境 内 信 用 债 发 行 规 模 明 显 下 滑 ， 境 外 债 发 行 规 模 大 幅 提 升 ， 环 比 分 别 降 50.2%、 升 74.8%， 集 合 信 托 发 行 规模 环 比 升 12.5%。 1-5月 房 企境 内 债 、 境 外债 、 集合 信 托分 别 累计 发 行 2083亿元 、 244亿美 元 、 2716亿元 ， 同比分 别 降 0.5%、 降 18.3%、 升 1%。 考 虑 全 年 到 期 规 模 较 高 （ 境 内 债 4852亿 元 、 境 外 债 557亿 美 元 、 集 合 信 托 7809亿 元 ） ， 预 计 房 企 融 资 态 度 仍 将 保 持 积 极 。 但 短 期 信 用 事 件 、 流 动 性 收 紧 担 忧 下 ， 房 企 融 资 分 化 或 将 加 剧 ； 中 期 随 着 降 杠 杆 、 稳 增 长 的 推 进 ， 部 分 房 企 融 资 成 本 有 望 逐 步 改 善 。 房地产债券及信托发行规模走势 （ 月 ） 房地产债券及信托到期情况 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2021-1 2021-3 2021-5 2021-7 2021-9 2021-11 集合信托到期规模 （ 亿元 ） 境外债到期 （ 亿美元 ， 右轴 ） 境内债到期 （ 亿元 ） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 集合信托发行金额 （ 亿元 ） 境内债发行金额 （ 亿元 ） 海外债 发行金额 （ 亿美元 ， 右轴 ） 资料来源 ： Wind， 用益信托网 ， 平安证券研究所 楼市 ： 成交 呈现 阶 段性 回 调 ， 二 手房 成 交显 现 调控 效 果 5月 楼 市 在 “ 金 三 银 四 ” 后 迎 来 阶 段 性 回 调 ， 重 点 50城 新 房 月 日 均 成 交 8132套 ， 同 比 增 长 10.5%， 环 比 降 7.8%； 其中 一 、 二 、 三 线 城 市 同 比 增 5.8%、 20.2%、 4.1%， 增速 较 上月 回 落 49.2、 41.7、 15.9pct。 5月 重 点 20城 二 手 房 月 日 均 成 交 2460套 ， 同比 降 12.3%， 环 比 降 25.9%， 或 因 前期 热 度过 高 透支 部 分购 买 力 ， 以 及 调控 加 码 、 信 贷 收 紧 下 ， 投 机 性 需 求 逐 渐 被 遏 制 ， 市 场 趋 于 理 性 。 中 长 期 看 ， 低 基 数 影 响 已 逐 渐 消 退 ， 成 交 同 比 或 延续 回 落 。 50城商品房月日均成交套数同比 20城二手房月日均成交套数同比 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 2020.6 2020.8 2020.10 2020.12 2021.2 2021.4 -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 0 500 1000 1500 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 12 资料来源 ： 各地房管局 ， 国家统计局 ， 平安证券研究所 150.0% 200.0% 250.0% 300.0% 2000 2500 3000 新房月日均成交同比 一线同比 二线