请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 Table_Industry 证券研究报告 /专题研究报告 2021 年 06 月 12 日 行业名称 物业 管理 物业服务行业专题： 怎么看 行业市场空间 Table_Main 评级 ： 增持 （ 维持 ） 分析师： 李 垚 执业证书编号： S0740520110003 Email： Table_Summary 投资要点 我们认为 ， 当前 物业服务行业 在资本与科技的助力下，业务范围 在 持续 延展， 已 超越传统意义上物业管理 服务 的范畴， 其市场空间需重新 探索 与 评估 。 基础物业服务 ： 预计至 2025 年， 住宅与 非 住宅 业态 市场规模合计超 1. 2 万亿元 。 分 业态看， 我们预计住宅业态规模约 8000 亿；非住宅业态 4560 亿 ： 其中写字楼 827 亿、产业园区 1544 亿、学校 550 亿、医院 450 亿、商业 575.28 亿、公共场馆 与交通枢纽 614 亿。 我们对于基础物业的市场空间测算整体偏保守 。 公建类业态由于种类繁 多， 我们挑取 部分较大规模且易于统计的业态 （学校、医院、场馆、 交 通 枢纽） 进行测算， 从定义上看 ， 任何裸露地表的建筑均有可能属于物 业管理范畴， 因而公建市场规模 大概率会高于我们的测算结果。 远期看， 1 月 7 日 住建部等 十 部委 发布的通知 ，明确提出 ： “扩大物 业 管理 服务范围 逐步实现物业管理全覆盖 ” ，“ 完善物业费价格形成机 制” 等指导意见 。 我们认为 这 是 从量与价 两个维度 对行业中远期做出 方 向性指引 ， 基础物业服务 在 未来较长的一段时期 内， 对于量和价 可以 给 予较为乐观的展望。 城市服务 ： 基础物业服务在 toG 端的延伸， 远期 市场空间有望破万亿 。 对于当前物业行业来说，城市服务 处在 探索 期 ， 更多的 是 先从 环卫 切入 ， 但 随着 机关后勤市场化推进 ，部分街道与城区的城市服务 项目展开试 点 ， 我们看到这一领域 的潜在机遇。 城市服务 的采购方是政府， 从政府 角度看， 城市的管理 方向必然是 简洁 高效 ，最好低成本同时又科技赋能 ， 而物业公司在大社区方面的管理服务经验 与技术积累 ，与 其对于后勤的 诉求一拍即合。 我们 预计 至 2025 年全国财政支出中用于城乡环境卫生支出将达 5040 亿，按环卫 服务 占城市服务 需求 的比重 约 31.85%推算，截至 2025 城 市综合服务总费用可达 1.58 万亿。随着机构后勤市场化推进，物业公 司对于城市服务市场的渗透率在持续提高，远期空间有望突破万亿。 增值服务 ： 业务边界持续延展，乐观情景下总市场规模近万亿 。 增值服 务可进一步划分为 非业主增值服务与业主增值服务。 我们预计非业主增 值服务 至 2025 年 市场规模在 1658 亿左右，基准假设下业主增值服务 市场空间约 5786 亿，乐观假设下 约 7570 亿。 对于非业主增值服务， 还有 大量的 房地产产业链的业务， 未来 可以交给 物业公司去做， 比如规划设计、甚至于新房代售 等 。 对于业主增值服务 ， toB 端 业务空间主要 体现在 物业公司的平台作用， 为商户导流； 而 toC 端业务 则表现为渗透率 ，物业增值服务 基本上完成了居民消费性支出的 全方位布局， 但 在转化方面还有较大的空间可以挖掘。 我们认为物业公 司 有着 与 业主 产生 高频线下体验式的接触与服务 机会 ， 优质物业公司通 过提供高品质服务，提升业主满意度，增强业主对于物业公司及其人员 的信任感，进一步 增强社区增值服务的 推广力度与接受程度，从而 能够 分取线上电商 与其他服务商 的一部分流量 ，这个流量不仅指 生活零售、 也包括房产经纪 、教育养老等领域。 投资建议 ： 目前，行业的格局正逐渐明晰，优质的公司纷纷走了出来， 在资本的催化与技术的加持下，有望在未来较长的一段时期内，保持相 对优势，成长速度大幅高于行业。对于行业内的公司，建议关注： 1） 头部 企业 ：碧桂园服务、融创服务、绿城服务； 2）优质一线：金科服 务、永升生活服务、世茂服务、新城悦服务； 3）细分领域龙头：公建 业态包括招商积余、保利物业、新大正；商管业态包括华润万象生活、 宝龙商业、星盛商业、合景悠活；商写业态包括卓越商企。 风险提示： 1、房地产行业竣工低于预期； 2、物业费市场化进度低于 预期； 3、房地产市场销售低于预期； 4、 本报告 基于公开的历史数据进 行统计和测算，部分数据有一定滞后性， 且测算方法 自身具有一定局限 性 ； 5、 物管业务行业渗透率提升不及预期； 6、 部分业态物业市场放 开程度不及预期。 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 2 - 专题研究报告 内容目录 基础物业服务：住宅与非住宅市场规模合计超 1.2 万亿元 . - 6 - 住宅业态：预计截至 2025 年行业市场规模约 8000 亿元 . - 6 - 非住 宅业态：预计截至 2025 年行业市场规模约 6314 亿元 . - 12 - 写字楼：预计截至 2025 年行业市场规模约 827 亿元 . - 13 - 产业园区：预计截至 2025 年行业市场规模约 1544 亿元 . - 15 - 学校：预计截至 2025 年行业市场规模约 550 亿元 . - 18 - 医院：预 计截至 2025 年行业市场规模约 450 亿元 . - 22 - 商业：预计截至 2025 年行业市场规模约 575.28 亿元（不含商业运营） . - 25 - 公共场馆与交通枢纽：预计截至 2025 年行业市场规模约 614 亿元 . - 28 - 城市服务：基础物业服务在 toG 端的延伸，远期市场空间破万亿 . - 32 - 增值服务：业务边界持续延展，乐观情景下总市场规模近万亿 . - 37 - 非业主增值服务：预计占比将保持平稳，市场规模 1658 亿 . - 37 - 业主增值服务：想象空间大，基准假设市场空间约 5786 亿 . - 39 - 总结：三大细分业务赛道均有万亿市场潜力的成长期行业 . - 42 - 图表目录 图表 1：物业行业管理规模情况 . - 6 - 图表 2：住宅业态全行业管理规模情况（亿方） . - 6 - 图表 3：建筑业：全国房屋竣工面积分业态占比情况 . - 7 - 图表 4：我国物业行业渗透率现状测算 . - 7 - 图表 5：近年来多地出台政 策推进物业服务全覆盖 . - 8 - 图表 6：全国住宅物业新增管理面积（亿方） . - 9 - 图表 7：全国商品房及住宅竣工面积情况（亿方） . - 9 - 图表 8：建筑业口径全国房屋竣工情况 . - 9 - 图表 9：假设 70%面积城 镇住宅有物业覆盖（亿方） . - 9 - 图表 10：商品房销售面积 :住宅（亿方） . - 10 - 图表 11：房屋新开工面积 :住宅（亿方） . - 10 - 图表 12：预测 2025 年物业行业住宅业态在管规模约 288 万方 . - 10 - 图表 13：百强房企住宅业态物业管理费情况（元 /月 /平方米） . - 11 - 图表 14： 2018 年 500 强物业公司拥有业态情况 . - 12 - 图表 15： 2018 年 500 强物业管理面积占比情况 . - 12 - 图表 16： 2018 年 500 强物业企业各业态收缴率情况 . - 12 - 图表 17： 2019 年百强物业企业各业态物业费（元 /平 /月）情况 . - 12 - 图表 18：全国办公楼销售与竣工情况（万方） . - 13 - 图表 19：建筑业：办公用房建筑面积（亿方） . - 13 - 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 3 - 专题研究报告 图表 20：国内商务物业在管面积情况（百万方） . - 13 - 图表 21：全 国办公楼新开工面积情况（万方） . - 13 - 图表 22：商务物业总面积复合增长率预测 . - 14 - 图表 23：国内商办物业在管面积情况测算（百万方） . - 14 - 图表 24：百强物业公司写字楼业态物业费情况（元 /平 /月） . - 14 - 图表 25： 500 强物管企业写字楼业态物业费情况（元 /平 /月） . - 14 - 图表 26：园区物业管理服务主要内容 . - 15 - 图表 27：截至 2018 年 国内现有开发区情况 . - 16 - 图表 28： 168 个国家高新技术产业开发区分布 . - 16 - 图表 29： 2008-2018 年全国工业用地成交总建面（亿方） . - 16 - 图表 30：国家级开发区土地集约利用监测统计基本情况表（ 2020 年） . - 17 - 图表 31：全国产业园区存量在管规模测算（亿方） . - 17 - 图表 32：百强物业公司产业园区物业费（元 /平 /月） . - 17 - 图表 33： 500 强物业园区物业费（元 /平 /月） . - 17 - 图表 34：普 通高等学校数（个） . - 18 - 图表 35：普通高等学校在校学生数（万人） . - 18 - 图表 36：高等教育 :普通高等学校校均规模（万人） . - 19 - 图表 37：高等教育固定资产值 :学校产权（亿元） . - 19 - 图表 38：新大正从重庆大学获得的收入情况（万元） . - 19 - 图表 39：部分新大正学校业态服务项目情况 . - 20 - 图表 40：全国普通高校校舍建筑面积情况（亿方） . - 21 - 图表 41：百强物业学校业态物业费水平（元 /平 /月） . - 21 - 图表 42：学校物业服务内容 . - 21 - 图表 43：全国中小学校校舍建筑面积情况（亿方） . - 22 - 图表 44：历年政府卫生费用支出情况（亿元）及卫生费用占 GDP 比重情况 . - 22 - 图表 45：国内总人口（万人）与 65 岁及以上人口占比情况 . - 22 - 图表 46： 2006 年至 2019 年我国医院量构成情况（个） . - 23 - 图表 47：按拥有床位数量分级别的医院数量情况（个） . - 23 - 图表 48：益中亘泰 2019 年主要客户收入情况 . - 24 - 图表 49： 2018 年 500 强城市医院业态收费水平（元 /平 /月） . - 24 - 图表 50：截至 2019 年医院业态物业管理行业规模测算 . - 25 - 图表 51： 2017 年国内各等级医院拥有病床数情况（万张） . - 25 - 图表 52：房地产开发口径商用房新开工面积情况（亿方） . - 26 - 图表 53：建筑业口径商用房竣工面积情况（亿方） . - 26 - 图表 54：中国购物中心在营及预测规模情况（百万方） . - 26 - 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 4 - 专题研究报告 图表 55： 2018 年 500 强商业物业收费情况（元 /平 /月） . - 27 - 图表 56： 2018 年 500 强商业物业分城市能级收费情况（元 /平 /月） . - 27 - 图表 57： 2015-2019 年百强物业商业业态收费情况（元 /平 /月） . - 27 - 图表 58： 2018 年 500 强与百强物业公司公共场馆业态管理情况 . - 28 - 图表 59：体育馆业态物业服务合同收入情况 . - 28 - 图表 60：博物馆业态物业服务合同收入情况 . - 29 - 图表 61：图书馆业态物业服务合同收入情况 . - 29 - 图表 62：全国文化事业机构数 :博物馆（个） . - 30 - 图表 63：全国文 化事业机构数 :公共图书馆（个） . - 30 - 图表 64：国内近年来机场建设情况（个） . - 30 - 图表 65：轨道交通开通城市（个）与运营线路（条） . - 30 - 图表 66：新大正基于重庆机场的物业服务合同情况 . - 31 - 图表 67：新大正基于重庆轨道交通六号线的物业服务合同情况 . - 31 - 图表 68：万科物业的城市空间服务业务介绍 . - 32 - 图表 69：万科物 业在珠海横琴打造的 “物业城市 ”模式 . - 32 - 图表 70：全国公共财政支出：城乡社区事务情况（亿元） . - 33 - 图表 71： 2019 年全国城乡社区支出与城市服务相关部分（亿元） . - 33 - 图表 72： 2019 年珠海横琴新区（岛内）市政管养采购招标项目清单 . - 34 - 图表 73：珠海横琴新区公共空间管理与服务采购项目汇总表（ 2020-2022） . - 35 - 图表 74： 2019 年横琴新区（岛内）市政管养采购预算内容拆分 . - 35 - 图表 75：全国公共财政支出 :城乡社区环境卫生情况及预测 (亿元 ) . - 36 - 图表 76：增值服务的分类 . - 37 - 图表 77： 2018 年百强物业公司非业主增值服务业务收入占比情况 . - 37 - 图表 78： 2018 年百强物业增值服务收入结构占比 . - 38 - 图表 79： 2018 年百强物业收入结构占比 . - 38 - 图表 80：物业增值服务主要围绕 “物 ”与 “人 ”的需求展开 . - 39 - 图表 81：部分物业公司增值服务内容 . - 39 - 图表 82：永升服务业主增值服务情况 . - 40 - 图表 83：永升服务业主增值服务人均消费情况（元） . - 40 - 图表 84： 2020 年中国城镇居民人均消费性支出情况（元） . - 40 - 图表 85：截至 2025 年物业行业增值服务市场空间测算（情景分析） . - 41 - 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 5 - 专题研究报告 为什么要在这个时间点，研究物业行业市场空间？ 物业服务行业 近几年 在多个维度 发展迅速 ， 一些领域出现了质的 变化 ： 政府对物业 行业 的 社会 定位 发生了升华 ： 物业公司可以站在基层治理的 一线 来分担更多的责任，同时也 会 给以相应的 政策 支持 ； 社会对物业行业 的认知发生 了 转变 ： 疫情下， 居民 切实体会到 不同物业 公司 的服务会有大的差距 ， 创造 了追求更好小区服务品质的需求 ； 资本市场给予物业公司高估值的同时，也在 推动 行业进化 ： 市场化拓展 让公司重视服务与口碑， 加速 收并购 倒逼 企业 管理水平提升 ， 资本 驱动 与规模扩张 下， 开始持续探索 科技赋能 。 物业 行业内部出现分化，优质公司 自我驱动 不断实现服务与产品 升级 ： 出于对品质、口碑与竞争力 的强 化及 提升项目 提价的可能性， 坚持 提供 高品质服务， 并持续升级 ； 基于成规模的高密度片区， 试点各类型增值 服务 ，增加收入的多元性 。 基于以上 多种 变化 ， 物业服务行业 的商业模式 已不再是 简单的平稳增长 的管理面积与难以改变的物业费相乘 ；政府与社会对行业认知的变化， 加速了物业 服务 全覆盖与物业费市场化的速度 ； 企业自身在 多个 增值服 务领域的探索 成果显著 ； 城市服务 作为 最近几年新兴的细分行业， 目前 以环卫切入居多， 未来 成长 空间 仍是未知数。 按业务类型， 我们 将物业行业 分为 基础物业服务，城市服务 ，增值服务 分别讨论 。 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 6 - 专题研究报告 基础物业服务： 住宅与 非 住宅 市场规模 合计超 1.2 万亿 元 住宅业态： 预计截至 2025 年行业市场规模约 8000 亿元 截至 2019 年末， 物业服务 行业 总规模约 300 亿方。 根据中国物业管理 协会的 调查 数据， 2018 年全国物业管理行业管理规模达到 279.30 亿 方； 据中物研协的 2020 物业服务企业综合实力测评报告 2019 年 500 强 物业公司 总管理规模 133.76 亿 方， 占全国市场份额占比 44%，以此 测 算出 截至 2019 末 年行业总规模 304 亿方。 图表 1： 物业行业管理规模情况 图表 2： 住宅业态全行业管理规模情况（亿方） 来源： 中国物业管理协会、 中泰证券研究所 来源： 中物研协 、 中泰证券研究所 注： 2018 年数据来自 500 强企业 的 市占率测算 所得 ， 2008-2017、 2019 年来自等比例估算 所得 截至 2019 年末， 住宅业态 总规模约 193 亿方。 物业行业 基础服务业态 可以分为住宅和非住宅 （ 写字楼、商业、公建、园区等 ） 。 据 中国物业管 理协会和上海易居房地产研究院联合发布的 2019 物业服务企业发展指 数 测评 报告 ， 2018 年 500 强物业公司 细分业态中住宅物业占比为 63.48%， 考虑到 物业市场中 的新增供给业态分布较为稳定， 全国建筑业 房屋竣工面积中， 自 2012 年至 2020 年住宅业态 占比 均维持在 66-67% 之间， 与 2018 年 63%左右 物业在管业态间比例的差距， 或因住宅业态 的物业服务渗透率相对非住宅较高所致 。 因此，整体看 63%的住宅业态 占比比较 接近 行业过往及 现状， 我们 用 这个比例 测算得截至 2019 年末 住宅业态的存量物业管理规模 约 193 亿方。 304 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 50 100 150 200 250 300 350 物业行业管理规模（亿方） 同比增速 1 9 2 . 9 8 0 50 100 150 200 250 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 7 - 专题研究报告 图表 3： 建筑业：全国房屋竣工面积分业态占比情况 来源： Wind、 中泰证券研究所 截至 2019 年末， 物业 服务 行业 住宅业态渗透率约 57%。 我们 测算当前 物业服务行业的渗透率，来 观测 未来 存量市场的 可 渗透空间有多少。 我 们先测算 当前城镇存量住宅的总面积， 计算上用 常住人口数量乘上人均 居住面积即可求得。 据国家统计局数据， 截至 2019 年末我国人口总数 约 14 亿，常住人口城镇化率 60.6%， 城镇人均居住建筑面积 39.8 平方 米， 算得 截至 2019 年末， 我国 城镇存量住宅面积 337.66 亿方， 比上 上 文我们算得的物业服务住宅业态 总面积 193 亿方， 得到住宅业态的全国 渗透率约 57%。 图表 4： 我国 物业行业渗透率 现状 测算 2015 2016 2017 2018 2019 总人口（亿） 13.75 13.83 13.90 13.95 14 总人口：常住人口城镇化率 56.10% 57.35% 58.52% 59.58% 60.60% 城镇人均居住面积（平方米） 33 36.6 36.9 39 39.8 城镇存量住宅面积（亿平方米） 254.48 290.23 300.17 324.23 337.66 渗透率 48.19% 48.53% 52.16% 54.68% 57.15% 来源： Wind、 国家统计局、 中物研协 、 中泰证券研究所 趋势上看， 行业渗透率 逐年提升。 用前文的测算方法， 我们算得 行业渗 透率从 2015 年的 48%左右 提升至 2019 年的 57%左右 。 行业渗透率 持 续 提升 的原因主要有两点 ： 增量住宅项目 大多 捆绑物业服务， 随着每年 交付拉高整体行业渗透率 ；存量老旧小区及无物业管理小区得到物业公 司的进驻。 未来 行业或 达到物业 服务 全覆盖。 2020 年 1 月 7 日， 住房和城乡建设 部等 10 部门联合印发 关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 （后 文简称 通知 ） ， 通知 有针对性和前瞻性的对行业存在的问题提出了 具体的措施， 其中 第 九条提到 要 ：“ 扩大物业管理覆盖范围 逐步实现物 业管理全覆盖 ” 。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 住宅 办公 商业 科研教育医疗 文体娱乐 厂房 其他 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 8 - 专题研究报告 图表 5： 近年来多地出台政策 推进 物业 服务 全覆盖 时间 政策 执行情况 发布机构 2018 天门市创建全国文明城市工作规划（ 2018-2020 年） 2020 年，没有物业服务的小区，由政府聘请专业公司负责， 367 个住宅小 区物业管理全覆盖 天门市政府 2018.3.15 全市老旧小区 “红色物业 ”拓面提质工作实施方案 全市 2460 个老旧小区已全部完成物业服务覆盖，覆盖率 100%。 武汉市政府 2018.8.17 石家庄市老旧小区整治和管理实施方案 截止到 2020 年 10 月， 312 个社区保障型小区和 79 个无人管理老旧小区全 部清零，全市实现 “红色物业 ”城市社区全覆盖。 石家庄市政府 2018.10.25 关于推进物业管理体制机制改革的若干意见 到 2019 年 1 月，全市新增物业管理小区 22 个 义乌市政府 2018.12.29 保定市老旧小区改造三年行动计划（ 2018-2020 年） 截止到 2020 年 10 月，保定统筹推进主城区无物业小区的物业管理， 846 个老旧小区基本物业服务全覆盖 保定市政府 2019.2.3 西安市老旧小区综合改造工作升级方案 2020 年 7 月，长安区物业服务实现全覆盖 西安市政府 2019.5.17 金华市区社区物业（准物业）管理全覆盖实施方案 目前市区 148 家物业服务企业均已上线，覆盖 1288 个小区，我市建立起覆 盖全部社区的物业管理长效机制。全面筹建物业管理小区业主委员会，推进 物业（准物业）全覆盖 金华市政府 2020.1 鹤壁市物业服务质量大提升工作实施方案 全市 550 个住宅小区实施专业物业管理的小区由年初的 284 个增加到 416 个，其他小区由社区托管或业主自治，物业管理服务覆盖率达 100%。 鹤壁市政府 2020.1.22 2020 年市政府重点办好的实事 到 2020 年 9 月，莱西市无物业管理小区 86 个，居民小区物业管理全覆盖 工作已完成 莱西市政府 2020.3.27 关于推进无物业小区物业管理全覆盖工作方案 成立市住宅小区物业管理全覆盖工作领导小组，安排专项资金 16.29 万元， 市房管局组织第三方测评机构对全市六区二县一个开发区的 905 个无物业 住宅居民区物业管理全覆盖工作现场执行 “五有 ”等标准进行测评，共同推进 无物业小区物业管理全覆盖工作。田家庵区推进住宅小区物业管理全覆盖， 成立四宜物业公司。 淮南市政府 2020.5.15 定海区居民小区物业服务管理工作实施方案 定海区在全市率先启动试点物业全覆盖工作 舟山市政府 2020.9.15 衡水市物业管理提升年工作方案 衡水今年将改造 126 个老旧小区，到 2020 年底，主城区老旧小区改造完成 率将达 100%。结合改造后小区的规模、管理现状，衡水坚持多种模式推进， 实现物业服务全覆盖 衡水市政府 2020.12.9 黄冈市区居民小区物业服务管理办法（试行） 2020 年 12 月，麻城市在黄冈市率先成立物业服务行业党委，物业服务覆 盖所有 202 个小区（网格），覆盖率达 100%，比年初提高 70.9 个百分点。 黄冈市政府 来源： 各地方政府、 中泰证券研究所 考虑到物业管理的复杂性与后续政策推进的进度，我们认为物业管理全 覆盖不会是能够快速达成的目标，但各地政策及相关的统计数据表明， 地方政府正积极响应上层号召，加强对老旧小区的覆盖力度，随着物业 相关政策持续出台，存量住宅的物业服务渗透率有望持续提升。 未来 物业服务 住宅业态的管理面积增长 途径 ，主要 有两条： 增量 项目的 交付及存量 项目 渗透率提升。 增量项目交付，主要 指 新建商品住宅与非 商品住宅的竣工交房 ，物业服务 企业 进驻 ； 存量项目渗透，主要指 对 无 物业 管理 小区 进行物业服务接管 。 当前 ， 行业存量渗透率，我们在前文 部分测算得 57%左右 。 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 9 - 专题研究报告 图表 6： 全国住宅 物业 新增管理面积（ 亿方 ） 图表 7： 全国 商品房 及 住宅 竣工 面积情况（亿方） 来源： 中物研协 、 中泰证券研究所 来源： Wind、国家统计局、 中泰证券研究所 数据上看， 近年 全国商品房及住宅竣工面积， 大幅低于 全国 物业服务 住 宅业态的 新增在管 面积 。 我们并不认为是物业管理面积被高估，而是每 年新交付的住宅面积被低估 ， 原因我们认为有两点： 1） 物业服务住宅在管面积的增加不仅包含商品房， 也包含非商品房 ： 如 福利房、经济适用房、公租房、小产权房等各类房产 ； 2） 商品房 竣工 面积 数据 无法完全反应实际交付住宅的面积 ： 我们从建 筑业的统计口径看， 全国 建筑业房屋住宅竣工面积 在 2014 年达到 28.63 亿方， 随后小幅回落截至 2019 年末为 27.11 亿方， 下降的原因主要是 城镇化率提升带来的农村自建房的减少， 我们看到农村住宅竣工面积从 2012年的 8.78亿方大幅降至 2019年的 5.56亿方， 因而从城镇口径看， 住宅竣工面积自 2014 年以来总体趋势是 持续 增长的。 图表 8： 建筑 业 口径全国房屋竣工情况 图表 9： 假设 70%面积 城镇 住宅 有物业覆盖 （亿方） 来源： 中国农村统计年鉴 -2020 、 国家统计局、 中泰证券研究所 来源： Wind、 国家统计局、 中泰证券研究所 测算 2014 年至今 每年 交付的有物业服务的住宅面积 或 均在 14 亿方以上。 我 们用建筑业口径的房屋 住宅 竣工面积减去农村的 住宅 竣工面积 得到 城镇 住宅 竣工面积 ， 这个口径较商品房住宅更大， 涵盖了 保障性住房 ，但同 时也包括了自建房 及一些物业服务未能 覆盖到的区域 ， 考虑到当前全国 城镇物业覆盖率为 57%左右， 新建住宅给予更高一些的覆盖率更为合理， 我们假设 2012 年至今 城镇 新建住宅 的 物业服务 覆盖率为 70%， 可算得 2014 年至今交付 的 有物业服务的住宅 面积均在 14 亿方以上 ，加上每年 物业服务对存量无物业项目的渗透 ， 与中物研协给出的物业 服务管理面 积 增长 中枢在 17-18 亿方 相吻合。 1 8 . 2 2 1 8 . 2 2 1 5 . 7 1 2 0 . 7 3 1 5 . 6 8 0 5 10 15 20 25 2015 2016 2017 2018 2019 0 2 4 6 8 10 12 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 房屋竣工面积 :住宅 房屋竣工面积 0 10 20 30 40 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 建筑业：房屋住宅竣工面积（亿方） 建筑业：农村：房屋住宅竣工面积（亿方） 建筑业：城镇：房屋住宅竣工面积（亿方） 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 10 - 专题研究报告 图表 10： 商品房销售面积 :住宅 （亿方） 图表 11： 房屋新开工面积 :住宅 （亿方） 来源： Wind、 中泰证券研究所 来源： Wind、 中泰证券研究所 未来 3 年 的物业服务 新 接管面积 有望 在 15 亿方以上 。 全国商品房 住宅 新开 工及销售面积 分别从 2015 年 、 2014 年 触底反弹， 多层及高层商品 房 从开工到竣工交付的周期通常为 2.5-3 年 ，映射到 竣工端， 2021-2023 年的住宅物业交付大致对应 2018-2020 年的新房开工与销售， 从商品房 口径 看这个区间中枢在 15 亿方左右， 此外 非商品房住宅（政策性住房） 未计算在内， 因此 15 亿方是一个相当保守的估算。 中期维度看， 2025 年住宅业态规模或 达到 288 亿方。 我们 假设总人口、城镇化率、人均居住面积保持一定的增速， “十四五” 期间 物业渗透率在政策驱动下进一步提升， 预计到 2025 年， 全国住宅 业态的物业管理面积有望达到 288 亿方。 图表 12： 预测 2025 年物业行业住宅业态在管规模约 288 万方 来源： 国家统计局、 Wind、 中物研协、 中泰证券研究所 从 3 年维度的 新 开工 -竣工 数据也可以进行一定程度上的交叉验证。 我 们在前文预测 2021-2023 年 商品房住宅 交付口径 的面积 年中枢值在 15 亿方左右 ，加上非商品房住宅 部分 ， 总计 年均交付 约 18-19 亿方 ；考虑 到当前商品房销售 及土地市场的 韧性 ， 未来 2 年房屋新开工与销售有望 维持当前 的高基数 ， 我们预计 2024-2025 年的 住宅交付 也能维持接近 15 亿方的规模 ， 加上非商品房住宅部分， 总计年均交付 17-18 亿方； 那么 以此口径计算， 未来 5 年 将有 总计约 90 亿方的 物业 交付面积， 截 至 2025 年的总住宅业态物业面积约 283 亿方 ，与 用总量数据线性外推 差距并不大。 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 11 - 专题研究报告 当前 物业行业 住宅业态物业费在 2 元 /平左右 据中指院数据， 2015-2020 年 百强 物业 公司 住宅 物业费水平在 2-2.3 元 / 月 /平方米 左右 ； 中国物业管理协会 统计 2018 年 500 强物业公司住宅物 业费在 2.10 元 /月 /平方米 。 全国范围看， 大多数地区 物业 费市场整体上并未放开， 存在指导价或限 价， 因此物业费单价并未能够大规模提升 。 在管物业费单价自 2016 年 后逐年有略微降低， 我们认为与 行业加大对存量老旧小区物业渗透所致， 这些项目服务 业务 相对较少， 大多仅维持在最基础的保洁保安， 因此物 业费水平较低 。 图表 13： 百强房企住宅业态物业管理费情况（元 /月 /平方米） 来源： 中国指数研究院、 中泰证券研究所 2025 年物业行业住宅业态物业费有望回归 2.3 元 /平左右 我们认为 住宅业态物业费在未来有望小幅提升，至 2025 年或回到 2.3 以上 ，理由有以下 3 点： 1）存量住宅渗透的边际占比递减， “十 三 五” 期间 政府层面对于 “物业全覆盖” 已经做了较多工作， 未有物业公司进 驻的老旧小区 越来越少， 这部分低价物业 项目 进入市场， 对于行业整体 物业费的 稀释影响也越来越 小 ； 2） 新交付物业整体定价较高 ， 有望拉高 行业整体物业费水平 ； 3） 部分到期物业项目 成功提价， 带动物业费水平 上升，当然这部分目前占比比较少，但多地 持续 推进物业费市场化， 价 格空间陆续打开，我们认为未来物业行业新交付与续签物业费均有望持 续提升。 按以上测算与假设， 我们预计截至 2025 年 物业行业住宅业态市场空间 将达到 288 亿平 x12 月 x2.3 元 /平 /月 =7948.8 亿。 2 . 2 4 2 . 3 1 2 . 3 0 2 . 2 5 2 . 0 9 1 . 9 5 2 . 0 0 2 . 0 5 2 . 1 0 2 . 1 5 2 . 2 0 2 . 2 5 2 . 3 0 2 . 3 5 2015 2016 2017 2018 2019 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 12 - 专题研究报告 非住宅业态： 预计截至 2025 年行业市场规模约 6314 亿元 非住宅 业态 是除开住宅业态的基础物业管理类别服务的总称， 涵盖的范 围比较多， 也没有明确 分类。 我们按 物业 业态将非住宅物业分为 写字楼 物业、产业园区物业 、学校物业、医院物业、商业物业、公共物业。 非住宅物业 与住宅的区别 ： 1） 细分赛道多： 非住宅物业 是统称， 按办公、商业、学校、医院等不 同业态分类 ，不同业态间物业费水平差距较大， 这是由于 需求不同 导致的 服务标准不同 ； 2） 专业能力强： 非住宅业态 需要 相应 的 专业领域服务 能力， 因此会产 生 相比于住宅更高的物业费 ； 图表 14： 2018 年 500 强物业 公司拥有 业态情况 图表 15： 2018 年 500 强物业 管理面积占比 情况 来源： 中物研协、 中泰证券研究所 来源： 中物研协、 中泰证券研究所 3） 收缴率较住宅高 ： 非住宅物业的产权方一般为单一业主， 更易管理， 物业费收缴率相对 住宅物业更高 ； 4） 物业费 较住宅高，且 差异较大： 由于 非住宅物业专业性 较 强， 专业 服务需求多， 对人员素质能力要求更高， 导致产生的 服务 成本更高， 因而 收取的服务费用 更 高 ； 此外，非住宅业态由于业态繁多，不同 业态对于服务品质的需求差距较大，导致服务费水平 差距较大 。 图表 16： 2018 年 500 强物业 企业 各业态收缴率情 况 图表 17： 2019 年 百 强物业 企业 各业态 物业费 （元 / 平 /月） 情况 来源： 中物研协、 中泰证券研究所 来源： 中国指数研究院、 中泰证券研究所 综上，考虑到非住宅业态的多样性， 对于非住宅业态市场空间测算，我 9 5 . 6 % 9 3 . 0 % 7 4 . 0 % 6 2 . 8 % 5 4 . 4 % 4 8 . 8 % 4 7 . 2 % 4 1 . 6 % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 住宅 办公 商业 学校 工业 其他 场馆 医院 6 3 . 5 %9 . 2 % 5 . 8 % 5 . 3 % 6 . 2 % 6 . 7 % 1 . 5 % 1 . 7 %住宅 办公 商业 学校 工业 其他 场馆 医院 9 1 . 2 % 9 8 . 5 % 9 4 . 0 % 9 9 . 3 % 9 8 . 3 % 9 7 . 8 % 9 7 . 6 % 99. 4% 90% 91% 92% 93% 94% 95% 96% 97% 98% 99% 100% 住宅 办公 商业 学校 工业 其他 场馆 医院 2 . 0 9 6 . 9 9 6 . 2 8 6 . 2 2 3 . 3 8 3 . 3 1 3 . 2 5 4 . 0 2 3 . 8 6 0. 00 2 . 0 0 4 . 0 0 6 . 0 0 8 . 0 0 住宅 商写 商业 医院 公众 园区 学校 其他 综合 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 13 - 专题研究报告 们分别评估每项业态的发展情况， 主要分为 写字楼 、 园区、学校、医院、 商业、公共 这六大业态 。 写字楼： 预计截至 2025 年行业市场规模约 827 亿元 我们用办公楼新开工面积来估算 存量商办市场的面积， 而不是用交付口 径的竣工面积 。 因为我们发现 与住宅市场销售与竣工存在较长时滞与大幅背离不同， 在 商办市场 房屋销售与竣工面积拟合度较高， 或因商办整体期房交易比例 较小， 但从数据口径看， 可交易的 商办 口径在存量商办市场中仅占一部 分， 还有大量不 可交易部分， 我们从建筑业口径看 自 2009 年开始，办 公用房的年 竣工面积基本都在 2 亿平以上， 2020 年有较为明显的回落， 但仅计算 2010-2020 这 10 年的竣工办公建筑就有 20 亿平 。 图表 18： 全