一站式城市更新投资管理平台 |城市更新 产业运营 园区基金 2019年城市更新白皮书 2009-2019城市更新十周年回顾与展望 罗宇 合一城市更新集团 集团创始人、董事总经理 广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会 副会长 深圳市房地产租赁行业协会 创始副会长 华勤城市更新研究院 副理事长 北京师范大学珠海分校不动产学院 客座教授 2019.03.01 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 启动期 城市更新办法 城市更新办法实施细则 1+6 2009-2013 发展期 完善操作性政策法规 违建处理试点办法 暂行措施 2013-2016 变革期 强区放权 十三五规划 831集资新政 2016至今 2009-2019城市更新发展阶段 Chapter 01 数据看趋势 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107 拆除规模 (公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 - 50 100 150 200 250 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 其他 73.9 - - - 6.5 1.0 - - - 工改 572.1 236.2 262.7 147.5 139.2 374.2 226.0 126.8 448.0 商改 132.2 8.3 11.2 5.5 9.6 7.4 14.1 6.4 7.3 居改 41.1 - 16.5 - - - 6.6 1.3 16.8 村改 1,121.1 30.2 254.7 225.5 206.3 319.1 315.5 98.0 343.9 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！ 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 其他 6 0 0 0 2 1 0 0 0 工改 67 34 39 29 33 52 56 30 64 商改 13 3 4 2 4 2 6 8 5 居改 8 0 4 0 0 0 5 1 8 村改 121 5 13 17 11 22 29 12 30 0 50 100 150 200 250 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 工改综合 31 25 18 8 8 19 10 8 13 工改商 3 2 2 7 4 5 7 3 6 工改居 6 3 9 3 7 10 6 4 3 工改工 27 4 10 11 14 18 33 15 42 0 10 20 30 40 50 60 70 80 深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图 深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图 深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图 16-18年：约 16K 十三五： 35-50K 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 其他 3 0 1 1 2 1 0 0 1 工改 29 12 18 19 18 30 39 24 50 商改 1 3 2 0 4 7 1 0 17 居改 3 3 1 4 9 6 11 4 3 村改 31 10 15 4 7 8 17 8 21 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 工改综合 5 6 5 7 6 13 13 7 12 工改商 5 0 2 2 1 2 6 3 6 工改居 6 3 1 1 2 3 2 4 7 工改工 6 3 7 8 9 12 18 10 26 0 10 20 30 40 50 60 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 容积率 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15 移交率（ %） 25% 25% 24% 27% 26% 26% 26% 29% 29% 20% 25% 30% 35% 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.50 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 居住面积 商办面积 产业面积 公配面积 深圳市城市更新项目历年规划类型占比图 深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图 深圳市城市更新项目历年工改类型占比图 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！ 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107 规划数量（个） 67 28 37 28 40 52 68 36 92 规划 /计划（ %） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% - 50 100 150 200 250 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 计划实施率（ %） 12% 14% 18% 21% 25% 30% 31% 34% 37% 规划实施率（ %） 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61% 12% 14% 18% 21% 25% 30% 31% 34% 37% 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 股份公司 22%国企 13% 民企 45% 政府 6% 其他 11% 国企 +政府 0.27% 民企 +股份公司 0.80% 民企 +政府 1.34% 股份公司 +政府 0.80% 双主体 3% 股份公司 2% 国企 20% 民企 66% 国企 +股份公司 1% 民企 +股份公司 9% 其他 2% 深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图 深圳市城市更新项目历年实施主体类型图深圳市城市更新项目历年申报主体类型图 深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区 截至 2018年 12月 31日，从深圳市已批更新单元计划 项目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数 量各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多， 龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城 市更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。 2010年至 2018年期间，深圳市已批更新单元计划项 目 746个，但各个区的项目数量、进度均不一样。如 图显示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、 活力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的 为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。 深圳市城市更新项目各阶段数量分布 深圳市城市更新项目各区活力图 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新 区 数量（个） 6 6 11 10 4 12 11 27 2 3 规模（公顷） 29.3 32.7 114.6 150.7 90.5 76.6 20.9 77.2 3.4 17.7 0 5 10 15 20 25 30 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新 区 容积率 5.67 6.49 6.53 4.85 5.45 6.73 7.97 9.17 7.62 3.72 移交率（ %） 22% 42% 37% 29% 40% 28% 23% 22% 37% 40% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 2018年城市更新发展情况 2018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图 2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图 2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图 计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先； 中西部领跑深圳城市更新新增计划立项； 关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高； 各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业用 房占比最高，多区商住比例占比高。 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 深圳市已至实施供地项目各流程审批平均周期一览表 意愿征集及计划申报 , 0.8 规划审批 , 2.53 拆迁及实施主体确认 , 4.69 用地审批 , 5.69 0 1 2 3 4 5 6 意愿征集及计划申报 规划审批 拆迁及实施主体确认 用地审批 意愿征集及计划申报 规划审批 拆迁及实施主体确认 用地审批 周期（年） 0.8 2.53 4.69 5.69 周期（年） 截至 2017年底，已供应土地的 16.27K； 从意愿公示到计划立项平均需要 0.8年； 从 列入计划 到 规划批复 的平均 需要 1.73 年； 从规划批复 到实施主体确认平均 需要 2.16 年 ； 从实施主体确认到用地审批完成平均需要 1年。 一个城市更新项目 完成一级开发平均 周期 5-8 年 ！十年八载是 常态！ 城市更新本质上是一场 跨周期投资 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 1. 宏观层面经济调控及货币政策 2. 中观层面深圳房地产调控政策 3. 微观层面深圳城市更新规划政策调整 三观调整（控）的城市更新小周期 Chapter 02 规划政策定大势 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018 年 ，深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约 61 个 （含正式稿 / 征求意见稿 /试行），其中市级政策 35 个，区级政策 26 个。而 2017 年同期仅为 40 个。 “逃过工业区块线，逃不过 731调控；逃过 731新政公寓禁售禁回迁，逃不过城中村划片整治； 逃过城中村划片整治，逃不过标定地价 .” 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 1：权属政策大放水，部分项目将提速 相关政策 政策特点 深圳市拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法 将旧屋村认定的范围扩大至原特区内 深圳市拆除重建类城市更新单元 土地信息核查及历史用地处置规定 删除建筑物信息核查 ， 将历史用地行为发生时间放宽至 2009年 12月 31前 深圳市人民政府关于农村城市化 历史遗留产业类和公共配套类违法 建筑的处理办法 （ 新三规 ） 产业类和公共配套类历史违建可 “ 转正 ” ， 符合一定条件的产 业类历史违建补缴相应的地价后可转为商品性质房地产 深圳市城市更新外部移交公共设 施用地实施管理规定 （ 飞地 ） 30更新合法权属比例 60%的拆除重建类更新项目 ， 可通过 在同一行政区内寻找规划为公共服务类设施用地 ， 解决深圳城 市更新项目合法权属比例不足与公共设施历史欠账问题 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 2：工业区块线严控工改用途，工改工回归产业本质 相关政策 政策特点 深圳市工业区块线管理办法 区块线内 M1调整为 M0进行严格控制；一级区块线内工业用地 原则上不建设住宅及商业 ， 不得调整为其他非工业用途；二级区 块线内现状工业用地原则上予以保留 ， 规划不作为其他非工业用 途 。 以出让方式供应的重点产业项目用地 ， 其建设用地使用权及建筑 物原则上不得转让；以出让方式供应的一般产业项目用地 ， 其建 设用地使用权及建筑物依法可以整体转让 。 深圳市工业及其他产业用地供应 管理办法 （ 修订稿 ） 重点产业项目用地出让年限按照 30年 ， 一般产业项目用地出让 年限按照 20年确定 。 备注： 2019年初开始征求新版工改工分割销售政策 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 3：土地整备助力存量土地开发，门槛大大低于城 市更新 相关政策 政策特点 深圳市土地整备利益统筹项目管 理办法 拿地门槛降至 3000m， 合法权属比例门槛降至 0， 留用地增加 至最高 55%。 与城市更新联动发展共同解决深圳土地历史遗留及 公共服务设施供应问题 。 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 4：鼓励旧工业区综合整治，但流程未有实质简化 相关政策 政策特点 深圳市综合整治旧工业区升级改 造操作规定 （ 征求意见稿 ） 无需列入计划的综合整治可增加不超过现状建筑面积 15%辅助类 公用设施或利用现状建筑改变 2000 m功能为小型配套商业服 务设施 。 列入计划的综合整治用地 ， 可通过加建扩建 、 建筑物功能改变 、 局部拆建方式增加生产经营性建筑面积；涉及涉及待完善手续建 筑的可进行规划确认进行处置 。 备注：近期“若干措施”新政重申大力鼓励综合整治，但流程依然未有实质简化 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 5：旧居住区“旧改变棚改”，政府主导，企业可 参与 相关政策 政策特点 深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见 老旧住宅区纳入棚户区改造范围 ， 以各区政府主导 ， 以 人才住房专营机构为主 ， 其他企业可以参与 ， 实行棚户 区改造项目申报常态化 福田区棚户区改造实施细则 （ 试行 ） （ 征求意见稿 ） 初步改造意愿征集 97%， 补偿签约比例 97% 龙岗区棚户区改造实施细则 （ 试行 ） （ 征求意见稿 ） 初步改造意愿征集 95%， 用地面积 10000 m， 签约期届满比例不足 98%则终止项目 ， 3年内不得启动 深圳市罗湖区棚户区改造实施办法 （ 试行 ） 初步意愿 “ 双 95%” 可申请 ， 用地面积 10000 m，签约期届满比例不足 95%则终止项目 ， 5年内不得启动 深圳市盐田区棚户区改造实施细则 (征求意见稿 ) 初步意愿 “ 双 85%” 可申请 ， 用地面积 5000 m， 签约期届满比例不足 95%则终止项目 ， 5年内不得启动 备注：今天棚改正式实施强权放权 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 6： 731新政公寓禁售禁回迁，开发商谨慎看待改商 项目 相关政策 政策特点 进一步加强房地产调控促进房地 产市场平稳健康发展的通知 暂停法人单位购买商品住房及商务公寓 。 731新政后购买的公寓 5年内禁止转让 、 商品住房 3 年内禁止转让 。 新建公寓只租不售 且不得改变用途 ， 而且不得用于搬迁补偿 。 （ 731前规划草案公 示的不受限制 ） 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 7：取消小地块更新，更新门槛再提高、全市统一 审批操作规则 相关政策 政策特点 深圳市拆除重建类城市更新单元 计划申报规定 （ 征求意见稿 ） 明确拆除范围应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建 类空间范围 ， 取消小地块更新申报要求 ， 计划公告后 2年内未获 市政府或其授权机构批准的 ， 计划失效 深圳市拆除重建类城市更新单元 计划审批操作规则 （ 征求意见稿 ） 针对全市十个区各自不同的审批操作规则进行规范统一：全面梳 理更新单元计划审查事项 、 明确更新单元计划审查的原则和标准 、 规范更新单元计划的办理流程 。 备注：最新“若干措施”新政重申“全市一盘棋” 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 8：综合整治分区划定，城中村拆除重建越来越难 相关政策 政策特点 深圳市城中村 （ 旧村 ） 总体规划 （ 2018-2025） （ 征求意见稿 ） 综合整治分区内的用地在未来 7年里不得纳入拆除重建类城市更 新单元计划 、 土地整备计划及棚户区改造计划 。 规划期内 ， 综合整治分区用地规模为 55 平方公里 ， 占比 56%。 其中福田区 、 罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%， 其余各区不低于 54%。 备注：最新“若干措施”新政针对城中村综合整治进行分类改造引导 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 9：新地价测算规则出台，标定地价时代到来 相关政策 政策特点 深圳市地价测算规则 （ 征求意 见稿 ） 深圳一直存在以评估地价为基础的宗地测算和以基准地价为基础 的城市更新地价两大体系 。 此政策如落地 ， 将统一全市各物业类 型 、 各开发类型地价测算体系 ， 标志着标定地价时代到来 。 而由于政策及细则未正式出台 ， 地价成本前期可预估性减弱 ， 加 大了地价的不确定性风险 ， 或将影响城市更新市场主体信心 。 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2018十大新政 10：千呼万唤新深标，大量项目在等待 相关政策 政策特点 深圳市城市规划标准与准则 局 部修订条文 (第 4章 密度分区与容积 率 ) 深标 核心章节 “ 密度分区与容积率 ” 条文规定密度分区 ， 基准容积率 ， 及地块修正系数等诸多内容 ， 对整个深圳市的所有 项目包括城市更新项目 、 土地整备项目的等等均会产生较大影响 ， 尤其是项目容积率 ， 直接影响项目预期 。 2017年 12月 ， 深标 “ 密度分区与容积率 ” （ 修订稿 ） 公示 ， 对现行 深标 进行了 较大调整 ， 但截至今日 ， 深标 （ 正式稿 ） 迟迟不见踪影 ， 业 界翘首以盼 ， 大量开发项目正在等待 ， 期待新深标出台 。 备注： 2019年初正式发布 Chapter 03 企业信心 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 已投资城市更新项目区域分布1 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 1、整体情况 调研企业中 ， 已投资的城市更新项目主要分布在龙岗区 与龙华区 ， 分别占总投资项目的 14%， 其次为宝安区与 南山区 ， 已投资城市更新项目主要分布在原关外 。 2、 本地房企情况 本地房企中 ， 已投资的城市更新项目主要分布 在宝安 ， 占比 15%， 其次为罗湖区 、 南山区 、 龙华区 ， 分别占比 13%。 受城市西进北上扩容 规划影响 ， 本地房企投资集中于深圳中西部 。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 投资的城市更新项目主要分 布在龙岗区与龙华区 ， 共占总投资项目的 30%， 其次为福田区与南山区 ， 主要分布在原关外 。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 投资的城市更新项目主要分 布在龙岗区 ， 占总投资项目的 16%， 其次为龙 华区与宝安区 ， 主要分布在原关外 。 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 投资的城市更新项目主要分布在 龙岗区 ， 占总投资项目的 19%， 其次为龙华区 与宝安区 ， 主要分布在原关外 。 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 25% 本地房企布局早，更多布局高价值地区 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 已投资城市更新项目类型分布2 1、整体情况 调研企业中 ， 已投资的城市更新项目类型主要为 “ 旧工 业区改造 ” ， 占比约 37%， 其次为 “ 城中村改造 ” ， 占 比约 33%； 2、 本地房企情况 本地房企已投资的城市更新项目类型主要为 “ 旧工业区改造 ” 与 “ 城中村改造 ” ， 各占比 约 34%， 其次为 “ 旧居住区 ” ， 占比约 21%； 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 已投资的城市更新项目类型 主要为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 41%， 其次 为 “ 城中村改造 ” ， 占比约 29%； 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 已投资的城市更新项目类型 主要为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 39%， 其次 为 “ 城中村改造 ” ， 占比约 29%； 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 已投资的城市更新项目类型主要 为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 38%， 其次为 “ 城中村改造 ” ， 占比约 38%。 旧工业区改造 37% 城中村改造 33% 旧居住区 16% 旧商业区 14% 城中村改造 34% 旧工业区改造 34% 旧居住区 21% 旧商业区 11% 旧工业区改造 41% 城中村改造 29% 旧商业区 15% 旧居住区 15% 旧工业区改造 39% 城中村改造 29% 旧居住区 18% 旧商业区 14% 城中村改造 37% 旧工业区改造 38% 旧商业区 19% 旧居住区 6% 外来房企相对更多重资产收购改造旧工业区 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 已投资城市更新项目类型分布2 1、整体情况 “ 旧工业区改造 ” 类型中主要以 “ 工改工 ” 为主 ， 占比 约 39%， “ 工改保 ” 由于出台政策晚及适用性较少等因 素 ， 占比最低 ， 约占 9%。 2、 本地房企情况 “ 旧工业区改造 ” 类型中主要以 “ 工改工 ” 为 主 ， 占比约 39%， “ 工改商 ” 、 “ 工改居 ” 最 低 ， 占比约 19%。 3、 外地房企情况 “ 旧工业区改造 ” 类型中主要以 “ 工改工 ” 为 主 ， 占比约 55%， “ 工改居 ” 最低 ， 占比约 5%。 4、 全国百强房企情况 “ 旧工业区改造 ” 类型中主要以 “ 工改工 ” 为 主 ， 占比约 48%， “ 工改居 ” 与 “ 工改保 ” 最 低 ， 分别占比约 8%。 5、 金融机构情况 “ 旧工业区改造 ” 类型中主要以 “ 工改工 ” 为 主 ， 占比约 23%， “ 工改商 ” 最低 ， 占比约 11%。工改工 39% 工改综合 19% 工改商 17% 工改居 16% 工改保 9% 工改工 39% 工改综合 23% 工改商 19% 工改居 19% 工改工 55% 工改商 20% 工改保 10% 工改综合 10% 工改居 5% 工改工 48% 工改商 24% 工改综合 12% 工改居 8% 工改保 8% 工改工 23% 工改居 22% 工改保 22% 工改综合 22% 工改商 11% 外来房企布局工改工比例较大， 金融机构布局工改类型更均衡 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 已投资项目进度分布3 1、整体情况 调研企业中 ， 已投资的城市更新项目主要还处于 “ 拟申 报或正在申报计划阶段 ” ， 项目占比约 22.09%， 投资 建完项目 “ 售罄阶段 ” 最少 ， 占比约 2.45%。 但投资 “ 过四会上平台 ” 、 计划立项 、 规划审批通过及实施主 体确认等各阶段项目合计近半 ， 行业热衷投资成熟项目 。 2、 本地房企情况 本地房企已投资的城市更新项目主要还处于 “ 拟申报或正在申报计划阶段 ” ， 占比约 20.48%， 投资建完项目 “ 售罄阶段 ” 、 “ 工程 规划审批 ” 最少 ， 占比约 3.61%。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 已投资的城市更新项目主要 还处于 “ 拟申报或正在申报计划阶段 ” ， 项目 占比约 23.64%， 投资建完项目 “ 售罄阶段 ” 最 少 ， 占比约 1.82%。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 已投资的城市更新项目主要 还处于 “ 拟申报或正在申报计划阶段 ” ， 项目 占比约 18.52%， 投资建完项目 “ 售罄阶段 ” 最 少 ， 占比约 1.23%。 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 已投资的城市更新项目主要还处 于 “ 拟申报或正在申报计划阶段 ” ， 项目占比 约 24%， 投资建完项目 “ 售罄阶段 ” 没有 。 外来房企和金融机构投资项目进度相较本地房企滞后 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2019年投资意向4 1、整体情况 调研企业中 ， 行业观望情绪浓厚 ， 持观望态度企业合计 占比 56%， 但仍有 36%企业愿意 “ 加强投资 ” 。 2、 本地房企情况 本地房企 2019年投资意向以观望为主 ， 但亦有 32%本地房企希望 “ 加强投资 ” 。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 2019年投资意向为 “ 加强投 资 ” ， 占比约 48%， 其次为 “ 观望 ， 有好项目 才会考虑投资 ” ， 占比约 47%。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 2019年投资意向为 “ 观望 ， 有好项目才会考虑投资 ” ， 占比约 48%， 其次 为 “ 加强投资 ” ， 占比约 47%。 5、 金融机构情况 金融机构对于城市更新投资态度相对悲观 ， 一 半机构观望 ， 近 1/3企业 “ 寻求退出 ” 。 观望，有好项目才会考 虑投资 加强投资 观望，有政策利好才会 考虑投资寻求退出 调整换仓 加强投资 观望，有好项目才会 考虑投资 观望，有政策利好才 会考虑投资调整换仓 寻求退出 加强投资 观望，有好项目才会 考虑投资 观望，有政策利好才 会考虑投资调整换仓 寻求退出 加强投资 观望，有好项目才 会考虑投资 观望，有政策利好 才会考虑投资调整换仓 寻求退出 加强投资 观望，有好项 目才会考虑投 资 观望，有政策 利好才会考虑 投资 调整换仓 寻求退出 全行业观望情绪浓厚，金融机构投资情绪相对悲观 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2019年新增投资区域分布意向5 1、整体情况 调研企业中 ， 受大湾区规划影响 ， 企业更重视深圳中西 部城市更新投资机会 ， 2019年新增城市更新项目投资 意向区域分布为宝安区 ， 意向占比约 15%， 其次为龙岗 区 ， 意向占比约 13%。 2、 本地房企情况 本地房企 2019年新增城市更新项目投资意向区 域分布为宝安区 ， 意向占比约 16%， 其次为龙 岗区和龙华区 ， 意向占比分别为 15%和 14%。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 2019年新增城市更新项目投 资意向区域分布为宝安区 ， 意向占比约 15%， 其次为龙岗区和南山区 ， 意向占比约 12%。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 2019年新增城市更新项目投 资意向区域分布为宝安区 ， 意向占比约 15%， 其次为龙岗区 ， 意向占比约 13%。 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 2019年新增城市更新项目投资意 向区域分布为宝安区和龙华区 ， 意向占比各约 14%。 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 福田区 罗湖区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 0% 5% 10% 15% 20% 大湾区！中西部！ 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2019年新增投资项目意向6 1、整体情况 调研企业中 ， 2019年新增城市更新项目意向投资类型 主要为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 29%， 其次为 “ 城中 村改造 ” ， 占比约 28%。 受新政策利好 ， 市场开始关注 投资土地整备利益统筹项目 。 2、 本地房企情况 本地房企 2019年新增城市更新项目意向投资类 型主要为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 30%， 其 次为 “ 城中村改造 ” ， 占比约 23%。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 2019年新增城市更新项目意 向投资类型主要为 “ 城中村改造 ” ， 占比约 29%， 其次为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 25%。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 2019年新增城市更新项目意 向投资类型主要为 “ 旧工业区改造 ” ， 占比约 29%， 其次为 “ 城中村改造 ” ， 占比约 28%； 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 2019年新增城市更新项目意向投 资类型主要为 “ 旧工业区改造 ” 与 “ 城中村改 造 ” ， 各占比约 40%； 城中村改造 28% 旧商业区 11% 旧居住区 15% 旧工业区改造 29% 土地整备 利益统筹项目 17% 城中村改造 23% 旧商业区 13% 旧居住区 17% 旧工业区改造 30% 土地整备利益统 筹项目 17% 城中村改造 29% 旧商业区 12% 旧居住区 14% 旧工业区改造 25% 土地整备利 益统筹项目 20% 城中村改造 28% 旧商业区 11% 旧居住区 15% 旧工业区改造 29% 土地整备利 益统筹项目 17% 城中村改造 40% 旧工业区改造 40% 旧居住区 10% 土地整备 利益统筹项目 10% 市场对土地整备利益统筹关注热度提升 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2019年新增投资项目意向6 1、整体情况 投资类型意向为 “ 旧工业区改造 ” 中 ， “ 工改居 ” 意向 最大 ， 占比约 34%。 受政策利空影响 ， “ 工改工 ” 投资 意向最小 ， 占比约 10%。 2、 本地房企情况 投资类型意向为 “ 旧工业区改造 ” 中 ， “ 工改 居 ” 意向最大 ， 占比约 27%， “ 工改保 ” 意向 最小 ， 占比约 10%。 3、 外地房企情况 投资类型意向为 “ 旧工业区改造 ” 中 ， “ 工改 居 ” 意向最大 ， 占比约 39%， “ 工改工 ” 投资 意向大幅萎缩 ， 占比约 4%。 4、 全国百强房企情况 投资类型意向为 “ 旧工业区改造 ” 中 ， “ 工改 居 ” 意向最大 ， 占比约 36%， “ 工改商 ” 意向 最小 ， 占比约 6%。 5、 金融机构情况 投资类型意向为 “ 旧工业区改造 ” 中 ， “ 工改 居 ” 意向最大 ， 占比约 40%， “ 工改商 ” 意向 最小 ， 占比约 10%。 工改工 10% 工改商 19% 工改居 34% 工改保 13% 工改综合 24% 工改工 20% 工改商 20% 工改居 27% 工改保 10% 工改综合 23% 工改工 4% 工改商 22% 工改居 39% 工改保 14% 工改综合 21% 工改工 6% 工改商 22% 工改居 36% 工改保 14% 工改综合 22% 工改商 10% 工改居 40% 工改保 20% 工改综合 30% 工改工投资意向骤降，回归产业已成必然 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2019年新增投资项目节点预期7 1、整体情况 调研企业中 ， 2019年新增城市更新项目预期投资节点 主要为 “ 已列入城市更新计划阶段 ” ， 占比约 26.76%， 其次为 “ 已批城市更新规划阶段 ” ， 占比约 18.31%。 由于城市更新不确定性增强 ， 市场投资计划立项前项目 意向大幅减弱 ， 行业投资偏好趋向成熟项目 。 2、 本地房企情况 本地房企 2019年新增城市更新项目预期投资节 点主要为 “ 已列入城市更新计划阶段 ” 和 “ 拟 申报或正在申报城市更新计划 ” ， 各占比约 23.53%。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 2019年新增城市更新项目预 期投资节点主要为 “ 已列入城市更新计划阶 段 ” ， 占比约 29.03%， 其次为 “ 已批城市更新 规划阶段 ” ， 占比约 19.35%。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 2019年新增城市更新项目预 期投资节点主要为 “ 已列入城市更新计划阶 段 ” ， 占比约 28.13%， 其次为 “ 已批城市更新 规划阶段 ” ， 占比约 21.88%。 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 2019年新增城市更新项目预期投 资节点主要为 “ 已列入城市更新计划阶段 ” 与 “ 已列入城市更新规划阶段 ” ， 各占比约 33.33%， 其次为 “ 拟申报或正在申报城市更新 计划 ” 与 “ 实施主体确认 ” ， 各占比约 16.67%。 成本相对下降、熟化能力较强， 本地房企仍有较高意愿投资开发未立项项目 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 投资城市更新遇到哪些问题8 1、整体情况 调研企业中 ， 针对投资城市更新项目遇到的 11大问题中 ， 主要集中为 “ 政策规划调整预期不明朗 ” 、 “ 合法权属 比例不足 ” 、 “ 周期长 ， 投资风险不可控 ” ， 反馈程度 集中度合计约 48%， 其他问题集中度不高 ， 基本在预期 内 。 2、 本地房企情况 本地房企投资城市更新项目遇到最大的问题主 要集中为 “ 政策规划调整预期不明朗 ” ， 反馈 程度集中度约 19%， 其次是 “ 合法权属比例不 足 ” ， 集中度约 16%。 3、 外地房企情况 在深外地房企中 ， 投资城市更新项目遇到最大 的问题主要集中为 “ 政策规划调整预期不明 朗 ” ， 反馈程度集中度约 20%， 其次是 “ 周期 长 ， 投资风险不可控 ” ， 集中度约 16%。 4、 全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 投资城市更新项目遇到最大 的问题主要集中为 “ 政策规划调整预期不明 朗 ” ， 反馈程度集中度约 20%， 第二大问题集 中在 “ 周期长 ， 投资风险不可控 ” ， 反馈程度 集中度约 16%。 5、 金融机构情况 金融机构中 ， 投资城市更新项目遇到最大的问 题主要集中为 “ 政策规划调整预期不明朗 ” 、 “ 拆迁困难 ” 与 “ 周期长 ， 投资风险不可控 ” ， 反馈程度集中度各约 21%。 20% 13% 6% 3% 14% 8% 4% 3% 8% 6% 16% 政策规划调整预期不明朗 合法权属比例不足 不在十三五拆除重建区范围 缺乏产业落地资源 拆迁困难 专项规划审批预期不理想 项目中早期融资困难 集体资产平台交易不顺畅 规划冲突问题 专业人才不足 周期长，投资风险不可控 19% 16% 6% 2% 11% 6% 4% 4% 11% 7% 14% 政策规划调整