固收收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 2021 年以来 全国各区域 土地市场表现如何 ？ 证券 研究报告 2021 年 05 月 21 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号： S1110516090003 谭逸鸣 联系人 近期 报告 1 固定收益：债务率的合意区间是多 少？ -城投专题 2021-05-19 2 固定收益：未来基建能好么？ -宏 观经济专题 2021-05-18 3 固定收益： 4 月：谁在买利率？ -2021 年 4 月中债登和上清所托管数据点评 2021-05-17 土地市场定期报告 各省披露的 2021 年预算草案中大多数省份下调了政府性基金预算收入同 比增速（但也有部分省份如天津大幅调升）， 那么地方政府对来年政府性基 金预算收入是如何做预算草案的？ 2021 年一季度各地土地出让情况怎么 样？ 政府性基金预算收入编制需要根据上年度征收任务完成情况和本年度征收 任务及征收标准调整变化情况等确定，支出需要满足以收定支和收支平衡： 各地方政府性基金预算收入做预算草案时，一方面上年度政府性基金收入 征收任务完成情况对政府性基金收入做来年预算的编制有一定参考性， 除 此之外，政府性基金收入列预算草案会考虑本年度征收任务和征收调整变 化情况，那具体会考虑参照什么呢？本年度征收任务除了新增投资支出规 划外是否会考虑省内城投到期回售压力？ 纵向分析来看，各省城投到期回售规模的历年变动趋势与政府性基金预算 收入预算基本相同， 2018 年到 2019 年政府性基金预算收入预算数和到期 回售规模发生同向变化的省份有 20 个， 2019 年到 2020 年有 22 个。大部 分省份保持了政府性基金预算收入预算数和到期回售规模的同向变动，即 大致方向上来看年内城投债到期回售情况是基金征收任务编制的参考之 一。 与此同时， 2021 政府性 基金收入 预算数 同比增速为负的省份中， 2021 年到期回售增长率在 50%以上的省份有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、 浙江、江西，这部分地区到期回售压力较去年同期有所升高。 大部分省市均超额完成政府性基金预算收入预算数， 但 部分省市政府性基 金预算收入预算数与执行的实际收入之间还存在较大差距， 即 每年土地市 场会因各种因素有所波动，对应政府性基金收入实际执行情况会有所出入， 对应地方政府不会完全依据草案中的基金预算收入来进行支出决策，而实 际支出会根据市场情况对基金预算收入进行临时调整，故而我们需要关注 每年的预算调整情况 。 因此，我们进一步对 2021 年以来 各省地市州、区县土地出让金、土地出 让均 价、土地溢价率、土地流派率等方面进行梳理，以观察其区域土地市 场景气度及其影响的偿债能力的边际变化。 从 各省各 地市 州 2021 年 以来的 土地出让数据来看： （ 1）基金预算收入比较高的地级市，主要分布在经济较为发达的华东和华 南地区，这与其所在区位及当地经济发展水平有很大关系。 体现在出让金 规模和成交均价两方面，区位土地出让出现“强者愈强”的分化 ，华东华 南地区土地出让维持相对活跃，整体成交情况良好。而地市土地出让规模 较低的区域，比如东北、西北、华北、华中等地区，土地出让市场景气度 较去年同期有所下浮。但西南地区各地市土地 出让情况缓慢升温。 （ 2）华东、西南、华中和华南地区土地流拍率上行地市占比较高，其中， 西南地区流拍率增加的地市中，大部分增长超过了 50%。一方面，增长较 快的流拍率可能说明华东、华南和西南地区的土地供应节奏加快，另一方 面，则可能体现了市场拿地热情的下降。 风险 提示 ： 土地市场表现有所波动、土地购置费出现波动、地产销售超预 期 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 地方政府是如何做预算草案的？ . 5 1.1. 预算草案编制逻辑 . 5 1.2. 政府性基金预算收入与城投债到期回售有无关系？ . 6 1.3. 2021 年各省政府性基金预算收入预算数和年内城投到期回售 . 7 1.4. 历年政府性基金预算收入预算数是否均实际完成了？ . 8 2. 各省内地市州 2021 年以来土地出让情况如何？ . 9 2.1. 全国土地出让情况 . 9 2.2. 华东地区土地出让情况 . 10 2.3. 东北地区土地出让情况 . 14 2.4. 华北地区土地出让情况 . 16 2.5. 西南地区土地出让情况 . 19 2.6. 西北地区土地出让情况 . 22 2.7. 华中地区土地出让情况 . 24 2.8. 华南地区土地出让情况 . 28 3. 江浙区县 2021Q1 土地出让情况如何？ . 30 4. 小结 . 34 图表目录 图 1： 2020 年各省政府性基金预算收入增速存在明显差异且省份间增幅变动明显 . 5 图 2： 2021 年大多数省份下调政府性基金收入预算同比增速 . 5 图 3：预算草案编制逻辑 . 6 图 4：政府性基金预算 草案编制逻辑 . 6 图 5： 2018-2020 年基金预算收入预算数和到期回售变动趋势 . 7 图 6：基金预算收入预算数和到期回售变动率 . 7 图 7： 2020 年政府性基金预算收入预算数、到期回售和广义债务率 . 7 图 8：到期回售和政府性基金预算收入预算数 . 8 图 9： 2021 年到期回售和政府性基金预算收入增长率 . 8 图 10： 2018-2020 年基金收入预算数与实际数的差值 . 9 图 11： 2018-2020 年基金预算数与实际数的差值占预算数比重 . 9 图 12： 2021 年 1 季度全国土地出让金概况 . 9 图 13： 2021 年 1 季度土地成交均价概况 . 9 图 14： 2021 年 1 季度土地出让金全国前 50 名地市 . 10 图 15： 2021 年 4 月份土地出让金全国前 50 名地市 . 10 图 16： 2021 年 1 季度土地成交均价全国前 50 名地市 . 10 图 17： 2021 年 4 月份土地成交均价全国前 50 名地市 . 10 图 18： 2021 年 1 季度华东地区土地出让金概况 . 11 图 19： 2021 年 1-4 月华东地区土地出让金明细 . 11 图 20： 2021 年 Q1 华东地区成交均价概况 . 12 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图 21： 2021 年 1-4 月华东地区成交均价明细 . 12 图 22： 2021 年 1 季度华东地区溢价率概况 . 13 图 23： 2021 年 1-4 月华东地区溢价率明细 . 13 图 24： 2021 年 1 季度华东地区流拍率概况 . 13 图 25： 2021 年 1-4 月华东地区流拍率明细 . 13 图 26： 2021 年 1 季度东北地区土地出让金概况 . 14 图 27： 2021 年 1-4 月东北地区土地出让金明细 . 14 图 28： 2021 年 1 季度东北地区土地成交均价概况 . 15 图 29： 2021 年 1-4 月东北地区土地成交均价明细 . 15 图 30： 2021 年 1 季度东北地区土地溢价率概况 . 15 图 31： 2021 年 1-4 月东北地区土地溢价率明细 . 15 图 32： 2021 年 1 季度东北地区土地流拍率概况 . 16 图 33： 2021 年 1-4 月东北地区土地流拍率明细 . 16 图 34： 2021 年 1 季度华北地区土地出让金概况 . 17 图 35： 2021 年 1-4 月华北地区土地出让金明细 . 17 图 36： 2021 年 1 季度华北地区土地成交均价概况 . 17 图 37： 2021 年 1-4 月华北地区土地成交均价明细 . 17 图 38： 2021 年 1 季度华北地区土地溢价率概况 . 18 图 39： 2021 年 1-4 月华北地区土地溢价率明细 . 18 图 40： 2021 年 1 季度华北地区土地流拍率概况 . 18 图 41： 2021 年 1-4 月华北地区土地流拍率明细 . 18 图 42：天津市 2021 年 1 季度各区县土地出让情况 . 19 图 43： 2021 年 1 季度西南地区土地出让金概况 . 20 图 44： 2021 年 1-4 月西南地区土地出让金明细 . 20 图 45： 2021 年 1 季度西南地区土地成交均价概况 . 20 图 46： 2021 年 1-4 月西南地区土地成交均价明细 . 20 图 47： 2021 年 1 季度西南地区土地溢价率概况 . 21 图 48： 2021 年 1-4 月西南地区土地溢价率明细 . 21 图 49： 2021 年 1 季度西南地区土地流拍率概况 . 21 图 50： 2021 年 1-4 月西南地区土地流拍率明细 . 21 图 51： 2021 年 1 季度西北地区土地出让金概况 . 22 图 52： 2021 年 1-4 月西北地区土地出让金明细 . 22 图 53： 2021 年 1 季度西北地区土地成交均价概况 . 23 图 54： 2021 年 1-4 月西北地区土地成交均价明细 . 23 图 55： 2021 年 1 季度西北地区土地溢价率概况 . 24 图 56： 2021 年 1-4 月西北地区土地溢价率明细 . 24 图 57： 2021 年 1 季度西北地区土地流拍率概况 . 24 图 58： 2021 年 1-4 月西北地区土地流拍率明细 . 24 图 59： 2021 年 1 季度华中地区土地出让金概况 . 25 图 60： 2021 年 1-4 月华中地区土地出让金明细 . 25 图 61： 2021 年 1 季度华中地区土地成交均价概况 . 26 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图 62： 2021 年 1-4 月华中地区土地成交均价明细 . 26 图 63： 2021 年 1 季度华中地区土地溢价率概况 . 27 图 64： 2021 年 1-4 月华中地区土地溢价率明细 . 27 图 65： 2021 年 1 季度华中地区土地流拍率概况 . 27 图 66： 2021 年 1-4 月华中地区土地流拍率明细 . 27 图 67： 2021 年 1 季度华南地区土地出让金概况 . 28 图 68： 2021 年 1-4 月华南地区土地出让金明细 . 28 图 69： 2021 年 1 季度华南地区土地成交均价概况 . 29 图 70： 2021 年 1-4 月华南地区土地成交均价明细 . 29 图 71： 2021 年 1 季度华南地区土地溢价率概况 . 29 图 72： 2021 年 1-4 月华南地区土地溢价率明细 . 29 图 73： 2021 年 1 季度华南地区土地流拍率概况 . 30 图 74： 2021 年 1-4 月华南地区土地流拍率明细 . 30 图 75：浙江省各区县土地出让金情况 . 31 图 76：浙江省各区县土地成交均价 情况 . 32 图 77：江苏省各区县土地出让金情况 . 33 图 78：江苏省各区县土地成交均价情况 . 34 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 2020 年全国政府性基金收入表现仍较坚挺，增速达到 10.6%，但分化也明显，而在各省披 露的 2021 年预算草案中大多数省份下调了政府性基金预算 收入 同比增速（ 但 亦有天津、 青海大幅上调预算）， 那么地方政府对来年政府性基金 预算 收入是如何做 预算草案的？ 2021 年 以来 各地土地出让情况怎么样？ 我们由此开始 定期 对全国各区域土地市场情况进行跟踪 整理 ，从而进一步评估各区域偿债 能力的边际变化。 图 1： 2020 年各省政府性基金预算收入增速存在明显差异且省份间 增幅变动明显 图 2： 2021 年大多数省份下调 政府性 基金收入预算同比增速 资料来源： Wind，天风证券研究所 注：横坐标按照 2020 年政府性基金预算收入规模排序 资料来源： Wind，天风证券研究所 1. 地方政府是如何做预算草案的？ 1.1. 预算草案编制逻辑 财政预算是经法定程序批准的具有法律效力的政府年度财政收支计划，反应政府未来一个 财政年度内的收支状况计划 ，包括“四本账”，即包括一般公共预算、政府性基金预算、 国有资本经营预算、社会保险基金预算。 从预算管理职权上 ，国家实行一级政府一级预算，设立中央，省、自治区、直辖市，设区 的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区，乡、民族乡、镇五级预算。全国预算 由中央预算和地方预算组成。地方预算由各省、自治区、直辖市总预算组成。 预算编制 的流程 为预算 草案 编制 -预算审查和批准 -预算执行 -预算调整。 预 算编制是 各级 政府 根据年度 经济社会发展目标、国家宏观调控总体要求和跨年度预算平衡的需要，参考 上一年预算执行情况、有关支出绩效评价结果和本年度收支预测 ，按照规定程序征求各方 面意见后，进行编制。 总结来看， 预算 编制 可以拆分为两个模块， 主要包括 七个要素 ： （ 1） 经济发展社会目标； （ 2）计划年度主要预算指标 ；（ 3） 跨年度预算平衡的需要 ； （ 4）上年度预算执行情况； （ 5） 有关支出绩效评价结果 ；（ 6）影响下年度预算收支的各种有利和不利因素，如价格变动、 工资调整、税率升降等；（ 7）历年预算收支规律。 其中，计划年度主要预算指标是由下至上，由各个省、自治区直辖市和中央各部门提出年 度预算建议数，财政部考虑预算建议数综合平衡后，根据国家宏观调控总体要求，拟定预 算指标然后逐级下达的。 -150 % -12 5 % -100 % -75 % -50% -25 % 0% 25% 50% 75% 100 % 江 苏 浙 江 广 东 山 东 四 川 河 南 福 建 湖 南 河 北 湖 北 上 海 安 徽 江 西 重 庆 北 京 陕 西 贵 州 广 西 云 南 辽 宁 山 西 吉 林 天 津 内 蒙 古 甘 肃 新 疆 海 南 黑 龙 江 宁 夏 青 海 西 藏 增速变动 2019 年增速 2020 年增速 - 9 0 % - 6 0 % - 3 0 % 0% 3 0 % 6 0 % 9 0 % 1 2 0 % -60% -40 % -20% 0% 20% 40% 60% 80% 江 西 吉 林 四 川 广 东 宁 夏 江 苏 上 海 新 疆 甘 肃 黑 龙 江 西 藏 重 庆 福 建 浙 江 湖 南 辽 宁 贵 州 海 南 北 京 山 东 广 西 陕 西 河 北 安 徽 云 南 湖 北 河 南 青 海 天 津 差值（ 2021 - 2 0 2 0 ，右） 2020 年政府性基金收入增速 2021 年政府性基金收入增速（较 2 0 2 0 年实际收入） 2021 年一般预算收入增速（较 2 0 1 9 年实际收入） 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 图 3：预算草案编制逻辑 资料来源： 预算法 ，天风证券研究所 而 政府性基金预算是对依照法律、行政法规的规定在一定期限内向特定对象征收、收取或 者以其他方式筹集的资金，专项用于特定公共事业发展的收支预算 。 政府性 基金预算编制遵循 “以收定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年安排使用” 的 原则 ， 内容包括年度基金收入预算与基金支出预算，以前年度基金结余也应在基金预算中 反映。 政府性 基金收入 预算数是 会 根据 上年度征收任务完成情况和本年度征收任务及征收标准 调整变化情况 等确定； 对应 政府性 基金支出 则 需要满足以收定支 和 收支平衡， 根据 政府性 基金收入情况，按规定的用途、支出范围和支出标准编列 。 图 4：政府性基金预算草案编制逻辑 资料来源： 政府性基金预算管理办法 ，天风证券研究所 各地方 政府性基金预算收入 做 预算 草案时 ， 一方面上年度 政府性 基金 收入 征收任务完成情 况对 政府性 基金收入 做 来年 预算的编制有一定参考性 ， 除此之外 更重要的， 政府性基金 收 入列预算草案会考虑本 年度 征收任务和征收调整变化情况，那具体会考虑参照什么呢？ 1.2. 政府性基金预算 收入 与 城投债 到期回售有 无 关系？ 在当前财税体制之下，土地财政无疑是各省财力的重要支柱，对应也是城投平台最主要的 实际财政偿债资金来源 （一般预算体系更多是保基层、保民生、保运转） ，地方政府每年 做政府性预算收入的预算草案时是否有对应考虑年内区域城投到期回售压力 （当年投资建 设支出规划也是重要考虑） ？ 我们观察历史数据 印证 ， 纵向 来看， 各省城投债年度 到期回售规模的历年变动 趋势 与 政府 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 性 基金预算收入 预算数 基本相同 ： 2018-2019 年政府性基金预算收入 预算数 和到期回售规 模发生同向变化的省份有 20 个 ， 2019-2020 年有 22 个 。 大部分省 份 保持了政府性基金预 算收入预算数和到期回售规模的同向变动 ，即 从结果上来看， 历年各省 做土地出让计划 是 有考虑区域 内城投 偿债压力的 。 注：广义债务率 =（政府债券余额 +城投有息债务） /总财力，其中总财力 =一般预算收入 + 政府性基金收入 +中央转移性收入 图 5： 2018-2020 年基金预算收入 预算数 和到期回售变动趋势 图 6： 基金预算收入预算数和到期回售变动 率 资料来源： 各地级市政府网站， Wind，天风证券研究所 注： 各省份柱状图从左向右依次为 2019 年、 2020 年、 2021 年 资料来源： 各地级市政府网站， Wind，天风证券研究所 图 7： 2020 年政府性基金预算收入预算数、到期回售和广义债务率 资料来源：各地级市政府网站， wind，天风证券研究所 注：横坐标按照 2020 年政府性基金预算收入预算数与到期回售的差值排序 1.3. 2021 年各省政府性基金预算收入预算数和年内城投到期回售 从各省 2021 年政府性基金预算收入预算数来看，多数地方预计 2021 年土地出让收入普 遍有所下降。 而 2021 年政府性基金收入 预算数 出现同比增长的省市有 9 个 ，包括天津、 青海、陕西、福建、广西、贵州、云南、湖北及河北 （或对应有考虑年内区域偿债压力） ； 其余 20 个省市公布的增速出现下跌。 - 1, 000 . 00 2, 000 . 00 3, 000 . 00 4, 000 . 00 5, 000 . 00 6, 000 . 00 7, 000 . 00 8, 000 . 00 9, 000 . 00 10, 00 0. 00 (1) 999 1,9 99 2 ,9 9 9 3,9 99 4,9 99 5,9 99 6 ,9 9 9 7,9 99 安 徽 北 京 福 建 甘 肃 广 东 广 西 贵 州 海 南 河 北 河 南 黑 龙 江 湖 北 湖 南 吉 林 江 苏 江 西 辽 宁 内 蒙 古 宁 夏 青 海 山 东 山 西 陕 西 上 海 四 川 天 津 西 藏 新 疆 云 南 浙 江 重 庆 政府性基金预算收入预算数（亿元） 到期回售（右轴） 亿亿 政府性基金预算收入预 算数2 0 1 8 - 2 0 1 9 到期回售2 0 1 8 - 2 0 1 9 政府性基金预算收入预 算数2 0 1 9 - 2 0 2 0 到期回售2 0 1 9 - 2 0 2 0 贵州 32.94% -1.93% 69.59% -13.84% 吉林 0.20% 9.85% 44.21% 18.70% 重庆 -11.43% 24.19% 36.45% 6.84% 甘肃 19.13% 47.82% 30.99% -14.89% 湖南 90.78% -10.35% 27.05% 28.38% 辽宁 18.70% -47.84% 24.92% 14.91% 山西 38.07% 6.67% 24.78% 129.49% 天津 24.62% 38.56% 24.62% 35.17% 山东 42.82% 3.32% 24.42% 44.38% 海南 -1.54% -26.29% 20.24% 97.02% 江苏 18.19% 36.60% 17.70% 16.13% 内蒙古 73.34% -8.25% 17.70% 15.20% 浙江 49.24% 9.66% 16.35% 21.26% 西藏 -41.03% 11.95% 河南 44.75% 49.18% 11.44% 11.28% 四川 113.56% 26.60% 10.64% -5.35% 上海 4.91% 19.34% 10.38% 24.93% 河北 21.53% -50.00% 8.28% 129.19% 宁夏 16.85% 29.97% 8.01% 52.49% 黑龙江 5.49% -59.78% 6.76% 111.43% 广西 78.48% 39.54% 6.02% 22.64% 安徽 23.56% 4.70% 24.52% 广东 35.71% 16.82% 3.82% 42.67% 福建 25.29% 4.03% 3.38% 51.90% 北京 8.37% 51.87% 1.73% 42.31% 青海 25.51% -68.09% 1.62% 29.51% 江西 60.64% 54.54% -0.09% 57.60% 湖北 42.20% 10.73% -0.73% 32.25% 云南 145.61% 40.30% -8.27% 40.58% 陕西 126.06% 10.91% -23.42% 0.15% 新疆 83.62% -29.29% -32.75% 35.71% 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 而 在 政府性 基金收入 预算苏 同比增速为负的省份中， 2021 年 城投债 到期回售增长率 较高 （ 在 50%以上 ）的 省份有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、浙江、江西，这部分地区到期 回售压力较去年同期有所升高。 图 8：到期回售和政府性基金预算收入预算数 图 9： 2021 年到期回售和政府性基金预算收入增长率 资料来源：各地级市政府网站， Wind，天风证券研究所 资料来源：各地级市政府网站， Wind，天风证券研究所 1.4. 历年 政府性基金 预算收入 预算 数 是否 均 实际 完成了？ 那么对于大幅调升政府性基金收入预算数的省份而言，年内是否能实际完成？我们观察历 史完成情况来看： 大部分省市均 超额 完成 政府性 基金预算收入 预算数 ， 部分省市政府性基金预算收入 预算数 与执行的实际收入之间存在较大差距。 2020 年，仅有三个省份没有完成基金预算收入 预 算数 ，分别为天津、河南和湖北，三者之中天津较为突出， 政府性 基金预算收入 预算数 和 实际收入的差值达到 -905.07 亿（土地市场景气度较差） ，而 2021 年天津市政府性基金收 入预算数较去年增长 68%，考虑到年内较大的到期回售压力，天津市积极供地盘活，实际 出 让情况还需跟踪评估 。 （ 1） 进一步 考虑历史年度 政府性 基金 收入 预算 数 完成 比例 情况， 2019 年，有 五 个省份没 有完成基金预算收入预算数，分别为天津、 新疆、宁夏、陕西和湖北， 2018 年 仅 有三个省 份没有完成，分别为天津、宁夏和海南。 其中天津 连续 三年没有完成预算数， 18 年到 20 年的完成比例为 99%、 98%和 50%。 （ 2） 考虑 差值 相对规模， 去除掉规模效应后， 政府性 基金预算收入 预算数 与实际收入之 间的差值占预算收入比重 较高的 8 个省份 分别为四川、江西、西藏、上海、吉林、陕西、 广东、浙江 ， 其中四川基金预算收入与实际收入之间的差距较大，三年 均 在 75%以上 ，这 些省份 政府土地出让完成情况较好； 而天津、河南、湖北、青海、河北、宁夏、贵州等省 份整体土地出让收入完成情况较差（尤其是 2020 年）， 因此对应 需关注 其 年内区域土地市 场景气度的变化 ，跟踪数据从而合理评估其 2021 年政府性基金收入预算数的完成情况 。 2019 2020 2021 2019 2020 2021 江苏 5,802.95 6,739.20 9,839.58 7,330.00 8,627.42 9,663.70 浙江 1,554.62 1,885.07 3,018.08 6,912.00 8,042.00 9,663.00 广东 1,332.95 1,901.74 2,551.20 5,886.85 6,112.00 8,642.42 山东 1,213.74 1,752.42 2,450.27 5,248.47 6,530.38 6,915.00 河南 741.94 825.66 1,301.93 3,640.40 4,057.00 3,783.50 福建 770.81 1,170.84 1,407.75 2,501.00 2,585.48 3,648.47 河北 185.15 424.35 727.77 2,992.30 3,240.10 3,281.30 湖北 650.44 860.21 1,433.21 3,488.20 3,462.65 3,274.30 湖南 907.18 1,164.63 2,109.01 2,229.80 2,833.00 3,225.50 安徽 656.39 817.32 1,351.03 2,673.60 2,799.20 3,064.40 上海 628.79 785.52 1,022.13 1,961.90 2,165.50 3,002.70 四川 1,006.68 952.87 1,966.20 2,350.00 2,600.00 2,933.50 陕西 816.03 817.23 904.91 1,898.10 1,453.60 2,279.80 贵州 510.76 440.08 949.22 1,127.40 1,912.01 2,112.83 北京 1,530.91 2,178.69 2,218.73 2,085.00 2,121.10 2,071.90 重庆 953.29 1,018.54 1,685.68 1,550.00 2,115.00 2,020.00 广西 783.30 960.63 1,036.38 1,417.52 1,502.83 2,002.20 江西 517.79 816.01 1,234.68 1,760.30 1,758.68 1,779.00 云南 1,050.88 1,477.29 1,248.09 1,427.00 1,309.00 1,598.40 天津 1,169.10 1,580.25 2,186.67 1,458.00 1,817.00 1,535.76 辽宁 359.28 412.87 203.98 875.50 1,093.70 1,243.30 吉林 298.80 354.67 243.83 484.38 698.52 930.70 甘肃 226.14 192.48 251.80 406.60 532.60 595.30 内蒙古 233.70 269.23 178.10 474.60 558.60 528.50 海南 25.67 50.57 23.43 382.50 459.90 520.00 新疆 298.09 404.53 703.18 639.00 429.70 449.10 黑龙江 105.73 223.54 158.76 347.80 371.30 387.50 宁夏 50.30 76.70 58.10 145.40 157.05 153.90 青海 51.81 67.10 59.25 104.80 106.50 138.20 西藏 13.00 52.00 48.86 54.70 74.40 山西 241.96 555.28 585.48 739.35 922.57 到期回售（亿元） 政府性基金预算收入预算数（亿元） 2 0 2 1 年到期回售增长率 2 0 2 1 年政府性基金预算收入增 长率（较2 0 2 0 年实际收入） 天津 38.37% 68.41% 青海 -11.70% 29.77% 陕西 10.73% 8.32% 福建 20.23% 6.38% 广西 7.89% 3.26% 贵州 115.70% 3.21% 云南 -15.52% 2.56% 湖北 66.61% 1.39% 河北 71.50% 1.27% 河南 57.68% 0.84% 广东 34.15% 0.00% 海南 -53.67% -0.50% 安徽 65.30% -2.55% 湖南 81.09% -3.89% 宁夏 -24.25% -4.29% 山东 39.82% -5.00% 上海 30.12% -5.43% 辽宁 -50.59% -8.00% 甘肃 30.82% -8.30% 吉林 -31.25% -8.86% 北京 1.84% -10.59% 黑龙江 -28.98% -13.77% 浙江 60.10% -14.89% 江苏 46.01% -14.93% 西藏 300.00% -15.45% 内蒙古 -33.85% -19.49% 新疆 73.83% -24.06% 四川 106.34% -38.62% 江西 51.31% -42.64% 重庆 65.50% 山西 5.44% 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 图 10： 2018-2020 年基金 收入 预算 数 与实际 数 的差值 图 11： 2018-2020 年基金预算 数 与实际 数 的差值占预算 数 比重 资料来源： 各地级市政府网站 、 Wind，天风证券研究所 注：横坐标按 2020 年政府性基金预算 收入预算数 与实际 数 的差值规模排序 资料来源： 各地级市政府网站， Wind，天风证券研究所 2. 各省内地市州 2021 年以来 土地出让情况如何？ 2.1. 全国 土地出让情况 进一步来看，我们梳理跟踪 2021Q1 和 2021 年 4 月 各省各地市州、区县土地出让情况。 2021 年第一季度，全国土地出让金情况 中， 华东地区 仍 较为突出，土地出让金前 10 名地 市中仅有广州市、成都市位于华东地区之外 ，其中杭州市实现土地出让金 780.59 亿元 ，同 比增长 51.88%，较第二名宁波市高 出 417.34 亿元。 讨论土地成交均价分布格局，前 10 名地市 在七大区划中的五个均有涉及，华东、华南地 区相对密集。 其中， 杭州市、温州市、南京市、金华市位于华东地区，深圳市、广州市、 东莞市位于华南地区，西宁市位于西北地区，郑州市位于华中地区，成都市位于西南地区 。 杭州市土地成交均价 在全国地市中最高， 为 21785.39 元 / ，同比增长 41.87%。 2021 年 4 月份，土地出让金 较高的地级市 依旧 集中在 华东地区，但高位名次有所 变化： 广州实现土地出让金 941.25 亿元，位居第一，而杭州有所降低。 注： 下文 地市级土地出让 分析 因为数据可得性和可比性原因没有纳入西藏自治区、 4 个直 辖市 、 2 个特别行政区、以及部分省市个别地市 。区划整体数据采用省级数据进行计算， 与图表展示数据有一定出入 。 图 12： 2021 年 1 季度全国土地出让金概况 图 13： 2021 年 1 季度土地成交均价概况 资料来源：中指数据，天风证券研究 资料来源：中指数据，天风证券研究 ( 50 0 .00 ) 0. 00 50 0.0 0 1, 00 0 .00 1, 50 0 .00 2, 00 0 .00 2, 50 0 .00 3, 00 0 .00 3, 50 0 .00 4, 00 0 .00 4, 50 0 .00 四 川 江 西 西 藏 上 海 吉 林 陕 西 广 东 浙 江 新 疆 福 建 江 苏 广 西 山 西 辽 宁 甘 肃 黑 龙 江 云 南 湖 南 内 蒙 古 重 庆 海 南 安 徽 山 东 北 京 贵 州 宁 夏 河 北 青 海 湖 北 河 南 天 津 20 20 20 19 20 18亿元 ( 1.0 0) ( 0 .5 0 ) 0. 00 0. 50 1. 00 1. 50 2. 00 四 川 江 西 西 藏 上 海 吉 林 陕 西 广 东 浙 江 新 疆 福 建 江 苏 广 西 山 西 辽 宁 甘 肃 黑 龙 江 云 南 湖 南 内 蒙 古 重 庆 海 南 安 徽 山 东 北 京 贵 州 宁 夏 河 北 青 海 湖 北 河 南 天 津 2020 2019 2018 % 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 图 14： 2021 年 1 季度土地出让金全国前 50 名地市 图 15： 2021 年 4 月份 土地出让金全国前 50 名地市 资料来源：中指数据，天风证券研究所 资料来源：中指数据，天风证券研究所 图 16： 2021 年 1 季度土地成交均价全国前 50 名地市 图 17： 2021 年 4 月份 土地成交均价全国前 50 名地市 资料来源：中指数据，天风证券研究所 资料来源：中指数据，天风证券研究所 2.2. 华东地区土地出让情况 华东地区 各地市 土地出让 维持相对活跃 ，流拍率降低，整体成交情况良好 ： 关注 省级 层面 ， 2021 年 1 季度， 江浙两省 各 地市平均土地 出让金 高于其他省份，山东省流 拍 情况 在华东地区较为严重 ； 关注地市级 层面 ，杭州市、宁波市和苏州市卖地情况良好， 鹰潭市、衢州市、芜湖市 土地出让金 同比增长迅速，黄山市、舟山市和池州市土地出让情 况 较差 ； 结合债务压力和土地出让情况， 需要关注 绍兴市和嘉兴市 城投债务率 增长快速 ， 并且 第一季度 土地出让金上行幅度超过 50%。 4 月份，华东土地出让金和同比增长地市减 少，但成交均价良好，杭州 4 月份 成交均价和出让金均较低。 2021 年 1 季度， 华东地区 75 个地市中有 42 个土地出让金 同比增长 。 华东地区土地出让 金为 6174.88 亿元， 同比增速录得 29.71%。其中， 鹰潭 市、 衢州 市、 芜湖市、淮南市、淮 安市、马鞍山市、宁波市 上升幅度较大，超过 200%。 样本六省中，浙江省各地市平均土地出让金最高 ， 为 217.85 亿元， 其次为 江苏省 、 山东省 。 华东地区 各地市中， 杭州市土地出让金最高 ，为 780.59 亿元 ，较 同期 增长 51.88%，住宅用 地为 566.64 亿元 ； 宁波 市次之，为 363.25 亿元 ，较 同期 增长 204.79%； 苏州 市第三，为 311.72 亿元 ，较 同期 增长 32.59%。 序号 省份 地市 土地出让金 （亿元） 同比增长率 序号 省份 地市 土地出让金 （亿元） 同比增长率 1 浙江省 杭州市 780.59 51.88% 26 山东省 临沂市 109.21 96.26% 2 浙江省 宁波市 363.25 204.80% 27 江苏省 徐州市 108.61 -19.02% 3 广东省 广州市 347.74 23.99% 28 山东省 青岛市 98.16 -32.47% 4 江苏省 苏州市 311.72 32.59% 29 广东省 惠州市 96.20 63.90% 5 四川省 成都市 285.09 32.25% 30 浙江省 衢州市 93.61 360.90% 6 浙江省 温州市 274.61 18.95% 31 江苏省 常州市 91.70 -6.34% 7 浙江省 金华市 264.83 79.03% 3