中指 研究院 中国房地产指数系统 1 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 【报告要点】 一、 政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控 二、 市场表现： 价格 稳中有升 ， 重点城市成交规模达阶段新高 三、 土地市场： 推地力度仍高于去年同期，市场 热度有所下降 四、 品牌房企： 积极 推盘抢收回款 ，销售业绩持续增长 五、 趋势预判 ： 全国销售规模小幅调整，开发投资额增速 保持 相对高位 【报告正文】 三季度，房地产政策环境 有所转向 ， 中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房 地产作为短期刺激经济的手段， 因城施策、一城一策指导下， 多地升级楼市调控， 以稳定市 场预期；与此同时， 房地产金融监管持续强化，企业端和个人端 资金监管 均有 加强， 市场预 期 逐渐 理性回归。 从 市场表现看 ， 三季度 新房、二手房价格整体稳中有升， 长三角地区新房价格涨幅有所 收窄 。 重点城市商品住宅 销售面积 达 2017年以来季度最高水平，其中 7-8月传统淡季效应 被明显弱化，市场成交规模同比快速回升； 9月 调控政策 逐步显 效 ，需求归于理性 ， 但 珠三 角 地区市场活跃度 仍 较高，成交规模 保持 明显增长 。 住宅用地 推地 量环比减少 ，但 仍高于去 年同期 ， 金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降 。 房企 推盘力度不减， 线上线下齐发力， 积极营销抢收回款， 销售业绩稳步提升 ； 拿地 回归一二线城市， 更加聚焦 热点城市群 。 展望四季度， 宏观经济 稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战， 货币环境 继续 保持定向宽 松， 伴随 房地产金融监管持续强化，楼市调控 效果也将进一步显现， 调控政策继续收紧的空间 在缩小， 全国房地产市场逐渐 回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模 或将有调整，房价 运行整体 以稳为主，房企开工积极性受资金面承压 、销售调整等因素 影响将 有所 减弱，但开发 投资额增速在 施工进程持续深化下 仍有望保持较高水平 。 中指 | 2020年 三季度 中国房地产 市场总结与趋势展望 2020年 9月 30日 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 2 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 一 、 政策环境： 调控政策有所转向，多地收紧楼市调控 与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比， 2020年三季度，房地产调 控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变， 不将房地产作为短期刺激 经济的手段， 措辞更加严厉 ， 并 从多个方面部署调控举措 。 7月以来， 多地 先后收紧调控政 策，以稳定市场预期。 图：中央部署的多项调控举措 资料来源： 中指研究院综合整理 7.24 韩正副总理主持召开的房地产工作座谈会 为下半年调控政策起到关键 性 指导 作用。 会议 强调“ 牢牢坚持 房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持 不将房地产作为短期刺激经 济的手段 ，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差 异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展 ”， 对 下半年 市场 预期 、 后续政策的跟进 等均 起到了 重要 指导 作用。 一方面 ， 房地产金融监管持续强化 ，企业端和个人端均有加强。 监管部门 为限制 房企 融 资设置 “三道红线” ，防范化解房地产金融风险 ，推动行业健康发展， 同时，行业中杠杆水 平不高、财务稳健的地产企业的优势 也将进一步凸显 。 另一方面， 多地收紧楼市调控，保障刚需群体 住房需求 。 7月以来 ，杭州、宁波、深圳、 成都等城市先后收紧调控政策，以稳定市场预期。 从调控内容上看，各地出台的政策主要表 现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场 监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，更多的聚焦在保障刚需群体的住房需求，抑 金融 要实施好房地产 金 融 审慎管理制度， 稳住存量、严控增 量 ，防止资金违规 流入房地产 市场 增强房地产企业融 资的市场化、规则 化和透明度 ， ， 形成重点 房地产企 业资金监测和融资 管理规则 财税 要发挥财税政策作 用，有效调节住房 需求 土地 要抓紧建立住宅用 地市场监测指标体 系，定期公开各地 土地储备和已出让 土地建设进展 情况 要 坚持问题导向， 精准施策， 从源头 上解决问题。 住房 供需矛盾突出的城 市要增加住宅及用 地供应 市场监管 要持续整治房地产 市场乱象，依法有 效查处违法违规 行 为 要整顿规范市场秩 序，做好舆论和预 期引导 因地制宜 推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题 完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度 住房 保障 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 3 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 制投资投机需求。 图： 7月以来多地出台的调控政策 资料来源： 中指研究院综合整理 除收紧政策频出之外，部分城市或地区亦从公积金贷款额度提升、公积金异地信息互认、 人才落户放宽等方面着手，促进各要素更好地自由流动、不断引才 强化城市竞争力 的同时， 也将进一步促进房地产市场的发展。 天津 提出要深入实施“海河英才”行动计划，加大人才 引进力度； 吉林省 全面取消落户限制； 郑州 发布“ 3.0版”人才新政，对不同层次的人才给 予不同额度的首次购房补贴，最高可达 300 万元 ； 上海 扩大人才引进范围， 在沪“世界一 流大学建设高校” 应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户 。 三季度热点城市已先后收紧楼市调控政策，为市场预期的稳定起到积极作用， 展望四 季度， 短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市 政策， 以稳定预期， 但 随着政策效果的 逐步 显现， 政策收紧的空间 已明显 缩小。与此同时， 部分城市将 在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加 大引才力度，放宽落户限制 ，也 将进一步促进房地产市场发展 。 二、 市场表现： 价格 稳中有升 ， 重点城市成交规模 达 阶段新高 百城 新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大 。 根据 中国房地产 指数系统对 100个城市的全样本调查数据显示 ： 2020年 9月，百城新建住宅均价 15643元 /平方米，环比上涨 0.24%，涨幅连续 39个月在 0.6%以内 ， 7月以来房地产调控政策收紧 态势明显，多地调控升级 ， 购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。 累计来看， 2020 调控收紧 限购升级 限购年限增加或限购区域扩围 深圳（落户满三年 ） 宁波（区域扩围 ） 东莞 （ 新增 外地 二手 ） 夫妻离异限购 深圳（ 3 年内） 无锡（ 2 年内） 南京（ 2 年内） 限贷升级 首付比例提升 深圳（非普宅首付比例提升） 税收调节 增值税免征年限提升 深圳（ 2 5 ） 无锡（ 2 5 ） 沈阳（ 2 5 ） 成都（ 2 5 ） 加强市场监管 严禁资金违规流入房地产市场、捂盘惜售、虚假宣传等 深圳 杭州 宁波 南京 郑州 长春 海口 三亚 成都 土地出让条件收紧 网签 “ 三价合一 ” 深圳 无锡 热点楼盘优先无房家庭 深圳 杭州（倾斜比例 80% ） 南京（倾斜比例 30% ） 强调 “ 限房价、竞地价 ” 杭州 无锡 沈阳（溢价率管控 ） 南京 长春 统一税收 杭州（在办理房屋不动产证时缴纳契税） 父母投靠限购 杭州（落户满三年） 无房家庭认定或限定登记项目数 杭州（单身、离异单身） 杭州（意向登记一个项目） 严格落实开发企业购地使用自有资金规定 无锡 南京 无锡（二套首付提升 ） 沈阳（二套首付提升 ） 常州（二套贷款未结清 ） 长春 停止疫情期间纾困政策 商品房预售许可及资金监管 等 方面 无锡 常州 限售 人才或优先购房家庭限售 杭州（ 5 年） 宁波（ 5 年） 新购限售 东莞（ 7 月 25 日后新购限售 3 年 ） 常州（ 4 年） 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 4 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 年 1-9月百城 新建 住宅价格累计上涨 2.46%，涨幅较 去年同期 收窄 0.08个百分点 ，三季度 累计上涨 1.18%，较二季度和去年同期均小幅扩大。 图： 2018年 至 2020年 9月 各 梯队 城市住宅均价 累计涨幅对比图 数据来源： CREIS中指数据 从各 梯队 城市来看， 今年以来 一线城市新建住宅价格 累计涨幅扩大 ， 三四线 代表 城市 涨幅收窄最为明显 。 三季度 ， 一 线 城市 价格 累计 涨幅 较二季度收窄 ， 二 线城市涨幅 小幅扩 大 ： 一线城市 三季度 累计 上涨 0.84%，较 二季度收窄 0.75 个百分点 ； 二线城市 累计 上涨 1.50%， 较 二季度扩大 0.53个百分点 ； 三四线代表城市 累计上涨 1.06%。 从各城市群来看 ， 2020年 1-9月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均 明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平， 亦位居各 主要城市群 首位 。三季度， 长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅 继续 领涨 ，其中长三角部分热点 城市调控政策效果显 现，房价涨幅明显收窄；珠三角 累计涨幅较二季度 有所扩大。 二手住宅价格方面 ，根据中国房地产指数系统对 100个城市二手住宅调查数据， 2020 年 1-9 月 ， 百城二手住宅均价累计上涨 2.11%， 低于新房价格涨幅， 其中三季度百城二手 住宅均价累计 上涨 0.39%，较二季度收窄 0.81个百分点， 7月以来 调控政策不断收紧，市 场观望情绪增加，价格整体保持平稳发展态势。 0.20% 0.58% 2.84% 5.93% 3.82% 2.65% 6.46% 3.03% 1.65% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 20 18 :1 -9 20 19 :1 -9 20 20 :1 -9 20 18 :1 -9 20 19 :1 -9 20 20 :1 -9 20 18 :1 -9 20 19 :1 -9 20 20 :1 -9 一线 二线 三四线 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 5 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图： 2017-2020年 9月 50个代表城市 1商品住宅月度成交面积走势 数据来源： CREIS中指数据 三季度 重点城市 商品住宅市场整体成交规模达 2017年以来季度最高水平，但旺季效应 整体前置，“金九”成色略显不足 。 据初步统计， 2020年 1-9月， 50个代表城市商品住宅 月均成交面积约 2820万平方米，整体仍处 2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至 6%左右。值得关注的是，三季度重点城市商品住宅市场规模恢复节奏加快，整体成交规模 创 2017年以来季度最高水平， 同比增长 约 10%，尤其是 7-8月，在房企持续积极推盘带动 下，叠加政策效果尚未明显显现，需求释放积极性维持高位，淡季效应被明显弱化，成交规 模延续 6月高位水平。进入 9月，一方面，需求经历前几月持续快 速释放后逐步归于平稳； 另一方面，楼市调控持续收紧进一步导致需求释放积极性走弱， 据初步估算， 9月 50个重 点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至 4%左右，绝对规模较 6-8月 有所 回落 。 图： 2019年一季度至 2020年三季度各城市梯队商品住宅月均成交规模及同比走势 数据来源： CREIS中指数据 不同 梯队 城市来看 ， 据初步估算， 2020年三季度， 一线 城市 商品住宅月均成交面积约 81万平方米，同比增长 38.1%，增幅领衔各梯队城市；其中北上广深成交面积同环比均增 长，且同比增幅均在两成以上。 二线 代表 城市 商品住宅月均成交面积约 90万平方米，同比 1 50个代表城市 含一线城市： 北京、上海、广州、深圳 4个城市；二线 城市： 天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南 京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25个城市，主要是各 省会城市和计划单列市；三四线 城市： 三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、 唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21个城市，主要指地级市 。与历史数据不同的是，本报告中杭州统计范围纳入萧山、余 杭；苏州纳入吴江；重庆统计口径由商品房变更为商品住宅；惠州统计范围由惠城区扩展至全市。 0 10 00 2 0 0 0 3 0 0 0 40 00 5 0 0 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 万 平 方 米 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 2017 - 2019 均值 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 20 40 60 80 100 一线 二线 三线 万 平 方 米 月均成交面积（左） 同比（右） 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 6 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 基本持平；内部相对分化，其中成都、青岛等地同比延续增长态势，武汉、重庆市场快速恢 复，成交面积接近去年同期水平，西安市场规模则持续深化调整。 三线 代表城市 商品住宅月 均成交 面积 约 51万平方米， 因代表城市以东部发达城市群热点三四线城市为主，市场普遍 恢复较快，三季度月均成交规模 同比 增长 28%。 图： 2020年 2月以来 50城整体及珠三角、长三角代表城市 2商品住宅周度成交面积走势 数据来源： CREIS中指数据 珠三角代表城市成交规模持续领先增长，长三角代表城市在调控收紧后市场上行势头 放缓。 珠三角、长三角代表城市需求旺盛，上半年尤其是一季度在严峻的市场环境下，整体 市场表现好于 50城整体。 进入三季度，珠三角、长三角部分热点城市房地产市场出现不稳 定 预期 ，调控接连加码，两区域成交规模走势开始分化。 从商品住宅周度成交面积同比变化 来看， 珠三角代表城市市场仍维持较高热度， 7 月底至 9 月前三周 ，其同比增幅均保持在 50%左右， 月底一周随着去年同期基数快速升高增幅明显回落，但仍显著高于 50 城整体； 其中广州、深圳、惠州等地在 新房供应量增加或需求外溢等因素带动下市场成交保持活跃， 增幅突出 。而 长三角代表城市成交上行势头则 明显 放缓， 8月 以来 成交面积同比增幅普遍不 及 50城整体 水平 ， 且 9月 中旬起周度同比转为下降，其中杭州、南京等地降幅均较为显著。 三季度初，在房企积极推盘带 动下，成交仍保持较好势头，市场淡季效应被明显弱化， 重点城市商品住宅成交规模快速增长，新建住宅价格也平稳上行；与此同时，部分不稳定预 期也在热点城市逐步累积，“三稳”目标下，整体政策环境收紧，热点城市调控升级，叠加 需求持续高位释放后后劲不足，购房者入市节奏有所放缓，楼市金 九成色略显 不足。展望四 季度， “三道红线”新规 试点 实施 ，部分房企或将采取让价促销 方式 抢收回款，预计供应的 改善或将继续支撑成交量维持一定规模，但考虑到中央及热点城市将继续坚持严格调控导 向，且秋冬仍存局部疫情反复的可能，四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水 2 长三角代表城市包括上海、杭州、苏州、南京、温州、合肥、无锡、淮安、镇江、绍兴、徐州、芜湖、扬州、南通、宿州 15个城市， 珠三角代表城市包括广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、肇庆 7个城市。 -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 50 城整体 长三角 珠三角 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 7 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 平上保持相对稳定 。 三 、 土地市场： 推地力度 仍高于去年同期 ，市场 热度有所下降 图： 2014-2020年三季度全国 300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化 数据来源： CREIS中指数据， 中指 地主 三季度地方政府推地量 环比 减少， 但 住宅用地 供求规模仍高于去年同期 。 据初步统计， 2020年 1-9月 ， 全国 300城 住宅用地共推出 8.6亿平方米，同比增长 2.5%；共成交 7.3亿 平方米，同比增长 2.9%。 其中 ， 三季度住宅用地推出 3.2亿平方米，同比增长 3.8%，环比 小幅下降； 受供地量同比继续增加带动， 住宅用地成交同比增长 6.3%。 图： 2014-2020年 三季度 全国 300个城市住宅用地成交楼面均价及平均溢价率 数据来源： CREIS中指数据， 中指 地主 三季度住宅用地成交楼面均价、溢价率均小幅回落，土地市场较二季度略有降温。 据初 步统计， 2020年 1-9月 ， 全国 300城住宅用地 成交楼面均价 为 4852元 /平方米 ，同比 上涨 10.9%； 平均 溢价率 为 16.4%， 与去年同期基本持平。 其中 ， 三季度住宅用地成交楼面均价 为 4760元 /平方米，同比上涨 9.1%， 环比下跌 5.7%； 平均 溢价率 为 16.4%，同比提升 4.9 个百分点， 环比下降 1.3个百分点 。三季度，房地产金融监管明显强化，“三道红线”试点 实施，叠加企业处于偿债高峰期，房企资金面承压，拿地更加理性，土地市场较上半年有所 降温。 - 6 0 % - 4 0 % - 2 0 % 0% 20% 40% 60% 各类用地成交面积同比 住宅用地成交面积同比 6 . 3 % 7 . 4 % 4760 1 6 . 4 % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/ 平 方 米 宅地成交楼面价（左） 宅地平均溢价率（右） 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 8 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图： 2020年 1-9月 各线 城市住宅 用地推出和成交相关指标同比变化 数据来源： CREIS中指数据， 中指 地主 一线城市保持较快推地节奏，二线和三四线城市土地市场以稳为主 。 据初步统计， 2020 年 1-9 月 ， 一线城市住宅用地 供求 规模均实现较大 幅度 增长， 同比 增幅均超 40%， 土地出 让金同比增长 62%；二线 和 三四线 城市住宅用地 供求规模均 与去年同期基本持平 。三季度， 一线 城市保持较大推地力度，住宅用地 推出 面积同比 增长约 21%，优质地块 推出量不减， 特别是上海居住用地推出量增加，多宗地块成交溢价率超 20%，土地市场保持一定热度； 二线和三四线城市整体推地量未出现明显提升，推地节奏以稳为主，地价亦较为稳定。 整体来看， 2020年三季度各地政府推地力度 不减 ，全国 300城住宅用地 供求规模 同比 均实现 小幅增长；地价、溢价率整体保持在相对高位，但相比于上半年，特别是二季度有所 下滑，土地市场略有降温。 今年 7 月以来，多地出台 收紧 楼市调控政策， 叠加 房地产金融 监管持续趋严，重点房地产企业资金监测和融资管理规则试行， 企业 资金压力显现，拿地 热情 有所下降 ，土地市场逐渐回归理性。预计四季度，房地产 资金 监管继续从严，土地 市场竞拍热度将继续 回落 。 四、品牌房企： 积极 推盘抢收回款 ，销售业绩持续增长 表： 2020年 1-9月房企各阵营数量及销售额均值情况 阵营层级 销售额范围 企业数量 （个） 销售额均值 （亿元） 增长率均值 超级阵营 1000亿以上 21 2421 8.6% 第一阵营 500-1000亿 32 701 9.7% 第二阵营 200-500亿 51 274 6.4% 第三阵营 100-200亿 33 147 1.4% 第四阵营 50-100亿 21 79 -12.7% 数 据来源： CREIS中指数据 推出面积 成交面积 土地出让金 楼 面均价 前三季度 三季度 14% 3% 13% 62% 6% 13% 43% 3% 1% 44% 1% 2% 一线 二线 三四线 42% 6% 6% 63% 8% 15% 14% 2% 9% 21% 5% 2% 一线 二线 三四线 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 9 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 21家房企超千亿 ， 各阵营销售业绩表现分化 。 2020年 1-9月 ， TOP100房企销售额增 长率均值为 7.2%。 1000 亿以上超级阵营共 21 家，销售额增长率均值为 8.6%。第一阵营 （ 500-1000 亿）共 32 家，销售额增长率均值为 9.7%。第二阵营（ 200-500 亿）有 51 家 企业，销售额增长率均值为 6.4%；第三阵营（ 100-200亿）共 33家，销售额增长率均值为 1.4%，第四阵营共 21家，销售额均值为 78.7亿，同比下降 12.7%。 图： 2016年至 2020年 9月代表房企月度销售额及同比增速 注：代表企业包括 万科、 保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居 乐、远洋、新城、建业、招商 蛇口 、首创、合景泰富、越秀 数 据来源： CREIS中指数据 代表 房企销售业绩持续提升， 三季度 增速有所 扩大 。 2020年 1-9月 ， 20家代表房企累 计销售金额为 4.2万亿元，同比增长 8.1%；累计销售面积为 3.1亿平方米，同比增长 10.6%。 进入三季度，随着 市场情绪的进一步恢复 ，房企推盘和营销力度 持续加大 ，三季度代表房企 销售金额 1.7万亿元，同比增长 超 20%， 增幅 较二季度扩大 。 图： 2016年至 2020年 9月 代表企业拿地面积和金额情况 数据来源： CREIS中指 数据 ，中指 地主 代表房企拿地态度趋于理性，城市更加聚焦 。 2020 年 1-9 月 ， 20 家 代表 房企累计拿 地 2.2 亿平方米，同比下降 16.3%；累计拿地金额 1.3 万 亿元，同比 下降 4.0%。三季度， 多个热点城市收紧楼市调控政策，房地产金融监管趋严，房企拿地态度逐渐谨慎， 代表房企 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 亿 元 销售金额（左） 同比增速（右） 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 0 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 6 -0 1 1 6 -0 3 1 6 -0 5 1 6 -0 7 1 6 -0 9 1 6 -1 1 1 7 -0 1 1 7 -0 3 1 7 -0 5 1 7 -0 7 1 7 -0 9 1 7 -1 1 1 8 -0 1 1 8 -0 3 1 8 -0 5 1 8 -0 7 1 8 -0 9 1 8 -1 1 1 9 -0 1 1 9 -0 3 1 9 -0 5 1 9 -0 7 1 9 -0 9 1 9 -1 1 2 0 -0 1 2 0 -0 3 2 0 -0 5 2 0 -0 7 2 0 -0 9 亿 元 万 平 方 米 拿地面积（左） 拿地金额（右） 新冠 疫情 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 10 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 拿地金额 4460 亿元，同 比小幅增长 ，环比下降超两成 。企业拿地进一步回归一二线城市， 更加聚焦重点城市群。 房地产开发投资到位资金改善， 9月房企 融资 规模环比减少 。 2020 年 1-8 月，房地产 开发企业到位资金 11.7万亿元，同比 增长 3.0%， 各项资金来源同比均增长。 从 不同融资渠 道 来看， 2020 年 1-9 月 ，房企通过信用债融资 5076 亿元，同比增长 18.7%； 海外债 发行 3596亿元，同比下降 17.9%。 9月，房地产行业信用债发行规模同比增长 63.3%，环比下 降 12.5%，海外债发行规模同比 、 环比 均下降，降幅 分别 为 7.3%、 39.6%。 融资成本小幅下降，不同企业融资成本分化明显 。 2020年 1-9月 ，房 企发行信用债和 海外债的平均利率分别为 4.5%和 8.1%，较去年同期分别下降了 0.9和 0.6个百分点 ，融资 成本的下降主要受境内外流动性持续宽松和公司债发行占比下降的结构性因素影响 ， 大型 房企和国企融资优势凸显， 企业融资 成本相对偏低。 2020 年 1-9 月 ， 国内外宏观环境 不确定性 因素明显增多 ， 头部房企抗风险能力凸显。 房企 加速营销方式 变革 ， “线上线下”营销 齐 发力 ， 同时 把握主流市场和主流需求， 加速项 目销售回款，逐步修复疫情 对 业绩 的影响 ， 三季度代表企业 销售业绩延续增长态势 ，拿地 布 局 亦 进一步 向一二线城市及核心城市群回归 。房企开发投资到位资金改善，融资成本有所 下降， 在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管 趋严 ， 短期来看，房企资金 压力不减， 积极销售抢抓回款 的动力仍较强 ， 销售竞争将加剧， 产品的性价比、服务质量等 将成为企业重要的竞争着力点 ， 也给企业获取土地资源的时点、区位等提出了更高的要求 。 五 、 趋势预判： 全国销售规模小幅调整，开发投资额增速 保持 相对高位 四季度，我国经济 存继续向好预期，但 运行环境仍面临挑战 。 海外疫情尚未得到有效遏 制，疫情外部输入性压力大，叠加美国大选在即，国际政治局势不稳定，外部不确定因素仍 较多；国 内经济 结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面 临较大压力，在此背景下，我国金融环境将保持结构性宽松，精准导向力促经济继续恢复。 在“双循环”的新发展格局下，房地产市场的平稳运行愈加重要，房地 产金融监管将持续强 化 ，防范化解系统性金融风险，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，短期企业融 资环境收紧，部分企业资金压力或明显提升。 市场表现来看， 三季度，全国房地产市场余温犹存，供需两端多项指标加速恢复， 前期 压制的置业需求逐步完成入市，市场政策环境 、 供应改善 等 发挥的积极效应基本对冲了疫 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 11 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 情带来的影响，预计后期需求延续性不足，释放节奏将逐步回归正常（周期下行）通道。 图： 2015年以来全国商品房销售面积单月同比增减规模及同比增速 走势 数据 来源： 国家统计局， CREIS中指数据 前期抑制需求已基本释放，在政策环境趋紧背景下市场规模持续 增长 态势 或 将转变 。 今年 7月以来， 政策环境 明显 趋严， 这将 促使 市场需求回归 理性 ，加之国内秋冬 季节 疫情 防 控压力上升 ， 多种不确定因素也将降低 需求入市积极性， 基于此，我们预判 2020年 四季度 全国商品房销售面积 或 将转为调整；但考虑到融资新规背景下房企积极推盘促销 、 抢收回款 的动力较大 ，供应端改善 仍 将 支撑 整体销售面积 保持高位 。总体来看，预计全年市场规模 同 比将 有小幅下降 。 图： 土地购置费、竣工面积、施工面积及建筑工程投资费用同比 走势 数据来源：国家 统计局， 中指研究院 综合整理 四季度行业 施工进程继续深化 支撑开发投资额增速维持高位 ， 资金承压背景下房企开 工积极性 将走低 。 受短期行业融资环境明显收紧 预期 影响，房企拿地节奏将放缓，土地购置 费对整体投资的带动作用将进一步减弱；但考虑到目前竣工规模仍在持续 下降 ，四季度行业 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% -600 0 -400 0 -200 0 0 2000 4000 6000 万 平 方 米 单月同比增加规模（左） 单月同比增速（右） 8.5% 8.2% -20 % 0% 20% 40% 3.0% 3.3% 0% 5% 10% - 10.9% - 10.8% -30% -20% -10% 0% 10% 3.0% 4.9% -20% 0% 20% 19:1-4 19:1-5 19:1-6 19:1-7 19:1-8 19:1-9 19:1-10 19:1-11 19:1-12 20:1-2 20:1-3 20:1-4 20:1-5 20:1-6 20:1-7 20:1-8 土地购置费 竣工面积 施工面积 建筑工程投资 中国房地产指数系统 2020年 三季度 市场总结与趋势展望 12 中指 研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 或将 加快 竣工 进程 ，建筑工程投资将继续保持 较高 增长，进而拉动房地产开发投资额增速维 持 在 现有高位。 预计全年 全国房地产开发投资 增速可达 5.5%-7.0%。 新开工方面， 现阶段 行业已储备庞大规模的在建待售库存， 今年 房企整体新开工节奏较往年有所放缓， 1-8月 开 工销售 规模差 缩小 ；预计在房企资金压力 加大、销售规模调整预期增强等 的背景下， 新开工 积极性或将 进一步 减弱， 全年 新开工面积小幅下降 。 总体来说， 四季度 全国房地产市场将呈现“市场规模小幅调整，新开工积极性放缓， 投资增速保持较高 水平 ”的局面。 需求端， 调控收紧 下 需求理性回归， 市场规模将在周期 作用下回归调整通道，但房企 采取的 积极促销 策略仍将 对 成交产生 一定带动 作用，市场规 模整体降幅可控；房价整体运行仍将以稳为主，改善型产品的增加及一二线去化优势的显 现将带动销售均价继续保持小幅上涨。供应端，短期市场库存充 足，随着行业资金压力的 逐步显现，房企开工积极性将进一步减弱， 全国新开工规模或有小幅调整；而在竣工交付 压力下，短期行业将 继续深化施工进程 ，建筑工程投资将保持 较 高 增速 ，进而将拉动开发 投资额增速维持 相对 高位。 中指 研究院 中国房地产指数系统 联系方式： 地址：北京市丰台区郭公庄中街 20号院 A座 邮编： 100070 电话： 010-56319100 传真： 010-56319191 北京 地址：北京市丰台区郭公庄中街 20号院 A座 邮编： 100070 电话： 010-56319100 传真： 010-56319191 天津 地址：天津市和平区赤峰道 136号国际金融中心大厦 15层 邮编： 300041 电话： 022-89268866 传真： 022-89268998 青岛 地址： 青岛市市北区龙城路 31号卓越世纪中心 2号楼 909 邮编： 266100 电话： 0532-58555311 传真： 0532-58555302 济南 地址： 济南市市中区中海广场 1107 邮编： 250000 电话： 15265299051 传真： 010-56319191 郑州 地址： 郑州市中原区锦艺国际中心 A座 12层 邮编： 450000 电话： 15001081020 传真： 010-56319191 西安 地址： 西安市高新区沣惠南路 34号摩尔中心 A座 2502室 邮编： 710000 电话： 02987237015 传真： 010-56319191 上海 地址：上海市浦东新区东方路 800号宝安大厦 2楼 邮编： 200122 电话： 021-80136789 传真： 021-80136696 杭州 地址：杭州市滨江区长河街道越达巷 82号房天下大厦 16层 邮编： 310000 电话： 0571-56269401 传真： 0571-56269001 苏州 地址： 苏州工业园区苏州大道西 205号尼盛广场 16楼 邮编： 215021 电话： 0512-67905729 传真： 0512-67627290 南京 地址： 秦淮区南京太平南路 307号江苏饭店 5楼 邮编： 210001 电话： 025-86910268 传真： 025-86910200 深圳 地址： 深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场 19A 邮编： 518040 电话： 0755-86607799 传真： 0755-86607966 广州 地址：广州市海珠区琶洲大道 79号宝地广场 605-606 邮编： 510308 电话： 020-85025888 传真： 020-85025999 海口 地址：海南省海口市龙华区金龙路 19号兴业银行大厦 8C 邮编： 570125 电话： 0898-68525080 传真： 0898-68570510 武汉 地址：武汉市江汉区金家墩特 1号武汉天街 6号楼 20层 邮编： 430013 电话： 027-59600194 传真： 027-59600145 长沙 地址： 长沙市开福区芙蓉中路一段 88号天健壹平方英里 H栋 7楼 邮编： 410000 电话： 0731-89946366 传真： 0731-89946299 南昌 地址：南昌市红谷滩新区红谷中大道 1368号鼎峰中央 BC座 24 层 邮编： 330000 电话： 0791-83898092 传真： 0791-88611391 重庆 地址：重庆市江北区江北嘴力帆中心 2号楼 25层 邮编： 400020 电话： 023-88952599 传真： 023-88952138 成都 地址：成都市高新区天府二街 368号房天下大厦 23楼 邮编： 610017 电话： 028-86053600 传真： 028-86053000 昆明 地址：昆明市盘龙区穿金路金尚俊园 A座 17楼 1702 邮编： 650000 电话： 15922775153 传真： 023-88952138 南宁 地址：