研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 调控效果 释放，市 场高位回 调 核心结论： 调控效果 逐步释 放叠加 季 节性因素 ，4 月 贝壳 50 城二手房 成交量 环 比 降幅约 20%， 绝对水 平仍处 2020 年以来 月度高位 ； 贝壳 50 城二 手房价 格指数涨 幅收窄。 其 中上海、 广州、 合肥、 宁 波、厦门 等一二 线城市 及 东莞、徐州 等三 线城市 市 场调整幅 度较大。 从未来角 度看， 调控政 策 高频、及 时、精 准并向 三 四线城市 下沉； 银行端 信贷 额 度趋紧， 定向加 息将 覆盖更 多的 城市 ；供 需两端 活 跃度均降 低且业主 预期 继 续减弱。 在此背景 下，预 计后期 楼市 继续高位 调 整， 热点 城 市价格涨 幅逐步 收窄至 趋 稳。 当前 芜湖、佛 山等三线 城 市有升温迹象 ，调控 收紧的 压 力较大。 合肥、 泉州、 绍 兴、嘉兴 等市场预 期仍较强 ，合 肥 调控效果 仍有待 继续释 放 ，泉州、 绍兴等 城市存 在 调控加码 的可能。 2021 年 4 月二手房市场报告研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 1. 调控效 果释放 叠 加季节性 因素， 市 场整体高 位回调 4 月二手房 市场量 降价涨 幅度收窄 。贝壳 研究院 数 据显示，2021 年 4 月 贝壳 50 城 1 二手房成 交量 环 比下 降约 20% ，绝对水 平仍处 2020 年以来高位， 约是去 年同期的 两倍 （去年 4 月市 场刚刚 启动 修复，基 数较低） ；50 城市 中 绝大 部分城 市成交 量 均环比下 降。价格 方面 ， 贝 壳 50 城二手房 价格指 数保持 环 比上涨， 但涨幅 由 3 月的 1.6% 收窄至 1.0%，其中 32 个城市涨 幅收窄或 由微涨 转为微 跌 。整体来 看，3 月二 手房 市场成 交规 模见顶后 ，4 月呈现 高位 调整态势 ，除了 受季节 性 影响之外 ，热点 城市调 控 效果逐步 释放是关 键影响 因素。 图：贝 壳 50 城 二 手房 季度成 交 量及 环比 （成 交量以 2020 年 1 月 为基 期， 基期值=100） 来源： 贝壳 研究 院 图：贝壳 50 城 二 手房 价格指 数 及环 比走 势（以 2018 年 11 月为 基期 ， 基期=100） 1 贝壳 50 城包括：北京、上海 、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼 和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温 州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、淮安、惠州、嘉兴、廊坊、洛 阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 成交套数 环比（右） 1645研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 来源： 贝壳 研究 院 一线城市 中，深 圳二 手房成交量持续 位 于底 部 ，其余 城市均 环比下 降，广 州 、上 海环比降 幅超过 20%的平均 水 平 。 价格方 面，深圳二手房价 格指数 高位横 盘 ，其余城 市房价环 比涨幅 均较上 月 缩小，广州 、上 海缩小 幅 度较大。 图：2020 年以 来一线 城市 二手房 成交 量环比 变化 （2020 年 1 月 为基 期， 基期值=100） 来源： 贝壳 研究 院 图：2020 年以 来一线 城市 二手房 价格 指数 环比 涨 跌幅 走势 -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 90 95 100 105 110 115 201811 201812 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 贝壳50 城二手房价格指数 环比（右） 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 北京市 广州市 上海市 深圳市研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 来源： 贝壳 研究 院 二线城市 中，合 肥、宁 波 、厦门等 热点城 市 4 月二 手房成交 量环比 降幅均 超过 30% ，其中合肥 环比下 降 超过 40% ；二手 房价格 指 数环比涨 幅均缩小 ， 厦门缩 小 幅度 超 过 2 个百分点 ，市场 调整 幅度较大 。三线 城市中 东 莞、泉州 等核心 城市周 边 三线城市 二手房成 交量环比 降 幅超过 20% ，降幅相 对较大 ， 东莞二手 房价格 指数环 比 涨幅缩小 至 1% 以内。 以上城 市量 价调整幅 度较大 ，除了 季 节性因素 影响外 ，更多 是 调控效果 的 释放。长 春、青 岛、沈 阳 、石家庄 等北方 城市本 月 环比降幅 相对较小 ， 均在 20% 以 内，此类 城市的 成交下 降 更多是季 节性回 调的表 现 。 图：典型 城市 4 月二 手房 成交量 环比 及房 价环 比涨 幅变化 来源： 贝壳 研究 院 -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 北京市 广州市 上海市 深圳市 -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 合肥 东莞 宁波 厦门 徐州 成都 泉州 4 月成交量环比 -6.0% -5.0% -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 东莞 泉州 厦门 宁波 成都 合肥 徐州 4 月价格环比涨幅较3 月涨幅收窄幅度研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 2. 调控下 沉，预 期 减弱，市 场将 保持波 动 调整 调控强调 落地效 果，并 向 三四线城 市下沉 。中央 加 强地方监 测、 约谈 ，地方及时 调控，维度 覆盖 到新房 、 二手房、 学区房 、人 才购房 等，调 控维度 更全面 、 更细化。 如 4 月 2 日-21 日不足 20 天的时间内 ，广州 经历 调控收紧- 住建部 约谈- 调 控再收紧 ； 针对可能 存在的 人才购 房 漏洞，杭 州、广 州、南 京 出台补丁 政策等 。除了 重 点一二线 城市及周 边基本 面较好 的 三线城市 外，调 控政策 覆 盖到县级 城市。 土 地 两集中 政策 下，房企 注重长 三角、 珠 三角等强 三四线 县级城 市 拿地，带动 局部 土地市 场 升温，如 义乌、永 康、江 山等县级城 市 出现 高溢价 地块成交， 目 前 此类 城市 均已出 台 调控政 策，未来 土地市 场升温 的 三四线城 市随时 可能被 调 控。 信贷额度 趋紧， 定向加 息 范围继续 扩大。 一季度 购 房贷款规 模创新 高后， 银 行购 房信贷额 度面临 收紧压 力 ，多数城 市银行 上调购 房 贷款利率 ，4 月贝壳 研究 院监测的 60 城主流首套房 贷利率 为 5.38% ，较 3 月增加 4 个基点； 二套利 率为 5.65% ，较 3 月增 加 3 个基点。 且本次 加息 覆盖的城 市由原 先的热 点 区域向京 津冀、 山东半 岛 及东北区 域等更大 范围扩 展。房 地 产贷款集 中度约 束下， 银 行面临调 降压力 ，预计 未 来房贷利 率继续上 浮，且 更多的 城 市将实行 房贷加 息。 图：贝壳 60 城 主 流房 贷利率 2 走势 2 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 来源： 贝壳 研究 院 供求两端 活跃度 趋稳横 盘 。贝壳研 究院数 据显示 ，4 月贝壳 50 城二手 房新 增挂牌 房源环比 下降约 7% ，带 看客户量 与上月 基本持 平 。与 3 月供求 两端均 高度 活跃不同 ， 本月呈高 位趋稳 或小幅 回 调的走势 ，将带动 下月 成 交活跃度 降低。 图： 贝壳 50 城二 手房 新增 挂牌房 源与 带看 客户 量走 势 （2020 年 1 月为 基期， 基 期 值=100） 来源： 贝壳 研究 院 业主预期 减弱， 市场将 持 续高位调 整。贝 壳研究 院 数据显示 ，4 月贝壳 50 城二手 房景气度 指数为 33，较 上月下降 4，为 连 续第 2 个月回调 ，市场 整体处 于 平稳区间 ， 预计未来 一定时 期内市 场 成交量在 高位区 间震荡 调整 ，热点 城市价 格涨幅 逐 步收窄至 平稳波动 。 4.00% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 201901 201904 201907 201910 202001 202004 202007 202010 202101 202104 首套主流利率 二套主流利率 5 年期以上LPR 0 50 100 150 200 250 300 350 400 0 50 100 150 200 250 300 350 带看客户量（左） 新增房源量（右研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 图：贝 壳 50 城二手 房景 气 度指数 来源： 贝壳 研究 院 贝壳 50 城中， 景气度 下 降城市个 数为 41 个， 覆 盖各线城 市。 一线城市 中，上 海、广 州 、深圳较 上月下 降 5-10 之间，调 整幅度 较大， 但 上海、 深圳仍在 50 以上 ， 调控效 果 有待 进一步 深化， 深 圳一定时 期内将 保持成 交 量底部、 房 价高位横 盘状态 ；广州 经 历两轮调 控收紧 后，调 控 效果将逐步 显现 ，市场 热 度将下 降；北京 当前景 气度在 30 左右，预计 未来市 场表 现继续趋 稳。 二三线城 市中， 合肥、 杭 州、厦门 、宁波 等热点 二 线城市及 泉州、 绍兴、 嘉 兴等 三线城市 市场景 气度回 调 ，市场预 期减弱 ；但合 肥 、泉州、 绍兴、 嘉兴等 城市 景气度 仍在 50 以上的高 位 ， 合 肥调控效 果有待 进一步 释 放，泉州 、绍兴 等城市 存 在调控收 紧 的可能。 50 城市中，仅芜 湖、佛 山、重庆 、南昌 、郑州 5 个城市二手 房 景 气度指 数 上升， 其中，芜 湖、佛 山景气 度 指数升至 40 以上 ， 表明这 两 个 城市 有 升温 的 趋势， 这是市 场 热度由一 二线城 市向周 边 三线城市 转移的 结果， 未 来此类城 市调控 收紧的压力 较 大 。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 40以上：市场景气 20-40：市场平稳 20以下：市场较冷研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 图：4 月贝壳 50 城二 手 房景 气 度指 数及较 3 月变 化 来源： 贝壳 研究 院 北京 常州 成都 大连 东莞 佛山 福州 广州 贵阳 哈尔滨 杭州 合肥 呼和浩特 淮安 惠州 济南 嘉兴 昆明 兰州 廊坊 洛阳 南昌 南京 南通 宁波 青岛 泉州 厦门 上海 绍兴 深圳 沈阳 石家庄 苏州 太原 天津 温州 无锡 芜湖 武汉 西安 徐州 烟台 银川 长春 长沙 郑州 中山 重庆 珠海 0 10 20 30 40 50 60 70 80 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 4 月二手房景气度指数 4 月景气度指数较3 月变化 升温区域 降温区域研究报 告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分