第 3 次大转型 中国住房新十年 1 序 言 大国住房，三次转型 从 1949 年至今，我国住房市场经历了三次结构性变迁。 1949年到1978年是社会福利分房制度主导的30年，住房的生产、 分配与消费过程由国家和单位决定。这一时期的居住条件持续恶化，人均住 房面积下降到不足 4 平米，严重的房荒侵袭每一个城市。 1978年到1998年属于过渡期，这个20年的主体制度形态仍然是福 利分房，但部分环节开始推进市场化改革的试点，例如提高租金、公房出售、 企业或单位住房占比上升、集体住房、个人自建也开始出现，也出现一定比 例的商品房开发，这个阶段是我国住房开发“百花齐放”阶段，住房开发总 量是前30年的30倍，居住条件得到了明显改善，人均住房面积提升到9 平米。这个过渡期最大的价值是公有住房体系开始松动，市场化改革试点取 得初步成效，土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等都进行了有 益的探索，为后续的市场化与商品化改革解放了思想、奠定了基础。 1998年到2018年是中国住房发展中的第二大阶段，也正是这个阶段， 我国完成了从公有住房体系到市场化住房体系的转型。1998年面对东亚金 融危机的外部冲击与经济寻找新兴增长点的内在要求，国家下决心停止城镇 住房福利分配制度，全面推进住房市场化与商品化，土地“招拍挂”、商品 第 3 次大转型 中国住房新十年 2 房预售、住房金融、住房税收等一系列关键领域的改革取得重大突破，由此 推动了普遍商品房与经济适用房的快速发展，住房的商品属性得到极大释放， 住房消费、保值增值的观点日益普及，房地产也日益成为我国经济的重要支 柱。2008 年全球性金融危机，我国采取了“一揽子”刺激政策，其后的 10 年，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的 重要基础；借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大；居民的自 住、投资、投机性需求全面释放，住房条件得到极大改善，同时杠杆率也快 速上升。总的来说，过去20多年，尤其是过去10年是我国房地产市场超 高速发展的时期，是真正的“黄金时代”。过去20年商品住宅销售额累计 112 万亿，超 8 亿城镇人口的住房需求基本上得到了较好满足，人均住房面 积相比1978年提升了10倍以上，住房存量面积超过350亿平方米，户均 住房套数大于1，我国已经总体上告别了住房短缺，实现了住房的基本平衡。 展望未来，我国住房市场发展正迈向第三个阶段，下一个十年，甚至未 来30年的住房市场将发生深度的重构，这个过程可以称之为第三次大转型， 并将出现新的浪潮。 第一是居住服务化浪潮。住房不再是一个单纯的开发制造业，而是会变 成一个整体的居住服务业，围绕居住的服务链条将逐步产生、发展、壮大。 第二是数字化浪潮。数字化将全面渗透到住房市场，在生产、流通、租赁、 改造等环节提升数字化水平，衍生出数字空间、智能客服、远程协作与自动 化决策、资产和信用数字化等市场空间，数字空间市场规模将增长至358 亿美元。 第三是全产业链化浪潮。基于30万亿元的居住交易市场规模和接近 400万亿的存量资产基数，住房的价值链将进行深度的整合与重构。传统 的产业链划分逻辑是开发、代理、中介、物业、家装等细分品类相互独立、 各自发展，未来的产业链将会加速整合，产业边界日益模糊。开发商不仅仅 第 3 次大转型 中国住房新十年 3 贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长 局限于开发环节，而是会渗透到物业、中介、家装等环节；阿里、京东、头 条等互联网巨头也会跨界到住房交易与服务环节。产业链的参与者将越来越 多，边界被打破，价值被重构。 第四是品质居住浪潮。在“住得更好”的需求下，新建商品住宅销售面 积中装配式住宅将达到5.7亿平方米，占新开工面积的4-5成；现代物管 全面升级，管理面积达到400亿平方米，市场规模达到1.6万亿；城市更 新和旧房改造规模预计达到 7 亿平方米。 第五是都市圈化浪潮。在人口城镇化迁移和住房改善需求的推动下，中 国新房交易规模长期保持在15-16万亿元中枢范围内，三大都市圈成为住 房的主要市场，长三角城市群市场交易规模将接近7万亿，京津冀城市群、 珠三角城市群都将接近 4 万亿。 第六是机构化租赁浪潮。在租购并举政策的推动下，住房租赁机构化率 达到30%以上，与之相配套的住房租赁REITs有望达到千亿甚至万亿级 别的市场空间，租赁生态产生的空间将超过 3 万亿。 时代在转变，市场在重构，房地产不仅不会褪色，反而在实现人民群众 美好生活的过程中创造更大的价值，让我们一起开启大国住房的下一个辉煌 十年。 第 3 次大转型 中国住房新十年 4 在任何一个国家，住房的发展的首要目标是 要解决居民安全可支付住房问题，同时房地产业 也是经济活动的重要组成部分。从这两个角度， 改革开放以来，我国住房制度与房地产市场发展 较好地解决了住房短缺难题，在满足了快速增长 的城镇人口住房需求的同时，显著改善了住房条 件，对社会经济发展起到了不可磨灭的贡献。 第 3 次大转型 中国住房新十年 5 城镇居民住房条件显著改善 经历了史无前例的住房建设浪潮，住房的万人新开工量从1997年不足 14 套提升 110 套，我国城市居民的居住条件得到极大改善：1978 年，全国 城镇家庭有869万户缺房户，目前户均住房套数达到1.1套，住房自有率 超过 85%。城市住房私有化率从 1978 年的 25.20% 提高到 90% 以上， 多套数家庭占比接近20%，超过美国等发达国家。从1978年以来，我国 城镇人口增加了6.7亿人，城镇人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米 增加到约40平方米。住房成套率从1985年的36%左右，目前已经超过 90%。 1998年以来，伴随着商品房市场的发展，针对城市低收入家庭的住房 保障也取得了一定的进展，通过廉租房、公租房、经济适用房、限价房、共 有产权房等多种保障形式，较好解决了城市低收入家庭的住房困难问题。 2008年开始大规模实施城镇保障性安居工程，到2019年底累计开工建设 近7300万套，帮助约2亿困难群众改善住房条件。截至2018年末，城镇 家庭住房保障覆盖率已明显超过20%，城市户籍的低收入家庭已经不存在 普遍的住房困难。 图：1949年以来各阶段中国住房建设数量（套） 数据来源：贝壳研究院测算 第 3 次大转型 中国住房新十年 6 房地产带动经济社会增长 房地产由国家财政负担变成对国民经济“牵一发而动全身”的重要产业。 过去20年商品房交易额累计115万亿元，过去10年100万亿，过去5年 65万亿元，2019年一年的交易额就超过16万亿元，创历史之最。过去 20年房地产住宅投资年均增长19.6%，在固定资产投资中的比重在12% 左右。2020年国内房地产开发投资完成额占固定资产投资比重继续提升达 到27.3%，其中住宅开发投资占比达到20.1%，创历史新高。房地产业对 GDP 的贡献率从 1978 年的 2.2% 左右提高到 2020 年的 7.3%，考虑到 房地产业对上下游产业的带动作用，对经济增长的贡献率达到8%左右。 在新冠疫情冲击之下，房地产投资是全行业中率先迎来复苏走向正增长的行 业，对经济 V 型复苏增长发挥了中流砥柱的作用。 图：2003-2020 年住宅开发投资完成额占固定资产投资占比（亿元，%） 数据来源：国家统计局 20.1% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0.00 100,000.00 200,000.00 300,000.00 400,000.00 500,000.00 600,000.00 700,000.00 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 01 0 2 01 1 2 01 2 2 01 3 2 01 4 2 01 5 2 01 6 2 01 7 2 01 8 2 01 9 20 20 固定资产投资完成额 房地产开发投资完成额:住宅 住宅开发占比 第 3 次大转型 中国住房新十年 7 房地产建设浪潮积累了巨大的财富。截至2020年，城镇房地产住宅存 量规模达到353亿平方米，住宅资产接近400万亿元。房地产的高速发展 也使私人财富快速增加，住房在居民家庭资产结构中的比例接近80%左右。 因此，只要房价稳定，中国居民家庭资产负债表就能够抵御外部金融冲击。 图：1999-2020年中国住宅竣工面积变化（万平方米） 数据来源：国家统计局 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 01 0 2 01 1 2 01 2 2 01 3 2 01 4 2 01 5 2 01 6 2 01 7 2 01 8 2 01 9 20 20 图：中美家庭资产配置对比 数据来源：西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、美国SCF（Survey of Consumer Finance） 77.7% 11.8% 5.6% 4.9% 35.1% 41.9% 19.5% 3.4% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 房产 金融资产 工商业 其他 中国（2017） 美国（2019） 第 3 次大转型 中国住房新十年 8 房地产土地市场为地方城市建设贡献了大量的财政收入。过去10年， 房地产土地出让收入相对于地方政府本级财政收入里的比重在55%左右。 2020年国有土地出让金8.4万亿，根据贝壳研究院测算，其中居住用地成 交金额达到6.1万亿元，2020年土地出让金相对地方政府本级财政收入的 比重达到84%，在疫情冲击之下，为地方政府实施经济复苏和社会救援等 提供了巨大的支持。 图：2009 年以来土地出让收入相对于地方本级财政收入比重 数据来源：Wind、财政部、贝壳研究院 84.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 国有土地使用权出让金（亿元） 相对于地方本级财政收入比重（右） 第 3 次大转型 中国住房新十年 9 40年，两次大转型 1978年城镇人均住房建筑面积仅6.7平方米。中国住房为什么能够在 短短40年里取得如此巨大的成就？核心在于两次大的转型，让住房生产供 给方式彻底转变，极大地释放了生产力。 建国后至改革开放以前，国内住房实行福利分房制度，由政府或单位统 一建设、分配，住房是职工的“福利”。这种分配方式入不敷出、供给效率 低、存在严重的不平等，最终走向穷途末路。不仅中国，苏联、东欧等前社 会主义国家的住房制度都被迫转型。 1980年邓小平谈话首次系统地提出了住房私有化、提高房租、新旧公 房出售以及分期付款等带有市场色彩的观点，掀开中国住房的第一次大转型。 1978至1998这20年，住房从福利品向商品转变，通过提租补贴、出售公房、 全面停止住房实物分配，初步建立了市场化的分配方式。从此住房不再完全 按照身份和行政地位来分配，体制外人能从住房市场的发展中获益，激发起 居民购房的积极性。包括租金市场化、公房出售、个人自建住房、土地有偿 使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等一系列改革试点，为后续的市场化 与商品化改革解放了思想基础。1998年，国务院宣布停止福利分房、实行 住房商品化制度，标志着一个新的住房阶段开启。但在这20年，住房在转 型中实行存量和增量双轨制运行，尚未形成完整的市场。 第 3 次大转型 中国住房新十年 10 1998之后到2018年的20年，是中国住房的第二次大转型，双轨制 向市场化转变。市场化是指土地要素市场化、金融市场化。在土地方面，国 有土地使用权招拍挂制度建立，这标志着土地要素的市场化完成，激发了土 地的资产价值 1 。在金融方面，住房公积金和商业住房抵押贷款制度建立起来， 并通过降低首付比例，延长贷款年限，降低贷款利率促进居民购房 2 。至此， 土地、金融、房地产三者的正循环关系打通，中国特色的房地产市场建立起 来：地方政府是土地的唯一提供者，开发商是住房建设的唯一主体，金融作 为加速器，供给端通过土地金融化和开发融资实现大规模建设，需求端通过 按揭贷款制度实现资金流循环。 2008年全球性金融危机，我国采取了“一揽子”刺激政策，其后的10年， 住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要 基础；借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大；居民的自住、 投资、投机性需求全面释放，住房条件得到极大改善，同时杠杆率也快速上升。 总的来说，经过两次大转型，我国建立了以购房为主满足居住需求、地 方政府单一主体垄断供地、开发商垄断建房的住房模式。充分利用土地、金 融要素红利，解决了我国住房短缺难题，同时也避免了其他国家发生的金融 危机、政府债务危机、贫民窟等问题，为全球特别是发展中人口大国探索出 一条解决住房问题的中国模式。 1 2002年国土资源部颁布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过 招拍挂方式出让。2004年国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知规定，2004年8月31号以后 所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，这标志着这土地要素的市场化完成。 2 1998年中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，其中住房公积金以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系； 商业性住房信贷以高收入家庭为对象的商品房供应体系，首付 30%，可购买普通住房，贷款年限最长 20 年。1999 年，人民银行下发关于鼓励消费 贷款的若干意见，首付比例下调至20%；贷款最长年限调整为30年，利率按法定利率减档执行基础上进一步下调10%；2002年，个人住房公积 金贷款利率水平下降 。 第 3 次大转型 中国住房新十年 11 过去20多年，我国住房取得了伟大成就。 但是，2018年以来我国房地产面临的环境发 生了较大变化，随着国内经济进入增速换挡阶 段，旧的住房模式不可持续的问题逐步暴露出 来，如果处理不好，未来也会滋生巨大风险。 第 3 次大转型 中国住房新十年 12 部分大城市房价过高 2008年之后，我国房价出现普遍上涨，尤其是一线城市和重点二线城 市房价上涨幅度较快，超过了真实经济和收入增长的速度。过去10年，北 京、上海、深圳新房价格上涨了 87%，98% 和 136%；二手房价格上涨了 93%，78% 和 170%。 房价高反映了住房的金融属性过高。在全球低利率环境下，我国货币环 境总体保持宽松。2015年我国广义货币M2与当年GDP的比重首次超过 200%，2020 年这一比例达到 215.2%，利率水平达到较低的位置。 在金融化推动下，房价不断攀升，严重超出城市新市民的收入水平。 2019年北京、深圳、上海三个一线国际城市二手房成交套均总价分别为 523万/套、462万/套、380万/套，其中北京、深圳住房套均总价已经 超过法国巴黎与美国纽约，上海住房套均总价也已经位居全球前列，房价明 显过高。 图：1985-2020年中国广义货币（M2）占GDP比例变化（%） 数据来源：中国人民银行、国家统计局 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 1 98 5 1 98 6 1 98 7 1 98 8 1 98 9 1 990 1 991 1 992 1 993 1 994 1 995 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 01 0 2 01 1 2 01 2 2 01 3 2 01 4 2 01 5 2 01 6 2 01 7 2 01 8 2 01 9 20 20 第 3 次大转型 中国住房新十年 13 图：2019年全球主要城市住宅套均总价 3 （万人民币） 图：重点城市 2019 年房价收入比 数数据来源：CBRE、贝壳研究院 数据来源：贝壳研究院 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 中国香港 德国慕尼黑 新加坡 加拿大温哥华 中国北京 美国洛杉矶 中国深圳 法国巴黎 美国纽约 中国上海 32 27 20 17 14 13 13 13 13 12 12 12 11 10 10 10 10 10 0 5 10 15 20 25 30 35 深圳 北京 厦门 上海 杭州 广州 南京 天津 石家庄 苏州 武汉 青岛 合肥 济南 西安 重庆 东莞 郑州 3 北京、上海、深圳数据来源贝壳研究院计算 2019 年成交二手住宅套均总价，其余城市数据来源 CBRE。 第 3 次大转型 中国住房新十年 14 较低的贷款成本和房地产良好稳定的回报吸引金融资源过度进入房地 产。2019年末，个人住房贷款余额30.2万亿，住房公积金贷款余额5.5万亿， 加上房地产开发贷款，房地产综合贷款余额达到46.9万亿元。跟房地产直 接相关和间接相关的贷款接近 70 万亿元，占贷款余额的比重超过 45%。 特别是2020年疫情之后，重点城市房价上涨与租金下跌的背离扩大， 这意味着资产价格泡沫化程度有所加剧，而居民偿债能力减弱，风险不断上 升。 图：房价指数与租金指数 4 变化对比 数据来源：贝壳研究院 84 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 106 2 0 18 11 2 0 18 12 2 01 9 01 2 01 9 02 2 01 9 03 2 01 9 04 2 01 9 05 2 01 9 06 2 01 9 07 2 01 9 08 2 01 9 09 2 0 19 10 2 0 19 11 2 0 19 12 2 02 001 2 02 002 2 02 003 2 02 004 2 02 005 2 02 006 2 02 007 2 02 008 2 02 009 2 02 01 0 2 02 01 1 2 02 01 2 2 02 1 01 100城二手房价指数 100城新房价格指数 35城租金价格指数 4 100 城二手房价、35 城租金指数基期以 2018 年 11 月为基期，基期为 100 点；100 城新房价格指数以 2019 年 7 月为基期，基期为 100 点。 第 3 次大转型 中国住房新十年 15 图：流动人口住房来源 数据来源：暨南大学社会调查中心 新市民群体住房困难 尽管大部分城镇户籍家庭的住房问题得到解决，但以进城务工人员、新 毕业大学生、流动人口为基础的新市民群体住房问题仍然困难。 我国租赁市场总体发展不足，主要是结构性问题：租房问题在人口净流 入、高房价的一二线热点城市表现得更加突出，流动人口的居住条件非常差。 根据国家流动人口调查数据，目前我国流动人口有30%居住在雇佣单位提 供的宿舍或工棚，其它大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房， 居住面积狭小，居住条件恶劣，安全风险很大。尤其是在大城市，居住情况 更加严峻。根据过往调研，北京流动人口的人均住房使用面积只有5.6平米， 40%的流动人口人均居住面积不足10平米，在有限的居住空间内，平均 居住人数为 4 人。 41.0% 30.2% 15.2% 10.1% 2.0% 1.4% 0.1% 独立租赁住房 单位宿舍 自有住房 合租住房 其他工作地点 其他住房来源 建筑工地 第 3 次大转型 中国住房新十年 16 租房不稳定，租金高，租金支付压力大。我们测算，北上广深租赁住房 缺口合计约214.8万套。按一个家庭租户租赁一套房测算，我国新市民的 租赁住房总需求约 6452 万套，而总供给仅为 5991 万套，尚有缺口 461 万 套（约 3.7 亿平米） 5 。北上广深在所有城市中缺口最大，上海、深圳都超 过70万套，广州、北京都超过35万套，合计占了全国近一半。房屋租赁 市场不仅总供给不足，还存在结构性错配。北上广深租赁住房供给主体是面 积在6090平米、租金3000元以上的两居室。以北京为例，2020全年 新挂牌房源中一居室占比为27.8%，60平米及以下的占比为29.7%。这 种供给格局，难以满足新市民小户型、低租金的租房需求。我国租赁周期较短， 租客在一个住房内平均租住时间长度仅有8个月左右，而德国的平均租赁 周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5 年。美国租赁市场规模约为3.2万亿元人民币，购房交易市场的规模约为6.9 万亿，租赁市场规模占交易市场的50%。我国租赁市场才1万亿左右的交 易规模，相对于 17 万亿的买卖市场而言严重偏低。 表：租赁住房缺口测算结果（单位：万套） 数据来源：作者测算 城市 租赁住房需求量 租赁住房供给量 租赁住房供需缺口 上海 285.9 214.7 71.2 深圳 151.6 80.8 70.7 广州 150.0 112.3 37.7 北京 211.4 176.2 35.2 5 根据国家统计局2015年全国1%人口抽样调查主要数据公报、国家卫健委中国流动人口发展报告2020发布的数据，结合住房和城乡建 设部开展的相关调查数据测算，我国约有 2 亿新市民，按照户均人口 3.1 人测算，租赁住房需求为 6452 万套。租赁住房供给 = 全国家庭户数 户均 住房套数（1-住房自有率）。按照住房自有率86.7%测算，全国租赁住房供给为5991万套。租赁住房缺口= 租赁住房需求数-租赁住房供给数， 即 461 万套。根据贝壳平台成交数据，2020 年全国租赁房源的套均面积为 79.6 平方米，因此计算得出缺口总面积约 3.7 亿平米。 第 3 次大转型 中国住房新十年 17 图：城镇住房保障体系不健全 资料来源：贝壳研究院 居住品质服务有待提升 品质居住包括好房子和好服务。随着时间的推移，城市中早期建设的住 房不断老化，如果缺乏及时的管理维护机制，将会严重影响到社区居民的居 住体验。截至目前，全国城镇老旧小区32.7万个，建筑面积约65亿平方米。 第 3 次大转型 中国住房新十年 18 图；主要城市楼龄超过 20 年存量住宅占比情况 图：北京楼龄在 20 年及以上的老旧小区 数据来源：贝壳研究院 数据来源：贝壳研究院 老旧小区居住设施配套落后。贝壳楼盘字典数据显示，北京楼龄在20 年及以上的老旧小区中超六成小区无电梯，16%的老旧小区没有集中供暖， 20%的老旧小区绿化率30%以下，26%的小区无门禁系统。老旧小区 普遍没有人车分流，超7成的老旧小区车位配比不足1。40%的老旧小区 物业不具备资质。37个重点城市中有16个城市住宅小区平均绿化率不足 30%，一线城市中北京市小区绿化水平最低。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 上海 济南 北京 广州 石家庄 天津 深圳 郑州 南京 武汉 成都 杭州 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 车位配比不足1 无电梯小区 物业不具资质 无门禁系统 绿化不足 无集中供暖 第 3 次大转型 中国住房新十年 19 图：37 个重点城市小区绿化率对比 数据来源：贝壳研究院 老旧小区改造初期，基础设施建设和完善类工程多由各级政府财政承担， 少数由原来的产权单位承担。在各地财政实力严重分化且严控地方隐性债务 风险的背景下，改造资金需求总体规模大，目前各地区均面临较大资金缺口， 力求多渠道筹措资金，但仍然存在资金总体不足、财政资金“投不起”、居 民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。由于缺少灵活有效的市场 化机制，传统的改造手段和投资模式逐渐暴露出种种不适应和不可持续性。 中国居住服务市场化起步晚，职业化服务者数量远远不足，优质服务成 为“稀缺品”。以物业管理人员、房产经纪人为例，本科以上学历人员分别 为10.5%与25%，远低于美国经纪人的45%；从业年限相比，中国经纪 人具有从业年限短、流动性强的特点，这也决定了服务的专业度、职业化水 平受到制约。 ! #$ # %$ % ? A 5 B C D E = + F G H I . J K = L M N O P Q 7 R S T 5 U . V W X . Y Z 6 H _ a . b c d e f . 第 3 次大转型 中国住房新十年 20 图 ：美国房产经纪人与中国房产经纪人、物业服务者学历对比 图：中美经纪人、物业服务者从业年限对比 数据来源：NAR，中国物业百强报告 2019，贝壳研究院整理 数据来源 : NAR，NPMA，贝壳研究院整理 本科以上学历占比 44% 美国经纪人 25% 中国经纪人 10.5% 中国百强物管人员 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 本科以上 大专 中专 高中以下 美国经纪人 中国经纪人 中国百强物业人员 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 20年以上 11-20年 3-10年 0-2年 美国物业经理 美国经纪人 中国经纪人 10年以上占比 美国经纪人 美国物业管理人员 中国经纪人 51.7% 45% 6.2% 第 3 次大转型 中国住房新十年 21 回顾中国这40多年的住房发展之路，最大的特点是从 福利分房到商品化、市场化的转型，而每一次住房转型背后 都是产业结构变迁。2018到2020年，以中美贸易摩擦为 主要标志，中国的外部形势发生了重大变化。特别是2020 年席卷全球的新冠疫情，已经成为全球政治经济的分水岭。 未来十年，中国住房的形势将会出现几个显著的趋势性变化， 对住房发展提出了新的要求。 第 3 次大转型 中国住房新十年 22 从购买资产到回归居住 第一次大转型后，消费者购房的目的是解决住房短缺问题，拥有一个属 于私人的住房空间。1978年至1998年这20年，住房从福利分房向商品 房转型，背后是中国工业化开启阶段。大量农村富余劳动力走向城市，为制 造业提供大量廉价的劳动力。工业生产效率提升，第二产业占比快速提升， 经济增长加速，也带来了住房需求的膨胀。原本在体制内部的福利分房制度， 生产效率低，财政负担重，无法满足大量外来人口的住房需求，因此不得不 进行商品化改革。 1998年至2018年这一阶段由两个十年构成。1998年至2008年是市 场化起步阶段。2001年中国正式加入WTO，将廉价资源优势转化为制造 业出口优势，吸引大量农民工向城市涌入，平均每年进城人口达到2100万 人。这一时期，工业、固定资产投资和对外贸易进入快速增长期，居民收入 水平保持在10%以上的增长。在住房市场化背景下，私人财富增长和人口 城镇化集中推动了住房投资开发与销售浪潮。 2008年之后的十年是金融化加深的十年。这一时期，我国出口动能逐 渐消退，2006年进出口总额占GDP的比重开始触顶回落，货物和服务净 出口总额占GDP比重在2007年触顶回落。经济结构从第二产业向第三产 业主导转变，2015年第三产业占GDP比例首次超过第二产业。与产业结 构相似，人口结构发生重大变化，2013年我国劳动年龄人口见顶回落。人 口流动速度开始放缓，总体住房需求应当开始见顶回落。但金融杠杆水平在 快速提升，使房地产保持较快的增长，特别是部分城市房价的上涨幅度远远 超过居民收入。消费者购房中的投资属性增强，房价在一定程度上反映的是 第 3 次大转型 中国住房新十年 23 图：1990-2019 年中国 65 岁及以上占总人口比例 数据来源 : NAR，NPMA，贝壳研究院整理 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 1 990 1 991 1 992 1 993 1 994 1 995 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 01 0 2 01 1 2 01 2 2 01 3 2 01 4 2 01 5 2 01 6 2 01 7 2 01 8 2 01 9 资产品的价值。在“房住不炒”的政策基调下，中国房地产的金融属性逐步 被剥离，房价上涨的空间被抑制，从而回归到居住的本质属性，此时，房价 反映的是居住的价值。 消费者从单一买方需求向以居住为中心的多元化生活服务需求转变，会 更看重住房的空间布局、节能、环保等因素，会更看重包括物业管理和社区 配套、社区服务、社区氛围等宜居性因素。 在居住领域，中国居住服务类消费也将逐步上升，服务消费在产业链中 的占比不断提高。例如，预计到2035年中国老龄人口将达到 4.2 亿人，壮 年人口照看年老父母的负担较重，这将带来巨大的养老住房需求。不仅要求 居住空间适合老年人行动，还要有基本的照看服务。我国小区物业管理的覆 盖率只有50%左右，社区教育、医疗、养老、托幼等公共服务不均衡，商 业配套设施也存在较大差距。 第 3 次大转型 中国住房新十年 24 改善型需求成为主流 尽管总量上我国已经解决了住房短缺问题，但在结构上，当前住房品质 和居住服务与家庭品质需求仍有很大的差距。 国际经验表明，当一个国家人均GDP超过1万美元之后将进入消费升 级阶段。2019年中国人均GDP突破1万美元大关，城镇家庭人均年度可 支配收入超 6000 美元，意味着我国中等收入群体规模进一步扩大，城镇家 庭消费能力和消费意愿快速提升。随着房地产市场从供不应求到供需基本平 衡，消费者不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社 区服务好的“好宅”需求越来越大。一、二线重点城市进入“换房”阶段， 首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”，人们通过存量市场流通实现“以 小换大”、“以老换新”、“以远换近”。2016 年全面二孩政策实施之后， 三年累计二孩出生人口超过2300万，二孩在新生儿中占比超过50%，将 在很大程度上推动换房和改善需求。 图：部分城市换房平均面积变化（平方米） 数据来源：贝壳研究院 0 20 40 60 80 100 120 西安 北京 上海 郑州 成都 南京 杭州 武汉 换房前 换房后 第 3 次大转型 中国住房新十年 25 图：住房消费多元化需求 数据来源：贝壳研究院 需求多 元化 增量 需求 流动人口 租赁需求 住房品质 改善 都市圈为主导的城市化继续 家庭结构小型化 追求“好宅” 二胎政策 留居意愿强烈 家庭化流动 支付能力有限 流动人口进入婚育年龄 从城市化到都市圈化 人口数量是住房需求的根本基础。2019 年我国城镇化率达到 60.6%， 已经进入到中后期。据联合国预测，未来10年我国城镇化率仍有望继续提 升10个百分点，到2030年城镇人口增量约为1.6亿人。同时，城市到城 市之间的人口流动比例提升，2015年已经提高至38%左右，也将带来巨 大的住房需求。 未来十年，人口进一步向核心城市、都市圈和城市群聚集，城镇化的空 间格局正在重塑。随着交通基础设施不断完善，产业在城市群之间转移，人 第 3 次大转型 中国住房新十年 26 图：中国四类流动人口占比变化 数据来源：国家统计局 口随着产业流动。根据六普数据，36.2%的流动人口聚集在长三角、珠三 角及京津冀三大城市群，13.9% 聚集于北京、上海、广州、深圳四城。 我国城市群涉及164个地级市，面积占全国的21%，集聚人口 83632.61 万，占全国的 60.20% 6 。三大核心都市圈处于引领地位，2018 年长三角、珠三角、京津冀城市群城镇人口占城市群城镇人口的44%、占 全国城镇人口的 37%。2018-2030 年城镇人口增量中约 43.4% 的比例 将继续流向三大城市群，其次为长江中游、成渝及中原城市群，合计占比 22.3%。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2000 2005 2010 2015 乡城流动 城城流动 乡乡流动 城乡流动 6 中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所课题组 . 我国城镇化空间形态的演变特征与趋势研判 J. 区域经济，2020（9）：128-138。 第 3 次大转型 中国住房新十年 27 图：中国城市（30 万人以上）人口增量预测（2018-2030） 数据来源：UN; 贝壳研究院整理 第 3 次大转型 中国住房新十年 28 表：中国城市群 7 人口增量预测（2018-2030） 数据来源：UN; 贝壳研究院整理 7 城市群说明：（1）仅统计城市群主要城市及其人口，其他城市未包括在内；（2）城市群名称依据“十三五”规划，城市群主要城市根据各城市群 发展规划，个别重复归类的城市按照就近原则进行合并。 ! # $ % ?A$%; ). )11*1+ .)0.5/ )11*1+ )51./ )11*1+ 第 3 次大转型 中国住房新十年 29 流动人口租赁需求庞大 从发达国家的经验看，美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于 35%，而德国更是高达53%。特别是房价高、人口密度大的核心城市，租 房人口更高。纽约的租赁人口占比为56.9%，洛杉矶为54.4%，伦敦为 49.8%，东京为39.5%。通常来看，40%以上的人口选择租赁作为居住 方式成为大城市的常态。 未来十年，人口在城市之间的流动进一步呈现举家迁移、留居意愿强等 特点。 一是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，更多以已婚和家庭为 单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出。 二是人口流动从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居 留时长不断延长，流动人口“愿意长期居留城市”的比例超过80%，对居 住品质和教育等有更高的要求。 三是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将 在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老。这 些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口 将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。但这 些流动群体支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。 第 3 次大转型 中国住房新十年 30 消费者从线下走向线上 中国网民的规模已经超过了9亿人，借助互联网平台的力量，住房交 易正在从线下到线上转变。这种转变从二手房交易领域开始，逐步向全市场 扩散。互联网依靠自身在信息流通和信息检索上的巨大优势，已经将消费者 的房产交易决策方式向前推进了一大步，帮助用户实现足不出户地浏览房源 信息。 2020年新冠肺炎疫情加速了这一过程。疫情封闭期间，房企、平台、 电商以及上游技术供应商紧密的联合在一起，如居理新房和国内知名的大家 居全案设计平台及生态解决方案提供商酷家乐达成战略合作，为用户打造从 室外到室内的全场景新房 VR 看房体验。在杭州的公证选房环节，支付宝提 供了稳定安全的线上选房平台和线上支付手段，确保整个公证选房过程有记 录、可回溯。在签约交易环节，电子签名和身份识别技术，为现有网签备案 图：中国移动互联网用户数量及增速 （单位：亿人） 数据来源：贝壳研究院 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2008 年 12 月 2009 年 12 月 2010 年 12 月 2011 年 12 月 2012 年 12 月 2013 年 12 月 2014 年 12 月 2015 年