部分城市 房价过 快上涨 ， 调控分化 趋势加 剧 . 3 1 、住 宅销售 持续超 预期 ，商办去 化依旧 艰难 . 4 2 、三 大城市 群与西 北表 现最亮眼 ，九月 市场转 冷 凸显隐忧 . 5 3 、长 三角复 苏一骑 绝尘 ，城市之 间上演 冰与火 . 7 1 、行 业融资 再度收 紧， 销售大幅 回暖助 力回款 高 增. 8 2 、境 外金融 市场修 复， 民企海外 发债环 比大涨 . 9 3 、境 内发债 成本触 底回 升，境外 发债成 本持续 走 低. 10 4 、信 托融资 环比大 幅回 落，平均 收益率 持续下 行 . 11 1 、土 地成交 热度环 比回 落，一线 与强三 线仍最 受 青睐 . 12 2 、一 线与强 三线 溢 价率 冲高回落 ，各线 土地流 拍 率持续回 落 . 13 1 、海 外疫情 第二波 来袭 ，全球经 济遭受 持续冲 击 . 14 2 、全 球宽松 力度不 减， 无风险收 益率持 续下行 . 15 3 、三 驾马车 强劲修 复， 货币环境 结构性 宽松 . 16 4 、新 开工与 竣工增 速表 现 疲弱， 短期仍 受制于 市 场转冷与 融资收 紧 . 17 1 、住 宅库存 回落明 显， 商办库存 去化维 艰 . 18 2 、一 二线供 应与库 存齐 上升，部 分城市 去化难 言 乐观 . 19 1 、偿 债规模 再创新 台阶 ，房企资 金链进 一步趋 紧 . 20 2 、上 半年行 业债务 恶化 ，民营房 企短期 偿债压 力 巨大 . 21 3 、 “ 三道红 线 ” 出 世，行 业或将进 入供给 侧改革 . 221 、头 部房企 积极补 仓， 轻量重质 提升拿 地标准 . 23 2 、加 仓一二 线及强 三线 ，减仓非 核心城 市群三 四 线. 24 1 、头 部房企 集中度 再上 升，行业 格局向 倒金字 塔 演变 . 26 2 、房 贷利率 下行 趋 缓， 市场转冷 迹象明 显 . 27 3 、金 九银十 显著弱 于去 年，市场 热度继 续回落 . 28一、政策篇 1 2016.01-2020.09 20 16 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 1 M 11 M 12 M 20 17 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 1 M 11 M 12 M 20 18 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 M 20 19 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 M 20 20 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 1 1 1 1 3 1 3 1 1 1 1 1 1 1 2 1 3 2 2 2 2 5 3 2 5 6 1 8 1 2 1 3 7 3 1 6 1 1 1 1 3 2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 5 1 1 1 2 1 1 3 2 1 2 1 2 2 3 8 26 7 2 2519 8 3 2 6 5 1 3 2 2 2 1 4 3 1 2 1 5 1 1 4 1 1 1 7 14 1 4 2 201618 3 3 2 6 2 1 1 3 1 3 3 7 5 2 1 1 4 1 1 1 4 1 1 1 7 14 1 4 2 20 16 18 3 3 2 6 2 1 1 3 1 3 3 7 5 2 1 1 4 1 1 2 1 2 2 3 8 26 7 2 25 19 8 3 2 6 5 1 3 2 2 2 1 4 3 1 2 1 5 2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 5 1 1 1 2 1 1 3 2 3 2 2 2 2 5 3 2 5 6 1 8 1 2 1 3 7 3 1 6 1 1 1 1 3 1 1 1 1 3 1 3 1 1 1 1 1 1 1 2 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50二、销售 篇 2 (%) 3 (%) 4 (2020Q2-Q3) ( ) (%) ( ) (%) 2020 Q2 4.74 3.2% 4.19 4.1% 2020 Q3 4.77 9.9% 4.25 10.5% 6.2 -15.7 -17.1 -60.0 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 2015-09 2015-11 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 -1.00 -16.50 -15.30 -60.0 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 2015-09 2015-11 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-095 ( ) ( ) ( ,%)6 49 (2020 1-9 ) 7 (2020 1-9 ) 7.3% -7.4% 0.6% 9.1% 1.7% 5.3% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% (4 ) (27 ) (18 )三、资金 篇 8 9 (%,2017.02-2020.09) 3.5 0.8 -7.0 3.1 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 ( 16.5%) ( 32.3%) ( 31.8%) ( 15.8%) 136,376 4.4 -20.0 -16.0 -12.0 -8.0 -4.0 0.0 4.0 8.0 0 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 180,000 210,000 : ( ) (10 ( 2014Q1-2020Q3) 11 ( 2014Q1-2020Q3) 12 ( 2020Q1-2020Q3) ( ) ( ) 5745 1 7% 2244 19 % 3497 - 17 % 3109 - 16 % 2071 1213 -0.7 -0.4 -0.1 0.2 0.5 0.8 0 1000 2000 3000 4000 886 1073 -0.6 -0.3 0 0.3 0.6 0.9 0 1000 2000 300013 (%,2014Q1-2020Q3) 14 (%) 15 (%) 3.72% 4.19% 5.72% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 2.0 2.5 3.0 3.5 2020/1/3 2020/1/21 2020/2/14 2020/3/6 2020/4/7 2020/4/30 2020/5/14 2020/5/28 2020/6/12 2020/6/24 2020/6/24 2020/7/8 2020/7/22 2020/8/5 2020/8/19 2020/9/2 2020/9/17 2020/9/30 A+ A-( ) BBB+ BBB-( ) BB+ BB-( ) B+ B-(16 17 2129 -8% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 1000 2000 3000 4000 5000 % 2.70 2.50 7.46% 6% 7% 8% 9% 1 1.4 1.8 2.2 2.6 3 ( (四、土地篇 18 2017.01M-2020.09M ( ) 19 2020 1-9 ( 34.34 42.71 41.79 31.45 5.20 5.92 6.70 5.36 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% -5.0 5.0 15.0 25.0 35.0 45.0 2017-01M 2017-03M 2017-05M 2017-07M 2017-09M 2017-11M 2018-01M 2018-03M 2018-05M 2018-07M 2018-09M 2018-11M 2019-01M 2019-03M 2019-05M 2019-07M 2019-09M 2019-11M 2020-01M 2020-03M 2020-05M 2020-07M 2020-09M ( ) ( ) (% ) (20 ( ) 21 ( ) 5.1% 14.0% 21.7% 12.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0.0% 2.2% 5.5% 5.8% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0一、宏观篇 22 ( ,2020-10-25) 23 GDP ( 2020E IMF ) 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 ( , ) -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 2015-03 2015-05 2015-07 2015-09 2015-11 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 : 19 (2011 )9 - 0. 1% 10 0% ( C P I ) 2% 24 M2 (%) 25 10 (%) -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 10.90 9.00 24.11 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.0026 - - ( ,%) 27 PMI 28 M2 (%) 0.8 -7.2 -0.8 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 2015-07 2015-10 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-04 2018-07 2018-10 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-03 2020-06 2020-09 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 55.00 60.00 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 PMI PMI: PMI: PMI: 10.90 13.50 7.00 9.00 11.00 13.00 15.00 17.00 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 M2: :29 (%) 30 2019-2020 31 投资开发完成额构成 项同比增速 -3.4% -11.6% 5.6% -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 2015-03 2015-05 2015-07 2015-09 2015-11 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 ( ) ( ) ( ) 6.1% -15.6% 8.4% 5.6% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 2015-10 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-04 2018-07 2018-10 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-03 2020-06 2020-09 , 55% , 5% , 1% , 5% , 34二、库存 篇 32 (%) 33 (%) 22.7 4.7% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 : ( ) (%) 0.38 1.33 2.6% -1.8% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8 ( ) ( ) : (%) : (34 2020 1-9 35 (2020 9 ) 37.1 10.6 30.1 5.4 22.0 2.9 0 6 12 18 24 30 36 42 48 0 500 1000 1500 2000 2500 北 京 广 州 上 海 深 圳 厦 门 天 津 大 连 兰 州 青 岛 * 沈 阳 * 哈 尔 滨 * 郑 州 长 春 武 汉 * 长 沙 * 贵 阳 昆 明 * 南 京 * 南 昌 * 苏 州 * 南 宁 成 都 * 石 家 庄 * 太 原 * 合 肥 * 重 庆 杭 州 * 西 安 宁 波 * 济 南 银 川 * 泰 安 * 包 头 肇 庆 江 门 中 山 * 惠 州 佛 山 舟 山 南 通 徐 州 * 无 锡 汕 头 南 充 * 廊 坊 东 莞 珠 海 * 临 沂 2019 9 ( , ) 2020 9 ( , ) ( , ) 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 -50.0% -30.0% -10.0% 10.0% 30.0% 50.0% 广州 北京 深圳 上海 * 石家庄 杭州 * 苏州 兰州 * 郑州 大连 * 南京 * 贵阳 * 合肥 成都 昆明 * 南宁 宁波 * 长沙 长春 青岛 厦门 * 沈阳 * 哈尔滨 * 济南 * 太原 * 西安 武汉 天津 * 重庆 * 南昌 * 临沂 * 廊坊 南充 汕头 * 泰安 东莞 舟山 肇庆 徐州 江门 * 包头 * 惠州 珠海 佛山 南通 * 无锡 中山三、债务篇 36 ( 2017Q1-2023Q4) 37 ( 2017Q1-2023Q4) 38 2020 Q4 2021 ( ) ( ) 2020Q4 2711 7% 84% 2020Q4 1325 -7% 73% 2020H1 6794 29% 112% 2020H1 3753 37% 80% 2034 2017 507 694 0 1000 2000 3000 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 984 870 439 455 0 500 1000 1500 2000 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q439 40 52% 58% 101% 105% 111% 115% 30% 60% 90% 120% 150% 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q2 1.62 1.54 1.02 1.03 0.93 0.85 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q141 TOP50四、应对篇 42 2020 1-9 TOP2043 ( ) 44 2020 1-9 TOP20 ( + ) 10.7% 8.3% 8.8% 11.3% 44.0% 39.3% 43.6% 40.8% 27.3% 25.1% 24.5% 26.1% 18.1% 27.3% 23.1% 21.8% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 2017 2018 2019 2020 Q1-Q345 2019 ( )五、市场篇 46 Top100 ( ,2017-2020Q1-Q3) 47 (%) 4.34 5.62 6.22 4.74 6.07 8.26 9.27 6.79 7.34 10.01 11.26 8.01 32.5% 37.4% 39.0% 41.0% 45.4% 55.1% 58.0% 58.7% 54.9% 66.7% 70.5% 69.3% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 2017 2018 2019 2020 Q1-Q3 TOP20 销售 TOP50 销售 TOP100 销售 CR20 CR50 CR10048 49 70 50 (LPR) 51 70 5.25 5.24 5.24 5.58 5.56 5.55 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 4.25 3.85 3.85 3.85 4.85 4.65 4.65 4.65 3.70 3.90 4.10 4.30 4.50 4.70 4.90 (LPR):1 (LPR):5 0 10 20 30 40 50 60 70 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 0 10 20 30 40 50 60 70 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-0952 53 54 55 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 2017 2018 2019 2020 0 50 100 150 200 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 2017 2018 2019 2020 0 100 200 300 400 500 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 2017 2018 2019 2020 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 2017 2018 2019 2020