,2017-2018合肥写字楼与零售市场研究报告,2,合肥宏观经济概况,XX,合肥宏观经济概况华东主要城市经济数据,*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算,合肥,上海,南京,苏州,杭州,宁波,人口（万人，2016）面积（平方千米）地区生产总值（人民币亿元，2017年1-9月）第三产业生产总值（人民币亿元，2017年1-9月）失业率（2016）社会消费品零售总额（人民币亿元，2017年1-9月）人均可支配收入（2017年1-9月）消费价格指数(2017年1-9月）房地产开发投资（人民币亿元，2017年1-9月）,78711,4455,0252,2983.0%1,97428,698101.51,208,2,4206,34021,61714,9034.1%8,66744,360101.81,230,8276,58710,4955,1461.9%4,09140,671102.21,545,6534,6277,5313,8611.9%2,51739,991101.9931,91916,5969,0185,5661.7%4,10145,306102.41,814,7889,8167,0753,1482.0%2,85043,066102.31,102,XX,合肥宏观经济概况主要地块成交情况,地块编号,竞得方,成交时间,土地用途,区域,土地面积(平方米),总价(百万 元),容积率,楼面价(元/平方米),S1707,中国石化销售有限,分公司,公司安徽合肥石油 2017年第四季度,商办用地,包河区,3,660,12.6,0.5,6,900,中国石油天然气股合经区2017-08 份有限公司安徽销 2017年第四季度售分公司,商办用地,合肥经济技术开发区,3,993,14.3,0.5,7,200,E1702,合肥亨飞商贸有限,能贸易有限公司,公司、合肥瑞峰华 2017年第四季度,商办用地,瑶海区,3,580,14.5,0.8,5,063,S1710BH2017-02-A,合肥中建国际投资发展有限公司合肥市滨湖新区建设投资有限公司,2017年第四季度2017年第四季度,商办用地商办用地,包河区滨湖区,42,626131,780,134.329.7,32,1,0501,125,5,合肥甲级写字楼市场概况,注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）XX,鼓楼,玄湖,建邺,平均租金: 45.0空置率: 35.0%,合肥写字楼市场各区域市场行情北一环,高新区,政务区,平均租金: 78.0空置率: 44.9%滨湖区（新兴商圈）,瑶海区平均租金: 65.0空置率: 15.0%,0%,10%,30%20%,50%40%,0,100,000,200,000,400,000300,000,政务区,瑶海区,高新区,滨湖区,存量,空置率,项目名称中建大厦中建大厦置地广场H座新华国际广场A座XX,商圈瑶海区瑶海区政务区政务区,租户平安人寿保险合肥思成互动广告有限公司平安健康互联网医院滴滴出行,面积（平方米）10,4001,7403,904720,合肥写字楼市场市场动态存量和空置率 分商圈 （2017 Q4）,平方米, 内资企业是合肥写字楼需求的主要动力来源，占据了2017年整个租赁市场交易的90%以上。和其他二线城市一样，银行和保险公司是合肥高端写字楼最主要的租户。同时，随着近几年经济的高速发展，众多知名房地产企业进驻合肥市场，租赁优质办公物业作为他们公司在安徽地区的区域总部。 政务区将会被打造成为合肥的金融商务示范区。便利的交通基础设施和利好的政策扶持使得该区域成为外资企业进入合肥的首选办公地点。来源：XX研究部7, 截止到四季度末，合肥甲级写字楼（单一业权）存量为425,887平方,米。 分区域而言，大部分高品质楼宇都位于政务商圈，达到345,800平,米，其中包括百利中心以及华润大厦A座。相比之下，北一环商圈的办公楼开发时间较早，且普遍为散售型物业。滨湖区作为安徽省政府的所在地，将发展成为一个写字楼新兴商圈，大量的优质项目会在未,来几年落成，如518米的合肥恒大中心。, 本季度，写字楼市场整体空置率为43.1%，这一数字高于华东区域其,他主要城市。政务区空置率是全市最高，为44.9%，瑶海商圈空置率最低为15.0%。近期主要租赁交易,XX,900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000,2014,2015,2016,2017,2018F,2019F,2020F,政务区,瑶海区,高新区,滨湖区,历年存量与预测平方米,8,来源：XX研究部,合肥写字楼市场市场动态租金水平,0,人民币/平方米/月10080604020,政务区,瑶海区,高新区,滨湖区,平均租金, 四季度，合肥甲级写字楼平均租金约为人民币70.0元每平米每月。 高品质的写字楼项目和政府高标准的规划助推政务区平均租金在各商圈中最高，达到人民币78.0元每平米每月。与之相比，高新区的甲级写字楼则需要面对来自产业园区的竞争压力，加之周边配套设施与其它商圈相较还不够完善。因此，高新区写字楼平均租金为人民币45.0元每平米每月，为全市最低。, 鉴于当前市场运行状况，2018年合肥甲级写字楼租金预计将保持稳,定。, 联投v中心B座和置地广场A座将会在2018年交付入市，届时将为合肥甲级写字楼市场带来135,141平方米新增供应。大量的新项目进入市场，势必将进一步推高全市的整体空置水平。 展望2020年，合肥甲级写字楼存量预计将超过832,000平方米。其中，政务区和滨湖区分别占到总体量的65%和16%。,9,合肥优质零售市场概况,XX,租金范围：300600出租率：91%,租金范围：3001050出租率: 99%,租金范围：160760出租率: 87%,租金范围：300760出租率: 96%,中心,租金范围：160500出租率: 94%天鹅湖,三里庵南七,瑶海,合肥零售市场各区域市场行情,10,注：“平均租金”,指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。滨湖新城,0%,16%12%8%4%,0,1,000,000800,000600,000400,000200,000,中心,三里庵,南七,天鹅湖,滨湖新城,平方米,零售物业存量,空置率,项目名称,商圈,租户,包河万达广场,中心,三只松鼠,步行商业街加侨广场XX,中心其他,哥老官苏宁红孩子,合肥零售市场市场动态存量和空置率（2017）-分商圈, 截至2017年四季度，合肥主要商圈零售物业存量达到2,563,500平方,米。随着本季度中心商圈保利广场的开业，合肥全市零售物业空置率上升至8.5%。 天鹅湖空置率徘徊在高位，由于市场缺乏足够的消费者支撑，个别项目的空置率进一步上升，2017年四季度该市场录得13.2%的空置率。 滨湖新城内的零售项目分布较为零散，由于区域内人群的聚集和商业,氛围的形成，以及业主方良好的运营能力，四季度末该市场录得9.1%,体门店。店内全部使用了最新的电子价签技术，使得线上线下同款,同价。, 备受欢迎的餐饮品牌在合肥继续保持扩张态势。著名火锅连锁品牌,哥老官本季度在中心商圈步行商业街开业。,的空置率。主要新店开幕 四季度，网红电商品牌三只松鼠在包河万达广场开设其合肥首家实, 苏宁红孩子网上购物平台加快在合肥的线下门店布局。该品牌于本季度在加侨广场开业了合肥市第二家线下门店，此店占地2,000平方米, 销售奶粉、纸尿裤、玩具等母婴用品。来源：XX研究部11,中心XX,三里庵,南七,天鹅湖,滨湖新城,合肥零售市场市场动态租金水平, 中心商圈是合肥最成熟的区域，拥有大量优质项目，例如银泰购物,中心、包河万达广场、百大· 鼓楼名品中心银座等。该区域的首层租金报价为全市最高，达人民币300元至1050元每平米每月。, 南七商圈的零售项目大多定位中低端，为人民币160元至500元每平米每月。该区域大量项目闭店整修，租金为合肥全市最低。 天鹅湖商圈的零售项目品质较佳，但商圈整体仍处于发展培育阶段，天鹅湖南侧仍有一些零售项目空置率较高，租金水平明显低于,中心商圈，为人民币160元至760元每平米每月。历年存量及预测 近几年电子商务的发展以及经济放缓对于实体零售造成了一定的冲击。由于合肥市2018年商业新增供应过大，零售物业同质化，品牌租户与地产商开发项目将会更为谨慎。因此，我们预计2018年供应中将有一些项目推迟入市时间。 截至2021年，合肥预计新增供应1,218,000平方米。因此，预计未,来零售物业市场竞争将会异常激烈。1,000,0000,12,来源：XX研究部,人民币/平方米/月,平方米5,000,0004,000,0003,000,0002,000,000,300,1050,500160,8006004002000,1,2001,000,中心,760300三里庵,南七,760160天鹅湖,600300滨湖新城,首层租金最低报价,首层租金最高报价,XX,滨湖宝文中心,合肥佳源广场,联投中心,合肥融创城,0,100,000,200,000,2018,2019,2020,2021,中心,三里庵,南七,天鹅湖,滨湖新城,13,来源：XX研究部,合肥零售市场未来供应(2018-2021)新世界中心3期平方米700,000600,000滨湖银泰城500,000百大新悦城400,000利港银河广场300,000恒大中心,滨湖金街,华冶金石广场,天珑广场,星光汇,THANK YOU,