,2017-2018长春写字楼与零售市场研究报告,2,宏观经济概况,XX,3,长春宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2017 Q3),长春,天津,青岛,沈阳,大连,西安,人口（万）（2016年）,753.4,1,562.1,920,829,595.63,883.2,面积（市区）,（平方千米）,4,789,4,334,1,471,3,495,2,415,3,866,地区生产总值（亿元）第三产业生产总值（亿元）失业率（2016年）社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）消费价格指数,4,262.92,118.63.6%2,119.631,069.4(2016年）101.3,13,449.58,180.63.5%4,295.629,448102.2,7,983.84,336.53.1%3,208.835,318101.9 (11月）,4,079.72,390.23.1%2,920.130,727101.0,5,378.42,821.52.9%2,68630,199101.5,5,049.73,366.83.3%3,056.624,498101.7,房地产开发投资,（亿元）,405.5,1,899.1,1,233.8 (11月),694.6,470.4,1,664.5,XX,长春宏观经济概况主要地块成交情况（2017 Q4）,4,5,长春甲级写字楼市场概况,XX,亚泰大街,长春写字楼市场各区域市场行情平均租金: 110.8,空置率: 31.2%平均租金: 107空置率: 17.3%,平均租金: 66空置率: 20%,6,重庆路,平均租金: 96空置率: 25%,人民大街红旗街,平均租金: 94.1空置率: 23.5%,净月开发区新兴商圈注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）, 长春写字楼市场分为重庆路、人民大街、亚泰大街、,红旗街以及净月开发区五个主要商圈，其中净月商圈为新兴商圈，目前长春写字楼市场总存量为47.2万平方米。 综合来看，重庆路商圈的存量面积为五个商圈之首，占比为34.7%；而人民大街商圈存量紧随其后，占比为29%。 长春市写字楼总体空置率为23.8%。人民大街是长春市区内最主要的干道之一，其商圈内的楼宇对于企业,来说认知度较高，聚集了大量知名企业的入驻，因此,空置率在五大商圈中最低，仅为17.3%。,主要租赁交易, 长春市写字楼市场正逐渐成熟，吸引如宜信惠普这类知名企业进驻长春市场。 东方航空于2017年下半年在位于人民大街的宏汇国际广场觅址，证明了人民大街吸引知名企业的能力；净,月开发区商圈的环球贸易中心迎来吉林房联医药的入,驻。,项目名称环球贸易中心,商圈净月开发区,租户吉林省房联医药连锁有限公司,面积（平方米）N/A,融大天玺宏汇国际广场XX,重庆路人民大街,宜信惠普东方航空,500350,长春写字楼市场市场动态存量和空置率（2H 2017）-分商圈,来源：XX研究部,7,50%40%30%20%10%0%,160,000120,00080,00040,0000,重庆路,人民大街,亚泰大街,红旗街,净月开发区,写字楼存量,空置率,平方米,XX,长春写字楼市场市场动态租金水平（2H 2017）-分商圈人民币/平方米/月/建筑面积, 截止到2017年底，长春市甲级写字楼按建筑面积计算的平均租金为每月每平方米人民币99.7元。其中重庆路商圈租金最高，达每月每平方米110.8元。 由于净月开发区位置偏离市中心，导致其平均租金为五大商圈最低，仅为每月每平方米人民币66元。, 位于净月开发区的伟峰资讯中心预计在2018年投入市场，将为市场带来7万的新增供应，届时长春市甲级写字楼存量将达到近55万平方米左右。 同时，随着净月开发区附近的交通枢纽及配套设施也在逐步完善，未来可能会成为租户寻觅办公新址的热点区域。,来源：XX研究部,8,120100806040200,重庆路,人民大街,亚泰大街,红旗街,净月开发区,平均租金（含物业管理费）历年存量及预测平方米,900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000,XX,20,0000,60,00040,000,140,000,2018净月开发区,2019人民大街,2020亚泰大街,伟峰资讯中心,长春国际金融中心IFC,2021朝阳区来源：XX研究部,9,大连国贸中心大厦,长春写字楼市场未来供应(2018-2021)新世界中心3期平方米200,000180,000160,000恒兴国际,120,000100,00080,000长春国际金融中心,汇海国际,长春财金中心,10,长春优质零售市场概况,XX,11,宽城区,长春零售业市场各区域市场行情租金范围: 100-400出租率: 91%,租金范围: 150-500出租率: 97%,桂林路,租金范围: 100-400出租率: 90%,红旗街,租金范围: 200-600出租率: 98%,出租率: 87%注：“平均租金”指基于使用面积计算的首层租金报价（元/平方米/月）,不包含物业管理费和推广费用等。,净月开发区南部新城租金范围: 100-400,租金范围: 150-400出租率: 91%,重庆路其他,租金范围: 100-450出租率: 90%,新兴商圈,XX,长春零售市场市场动态零售物业存量, 新增供应和空置率,主要新店开幕, 长春共有重庆路、宽城区、桂林路、红旗街、南部新城和净月开发区等六个主要商业零售商圈，截至2017年末，长春零售市场总存量为360万平方米。 其中南部新城和净月开发区是南部两个新兴商圈，其品质较高且配套成熟，有效填补了长春市南部商业的空白。 总体来看，长春市商业项目出租情况良好，总体空置率仅为8%左右。其中重庆路与红旗街属于两个档次较高、品质较好的商圈，商业项目较多且商圈趋于饱和，空置率相较另外几个商圈明显偏低，均不到3%。, 力旺广场迎来东三省首家“太阳树保税商品直营超市”，其体验式卖场、孕婴体验区、红酒品鉴区等板,块给消费者带来更高端的购物享受。, 新城吾悦广场迎来的“蜜柚电玩轰趴馆”与欧亚乐活,里新添的“大鲁阁生活运动馆”有异曲同工之处，其,中大鲁阁是中国华北区首家店铺，为成年人的休闲娱,乐提供了新地点。, 如今购物中心除了在业态上进行更新，也纷纷通过布,局主题特色来增加自身亮点、吸引客流，如吾悦广场,门口矗立大型变形金刚、欧亚新生活引入别具一格的,玻璃栈道设计等。,来源：XX研究部 12,12%10%8%6%4%2%0%,平方米1,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000,零售物业存量,新增供应量,空置率,项目名称,商圈,租户,面积（平方米）,欧亚新生活,红旗街,姆玛一家儿童成长体验乐园,4,000,力旺广场,其他,太阳树保税直营超市,5,000,欧亚乐活里,红旗街,大鲁阁休闲娱乐中心,NA,新城吾悦广场,其他,蜜柚电玩轰趴馆,N/A,长春零售市场市场动态租金水平-分商圈, 长春市零售业业态丰富，主要以百货为主，整体市场首层平均租金报价为每月每平方米420元。 重庆路是长春市内最高端商圈，其中卓展购物广场为高端消费人群的首选，其中不乏众多奢侈品品牌。因此重庆路商圈首层租金报价是四大商圈中最高，而红旗街紧随其后。 2017年，长春市顺利入市的新增优质商业项目在10个以上，其中新增项目呈现出分布均匀、多点开花的特,点，为长春零售业市场带来更多活力，同时也带来更,历年存量及预测,多挑战。 长春市今年除了开业的商业项目数量多以外，新的大型购物中心在购物体验上也进行了升级，融入更多文创元素和互动体验，总体定位更偏向于年轻群体。 新增及未来供应的的商业项目中仅有约30%左右分布在原有的四大商圈内，其他的购物中心均分布在长春市三环、四环附近，直接推动城市周边区域商业配套升级，同时也将推动城市的新一轮扩容。来源：XX研究部 13,人民币/平方米/月6005004003002001000,重庆路,红旗街,宽城区,桂林路,南部新城,净月,其他,首层租金报价,平方米平方米6,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,0000XX,XX,Underground,甘井子区万达广场,来源：XX研究部 14,中展万国城,北湖欧亚购物中心,50,0000,250,000200,000150,000100,000,300,000,400,000350,000,2018,2019,2020,2021,南部新城,净月开发区,宽城区,经开区,长春零售市场未来供应（20182021）新世界中心3期平方米500,000450,000,欧亚万豪中心中央大道旅游文化摩天 购 活 物 力 中 城 心 MALL,新星宇广场欧亚购物中心,钜城华億中心Shopping Street,远洋王府井赛特奥莱Hunan Road,青旅宽城欧亚,北湖欧亚购物中心,看,观,谢,谢,