,2017-2018郑州写字楼与零售市场研究报告,2,郑州宏观经济概况,XX,郑州宏观经济概况华中主要城市经济数据,郑州,长沙,武汉,广州,人口（万人，2016年）市区面积（平方公里）,972.41,010.0,764.51,909.9,1076.68,569.1,1404.43,843.4,地区生产总值,6,535.7,7,478.7,8,963.4,15,509.1,（亿元，2017年1-9月）第三产业生产总值,（亿元，2017年1-9月）,3,407.5,3,411.2,5,844.8,10,688.8,失业率（2016年）,1.9%,2.7%,2.9%,2.4%,社会消费品零售总额,2,966.4,3,254.7,4,407.1,6,888.9,（亿元，2017年1-9月）城镇居民人均可支配收入,28,039,43,294,39,737,50,940.7,（2016年）消费价格指数,101.9,101.0,101.8,102.3,（2017年1-9月）房地产开发投资,（亿元，2017年1-9月）,2,222.6,1,137.1,2,130.1,1,879.6,数据来源：各城市统计局/XX整理,3,XX,地块编号,竞得方,土地用途,区域,土地面积(平方米),总价(万 元),溢价率,容积率,楼面价(元/平方米),郑政出201760号(网) 北京东亚新华郑政出201759号(网) 北京东亚新华,其他商服用地其他商服用地,管城回族区管城回族区,9,36013,441,13,20018,800,24.723.76,6.06.0,2,3502,331,郑港出(2017)3号郑港出(2017)4号郑港出(2017)2号,郑州航空港区裕鸿置业有限公司郑州航空港区裕鸿置业有限公司郑州航空港区裕鸿置业有限公司,其他商服用地其他商服用地其他商服用地,航空港区航空港区航空港区,5125,72621,582,1541,7136,454,000,2.52.52.5,1,2031,1971,196,郑港出(2017)19号郑港出(2016)91号,河南悦通置业有限公司 其他商服用地郑州航空港区航程置业 其他普通商品有限公司 住房用地,航空港区航空港区,32,31981,358,6,40912,204,00,3.03.0,661500,郑政出201739号(网)郑政出201770号(网)郑政出201745号(网)郑政出201738号(网)郑政出201732号(网),河南正商新铭置业有限公司郑州中鑫云谷手机科技园有限公司郑州荣益华房地产开发有限责任公司河南瀚海布兰登置业有限公司河南福汇泽置业有限公司,商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地批发零售用地,惠济区金水区金水区金水区金水区,28,06266,78315,273132,35912,677,15,51646,75523,96488,14017,021,00000,3.02.55.22.55.9,1,8432,8003,0172,6642,272,4,郑州宏观经济概况2017下半年主城区商业、办公用地招拍挂成交情况（一）,来源：XX研究院/XX研究部,XX,地块编号郑政经开出(2017)042号,竞得方郑州市萱诚置业有限公司,土地用途商务金融用地,区域经开区,土地面积(平方米)24,094,总价(万 元)13,800,溢价率89.04,容积率4.0,楼面价(元/平方米)1,432,郑政东出201714号 中国邮政储蓄银行股份(网) 有限公司河南省分行,商务金融用地,郑东新区,14,552,19,600,0,3.5,3,848,郑政东出201722号(网)郑政东出201720号(网)郑政东出201718号(网)郑政东出201716号(网)郑政东出201717号(网)郑政东出201715号(网)郑政东出201719号(网)郑政东出201721号(网),宝能宝能宝能宝能宝能宝能宝能宝能,商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地,郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区,9,21319,97915,74438,22534,7429,87515,20721,188,14,30027,90025,30054,60035,90018,20017,50027,400,000005.8100,7.76.28.86.53.611.14.14.9,2,0162,2521,8262,1982,8701,6602,8072,639,郑政东出201711号 郑州珈创地球空间信息(网) 科技有限公司,商务金融用地,郑东新区,5,100,7,500,0,6.0,2,451,郑政出201764号(网) 郑州汇泉置业有限公司 商务金融用地,中原区,84,357,59,506,0,4.5,1,568,5,郑州宏观经济概况2017下半年主城区商业、办公用地招拍挂成交情况（二）,来源：XX研究院/XX研究部,6,郑州甲级写字楼市场概况,XX,7,注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）,XX研究部,2017年新项目,西区,存量：11万平方米,平均租金: 89.2空置率: 24.3%,花园路,金水路存量：38万平方米平均租金: 78.1空置率: 29.5%,郑州写字楼市场各区域市场行情4公里存量：25万平方米平均租金: 79.2空置率: 17.0%存量：39万平方米平均租金: 91.0,空置率: 14.2%郑东CBD,高铁片区/金水东路存量：156万平方米平均租金: 83.8空置率: 32.6%,XX,郑州写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率, 2017年下半年郑州甲级写字楼市场新增供应为3.3万平方米，全市甲级写字楼存量增至269.8万平方米。2017年是郑州甲级写字楼市场的供应低潮期，全年共录得新增供应8.5万平方米，同比减少89.2%。 下半年，郑州甲级写字楼市场吸纳表现积极，净吸纳量较2017年上半年攀升22.9%，录得10.5万平方米。 由于新增供应的骤降以及市场良好的租赁表现，四季度末郑州甲级写字楼市场录得空置率同比回落4.9个百分点至27.7%。, 金融、保险、专业服务、教育培训以及医疗机构成为下半年甲级写字楼市场吸纳主力。 中资企业继续成为推动郑州甲级写字楼租赁需求的主要来源。此,外，部分高素质物业继续吸引企业进行升级搬迁与扩张。, 分区来看，高铁片区/金水东路商务区由于可供选择的高素质物业较,多，备受市场青睐。,近期主要租赁交易,项目名称绿地中心,商务区郑东新区,租户中国人寿,面积（平方米）11,000,万众大厦,郑东新区,中原消费金融,8,000,楷林中心楷林中心楷林中心,郑东新区郑东新区郑东新区,中建七局远洋地产新城控股,1,0001,0001,500,8,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,平方米900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000-,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,新增供应,净吸纳量,空置率,来源：XX研究部,XX,郑州写字楼市场市场动态租金水平, 经过市场的积极吸纳与调整，2017年下半年全市甲级写字楼平均租金同比增长2.0%至每平方米每月83.8元。 其中高铁片区/金水东路商务区凭借近三年交付的高素质物业对租户的持续吸引力，区域平均租金环比上涨6.2%，增速高于其他商务区。, 预计2018年郑州甲级写字楼将迎来约82.0万平方米的新增供应入市，相当于2017年底市场总存量的30.4%，其中约有55.1%的新增供应面积将集中位于龙子湖及经济技术开发区。 随着河南省自贸试验区（郑州片区）建设的不断发展，郑州将迎来新一轮的发展机遇，高附加值的专业服务类将获得进一步发展。综合来看，重大政策利好下，市场需求依然有较大上涨潜力，我们预计未来郑州甲级写字楼市场租金企稳，而供应集中放量下市场空置则有待进一步消化。,9,人民币/平方米/月140120100806040200,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,平均租金历年存量与预测平方米,7,000,0006,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,0000,高铁片区西区龙子湖,花园路郑东新区CBD龙湖,金水路经济技术开发区二七区,来源：XX研究部,10,郑州优质零售市场概况,XX,郑州零售市场各区域市场行情,11,西区,花园路、紫荆路,北区,4公里,注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。,存量：48万平方米平均租金: 393空置率: 5.7%,存量：9万平方米平均租金: 350空置率: 0%,存量：36万平方米平均租金: 288空置率: 1.7%郑东新区,存量：15万平方米,平均租金: 733空置率: 4.4%二七,存量：58万平方米平均租金: 610空置率: 11.7%,2017年新项目,XX研究部,高新板块,XX,项目名称丹尼斯大卫城华润万象城华润万象城新田360广场,商圈二七二七郑东新区二七,租户Nike Beacon全棉时代小米之家C&A,面积（平方米）1,290800180600, 2017年下半年，位于高新板块的朗悦公园茂开业，为郑州优质商业带来新增供应6.5万平方米，推升全市优质商业存量至172万平方米。 受益于下半年市场活跃的租赁需求以及新入市项目良好的租赁表现，下半年全市净吸纳量录得约8.9万平方米；全市空置率较2017年上半年下降1.7个百分点至6.3%。,12,来源：XX研究部,14%12%10%8%6%4%2%0%,400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,新增供应（左轴）,净吸纳量（左轴）,空置率(右轴）主要新店开幕,郑州零售市场市场动态新增供应, 净吸纳量和空置率平方米, 为迎接年底销售旺季的到来，各大商场积极进行业态调整升级。位于丹尼斯大卫城的NikeBeacon在今年下半年开业，成为河南首家Nike品牌全系列演绎体验旗舰店，产品线涵括Air Jordan、Basketball、Running、Training、Sportswear以及Football等。 特色餐饮成为下半年市场吸纳的主力，茶饮、火锅、日本料理成为开店最多的品类。此外，时尚、运动服饰品牌依然保持积极的拓展速度，Under Armour、Skechers、New Look、initial、INXX等品牌纷纷在郑州主城区开出新店。, 引入IP资源进行主题展览成为商场运营商吸引并留住更多的顾客的新风向：新田360广场引入日本熊本县吉祥物熊本熊，并结合圣诞元素，上演“失落的圣诞腮红”主题活动，同时引入河南首家熊本熊主题咖啡馆Kuma Café 。,XX,郑州零售市场市场动态租金水平, 受新兴商圈的新项目入市、百货业态整体经营状况下滑等因素的影响，2017年下半年全市优质商业首层平均租金录得每平方米每月493.2元，同比下降3.6%。 尽管如此，郑州零售市场依然表现积极，而一系列的市场动态也成为这一趋势的有力佐证：零售品牌，特别是餐饮及服装品牌的数量增加；商场运营商的管理水平逐步提升等。,13,来源：XX研究部,2012,2013,2014,2015,2016,2017,首层平均租金主要在建项目,人民币/平方米/月520500480460440420400,项目名称美景万科广场正弘城建业凯旋广场新田360广场绿地新都会店龙堂万科广场万锦城,商圈北区花园路花园路郑东新区管城区经开区,面积（平方米）70,000170,00070,000130,00040,00055,000,开业年份201820182018201820182018, 未来一年内郑州主城区零售市场将有超88万平方米的优质商业面积计划入市，大量新增供应将加剧市场的竞争，短期内空置率轻微上浮，租金承压将成为大概率事件。 在激烈的市场竞争中，各大运营商将通过引入更多新鲜时尚的品牌、创新市场策略等措施来进行差异化定位，以保持项目的市场竞争力。同时这一趋势也将进一步推动郑州零售市场向纵深化发展。,XX,200,000100,0000,800,000700,000600,000500,000400,000300,000,北区,二七,高新板块,花园路,管城区,经开区,西区,郑东新区,荥阳,14,来源：XX研究部,建业凯旋广场朗悦公园茂2期美景万科广场2018,郑州零售市场主城区未来供应(2018-2020)平方米900,000,首创奥特莱斯新田360广场绿地新都会店上悦城永威· 木色Muse Park绿地中心· 南塔商业局外· 太格茂万锦城龙堂万科广场银兴· 悠客广场正弘城,谦祥万和城新田360广场太康路店2019,首创奥特莱斯清华城华贸中心长江一号阳光城 阳光天地广厦华尔中心正弘广场,万达广场华润万象城2期大商金博大2期2020,看,观,谢,谢,