疫情后的租赁需求新趋势 写字楼租户需求调查报告 高力雷达 写字楼 | 研究 | 华北区 | 2020年 10月 9日 高心悦 高级分析师 | 研究 | 华北区 +86 10 8541 1184 Cassie.G 2 高力雷达 写字楼 | 研究 | 华北区 | 2020年 10月 9日 北京在经历了二次疫情后，企业相继复 工复产，疫情防控也进入了常态化阶段。 整体北京写字楼市场目前依然处于供需 失衡的市场环境下，市场空置率逐渐走 高，市场平均租金已经比最高点向下调 整超过 10%。在经济下行，产业结构调 整和疫情防控常态化时期，不同企业的 经营状态出现了明显的差异，进而导致 其租赁需求也发生了相应变化。无论是 业主还是租户都渴望在复杂的市场环境 下做出正确的商业租赁决策，然而他们 彼此之间存在着天然的信息不对称问题， 这种问题在疫情后显得越来越紧迫。 高力国际作为业主和企业租户之间的桥 梁，我们看到大家普遍都比较关注疫情 后企业的生存状态，不同类型企业租赁 预算和需求变化，甚至远程办公软件和 灵活办公空间设计对于租户后续租赁意 愿的影响程度等问题。因此，我们带着 这些大家都非常关心的问题，通过一个 季度的摸底调查，共走访近百家企业， 并希望通过这些调研结果能够为市场拨 云见日，解惑释疑，为后续的商业租赁 决策提供一定程度的支持。根据我们的 调查结果，我们建议业主在当前环境下： 重点关注外资企业的搬迁需求 完善项目自身的硬件设施；增加项目 内的共享空间，如共享会议室等 总结与建议 Reduce Space 18% Increase Space 20% Maintain current space 62% 62%维持面积 34%有搬迁意愿40%预算下降 55%业务下降 扩大面积 20% 维持现有面积 62% 缩减面积 18% 提升预算 21% 无明显变化 39% 降低预算 40% 没有搬迁意愿 66% 有搬迁意 愿 34% 业务提升 14% 业务无明显影 响 31% 业务下降 55% 3 高力雷达 写字楼 | 研究 | 华北区 | 2020年 10月 9日 谨慎保守的租赁决策 疫情的爆发确实对于企业的业务造成了冲击，超过五成的企业业务有所 下降。在未来租赁需求上， 62%的企业选择了维持现有面积，也有 40% 的企业未来办公租赁预算有所降低。值得注意的是，在当前租金下行且 持续高供应的环境下，企业在市场面临了更多的选择，有更好的机会去 选择性价比更高的办公楼，因此目前有搬迁意愿的企业占比达到了 34%。 如果再进行细分，在当前租约 1年以内到期的企业中，有搬迁意愿的比 例更是达到了 62%，而这里面有 58%的企业目前在乙级写字楼中办公。 究其背后的潜在原因主要有两个，其一，当甲级写字楼向下调整租金时， 对于低级别的楼宇明显产生了更高的性价比和竞争优势，经营状态较好 的乙级楼宇租户有意愿进行搬迁；其二，乙级楼宇中普遍多是抗风险能 力较差的中小企业，疫情的影响反映到其办公需求层面是在三季度，企 业根据自身经营情况调整下一阶段的经营策略，不排除一些企业会搬迁 并缩减面积到更便宜的产业园区办公。 在疫情常态化后， 企业在租赁选择上 更偏谨慎，维持现 状，是当前企业办 公租赁需求的主旋 律。 当进一步综合疫情影响和需求变化的结果时，我们发现无论疫情对于企 业的业务造成了怎样的影响，绝大多数的企业都选择了维持现有的办公 面积。即使企业的业务疫情后有所增长，企业选择扩租或增加预算的比 例都不高。 由此可见，在疫情常态化后，企业在租赁选择上更偏谨慎， 维持现状，是当前企业办公租赁需求的主旋律。 不同性质企业的租赁需求变化 我们聚焦到企业性质时，可以看到不同性质的企业受到疫情影响程度有 所不同，因此租赁需求和预算的变化也各有不同，其中： 国有企业： “稳”字当头。疫情对于国有企业的业务影响有限，业 务提升或没有影响的比例高达 63%；同时租赁需求以维持现状为主， 86%选择维持面积，并有半数企业预计维持预算。 来源 : 高力国际 来源 : 高力国际 图表 2：不同性质企业的租赁需求变化 业务下降 业务无影响 业务提升 60% 15% 73% 54% 50% 42% 图表 1： 疫情对于企业业务影响与企业租赁需求变化的关系 维持现有面积 维持现有预算 企业性质 疫情对业务的影响 租赁面积变化 租赁预算变化 外资企业 民营企业 国有企业 57% 76% 63% 79% 69% 62% 59% 86% 92% 疫情对业务的影响 4 高力雷达 写字楼 | 研究 | 华北区 | 2020年 10月 9日 外资企业： 受到全球疫情持续扩散的影响，外资企业业务受 到较大冲击，业务下降的比例达 69%。同时， 62%的外资企 业选择降低租赁预算。在租赁面积需求上， 38%的外资企业 预计缩减面积并有 54%企业选择维持现有面积。所以，在多 数外企选择维持面积且降低预算的前提下，我们预计搬迁到 更便宜的写字楼或成为首选（具有搬迁意愿的外企占比达到 54%）。 民营企业： 从调查结果来看，相对比外资企业和国有企业， 民营企业在疫情后扩租的意愿相对更强，计划扩租的比例为 26%（外资 8%，国企 7%）。当我们继续细分后，可以看到 选择扩租的企业以互联网公司为主（占扩租企业的 73%）， 覆盖了在线教育、在线社交、在线办公、线上营销等相关企 业。 通过对于企业的性质分析， 我们发现国有企业的抗风险能力较 强，未来租赁需求相对更为稳定。外资企业受冲击较大，未来 搬迁的意愿更高。而民营企业中的互联网企业在疫情后扩租的 动力最强。 租赁成本 -当前企业选址最看 重的因素 根据高力国际最新公布的数据显示，截至三季度末，北京甲级 写字楼市场空置率上涨至 17.5%，租金持续下行，整体市场的 需求虽有所回暖但复苏依旧比较慢。当我们聚焦到企业当前选 址看重的因素时，我们发现 成本因素还是当前企业选址时最为 看重的，租金和搬迁成本分别位于第一和第四位，分别达到 82%和 36%。 其次，项目周边的交通情况和硬件设施也排名较 高，分别在第二和第三位，分别达到 67%和 41%。由于目前整 体北京写字楼市场依然为租户市场，所以大部分对于租金敏感 的租户都可以在现在的市场环境下获得更多的谈判空间。 企业在办公选址时 最看重的还是成本 因素。 图表 3： 企业办公选址时看重的因素 office location 图表 4： 各区域企业认为当前租赁项目需要改进的方面 Top3 CBD 东城 望京 -酒仙桥 金融街 燕莎 中关村 亚奥 公共空间装 修 设备设施 设备设施 停车位数 量 电梯等候 时间 公共配套 公共配套 设备设施 公共配套 公共空间装修 公共空间装修 公共配套 保洁卫生 设备设施 公共配套 停车位数量 公共配套 设备设施 公共空间装修 停车位数量 公共空间装修 来源 : 高力国际 来源 : 高力国际 租金 搬迁成本 项目周边交通 便利性 项目硬件设施 所在区域相 关产业扶持 政策 项目物业管理 服务 区域内形成产 业聚集效应 所在区对于优质 人才的吸引力 36% 28% 19% 15% 11% 82% 67% 41% 1 2 3 5 高力雷达 写字楼 | 研究 | 华北区 | 2020年 10月 9日 未使用 25% 使用过 75% 满意度平均得分 3.7分 （ 5分制） 值得注意的是，由于区域周边的交通设施较不完善，当前丽泽子市场的 整体空置水平相对较高。我们预计随着丽泽区域的周边交通日趋完善， 丽泽区域的去化速度将会有效提升。 此外，当前企业中， 45%的企业认为目前所在项目的设备设施需要改进； 认为所在项目的公共配套设施和公共空间的装修需要提升的比例分列二 三位。 因此我们建议业主在当前环境，更加关注于自身项目硬件设施的 升级和改造，同时对于公共空间进行改造，增加项目内公共配套设施。 疫情后的办公新趋势 远程办公软件的应用 在我们调查的企业中，远程办公软件的使用率高达 75%。同时，我们发 现远程办公软件的使用率在各性质企业与各行业中并没有显著的差异。 此外，企业对于远程办公软件的使用效果也较为满意，满意度平均得分 3.7分（ 5分制）。 可以说，此次疫情使得远程办公软件在各行各业中， 得到了较为广泛且有效的应用。 那么远程办公软件的应用，对于企业未来办公面积的需求是否造成了影 响？调查结果显示企业认为远程办公软件会减少办公租赁需求的比例为 46%。而当我们进一步去细分那些使用过远程办公软件的企业时，我们 发现这个比例会提高到 53%。同时，我们发现对于远程办公软件使用的 满意度，并不会降低企业在租赁面积上的需求。也就是说，当企业使用 过远程办公软件后，都会在一定程度上更加认同这样的技术会降低其未 来的办公面积需求。因此，远程办公软件的广泛应用确实会在一定程度 上改变了企业在办公面积上的需求。 可以说，此次疫情 使得远程办公软件 在各行各业中，得 到了较为广泛且有 效的应用。 图表 5：远程办公软件使用率和满意度 图表 6：远程办公软件的应用是否会降低企业租赁面积需求 来源 : 高力国际 来源 : 高力国际 会降低 46% 不会降低 54% 会降低 53% 不会降低 47% 使用过远程办公软件的企业全部被访企业 6 高力雷达 写字楼 | 研究 | 华北区 | 2020年 10月 9日 灵活办公空间的改造 2019年的 7月高力国际举办的“ 2019灵活办公未来趋势研讨会”上，我们就曾指出 伴随着商务行为而产生的办公 场所，经历了从格子间向开放式空间，从开放式空间向灵活办公的模式演变。 根据我们的研究显示，办公模式的 演变主要需求来源于： 新一代人才的心理诉求对办公环境提出了新要求（例如：更为灵活的办公时间、远程办公等） 通讯技术日渐成熟推动办公模式与时俱进（例如：远程办公软件的应用等） 不同企业类别的业务发展衍生出多元办公模式需求 工作人群通勤时间上涨催生灵活选择办公地点的诉求 在此次调查中，我们看到企业当前对于灵活办公空间改造的认知度并不高，进而对于灵活办公空间改造的意愿并 不强，有计划改造的仅占 33%。同时我们发现，相较于国企和民企，外资企业进行灵活办公空间改造尝试的意愿 也更强为 54%，而国企尝试意愿相对较低仅为 14%。在细分行业上，专业服务类企业更愿意进行这样的尝试，有 一半的企业有意愿尝试。 在灵活办公空间的改造与设计理念中，企业在同等租赁面积的前提下，选择放弃一些固定工位的安排，增加共享 和沟通的办公空间，从而打通员工间的物理阻隔。同时，在空间设计中，企业还可以融入人脸识别、远程办公软 件等具有科技属性的设计。为员工打造出具备“个性化、功能化、社交化、绿色化和智能化”的新型办公空间。 虽然当前多数企业的租赁预算都有所缩减，但从长远来看， 我们仍然建议企业能够尝试去了解灵活办公空间的改 造与设计，此举不仅可以降低可能的长时间闲置的办公面积，进一步缩减办公成本，提升办公空间的利用率，还 可以提升员工的工作效率与创造力并让员工生活与工作取得平衡，使得企业可以吸引或保留住人才，最终实现人 才与企业双赢，形成良性循环。 伴随着商务行为而 产生的办公场所， 经历了从格子间向 开放式空间，从开 放式空间向灵活办 公的模式演变。 图表 7：进行灵活办公空间改造的意愿 没有计划 67% 有计划 33% 来源 : 高力国际 About Colliers International Colliers International (NASDAQ, TSX: CIGI) is a leading real estate professional services and investment management company. With operations in 68 countries, our more than 15,000 enterprising professionals work collaboratively to provide expert advice and services to maximize the value of property for real estate occupiers, owners and investors. For more than 25 years, our experienced leadership, owning approximately 40% of our equity, has delivered compound annual investment returns of almost 20% for shareholders. In 2019, corporate revenues were more than $3.0 billion ($3.5 billion including affiliates), with $33 billion of assets under management in our investment management segment. Learn more about how we accelerate success at , Twitter or LinkedIn Copyright 2020 Colliers International The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. 主要作者： 高心悦 高级分析师 | 研究 | 华北区 +86 10 8541 1184 Cassie. G 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国 +86 21 6141 3688 Tammy.T 严区海 董事总经理 | 华北区 +86 10 8518 1593 Charles.Y 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 Andrew.H 陆明 董事 | 研究 | 华北区 +86 10 8518 1633 Ming.L