1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 事件 ： 2021 年 2 月 24 日， 青岛市自然资源和国土规划局在官网披露， 对于 2021 年住宅用地供应工作：一是要严格贯彻落实相关文件要求，科 学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用 地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地两集中同 步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分 3 批次 集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理 性竞争。天津、郑州和济南等地也发布了相关文件。 住宅用地 供应 新规是房地产调控长效机制的重要组成部分，与三 条红线、房地产贷款集中度管理一起丰富了房地产的供给侧监管机制， 有助于形成规范透明的住宅用地出让制度。 新规如何影响 房地产 市场？ （ 1）有利于实现全市统一的房地产市场管 理。（ 2）减少土地惜售，集中供地导致房企资金分流，以及可能配套出台 溢价率、竞价轮次和限价等指标要求，有助于稳地价稳房价。（ 3）有利于 实现城市均衡发展，长期来看可能有助于城市群发展。 （ 4） 新规下拿地对 于房企资金实力的要求更高，房企融资受限情况下，房企或将加大供给推 盘， 有助于平抑房价 。 对房企行为会产生哪些影响？ （ 1） 试点 城市竞争激烈，拿地难度趋于 上升 。（ 2） 拿地方式更加多元化，更多房企可能会选择合作开发或收并购 等方式，勾地难度趋于加大。 （ 3）行业集中度加速提升，黑马逆袭难度加 大。（ 4）区域性房企压力或有增加。（ 5） 开发贷获取难度上升，关注部分 房企明股实债和表外规模继续增加的可能性 。（ 6） 促进房企加快周转、加 快销售、加快回笼资金 。 哪些房企风险可能上升？ （ 1） 财务压力较大、但仍在逆势扩张的房企。 随着需求端、融资端及土地市场的监管越来越严格，对于当前不符合监管 要求且仍在逆势扩张的房企，需要谨慎防范风险。 （ 2） 财务压力较大、但 土储倍数偏低的房企。 在集中拿地和融资收紧的背景下，财务压力较大、 土储倍数偏低的房企将面临偿债压力大、融资难度高与若不持续拿地未来 销售规模难以为继的两难局面。 （ 3）表外不确定性较大的房企。 对于当前 表外规模较大和明股实债较大的房企而言，若央行后续加强表外监管，这 些房企将面临更大压力。 （ 4）周转能力较弱和回款能力较弱的房企。 土地 市场竞争激烈的情况下，周转能力弱、回款能力弱的房企，项目占 用资金 时间较长，可动用的货币资金有限，集中拿地时资金压力较大，在 试点 城 市难有竞争优势。 风险提示： 疫情发展超预期、 信用风险超预期等。 Table_Tit le 2021 年 02 月 26 日 住宅用地 供应 新规影响全解析：房地产市场、房企行为与地产债 Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 Tabl e_Report 相关报告 三条红线 以来，地产债 国企信仰变化几何？ 2021-02-24 节后票据利率再创新高，资 金紧平衡预计延续 2021-02-22 如何全面理解货币政策： MLF 的核心地位与 DR007 的调节作用 2021-02-21 1 分钟掌握春节期间海内外 全动态 2021-02-17 银行加大配臵，广义基金净 减持 1 月托管数据点评 2021-02-17 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 事件与背景： . 3 1. 住宅用地出让新规是房地产调控长效机制的重要组成部分 . 3 2. 政策对 房地产市场有哪些影响？ . 4 3. 对房企行为会产生哪些影响？ . 4 4. 哪些房企风险可能上升？ . 5 图表目录 图 1： 2020 年部分城市成交住宅用地溢价率出现了较为明显的抬升（ %） . 3 图 2：近年来房地产调控开始对供给端给予更多关注 . 3 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 事件与背景： 2021 年 2 月 24 日，青岛市自然资源和国土规划局在官网披露，对于 2021 年住宅用地供应 工作： 一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住 宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面； 三是严格实行住宅用地两 集中同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分 3 批次集中统一 发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。 天津、郑州和济 南 等地 也发布了相关文件。 2020 年从全国来看土地市场供需两旺，部分城市成交住宅用地溢价率出现了明显抬升，土 地市场波动较大 不利于形成稳定的房价预期。同时， 2020 年中央经济会议提出 解决好大城 市住房突出问题 ， 并特别强调要做好租赁住房用地保障工作。 在此背景下，住宅用地供应新 规的出台，对于房地产市场、房企行为乃至地产债均将有着广泛的影响。 图 1： 2020 年部分城市成交住宅用地溢价率出现了较为明显的抬升（ %） 资料来源： Wind，安信证券研究中心 1. 住宅用地 供应 新规是房地产调控长效机制的重要组成部分 住宅用地 供应 新规是房地产调控长效机制的重要组成部分，与三条红线、房地产贷 款集中度管理一起 丰富了 房地产 的 供给侧 监管机制， 有助于形成规范透明的住宅用地出让制 度。 （ 1） 丰富了房地产的供给侧监管机制 。 过去中国的房地产调控以需求端管控为主，从限 购逐渐发展到限购、限贷、限价、限售、限离等， 近年 来房地产调控开始对供给端给 予更多关注，包括三条红线、房地产融资监管等 。 （ 2） 有助于形成规范透明的住宅用地 出让制度。 过去 各城市土地出让节奏和信息披露差异较大， 住宅用地供应新规 将有助于 试点 城市形成规范透明的住宅用地出让制度 。 图 2： 近年来 房地产调控开始对供给端给予更多关注 -15 -10 -5 0 5 10 15 0 5 10 15 20 25 30 35 40 上海 福州 无锡 北京 青岛 成都 杭州 长沙 广州 沈阳 宁波 南京 厦门 重庆 郑州 合肥 苏州 深圳 天津 2019年成交住宅用地溢价率 2020年成交住宅用地溢价率 2020年溢价率提升幅度，右轴 4 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 资料来源： Wind，安信证券研究中心 2. 政策对 房地产市场有哪些影响？ 新规对于房地产市场的影响主要体现在四个方面： （ 1） 有利于 实现全市统一的房地产市场 管理。 过去 试点 城市房价的调控以市为单位，而 部分城市土地出让的权限分散在市政府和区政府，不利于市政府对全市房地产市场的 统一管理，新规有利于实现全市统一的房地产市场调控。 （ 2） 减少土地惜售，集中供地导致房企资金分流，以及可能配套出台 溢价率、竞价轮次 和限价等指标 要求，有助于稳地价稳房价。 过去部分政府在土地出让中存在惜售的 现象，使得地价存在上涨压力，不利于稳定房价预期。市级政府统一制定土地 供应 计 划，有助于 减少土地惜售现象， 降低地价上涨压力。 集中供地导致房企资金分流，以 及可能配套出台溢价率、竞价轮次和限价等指标要求 ，也有助于控制地价，稳定房价 预期。 （ 3） 有利于实现城市均衡发展，长期来看可能有助于城市群发展。 新规有利于实现城市 各区域均衡发展。长期来看，热点城市拿地难度或有上升，部分房企可能转 向城市周 边分散布局，有利于城市群发展。 （ 4） 新规下拿地对于房企资金实力的要求更高， 房企融资受限情况下， 房企或将加大供 给推盘， 有助于平抑房价 。 试点 城市土地集中供应，以及拿地难度上升，对于房企 资金实力的要求更高。在融资受到多重限制情况下，房企或将 加大供给推盘 ， 有助于 平抑房价 。 3. 对房企行为会产生哪些影响？ （ 1） 试点 城市竞争激烈，拿地难度趋于上升。 供地新规下， 试点城市 全年不超过 3 次集 中进行土地出让，但部分城市全年土地供给量未必明显增加，实力较强房企可能会扎 堆参与竞拍，实力不强的房企获取土地的难度趋于上升。若未来配套出台限制参拍数 量等相应政策，拿地难度将会进一步上升。 （ 2） 拿地方式更加多元化，更多房企可能会选择合作开发或收并购等方式，勾地难度趋 于加大。 集中拿地加大了招拍挂拿地难度和不确定性，更多房企可能会选择合作开发 或收并购获得土地。 而在竞争趋于激烈及信息更加公开透明的情况下，勾地难度趋于 加大 。 需求侧 一线、强二线限 购限贷 2016 930 新政 后，北上、苏杭 等一线城市和强 二线城市恢复 限 购限贷政策。 热点城市限购限 贷 2017 年 2 - 6 月，厦 门、成都等 强二 线城市引入限售 政策 ，廊坊、东 莞等 热点城市群 非核心城市引入 限购限贷政策。 普通二三线城市 限售 2017 年 9 - 12 月，绍 兴、南宁等 普通 二三线城市开启 限售政策。 普通二三线城市限 售升级 2018 年 3 - 6 月，哈尔 滨、长春、昆明 限 售政策升级。 热点城市限购、限 售升级 2019 年 5 - 9 月，苏州、 西安等 市场较热城 市限购、限售升级。 一线、强二线限购、 限贷升级、限离 2020 年 7 - 10 月，杭州、 深圳、宁波、无锡等 一线、强二线和热点 城市限购限贷政策升 级，深圳引入限离 政策。 供给侧 债券融资 2016 年 10 月， 交易所要求 房 企发行公司债 募集资金不得 用于购臵土地。 银行贷款 2017 年 4 月，银 监会将 违反房地 产行业政策的银 行贷款、非标列 为整治要点。 信托融资 2017 年 12 月，银 监会要求 不得违 规将信托资金投 向房地产等限制 或禁止领域。 信托融资 2019 年 5 月， 银监会 23 号文 规范前融和明 股实债融资。 有息负债 2020 年 8 月， 三条红线 分档限制房企 有息负债增速。 银行贷款 2020 年 12 月， 央行分档 限 制银行房地 产贷款占比。 银行贷款 2019 年 7 月，媒体 报道监管窗口指 导 部分银行开发 贷控制在 2 01 9 年 3 月末的水平。 供地新规 2021 年 2 月，重 点城市土地供 应将施行 两 集中 。 5 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 （ 3） 行业集中度加速提升，黑马逆袭难度加大。 供地新规、三条红线及贷款集中度的三 重约束下，过去通过 高杠杆、快周转、促回款、多拿地的弯道超车模式难以复制， 黑马房企逆袭难度加大，小房企拿地难度更大，未来行业集中度或将加速提升。 （ 4） 区域性房企压力或有所增加。 较全国性房企而言， 区域性房企对本地 市场 更加熟悉。 但当前政策要求一年不超过 3 次集中公布土地出让信息，土地市场透明度更高，区 域性房企在深耕区域将面临更加激烈的竞争，拿地成功率可能下降，但贸然进入其他 地区又可能会加大其经营性风险。 （ 5） 开发贷获取难度上升，关注部分房企明股实债和表外规模继续增加的可能性。 受制 于房地产贷款额度的要求，银行开发贷或进一步向优质房企倾斜，弱资质房企融资难 度可能会上升。在非标、开发贷、债券融资均受到严格限制的情况下， 关注部分房企 明股实债 和表外规模 继续增加的可能性 。 （ 6） 促使房企加快周转、加快回笼资金。 供地新规将会促进房企加快周转、加快销售、 加快回笼资金，减少捂盘惜售的行为。 4. 哪些房企风险 可能 上升？ （ 1） 财务压力较大、但仍在逆势扩张的房企。 随着需求端、融资端及土地市场的监管越 来越严格，对于当前不符合监管要求且仍在逆势扩张的房企，需要谨慎防范风险。 （ 2） 财务压力较大、 但 土储倍数偏低的房企。 在集中 拿地和融资收紧的背景下，财务压 力较大、土储倍数偏低的房企将面临偿债压力大 、融资难度高与若不持续拿地未来销 售规模难以为继的两难局面。 （ 3） 表外不确定性较大的 房企 。 对于当前表外规模较大和明股实债较大的房企而言，若 央行后续加强表外监管，这些房企将面临更大压力。 （ 4） 周转能力较弱和回款能力较弱的房企。 土地市场竞争激烈的情况下，周转能力弱、 回款能力弱的房企，项目占用资金时间较长，可动用的货币资金有限，集中拿地时资 金压力较大，在 试点 城市难有竞争优势。 6 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Aut hor Statement 分析师声明 池光胜声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、 诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审 慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称本公司）经中国证券监督管理委员会核准，取得 证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投 资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资 咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相 关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告， 并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称本公司）的客户使用。本公司不会因 为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确 性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本 报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公 司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告 所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但 不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出 修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表 本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要， 客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证 券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务 顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决 策的惟一参考因素 ，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情 况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明 示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本 公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、 复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需 在允许的范围内使用，并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心，且不得对本 报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限 性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Addr ess 安信证券研究中心 深圳市 地 址： 深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 7 层 邮 编： 518026 上海市 地 址： 上海市虹口区东大名路 638号国投大厦 3层 邮 编： 200080 北京市 地 址： 北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦 15 层 邮 编： 100034 Tabl e_Sal es 销售联系人 上海联系人 潘艳 上海区域销售负责人 18930060852 侯海霞 上海区域销售总监 13391113930 朱贤 上海区域销售总监 13901836709 李栋 上海区域高级销售副总监 13917882257 刘恭懿 上海区域销售副总监 13916816630 苏梦 上海区域销售经理 13162829753 秦紫涵 上海区域销售经理 15801869965 陈盈怡 上海区域销售经理 13817674050 徐逸岑 上海区域销售经理 18019221980 北京联系人 张莹 北京区域销售负责人 13901255777 张杨 北京区域销售副总监 15801879050 温鹏 北京区域销售副总监 13811978042 刘晓萱 北京区域销售副总监 18511841987 王帅 北京区域销售经理 13581778515 游倬源 北京区域销售经理 010-83321501 侯宇彤 北京区域销售经理 18210869281 深圳联系人 张秀红 深圳基金组销售负责人 0755-82798036 胡珍 深圳基金组高级销售副总监 13631620111 范洪群 深圳基金组销售副总监 18926033448 聂欣 深圳基金组销售经理 13540211209 杨萍 深圳基金组销售经理 0755-82544825 黄秋琪 深圳基金组销售经理 13699750501 喻聪 深圳基金组销售经理 18503038620 马田田 深圳基金组销售经理 18318054097