同策咨询 2020年 郑州房地产年报 河南 同策咨询 2021年 1月 2020年 郑州 关键词 城市迭代升级 市场触底复苏 以价换量，效果不佳 房贷 LPR转化完成 契税补贴，促财政 “三道红线 ” 去 杠杆 明确做地主体，鼓励货币安置 线上 营销 融资环境收紧 3、 4号地铁通车 “ 米 ”字高 铁路网成型 政府救市 市场监管从严 人才政策升级 以“产” 促城 土地供求双降 住宅量 价两极分化 开盘量少，去化走低 主城价值回归 公寓低位运行 商办市场严峻 以稳为主 2020年热点事件 疫情按下 暂停键 楼市：开启线 上 营销 活动方式 ： 通过微信参与线上小程序游戏 、房企 APP平台活动，以高额奖品吸 引 客户参互动 线 上营销 ：通过线上平台开启直播、 VR看房等吸引客户 房企 动作 ：通过分享疫情防护知识、免费健康诊断等取得客户 关注 保证 房地产市场平稳运行 政府 救市 土地端 预售端 信贷端 土拍成本降低 降低 土拍保证金、分期缴纳土地款 信贷放松 放宽贷款限制、延长还款日期、提高按揭放款速度 预售条件放宽 预售条件降低至预售部分投资达到 25% 2020年热点事件 完善城市交通体系 巩固郑州交通枢纽作用 交通 升级 “米字形”高铁路网基本成型 2020年热点事件 规范 市场 2020年热点事件 确保房地产市场健康运行 z 规范产业用 地 ， 产业 勾地搭配 住宅模式终结 *4月 28日 关于优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见 明确做地 主体限制 私企参与城改 *11月 18日 关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合 开发的 意见 首付分期面临 规模性 取消 *12月 21日 关于全面启用商品房买卖合同电子签约的 通知 同策咨询 目录 Contents 01.宏观环境 02.土地市场 03.楼市 数据 04.楼市营销 05.房企研究 06.地市数据 07.楼市预 判 同策咨询 01 宏观环境 同策咨询 2020年总体基调 “稳”字当头，实施由松到紧的政策调控，始终坚持“房住不炒”定位，宽松的货币环境 下，房地产金融监管不断强化，防范系统性金融风险的同时，为实体经济导入更多有效资金。 01 1月2020年 5月 7月 中国保监会印发的 通 知 指出，对 受疫情影响 暂时失去收入来源的人 群，要在信贷政策上予以 适当倾斜，灵活调整 住房 按揭、信用卡等个人信贷 还款安排，合理延后还款 期限 。 中国人民银行决定于 3月 16日实施普惠金融定向降 准，对达到考核标准的银 行 定向降准 0.5至 1个 百分 点 ， 另外 ，对符合条件的 股份制商业银行 再额外定 向降准 1个百分点 ，支持 发放普惠金融领域 贷款 ， 旨在 支持实体经济发展， 降低社会 融资实际成本 。 最高人民法院发布关于 依法妥善审理涉新冠肺 炎疫情民事案件若干问 题的指导 意见， 最高法 规定 ，因疫情商品房不 能按期交房， 对解除合 同请求不予支持，可变 更履行 期限 。 银保监 会：进一步 落实 落细各项金融纾困政 策，聚焦暂时遇困但仍 有前景的企业，有效防 范道德风险，防止“僵 尸企业”搭便车； 坚决 防止影子银行死灰复 燃、房地产贷款乱象回 潮 和盲目扩张粗放经营 卷土重来。 发改委：在 坚持“ 房子是 用来住的，不是用来炒 的 ”定位基础上，加快落 实支持 城镇老旧小区居民 提取住房公积金 ，用于加 装电梯等自住住房改造个 人支付部分的政策。 9月3月 央行：牢牢 坚持房子是 用来住的、不是用来炒 的定位，坚持不将房地 产作为短期刺激经济的 手段，坚持稳地价、稳 房价、稳预期，保持房 地产金融政策的连续 性、一致性、稳定性， 实施好房地产金融审慎 管理制度 。 契税 法规定 契税税率为 3%-5%，并授权 省、自 治区、直辖市可以对不 同主体、不同地区、不 同类型的住房权属转移 确定差别 税率。 发改委： 推动各类城市 放开、放宽落户限制， 加快推进城市更新， 加 快发展中心城市和重点 城市群，形成新的增长 极和增长 空间。 新一 LPR1年期下降 20个基 点至 3.85%， 5年期以上下 降 10个基点至 4.65%，此 次报价 创去年 8月改革完善 LPR形成机制以来最大单 月降幅，也是第二次非对 称 下降 。 央行 公布 2019年第四 季度中国货币政策执行报 告 ，报告 称，下一阶段 将 坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位 ，按照 “ 因城施策 ”的基本原 则，加快建立房地产金融 长效管理机制，不将房地 产作为短期刺激经济的 手 段。 12月 1月 27日 3月 13日 2月 19日 4月 20日 5月 19日 6月 16日 7月 14日 10月 29日 8月 11日 11月 26日 同策咨询 2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性 ，房地产 方面始终坚持“房住不炒” 定位，因地制宜 、多 策并举，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康 发展 。 对比内 容 2018年 2019年 2020年 经济形 势 我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期； 经济运行稳中有变、变中有优 经济下行压力加大；稳中向好、长期向好趋势不变 全球唯一实现经济正增长 的主要经济体；经济恢复基础尚 不牢固、复苏不稳定不平衡、衍生风险不容忽视 宏观经 济 强化 逆周期 调节 稳字当头、前瞻性、针对性、时效性 连续性、稳定性、可持续性、不急转弯 财政政 策 积极的财政政策要加力提效，实施 更大规模的 减税降费 ，较大幅度增加地方政府专项债券 规 模 积极的财政政策要大力 提质增效 ，更加注重结构调整，坚决 压缩 一般性支出 ，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保 基本民生 积极的财政政策要 提质增效、更可持续，保持适度支出强 度 ，增强国家重大战略任务财力保障，在促进科技创新、 加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为，抓实化解 地方政府隐性债务风险工作，党政机关要坚持过紧日子。 货币政 策 稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理 充裕， 改善货币政策传导机制，提高直接融资 比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资 贵 问题 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕， 货币信贷、 社会融资规模增长同经济发展相适应 ，降低社会融资成本。要深 化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制， 增加制造业 中长期融资 ，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵问题。 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。完善债券市场法 制，加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持， 深化利率汇率市场化改革， 保持人民币汇率在合理均衡水 平上的基本稳定 。 金融风 险 打好防范化解重大风险攻坚战，要 坚持结构性 去杠杆 的基本思路，防范金融市场异常波动和 共振，稳妥处理地方政府债务风险 我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能力。要 保持宏观 杠杆率基本稳定 ，压实各方责任 保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本 匹配 ，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范 风险关系。 房地产 政策 要构建房地产市场健康发展长效机制， 坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定位 ，因城施策、 分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房 市场体系和住房保障 体系 要加大城市困难群众住房保障工作，加强 城市更新和存量住房改 造提升 ，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。 要坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、 稳房价、稳预期 的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康 发展。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，因地制宜、 多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 土地供应要向 租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划 。 2018-2020年 12月中央 经济工作会议重点内容对比 01 同策咨询 2020年各城市人才政策全面开花，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，人才落 户条件进一步放宽，落户门槛持续降低。 苏州 ： 租房即可落户 12月 18日，苏州市人民政府发布 关于进一步推 动非户籍人口在城市落户的实施意见 提出，优 先解决好在城镇就业、居住 5年以上和居家迁徙的 农村转移人口，以及新生代农民工的落户问题， 落实租赁房屋常住人口在社区公共落户政策。 无锡 ： 社保满两年即可落户 12月 17日，无锡市政府印发 无锡市户籍准入登 记规定 ，主要内容有 ： 全面取消江阴、宜兴 两个县级市的落户限制；全市取消高校和职业 院校毕业生、留学归国人员、技术工人等学历 型、技能型 人才落户 限制 ； 全市取消原购房落 户的房屋面积限制以及社保、居住证的年限要 求 。 青岛： 全面放开县域三市落户 12月 14日，青岛市发布 关于 进一步深化户籍制 度改革的意见 ，意见 包括 继续放宽中心四区落 户 ，符合下列条件之一即可申请人才落户：学 历人才（博士、 40岁以下大专毕业生等）；普 通高校专科及以上学历在校大学生、高级技工学 校毕业学年在校生等；技能人才；吃人才 卡、其他准入人才等；另外， 取得居住性质的产 权房屋，可申请本人及配偶、未成年子女落户 。 上海 ： 紧缺急需等人才可落户 上海市人民政府印发了 上海市引进人才申办 本市常住户口办法 ， 重点 机构所需的具有硕 士研究生学历并取得相应学位的 人员、上海市 各区和重点区域自主审批的紧缺急需人才 ，以 及试点 范围扩大至在沪 世界一流大学建设高 校的应届毕业生 也 可申办上海市常住 户口。 广州 ： 大专学历也可落户 12月 16日，广州人力资源和社会保障局发布 关于公开征求 广州市差别化市外迁入管理办 法 的意见通告， 在白云区、黄埔区、花都 区、番禺区、南沙区、从化区和增城区 7个行 政区实施差别化入户政策，在实施范围内就业 或创业，且满足大学学历、连续缴纳一年社保 等条件的人员， 可将户籍迁入 广州市。 福 州： “零门槛” 落户 福州市人民政府办公厅 印发的 关于进一步降 低落户条件壮大人口规模若干措施的通知 提 出， 全面放开落户限制，实现落户“零门槛”， 不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员 均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区 人员均可申请在五城区 落户，凡 具有福州市户 籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户 。 备注：以上仅统计部分示例 01 同策咨询 央行三次 降 准多次降息 释放流动性，货币环境相对宽松， 后 连续 8个月“按兵未动” ，显示国内实体经济融 资供需两旺，经济复苏态势良好。 01 4.25 4.2 4.2 4.15 4.15 4.15 4.05 4.05 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 4.85 4.85 4.85 4.8 4.8 4.8 4.75 4.75 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 3.7 3.9 4.1 4.3 4.5 4.7 4.9 5.1 2019 年 8月 2019 年 9月 2019 年 10 月 2019 年 11 月 2019 年 12 月 2020 年 1月 2020 年 2月 2020 年 3月 2020 年 4月 2020 年 5月 2020 年 6月 2020 年 7月 2020 年 8月 2020 年 9月 2020 年 10 月 2020 年 11 月 2020 年 12 月 2019年 8月 -2020年 12月 LPR走势图 1年期（ %） 5年期（ %） 保持市场流动性合理充裕 自 5月以来，随着疫情防控效果逐渐显 现， 经济恢复趋势逐渐明朗，总量宽松 政策不再加码， LPR也保持 稳定 。 1月，央行 下调 金融机构存款准备金率 0.5个百分点， 全面降准预计将释放长 期资金 8000亿 元。 3月 16日，央行实施 普惠金融定向降 准，对达到考核标准的银行 定向降 准 0.5至 1个 百分点 ；此外，对 符合 条件的股份制商业银行 再额外定向 降准 1个百分点 ，以上定向 降准共释 放长期资金 5500亿元。 4月初，央行决定 对农村信用社、农村 商业银行、农村合作 银行和村镇银行等 定向 下调存款准备金率 1个百分点 ，于 4 月 15日和 5月 15日分两次实施到位， 每 次下调 0.5个百分点 ，共释放长期资金 约 4000亿元 ，并决定 自 4月 7日起将金 融机构在央行 超额存款准备金利率从 0.72%下调至 0.35%。4月是 LPR实行以来 力度最大的一次 降息， 引导贷款市场利率 下行 ，以 更大的宏观政策力度对冲疫情 影 响。 同策咨询 三道红 线旨在 降低房企杠杆，抑制火爆的 土地行情以及 高企不下的房价，避免房企泡沫暴雷；融资环境收 紧，短期抑制房企扩张，长期则督促企业调整业务结构，剥离不良资产，聚焦产品，降低房地产行业杠杆。 01 档次 触及红线 个数 管控规则 触及红线房企个数 红色档 3 有息负债不得增加 7 橙色档 2 有息负债规模年增速不得超过 5% 8 黄色档 1 有息负债规模年增速不得超过 10% 26 绿色档 0 有息负债规模年增速不得超过 15% 4 序号 企业 剔除预收账 款资产负债 率 % 净负债率 % 现金短债比 1 中国恒大 85.28 219.53 0.52 2 融创中国 82.22 149 0.86 3 蓝光发展 71.34 105.63 0.79 4 华发股份 76.83 180.48 0.67 5 绿地控股 82.7 180.31 0.72 6 华夏幸福 77.46 191.85 0.47 7 富力地产 79.14 176.7 0.48 1 建发国际 79.24 247.7 3.7 2 首开股份 75.29 179.29 1 3 首创置业 74.86 151.2 1.35 4 中南建设 82.86 147.17 1.19 5 佳兆业集团 74.61 130 1.24 6 金科股份 74.08 124.62 1.01 7 阳光城 78.17 114.98 1.28 8 大悦城 73.57 104.53 1.9 1 滨江集团 72.3 95.6 1.79 2 融信中国 73.8 91.25 1.7 3 美的置业 78.61 86.8 2.26 4 荣盛发展 74.96 85.86 1 5 雅居乐集团 76.26 84.55 1.2 6 宝龙地产 73.24 79.9 1.16 7 中国奥园 80.85 79.8 1.46 8 中国金茂 76.4 76.58 1.92 9 正荣地产 77.22 71.44 2.09 10 越秀地产 70.69 71.2 2.83 序号 企业 剔除预收账 款资产负债 率 % 净负债 率 % 现金短 债比 11 时代中国控股 77.63 71 1.43 12 中梁控股 80.77 69.9 1.52 13 中骏集团控股 76.36 68.3 1.21 14 龙光集团 74.96 68.3 2 15 新力控股集团 76.2 66.2 1.4 16 绿城中国 74.21 66.1 1.81 17 远洋集团 73.57 65 1.98 18 禹洲集团 79.83 63.72 1.93 19 旭辉控股集团 74.24 63.2 2.35 20 合景泰富 79.16 59.2 1.6 21 碧桂园 81.6 58.1 1.94 22 世茂集团 70.81 57.8 1.77 23 龙湖集团 75.91 51.4 4.55 24 新城控股 77.47 35.06 1.73 25 万科 75.53 27 2.01 26 招商蛇口 58.59 37.1 0.97 1 保利地产 67.4 72.07 1.96 2 中国海外发展 53.8 31.63 3.33 3 金地集团 69.88 66.6 1.18 4 华润置地 59.73 45.93 1.47 2020年上半年 50强企业触及三道红线表 注： “ 345新规 ”： 3道红线、 4类房企、 5%的负债增幅 间隔， 将 于 2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完 成降 负债的 目标。 三 道 红 线 净负债率大于 100% 预收款后资产负债率大于 70% 现金流未超过短期债务 房企融资加剧 分化； 金融端去杠 杆； 拿地趋理性； 利于大型央企 国企 /top30/ 领先企业。 影响 同策咨询 上半年为支持复工复产，宽松政策利好不断，重振市场信心，下半年规范土地供应市场，调控政策更加精准 导向，金融监管趋紧，致力房地产市场健康平稳发展。 01 城镇老旧小区改造提 质 明确 2021年 6月底前完成 2000年以前建成的 城镇老旧 小区改造提质 工作。 放宽预售、调整竞买 保 证金 预售 部分的投资达到 25% 以上可办理预售许可； 新出让土地按起始价的 20%确定竞买 保证金。 2021年 1月 1日全面 启用商 品房合同网签即备案 工作 市房管局在 12月 28号后将不 接受首付分期， 预售首付款 监管额度为 30%或 60%。 1月 13日 6月 30日前直住房公积金 可 缓交 受 疫情影响的企业，可按 规定申请 在 2020年 6月 30 日前缓缴住房 公积金。 人才购房补贴调整 非郑州户籍大学生买房不 再审核社保和个 税， 最高 10万 补贴 ； 放宽条件，夫妻双方均可 领取购房 补贴。 契税补贴最高 20% 针对辖区内购买 商品房、 还 未缴纳契税的房屋所有 权人在商品房契税方面采 取“先征后补”的 方式， 在 缴纳契税时可 享受 5- 20%不等，最高 可达 20%。 。 推行 预购商品房预告登 记“全程网办” 在 充分运用数据共享、人 脸 识别 和 电子 签名 、等 技 术的基础上，市不动产登 记中心将 推行预购商品房 预告登记 “全程网办”。 “交房即发证” 9月起全 面 启动 逐步实现 全市域税费缴纳 联网，形成“全市域申请、 办理、发证” 的全市通办 模式 ， 9月 1日起，全面启 动“交房即发证”工作 。 实施“黄河人才计划” 建设人才强市 “ 3.0版”郑州人才新政， 五类人才支持专项、产才 融合，构建 海内外引才 网 络。 人民政府印发储备土地 综合开发实施细则等 3个 文件 明确 三大市级做地 主体 鼓励支持选择 货币化安置 方式 2月 19日 11月 5日 5月 21日3月 19日 9月 15日 8月 1日 7月 31日 6月 19日 12月 21日 同策咨询 截止 2020年 7月底 ，约 11个区县出台契税补贴政策，最高补贴达 20%，补贴 政策有助于缓解城市因疫情带来 的经济压力 ，也 是刺激经济的一种手段，对已购房未缴税人员有一定利好但对楼市成交刺激作用有限。 01 区域 日期 补贴比 例 资金划转方式 二七 区 6月 11日 -6月 26日 20% 资金划转6月 27日 -6月 30日 10% 7月 1日以后 不再享受 补贴 管 城区 6月 15日 -6月 27日 20% 资金划转6月 28日 -6月 30日 10% 7月 1日以后 不再享受 补贴 金水区 6月 12日 -6月 30日 10% 资金划转7月 1日 -7月 20日 5% 7月 20日以后 不再享受 补贴 惠济区 6月 17日 -7月 31日 15% 资金划转 8月 1日 -8月 30日 10% 经开区 9月 11日 -9月 30日 10% 资金划转 中原区 6月 15日 -6月 30日 20% 资金划转 区域 日期 补贴比例 资金划转方式 郑东 新区 6月 9日 -6月 30日 10% 资金划转7月 1日 -7月 29日 5% 7月 30日以后 不再享受补 贴 新 郑新区 6月 9日 -6月 30日 (含二手房 ) 10% 资金划转 7月 1日 -7月 20日 5% 龙湖镇 6月 9日 -6月 30日 10% 支付宝消 费抵扣 7月 1日 -7月 29日 5% 薛店镇 6月 3日 -6月 19日 10% 资金划转6月 20日 -6月 30日 5% 7月 1 日以后 不再享受补 贴 孟 庄镇 6月 10日 -6月 30 日 10% 资金划转7月 1日 -7月 20日 5% 7月 21日以后 不再享受补 贴 2008年 10月，为稳经济、稳楼市， 央行推出新政： 首付 比例下调至 20%+房贷利率 7折 ，郑州购商品房 可减免契税。 2014年 11月， 全国 20城出台 了购房补贴、契税补贴 等救市 措施 ，然郑州仍执行 1、 2、 4 政策（ 以家庭为单位，面积在 90平方米以下的契税按 1%征 收，面积在 90144平方米的 契税按 2%征收， 144平方米以 上的按 4%征收）。 2020年 6月，郑州 多地 出台 缴纳 契 税可 获得 5-20%补贴政策 （ 现首 套 房： 90平 以下税率 1%； 90平以 上，税率 1.5%； 二套房： 90平 以下 税率 1%； 90平以上，税率 2%）。 同策咨询 郑州市政府发布 郑州市储备土地综合开发实施细则 ，鼓励货币化安置，实物安置面积不得超过人均 70 ，明确三大市级做地主体 ，使 一级市场的土地开发更加规范有序，调整供需平衡，优化土地市场。 01 郑州市储备土地综合开发实施细则 郑州市土地储备、做地和供应计划编制 规 范 郑州市土地收储标准和验收工作规范 鼓励 和支持选择 货币补偿 等多元化安置方式，确需实物 安置， 实物住宅安置面积不超过人均 70 。 明确 郑州地产集团 （郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公 司等投资主体）等三大市级做地 主体。 户型结构原则上不超过 4种， 建设标准 达到同类商品住宅中等以上 。 多余 安置房允许 公开销售 等方式处置，未来将大大提高安置房的 流动性。 以 供给侧调控 为主要手段，针对市场需求力求 精准供地 ，增加 有效供给，以土地供应引导需求， 保持 供需两端平衡 发展。 “三个计划” 编制内容主要包括： 年度做地计划、年度储备计划和年度供应计划 。 列入年度供应计划的地块 须为取得储备土地不动产权证的土地，未列入年度供应计划的地块原则 上不得申请实施供地。 严格收储标准，坚持 “净地”验收，确保 宗地权属清晰、场地平整、基础配套完善，落实 “熟地”入库 ，做到标准统一，验收规范， 进一步优化 土地市场营商环境和增强建设用地市 场保障能力 。 地块 场地 平整 ，无 渣土和建筑垃圾堆积。 同策咨询 郑州房管局发布 关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知 规定 2021年 1月 1日起郑州全面启用商品房 买卖合同电子签约（网签即备案 ）； 限制首付分期，加强网签监管，避免透支楼市购买力，稳定房地产市 场。 01 通知文件中提到需先将拟签订合同房屋信息和购房人限购材料信息、 预售首付 款进入资金监管账户信息上传预审 ，市房管局在 12月 28号后将不接受首付分期，预 售首付款监管额度为 30%或 60%。 网签即备案进一步提升 商品房买卖合同签约和备案的效率 限制首付分期，提高刚需购买门槛 ， 加强网签监管 2020年 12月 21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于全面启用商品房 买卖合同电子签约的通知 文件，网签即备案是我 市房地产网签及信息 备案的重大变 革， 极 大地提高了商品房合同备案的效率 ，做到了及时备案、即时备案，同时在购 房合同中使用电子签章揭开了郑州 智慧房产 的新的篇章。 培训内容 如下 ： 现 商品房买卖网签系统增加电子简章（开发企业）和电子签名（购房人） 功能； 开发 企业在签订商品房买卖合同前，需先将拟签订合同房屋信息及购房人限购材料信息、 预售首付款进入资金监管账户信息上传预审 ； 预审 通过的房屋，在合同签订后由开发企业点击“提交备案”上传至市房地产市场和产权 交易管理中心进行备案，在 1个工作日内完成，备案完成后将信息推送到共享平台 ； 电子版 合同与纸质版合同具有同等法律效力，可依据需要随时打印出纸质 形式； 开发 企业应加强宣传，引导购房人正确使用电子签名进行合同签订。 同策咨询 3月 26日， 郑州市正式 印发 郑州市高品质推进城市 建设三年 行动计划（ 20202022年） ，规划 32个城 市建设核心板块 ，打造 新增长极，实现“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的发展 目标。 对外开放窗口、 产城 融合 发展 示范 区、 先进制造业、服务业 基地 城市生态屏障 /创新创业 最活跃区打造 国际航空港枢纽经济引领区 01 打造 沿黄生态保护 示范区 激发 老城 中原文化魅力 外联：强化 对周边城市的辐射带动作 用， 加速推进郑新、郑许、郑焦 、郑开 融城 同策咨询 结合郑州市“黄河人才计划”和 关于在中原科技城建设河南省人才创新创业试验区的实施意见 聚焦 5G通 信、生物 医药 等 数字经济、高科技战略性 新兴产业，推动城市经济发展方式转变及产业升级，实现以产促城。 中原科技 带：以 中原科技城 为龙头、 龙子湖 为人才支撑、 白沙科学谷 为重要组成部分， 形成 3个产业集聚区， 11大产业 板块 ，结合 “ 科学大道 +绿廊水系 +轨道交通 ”的空间载体，实 现区域协同发展 。 空间结构：以 龙湖中环路“ 8公里超线” 作为联络整个产业园区的纽带，形成“ 三层环廊 + 五园五轴五核 ”的空间结构。 首批 入驻 项目 集中 签约 ：复垦 国际、深兰人工智能生态 基地、上 汽 集团 云 计算 软件 研发中心 和银 丰国际生物科技 园等 60个项目，总额 超过 1100亿元。 已落地的产业 园 ：金科 智慧谷、榕基软件园、北大国际创业孵化中心、中国科学院过程工程 研究所郑州分所 ，还有即将 落成的美国亚美迪和西亚斯合作的国际软件园等 。 “降门槛” 招揽全球 人才 凡在中原科技城一年内实际工作时间达四个月以上即可参加人才认定，并享受中原科技城 相关支持政策； “送福利” 保障人才 安居 提供 8000套精装修免租金人才公寓 ，努力打造人才安居最优 洼地； “零租金” 助推项目 落地 对落户中原科技城的科技创新类企业和科研机构， 给予 3年内办公用房租金全额 补贴； “重奖补” 扶持创新 创业 每年 给予适当比例的经济贡献奖补 ，最大限度激发创新创业 活力； “提待遇” 留住优秀 人才 对科创团队优秀人才发放专项补贴， 博士每人每月 1万元，硕士每人每月 5千 元 。 01 中原科技城 数字经济为引导 聚焦 5大产业板块 +2大配套服务 龙子湖人才中心 白沙科学谷 智慧科教为引领 聚焦 2大产业板块 +1大配套产业 智能经济为引领 聚焦 4大主导产业 +2大支撑产业 同策咨询 2015年定基调， 2017年定补贴，人才引进门槛降低，提高人口增速； 2020年针对“高精尖”人才升级补贴 新政，加快实现人才强市，在一定程度上会刺激楼市消费但影响有限。 01 2015年 2017年 2020年 人才政策定基调 无 实质性奖励 对 吸纳人口无实质性助力 补贴政策落地 人才引进线降低、给予补贴、增加城市人口吸纳力 （ 2018年人口增速提高 1%，增量 25.5万 人） 补贴升级（高精尖人才） 进一步提升人口“质量” 对人口总量影响较小 1000名科技人才 100个科技创业团队 200名科技创业企业家 50名以上“两院院士”等国内顶尖专家型人才 1125聚才 计划 智汇郑州 黄河人才计划 5-10个创业团队 100名顶尖人才 5000名重点产业或专业骨干人才， 40000名高技能 人才 吸引 20万高校毕业生在郑创业 2017年后毕业，在郑州市域内落户，博士 /硕士研 究生 /本科生和预备技师， 3年内每月补贴 1500/1000/500元 A、 B类 高层次人才最高 300/150万元首次购房补贴 C、 D类 高层次人才，给予最高 100/50万元首次购 房 补贴 博士、硕士和“双一流” 建设高校本科毕业生，分 别给予 10/5/2万元首次购房补贴 同策咨询 “米”字形高铁缩短城市间的时间距离，串联生活经济带；地铁 3、 4号线开通，拉近惠济、金水和市中心的 时空距离；大四环通车使内环升级，摊平环线价值。 一点： 郑太高铁于 12月 12日实现全部打通； 一撇：郑济铁路河南段 计划于 2021开通； 一横：郑 西、郑徐高 铁已开通； 一 竖：京广高铁已贯通； 一撇 /一 捺 ：郑万高铁 /郑阜 高铁 已开通； 12月 13日， 新 郑机场至郑州南站城际铁路正式 开通运营 ，郑太高铁与郑万、 郑阜高铁连在了一起； 郑州将 第一个建成米字形高铁枢纽 ，正缩短城市间的时间距离，串起便捷生活的经济带； 郑州地铁 3号、 4号 线于 12月 26日正式投入 运 营； 极大提高郑州地铁的换乘效率， 拉近惠济区 和金水北部与市中心的时空 距离 ，郑州正式 迈入网络化运营时代； 2021年 开通 6号线、城郊线二期，将会是郑 州地铁的 “小目标”。 2020年 6月 29日， “大四环” 高 架主线试 通车，宣告 着郑州正式进入 “双环 +井 字” 的快速路网 时代； 四环通车，郑州外围 扩展 ，伴随 着 产业 （ 工厂 ）的 迁移及环内的内化 升级 ； 环线 交通的发展将会极大的摊平整个环线的 价 值 。 01 大四环 通车2条 地铁线 2h 2h 4h 3h 6h 2h 3h2h 6h 1.2h “米”字形 高铁 同策咨询 02 土地市场 同策咨询 02 区域 大郑州 郑州主城 港区 荥阳 中牟 新郑 登封 巩义 上街 新密 供应 (万 ) 4200 1505 453 431 454 501 200 253 79 325 同比 -28% -23% -31% -24% -40% -30% -14% -54% 1% -5% 成交 (万 ) 3507 1496 301 478 231 389 153 209 62 189 同比 -30% -11% -54% 11% -64% -43% 50% -59% 3% -22% 楼面价 (元 / ) 2833 4090 2608 1211 2967 1813 1996 1989 1025 1487 同比 9% -7% 16% -32% 92% 2% 28% 76% -19% 10% 数据来源： 同 策咨询研究中心 同策咨询 02 近五年 大郑州经营性供应向近郊远郊转移 ，主城八区仍 为成交 主力，土地楼 面价稳步上升， 2020年经营性 土地供应 4200万（同比 -28%）、成交 3507万（同比 -30%），平均楼面价 2833元 / （同比 +9%）。 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 供应（万） 5825 5495 6526 5856 4200 成交（万） 4415 5839 5972 5002 3507 楼面价（元 / ） 2083 2163 2367 2598 2833 2083 2163 2367 2598 2833 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2016-2020年大郑州经营性土地供求价走势 53% 33% 39% 33% 36% 41% 57% 43% 46% 44% 6% 10% 19% 21% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年大郑州经营性土地供应占比 主城 近郊 远郊 49% 40% 43% 34% 43% 45% 51% 42% 48% 40% 6% 9% 16% 18% 17% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年大郑州经营性土地成交占比 主城 近郊 远郊 数据来源： 同 策咨询研究中心 同策咨询 02 2020年主城八区供求 维 稳（供 1505万，成 1496万，价 4090元 /），近远郊供大于求，近郊楼面价 1969元 /（中牟因绿博 /中牟县板块多宗高溢价地块成交拉高楼面价），远郊楼面价 1738元 /。 1505 1839 8561496 1398 613 4090 1969 1738 0 1000 2000 3000 4000 5000 0 500 1000 1500 2000 主城区 近郊 远郊 2020年大郑州经营性土地供求价走势 供应建面（万） 成交建面（万） 楼面价（元 / ） 1505 453 501 431 454 200 253 79 325 1496 301 389 478 231 153 209 62 189 0 1000 2000 3000 4000 5000 0 500 1000 1500 2000 主城区 航空港区 新郑市 荥阳市 中牟县 登封市 巩义市 上街区 新密市 2020年 大郑州经营 性 用地供求量价走势 供应建面（万） 成交建面（万） 2019年楼面价（元 / ） 2020年楼面价（元 / ） 主城八区 1505|1496 7% 1000以上 500-1000 300-500 100-300 100以下 大郑州 2020年经营性土地 成交色温图（万） 荥阳 431|478 32% 中牟 454|231 92% 港区 453 |301 16% 新郑 501|389 2% 新密 325|189 10% 巩义 253|209 76% 登封 200|153 28% 上 街 79 |62 19% 楼面价： 上涨 下跌 城市 供应 |成交 市区 市内八区 近郊 荥阳、中牟、航空港区、新郑、平原新区 远郊 上街、新密、登封、巩义 经营性用地统计：住宅，商服用地 成交建面（万） 数据来源： 同 策咨询研究中心 同策咨询 02 2020年大郑州居住用地供应 3337万 (同比 -33%) ，成交 3073万 (同比 -29%) ，楼面价 2927元 / ； 商服土地供应 864万 (同比 +3%) ，成交 434万 (同比 -34%) ，楼面价 2172元 / 。 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 供应（万） 3122 4643 4319 5466 5015 3337 成交（万） 2621 3314 4597 5039 4343 3073 楼面价（元 / ） 1337 2207 2284 2464 2746 2927 1337 2207 2284 2464 2746 2927 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2015-2020年 大郑州 居住用地 供求量价走势 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 供应（万） 1252 1182 1176 1060 841 864 成交（万） 795 1101 1242 933 660 434 楼面价（元 / ） 1154 1711 1714 1844 1621 2172 1154 1711 1714 1844 1621 2172 0 500 1000 1500 2000 2500 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2015-2020年 大郑州商服 用地 供求量价走势 数据来源： 同 策咨询研究中心 同策咨询 02 经营性用地统计：住宅，商服用地 大郑州近五年来经营性土地流拍宗数小幅上升，主要集中于近远郊； 2020年大郑州流拍 46宗（主要集中于 新密），终止 30宗（集中于中牟），中止 26宗（港区 18宗）。 类型 主城 近郊 远郊 八区 港区 中牟 荥阳 新郑 巩义 上街 新密 登封 流拍 3 0 6 2 5 7 0 18 5 终止 2 0 11 3 6 1 1 3 3 中止 3 18 0 5 0 0 0 0 0 合计 8 18 17 10 11 8 1 21 8