代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 专业至上 服务至诚 Professional Sincere 绍兴（城市）房地产市场 2020年报 年 报 目 录 宏观市场环境分析 土地市场及优质地块解析 商品房市场 年度总结 &未来发展趋势 Part1 Part2 Part3 Part4 01 宏观市场环境分析 Part1 楼市政策 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2020.7.8 限地价、竞配建土拍新政 关于对拟出让涉宅地块实施 “ 限地 价 竞配建 ” 政策的通知明确涉宅地 块均需采取 “ 竞价 +竞配建 ” 的方式 ， 地块溢价率不超过 35%。 2020.7.8 控地价涨幅，变向控制房价 越城区、柯桥区、上虞区住宅用地价 格年涨幅不得超过 4.5%，镜湖新区住 宅用地价格年涨幅不得超过 10%，诸 暨市、嵊州市、新昌县用地价格年涨 幅不得超过 5%。 2020.10.13 双备案制度 新开盘项目价格备案须综合考虑同区 域内其他类似房源价格或 “ 地价 +成本 ” 等因素，加推盘项目价格备案不得 高于首次备案的商品住房价格。 2020.10.13 严格分期销售管理 申请预售的商品住房项目，建筑面积 3万平方米及以下 的，须一次性申请预售；建筑面积 3万平方米以上分期 申请预售的，每期预售建筑面积不少于 3万平方米。对 已取得预售许可或已办理现房销售备案的 ， 要在十日内 一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申 报价格对外销售。 2020.2 LPR下调，首付低至 20% 2月 LPR下调， 1年期为 4.05%， 5年期 以上 4.75%，相比 1月 1年期下调 10个 BP， 5年期以上下调 5个 BP，浙商银行 为放宽首付比例至 20%。 同策观点： 绍兴城市大基建前提下， 2020年绍兴楼市火爆，上半年房价涨幅连续数月高居全国前列，下半年开始陆续出台限地价、竞 配建的土拍新政，双备案制度等稳定楼市，调控政策的出台意味着绍兴政府将在未来一段时间内维持稳定上行的楼市大环境。 Part1 楼市政策 重点政策解读 同策观点： 双备案政策的出台， 限制了整盘同类型房源的最高价，控制单盘涨幅；同时限制 3万方的预证面积下限和十日内公开准售房 源一房一价，防止房企捂房惜售现象。但该新政出台，短期内拔高各版块的现时点售价，同时促进各房企营销操盘策略转型。 备案政策 (价和面积）： 目前绍兴市场项目备案价无明确限价规定，预证价格为政府指导价，及综合考虑土地楼面价，建安成本及周边项目在售价格给予一个合理的售价。 2020年 11月 1日起申请预售的商品房项目如面积超过 3万平方米以上需分期申请预售，各期预售房源总面积不少于 3万平方米，且在取得预证后十 日内一次性公开全部准售房源及一房一价，不得高于备案价格对外销售。 网签策略： 项目首开后第一套网签房源以首开单价最高的房源作为首套网签房源，之后网签价格以该套房源价格为控制红线，以便于房管部门后续能以从高 到低开展网签备案管控实施。 新政解析 以某楼盘为例， 15幢 33层的全高层，按楼盘价值可以分为 A类 B类 C类； 在绍兴现有政策下 ， 首次预证必须要强开 A类房源， A类房源中单套房如（ 15#-2701）将成为整个楼盘单套房源最高价，未来所有房源的签 约单价均不可超过该房源单价。 在 A类不足 3万方时，补充 B类 /C类房源以满足单次预证 3万方。 Part1 城建新闻 城市大基建，交通变革 同策观点： 在大湾区及 2022年亚运会的大背景下，绍兴城市大基建， 2条地铁多条高架线同时开建，交通加速绍兴三区融合，融杭连 甬，交通变革带来城市能级提升。对于楼市而言，大基建意味着政府需要大量资金投资建设，土地出让成为最适宜的变现方式。 项目 基础信息 工程进度 计划竣工时间 S308省道 (二环西路智慧 快速路 )改造 北起凤林西路以北，沿 S308省道，南至规划文渊路（常禧路南延）以东，全长 9.02公里 首根预制完成吊装装配式桥梁墩柱顺利 2022年 6月建成通车 地铁 2号线 全长 10.8公里，横跨镜湖新区和原袍江区域，西起越西路站，东至越兴路站，设车站 9座 4座车站开展主体围护结构施工 2023年底前建成 孙端互通工程 孙端街道东面，互通与连接线相接，并通过连接线与越兴路及滨富线相接，西距绍兴互通约 8.76公里，东距沽渚枢纽约 8.54公里 已完成施工便道一公里，施工便桥两座，大型运 输车辆及区域埋设的地下管线等构件已经进场 2022年底建成 杭绍台高速 起于钱江通道南接线与杭甬高速节点齐贤枢纽，于兰亭镇附近接绍诸高速，经嵊州接甬金高速， 在新昌、磐安、天台交界处穿越大盘山区接台金高速公路 鉴湖枢纽至新昌镜岭互通已开通 已通车 群贤路东延工程三期 群贤路东延三期工程西起道墟街道钱上村（西接群贤路东延二期工程终点），东至人民西路和 南北中心大道交叉口，穿越道墟、曹娥两个街道，途径庙桥、钱上、云里、积山、沥四、茅家、 国庆七个村 已完成 2021年 1月 1日正式通车 地铁 1号线 线路西起杭州市萧山区新塘街道姑娘桥站，北起柯桥客运站站（高铁北站支线），南抵绍兴市 越城区芳泉站，贯穿钱杨副城、柯桥城区和越城城区。 10座车站封顶， 4个区间双线贯通 2021年，杭绍城际铁路（绍兴轨道交通 1号线首通段）建成通车 二环南路智慧快速路 工程西起规划常禧路以东，东至二环东路，全长约 6.2km，采用“高架 +地面 +地道”组合形式，起点至中兴大道段采用高架快速路，中兴大道至设计终点段采用地面快速路 9月已开工 2022年建成通车 329国道智慧快速路 道路总长 22.35公里，其中地道段长约 1.396公里，采取地面快速路、高架和地道结合模式，总工期 995天 绍兴 329国道智慧快速路北站地道贯通 2022年建成通车 绍兴二环北路智慧快速路 长约 16.5公里，其中一期工程自镜水路至越东路段，长约 11.6公里，全线采用双向六车道，以 高架形式设计施工，建成后将成为 104国道的组成部分，是连接杭州中环快速路，实现柯桥、 越城、上虞三区快速联系、发挥与杭州同城效应的主要交通线网。 工程全线首联钢箱梁顺利贯通 2022年建成通车 Part1 城建新闻 拆迁定基，总量近 500万方 同策观点： 2020年绍兴拆迁再创新高，全大市拆迁量近 500万方，其中市三区拆迁 360.5万方，较之 2019年涨幅超过 18.63%。大规 模的拆迁释放大量需求，光越城区拆迁释放的购房需求就超过 70万方，占据楼市成交总量的 1/3以上。 越城区 柯桥区 上虞区 19年拆迁面积（万方） 131 120 52.89 20年拆迁面积（万方） 166.5 151 43 131 120 52.89 166.5 151 43 0 50 100 150 200 据统计， 2020年绍兴全大市实际总拆迁户数约为 1.26 万户，累计拆迁面积约 490 万方。 2020年整体拆迁中，越城区的拆迁量最大，当年累计 拆迁约 5000 户，拆迁面积约 166.5 万方。 2020年镜湖涉及拆迁项目便高达 13处，其中，灵芝、东浦街道依然作为镜湖新区拆改的重点实施范 围，涉及多村整村拆迁。面积最大的区域灵芝街道（立岱村、墨庄村、梅东村、前王村、五峰村、林头村），拆迁面积高达约 32万平方米。 在古城保护的推动下， 绍兴老城区拆迁共计 18处，建筑面积高达约 53万平方米。其中古城片区启动了 5个项目，分别为府山直街区块一期、塔 山小学扩建、汽车东站周边、鲁迅小学扩建、杜家及廖家台门区块，涉及 494户，拆迁面积高达 4.57万平方米。 Part1 产业规划 黄酒小镇产业落地 同策观点： 镜湖东浦黄酒小镇的落地，意味着镜湖文创休闲区迎来新的发展契机，同时也明确了镜湖新区未来 2-3年除了公共服务区， 文创休闲区将成为政府又一主力开发区域。 6月 22日下午，绍兴市越城区人民政府、融创中国、深融文旅三方就绍兴黄酒小镇开发建设项目，签订投资合作协议，绍兴黄酒小镇项目开发迈 出实质性建设步伐。绍兴市领导马卫光、盛阅春、丁如兴、陆维、陶关锋，融创中国董事会主席孙宏斌，融创中国执行总裁、东南区域集团总 裁王鹏，深融文旅总经理王举等出席了此次签约仪式 黄酒小镇将围绕打造花雕里、越红里、溇台里三大板块，聚力打造面积约 1.5万平方公里的核心区，预计投资额达 250亿元。依托绍兴黄酒小镇 丰富资源，加强古镇保护，挖掘当地历史人文，升级项目业态，引入全域沉浸演艺的手法，以黄酒为魂、文化为核、古镇为基，打造彰显黄酒 元素、浓缩绍兴风情、把脉消费趋势的特色小镇，进一步推动绍兴从单点旅游到全域旅游的蝶变。 出让时间 地块名称 出让面积 用途 容积率 总建面 成交价 楼面价 溢价率 竞得单位 2020/12/31 东浦黄酒小镇四号地块 90412 商住 1.10863602 100233.9998 59100 5896 0.00% 融创 2020/12/31 东浦黄酒小镇一号地块 173309 商住 1.96986307 341394.9988 248900 7291 1.60% 融创 2020/12/31 东浦黄酒小镇三号地块 140040 商住 1.18439017 165861.9994 136100 8206 0.00% 融创 2020/12/31 东浦黄酒小镇二号地块 188601 商住 1.56911151 295935.9999 204700 6917 0.00% 融创 Part1 产业规划 金融产业落子镜湖湖东发展区 同策观点：镜湖 华发国际金融活力城 2020年正式开工建设，配套银行金融大厦建设， 6大银行落户镜湖湖东发展区，目前镜湖六大发展 区块除环湖核心区块外同时进入高速发展阶段。 工行 农行 中行 建行 交行 恒信 2020年 六大行引入镜湖 近日，绍兴市镜湖新区开发建设办公室与广东珠海华发投资集团有限公司签订合作协议，华发集团 金融板块区域总部正式进入“绍兴国际金融活力城”，标志着这片致力于打造绍兴金融产业集聚新 高地的区域进入了实质性“引流”阶段。 根据绍兴市委市政府的总体部署，古城区域内的金融功能需要进一步疏解，镜湖新区则要在更大范 围内推动金融产业的高质量聚集。自 2019年开始，镜湖新区开发办积极推进与华发集团的战略合 作，加快“国际金融活力城”建设，同步启动谋划古城区域内传统金融机构的疏解承接工作，通过 综合考虑各金融机构可置换资产情况和对地方经济社会贡献等因素，按照相关量化指标进行综合评 价，最终确定首批拟搬迁金融机构资产置换方案。正式确定包括工行、农行、中行、建行、交行和 恒信银行在内的首批 6家传统金融机构市级分行完成了在该片区的区域总部大楼选址工作，古城金 融功能开始向北疏解。 在金融功能疏解、华发集团金融业务支撑的基础上，后续我们还将立足与周边城市的错位发展，加 快吸引银行、证券、保险、信托等传统金融机构区域总部落户，大力培育招引一批新兴金融业态。 同时积极推动部门联动，加强金融监管和风险防控，全力推进绍兴金融产业可持续发展，为全市经 济高质量发展提供坚实的金融服务支撑。 Part1 宏观市场总结 政策环境 ： 楼市政策环境宽松，政府新政限制房价过快上涨，但本质上政府依旧助力楼市向上发展； 城建新闻： 2条地铁线多条高架同时开建，绍兴交通蝶变，城市能级提升； 2020年全市拆迁体量超过 490万方，市三区拆过 360万方，拆迁助力楼市； 产业规划：黄酒小镇正式落地镜湖文创休闲区，未来 2-3年镜湖新发展区域定性 ； 金融产业落地湖东发展区，截止目前除环湖核心区外，镜湖其他板块均进入高速发展阶段 ； 城市规划落地，基础城建升级，政策环境宽松 绍兴城市整体向上发展 02 土地市场及优质地块解析 2020年绍兴全市供应涉宅用地 335.3万方，总建面 589.1万方，较之 2019年分别 下跌 25.93%和 30.63%，但成交楼面价由 7436元 /上升 至 10170元 /，涨幅超过 36.77%。 Part2 土地供求 -全市 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 同策观点： 2020年涉宅用地的供应量成交量较之 2019年明显下降，但成交楼面价涨幅超过 36%。 2020年土地出让呈现低容积率地块 集中入市的特点，且成交楼面价一再突破新的价格天花板，过多的高地价低密土地入市，加剧改善市场竞争的同时拉升板块成交均价。 2016 2017 2018 2019 2020 成交土地面积（万方） 125.8 244.2 169.8 452.7 335.3 建筑面积（万方） 252.7 468 323 849.2 589.1 楼面价（元 / ） 2977 6028 7763 7436 10170 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 200 400 600 800 1000 绍兴三区 涉宅土地成交分析 2019年越城区供应涉宅用地 231.9万方，总建面 394万方， 较之 2019年分别 下跌 4.69%和 14.55%，但 成交楼面价从 8861元 /上浮至 10868元 /，涨幅超过 22.6%。 Part2 土地供求 -越城区 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 同策观点： 越城区 2020年呈现量少价高的态势，土拍市场火爆异常，楼面价涨幅超过 22.6%，其中镜湖、袍江、城西、城东等重点地 块的出让均刷新区域楼面价。 2016 2017 2018 2019 2020 成交土地面积（万方） 53 106.5 69.3 243.3 231.9 建筑面积（万方） 99.8 215.8 139 461.1 394 楼面价（元 / ） 5594 6497 8309 8861 10868 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 100 200 300 400 500 越城区涉宅土地成交分析 Part2 土地供求 -越城区 越城区全年推宅地 22宗，成交 22宗， 其中镜湖板块占比超过 50%。 2020年镜湖新区出让涉宅用地 13宗， 平均楼面价突破 1W+大关，万科拿 下镜湖凤林西路以南 4号地块，成交 楼面价 21551元 /，成为镜湖新地 王； 城西、城南、城东板块均有地王地 块出让，从目前土拍市场来看，未 来商品新房市场 全面冲击 2W+！ 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 世茂 大越路东侧 6号地块 成交楼面价 12066元 / 三盛 大越路东侧 4号地块 成交楼面价 10797元 / 荣安 大越路东侧 3号地块 成交楼面价 13876元 / 荣安 大越路东侧 5号地块 成交楼面价 13228元 / 融创 黄酒小镇 1-4地块 成交楼面价 7182元 / 中交 &花样年 官渡 4号地块 成交楼面价 17560元 / 元垄 凤林西路以北 1号地块 成交楼面价 10361元 / 龙湖 凤林西路以南 7号地块 成交楼面价 7443元 / 万科 凤林西路以南 4号地块 成交楼面价 21511元 / 祥生 凤林西路以南 5号地块 成交楼面价 19514元 / 中交美庐 越城区洋泾湖 11号地块 成交楼面价 19360元 / 上海余坤 越城区三泾 3号地块 成交楼面价 1548元 / 浙江华颐房地产集团 越城区 KJS-05-02地块 成交楼面价 12627元 / 融创 越城区东光地块 成交楼面价 12263元 / 建发 越城区则水牌 7-1号地块 成交楼面价 20254元 / 金科 越城区则水牌 2号地块 成交楼面价 9023元 / 华锦 越城区 YC-17G-06地块 成交楼面价 19529元 / 众安 越城区 YC-04F-05地块 成交楼面价 21569元 / 华润 越城区八七一地块 成交楼面价 8762元 / Part2 土地供求 -越城区 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 同策观点： 2020年 绍兴土拍呈现低容积率用地大量出让的特点， 22宗涉宅用地低密土地占据一半，产品同质化严重，过多的低密型产 品入市，加剧未来改善市场竞争，尤其是对镜湖改善型为主的市场冲击更大。 2020年越城区涉宅用地成交明细 土地名称 土地类型 容积率 土地面积（） 成交价（ 万 元） 建筑面积（） 楼面价（元 /） 溢价率（ %） 竞得企业 成交日期 越城区 YC-04F-05地块 商住 1.2 43412 113300 52529 21569 46.20% 众安 2020/3/27 越城区镜湖官渡 4号地块 商住 1.2 197225 415600 236670 17560 46.30% 中交 &花样年 2020/4/30 大越路东侧 4号地块 住宅 3.0 21240 68800 63720 10797 49.60% 福建三盛 2020/5/12 大越路东侧 6号地块 商住 2.5 83607 252200 209018 12066 57.40% 世茂 2020/5/15 越城区 KJS-05-02地块 商住 1.1 72140 100200 79354 12627 32.90% 浙江华颐房地产集团 2020/5/21 越城区则水牌 2号地块 商住 1.8 198918 316200 350440 9023 22.60% 金科 2020/6/5 越城区东光地块 商住 2.0 152834 383800 312980 12263 25.40% 融创 2020/6/12 凤林西路以南 7号地块 商住 2.8 132080 270600 363552 7443 12.00% 龙湖 2020/7/2 凤林西路以南 4号地块 住宅 1.4 80608 251000 116469 21551+配建 460 34.90% 万科 2020/8/18 镜湖新区大越路东侧 5号地块 住宅 3.0 23536 93400 70608 13228 28.30% 荣安 2020/8/21 凤林西路以南 5号地块 住宅 1.7 62700 208000 106590 19514 31.60% 祥生 2020/9/1 镜湖新区大越路东侧 3号地块 住宅 2.9 50494 200500 144491 13876 20.10% 荣安 2020/9/15 越城区洋泾湖 11号地块 住宅 1.0 49121 97000 50103 19360 20.90% 中交 &杭州旌杭 2020/9/18 越城区八七一地块 商住 1.2 196828 200000 228262 8762 0.00% 华润 &盈投控股 2020/10/10 越城区三泾 3号地块 商住 2.5 85002 32500 209889 1548 0.00% 上海余坤 2020/10/10 镜湖新区凤林西路以北 1号地块 商住 2.5 109022 278400 268694 10361+配建 7800 34.90% 元垄 2020/12/4 越城区 YC-17G-06地块 住宅 1.0 67363 135500 69384 19529+配建 7600 30.30% 华锦投资 2020/12/31 越城区则水牌 7-1号地块 商住 1.1 100462 216500 105485 20524+配建 12600 24.40% 建发 2020/12/31 东浦黄酒小镇四号地块 商住 1.1 90412 59100 100234 5896 0.00% 融创 2020/12/31 东浦黄酒小镇三号地块 商住 1.2 140040 136100 165862 8206 0.00% 融创 2020/12/31 东浦黄酒小镇二号地块 商住 1.6 188601 204700 295936 6917 0.00% 融创 2020/12/31 东浦黄酒小镇一号地块 商住 2.0 173309 248900 341395 7291 1.60% 融创 2020/12/31 2020年柯桥区供应涉宅用地 55.5万方，总建面 106.1万方，较之 2019年分别下降 35.4%和 37.14%， 但成交楼面价由 7249元 /上涨至 10156元 /，涨幅超过 40%。 Part2 土地供求 -柯桥区 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 同策观点：柯桥区 2020年土拍相较于越城区显得不温不火，下半年无涉宅土地出让，从价来看虽乡镇放地拉低整体均价，但柯桥主城 核心地块出让屡创地王楼面价拉升全区整体土拍价格。 2016 2017 2018 2019 2020 成交土地面积（万方） 52.5 82.9 52 86.1 55.5 建筑面积（万方） 125.5 159.4 102.7 168.8 106.1 楼面价（元 / ） 1006 6708 7593 7249 10156 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 柯桥区 涉宅土地成交分析 Part2 土地供求 -柯桥区 柯桥区全年推宅地 8宗，成交 8宗， 总计建面 107.8万方 2020年柯桥主城宅地市场主 要集中在柯西、柯岩两大板块。 楼面价均超过 12500元 /； 乡镇板块钱清镇、平水镇、福 全镇均有土地成交，但楼面价 相对较低。 宝龙 柯桥钱清 2020-01地块 成交楼面价 4194元 / 浙江勤业建设开发 柯桥经济技术开发区 201818 号地块 楼面价 2596元 / 禹洲 柯桥城区 G-08地块 成交楼面价 20545元 / 金昌 柯桥城区 R-40地块 成交楼面价 19737元 / 金辉 柯桥柯岩 A-03地块 成交楼面价 12548元 / 金辉 柯桥柯岩 A-03地块 成交楼面价 13895元 / 绍兴深石 柯桥福全 WY-01地块 成交楼面价 8629元 / 绍兴深石 平水 2016-022地块 成交楼面价 6855元 / 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2 土地供求 -柯桥区 同策观点： 柯桥区 2020的土拍集中在上半年，土地推量少但热度高，溢价率维持在 30%以上。柯桥主城楼面价接近 2万大关，柯岩等 次级板块楼面价也接近 1.4W，柯桥城区在 2021年将冲刺售价 3W，而乡镇板块在历经断供后大量推地填补市场空缺。 2020年柯桥区涉宅用地成交明细 土地名称 土地类型 容积率 土地面积（） 成交价（元） 建筑面积（） 楼面价（元 /） 溢价率（ %） 竞得企业 成交日期 平水 2016-022地块 住宅 1.1 40000 30160.1 44000 6855 48.90% 绍兴深石 2020/1/7 柯岩 A-05地块 住宅 1.3 57811 104428 75154 13895 61.60% 金辉 2020/1/10 柯桥钱清 2020-01地块 商住 2.74 131057 150600 359096 4194 0.40% 宝龙 2020/3/31 柯桥经济技术开发区 201818 号地块 商住 1.8 86287 40300 155217 2596 39.00% 浙江勤业建设开发 2020/4/21 柯桥柯岩 A-03地块 住宅 1.85 63209 146735 117173 12548 35.40% 金辉 2020/5/28 柯桥城区 R-40地块 住宅 1.6 103993 328400 166389 19737 51.80% 金昌 2020/6/9 柯桥福全 WY-01地块 商住 1.5 10892 14100 16338 8629 43.90% 绍兴深石 2020/6/29 柯桥城区 G-08地块 住宅 2.1 61767 262880 127952 20545 28.50% 禹洲 2020/6/30 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 2020年 上虞区供应涉宅用地 47.9万方，总建面 88.9万方，与前年持平， 较之 2019年分别下降 61.18%和 59.46%，但成交楼面价由 4585元 /上升至 7096元 /，升幅超过 54.77%。 Part2 土地供求 -上虞区 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 同策观点： 2020上虞土拍呈现价升量跌的态势，虽然土地推量有限，但房企高度关注，高地价及高溢价入手，预判未来上虞楼市仍具 备良好的发展契机。 2016 2017 2018 2019 2020 成交土地面积（万方） 20.4 54.7 48.5 123.4 47.9 建筑面积（万方） 27.4 93 81.3 219.3 88.9 楼面价（元 / ） 2470 3760 7044 4585 7096 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 0 50 100 150 200 250 上虞区 涉宅土地成交分析 Part2 土地供求 -上虞区 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 上虞区全年推宅地 11宗，成交 11宗，总计建面 88.9万方 2020上虞宅地市场供应分布 相对分散，城北板块核心地块 出让造就新地王诞生，其他滨 江新城板块，城东板块、城南 板块均有土地供应。 徐海乔 上虞区盖北镇 2018J1号地块 成交楼面价 3126元 / 中南 上虞区城北 53号地块 成交楼面价 12811元 / 绍兴通和置业 上虞区城南 N11号地块 成交楼面价 7870元 / 上虞鸿雁建设 上虞区滨江新城 14号地块 成交楼面价 5284元 / 诸暨市亿昌房地产 滨海 2019J1IV-E-8-17地块 成交楼面价 6342元 / 台州和泰房地产 上虞区城北 69-1号地块 成交楼面价 11803元 /上坤 &浙江源点 上虞区道墟街道 2020J1号地块 成交楼面价 4792元 / 华鸿嘉信 杭州湾上虞经济技术开发区 2019J10号 成交楼面价 2705元 / 新城 &驭远控股 滨海 2020J2JB-01-F-4-8-2地块 成交楼面价 5050元 / 绍兴柯桥大地置业 &嵊州大格贸易 上虞区曹娥街道 2020J1号地块 成交楼面价 6187元 / 浙江龙盛集团 上虞区滨江新城 27-2号地块 成交楼面价 11757元 / Part2 土地供求 -上虞区 2020年上虞区涉宅用地成交明细 土地名称 土地类型 容积率 土地面积（） 成交价（元） 建筑面积（） 楼面价（元 /） 溢价率（ %） 竞得企业 成交日期 上虞区盖北镇 2018J1号地块 商住 1.60 15016 7510 24026 3126 58.80% 徐海乔 2020/1/3 上虞区城北 53号地块 商住 1.70 50142 109200 85061 12838 70.60% 中南 2020/4/28 上虞区城南 N11号地块 商住 1.40 81051 89300 113471 7870 48.80% 绍兴通和置业 2020/5/28 上虞区滨江新城 14号地块 商住 2.45 100441 130000 246015 5284 0.00% 上虞鸿雁建设 2020/6/2 滨海 2019J1IV-E-8-17地块 商住 2.50 15726 24933 39315 6342 141.30% 诸暨市亿昌房地产 2020/7/2 上虞区城北 69-1号地块 商住 1.80 37174 78980 66913 11803 20.40% 台州和泰房地产 2020/8/20 上虞区滨江新城 27-2号地块 商住 1.70 38624 77200 65661 11757 30.60% 浙江龙盛集团 2020/8/25 上虞区道墟街道 2020J1号地块 住宅 1.60 33203 25460 53125 4792 35.00% 上坤 &浙江源点 2020/10/15 杭州湾上虞经济技术开发区 2019J10号地块 商住 1.60 38257 16560 61211 2705 17.80% 华鸿嘉信 2020/11/10 滨海 2020J2JB-01-F-4-8-2地块 商住 2.50 39207 49500 98018 5050 0.80% 新城 &驭远控股 2020/11/19 上虞区曹娥街道 2020J1号地块 商住 1.21 29972 22438 36266 6187 34.90% 绍兴柯桥大地置业 &嵊州大格贸易 2020/11/24 同策观点： 2020上半年上虞区土地供应宗数较少，土地体量不大，但保证各板块均有土地供应，政府推地政策相对维稳。 数据来源：瑞达斯 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2 核心用地分析 越城区 YC-04F-05号地块 上榜理由： 绍兴土拍第一拍，疫情后楼市复苏强心剂，新地王 =顶尖学区 +地铁综合体未来规划 同策观点：众安在 2020年 3月疫情刚结束就以 21569元 / 的绍兴最高楼面价竞得越城区 YC-04F-05地块，除了元培中学（绍兴排名前 二的中学）赋能外，城区低密稀缺用地，规划地铁、商业综合体等利好环绕，高地价成交是政府复苏楼市最大强心剂。 地块信息 土地位置 越城区 YC-04F-05地块 出让方式 拍卖 土地用途 商住 出让时间 2020-3-27 土地占地面积 4.34万 容积率 1.21 总建筑面积 5.25万 成交楼面地价 21569元 / 竞得人 众安 溢价率 46.2% Part2 核心用地分析 柯桥城区 G-08地块 同策观点：在城市最核心地段，外加交通，教育，购物，医疗等多种利好加持下，柯桥新地王油然而生，楼面价突破 2W+，刷新了柯 桥地价的最高纪录，柯桥也将迎来冲击房价 3W+时代！ 上榜理由：柯桥新地王，楼面价 2W+ 地块信息 土地位置 柯桥城区 G-08地块 出让方式 拍卖 土地用途 住宅 出让时间 2020-6-30 土地占地面积 6.18万 容积率 2.07 总建筑面积 12.8万 成交楼面地价 20545元 / 竞得人 禹洲 溢价率 28.5% Part2 核心用地分析 凤林西路以南 4号地块 同策观点：万科、元垄、新希望在 2020年 8月 18日联合竞得凤林西路以南 4号地块（包含 4-1小高层地块和 4-2低密地块），成交楼面 价 21551元 / +460 竞配建，在目前镜湖以官渡板块第一梯队外，奠定凤林路未来镜湖第二梯队的价值标签。 上榜理由： 土拍新政后的第一块地，镜湖新地王，楼面价 2W+，镜湖第二梯队冲击 3W+ 地块信息 土地位置 凤林西路以南 4号地块 出让方式 拍卖 土地用途 住宅 出让时间 2020-8-18 土地占地面积 8.1万 容积率 1.44 总建筑面积 11.6万 成交楼面地价 21551元 / 竞得人 万科 溢价率 34.9% Part2 核心用地分析 越城区洋泾湖 11号地块 同策观点：中交在 2020年 9月 18日竞得袍江洋泾湖 11号地块，容积率 1.02， 15m限高打造纯墅社区。作为今年袍江板块唯一土拍地， 成交楼面价接近镜湖、则水牌等传统高价板块，虽含有低密属性，但足以巅峰城市现有价格梯队组成。 上榜理由： 袍江楼面价近 2W，重组城市价格梯队 地块信息 土地位置 越城区洋泾湖 11号地块 出让方式 拍卖 土地用途 住宅 出让时间 2020-9-18 土地占地面积 4.9万 容积率 1.02 总建筑面积 5万 成交楼面地价 19360元 / 竞得人 中交美庐 溢价率 20.9% Part2 核心用地分析 越城区则水牌 7-1号地块 同策观点：建发众安在 2020年 12月 31日年底竞得则水牌 7-1号地块，收官 2020年土拍的同时，也造就整个城市历史最高楼面价，含竞 配建实际成交楼面价接近 24000元 / ，在镜湖、城东、袍江三区交接板块，重新定义了未来城市新天花板高度。 上榜理由： 2020年土拍收官之战，再造地王，真实土拍楼面价近 24000元 / 地块信息 土地位置 越城区则水牌 7-1号地块 出让方式 拍卖 土地用途 住宅 出让时间 2020-12-31 土地占地面积 10万 容积率 1.05 总建筑面积 10.5万 成交楼面地价 20524元 / +12600配建 竞得人 建发（众安） 溢价率 24.4% Part2 土地市场总结 土地市场全面开 “ 涨 ” ： 纵观 2020年绍兴土地市场，虽然土地供应量较之 2019年同期下降，但楼面价“涨”成为 2020年土地市场唯 一标签，连翻刷新地王，城区住宅楼面价均以突破 1W+； 高基点上的高溢价率： 2020年上半年的绍兴土拍，在政府适度提高起拍楼面价的基础之下，成交溢价率还是达到了 40%以上，在历经 7月限地价， 竞配建的土拍新政后，土拍市场依旧火热，高溢价后多宗地块仍进入竞配建阶段，从目前地产研究专业的量价测算维度计 算，未来价格预期过于激进。 政府放贷刺激经济复苏，房企拥资入市踊跃拿地 绍兴土拍“涨”声四起 03 商品房市场 Part3 三区商品房市场 2020年绍兴三区总成交住宅 43755套，成交面积约 546.21万方，同比 19年下降 5.44%； 2020年越城区越城区成交 16861 套，成交面积约 214.9 万方；柯桥区成交 16135 套，成交面积约 199.7万方；上虞区成交 10759 套， 成交面积约 131.61 万方。 同策观点： 2020年绍兴拆迁力度不减，绍兴城市能级不断提升且供应充足的前期下，上半年受疫情影响，下半年受新政影响， 2020年 整体成交有所下降，但降幅不大。 45053 43755 577.64 546.21 530 540 550 560 570 580 43000 43500 44000 44500 45000 45500 2019年 2020年 绍兴三区 2019&2020总成交分析 成交套数 成交面积 16861 16135 10759 214.9 199.7 131.61 0 50 100 150 200 250 0 5000 10000 15000 20000 越城区 柯桥区 上虞区 2020年 绍兴三区成交分析 成交套数 成交面积 Part3 商品市场 越城区 2020年商品房成交 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 金额 均价 （万） （亿元） （元 / ） 中国铁建 花语江南 镜湖新区 1187 19.24 47.45 24666 武地融创滨湖湾 镜湖新区 949 12.28 32.72 26651 武地融创奥璟园 镜湖新区 713 9.70 27.26 28095 龙湖中天 春江天镜 镜湖新区 1239 13.16 27.10 20598 宝能官渡凤林 镜湖新区 593 8.40 23.56 28052 中梁隐山府 城西 906 10.18 19.40 19047 玺园 城东 421 6.53 19.04 29184 金辉悠步观澜 袍江新区 1112 11.00 17.74 16126 HFC华发金融活力 城 镜湖新区 658 7.19 15.88 22077 星尚镜廷府 镜湖新区 534 6.45 15.23 23613 2020年越城区商品房市场成交 16861套， 较之 2019年下降 12.12%， 成交面积 214.9万方；成交量在 6月份迎来峰值达到了近 30万方，第三季度以 72万方领跑季度数据， 8月份成交价突破 23000元 /，为全年最高。成交 TOP中镜湖新区占据 70%（前五全镜湖），中国铁建 花语江南领跑全越城。 同策观点： 2020年 1-3月，因疫情原因，成交量低，房价小幅下跌， 4-9月，因疫情结束，拆迁开始，成交量上升，房价上