写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年 09月 30日 南山 福田 罗湖 前海 宝安 盐田 大鹏 龙岗 龙岗 光明 坪山 东莞 惠州 香港特区 1 核心市场：南山、福田和罗湖 2 深圳政府 . 深圳是一个充满创新和先进制造业的城市，并且一直将其工业用地策略重点放在最具效益的用途上。 工业用地是专门为相关产业活动创造空间的地方，据政府数据统计，深圳全市有 273平方公里 2的工业 区块划定范围。随着中国迈向高端制造阶段，并更加深化融入全球供应链，深圳的工业升级转型不断 推动工业地块的业主和发展商与政府共同协商，将传统工业地块 M1转化为创新型产业用地 M0。 M0新 型产业用地旨在承载产业无污染环节，如研发和设计活动等 - 租户一般把这类型的用地作为像写字楼 般的用途。 近年来，深圳产业升级进程不 断深化，促使高附加值环节 （如研发与设计等）对优质产 业办公空间的需求不断加大。 截至 2020年 8月，深圳核心 1区 域已有超过 900万平方米的产业 办公空间。展望未来五年 (2021-2025)，高力预计将有 超过 500万方的新增供应在该区 域释放。 我们建议相关企业可以更多 关注产业空间的优惠政策。 我们同时建议那些对于产业 办公楼保持关注的投资者可 以留意未来新增供应选择较 多的南山区和罗湖区。 1 1 工业用地能效升级：深圳产业办公 来源 : 深圳政府 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2 3 4 5 6 7 8 9 10 高力快报 易浩然 高级分析师 | 研究 | 深圳 +86 755 8825 8600 Justin.Y 深圳工业区块分布 行政区 福田 罗湖 南山 盐田 宝安 龙岗 光明 坪山 龙华 大鹏 总计 规划面积 (百万 平方米 ) 2.9 1.2 16.9 0.8 74.4 66.0 31.8 29.6 40.7 9.2 273.4 百分比 (%) 1.1% 0.4% 6.2% 0.3% 27.2% 24.1% 11.6% 10.8% 14.9% 3.4% 100% 观点及推荐 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 图例 : 区界 工业区块 2 高力快报 写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年 09月 30日 类别 甲级商业办公楼 新型 M0产业办公楼 产品属性 土地使用年限 30 - 50 年 20 - 30 年 土地价格 市场价 低于市场价 转让限制 无 根据土地出让合同 1 最小销售分割单元面积 无 300 平方米 市场交易 受政策监管和影响 低 高 市场流通性 高 低 政策支持和补贴 有限 多重 租户特点 租户类型 无要求 规划引导 租金 市场价 低于市场价 租户租金补贴 有限 多重 2 甲级商业办公楼和新型产业 M0办公楼主要区别 工业用地的转型 -工改升级 深圳政府在 2018年宣布产业资源优化配置计划 , 其中包括提供优惠 价格的用地和企业补贴奖励，政府出台项目遴选、定向派地和产业 统筹发展 3等一系列方案。由于深圳可供发展的用地有限，老旧和发 展面积密度较低的传统工业厂房及设施将逐渐转型为承载研发、设 计和创新等的产业空间。 有别于传统产业园区，深圳的产业办公楼一般位处核心区域，并紧 邻公共配套设施、住宅社区和商业区。产业办公楼的地理优势也赋 予其租户在猎取科技创新人才等方面提供便利，从城市和经济发展 角度来看，我们相信产业办公楼伴随着产业升级的发展进程将持续 提升土地使用能效，进一步巩固深圳作为中国科创经济引擎的长远 发展。 塑造高附加值产业集群 截止 2019年年底，深圳工业 GDP以 39%的比重继续领跑其他一线城 市。同时，深圳拥有 17,000家高新科技企业，仅次于北京排名全国 第二。根据政府发展规划，深圳将继续发展以高端制造和创新产业 为主的高附加值供应链，旨在进一步增强其科技创新领域的全球竞 争力 4。 在政府的政策引导和支持下，产业办公楼的发展将有助推动深圳制 造业升级。我们预期，产业办公楼将持续辅助深圳整体办公楼市场 的长远发展，并将不断推动经济向前发展。 一线城市工业 GDP占比与高新技术产业公司数量对比 39% 27% 27% 17% 17,000 12,000 28,000 13,000 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 深圳 广州 北京 上海 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2019制造业 GDP比重 (左轴 ) 2019高新技术企业数量 (右轴 ) 来源 : 北京、上海、广州、深圳统计局 ; 百度 注 : 1 交易限制条件 2 租金补贴 : 根据市级政策和区级政策 . 3 深圳政府 ; 4 深圳工业信息部 3 高力快报 写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年 09月 30日 深圳 M0新型产业空间地图 (平方米 ) 和新增供应 (平方米 ) 千 平方米 福田与罗湖旧厂房将逐步升级转型 深圳正在努力增强其科技创新竞争力，尤其是 5G移动通讯、 8K高清视频、集成电路和人工智能等相关领域企业及项目都将被给予充足的产业发展 空间 1 。所以传统工业用地 (M1)及老旧工厂可以通过政府城市更新审核政策规定，申请改变土地使用性质转变为创新型产业用地（ M0）。过去十年， “办公楼”形态的新兴产业空间建筑在 M0用地上如雨后春笋般大规模建设，在深圳办公楼市场扮演着越来越重要的角色。 在南山、罗湖和福田这三个深圳甲级写字楼集中的区域中，新型产业空间存量达到 900万平方米，其中南山占比达到 60%。未来新增供应方面，预 计 2021年到 2025年将有超过 500万平方的 M0新型产业办公楼项目进入市场，其中罗湖超过 200万平方米，而罗湖也将通过城市更新形成一个多中 心的新商务空间格局。笋岗清水河片区作为深圳最老的片区之一，它未来将成为一个体量超过 250万平方的新兴商务区，目前已经有一些龙头企业， 像中国人寿、浦发银行都已经将总部设立于此，我们相信总部经济效应将为片区的写字楼市场需求带来有力的支持。 1深圳政府 南山 福田 罗湖 前海 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 存量 新增供应10 25 30 35 63 89 160 187 264 369 607 709 911 942 4,688 114 142 76 150 147 1,539 642 1,072 15.前海 14.红岭 13.八卦岭 12.华强 11.福保 10.华侨城 9.蛇口 8.上下沙 7.西丽 6.南油 5.北福田 4.车公庙 3.笋岗 -清水河 2.水贝 -布心 1.高新园 区域 存量 （平方米） 2021-2025新增供应 （平方米） 南山 5,480,536 1,072,433 罗湖 1,852,916 2,180,510 福田 1,743,846 1,601,629 前海 9,875 113,990 总计 9,087,173 4,968,562 关于高力国际 高力国际 集团公司 （ 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码： CIGI） 是行业顶尖的全球房地产服务公司 ， 在全球 68个国家拥有超过 14,000名专业人员 。 高力国际致力于向世界各地的房地 产用户 、 业主及投资者提供专家建议和服务以最大化其物业价值 。 高力由一支经验丰富 ， 持有超过 40%股权的领导团队领导 ， 在过去 20多年里为股东们实现了行业领先的投资效益 。 2018年高力国际 录得企业营业收入 28亿美元 （ 若包含联营公司则为 33亿美元 ） ， 管理着超过 260亿美元的资产 。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻 ， 请登陆 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码 ， 关注高力国际官方微信： 版权所有 2020 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告 中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。 主要作者： 易浩然 高级分析师 | 研究 | 深圳 +86 755 8825 8600 Justin.Y 如需更多资讯，请联系： 冯文光 董事总经理 | 华南区 +86 20 3819 3998 A 刘紫千 副董事 | 办公楼服务部 - 租户代表 | 深圳 +86 755 8825 8647 Joy.L 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚太区 +852 2822 0521 A 邓淑贤 研究部主管 | 研究 | 香港特別行政区及华南区 +852 2822 0514 Rosanna.T