受到经营情况下降和冬季疫 情反复等因素的影响，一部 分租户计划在春节旺季之后 撤租， 我们预计 2021年第 一季度空置率将出现反弹， 随后逐渐恢复。 2021年大量非核心区新增供 应的入市或将使得租金承压。 我们建议 业主 可以关注一些 扩张节奏较快的品牌（如： 电动汽车，美妆、生活方式 集合店和盲盒集合店）。上 海的 业主 也可以考虑外资品 牌和二线较为受欢迎的品牌。 展望 /建议 2020年下半年重点 需求 供应 -1.8% -6.2% 0.3% 租金 空置率 2020年下半年新增供应 生活方式 11% 时尚 6% 餐饮 49% 城市集合 (上海、杭州、南京） 疫情后需求回暖 2020年下半年华东区零售物业市场回顾和展望 2020年下半年，餐饮和运动 类业态需求的回暖较快，华 东区三个城市的整体空置率 半年环比下降 0.5%。 相较于其他两个城市，南京 零售物业市场的吸纳情况较 好，空置率仅同比上升 0.5%。 数据来源：高力国际研究部 备注：以上数据指标均表示上海 -杭州 -南京华东零售物业市场的整体概括，非单独某一市场。 1平方米 = 10.76平方英尺 高力半年报 主要需求来源 : 2020年下半年业态 吸纳量占比 % 商业 | 华东区 | 研究 | 2020年下半年 | 2021年 1月 15日 - 100,000 200,000 300,000 400,000 上海 杭州 南京 单位 / 平方米 郑媛 副经理 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4336 Abby.Z 2021年全年 202125 年度均值 2020年 下半年 同比 / 2021年末 202125年均增速/2025年末环比 / 2020年下半年末 233.4 万平方米 8.2% 6.5% 257.8 万平方米 122.8 万平方米 4.2% 123.0 万平方米 59.4 万平方米 57.1 万平方米 人民币 24.3 (每平方米每天 ) 人民币 22.8 (每平方米每天 ) -0.5个百分点 -1.6个百分点 人民币 24.6 (每平方米每天 ) -0.8个百分点 2 高力半年报 商业 | 华东区 | 研究 | 2020年下半年 | 2021年 1月 15日 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 25.0 35.0 45.0 55.0 65.0 75.0 85.0 .0% 5.0% 1 .0% 15.0% 2 .0% 25.0% 25.0 35.0 45.0 55.0 65.0 75.0 85.0 29.0 30.0 31.0 32.0 33.0 34.0 35.0 36.0 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F Thou sand s New Supply Net Absorption Rent 35.6 万平方米 39.1 万平方米 825.9 万平方米 人民币 33.1 每平方米每天 -2.6% 半年环比 12.2% 数据来源 : 高力国际研究部 图一：上海商业子市场表现 2020年上半年末 / 2020年下半末年 （人民币每平方米每天） 图二： 上海商业市场供应，净吸纳量 (000 平方米 )，租金及空 置率情况 2018-2025F （人民币每平方米每天） 展望 （ 2021-2025） 2020年下半年 243.1 万平方米 242.7 万平方米 1,028.5 万平方米 人民币 35.4 每平方米每天 1.4% 五年平均增速 5.9% 数据来源 : 高力国际研究部 Vacancy 下半年，因疫情得到良好的控制，购物中心客流量上涨，以及以电影院为首的 娱乐类业态和儿童类业态的重新开放，使得租户对市场的信心回升。得益于下 半年餐饮行业需求回升，整体空置率半年环比下降 0.9%。此外，受到政策提振 和资本的支持，电动汽车（如：蔚来汽车），美妆 /生活方式集合店（如： WOW COLOR， KKV）和盲盒集合店（如： POP MART）等租户表现出强劲的扩张 意愿。尽管如此，由于疫情对租赁产生的压力，整体空置率仍同比上升 4.3%。 虽然非核心区新增供应入市拉低平均租金，但是现有存量的租金水平在下半年 保持稳定，环比下降 0.3%。 受到冬季疫情的反复和经营情况下降等因素的影响，一部分租户计划在春节旺 季之后撤租， 我们预计 2021年第一季度空置率或将出现反弹，随后逐渐恢复。 非核心区大量新增供应入市将会拉低全市平均租金，租金或将同比下降 4.1%。 我们建议业主可以关注外资和二线受欢迎的品牌，以及扩张需求强劲的品牌 （如：电动汽车，美妆、生活方式集合店和盲盒集合店）。同时，业主可以通 过主题活动和直播等途径制造线上话题引发声量，提高消费者的关注度。 2021-2025 2021-2025 2025年年底 2025年年底 2020-2025 2025年年底 2020年下半年 2020年下半年 2020年年底 2020年年底 2020年年底 2020年年底 供应 租金 需求 存量 租金 增长率 空置率 供应 租金 需求 存量 租金 增长率 空置率 上海市场回顾与展望 H1 2020 平均租金 H2 2020 平均租金 H1 2020 空置率 H2 2020 空置率 新增供应 净吸纳量 租金空置率 9.8% 9.6% 7.5% 7.2% 5.9% 7.2% 8.0% 12.2% 3 高力半年报 商业 | 华东区 | 研究 | 2020年下半年 | 2021年 1月 15日 12.0 12.5 13.0 13.5 14.0 14.5 15.0 0 500 1,000 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F Thou sand s New Supply Net Absorption Rent 12.0 12.5 13.0 13.5 14.0 14.5 15.0 15.5 16.0 (100) 400 900 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F Thou sand s New Supply Net Absorption Rent 杭州： 我们预计 2021年杭州将面临 77.2万平方米的新增供应压力。由于非核心区新增供应入市产生激烈竞争，租金预计或将同比下降 2.7%。因此，虽然截止明年年底租赁需求将进一步恢复，空置率仍会维持在 3.0%左右。此外，我们建议新项目应谨慎于 2021年入市， 并通过优化定位和租户组合来提升竞争力。 南京： 2021-2023年间， 90%的新增供应项目将于非核心区商圈入市，或将使这三年间的租金承压。我们预测 2021-2023年间的空置 率将维稳。而后，随着 2023年之后新增供应的缓解，空置率将逐渐下降。由于奢侈品消费向国内市场转移，奢侈品品牌或将有在二线 市场开出快闪店的意愿和计划，以迎合消费者的这一波需求。 杭州： 2020年下半年餐饮、运动和珠宝首饰类业态的需求显著回升。但是由于以时尚服饰为代表的租户类型的撤租，以及个别商场空 置率攀升等影响， 2020年整体的空置率水平同比上升 1.5%。此外， 1.5万平方米的新增供应项目杭州东站万象汇于 12月入市，将进一 步提升杭州东站商圈的商业氛围。 南京： 尽管受到疫情的干扰， 南京零售物业市场需求保持稳定，空置率仅同比上涨 0.5%。受到餐饮，运动和奢侈品业态的需求支持， 全市存量项目的平均租金保持稳定。然而，位于南京南站商圈的证大喜马拉雅购物中心于 12月入市，拉低了平均租金，使整体租金环 比下降 0.7%。此外，位于夫子庙商圈的水游城自下半年起开始进行全新的升级改造，以满足消费者更高层次的需求。 图三： 杭州 商业市场供应，净吸纳量 (000 平方米 )，租金及空 置率情况 2018-2025F （人民币每平方米每天） 图四： 南京 商业市场供应，净吸纳量 (000 平方米 )，租金及空 置率情况 2018-2025F （人民币每平方米每天） 数据来源 : 高力国际研究部 数据来源 : 高力国际研究部 VacancyVacancy 展望 （ 2021-2025） 2020年下半年 杭州与南京市场回顾与展望 新增供应 净吸纳量 租金空置率新增供应 净吸纳量 租金空置率 2.6% 2.0% 3.5% 3.0% 2.2% 2.1% 2.1% 2.0% 5.0% 3.3% 3.8% 3.6% 3.9%3.5% 3.3% 3.3% 关于高力国际 高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码： CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在 68个国家开展业务，我们的 15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务， 为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。 25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约 40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。 2019年期间，公司收入达 30亿 美元（包括附 属企业的情况下为 35亿美元），资产管理额超过 330亿美元。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信 版权所有 2021 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报 告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。 主要作者： 郑媛 副经理 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4336 Abby.Z 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国 +86 21 6141 3688 Tammy.T 沈寅 董事总经理 | 华东区 +86 21 6141 3600 Richard.S 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 Andrew.H 袁晓超 董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3590 Kevin.Y