1 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 摘 要 作 者：陈 心洁 邮 箱： 7 月， 30 城商品房销售同比 增加超 1 成。 目前楼 市已 走出 疫情影响， 恢复势头 良好，7 月 30 城商品 房成交面积 同比环 比下降 0.67% ，同比上升 11.41% ，其中广州 楼市降 温 明显。7 月末，十大城市商品房库存总量同比上升 11.48% ， 其中一、 二线城市可 售面积同 比增速差 距正不断 缩小。7 月百 强房企整 体销售恢复 情况超预期 ， 超 7 成房企单 月业绩同 比大 幅提升。 7 月， 土地市场 整体供求环比均下降 。 供应 方 面， 一线 城 市土地供应 力度继续 加大， 二线 城市土地 供应基本 持 平， 三线 城市土地供 应节奏则 大幅放缓。 成交方面， 百城成交 土地规划 建筑面积环 比减少 25.80% ， 同比 增加 9.75% ， 其中二 线城市降 幅最大； 百城成交土地楼面均价 环比下降 3.14% ， 同比减少 12.16% ， 但一线城 市溢价率 升幅较大 。 房地产政策 方面： 中央 政治局 再次强调“ 房住 不炒”，房 地 产金融监管继续趋严， 国务院发布城镇老旧小区改 造工作目 标， 住建部等 六部门加 强房屋网 签备案信 息共享； 杭 州、 东莞、 宁波、 深 圳、 长春、 宁波 、 南京等 多个城市 发布房地 产调控政 策，打击炒 房，保障 刚需。 重点房企动态方面： 中国恒大 计划集中 出售旗下 部分 商业 物业，万科 加大在鄂 投资布局 和项目建 设力度。 房企 信用风险方面 ：泰禾 集团违 约后 主体 评级下调 为 C ， 万科拟现金 支付 24.26 亿元入股 19.9% 。 今年上半年部分城市房价涨幅较大，这将进一步挤 压消 费，并引发 房地产金 融风险。 “时刻绷 紧房地产 调控 这根弦” 将成为下半 年稳房价 的重要指 导思想， 展 望未来， 可能 还会有 更多城市出 台政策收 紧调控。 相关 研究报告： 1. 30 城商品房销售同比 转正， 土地市场供求均走高 2020 年 6 月房地产行 业观察，2020.07.16 2. 商品房销售基本恢复， 土地成交量跌价涨 2020 年 5 月房地产行业观 察，2020.06.11 3. 深圳楼市过热引关注， 泰禾集团深陷流动性危机 2020 年 4 月房地产行 业观察，2020.05.19 4. 商品房销售复苏， 仍需 关注房企流动性风险 2020 年 3 月房地产行业观 察，2020.04.14 5. 新冠肺炎影响持续， 全 国楼市成交惨淡2020 年 2 月房地产行业观察， 2020.03.11 百强房企销 售超预期 ，多地收 紧房地 产调控 2020 年 7 月 房地产行业观 察2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 2 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 一、 行业 运行 动态 （一 ）房地产市场 1. 7 月 30 城商品房成交面积同比增加超 1 成，广州楼市 降温明显 根据 Wind 30 城数据， 7 月样 本城市 商品房成交面积 1803.55 万平 方米， 环比 下降 0.67% ， 同比 上升 11.41% （图 1）。目前楼市 已走出 疫情影响 ，恢复势 头良好 。7 月，30 城商品 房成交 面积同比 增速继续 保持正值 ，并较 上月扩 大约 2 个百 分点。 图 1 ：Wind 30 城商品房成 交情 况（2014.01-2020.07 ，单位： 万平方米 ，%） 注：Wind 30 城样本 包括 4 个 一线 城市 （北京 、上 海、 广州 、深 圳）、14 个二线 城市 （ 天津 、成 都、 杭州 、南 京、 青岛 、苏 州、 厦门 、大 连、 武汉 、南 昌、 福州 、长 春、 长沙 、哈 尔滨 ）和 14 个三 线城 市（ 无锡 、东 莞、 佛山 、惠 州、 包头、 扬州 、安 庆、 岳阳 、 韶关 、南 宁、 江阴 、昆 明、 石家 庄、 兰州 ）， 其 中杭 州、 南昌、 武汉 、哈 尔滨 、昆 明、 扬州 、安 庆、 南宁 、兰 州、 江阴 、佛山 11 个 城 市为 商品 房数 据， 其它 城市 为商 品住 宅数 据。30 城实 际样 本数 为 32 个。 资 料来 源：Wind 资讯 ，远 东资 信整 理 7 月，30 城中 一线城市 商品 房成交面积 326.81 万平方 米，环比基 本持平， 同比上升 11.05% ； 二线城市商 品房 成交面积 887.37 万平方 米，环比 下降 1.80% ，同比上升 8.73% ； 三线城市商品房成 交面 积 589.38 平方 米， 环比上 升 0.70% ， 同比 上升 15.91% （图 2） 。 从 商品房成交面积同比来看 ，7 月，30 城中 各线城市 同比均为 正， 且三线城 市同比增速 最大，二 线城市同 比增速则 较上月有 所回 落。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 30大中 城市:商品 房成 交面 积: 月 30大中 城市:商品 房成 交面 积: 月: 同比 （右 轴）2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 3 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 图 2 ：Wind 30 城 中各线城 市商品 房 成交 情况 （2014.01-2020.07 ，单位：%） 资 料来 源：Wind 资讯 ，远 东资 信整 理 分城市来 看，7 月， 一线城 市中，从 环比来看 ， 北京商品住宅成 交面积升幅 较大， 环比上 升 7.49% ， 广州则明 显降温， 环比下 降 4.56% ， 结束了连续 4 个月 的环比 上升势头 ； 从同比 来看 ， 受去年 同期较 低基数影 响， 广州 商品 住宅成交面 积升幅较 大， 同比 上升 30.12% ， 北京 降幅 最大， 同比 下降 6.97% 。 其他二、 三城市成 交环比 大 多数 上升， 但环比上升 城市个数 较 6 月有 所减少， 其中 福州、 岳阳和武汉 升幅较大， 环比 分别上 升 103.16% 、 83.08% 和 63.57% ， 而 苏州和江阴降幅较 大， 环比 分别下降 60.37% 和 50.02% ； 从同 比来看， 二、 三线城 市中， 由于 去年同期 基 数较低， 岳阳和厦门升幅较大 ，同比上升 为 108.41% 和 107.84% ， 江阴 降幅 较大， 同比下降 38.65% 。 2. 7 月 末十大城市商品房库存总 量 同比上升 根据 Wind 数据，7 月末十大城市 商品房可售 面积 7979.10 万平方米 ，环比下降 0.46% ，同比 上升 11.48% 。其 中， 一线城市商品房 可售面 积 2945.29 万 平方米， 环比 下降 0.79%，同 比 上升 9.44% ； 二线城市 商品 房 可 售面积 5033.81 万平方米， 环比下降 0.26% ， 同比上升 12.71% （图 3 ）。自去年 12 月 起，二线 城市商品 房可售面 积同比 增速一直 高于一线城 市，但从 今年 4 月 开始，差 距在不断 缩小 。 分城市来看， 库存 环比上 升的城市 中， 广州 升幅 较大 ， 环比上升 2.61% ； 库存 环比下降 的城市中， 上海和 深圳 降幅较大， 环比分别 下降 3.87% 和 2.43% 。以上 海为 例，7 月商 品房成交 面积为今 年以来 最高，商 品房销 售火爆导 致库存环比 下降幅度 较大。库 存同比上 升的城市 中， 依然是 杭州和南京 升幅 较大 ，分别上 升 56.73% 和 56.31% ；库 存同比下降 的城市中， 深圳降幅较 大， 同比下 降 16.64% 。 虽然 深圳市 7 月 15 日出 台了史上 最严楼市 调控 政策， 但 7 月商品房成 交面积 仍为今年 以来最高 ，深圳 7 月库存 同、环比 均降，预 计政策效 果下月会 有所显现 。 -100 -50 0 50 100 150 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 30大中 城市:商品 房成 交面 积: 一线 城市:月: 同比 30大中 城市:商品 房成 交面 积: 二线 城市:月: 同比 30大中 城市:商品 房成 交面 积: 三线 城市:月: 同比2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 4 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 图 3 ：Wind 十大城 市中各 线城市 商品房 库存 情况 （2014.01-2020.07 ，单位： 万平方 米，%） 注 ：十 大城 市包 括北 京、 上海 、广 州、深 圳、 杭州 、南 京、青岛 、苏 州、 南昌 、厦 门（其 中杭 州、 南昌 为商 品房 数据 ，其 它城 市 为 商品 住宅 数据 ）。 资 料来 源：Wind 资讯 ，远 东资 信整 理 3. 7 月百强房企整体销售情况超 预期 ，超 7 成房企单月业绩同比大幅提升 根据克而瑞 研究中心 数据显示 ， 2020 年 7 月 ， TOP 100 房企全口径 销售额合 计 10870.2 亿元 ， 环比 下降 25.1% ， 同比上升 24.8% ， 同比 增幅 较上月大幅 扩大 11 个百分 点。1-7 月，TOP 100 房企全 口径 累计销售 额 同比 今年 首次转 正，由上月 下降 2.7% 转为 上升 1.2% ，7 月 百强房企 整体销售情况 超预期 。 2020 年 1-7 月克 而瑞 房企销售 额排 行榜 （全 口径）TOP 10 依次为 碧桂园、 中国恒大 、万科地产 、保 利发展 、 融创中国、 中海地产 、绿地控 股、世贸 集团、华润 置地 和招商蛇 口。与 1-6 月 TOP 10 榜单 相比， 世茂集 团跃升至 第 8 位，龙湖 集团则 被挤出 TOP 10 。 2020 年 7 月， 由于疫情 导致购房 需求延迟 释放， 且受 去年低基数 影响， TOP 100 房企中 有超 7 成 房企单月业 绩 同比提升， 且大部分 增幅高于 20% 。 其中，TOP 50 房企 7 月单 月业绩同 比变动的 中位数为 上升 30% 左右 ，且规模 房企业绩普遍 表现优 于行业整 体水平 。7 月，TOP 10 房企中单月 同比增幅 较大的房 企有华润 置地 （89.5% ）、 中国 恒大（60.7% ）和 世茂集团 （45.1% ）。 （二 ）土地市场 1. 7 月 百城土地市场供求 环比均 下降 ，一线城市供求 同比大增 7 月，Wind 100 城合计 供应土地 1291 宗， 供 应土地 规划建筑面 积共 12738.24 万平 方米， 供 应土地规 划建 筑面 积环比减少 13.66% ，同比 增加 12.73% ，同比增 速较 上月有所放 缓（图 4 ）。其中 住宅类 用地（包 括住宅 用地和商 住综合用地） 供应土地 459 宗， 供应土地 规划建 筑面 积共 6232.79 万平方米， 供应土 地规划建 筑面积环比 减少 18.37% ， 同比增加 5.92% 。 7 月， 一、 二线城 市 供应 土地规划 建筑 面积同、 环 比均升， 其中 一线城市 升幅较大 ， 环比上 升 5.29% ， -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 十大城 市: 商 品房 可售 面积:一线 城市 十大城 市: 商 品房 可售 面积:二线 城市 十大城 市: 商 品房 可售 面积:一线 城市: 同比 （右 轴） 十大城 市: 商 品房 可售 面积:二线 城市: 同比 （右 轴）2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 5 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 同比上升 166.18% ； 三线城市 供应 土地规划 建筑面积 同、环 比 均 降， 环比下 降 25.75%，同 比 下降 9.16% 。 一线城市 土地供应力 度继续加 大，二线 城市土地 供应基 本持 平， 三线城市 土地供应 节奏则 大幅 放缓。 图 4 ：Wind 百城土地供 应与成 交情况 （2014.01-2020.07 ，单位 ： 万平方 米，%） 注： 规划 建筑 面积=占地 面积* 容积 率。 在本 月发 布的 出让 公告 中的 土地 ，视 为本 月供 应土 地。 资 料来 源：Wind 资讯 ，远 东资 信整 理 7 月，Wind 100 城合计 成交土地 1260 宗， 成交 土地 规划建筑面积 共 12035.24 万平 方米， 成交 土地规 划建 筑面 积环比减少 25.80%，同 比 增加 9.75% （图 4 ） 。 其中 住 宅类用地成交 土地 450 宗， 成交土地 规划建 筑面积共 5535.19 万平方米， 成交 土地规划 建筑面积 环比减少 40.49%，同 比减少 9.17% 。7 月， 各线城市 成交土地 规划建筑 面积环比 均有较大幅度减少 ， 其中， 二线城市降幅最大 ，环比 减少 32.54% ；从同比 来看，除 二线城市 同比下降外 ，一、 三 线城市同比都增 加，且增 幅均超两 成。 2. 7 月 百城 成交土地楼面均价同 、环比均 降，一线城 市溢价率 升 幅较大 7 月，Wind 100 城成交土地楼面均价 3336 元/平 方米， 环 比 下降 3.14%，同 比 减少 12.16%。其 中 一线城市成交 土地楼面均 价 9450 元/ 平方米， 环比上升 85.51%，同 比 上升 43.99% ； 二线城市成交 土地楼面 均价 3849 元/ 平方米， 环比下降 2.93%，同 比 下降 13.90% ； 三线城市成交土 地 楼面均价 2111 元/ 平方米， 环 比下降 22.42%，同 比 下降 23.65% 。 结合 100 城 成交土地 规划建筑 面积环比 情况来看 ，一线 城市成交 土地量跌 价涨，二 、三线城 市成交 土地 量价 齐 跌 。 7 月，Wind 100 城成交土地平均溢价率 15.59%，较 上 月 小幅下降 0.35 个百 分点 ， 较去年 同期上升 3.42 个百 分 点。其中 一线城市溢价率 16.27% ，较上 月上升 9.71 个百分点， 较去年同 期大幅上升 12.18 个百 分点； 二线城市 溢 价率 12.73% ， 较上月下降 3.33 个 百分点， 较去年同 期下降 1.02 个 百分点； 三线城市溢 价率 19.21%，较上 月 小幅 上升 0.47 个百分 点，较去 年同期上升 6.69 个百 分点 （图 5）。 从同、 环比来看 ，各线城 市溢价率 有所分 化，且一 线城市成交 土地溢价 率升幅较大 。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 -6,000 -3,000 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 100大中 城市:供应 土地 规划 建筑 面积- 成交 土地 规划 建筑 面积 100大中 城市:供应 土地 规划 建筑 面积: 同比 （右 轴） 100大中 城市:成交 土地 规划 建筑 面积: 同比 （右 轴）2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 6 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 图 5 ：Wind 百城土地溢 价率情 况 （2014.01-2020.07 ，单位：% ） 资 料来 源：Wind 资讯 ，远 东资 信整 理 二 、 行业 政策 动态 （一 ）中央政策 1. 中央政治局再次强调“房住不炒 ”，房地产金融监 管 继续趋严 7 月 24 日，中共中 央政治 局常委、 国务院副 总理韩 正主持召开 房地产工 作座谈会 。韩正表 示，要牢 牢坚 持房 子是用来住 的、 不 是用来炒 的定位 ， 坚持 不将房地 产 作为短期刺 激经济的 手段， 坚持稳地 价、 稳房价 、 稳 预期； 因 城施策， 从各地 实际出发， 采取差异 化调控措 施， 及时 科学精准调 控， 确保房地 产市场平 稳健康发 展。 韩正 还强调， 要坚持问题 导向， 高度 重视当前 房地产市 场出现的 新 情况新问题， 时刻绷紧 房地产调 控这根弦， 坚定不移 推进落实 好长效机制； 要实施好 房地产金 融审慎管 理制度， 稳 住存量、 严控 增量， 防止 资金违 规流入房 地产市场。 国务院房 地产工作座 谈会为下 半年房价 管控定了 基调，鼓 励 各地 从实际出 发， 采取差 异化调控 措施， 为全 国房地产 市场调控 提出了指导 性意见。 7 月 30 日，中共中 央政治 局召开会 议分析研 究当前 经济形势， 部署下半 年经济工 作，中共 中央总书 记习 近平 主持会议。 会议 指出， 疫情加 剧了外部 环境的变 化， 中央高层明 确当前的 机遇和挑 战都有新 的发展变 化， 我国遇到 的很多问题 是中长期 的， 必须从 持久战的 角度加以 认 识， 加快形成 以国内大 循环为主 体、 国内国 际双循环 相互促进 的新发展格 局。要坚 持房子是 用来住的 、不是用 来炒 的定位，促 进房地产 市场平稳 健康发展 。 7 月 16 日，国务院 国资委 秘书长、 新闻发言 人彭华 岗表示，下 半年，国 务院国资 委在指导 央企做好 疫情 防控 的同时， 有力 有序地做 好重大项 目的落实 落地， 坚决 守住不发生 系统性风 险的底线， 继续严控 非主业投 资 比例和投 向，持续加 大金融、 房地产等 高风险领 域项目的 监管 力度。 0 20 40 60 80 100 120 140 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 100大中 城市:成交 土地 溢价 率:一线 城市:当月 值 100大中 城市:成交 土地 溢价 率:二线 城市:当月 值 100大中 城市:成交 土地 溢价 率:三线 城市:当月 值2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 7 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 面对疫情背 景下部分 城市出现 楼市过热、 房价涨幅 较 大的情况， 中 央多次表 态坚持 “ 房住不炒” 不动摇， 促进 房地产市场 平稳健康 发展，并 尽全力将 房地产金 融风 险降到最低 。 2. 国务院发布城镇老旧小区改造工 作目标 7 月 20 日，国务院 办公厅 发布关 于全面推 进城镇 老旧小区改 造工作的 指导意见 ，意见 明确了城镇 老旧 小 区改造工作 目标。2020 年新开 工改造城 镇老旧小 区 3.9 万个，涉及 居民近 700 万户；到 2022 年， 基本形成 城镇老 旧小区改造 制度框架 、政策体 系和工作 机制；到“十四 五” 期 末，结合 各地实际 ，力争基 本完成 2000 年 底 前建成的 需改造城镇 老旧小区 改造任务。 此外， 意 见还明确 了 改造对象范 围。 城镇老 旧小区是 指城市或 县城 （城 关 镇） 建成 年代较早、 失 养失修失 管、 市政 配套设施 不完善、 社 区服务设施 不健全、 居 民改造意 愿强烈的 住宅小区 （ 含单栋住 宅楼）。 7 月 29 日，住 建部发文 称，进入 6 月份后， 随着全 国大部分地 区进入施 工黄金期 ，疫情防 控也进入 常态 化， 城镇老旧小 区改造进 度明显加 快。根据 各地上报 情况 汇总统计， 截至 6 月末，全 国新开工 改造城镇 老旧 小区 1.59 万个， 占年 度目标任 务 （3.9 万 个 ）的 40.4%，较 5 月 末提高了 21 个百分点 ； 涉及居 民 332.94 万户， 占年 度目标任 务（ 约 700 万 户 ）的 47.1%，较 5 月 末提高了 近 22 个 百分点。 其中 ， 开工进 展较快 的地区： 甘 肃 100%，河 北 98.9% ， 山东 77.6%，上 海 76.4%，安 徽 73.5% ； 开工 进展较慢 的地区： 吉林 16.1%，四 川 16.0%，内 蒙 古 13.9%，湖 北 12.0% ， 海南 0.6% 。 老旧小区改 造作为今 年国家重点 推进的 工作之一， 是 改善居民居 住条件、 扩 大内需的 重要举措。 随着各地 紧锣 密鼓地开展 改造工作 ，相信年底 前 完成 2020 年 新开 工改造城镇 老旧小区 3.9 万个 的目标几 无悬念。 3. 住建部等六部门加强房屋网签备 案信息共享 7 月 2 日， 住建部 、最 高人民法 院、 公安部 、央行 、 国家税务总 局、 银保监会 发 布 关于加 强房屋网 签备 案信 息共享提升 公共服务 水平的通 知 。 通知指出， 要 加 快推进系统 对接信息 共享， 各部门 要积极推 进房屋网 签备案系 统与相关信 息系统数 据对接， 通过 网络专线、 国 家数 据共享交换 平台、 全国一 体化在线 政务服务 平台、 延 伸房屋网 签备案系统 操作端口 等方式共 享房屋网 签备案数 据， 为相关单位 和个人办 理抵押贷 款、 纳税申 报、 住房公 积金提取 等业务提供 便捷服务。 此外， 通 知还指出， 要全面提 高房屋交易 网签数据 质量， 要加 快推进市 、 县房屋 网 签备案系 统联网，加 强城市房 地产市场 运行情况 监测，为 房地 产市场调控 提供数据 支撑。 房屋网签备 案信息共 享， 有利于国 家对楼市 进行精准 调控， 并为将来 对个人征收 房产税 扫平障碍。 此 外 ，还 可 以更大程度 保障消费 者的权益 ，减少信 息差，遏制 开 发商炒作、 一房多卖 的情况。 （二 ）地方政策 今年第二季 度以来， 部分 城市房 地产市场 和土地市 场 热度较高。 7 月 以来， 多个 城市陆续 发布房地 产调控政 策， 打击炒房 ，保障 刚需。7 月， 人才政 策和落户 政策明 显减少， 其余政 策还涉及 土 地、 市场监 管、 公积金 、 老旧小区 改造等。2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 8 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 1. 多地出台政策收紧房地产调控 7 月， 杭州、 东莞、 宁波、 深圳、 长春、 宁波、 南京 等地相继出 台政策从 限购、 限售、 限 贷等角度 收紧房 地产 调控。 限购 方面： 杭州 规定 ， 在限购范 围内无自 有住房 ， 不含未 婚、2018 年 4 月 4 日后离异 单身以及 2018 年 4 月 4 日后 因自 有 住房交易产 生的“ 无房家庭” ， 其中， 户 籍所在地 属于 我市非限购 范围内的 购房家庭 ， 还需同 时在其户 籍所 在地无自 有住房，且 在意向登 记之日前 一年起已 在我市限 购范 围内连续缴 纳城镇社 会保险或 个人所得 税满 12 个月 。 深圳 规定 ， 深户 居民家庭 、 成年单 身人士 （ 含离异 ） 须在本市落 户满 3 年 ， 且能提 供购房之 日前在本 市连 续缴 纳 36 个月 及以上个 人所得 税或社会 保险证明 ，方可 购买商品住 房；非深 户居民家 庭、成年 单身人士 （含 离异）继 续按照提供 购房之日 前在本市 连续缴纳 5 年及以 上个 人所得税或 社会保险 证明方可 购买商品 住房的规 定执 行； 夫妻 离异的，任 何一方自 夫妻离异 之日起 3 年内购买 商品 住房的，其 拥有住房 套数按离 异前家庭 总套数计 算。 宁波 规定 ， 市六 区内无住 房且符 合下列条 件之一的 家 庭，可以按 照本通知 要求优先 认购 1 套商品住房 ：（1） 家庭成员 （配 偶双方及 未成年子 女） 具有 市六区户 籍 的； （2） 近三年 内在市六 区已连续 缴纳 24 个月及以 上社会保 险的；（3） 本人或配 偶属于本 市引进的 顶尖人 才、 特优人才、 领军人才 、拔尖人 才、高级 人才的。 南京 规定 ， 夫妻 离异的， 任何一方 自离异之 日起 2 年 内购买商品 住房的， 其拥有住 房套数按 离异前家 庭总 套数 计算。 东莞 规定 ， 在本 市行政区 域内， 对 拥有 2 套 及以上 住 房的本市户 籍居民家 庭暂停向 其销售新 建商品住 房； 对拥 有 1 套住房 、 无法提 供购房 之日前 2 年内在本 市逐月 连续缴纳 1 年以上个 人所得税 或社会保 险证明的 非本 市户籍居 民家庭，以 及拥有 2 套及以上 住房的非 本市户籍 居民 家庭，暂停 向其销售 新建商品 住房。 限售方面： 杭州规 定，通过 高层次人 才家庭优 先购房 方式取得的 住房， 自商品住 房合同网 签备案之 日起，5 年 内不得上市 交易； 宁波 规定 ， 无 房家庭优 先认购的 商 品住房，须 取得不动 产权属证 书满 5 年 后方可转 让。 限贷 方面 ： 深圳 规定 ， 购房 人家庭名 下在本市 拥有 1 套住房的， 购买普通 住房的贷 款首付款 比例不低 于 70% ， 购买非普通 住房的贷 款首付款 比例不低 于 80% ； 长春规定，住房 公积金第 二次申请 贷款利率 上浮 10% 。 2. 多地出台政策加大居住用地供应 、保障刚需 加大居住用地供应方面 ： 宁波指 出， 加大土 地供应 力 度， 强化 精准供地 ， 保证 住宅用 地市场平 稳有序 。 严 格落 实建设项目动态巡查机制，强力 推进已供项目加快开 发建设，尽快形成有效供应； 南京 指 出， 依据土地市 场状况， 加大住宅用 地供应力 度，合理 有序安排 上市，优 先满 足刚需，稳 定市场预 期。 保障刚需方面 ： 杭州规定， 房 地产开发 企业公证 摇号 公开销售新 建商品住 房， 应对 “无房 家庭” 给予 倾斜 ， 提 供一定比例 的房源保 障， 均 价 35000 元/ 平方米以 下新 建商品住房 项目的房 源保障比 例一般不 低于 50% ； 宁波 规定 ， 本市户籍的 无住房家 庭、在本 市有稳定 工作并已 连续 缴纳 24 个 月社会保 险的非 本市户籍 无住房家 庭，或 家庭成员 属于本市引 进人才的 非本市户 籍无住房 家庭， 可以 在 供求矛盾突 出的商品 住房楼盘 销售中， 优 先认购商 品 住房； 南2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 9 / 12 请务 必阅读 正文 后的 免责 声明 京 规定 ， 优先 保障本市 户籍无房 家庭的刚 性购房需 求 ， 商品住宅 项目向本 市户籍无 房家庭提 供每批次 不低 于 30% 比 例的房源， 并随后发 布了关 于做好人 才优先选 房及 支持刚性购 房需求工 作的通知 。 3. 广东省发布关于因地制宜发展 共有产权住房的指 导意见 7 月 28 日，广东省 住房和 城乡建设 厅等六部 门发布 关于因地 制宜发展 共有产权 住房的指 导意见 ，对房 源 性质作出界 定， 明确共 有产权住 房是由政 府提供政 策 支持， 实行政 府与承购 人按份共 有产权， 并 限定使用 和处分权 利的政策性 住房。 因此， 政府和 承购人对共 有 产 权住房 共担风险、 共享利益。 意见规 定， 共有产 权住房建 筑面积不 超 120 平方 米， 各地结合 实际， 合理确 定建筑套 型和 建筑面积标 准； 明确产权 比例， 承购人 产权份额 为共 有产权住 房销售价格 占评估价 格的比例 ，并且原 则上不低 于 50% ，其余 部分为政 府产权份 额。 意见明确 ， 共有产 权住房目 前面向城 镇无房家 庭， 同时 借鉴北京 、 上海将 共有产权 住房覆盖 非户籍人 口的做 法， 符合条件的 人才、 城镇 稳定就业 的外来务 工人员、 在 粤工作和生 活的港澳 居民等都 纳入供应 范围， 并提 出 可将人才 住房纳入共 有产权住 房， 但每 户家庭只 能购买一 套共 有产权住房 。 原则上 承购人取 得共有产 权住房不 动产 权证书满 5 年的，允许 转让其 所持有的 全部产权 份额，同 时承 购人因特殊 原因确需 退出时允 许产权退 出。 2018 年 ，广东选 取广州 、深圳 、珠 海、 佛山 、茂名试 点共有产权 住房 ，截至 2020 年 6 月 底， 全省已筹 集 共有 产权住房 6.1 万套， 供应共有 产权住房 3.4 万 套。 共有产权房 缓解了一 部分中低 收入家庭 的经济压 力， 保障了其拥 有房产的 权利。 作 为住房保 障和供应 体系 的一 部分， 共有产权 房体现了 社会公平 性， 将对房地 产调 控起到积极 作用。 目前不 少城市都 在发展共 有产权住 房，若 试 点效果良好 ，将有望 在全国推 广。 三 、 重点 公司 动态 （一 ）中国恒大计 划集中出售 旗下 部分商 业物业 7 月 7 日， 据市 场消息， 中国 恒大正在 大批出售 写字 楼、 酒店、 购物中心、 商 铺等非核 心业务的 资产， 出 售的 商业物业项 目超过 200 个。 此 次 出售 的 资 产位 于 北 京、安 徽、福 建、甘肃 、广西 、 贵 州、海 南、河 南、黑龙 江 、湖 北、 湖南、 华东、 吉 林、 江苏 、 辽宁、 内蒙古、 山东 、 陕西、 深 圳、 四川 、 云南、 重庆、 珠 三角等区 域， 几乎涵盖 了全国各个 地方。恒 大有关人 士表示， 此次恒大 计划 出售的项目 为全国范 围内 1000 平方 米以上的 写字楼 、酒店、 商业等物业 ，属于正 常的出售 行为。 对于恒大来 说， 商业地 产并非核 心业务， 目前恒大 的 核心业务包 括地产、 新 能源汽车 、 旅游和 健康。 受新 冠肺 炎疫情影响，上半年中国商业地产遭 受重创。2020 年上半年，中国主要商业街商铺和重 点商圈（购物中 心）商铺 租金水平整 体下跌， 写 字楼空置 率和购物 中心空铺 率 也有所恶化。 再加上许 多商业地 产运营费 自发减免 租 金， 这些 因素都导致 商业地产 经营收入 的大幅缩 水。 有分析 认 为， 由于恒大 没有独立 的商业管 理团队，并 且 投资物 业收益并 不理想， 所以 对于恒 大出售部分 商业物 业资产的 行为 也不难理解 。 （二 ）万科加大在 鄂投资布局 和项目建设 力度2020 年 8 月 12 日 远东 研究行业研 究 10 / 12 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 据湖北日 报报道 ，7 月 28 日上 午，湖北 省委书 记应勇，省 委副书记 、省长王 晓东与万 科集团董 事会 主席 郁亮一行座 谈交流。 在 座谈会上， 郁亮表示 十分看好 湖北未来， 将 积极助力 湖北打好 疫后重振 的民生保 卫 战和经济 发展战。万科将在住 宅开发、轨道+ 物业、长租 公寓 、冷链物流、旧城改 造、冰雪度假 等领域，加大在 鄂 投资布局 和项目建设 力度；发 挥自身优 势，带动 更多业务 场景 落户湖北， 服务城市 生产生活 生态融合 发展。 湖北武汉是 万科长期 重点观察 的 14 个核心城 市之一 ，也是万科 开展租赁 住宅业务 的核心城 市。据 万科 年报 显 示， 武汉和 北京、 上 海、 深 圳、 广州 、 天津 、 沈阳 、 杭州、 南京 、 成都 、 东莞、 佛山、 无锡、 苏 州等城市 是万科布 局的重点城 市。 截至 2019 年底 ， 万科租 赁住宅新 增开 业 5.6 万间 ， 累计 开业 11 万间 ， 已开业 房间中 81% 位于 这 14 个核心城市 ，成熟期 项目（开 业半年及 以上）的 平均 出租率约 90% 。 投资拿地方 面， 万科于今 年 2 月拿 到了的一 宗位于湖 北武汉的 地块 。 该项目位 于硚口区， 项 目名称为 东风 村 B 包项目 K1 地块，万 科权益建 筑面积 16.5 万平 方米， 权益地价 11.54 亿 元。 四 、 房企 信用 风险 泰禾 集团主体评级 下调为 C ，万科拟 入股 19.9% 7 月 6 日， 泰禾集团 股份有限 公司 （下 称“泰 禾 集 团”或 公 司）公告显 示， 公 司债券“17 泰禾 MTN001”，起 息 日为 2017 年 7 月 5 日，发行金额 15 亿元，本 期债券 为固定利率 债券，票 面利率为 7.5% ，期 限为 3 年，截 至 2020 年 7 月 6 日 ， 公司未 能按期兑 付“17 泰禾 MTN001” 本 金及利息共计 16.125 亿元， 已 构成实质 性违约。 违约 发生后， 联合资信和 东方金诚 于 7 月 6 日发布公 告， 将公 司主 体长期信用 等级由 BB 下 调为 C。此 前，联合资 信和 东方金诚 于 7 月 3 日 发布公告 ，将公司 主体长期 信用等级 由 AA- 下调为 BB，评级展 望为负面 。 7 月 30 日，泰禾集 团的控 股股东泰 禾投资集 团有限 公司（下称 “泰禾投 资”）与 万科集团 旗下海南 万益 管理 服务有限公 司 （下称 “海 南万益” ） 签署 了 股 份转 让框架协议 。 根据协议 约定， 泰禾 投资拟将 其持有 的泰禾集 团 19.9% 的股 份协议 转让给海 南万益， 转让价款 合计 为 24.26 亿元，支 付方式为 现金支付 。转让完 成后， 泰禾投资 仍是泰禾集 团控股股 东。 按照万科和 泰禾方面 签署的补 充协议， 此次交易 落地 还必须达到 两个条件