联合发布 汇纳科技汇客云 深圳市人工智能行业协会 人次/天 上半年深圳市购物中心日均客流 /人次 上半年全国购物中心日均客流 亿人次 上半年深圳市购物中心累计客流 上半年全国购物中心累计客流 *数据来源：汇客云赛商数据 2020年第2季度深圳市购物中心客流主要数据 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 1/21 *数据来源：国家统计局 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2020/1/21 2020/2/21 2020/3/21 2020/4/21 2020/5/21 2020/6/21 全国 深圳市 全国 深圳市 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 2 0 1 9 - 0 6 - 3 0 2 0 1 9 - 0 7 - 3 1 2 0 1 9 - 0 8 - 3 1 2 0 1 9 - 0 9 - 3 0 2 0 1 9 - 1 0 - 3 1 2 0 1 9 - 1 1 - 3 0 2 0 1 9 - 1 2 - 3 1 2 0 2 0 - 0 3 - 3 1 2 0 2 0 - 0 4 - 3 0 2 0 2 0 - 0 5 - 3 1 2 0 2 0 - 0 6 - 3 0 *数据来源：汇客云赛商数据 购物中心客流回暖率 社会消费品零售总额当月同比数据 2/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 但是我们的数据显示，深圳市购物中心客流的回暖情况持平， 消费者“走出去”消费的信心，仍有提升空间。 深圳市在2季度进入疫情恢复期 后，消费市场迸发了巨大活力， 月度社会消费品零售总额持续 领先全国平均水平。 2020上半年 经济发展不确定环境下，消费者收入 预期悲观，对消费信心影响较大 社会消费受到巨大影响，跌幅巨大 (收入信心指数低于50为悲观) 从2季度开始消费逐渐回升 但是4 、5 、6 月 社会消费品 零售增速开始放缓 实体商业在本次疫情期间 受影响更大 在第2季度实体商业零售占 社会消费品零售总额比例 持续下降 3/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：汇客云赛商数据 随着疫情防控形势不断向好 也出现显著 回暖23.7% 但是 略低于全国平均水平27% 全国购物中心 客流持续回暖 2季度客流相比1季度实现了 显著回升 8590 10910 8952 11076 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Q1 Q2 全国深圳市 人次 深圳市 购物中心客流 1、2季度深圳市与全国平均日客流人次对比 4/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：汇客云赛商数据 第2季度购物中心 恢复到了正常预测客流的 66.01% 2020年 第1季度 31.79% 深圳市 全国 30.34% 66.01% 深圳市 全国 63.75% 政府在 公共卫生、经济、金 融 、产 业 、民 生 领域投入了大 量资源，有效地协助了各个行业 有序复工复产，人民的生活工作 也在逐步恢复 深圳市第1、2季度 购物中心客流回暖率与全国平均水平相比略低， 且有差距增加的趋势。 生产生活正在回归正轨，但是距离正常值仍有较大差距。 2020年第2季度 ，在全社会的共同努力之下， 新冠肺炎疫情得到了有效控制 购物中心客流保持了1季度末 的良好回升势头。汇客云平台 监测到， 6月， 全国购物中心客 流 月平均回暖率已经超 过了70% 2020年 第2季度 购物中心客流回暖率 购物中心客流回暖率 5/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 充分认识疫情带来的挑战与机会 半年度观点： 购物中心客流经历了 1季度大 幅下跌，2季度持续回升 疫情对购物中心客流的影响主要包括两部分： 短期看消费者出行 受到各地疫情管控措施的直接影响。 长期看消费者信心 受到收入不确定性增加、部分消 费趋势性迁移至电商等因素影响。 1 2 客流回升速度较5月有所放缓 不过我们也观察到 6月份全国疫情出现反弹 6/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 深圳市第2季度进入5月后，也显示出了与全国 其他地区类似的客流增速放缓趋势 *数据来源：汇客云赛商数据 *数据来源：国家卫生健康委员会 人次 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2 0 2 0 / 1 / 1 2 0 2 0 / 1 / 8 2 0 2 0 / 1 / 1 5 2 0 2 0 / 1 / 2 2 2 0 2 0 / 1 / 2 9 2 0 2 0 / 2 / 5 2 0 2 0 / 2 / 1 2 2 0 2 0 / 2 / 1 9 2 0 2 0 / 2 / 2 6 2 0 2 0 / 3 / 4 2 0 2 0 / 3 / 1 1 2 0 2 0 / 3 / 1 8 2 0 2 0 / 3 / 2 5 2 0 2 0 / 4 / 1 2 0 2 0 / 4 / 8 2 0 2 0 / 4 / 1 5 2 0 2 0 / 4 / 2 2 2 0 2 0 / 4 / 2 9 2 0 2 0 / 5 / 6 2 0 2 0 / 5 / 1 3 2 0 2 0 / 5 / 2 0 2 0 2 0 / 5 / 2 7 2 0 2 0 / 6 / 3 2 0 2 0 / 6 / 1 0 2 0 2 0 / 6 / 1 7 2 0 2 0 / 6 / 2 4 全国平均客流 深圳平均客流 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 2 0 2 0 - 0 4 - 0 1 2 0 2 0 - 0 4 - 0 4 2 0 2 0 - 0 4 - 0 7 2 0 2 0 - 0 4 - 1 0 2 0 2 0 - 0 4 - 1 3 2 0 2 0 - 0 4 - 1 6 2 0 2 0 - 0 4 - 1 9 2 0 2 0 - 0 4 - 2 2 2 0 2 0 - 0 4 - 2 5 2 0 2 0 - 0 4 - 2 8 2 0 2 0 - 0 5 - 0 1 2 0 2 0 - 0 5 - 0 4 2 0 2 0 - 0 5 - 0 7 2 0 2 0 - 0 5 - 1 0 2 0 2 0 - 0 5 - 1 3 2 0 2 0 - 0 5 - 1 6 2 0 2 0 - 0 5 - 1 9 2 0 2 0 - 0 5 - 2 2 2 0 2 0 - 0 5 - 2 5 2 0 2 0 - 0 5 - 2 8 2 0 2 0 - 0 5 - 3 1 2 0 2 0 - 0 6 - 0 3 2 0 2 0 - 0 6 - 0 6 2 0 2 0 - 0 6 - 0 9 2 0 2 0 - 0 6 - 1 2 2 0 2 0 - 0 6 - 1 5 2 0 2 0 - 0 6 - 1 8 2 0 2 0 - 0 6 - 2 1 2 0 2 0 - 0 6 - 2 4 2 0 2 0 - 0 6 - 2 7 2 0 2 0 - 0 6 - 3 0 深圳/全国均客流走势图客流量 2季度新冠肺炎单日确诊人数 2020年第2季度 7/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：国家统计局 随着对大连本土新增病例的不断追踪 从我们对北京、大连两个城市的客流监 测数据看， 疫情反弹 对客流回暖率影 响都在 20%以上。 东北其他地区又陆续 调高疫情风险等级 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 2 0 2 0 / 6 / 1 2 0 2 0 / 6 / 3 2 0 2 0 / 6 / 5 2 0 2 0 / 6 / 7 2 0 2 0 / 6 / 9 2 0 2 0 / 6 / 1 1 2 0 2 0 / 6 / 1 3 2 0 2 0 / 6 / 1 5 2 0 2 0 / 6 / 1 7 2 0 2 0 / 6 / 1 9 2 0 2 0 / 6 / 2 1 2 0 2 0 / 6 / 2 3 2 0 2 0 / 6 / 2 5 2 0 2 0 / 6 / 2 7 2 0 2 0 / 6 / 2 9 2 0 2 0 / 7 / 1 2 0 2 0 / 7 / 3 2 0 2 0 / 7 / 5 2 0 2 0 / 7 / 7 2 0 2 0 / 7 / 9 2 0 2 0 / 7 / 1 1 2 0 2 0 / 7 / 1 3 2 0 2 0 / 7 / 1 5 2 0 2 0 / 7 / 1 7 2 0 2 0 / 7 / 1 9 2 0 2 0 / 7 / 2 1 2 0 2 0 / 7 / 2 3 2 0 2 0 / 7 / 2 5 北京市 大连市 6月11日，北京市新增1例 本土新冠肺炎确诊病例 7月22日，大连市新增1例 本土新冠肺炎确诊病例 目前， 海外疫情仍在快速 发展 ，国内也在2季度、3季度出 现了个别地区的新增本土病例 ， 外防输入、内防反弹的任务依然 繁重。 我们认为，3季度国内疫情仍有 风险 ，对全国购物中心客流的影 响仍要 高度警惕 。 7月22日 大连出现本土新增病例 直接造成大连市购物中心 客流回暖率 迅速下降 新增本土新冠肺炎病例对本城市购物中心客流回暖率的影响 8/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 疫情反弹对购物中心客流的影响 是长期的 应持续保持日常进场人员 测温、日常消毒、 定期核酸检测等 措施。这既是对全社会防 疫的贡献，也直接影响购物中心经营 防控输入型病例任务重， 购物中心日常运营 也应比全国其他省份 更加重视 且并不会随着大量社区调低风险等级出现客流 回暖率迅速反弹。也建议这类地区的购物中心 运营者做好 “长期作战” 的准备 从北京的案例看 购物中心对本区域疫情动态 应予以认真关注 深圳市作为我国主要进出境口岸 9/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：汇客云赛商数据 高等级城市 ， 经济活跃度强、 人口流动性更大， 目前疫情对商旅、 旅游的影响尚未结束，高等级城市购物中 心客流回归正常 还需要更长时间 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 一线城市 新一线线城市 二线城市 三线及以下城市 Q1 Q2 深圳市 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2 0 2 0 / 1 / 2 1 2 0 2 0 / 1 / 2 8 2 0 2 0 / 2 / 4 2 0 2 0 / 2 / 1 1 2 0 2 0 / 2 / 1 8 2 0 2 0 / 2 / 2 5 2 0 2 0 / 3 / 3 2 0 2 0 / 3 / 1 0 2 0 2 0 / 3 / 1 7 2 0 2 0 / 3 / 2 4 2 0 2 0 / 3 / 3 1 2 0 2 0 / 4 / 7 2 0 2 0 / 4 / 1 4 2 0 2 0 / 4 / 2 1 2 0 2 0 / 4 / 2 8 2 0 2 0 / 5 / 5 2 0 2 0 / 5 / 1 2 2 0 2 0 / 5 / 1 9 2 0 2 0 / 5 / 2 6 2 0 2 0 / 6 / 2 2 0 2 0 / 6 / 9 2 0 2 0 / 6 / 1 6 2 0 2 0 / 6 / 2 3 2 0 2 0 / 6 / 3 0 一线城市 新一线线城市 二线城市 三线及以下城市 深圳市 三线及以下城市 购物中心客流， 以更快的速度向正常水平回归。 一个重要原因是 北京市6月份出现了本土新增疫情 ， 显著影响了一线城市整体购物中心客流回暖率。 深圳市第1季度 客流回暖率 低于 一线城市平均水平 2季度高于 一线城市平均水平 1、2季度各等级城市客流回暖率对比 1、2季度各等级城市客流回暖率走势对比 观察第2季度全国购物中心客流回暖情 况，我们可以发现回暖率 提升速度随 着城市等级下降而升高 10/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 与其他一线城市相比， 深圳市第1、2季度客流回暖率是落后的 。广州深圳体现出近 似回暖率，我们认为与广东省地理位置有很大关系。 这里我们应该深入考虑的是北京城市功能定位特殊，疫情的防控手段与其他城市相比有差异。 同时 6月份北京新发地出现疫情反弹 ，对购物中心客流回暖造成很大影响。 一线城市中 深圳市客流回暖率 在1季度、2季度都高于北京 *数据来源：汇客云赛商数据 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2 0 2 0 / 1 / 2 1 2 0 2 0 / 1 / 2 8 2 0 2 0 / 2 / 4 2 0 2 0 / 2 / 1 1 2 0 2 0 / 2 / 1 8 2 0 2 0 / 2 / 2 5 2 0 2 0 / 3 / 3 2 0 2 0 / 3 / 1 0 2 0 2 0 / 3 / 1 7 2 0 2 0 / 3 / 2 4 2 0 2 0 / 3 / 3 1 2 0 2 0 / 4 / 7 2 0 2 0 / 4 / 1 4 2 0 2 0 / 4 / 2 1 2 0 2 0 / 4 / 2 8 2 0 2 0 / 5 / 5 2 0 2 0 / 5 / 1 2 2 0 2 0 / 5 / 1 9 2 0 2 0 / 5 / 2 6 2 0 2 0 / 6 / 2 2 0 2 0 / 6 / 9 2 0 2 0 / 6 / 1 6 2 0 2 0 / 6 / 2 3 2 0 2 0 / 6 / 3 0 北京市 上海市 广州市 深圳市 1、2季度一线城市客流回暖率走势对比 27.26% 35.15% 33.52% 30.34% 45.40% 71.22% 64.58% 63.75% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 北京市 上海市 广州市 深圳市 Q1 Q2 1、2季度一线城市客流回暖率对比 11/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：汇客云赛商数据 以面积、开业时间进行划分， 深圳市第2季度 的购物中心 低于 全国平均水平。 培育期与发展期购物中心 在1季度受影响更小的 基础上，2季度也有更好的客流回暖速度。平均来看这两类 购物中心 更贴近当下消费者喜好 ，营销与活动更活 跃，更容易在疫情恢复期吸引消费者。 注 ：大型购物中心：经营面积12万方以上； 小型购物中心：经营面积6万方以下； 中型购物中心介于二者之间 注 ：培育期：开业3年以内； 成熟期：开业10年以上； 发展期：介于二者之间 2季度，大型购物中心客流回暖情况显著优于平均水 平。大型购物中心业态更为丰富，目标客群基数更大， 在消费者逐渐恢复逛店过程中更容易受到青睐 。功 能 与业态聚焦的购物中心， 更容易被互联网及其 他形式渠道替代 ，2季度回暖速度相对更低。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 全国大型 深圳大型 全国中型 深圳中型 全国小型 深圳小型 Q1 Q2 1、2季度不同规模购物中心客流回暖率对比 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 全国培育期深圳培育期全国发展期深圳发展期全国成熟期深圳成熟期 Q1 Q2 1、2季度不同发展阶段购物中心客流回暖率对比 数据说明：本部分统计中不含面积、开业时间字段值缺失的数据样本 12/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 与我们观察到的全国趋势类似， 距离城市核心区相对较远 的商圈 ，受到城市功能恢复慢的影响较小， 第2季度客流回暖 速度更快； 另一个与全国类似的趋势是， 口岸关闭、交通枢纽人流锐减 会造成商圈购物中心客流 回暖速度较慢。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 大梅沙商圈 福永商圈坪山商圈 高新园商圈 横岗商圈 龙岗中心城商圈 梅林路商圈 宝安中心商圈 白石龙商圈 龙华老城商圈 坂田商圈 宝石西路商圈 华强北商圈 布吉商圈大运商圈后海商圈 龙华新城商圈 大剧院商圈 前海商圈 世界之窗商圈 沙井商圈下沙商圈 福田 C B D 商圈 海上世界商圈 华侨城商圈 农林商圈西丽商圈南联商圈松岗商圈百花商圈西乡商圈平湖商圈益田商圈 观澜湖商圈 东门商圈 人民南商圈 宝安北路商圈 Q1 Q2 第2季度深圳市购物中心总体客流在回暖， 各个商圈表现并不同步 *数据来源：汇客云赛商数据 1、2季度深圳市主要商圈购物中心客流回暖率对比 13/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 长期竞争力 ，是购物中心客流五因子模型中的重要组成部 分，涵盖了影响购物中心长期吸引客流能力的相关因子 （如更 知名的购物中心品牌 、更成熟的商圈环境 、更好的交通可达性、 更高的城市发展水平、在与可比对手的竞争中有长期稳定的优 异客流表现等）。 2季度， 拥有更好长期竞争力的购物中心， 回暖速度持续优于长 期竞争力低的商场。进入6月下旬，高长期竞争力与低长期竞争 力的购物中心客流回暖率曲线粘合，我们认为在这一阶段， 阻 碍两者回暖率继续上升的是更为宏观的因素： 消费信心及 背后的宏观经济数据 。 *数据来源：汇客云赛商数据 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2 0 2 0 / 1 / 2 1 2 0 2 0 / 1 / 2 8 2 0 2 0 / 2 / 4 2 0 2 0 / 2 / 1 1 2 0 2 0 / 2 / 1 8 2 0 2 0 / 2 / 2 5 2 0 2 0 / 3 / 3 2 0 2 0 / 3 / 1 0 2 0 2 0 / 3 / 1 7 2 0 2 0 / 3 / 2 4 2 0 2 0 / 3 / 3 1 2 0 2 0 / 4 / 7 2 0 2 0 / 4 / 1 4 2 0 2 0 / 4 / 2 1 2 0 2 0 / 4 / 2 8 2 0 2 0 / 5 / 5 2 0 2 0 / 5 / 1 2 2 0 2 0 / 5 / 1 9 2 0 2 0 / 5 / 2 6 2 0 2 0 / 6 / 2 2 0 2 0 / 6 / 9 2 0 2 0 / 6 / 1 6 2 0 2 0 / 6 / 2 3 2 0 2 0 / 6 / 3 0 2 0 2 0 / 7 / 7 2 0 2 0 / 7 / 1 4 长期竞争力高的商场 长期竞争力低的商场 14/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 邻汇吧，国内领先的商业空间短租平台，致力于为品牌的线下地推、快闪店和无人零售设备铺设等线下营销活动，提 供数据化选址和场地预订服务，业务覆盖31个省市60个城市，累计服务全国3000+家购物中心 作为 商场 重要收入来源，1季度多经点位的交易也受到了疫情的极大冲 击。4月份开始随着购物中心 逐步恢复经营 ，多经交易 出现较大反 弹 ，同时2季度多经点位坪效出现了过去 10季度以来的新低 。 1季度到2季度多经点位的成交 “量增价减” ， 显示出在疫情 影响逐渐消退的过程中，商场对多经点位的重视 商务合 作灵活、多经的业态更丰富 ，可以在不确定市场环境 中高效吸引消费者。 252 162 266 277 303 151 305 183 179 133 0 50 100 150 200 250 300 350 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 根据邻汇吧提供的样本数据， 2季度商场多经点位交易额 较1季度上涨 平米 / 天 *数据来源：邻汇吧 2018Q1-2020Q2 商场坪效变化 15/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：汇客云赛商数据 60.00% 62.00% 64.00% 66.00% 68.00% 70.00% 72.00% 74.00% 76.00% 78.00% 2 0 2 0 / 6 / 1 2 0 2 0 / 6 / 3 2 0 2 0 / 6 / 5 2 0 2 0 / 6 / 7 2 0 2 0 / 6 / 9 2 0 2 0 / 6 / 1 1 2 0 2 0 / 6 / 1 3 2 0 2 0 / 6 / 1 5 2 0 2 0 / 6 / 1 7 2 0 2 0 / 6 / 1 9 2 0 2 0 / 6 / 2 1 2 0 2 0 / 6 / 2 3 2 0 2 0 / 6 / 2 5 2 0 2 0 / 6 / 2 7 2 0 2 0 / 6 / 2 9 2 0 2 0 / 7 / 1 2 0 2 0 / 7 / 3 2 0 2 0 / 7 / 5 2 0 2 0 / 7 / 7 2 0 2 0 / 7 / 9 2 0 2 0 / 7 / 1 1 2 0 2 0 / 7 / 1 3 2 0 2 0 / 7 / 1 5 2 0 2 0 / 7 / 1 7 2 0 2 0 / 7 / 1 9 2 0 2 0 / 7 / 2 5 2 0 2 0 / 7 / 2 3 2 0 2 0 / 7 / 2 1 全国 低风险地区在电影院各项防控 措施有效落实到位的前提下， 可于7月20日恢复营业 实体商业恢复是一场“持久战” 经济下行 影响企业经营 薪资调整 落后于企业基本面变化，也更为刚性 消费者信息最主要考量目标来自 收入预期 当观察到个人与家庭收入降低后，必选消费 类将出现“降档”、可选消费类会降低消费频率 其 传 导 路 径 为 消费特别是可选消费 品类，相比宏观经济 的恶化、恢复、见顶均 具有一定延后性，约 为23个季度。 充分估计经济不 确定条件下对消 费信心的影响 第2季度中国 GDP同比增加3.2% ， 不仅一举 扭转了第1季度GDP增长-6.8%的不利局面， 也 领先世界主要经济体 。我们认为经济恢复、 儿童与影院等业态陆续开放并不会带来客流回暖 率飞速地提升，应 充分考虑 经济不确定环境下， 人们 消费信心 的变化。 16/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 疫情过后使用App、直播购物作为次要 渠道的消费者，也会在后续消费过程中 养成诸如 比价、评测 等习惯， 消费 决策更为理智 。对购物中心及百货 业态，发力“体验性”这一独有的优势更 为关键，而非简单地价格补贴、或过度 关注广告曝光。 APP 团购 下半年我们建议 充分 考察品牌线上、线下一体化能力 采用更多技术手段 感知消费者行为特征 ，敏 锐 捕捉疫情过后消费者逛店的 新需求 通过大数据等技术，时刻关注消费者在全网表现 出的 特点与偏好 特殊时期，消费者 短期改变购买行为 ，尝试新的 零售渠道 电商、直播、团购 等，长期看相当一 部分在疫情中 养成的短期购物习惯 将得到保 留。这种长期消费偏好突变，对 长期线下商业从 业者 形成的经验，将带来不少 挑战 。 2019年， 直播电商实现约40005000亿GMV ，疫 情加速了这一新业态的井喷式发展，市场主流预期2020年 全年直播电商规模将翻倍。 盒马、每日优鲜、叮咚买 菜等互联网生鲜零售借助疫情迅速发展， 根据 我们调研单店、单仓部分城市及区域上半年已经实现盈利。 App与直播带货 等新形式需要学习成 本与反复熟悉，自1月底以来半年时间，足以 让部分消费者充分了解新消费渠道的特征 与“玩法”，并 沉淀为固定客户。 直播 电商 适应疫情过后消费者偏好长期变化的新局面 17/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 以更务实的角度评估店铺资产，尽早谋变 我们相信在3季度，购物中心的主要工作应该是在前两季度被动应 变疫情带来的影响之后，针对市场出现的新变化， 寻找新机会 。 人们的消费会出现 新态势、新偏好 ， 这对招商、调改、营销带来 了挑战与机遇，敢于果断出手的购物中心将在消费者彻底恢复线下 消费时惊艳亮相。 深圳市社会 消费品零售总额 在第2季度显著回升， 购物中 心客流 并未出现同样强劲的势头， 略低于 平均全国水平和一 线城市平均水平。 观察深圳市 各个主要商圈，城市核心区和口岸枢纽周边的商 圈距离非疫情期间的客流，还有一定差距，也建议这些商圈内的 购物中心 利用3季度疫情恢复期 采用多种手段促进经营。 汇客云 也将持续关注市场动向、不断完善客流 分析体系、增加数据产品丰富程度。继续为市场提 供 公正、客观、可信 的数据服务，支持全国购 物中心决策。 疫情期间租金尚未见到显著下滑，但是商铺由于经营困难造成的违约率将会在3季度抬升。从 资产管理角度审视，合同价值是下降的。 持续关注品牌经营情况 ，防 止 突然违约 、 储备 待进场客户是主要的风险防控手段。我们更建议通过调整租金、通过主动腾退发展潜力弱的品 牌与业态，在三季度抢得先手。 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00 1,800.00 2017-06-30 2017-09-30 2017-12-31 2018-03-31 2018-06-30 2018-09-30 2018-12-31 2019-03-31 2019-06-30 2019-09-30 2019-12-31 2020-03-31 北京 元/ 月 平方米 上海 元 /月 平方米 广州 元 /月 平方米 深圳 元 /月 平方米 *数据来源：仲量联行 2季度，全国购物中心的客流变化，是全社会抗疫与行业同仁努力的共同结 果。福祸相依，在经历过最为艰难的第1季度后，我们相信在危机中酝酿的 生机已经在招手，让我们共同努力。 18/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 上半年全国实体商业重要数据 万亿 2020年上半年社会消费品零售总额 由实体商业实现 18 19.52 17.22 8.44% -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 16 16.5 17 17.5 18 18.5 19 19.5 20 2018年上半年累计 2019上半年累计 2020上半年累计 社会消费品零售总额（万亿） 社会消费品零售总额累计同比 -11.78% 4.41% 14.87 15.69 12.88 82.60% 80.40% 74.80% 0.05% 5.56% -17.93% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 2018上半年累计 2019上半年累计 2020上半年累计 实体商业销售额（万亿） 实体商业占社会消费品零售总额比例 实体商业销售额同比增速 *数据来源：国家统计局 2020年上半年社会消费品零售总额 2020年上半年实体商业消费品零售总额 19/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 *数据来源：汇客云赛商数据 12830 9480 11176 11730 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 一线 三线及以下 二线 新一线 12779 10585 10090 10086 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 东部 北部 南部 西部 全国购物中心日均客流量 全国购物中心日均客流量 20/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 附件： 数据来源 本报告数据来自汇纳科技股份有限公司(汇纳科技300609.SZ)汇客云数据服务平台。 邻汇吧为本次报告提供了多经场地租赁数据。 本报告同时引用了国家统计局、国家卫生健康委员会等公开数据源。 瑕疵说明 样本说明 数据周期 2020年1月1日至2020年7月26日 样本选择 选取开业年限超过半年以上，客流数据稳定且完整的购物中心作为分析样本。 指标说明 模型说明 地区划分 北部地区：北京、天津、河北、山西、内蒙古自治区、辽宁、吉林、黑龙江、山东、河南 东部地区：上海、江苏、浙江、安徽 南部地区：福建、江西、湖北、湖南、广东、广西壮族自治区、海南 西部地区：重庆、四川、贵州、云南、西藏自治区、陕西、甘肃、青海、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区 城市等级划分 依据第一财经新一线城市研究所2019年发布的城市等级 一线城市：北京市、上海市、广州市、深圳市 新一线城市：成都市、杭州市、重庆市、武汉市、西安市、苏州市、天津市、南京市、长沙市、郑州市、东莞市、青岛市、沈阳市、宁波市、昆明市 三线及以下城市：其他非一线、新一线和二线的城市。 发展阶段划分 培育期购物中心：开业3年以内 发展期购物中心：开业在3-10年之间 成熟期购物中心：开业10年以上 规模划分 小型购物中心：面积小于6万平方米 中型购物中心：面积在6-12万平方米之间 大型购物中心：面积在12万平方米以上 隐私声明 本报告用汇客云数据服务平台上的购物中心数据样本(由于汇客云在港澳台及西藏地区的服务样本量不足，不具有代表性，暂时未输出相关数据)，通过AI算法在购物中心和城市的多个特征上 做样本投射，以反映市场全貌。本报告研究对象仅指单体建筑面积在3万平方米以上的购物中心和百货，对于3万平方米以下商业设施参考性有限。此外，本报告中的品牌数据来源于汇客云平 台上的购物中心，因此对于开设在街边、社区等其他商业场所的品牌商铺参考性有限。本报告采用的汇客云平台上的购物中心和店铺客流数据分别记录进入购物中心和店铺的人次，并不代表 独立访客人数。 平均客流量：从不同维度反映购物中心运营状况的指标。计算方法：依据不同维度，将客流量加总后取平均值。依据时间粒度计算，包括：日、月、季度、年度平均客流量；依据统计维度计算，包括： 进场、进店平均客流量；依据分析维度计算，包括：不同区域、城市等级、业态、规模、企业类型的平均客流量。 客流回暖率：客流回暖率为实际客流与基准客流相除的百分比，计算公式如下：客流回暖率=实际客流/基准客流100%。其中，基准客流是汇客云基于全国超过4700家购物中心特征数据，考 虑150个影响因素，利用可归因的“实体商业五因子基准模型”计算得出。预测在没有疫情发生情况下，商场某日（周/月/季/年）应该达到的客流量。 长期竞争力：购物中心所拥有的资源及其资源配置方式带来的中长期竞争优势，反映了购物中心的基本面，包括城市、商圈、交通、竞争对手、规模、开业时长、商管集团、本购物中心中长期表现 与行业的偏离等因素对基准客流的影响。 本报告模型部分采用可归因的“实体商业五因子基准模型”，该模型基于人工智能学术研究中最前沿的可解释的机器学习算法，给每家购物中心建立基准客流，同时把模型中考虑的150个影响 因子归为五大类：行业基准、长期竞争力、短期竞争力、日期、天气，并解析每一类因子对每家购物中心每天基准客流的影响，便于购物中心制定长期战略和短期战术。 二线城市：无锡市、佛山市、合肥市、大连市、福州市、厦门市、哈尔滨市、济南市、温州市、南宁市、长春市、泉州市、石家庄市、贵阳市、南昌市、金华市、常州市、南通市、嘉兴市、太原市、徐州市、惠 州市、珠海市、中山市、台州市、烟台市、兰州市、绍兴市、海口市、扬州市 本报告使用的汇客云及其他数据仅用于商业研究，数据经过脱敏处理，不涉及相关客户的隐私数据信息；报告数据仅反映实体商业客流趋势，出品方不承担、不接受由此衍生的一切责任。 本报告版权归汇客云所有，转载请注明来自汇客云。 21/21 2020年上半年深圳市实体商业客流洞察报告 报告撰写 汇客云（上海）数据服务有限公司 上海赛商数据科技有限公司 联合发布 汇纳科技股份有限公司 深圳市人工智能行业协会 更多专业解读 请扫二维码关注 地址：上海市浦东新区张江川和路55弄(张江人工智能岛)6-7号楼 汇客云汇纳科技 赛 商数据