本报告数据来自 CREIS 中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 目录 一、 洛杉矶都会区是美国第二大都会区，为多中心、扩散型结构 . 1 1、概况：洛杉矶是美国第二大城市，仅次于纽约 . 1 2、房地产市场：扩散型住宅市场，下半年住宅成交量同比上升 6.9% . 3 二、洛杉矶房价： 12 月房屋套总价和价格指数均上涨至历史最高点 . 4 1、绝对价格：房屋套总价再创新高，与全美平均水平的差距稳步扩大 . 4 2、房价指数：下半年价格指数先跌后涨 . 5 3、分物业：四季度别墅销售套价环比下跌同比上涨，公寓同环比均上涨 . 6 三、结语：下半年楼市量增价涨，预计未来房价将更趋理性 .10 海外城市房价解读：洛杉矶篇（ 2019年） 下半年楼市量增 价涨 ，预计未来 房价将 更趋 理性 中指研究院 中房指数系统 CREIS 全球房地产指数系统 GREIS 中指研究院 中房指数系统 电话： 010-56319253 邮箱： caojingjingfang 海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 1 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 一、 洛杉矶都会区 1是美国第二大都会区，为多中心、扩散型结构 1、概况：洛杉矶是美国第二大城市，仅次于纽约 图：洛杉矶市、洛杉矶县及洛杉矶都会区覆盖范围 资料来源：中指研究院综合整理 洛杉矶位于美国西岸加州南部，美国的第二大城市，仅次于纽约。 通常所说的洛杉矶都会区（ Los Angeles Metropolitan Area）并不是一个行政区，而是主要由洛杉矶县、橘子县部分地区组成的城市群，全称为洛杉矶 -长滩 -圣安娜都会区（ Angeles-Long Beach-Santa Ana, MSA），拥有 1280万人口。主要核心城市是洛杉矶市（ Los Angeles City），是加州的第一大城（拥有超过 400万人口）。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大，包括 5个县，大约 1800万人口。 图： 2017年美国 GDP前十都会区 GDP占比 资料来源：美国国家统计局，中指研究院综合整理 洛杉矶是世界的文化、科学、技术、国际贸易等中心之一，拥有多中心、高度分散的城市空间结构。 洛杉矶是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号。1本文所采用的大 都会 统计区 (United States Metropolitan Statistical Areas，简称 MSA)，是美国核心 都会 人口密度相对较高，和地区全体经济有密切关系的地理区域。这些地区并没有法律地位，由美国人口普查局和其他联邦政府机构出于统计目的使用。核心 都会 区域人口超过 5万人的，可被定为大都会统计区。 2 . 5 %2 . 5 %2 . 8 %2 . 9 %3 . 0 %3 . 1 %3 . 9 %5 . 9 %9 . 8 %0 . 0 % 2 . 0 % 4 . 0 % 6 . 0 % 8 . 0 % 1 0 . 0 %波士顿费城休斯顿旧金山华盛顿达拉斯芝加哥洛杉矶纽约海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 2 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 根据世界银行数据， 2017年洛杉矶都会区 GDP为 10437亿美元，是美国仅次于纽约的第 2大城市经济体，也是世界上仅次于东京和纽约的第三大城市经济体。目前，洛杉矶除市中心外有 10 个左右的次中心，例如好莱坞、机场区、港口区等。根据 2010年人口普查结果，除洛杉矶市外，有 22个人口在 10万人以上的城市，23个人口在 6万人和 10万人之间的城市。 图： 2011年美国移民数量最多的十个城市 表：洛杉矶都会区人口总数前十六城市人口密度对比 城市 人口密度 (人 /km2) 城市 人口密度 (人 /km2) 圣安娜 4,600 富乐顿 2,334 加登格罗夫 3,700 亨廷顿比奇 2,300 长滩 3,549 帕萨迪纳 2,300 洛杉矶 3,124 橙市 2,100 托伦斯 2,700 圣塔克拉利塔 1,400 安纳海姆 2,600 尔湾 1,300 波莫纳 2,500 兰开斯特 640 格伦代尔 2,400 棕榈谷 560 洛杉矶都会区 1,025 资料来源：美国国家统计局、中指研究院综合整理 外来移民占比相对较高，都会区人口密度整体差异较小。 根据美国国家统计局数据显示， 2011年美国移民数量最多的十个城市中，洛杉矶市仅次于纽约位列第二，为 149万人；人口密度方面，洛杉矶都会区每平方公里人数为 1025人，在人口排名前 16位的城市中，密度最高的为圣安娜，为 4600人 /平方公里，是最低的棕榈谷（ 560人 /平方公里） 8.2倍。其他城市每平方公里人口多在 2000-4000人之间，其中，洛杉矶市的人口密度为 3124人 /平方公里，整体差异较小，显示出洛杉矶都会区的多中心结构特点。 洛杉矶是美国华人最多的城市之一，大片华人聚居的唐人街在大洛杉矶地区一共有三个。第一个是洛杉矶市中心最古老的唐人街；第二个是最大的唐人街，横跨San Gabriel、蒙特利公园市（ Monterey Park）和 Alhambra三座城市；第三个是双岗地区的唐人街，新移民大多住在此地。 洛杉矶地域面积大，气候也适合居住，是很多人投资和移民的首选。 海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 3 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 2、房地产市场：扩散型住宅市场，下半年住宅成交量同比 上升 6.9% 洛杉矶房地产市场吸引了大量投资者的目光。 洛杉矶气候宜人，是世界的文化、科学、技术、国际贸易和高等教育中心之一，还拥有世界知名的各种专业与文化领域机构，在大众娱乐方面，洛杉矶具有很强国际声誉和全球地位，闻名世界的好莱坞就位于该市。这些特点使得洛杉矶房地产市场吸引了来自 世界不同地区的 大量投资者。如著名的比弗利山庄（ Beverly Hills），有 “ 全世界最尊贵住宅区 ” 称号，充斥着大量百万豪宅，是洛杉矶市内最有名的城中城。 房地产业体现了城市发展的特点，而城市结构也对未来房地产业健康发展产生重要影响。 洛杉矶县面积约 1.2 万平方公里，从洛杉矶县各区域房屋挂牌均价看，高价位住房广泛分布在各个区域，并非集中于一个较小范围。洛杉矶多中心、扩散型城市分布特点带动了住宅市场的扩散。其发展轨迹与交通的发展密切相关，主要分为 3个阶段。 第一阶段 铁路促进工业的发展，使得人口大量涌入，房地产业兴旺 。 第二阶段 有轨电车的发展，使人口向郊区扩散。 城市内部有轨电车的发展，使得居民的出行距离增加，中产阶级和富人开始向当时的郊区迁移。城市交通既促进了洛杉矶城市化的进程，又使得市中心的人口向郊区扩散，从而带动住宅市场在郊区的快速发展。 第三阶段 汽车的普及对洛杉矶城市扩散起到决定性作用 。 1920年代汽车发明并且逐渐进入普通家庭， 1950 年代开始的高速公路建设又大大地加快了郊区化的进程。高速公路建设和小汽车的广泛应用促使许多大公司都搬到了郊区，逐步形成了洛杉矶的多中心城市结构。 图： 2013年 12月至 2019年 12月洛 杉矶县住宅月度成交量及同比变化 资料来源： Redfin，中指研究院综合整理 2019 年下半年洛杉矶县 住宅累计 成交 36445 套，同比上升 6.9%。 具体来看，2019 年 7-8 月 住宅 成交量相对较高，均在 6500 套以上 ，其中 8 月份成交量为 6626套，为下半年单月成交量最高 的月份 ； 9-12 月成交量 相对较少， 在 5500-6300 套之间 ，其中 12 月份住宅成交量为 5739 套 。 -3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%0 . 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 80 . 9万套成交量 同比海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 4 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 二、 洛杉矶房价： 12月房屋套总价和价格指数均上涨至历史最高 点 1、绝对价格：房屋套总价再创新高，与全美平均水平的差距 稳步 扩大 图： 2009年 12月至 2019年 12月美国及洛杉矶市房屋套价 数据来源： zillow，中指研究院综合整理 12 月房屋套总价上涨至历史最高点 。 美国著名房产估价机构 Zillow 房价指数显示， 2019 年 12 月，洛杉矶市房屋套价为 71.8 万美元 /套， 为历史最高点， 超过金融危机 前 高点（ 2006 年 7 月房屋套价为 61.2 万 美元 /套） 10.6 万美元 /套 ， 约为 12月份全美平均水平（ 24.4 万美元 /套）的 2.9 倍。 整体来看，洛杉矶市房地产市场自 2012 年回暖后，房价 整体呈上涨趋势。 2019年下半年 以来 ， 房屋套总价先跌后涨 ， 与全美平均水平的差距稳步 扩大。 -1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%01020304050607080万美元/套Z i l l ow H om e V a l ue I nde x( L os A n g e l e s C i t y )Z i l l ow H om e V a l ue I nd e x( U S )洛杉矶同比指数简介之 Zillow房价指数 （ Zillow Home Value Index） 发布机构 美国房地产挂牌公司 Zillow。 计算方法 对每个房屋的销售价格进行评估产生，需要经过计算原始中位数据、调整系统误差、季节性调整等一系列过程，简称 Zestimate。估价房屋包括已售和未售的所有住宅。针对一些特定的区域，对房屋销售月度中位数进行时间追踪，追踪时间从 1996年 4月开始。 覆盖范围 全美（ the nation）及七种区域类型，包括州（ state）、都会区（ metropolitan area）、郡县（ county）、国会选区（ congressional district）、城市（ city）、邮区（ ZIP code）、街道（ neighborhood）等。 海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 5 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 2、房价指数： 下半年 价格指数 先跌后涨 图： 2009年 12月至 2019年 12月洛杉矶都会区凯斯 -席勒指数 2及环比、同比 资料来源： S&P，中指研究院综合整理 下 半年洛杉矶都会区房价指数 先跌后涨 。 凯斯 -席勒指数显示， 2019年 12月洛杉矶都会区房价指数为 290.5 点，环比上涨 0.1%，涨幅较上月收窄 0.4 个百分点 ；同比 上涨 2.6%，涨幅较上月收窄 0.1 个百分点 。 12 月洛杉矶都会区房价指数为自2008 年金融危机以来的最高水平，超过金融危机前高点（ 2006 年 4 月房价指数为273.1点） 17.4点。 整体来看， 2019年下半年，洛杉矶都会区房价指数 自 8月起由跌转 涨 ，且连续5 个月上涨 ， 单月 环比涨幅在 0.1%(含 )-0.7%(含 )之间；下跌月份在 7 月，跌幅为0.3%。同比来看，下半年 洛杉矶都会区房价指数 各月 同比 涨幅 均 在 1.0%-2.7%之间 ，较 2018年同期均有不同程度的收窄 。 图： 2002年 12月至 2019年 12月洛杉矶及其他主要都会区凯斯 -席勒指数的同比 数据来源： S&P，中指研究院综合整理 12 月，洛杉矶都会区房价指数同比涨幅 略 低于 20 大都会区平均涨幅。 2019 年12 月，洛杉矶都会区房价指数同比上涨 2.6%，涨幅较旧金山（ 2.1%）、纽约（ 1.1%）分别高 0.5 个百分点和 1.5 个百分点，较 20 大都会区平均涨幅（ 2.8%）低 0.2 个百分点。整体来看， 2019 年下半年，洛杉矶与 20 大都会区 房价指数 同比均上涨 ， 且7-10 月、 12 月 洛杉矶 房价指数同比涨幅均低于 20 大都会区 同比涨幅 。 2 基期为 2000年 1月，基点为 100点 -1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%050100150200250300350凯斯 - 席勒指数 环比 同比-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%50% C A -L os A n g e l e s C A -S a n Fr a nc i s c o N Y -N e w Y or k C om po s i t e -2 0海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 6 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 3、分物业：四季度别墅销售套价 环比下跌 同比上涨，公寓同环比均上涨 别墅：四季度别墅销售套价 环比 止 涨转跌 ， 同比涨幅扩大 图： 2001年四季度至 2019年四季度洛杉矶都会区 3别墅销售价格及同比变化 资料来源：美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四 季度，别墅销售套价中位数环比 止 涨转跌 ， 同比涨幅扩大 。 2019 年四季度，洛杉矶都会区别墅销售套价中位数为 61.7万美元 /套，环比 止 涨转跌，跌幅达 5.0%；同比 上涨 7.2%， 涨幅 较三季度扩大 3.9个百分点。整体来看， 2019第一、二季度，洛杉矶都会区别墅销售套价中位数 保持在 55.0万美元 /套 左右 ； 进入 三季度，洛杉矶别墅套价环比上涨 14.6%至 65.0 万美元 /套 ，为 金融危机后新高点 ，随后 别墅价格下跌 ； 四季度，别墅销售套价中位数 下跌至 61.7万美元 /套。 3 本小节中洛杉矶地区特指 Los Angeles-Long Beach-Santa Ana区域。 -4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%010203040506070万美元/套别墅销售套价中位数 同比指数简介之凯斯 -席勒指数 （ S&P/Case-Shiller Home Price Indices） 发布机构 由 Karl Case， Robert Shiller和 Allan Weiss于上世纪 80年代提出，由 Fiserv公司计算，标准普尔公司发布。 计算方法 采用带权重的重复交易法，计算周期较长，一般为两个月，时间从 1987年 1月开始。重复交易法是根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。为了保证数据的有效性，凯斯 -席勒房价指数在将家庭内部转移、房屋类型改变以及失信数据剔除的基础上，对价格进行加权。一是对交易价格进行加权，价格变化越大，权重越小；二是对交易间隔时间进行加权，交易间隔时间越长，权重越小。 覆盖范围 目前包含一个全美指数（季度）、 20大都会区分区指数（月度）、 10大都会区综合指数（月度）以及 20大都会区综合指数（月度）。 20大都会区包括凤凰城、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、华盛顿、迈阿密、坦帕、亚特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、明尼阿波利斯、夏洛特、拉斯维加斯、纽约、克里夫兰、波特兰、达拉斯和西雅图。 10大都会区综合包括波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣迭戈、旧金山和华盛顿。 海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 7 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 图： 2009年四季度至 2019年四季度洛杉矶及其他主要都会区的别墅销售价格 图： 2009年四季度至 2019年四季度洛杉矶及其他主要都会区的别墅销售价格同比 数据来源： 美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度， 洛杉矶都会区 别墅销售套价中位数 仍远低于旧金山，但高于纽约和全美平均水平。 2019 年四季度洛杉矶都会区别墅销售套价 中位数为 61.7 万美元 /套，较 旧金山（ 99.0 万美元 /套）低 37.3 万美元 /套， 较 纽约（ 39.2 万美元 /套）和全美平均水平（ 27.5 万美元 /套）分别高 22.5 万美元 /套和 34.2 万美元 /套。 四季度，别墅 销售套价中位数 同比涨幅高于 旧金山、纽约和全美平均水平 。 2019年四季度，洛杉矶都会区别墅销售套价 中位数 同比涨幅达 7.2%， 分别 较 旧金山（ 3.9%）、纽约（ 5.5%）和 全美平均水平（ 6.7%）高 3.3、 1.7 和 0.5 个百分 点 。 整体来看， 2019 年，洛杉矶都会区别墅销售套价 中位数 同比 涨幅持续扩大 。 020406080100120万美元/套L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C A S a n F r a n c i s c o -O a k l a n d- F r e m on t , C AU . S . N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J-1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%35%L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C A S a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C AU . S . N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 8 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 公寓：四季度公寓销售价格同 环 比 均 上涨 图： 2001年四季度至 2019年四季度洛杉矶公寓销售中位数及同比 资料来源：美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度，公寓销售套价中位数同 环 比 均 上涨。 2019年四季度，洛杉矶都会区公寓销售套价中位数为 47.5万美元 /套， 环比由跌转涨，涨幅为 1.3%；同比 上涨 3.2%，涨幅 较三季度扩大 1.3个百分点 。整体来看， 2009年底，洛杉矶都会区公寓市场开始回暖，公寓销售套价整体呈上涨态势，至 2015年二季度，销售套价中位数达到金融危机后新高点（ 48.7万美元 /套）后 于 2015年三季度再次下跌。 2015年四季度至2019 年四季度，公寓销售套价波动上涨，但始终未超过 2015 年二季度价格水平。 图： 2007年四季度至 2019年四季度洛杉矶及其他主要都会区的公寓销售价格 图： 2007年四季度至 2019年四季度洛杉矶及其他主要都会区的公寓销售价格同比 数据来源： 美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度 ，公寓销售套价中位数 与全美平均水平 的 差距 略有 扩大 。 2019 年四季度，洛杉矶都会区公寓销售套价中位数达 47.5 万美元 /套，较全美平均水平（ 25.0 万美元 /套）和 纽约（ 29.7 万 美元 /套 ） 分别高 22.5 万美元 /套和 17.8 万美元 /套，较 旧金-6 0 %-4 0 %-2 0 %0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %0102030405060万美元/套公寓销售套价中位数 同比0102030405060708090100万美元/套L os A ng e l e s - L o ng B e a c h - S a nt a A na , C A S a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C AU . S . N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J-5 0 %-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%50%60% L os A ng e l e s - L o ng B e a c h - S a nt a A na , C A S a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C AU . S . N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J海外城市房价解读 洛杉矶篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 9 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 山 （ 84.7 万 美元 /套 ） 低 37.2 万美元 /套。整体来看， 2019 年下半年，洛杉矶都会区公寓销售套价中位数仍远低于旧金山，但高于纽约和全美平均水平 ，且与全美平均水平的差距 略有 扩大 。 四季度，公寓销售套价中位数 同比涨幅高于旧金山 和纽约 。 2019 年四季度，洛杉矶都会区公寓销售套价中位数同比上涨 3.2%，涨幅较旧金山（ 0.5%） 和纽约（ 1.3%）分别 高 2.7 和 1.9 个百分点 ，较全美（ 5.3%）低 2.1 个百分点。 指数简介之二手房房价指数 （ Existing Home Sales Index） 发布机构 美国房地产经纪人协会。 计算方法 每月从当地房管局和 MLS（ Multiple Listing System）中获得二手房（别墅和公寓）销售价格数据，然后对获得的数据进行计算和处理，处理由于权限限制、 MLS 提供商变化等原因造成的问题数据和错误数据等，进而计算每个区域的权重，这种计算也称为非季节性调整。每十年均会对权重进行检测来反映数据的变化。再将非季节性调整量转换成季节性调整年率。 覆盖范围 全美和各普查区（ Northeast， South， Midwest and West）的二手房销售价格中位数和平均数（近三年年度以及近一年的月度数据），包括季节性调整和非季节性调整价格； 各都会区别墅（ single-family homes）和公寓（ condos and co-ops）的非季节性调整价格中位数（近三年的年度和 近一年的季度数据）。