1savills/research住宅市场中国 - 2020年市场概览SPOTLIGHTSavills Research住宅市场维持火热的同时，政府对于市场金融端的隐忧保持警惕。未来相关部门或将进一步收紧涉房类贷款及降低房企负债。未来一段时间房企拿地的积极性或将逐步回归理性，将重点关注现有库存去化，控制自身负债水平。简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部2020年9月全国累计成交商品住宅面积约10.4亿平方米，同比下降1.0%，降幅自1月以来持续收窄。全国住宅开发累计投资约7.6万亿元，同比上涨6.1%，较8月涨幅扩大0.8个百分点。购房贷款利率方面，据融360大数据研究院统计，2020年以来，全国房贷利率经历了9连降首次企稳，目前个人房贷利率水平相对较低。10月首次购房者的平均抵押贷款率为5.25，而第二套房子的平均抵押贷款率为5.56。虽然疫情在零星城市小范围出现反弹，但整体而言已经得到控制，对房地产市场的影响趋于缓和。住宅市场表现在疫情后短期内迅速回暖，使得开发商有信心将资金重新分配至住宅项目开发上。值得注意的是，政府并未因疫情放松楼市调控。第二季度以来，已有多个城市收紧住房市场调控政策，“不以房地产市场作为刺激经济增长的手段”的长效调控机制将在未来持续维护市场的稳定健康。另一方面，全球疫情形式依然严峻，国内经济环境亦承受较大压力。部分潜在购房者不得不推迟其购房计划，需求端未来仍会同步承压。2savills/research表1 ：市场动向来源 第一太平戴维斯市场研究部日期 动态20年9月 援引第一财经记者报道，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。20年8月近期，自然资源部关于大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索发布指导意见，重点在土地利用、耕地占补平衡等方面提出意见。意见支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力。20年7月国务院办公厅发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见,2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。20年7月为防止房地产市场过热，包括深圳在内的多个城市近来收紧调控政策，具体包含收紧户籍居民购房、完善差别化住房信贷措施、调整税收免征时间 范 围 、细 化 普 通 住 房 标 准 等 。20年7月针对住宅项目竣工质量不及预期，青岛市住房和城乡建设局发布征求意见重点明确了先验后交费再收的交房顺序，避免了因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷。对于上述情形买受人有权暂缓或拒收房屋，并可选择解除商品房买卖合同。后续多个城市跟进相同条款。表2 ：月度市场数据地块名称供应（万平方米）成交（万平方米）成交金额（亿元人民币）平均成交价格（人民币每平方米）待售库存（万平方米）去化周期（月）2020年9月 前三月平均 2020年9月 前三月平均 2020年9月 前三月平均 2020年9月 前三月平均上海1156.04 117.22 185.72 158.72 668.00 588.22 35,969 37,144 - -杭州2174.28 114.54 78.76 87.12 243.45 273.24 30,909 31,344 460.70 4.9南京 156.87 100.04 61.06 74.23 172.49 208.28 28,252 28,065 543.74 7.1苏州 122.05 83.25 92.41 76.42 223.45 191.45 24,179 25,153 529.43 6.3武汉 420.57 292.64 209.27 220.45 303.82 304.26 14,519 13,850 1,692.36 9.9长沙 147.59 110.42 131.11 136.89 133.95 142.30 10,216 10,393 725.37 5.5北京 137.09 85.92 85.36 75.69 367.52 350.44 43,057 46,540 1,249.36 20.1天津 194.83 145.79 121.38 112.83 200.85 188.08 16,548 16,678 2,107.37 18.1沈阳 177.45 177.73 79.62 129.75 91.56 147.53 11,500 11,391 2,107.90 14.9大连 38.28 37.93 39.79 40.75 62.13 61.49 15,614 15,151 968.08 24.0深圳 71.44 65.94 47.10 40.38 265.83 213.33 56,437 52,417 254.24 7.3广州 161.48 123.06 165.43 123.96 463.69 356.93 28,029 28,941 871.81 8.5大连 90.69 68.08 92.30 75.40 164.75 131.44 17,849 17,382 1,318.18 19.2深圳 40.57 29.60 19.53 22.84 69.61 88.57 35,648 38,078 238.69 11.0广州 - - 44.79 43.39 74.28 70.83 16,586 16,276 - -福州 36.80 32.88 41.52 51.67 102.28 132.82 24,632 25,532 660.70 16.4厦门 326.18 227.68 193.59 181.21 312.01 287.12 16,117 15,807 1,618.46 9.7海口 225.00 205.27 159.88 180.77 208.53 228.32 13,043 12,653 1,316.74 7.3厦门 110.17 89.84 33.44 51.17 59.23 90.45 17,712 17,652 786.28 14.9厦门 - - 87.99 80.46 138.96 125.97 15,792 15,650 - -海口 - - 55.55 59.06 57.89 62.08 10,420 10,499 - -来源 第一太平戴维斯市场研究部1上海库存及消化周期数据源自上海市住房保障和房屋管理局2除杭州外，其余城市数据皆包含保障房，杭州数据不包含保障房中国住宅3savills/research项目名称 城市 区县 最近开盘日期 累计入市套数 累计成交套数4成交均价（人民币每平方米）翠湖五集 上海 黄浦区 2020-06 132 132 165,000美都汇公寓 上海 徐汇区 2020-06 25 15 151,000壹·亮马 北京 朝阳区 2020-07 404 206 96,000大一山庄 广州 白云区 2020-06 940 218 100,000长江尊邸 南京 建邺区 2020-08 114 106 62,000融信远洋厘望NEO1 杭州 拱墅区 2020-04 177 130 90,000图 1：一二线城市成交面积，2017年1月-2020年9月来源 中国指数研究院 ; 第一太平戴维斯市场研究部-70%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%-15-10-50510152025171173175177179171118118318518718918111911931951971991911201203205207209来源 国家统计局 ; 第一太平戴维斯市场研究部-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%1791710171117121811821831841851861871881891810181118121911921931941951961971981991910191119122012022032042052062072082091 2 3 4 5图 3：一线城市首套住房平均贷款利率2017年6月-2020年9月来源 融360 ; 第一太平戴维斯市场研究部4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%5.8%6.0%18318518718918111911931951971991911201203205207209图 4：社会融资总量，2017年3月-2020年9月来源 中国人民银行 ; 第一太平戴维斯市场研究部10%11%12%13%14%15%16%17%-10123456173175177179171118118318518718918111911931951971991911201203205207209( )柱状图为4个一线城市及15个二线城市该月的新建商品住宅销售面积；折线分别为该月一线及二线新建商品住宅销售面积较一年前的涨跌幅度。柱状图为70个大中城市新建商品住宅销售价格较上个月的涨跌幅度；折线分别为1-5线城市新建商品住宅销售价格较上月的涨跌幅度。折线分别为融360对四个一线城市当月样本银行的平均贷款利率的统计值。 社会融资总量是金融业对实体经济的年度新增融资总量，既包括银行体系的间接融资，又包括资本市场的债券、股票等市场的直接融资。表2 ：近半年精选高端住宅市场新入市项目3来源 中国指数研究院 ; 第一太平戴维斯市场研究部3选取了重点城市半年内成交均价较高的项目4 累计成交数据截止至2020年10月30日，成交统计不完全图 2： 70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况，按城市线级中国住宅4savills/research地块 城市 区县 成交日期土地面积（平方米）建筑面积（平方米）楼板价（人民币每平方米）溢价率（%）开发商杨浦区定海社区 D1-5*地块(定海路街道 152街坊 )上海市 杨浦区 2020-10-29 12,126 30,314 70,808 14.21 融创集团静安区天目社区 C070102单元 38-01、 39-01地块上海市 静安区 2020-10-29 28,288 79,699 52,834 1.25 华发集团海珠区新港东路 2437号AH041405地块广州市 海珠区 2020-10-26 15,446 91,131 51,462 29.2 保利集团湖里区 03-06半兰山片区云顶中路与吕岭路交叉口东南侧厦门市 湖里区 2020-09-29 20,424 65,300 50,536 24.29 中骏集团海珠区南洲路以北、东晓南路以西地块广州市 海珠区 2020-10-23 18,358 114,847 38,609 26.18 中海集团大关单元GS0507-R21-02地块杭州市 拱墅区 2020-09-18 21,534 38,761 33,771 20.2 中豪控股集团北苑街道 ,西城路西北侧 金华市 义乌市 2020-09-14 49,728 52,214 31,026 14.89 众安集团海沧 05-08马銮湾片区新阳大道与新景路交叉口西南侧厦门市 海沧区 2020-09-29 25,498 58,640 28,479 22.79厦门兆裕盛房地产开发有限公司笕桥单元JG0604-R21-02地块杭州市 西湖区 2020-09-29 53,756 112,888 26,553 25.55 绿城集团龙华区民治街道 深圳市 龙华区 2020-10-13 23,558 117,790 26,191 44.97 中信房地产集团表3 ：:2020年9月重点住宅土地出让情况5来源 第一太平戴维斯市场研究部5选取了重点城市当月出让楼板价较高的土地成交图 5：一二线城市土地出让面积及楼板价，2018年1月2020年10月来源 中国指数研究院 ; 第一太平戴维斯市场研究部01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00005101520253035404518118318518718918111911931951971991911201203205207209/( ) ( )话题聚焦涉房类信贷与土地市场土地市场在疫情过后表现活跃，多地政府加快城市更新步伐，积极推地维护市场信心。活跃的土地市场在第三季度趋缓，但受政府供地节奏加快，1-10月全国一二线城市住宅用地出让面积较去年同期仍旧上涨9.1%，达近年来新高。众多优质地块的出让也让高溢价率成交在市场频现。土地出让金延期缴纳、土地出让金分期付款、放宽土地开工建设及竣工时间等政策也极大鼓舞了资金情况良好的开发商。但值得注意的是，一方面政府土地出让有既定计划，土地出让规 模 有 限 ；另 一 方 面“ 稳 房 价 、稳 地 价 、稳 预 期 ”仍将是住房市场的主基调。住房城乡建设部、人民银行联合多家房企召开房地产企业座谈会。市场传言会上针对上市房企设置了三道红线，并根据踩线由多到少设置了“红-橙-黄-绿”四档管理，从而对企业有息负债规模增速设限。彭博社数据显示，全球十个负债最沉重的开发商中就有七家位于中国。出于对房地产泡沫增长及泡沫破裂的隐忧，“三道红线”从融资端限制房地产企业居于高位的负债相对而言是较为合理的。新政下，过去通过高周转、重杠杆来实现规模扩张的房企无疑将面临考验，而企业降杠杆、楼市地市降温亦成为近阶段趋势。无独有偶，援引第一财经消息，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。除因临近年底银行对个人贷款额度趋于紧张外，对于涉房类贷款的限制，主要也为了支持疫情过后的实体经济。个人住房按揭贷款由于相对而言违约风险较企业贷款更低，一直以来是银行较为青睐的放贷类型。而近年来首付贷、消费贷违规流入房市等现象的出现已引起监管部门警觉。中国住宅5savills/research城市聚焦杭州杭州是除四个一线城市外，住宅市场均价最高的城市之一。来自浙江省内的富裕买家及新兴科技行业和私募股权市场的行业新贵为杭州的高端住宅市场需求端提供了有力支撑。作为创新之城，杭州互联网生态具备全国影响力，可带动多个产业发展，经济活力旺盛。科技产业集聚以及政府包容开发的态度使得新技术得以在城市管理中得到有效的实践运用，而技术革新 也 为 工 作 和 生 活 的 平 衡 带 来 了 更 多 助 力 。与长三角其它主要城市相比，杭州的民营企业更为活跃，民营经济增加值占GDP比重约60%。杭州对浙江省内城市的影响力表现尤为明显。除舟山外，所有浙江城市去往杭州的商务客流量均高于上海。而在长三角一体化融合的背景下，杭州对区域外城市的辐射潜力巨大。得益于积极的人才吸引政策，杭州市2019年常住 人 口 增 加 约 5 0 万 人 。未 来 人 才 引 进 政 策 将 为杭州住宅市场需求端提供持续有力的支撑。科技型企业的蓬勃发展及私募股权公司投资为杭州带来了持续的经济活力，在杭富裕阶层人数不断增长。地区来看，科技型企业传统上主要位于城市西部，而随着网易、阿里巴巴、华为等科技企业园区在滨江的落地成熟，使其成为了杭州科技企业新的聚集区域。不断增长的就业人口或将带动两个区域的物业需求亦将带来住宅市场需求端的上升。大量年轻的IT从业人员将激发周边小户型、低总价的物业市场。在城市南部，随着基础设施和生活便利设施的不断改善，资产价值的潜在增长未来料将吸引更多的投资者进入市场。2020年初以来，新型基础设施建设、完成要素市场化配置等新政策为许多城市带来了发展机遇。杭州拥有数字经济时代的先天优势，众多科技型企业也在加码杭州的大数据产业发展。3月阿里巴巴浙江云计算数据中心在余杭经济技术开发区拿地立项，计划投资人民币60亿元搭建数据中心并在年内建成。极强的产业基础叠加持续增长的就业人口为杭州未来提供了丰富的想象力。市场展望疫情趋缓后，受到销售市场成交回升的带动，部分城市住宅价格经历了一段时间的持续上涨。为防止房价过热、资金违规流入房地产市场等状况发生，深圳、南京等城在年中针对楼市过热发布了更为严格的房地产调控政策。展望下半年，“房住不炒”、“因城施策”仍将是未来房地产市场的主基调，“稳房 价 、稳 地 价 、稳 预 期 ”将 是 未 来 调 控 政 策 的主要出发点。住 宅 产 品 方 面 ，受 到 改 善 型 需 求 释 放 的 影 响 ，市场上中高端项目正受到越来越多购房者青睐。尤其是疫情过后，购房者对于居住空间、物业服务、生活品质等方面的要求日趋上升，市场对于中高端产品的需求也在同步上升。在过 去 一 段 时 间 ，受 到 区 域 限 价 影 响 ，一 线 及 强二线城市传统核心区域的住宅产品相较新兴区域高端住宅的价格涨幅而言仍处于被低估的状态。未来这些城市的中高端住宅项目预计将持续受到市场追捧。土地市场来看，2020年第二季度以来多地土地市场供应与需求热度较高。华东地区多幅地 块 竞 拍 轮 数 超 百 轮 ，一 、二 线 城 市 则 有 多 幅地 块 以 较 高 溢 价 成 交 。出 让 土 地 位 置 优 良 、出让金缴纳期限延长及自持比例下降或取消等土地出让规则的改变提振了房企拿地的信心。而另一方面，“三条红线”的提出则对许多房企，尤其是头部房企融资端设置了限制。未来一段时间房企拿地的积极性或将逐步回归理性，将重点关注现有库存去化，控制自身负债水平。市场研究部 中央管理部 住宅销售部 公寓运营及资产管理部James Macdonald高级董事 - 中国区+8621 6391 6688james.macdonaldsavillsSiu Wing Chu中国首席执行官+8621 6391 6688siuwing.chusavillsShirley Tang高级董事 - 上海+8621 6391 6688shirley.tangsavillsLouisa Zhu董事 - 上海+8621 6391 6688louisa.zhusavillsLucas Zhang助理经理 - 上海+8621 6391 6688lucas.zhangsavills综合地产销售及顾问部Frank Li董事 - 上海+8621 6391 6688frank.lisavills国际住宅部Michelle Zhou高级董事 - 上海+8621 6391 6688michelle.zhousavillsStella Meng董事 - 北京+8610 5925 2025stella.mengsavillsChester Zhang董事 - 华东区+8621 6391 6688chester.zhangsavills第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。中国住宅