1 2 3 4 5 6 1.1 数字经济引领经济增长，产业互联网兴起 1.1.1 数字经济成为经济新引擎，疫情加速全球数字化转型 数字经济成为全球经济重要组成。 联合国 2019 年数字经济报告指出， 2018 年，全球数字经济规模 约 13 万亿， 占全球 GDP15.5 1， 全球数字服务出口额约 2.9 万亿美元；过去 15 年中，数字经济增速是全球 GDP 增速的 2.5 倍。其中美国、中国、日本是全球主要的数字经济体，占全球数字经济比重分别为 35%、 13%以及 8%。 疫情迫使全球数字化转型加速 。 数字经济已成为全球 2020年提振经济的重要议题。为应对疫情对经济的冲击 ， 大 数据、 VR、 AI 等新一代数字化 /线上化 技术得以迅速 发展 。以中国为例， 根据国家统计局数据， 2020 年 1-8 月份，全国 实物商品网上零售额同比增长 15.8%，实物商品网上零 售额占社会消费品零售总额比重 24.6%，比上年同期提高5.2 个百分点。 1.1.2 产业互联网兴起 一方面，由电商、社交、文娱为代表的消费互联网增长乏力，移动互联网用户数量增速增速回落 2020 年上半年净增加值仅 1000 万；另一方面，传统产业深受创新能力、成本控制等效率制约，亟需通过数字化技术手段加速供给端改造，综合以上因素，产业互联网革命势在必行。 产业互联网是通过数字化技术对现实世界的改造：将改造环节延伸至交易、供应链、生产；影响的产业也扩展至线下服务、物流、制造、工业等更多领域。 1 该数据使用联合国广义口径，狭义口径为 4.5%。 7 图 1：中国移动用户月活数净增量（亿） 图 2：主要国家研发投入比较占比 数据来源： QUEST MOBILE 数据来源：世界银行 产业互联网改造传统行业的模式，获得了资本市场认可。据信通院监测， 2020 年第二季度，中国互联网相关融资规模约 65.2 亿美元，融资 321 笔，成为仅次于美国的第二大互联网融资国，其中金融、企业服务、基础设施应用、居住服务等产业互联网相关领域公司成为投资聚焦。 图 3： 2020年第二季度互联网融资结构 数据来源：中国信息通信研究院 1.2 居住服务业数字化转型以技术为基础、以数据为核心 如图 4 所示，本文中的居住服务业泛指满足城镇居民购买、使用、处置、维护住房的相关服务活动，涵盖住房的开发、交易、租赁、物业管理、城市更新、家庭装修、保洁搬家等社区服务 2。 2本文所定义的居住服务业涵盖了国家统计局生活性服务业统计分类（ 2019）中的全部居民住房服务，以及居民和家庭服务中的家用电器修理、居民清洁、搬家等服务（如图 4 所示）。 由于农村宅基地不交易、难流转、个人建设的属性，本文居住服务业不包括农村居住住房建设。 8 图 4：本文城镇居民居住服务定义 资料来源：国家统计局，贝壳研究院 居住服务数字化则是将居住服务中关键要素（房源、消费者、服务者）及业务流程信息转化为结构化数据，并对数据进行加工、计算以及固化为产品，通过数字化产品工具赋能服务者，实现流程的标准化、线上化、自动化，并创造服务新价值的活动。 图 5：居住服务业数字化 资料来源：贝壳研究院 9 1.3 供需关系、政策、技术共同驱动居住服务数字化 1.3.1 房屋存量时代，需求的升级与分化 随着中国居民居住条件的改善和消费能力提升，品质、多元、分级的高阶服务需求亟待被满足。 一方面，中国城镇化率超 60%，家庭户均住宅 1.2 套，人均居住面积超过40 平米，住宅短缺已成为历史，供给 “总量过剩 ”；另一方面， 2019 年，中国人均 GDP突破 1 万美元大关，城镇家庭人均年度可支配收入超 6000 美元，意味着我国中等收入群体规模进一步扩大，城镇家庭消费能力和消费意愿快速提升。 图 6：中国与 部分发达 国家人 均 套户比、房屋自有率 等指标 对比 注：气泡大小为城镇化率 数据来源：各国官方统计数据，贝壳研究院整理 未来越来越多的人口将在 19 大城市群 3内流动，改善、置换需求成为主流，品质服务需求凸显。此外，人口结构性变化，医疗技术推动趋于 “长寿 ”的养老人群快速增长，核心都市圈租赁人口在持续增长， 养老需求、租赁需求、房屋更新等 需求进一步分 化 。 3 根据中国“十三五”规划 (2016-2020 年 )部署， 19 大城市群为京津冀、长三角、珠三角、哈长、辽中南、山西中部、山东半岛、中原、长江中游、海峡西岸、北部湾、呼包鄂榆、宁夏沿黄、兰西、关中平原、成渝、黔中、滇中、天山北坡共 19 个城市群。 10 1.3.2 品质供给不足，服务效率低 居住服务是充满想象空间的大市场。 仅中美两国，存量面积已经超过 500 亿平米，存量住宅规模超 4 亿套，存量价值约 65 万亿美元，而住宅房产交易额 高达 5 万亿美元。 由于中国居住服务业市场化起步晚，职业化服务者数量远远不足， 优质服务成为 “稀缺品 ”。以物业管理人 员、房产经纪人为例，本科以上学历人员分别为 10.5%与 25%，远低于美国经纪人的 45%；从业年限相比，中国经纪人具有从业年限短、流动性强的特点，这也决定了服务的专业度、职业化水平受到制约。 图 7：美国房产经纪人与中国房产经纪人、物业服务者学历对比 数据来源： NAR，中国物业百强报告 2019，贝壳研究院整理 图 8：中美经纪人、物业从业年限对比 数据来源 : NAR， NPMA，贝壳研究院整理