1 leadleo 2019年 中国产业园开发运营模式分析概览 概览标签 ：产业园、区域发展规划、园区运营、产业发展 报告提供的任何内容（包括但不限于数据、文字、图表、图像等）均系 头豹研究院独有的高度机密性文件（在报告中另行标明出处者除外）。 未经头豹研究院事先书面许可，任何人不得以任何方式擅自复制、再造 、传播、出版、引用、改编、汇编本报告内容，若有违反上述约定的行 为发生，头豹研究院保留采取法律措施，追究相关人员责任的权利。头 豹研究院开展的所有商业活动均使用“头豹研究院”或“头豹”的商号、商标 ，头豹研究院无任何前述名称之外的其他分支机构，也未授权或聘用其 他任何第三方代表头豹研究院开展商业活动。 报告主要作者：郑敏仪 2020/012 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 头豹研究院简介 头豹研究院是中国大陆地区首家B2B模式人工智能技术的互联网商业咨询平台，已形成集行业研究、政企咨询、产业规划、会展会 议行业服务等业务为一体的一站式行业服务体系，整合多方资源，致力于为用户提供最专业、最完整、最省时的行业和企业数据库服务，帮助 用户实现知识共建，产权共享 公司致力于以优质商业资源共享为基础，利用大数据、区块链和人工智能等技术，围绕产业焦点、热点问题，基于丰富案例和海量数据， 通过开放合作的研究平台，汇集各界智慧，推动产业健康、有序、可持续发展 300+ 50万+ 行业专家库 1万+ 注册机构用户 公司目标客户群体覆盖 率高，PE/VC、投行覆 盖率达80% 资深分析师和 研究员 2,500+ 细分行业进行 深入研究 25万+ 数据元素 企业服务 为企业提供定制化报告服务、管理 咨询、战略调整等服务 提供行业分析师外派驻场服务，平台数据库、 报告库及内部研究团队提供技术支持服务 地方产业规划，园区企业孵化服务 行业峰会策划、奖项评选、行业 白皮书等服务 云研究院服务 行业排名、展会宣传 园区规划、产业规划 四大核心服务：3 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 报告阅读渠道 头豹科技创新网 leadleo PC端阅读全行业、千本研报 头豹小程序 微信小程序搜索“头豹”、手机扫右侧二维码阅读研报 图说 表说 专家说 数说 详情请咨询4 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 产业园区属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种区域经济发展、产业 调整升级的空间聚集形式，促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随中国经济发展，中国产业园区数量和规模持续 增长，各类产业园区总数超15,000个。本报告主要针对产业园的开发与运营模式进行案例分析，主要包含四大模块（1）开发模式 分析；（2）产业园运营模式分析；（3）产业园盈利模式分析；（4）产业园创新型招商模式分析。 企业主导模式以市场化方式推动产业园发展，提升园区开发、运营效率 政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理。该模式结合政府的土地管 理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运营，其中以华夏幸福与地方政府合作的PPP模式为代表。 产业园盈利来源多样化 产业园的主要盈利来源于产业载体构建、产业发展、金融运作三方面。（1）产业载体构建是以土地与物业为载体，通过区域基础建设开 发、土地增值收益、房地产开发等方面获取收益；（2）产业发展是通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收 益；（3）金融运作是通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。其中，物业出售、产业增值服务、政策扶持的潜在盈利能力最强。 产业园招商加剧，运营商逐渐往创新型招商模式转变 园区运营商逐步从传统招商方式途径向业务招商方式（如减免税收、降低租金、财政补贴等）转变为创新型招商方式（如基金招商、双 向对流、联合招商等），通过了解园区主导产业的业务和运作方式，强化园区的产业资源整合能力，进而提升园区招商竞争力。 概览摘要5 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 名词解释 - 06 中国产业园定义 - 07 中国产业园开发运营关键要素 - 08 中国产业园开发模式 - 09 政府主导模式 - 09 政府主导模式案例分析 - 10 企业主导模式 - 11 企业主导之产业地产商模式案例分析 - 12 企业主导之实体产业企业模式案例分析 - 13 政企联合模式 - 14 政企联合模式案例分析 15 中国产业园运营模式 - 17 中国产业园盈利模式 - 19 中国产业园招商引资现状与痛点 - 22 中国产业园招商模式 - 23 方法论 - 27 法律声明 - 28 目录6 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 产业地产：由地方政府或开发商主导的对片区内的土地进行整体开发和运营，以工业厂房、商业楼宇、研发实验室等地产为载体，提供产业孵化、载体租售、园区营运、 配套商业等服务的新型地产形式。 PPP模式：政府和社会资本合作模式（ Public-Private Partnership ），是公共基础设施中的一种项目运作模式。该模式基于提供产品和服务出发点，达成特许权协议，形 成“利益共享、风险共担、全程合作”伙伴合作关系，PPP优势在于使合作各方达到比单独行动预期更为有利的结果：政府的财政支出更少，企业的投资风险更轻。 要素驱动型：依靠各种生产要素的投入，如土地、资源、劳动力等，促进国家经济增长的发展方式。 集约化：通过经营要素质量的提高、要素含量的增加、要素投入的集中以及要素组合方式的调整来增进效益的经营方式。 土地一级开发：由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地） 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或“九通一平”的建设条件（熟 地），再进行有偿出让或转让的过程。 土地二级开发：土地使用者将达到规定并可转让的土地通过流通领域进行交易的过程，如房地产开发商完成土地开发建设后，将建成的房地产进行出售和出租。 BOT：“建设经营转让”模式（BuildOperateTransfer），由政府向私人机构颁布特许，允许企业在一定期间内筹集资金对某一基础设施进行建设、管理、经营。 TOT：“移交-经营-移交”模式（Transfer-Operate-Transfer），指政府或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理； 投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门或原企业的一种融资方式。 产业新城：在新型城镇化背景下，一个将城市与产业功能相互融合，打造产业高度聚集与城市功能完善的新城区。 中试：中试就是产品正式投产前的试验，是产品在大规模量产前的较小规模试验。 产品上行：指利用互联网技术把农产品从农村生产地销售到全国各地。 名词解释7 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间 聚集形式，有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随各个产业集聚化发展，产业园种类逐步多元化，主要包括高新技术产业开 发区、经济技术开发区、特色小镇、以某一主导产业而建立的产业园区（如文化创意产业园、物流产业园等）、产业新城等。 中国产业园行业定义及分类 经济或高新技术开发区 特色小镇 产业园区 产业新城 定义 地方政府为促进区域经济发展而规 划的专门区域，集中发展一至两项 产业 依赖某特色产业或地域环境因素打 造具有明确产业定位、文化内涵、 旅游的综合开发项目 为促进某产业发展而创立的特殊区 位环境，主要集中发展某产业 将城市与产业功能相互融合，打造 产业高度聚集与城市功能完善的新 城区 核心管理模式 管委会体制 开发区域行政区合一的管理体制 管委会模式 PPP模式 行政主导型 公司治理型 混合型 政府行政管理模式 PPP模式 主导方 政府主导 管委会模式：政府主导 PPP模式：地产商主导 政府主导 企业主导 政企业联合主导 政府行政区管理模式：政府主导 PPP模式：市场化运营商主导 典型案例 中关村国家自主创新示范区 上海张江国家自主创新示范区 苏州工业园区 玉皇山南基金小镇（管委会模式） 浙江青瓷小镇 华夏幸福南京空港会展小镇 （PPP模式） 杭州电子商务产业园 中关村生命科学园 深圳机器人产业园 上海浦东新区（政府行政管理模 式） 嘉善高铁新城 固安产业新城（PPP模式） 开发区、特色小镇、产业园区、产业新城的区别 来源：头豹研究院编辑整理 产业园是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间汇聚形式,有利于促进创新资源 汇聚，新兴产业发展8 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 来源：头豹研究院编辑整理 中国产业园开发运营关键要素 根据开发与运营主体的不同，产业园可分为政府主导模式、企业主导模式、政府与企业联合模式，这三种模式的差异贯穿于产业园的开发、运营管 理、盈利整个过程中。其中，产业园开发和运营的参与者众多，包括政府下设的园区平台企业（如张江高科、中关村发展集团）、专业产业地产开 发商（如华夏幸福、亿达中国）、传统房地产商（如恒大、绿地）、制造型实体企业（三一重工、海尔集团）、互联网巨头企业（阿里巴巴、京东 集团）、金融类企业（复兴集团、天赋资本）等。 产业园运营核心要素 城市；区位 基础条件；市场分析 市场区位 政策需求 ；土地价格 土地开发指标；城市发展阶段 城市发展情况 产业政策方向；产业扶持力度 产业发展迫切程度 政府因素 土地开发运营；物业租售 综合开发；产业运营；投资运营 商业模式 竞争对手； 竞争优势与策略 竞争情况 产业园 收益来源 基础设施开发 物业 出售和租赁 房地产开发 政策扶持 园区服务 金融运作 产业园投资/ 开发主体 政府 企业 政企联合 产业园运营商 政府园区平台企业 专业产业地产开发商 传统房地产开发商 制造型实体企业 互联网巨头企业 金融类企业 中国产业园开发运营关键要素图 投资开发 丨 运营 丨 盈利 政府支持和市场机制是驱动产业园发展的核心动力，产业园开发运营的关键要素分为 开发商、运营商、运营核心要素以及收益来源四部分9 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 来源：头豹研究院编辑整理 中国产业园开发模式政府主导模式（1/2） 政府主导模式是当前中国最常见的产业园开发运营模式。在政府主导模式下，地方政府根据城市发展和社经济发展的需求，创造相关产业支持政策和税收优惠条件形成 产业园项目的独特优势，随后通过下设不同部门对产业园进行战略规划、开发建设、项目运营等。地方政府除了成立相关领导小组主要负责园区发展重大决策和问题协 调之外，为了不过度干预园区内部运作，政府在园区内设立派出机构产业园区管理委员会（以下简称“管委会”），其主要负责园区的建设和发展，具有相应经济和行 政管理权限，包括项目审批、机构部门设立、规划定点、产业招商等。另外，管委会通过下设投资开发公司负责园区基础设施建设。 中国大部分的经济开发区、高新区等大型产业园或产业聚集区域主要以政府主导模式为主，如北京中关村、上海张江高科技园区、苏州高新技术产业开发区、武汉东湖 新技术产业开发区等。但近年来产业园开发和运营主体逐渐多元化，完全由政府主导的产业园数量逐步减少，主要原因有两个：（1）园区开发加速升级，开发区等大型 产业园项目耗资大幅上涨。但受到中央对地方政府负债率的限制，许多地方政府缺乏充足资金持续投入园区开发项目，因此政府需要引进民营企业开发平台；（2）招商 资源竞争愈加激烈，但政府主导模式的产业园在存在招商机制不灵活、招商能力偏弱和招商人员专业化能力欠缺等劣势，因此地方政府会加大引进第三方机构进行招商 运营。 政府 园区管委会 （政府机构） 行政规划 财政税收 园区开发建设 项目运营 招商引资 投资开发公司 （市场化企业） 批准 设立 设立 政府主导模式 政府主导模式产业园的优势与劣势 优势 产业资源汇聚能力强 土地获取成本较低 政策、财政补贴等政府资源优势 招商公信力强 劣势 过于追求区域 产业园的大 规 模，缺 乏对产业园运 营和土地高 效 利用的 思考，导致社会资源的浪费 市场化程度低，行政管理缺乏 效率 政府主导模式的产业资源汇聚能力强、土地获取成本较低、政策资源优势，是常见的 产业园开发运营模式10 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 来源：中新集团招股书，华泰证券，头豹研究院编辑整理 中国产业园开发模式政府主导模式案例分析（2/2） 苏州工 业园 区在1994年经国务 院批 准设立 ，行 政面积278 平方公 里， 是中国 与新 加坡两 国政 府的重 要合 作项目 。2018年，苏州工 业园的 生产 总 值 达2,570 亿元，进出口额1,035.7 亿美元、公共财政预算收入350 亿元、城镇居民人均可支配收入超7.1 万元。在商务部公布的国家级经济开发区 综合考评中，2016-2018年连续三年位居全国第一位， 入 选世界 一流高 科技园 区行列 。 中新集团（ C S S D ）是中国与新加坡两国政府合作开发苏州工业园而打造的园区开发平台，成立于1 9 9 4年 。企 业核心项 目为中新苏 州工业园， 项目总面积 为80 平方公 里， 占园区 总面 积的29%。 经历2 6年的发展，在C S S D的运营管理下，园区产业结构逐步从工业制造业（如集 成电路 、软 件设计 等产 业）往 新兴 产业（ 如纳 米技术 、生 物医 药、人工智能等产业）升级发展，2018年园区高新技术产业产值占比高达70% ，表明园 区产业 转型逐 步深化 ，并具 备强劲 的发展 动能。 中方财团 （ 46.8% ） 新方财团 （25.2%） 港华投资 （9.0%） 苏州高新 （4.5%） 新工集团 （4.5%） 社会公众 （10%） 中新苏州工业园开发集团股份有限公司（CSSD） 一级开发 （12%） 市政公用服务 （7%） 二级开发 （76%） 多元化园区增值服务 （5%） 新方财团 （25.2%） 港华投资 （9.0%） 苏州高新 （4.5%） 新工集团 （4.5%） 业务营业 收入占比 股东及股份 占比 具体业务: 土地一级开发 业务版图从苏州往常熟、 南通、张家港、嘉兴、滁 州等地方拓展，实现长三 角一体化发展战略 盈利模式：土地一级开发 成本+土地溢价分成，获 利时点为土地出让 阶段 特点：现金回流速度快， 一级开发项目毛利率约为 50% 具体业务 盈利模式 具体业务: 二级开发主要 是包括工业厂房、长租公 寓、配套商业等物业的开 发、销售及租赁 盈利模式：物业销售+物 业租赁 特点：物业销售利于企业 资金快速回笼；物业租赁 可为企业带来长期租金和 物业溢价收益 具体业务: 以B O T、T O T 方式对水务、燃气、能源、 输配管网等公共事业基础 设施进行建设运营 盈利模式：工程项目收入 +项目运营收益，按照完 工百分比法确认营 业收 入 特点：盈利水平平稳上升， 毛利率从2 0 1 7年的20% 上升至2 0 1 9年上半年的 26% 具体业务: 包括招商代理、 工程代理、物业管理、专 业化咨询等服务 盈利模式：服务费用+项 目提成，例如招商代理费 用比例约为1-3% ，工程 代理费约为3% 特点：为企业带来盈利新 增 长点和 高回报率 ，2 0 1 8 年中新集团的咨询服务毛 利率高达94% 苏州中新工业园成功因素主要有两点： （ 1） 中新 集团 属 于两 国政府设立 的机 构 ，在产 业汇 聚 、人才吸 引、财政支持、科研费用等方面拥有国家特殊政策。例如，苏 州中心工业园拥有较大项目的自主审批权、享受国家经济开发 区与高新技术产业开发区优惠政策、属于全国首家综合保税区 试点等。 （ 2） 园区 在规 划 、管 理、开发、 招商 等 多方面 借鉴 了 新加坡园 区相关的开发运营模式与理念，形成自有的竞争优势。 合理化规划，综合性开发：根据园区发展周期，循序渐进进 行产业升级发展，带动周边区域的整体经济； 灵活化管理：大部分以政府为主导的产业园的开发与管理保 持政企合一模式，导致管理效率低。然而，苏州中新工业园的 管委会与中新集团相互分开和配合，管委会可充分发挥政府职 能，C S S D开发商可利用自身技术与资金优势，以 市场 化手段推 动园区发展； “敲门招商”模式：借助新加坡政府资源，大量引入跨国企 业，助力园区经济增长。截至2017 年，苏州中新工业园成功引 入130 多家5 0 0强企业，投资额度在1亿美元的项目多达124 个。 中新苏州工业园区产业结构逐步往新兴产业转型升级，政府资源优势为其带来充足的 发展动力11 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 中国产业园开发模式企业主导模式（1/3） 企业主导型模式是政府通过招标政策、土地用地等宏观调控，开发运营企业负责对产业园项目进行统一规划设计、基础设施建设、招商引资、运营服务产业孵化等，方 式选择民营企业作为园区的开发、运营主体，政府负责城市发展、产业以市场化方式推动产业园运作与发展。 产业园项目耗资庞大，因此园区开发与运营商一般为具有 雄厚资金实力的产业地产开发商、房地产开发商、大型实体企业等。 根据开发主体的不同，企业主导模式可分为产业地产商主导模式与实体产业企业主导模式。（1）产业地产商主导模式：地产商（如亿达中国、联东集团）为开发与运营 主体，其在获取土地项目后，进行道路、厂房、绿化、住宅配套等方面的建设，随后对物业进行出售、租赁、转让、合作经营等途径实现获利。在招商方面，该模式一 般会以龙头企业招商方式促使产业链上下游产业汇聚，同时引进产业孵化、金融、企业咨询、人力资源等配套服务辅助产业园的创新发展。（2）实体产业企业主导模式： 某产业中拥有强大综合实力的企业（如互联网行业的阿里巴巴、京东、百度；家电行业的格力、美的、TCL等）是产业园开发与运营的主体。在实体产业企业自身入驻园 区并成为园区主导企业的情况下，其凭借自身资金实力与品牌优势，以园区物业出售、租赁等方式带动产业链上下游企业的汇聚，进而完善园区的全产业链布局，形成 产业聚集效应。 企业主导模式 企业主导模式产业园的优劣比较 优势 引入企业机制，有效改善园区开 发和行政管理效率 专业化的园区运营商更能够洞察 入驻企业的需求，有效提高园区 招商效率 劣势 园区开发对企业的资金门槛高， 运营风险较大 政府对产业园的支持力度减弱， 产业园在政策优惠与支持上面临 更大挑战 规划城市和 产业目标 产业政策 税收优惠 提供区域 土地资源 政府 产业规划 园区发展规划 园区规划 产业园 开发运 营企业 基础设施建设 园区配套设施建设 招商引资 运营管理 产业孵化 来源：头豹研究院编辑整理 企业主导模式以市场化方式、引入企业机制、进行专业化管理，提升园区开发、运营 效率，推动产业园发展12 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 来源：联东U谷官网，海通证券研究所头豹研究院编辑整理 中国产业园开发模式产业地产商模式案例分析（2/3） 联东集团创立于1991年，是中国产业园区专业运营商，目前已在中国全国40多个城市投资运营产业园超200个，引进制造业与科技型企业超1.1万家，其 核心品牌为“联东U谷”。联东U谷基于产业微笑曲线（注重发展产业链中高附加值的研发端与营销端）提出“产业魔方”发展模式：（1）在产品方面，联东 U谷形成“总部综合体”、“产业综合体”、“科技综合体”三大产品线；（2）在园区功能方面，联东U谷将园区划分为标准厂房、中试研发楼、公寓、生活配 套设施等。在盈利模式方面，联东U谷采用“6+2+2”(60%出售、20%租赁、20%合作经营)和“4+3+3”(40%出售、30%租赁、30%合作经营)两种模式。该两种 模式可有效地兼顾联东集团的短期与长期利益物业出售加速资金回笼，提升企业项目发展速度；物业租赁可通过土地和租金的上涨获取长期的稳定 收益。此外，联东U谷通过开拓物业管理物业，进一步完善园区服务和获取新增利润。 园区类型定位 园区建筑规划设计 建筑施工保障 园区品牌和企业推广 招商出售租赁 园区运营维护服务 联东U谷的三大产品系列与功能区域分布 标准 厂房 普通 公寓 生活 设施 配套 商业 定制 厂房 独栋 办公 研发 中试 楼宇 办公楼 星级 酒店 高档 公寓 步行 广场 写字 楼宇 配套 商业 研发 楼宇 总部综合体：在城市中心，以总部企 业为核 心，建 造集 总部独栋办公楼、配套商业、功能性楼宇、公寓、酒店 等为一体的综合体，形成多功能和高效能的产业集聚平 台，促进城市第三产业发展 科技综合体：在城市开发区，以研发 设计企 业为核 心，建 造科技研发楼宇、低密度总部、写字楼、商业配套为一体 的综合体，形成科研与工业设计的产业集群，促进区域第 二、三产业的升级发展 产业综合体：在城市产业新区，以高端或先进制造业为 核心，建造标准化厂房、独栋办公、研发楼、生活配套 设设施等为一体的综合体，形成高端研发与制造产业集 群，促进区域第二产业发展 联东U谷产业综合体的功能区域分布 联东U谷总部与科技综合体的功能区域分布 联东U谷三大产品系列 联东U谷基于产业微笑曲线提出“产业魔方”发展模式，形成三大产品系列和两种不同的 功能区域分布方式13 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 来源：京东云官网、头豹研究院编辑整理 中国产业园开发模式实体产业企业模式（3/3） 自2014年京东集团赴美上市后，为了支持电商业务的扩张，京东开始在全国范围内“圈地”自建物流仓储、“互联网+”产业园等。根据不完全统计，截至2019年8月，京 东产业园数量超过60家，分布在47个城市，主要有京东亚洲一号物流产业园与京东云数字经济产业园两大系列。 （1）京东亚洲一号物流产业园：截至2019年6月，京东共有37个（包括签约、开建与投用）亚洲一号及综合性物流园区，仓储面积超1,500万平方米，分布在全国大部分省份，其中华北、华中与东 北地区相对密集，园区数量约为5个；（2）京东云系列数字经济产业园：京东集团以京东云为载体，利用自身技术与强大的电商资源优势，打造“互联网+”园区平台，促进园区信息、资金、物流等多 个运营服务方面的升级，推动园区往物联网与智慧园区方向发展。目前，京东集团通过与地方政府合作，投资建设京东云系列数字经济产业园。对于京东集团而言，京东云数字产业园将各地方特产 接入京东商城，并引导商户入驻电商平台和园区，有利于京东集团在各地开拓电商货源与商户；对于地方政府而言，借助京东的技术、平台和品牌优势，建设京东云数字产业园有助于推动区域产业 与经济发展。例如，2018年12月，京东云（鹤壁）数字经济产业园在鹤壁市淇滨区创新创业园内成功举办开园仪式。园区除了为入园企业提供专项扶持资金外，还提供农产品上行运营指导、服务商 代理运营服务、品牌拓展服务、云计算服务、电商人才培训服务等多方面支持性资源；2019年7月，东京云（辽宁）数字经济产业园在沈抚新区正式落地运营，有助于促进辽宁省数字商务发展，及 实现电商、云计算、大数据等数字经济产业落地孵化。该京东云产业园项目计划5年内引入和孵化200家企业，产值预计将达100亿元。截至2019年底，京东云数字经济产业园共有23家，其中22家园 区分布在黑河-腾冲线以南，主要原因是该部分区域的互联网与消费更发达与成熟。 京东云数字经济产业园的服务领域与盈利来源 企业端沉淀资金利息 企业服务收入佣金 技术服务费 盈利来源一：企业端 服务商端沉淀资金利息 服务商收入佣金 交易手续费 盈利来源二：服务商 用户端个人金融业务费用 园区直营服务收入 O2O服务佣金 盈利来源三：用户端 以京东特 色馆为突 破点 产业数字化转型规划咨询服务 园区互联网搭建服务设计服务 园区规划 打造流程化和规范化的线上招商 引资模式，提升园区招商效率； 利用大数据技术，对园区、企业、 个人数据进行存储与分析，提供 精准的园区运营报告，有助于园 区管理层实时了解园区运营情况 智慧园区平台 打造一个拥有物流、金融、 技术、营销、孵化等多方面 资源对接平台，促进园区企 业升级发展 京东互联网产业资源对接 金融服务咨询、信息服务咨询、 服务商代理运营服务、人才培 训服务等 企业服务平台 个人服务平台 园区数字化运营服务 助力园区数字化转型 推动产业数字化升级 *京东特色馆为产业B2B平台 京东集团利用自身平台技术、电商资源、品牌等优势，在全国范围内打造物流产业园 与数字经济产业园14 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 中国产业园开发模式政企联合模式（1/3） 政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理。该模式可分为开发合作与产权合作： （1）开发合作模式指政府与企业达成合作协议，共同对产业园项目开发与运营；（2）产权合作模式可分为两种模式，一是由政府设立项目公司， 并与第三方企业成立合资公司发与运营；二是政府负责提供土地使用权，以土地换取股份，企业负责出资成立合资公司进行产业园项目的开产业 园项目开发建设。总体而言，政企联合模式结合了政府的土地管理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运 营，其中以华夏幸福与地方政府合作的PPP模式为代表。 来源：头豹研究院编辑整理 政企联合模式 优势 可充分发挥政府的指导性和企业的 灵活性，加速产业园的开发进程 政企联合方式有利于吸引多元投资 主体，可缓解当地政府财政压力， 促进大规模园区开发 劣势 对政府与企业关系协调要求高， 若双方在项目的投资决策与收益 分配无法达成一致，则会容易产 生管理分歧，导致产业园的发展 受阻 政企联合模式产业园的优劣比较 产业园建设决策者政府 投资开发主体企业 监管 基础设施建设 园区运营、产业服务 开发建设、招商引资 产业规划、园区规划 成立 园区管理委员会与企业 对 接 产业聚 集效应 形成 合力 政企联合模式结合了政府的土地管理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有 效利用和产业园项目市场化运营15 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 中国产业园开发模式政企联合模式案例分析（2/3） 华夏幸福依托“政府主导、企业运营、合作共赢”的PPP市场化运作模式融入到产业新城的开发建设与运营管理中。在合作期间， 政府主要负责产业新城规划审批、产业项目决策以及服务质量监督；华夏幸福主要负责产业新城项目规划、土地整理、基础设 施建设、公共配套建设、产业发展服务、综合运营服务等工作。 来源：华夏幸福官网与企业年报，头豹研究院编辑整理 政府 华夏幸福 管委会 平台公司 （SPV） 签署PPP协议 授权 成立 同意成立 投资 成立 基础设施建设 园区配套建设 产业发展 服务 土地整理 规划设计 园区综合 服务 投资收益： 成本的10% 投资收益： 成本的10% 投资收益： 成本的15% 投资收益： 新增落地投资 的45%（不含销 售配套类住宅 项目） 投资收益： 政府定价或市 场价 以华夏幸福最典型的固安工业新城项目为例，2002年，廊坊市 政府决定建造廊坊开发区固安工业园项目，通过公开竞标方式 引入战略合作者，最终确定与华夏幸福签订排他性协议，以PPP 合作模式进行园区开发。在当地政府授权下，华夏幸福设立三 浦威特平台公司负责园区的规划设计、投资建设、运营管理等 一体化全价值链业务。 在收益回报机制方面，对于规划设计与基础建设项目，固安县 政府会根据华夏幸福的项目投资成本给予额外10-15%的补偿作 为企业的投资收益；对于产业发展服务，政府会根据当年园区 新增落地投资额的45%进行分配。在该模式中，华夏幸福的利润 回报基于固安工业园区整体的运营情况和增量财政收入，若财 政收入不增加，企业无利润回报，同时政府无需承担债务风险。 在产业发展方面，经历十余年的的建设运营，固安工业新城持 续打造“313”产业体系，以新型显示、航天A航空、生物医药为 三大主导产业，以医疗康养、问题休闲、临空经济为三大特色 产业，形成高端产业集群。华夏幸福为园区引入超过600多家企 业，带动固安工业新城发展速度突飞猛进。从2002至2018年， 固安政府财政收入从1.1亿元增长至86.6亿元，成为河北省发展 速度最快的省级开发区之一。华夏幸福固安新城PPP项目的成功 不仅受到广泛好评，并成为华夏幸福开拓产业新城项目的奠基。 华夏幸福产业园PPP开发模式 华夏幸福与政府建立P P P合作模式，将“相互合作、利用共享、风险共担”理念融入产业 新城的开发和运营体系16 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 中国产业园开发模式政企联合模式案例分析（3/3） 在固安产业新城项目取得初步成功之后，华夏幸福以“产业优先”为核心，积极布局核心都市圈，形成“3+3+4”都市圈战略格局。截至2019年4月底， 华夏幸福正式协议产业新城已布局在全国60多个区域，产业园区近80个，业务覆盖15个都市圈。华夏幸福产业新城的异地复制成果逐步显现，企业进 入全国化布局的加速期。 来源：华夏幸福官网与企业年报，头豹研究院编辑整理 华夏幸福“3+3+4”都市圈战略分布图 沈阳都市圈 汽车及零部件、高端装备 北京都市圈 新一代信息技术、文化 创意、高端设备、都市 消费、航空航天 石家庄都市圈 生物医药、高端设备 郑州都市圈 新一代信息技术、高端装备 深圳都市圈 新一代信息技术、生物医药、 智能制造 广州都市圈 新一代信息技术、智能制造 南京都市圈 新能源汽车及零部件、高端装备 上海都市圈 生产型服务业、生物医药 合肥都市圈 新一代信息技术、新材料 杭州都市圈 生产型服务业、智能网联汽车 西安都市圈 都市消费、高端装备 武汉都市圈 航空航天、汽车、新材料 成都都市圈 新材料、都市消费、高端装备 贵阳都市圈 新材料、都市消费、大数据 长沙都市圈 高端装备、生产性服务业 华夏幸福PPP模式的成功要点 1. 排他性与土地获取优势：以PPP模式与政府签订协议， 具有排他性，在园区土地获取方面比其他开发商更具 备低价优势，无需囤积大量土地面积。此外，政府更 倾向于以出让土地使用权作为向华夏幸福还款方式， 因此华夏幸福的应收账款可看作为土地储备。 2.专业化招商平台：华夏幸福通过打造完善的招商策略、 4,000多人的专业化招商团队以及数据库系统，从而促 进产业发展和获取政府给予45%的“落地投”资金收入。 3. 围绕国家发展战略打造企业发展战略：(1)产业方面， 华夏幸福聚焦于一代信息技术、高端装备、新材料、 智能制造、生物医药、航天航空等中国战略新兴产业 领域，通过引入龙头企业带动产业汇聚和推动园区发 展；（2）园区选址布局方面，华夏幸福跟紧国家京津 冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路的三 大战略政策发展方向，打造”3+3+4”都市圈拓展。 “3+3+4”都市圈战略分布 3个高能都市圈：京津冀、长三角、粤港澳 3个高潜都市圈：郑州、武汉、成都 3个潜力都市圈：长沙、西安、贵阳、沈阳 华夏幸福产业新城以“产业优先”为核心，积 极布局核心都市圈，异地复制成果逐步显现， 企业进入全国化布局的加速期17 ©2020 LeadLeo leadleo 400-072-5588 中国产业园运营模式分析（1/2） 来源：头豹研究院编辑整理 政府 投资开发 提供代理服务 （税务、行政事务代理） 缴纳税费 产业园 企业 提供招商代理费与税收优惠 服务费用 政府运营模式 政府运营模式：政府运营模式与政府主导型 园区两个概念具有一定相关性。政府运营模 式一般在政府主导型产业园较为常见，指产 业园由政府投资开发，园区为入驻企业提供 税务、行政事务等代理服务，随后收取服务 费。此外，为了促进园区运行与发展，政府 向入驻园区企业提供税收优惠 优势：适用于规模小、管理简单的产业园区 劣势：由于运营模式与盈利过于单一，不利 于大型园区的长期运营 典型代表